Выгодней покупать по ипотеке вторичку или новостройку

Обязательно ли пользоваться программой господдержки и брать квартиру в новостройке, или в покупке вторичного жилья есть свои преимущества?

Ипотека в России в 2022 году

Ипотека позволяет не копить деньги годами, а сразу заезжать в жилье, постепенно выплачивая его стоимость (правда, с процентами). Разбираемся с профессионалами в сфере недвижимости, насколько выгодна ипотека в 2022 году, и стоит ли брать ее сейчас?

Виды ипотеки

Есть несколько видов ипотеки — заемщик может выбрать тот, который больше всего подходит для достижения его цели.

1. Ипотека, при которой банк выдает кредит под залог приобретаемой недвижимости. Это стандартные программы ипотеки — именно они сейчас являются самыми востребованными. Важный момент: они дают возможность приобрести квартиру и в новостройке, и на вторичном рынке жилья.

2. Ипотека под залог имеющегося жилья. У нее два значительных плюса: она выдается без первоначального взноса, а деньги можно потратить на любые цели. Но вот ставка по такой ипотеке будет более высокой.

3. Ипотека на жилой дом или земельный участок. Условия кредитования будут стандартными, но возникнут дополнительные требования к земле. В качестве залога будет выступать строящееся помещение или земельный участок.

— Есть также интересные социальные программы, к примеру, для военнослужащих или молодых семей, — рассказывает Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости. — Отличный вариант — «детская ипотека». Этой программой могут воспользоваться семьи, которые в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родят или усыновят второго ребенка. Кредит можно взять на срок до 30 лет, ставка будет от 6% годовых, а на срок от 3 до 8 лет предоставят льготу, если в указанный период родится второй и третий ребенок. Далее проценты будут устанавливаться в стандартном размере.

Еще один важный социальный бонус — материнский капитал. Его можно использовать либо в качестве первоначального взноса при покупке квартиры, либо погасить им имеющийся ипотечный кредит.

— Есть программы и для других льготных категорий граждан, — говорит президент Уральской палаты недвижимости. — Отдельно можно выделить программы субсидирования процентной ставки или первоначального взноса при покупке новостройки (распространяется не на все строящиеся дома), программы рефинансирования и так далее. Одним словом, программ много, есть из чего выбрать, нужно лишь учитывать ваши обстоятельства.

Стоит ли брать ипотеку в 2022 году?

В прошлом году в сфере недвижимости произошло два важных изменения. 1 августа в силу вступил закон об ипотечных каникулах, который позволяет заемщику сделать паузу в выплатах по кредиту на срок до полугода. Также есть возможность снизить на этот период сумму выплат.

— Воспользоваться этим могут люди, которые взяли ипотеку на единственное жилье, причем, на сумму до 15 миллионов рублей, — рассказывает эксперт. — Каникулы предоставляются, если человек получил инвалидность, встал на учет по безработице, заболел на срок больше 2 месяцев или потерял больше 30% дохода в сравнении с прошлым годом.

Чтобы «уйти на каникулы», надо предоставить в банк документы, подтверждающие реальную причину, по которой вы временно не можете выплачивать деньги. В течении 5 дней банк рассмотрит документы и вынесет решение, а также уведомит вас о новом порядке выплат.

— Еще одно важное изменение произошло в ФЗ 214 — теперь долевое строительство стало более безопасным, — говорит Илона Юрьевна. — Сейчас деньги дольщиков поступают на эскроу-счета, где они замораживаются до тех пор, пока дом не будет построен. В целом же принципиальных изменений по ипотеке нет и пока не предвидится, ситуация на рынке недвижимости стабильная, поэтому если есть необходимость в решении жилищного вопроса, то, конечно, нужно его решать.

Процентные ставки ипотеки

— Сейчас ставки по ипотеке начинаются от 7% по госпрограмме, а средневзвешанная ставка — около 10% годовых, — говорит Илона Юрьевна. — Конечно, ставка зависит от банка, но не стоит выбирать место, в котором вы будете оформлять ипотеку, только по этому критерию. Самым правильным будет, обратиться к ипотечным консультантам в агентство недвижимости и вместе со специалистом, учитывая все нюансы конкретной сделки, подобрать «правильный» банк.

При выборе банка и программы кредитования, надо учитывать десятки факторов: размер своей зарплаты и накоплений, которые пойдут на первоначальный взнос, а также расходы по получению кредита и оформлению квартиры в собственность. Продумайте, нужно ли будет продавать свое жилье, будете ли вы приобретать «вторичку» или новостройку. Свою роль сыграет состав семьи, наличие сертификатов и материнского капитала и много других факторов.

— Сейчас нередки сделки, когда потенциальному заемщику необходимо продать квартиру, которая еще находится в залоге у банка, закрыть остаток кредита деньгами покупателя, одновременно получить новый кредит и купить квартиру, использовав при этом маткапитал и наделив детей долями, — говорит Соболева. — Процедура сложная, поэтому выбор банка и программы кредитования тоже не такая уж простая задача. Решать ее надо вдумчиво и аккуратно.

Заранее узнайте в банке условия досрочного погашения кредита и оформления страховки, попросите просчитать размер аннуитетного (неизменного. — Прим.ред) взноса. Это важно потому, что напрямую влияет на размер издержек заемщика: его расходов на получение кредита, оформление сделки и несения бремени по оплате ежемесячных платежей и ежегодных страховых взносов.

Как изменились цены на новые квартиры Плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья Реальная разница стоимости ипотеки на новостройку и вторичку . Господдержка подняла цены на новые квартиры. Предложения по ипотеке на квартиры в новых многоэтажных домах сейчас выглядят крайне заманчиво. … Однако на сегодняшний день условия по ипотеке на квартиры в новостройках все равно остаются более выгодными по сравнению с покупкой подержанной квартиры. Разница по сравнению с ипотекой на вторичное жилье в среднем составляет два процентных пункта. Правда, не стоит забывать о том, что квартиры в новостройках обычно изначально дороже, чем вторичка .

Новостройка или вторичка? Как льготная ипотека изменила цены

Лучшие финансовые лайфхаки в нашем Telegram-канале. Без спама и назойливых новостей. Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить.

Программа господдержки ипотеки продлена правительством России до 1 июля 2021 года. Будет ли она действовать после? С одной стороны, жилье в ряде регионов подорожало, убив эффект от льготы. С другой, если ипотеку с господдержкой отменить, вся строительная отрасль, говорят застройщики, окажется в кризисе. Финтолк выяснил у экспертов, что лучше покупать в сложившейся ситуации: жилье в новостройке или на вторичном рынке.

Читайте в статье:

Господдержка подняла цены на новые квартиры

Предложения по ипотеке на квартиры в новых многоэтажных домах сейчас выглядят крайне заманчиво. Программа господдержки действует с апреля 2020 года. Во время пандемии власти таким образом решили одним махом поддержать оказавшихся на пороге кризиса застройщиков и производителей стройматериалов — ну, и заодно население. В итоге из-за высокого спроса цены на жилье в новостройках стали расти быстрее, чем зарплаты россиян.

Условия получения государственной поддержки просты: покупка новой квартиры у застройщика, процентная ставка — не более 6,5 % годовых, максимальный размер кредита 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга с прилегающими областями.

Подвох тут один: не все банки такую ипотеку одобряют. Потому что государство компенсирует процентную ставку, но только до определенного предела, зависящего от ключевой ставки Центробанка РФ.
На данный момент, например, если клиент берет льготную ипотеку под 6,5 % годовых, то банк фактически выдает ее под 7,25 %, получая недостающее из госбюджета. Понятно, что давать деньги под 7,25 % годовых кредитные организации готовы далеко не всем.

В конце 2020 года эксперты считали, что ставка останется в пределах 7-8 %, и серьезного понижения ставок по ипотеке в 2021 году не произойдет.

Плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья

Эксперты говорят, что льготная ипотека высосала, как пылесос, весь платежеспособный спрос. Однако на сегодняшний день условия по ипотеке на квартиры в новостройках все равно остаются более выгодными по сравнению с покупкой подержанной квартиры.

Разница по сравнению с ипотекой на вторичное жилье в среднем составляет два процентных пункта.

Правда, не стоит забывать о том, что квартиры в новостройках обычно изначально дороже, чем вторичка.

Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY:

— На вторичном рынке ипотечные кредиты выдаются под 5,9 %—15 % годовых, что, на первый взгляд, выглядит невыгодным. Но если сравнить стоимость квартир на вторичном рынке и новостройках, подсчитать доходы и расходы с момента начала владения и пользования имуществом, то мы можем увидеть явное преимущество квартир на вторичном рынке. Так, например, однокомнатная квартира площадью 35 кв. м на севере Москвы в новостройке стоит от 8 до 11 млн рублей, а на вторичном рынке — от 7 до 10 млн рублей. При этом, купив новодел, нужно ждать, пока его построят, а квартиру в готовом доме можно начать использовать сразу.

Покупка жилья на вторичном рынке означает, что покупатель не должен думать о том, успеет ли застройщик уложиться в срок. Сразу видно, кто живет вокруг и в каком состоянии находятся двор и инфраструктура. Не стоит переживать по поводу того, как быстро закончат свой ремонт многочисленные соседи и в доме наконец-то станет тихо. Что называется, заплатил — и живи. Даже если требуется ремонт после предыдущих хозяев, его длительность и размах зависят от вас самих, а не от застройщика и других жильцов.

С другой стороны, если есть деньги, то застройщики готовы предложить варианты в домах, уже введенных в эксплуатацию (в массовом сегменте новостроек Москвы таких, например, 7,1 %) и с финишной отделкой (таких тоже становится все больше).
Как раз на это и можно применить полученную от государства льготу. Чтобы получить возможность стать первым жильцом в новенькой и полностью готовой квартире.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Имеет смысл сравнить цены первичного и вторичного предложения. Квартиры в новостройках, как правило, стоят дороже, что обусловлено современной планировкой, новизной инженерных систем, красотой и удобством мест общего пользования. А большая стоимость первичного жилья нивелируется льготной ипотекой на его покупку.

Реальная разница стоимости ипотеки: новостройка vs вторичка

Что по конкретным предложениям? Разберем один из ярких примеров.

Альфа-Банк на квартиры в новостройках предлагает ипотеку под ставку от 5,99 % годовых. Одно из обязательных условий — минимальный первый взнос должен быть не меньше 15-20 % от суммы кредита (зависит от его общей стоимости). Если взнос меньше, ставку ниже 8,59 % годовых уже не получить.

На квартиры во вторичном жилье тот же Альфа-Банк предлагает минимальную ставку повыше — от 7,89 % годовых. Если первоначальный взнос мал, на ставку ниже 8,59 % можете не рассчитывать. Интересно, что лимит на вторичное жилье предлагается выше: если при расчете ипотеки в новостройке калькулятор на сайте банка не дает ввести сумму больше 50 млн рублей, то вторичку можно посчитать стоимостью до 62,5 млн рублей.

И к самому интересному: как такая разница в ставках выльется в итоговую сумму. Посчитаем две ипотеки с одинаковыми вводными: стоимость недвижимости 5 млн рублей, первый взнос 1 млн рублей, срок кредитования — 15 лет. В случае с новостройкой каждый месяц платить придется как минимум по 33 733 рубля, а вот в случае со вторичным жильем — уже от 37 973 рублей в месяц.

Рассчитать ипотеку от Альфа-Банка и заполнить онлайн-заявку можно прямо сейчас на официальном сайте банка по сслыке.

Ипотека позволяет не копить деньги годами, а сразу заезжать в жилье , постепенно выплачивая его стоимость (правда, с процентами). Разбираемся с профессионалами в сфере недвижимости, насколько выгодна ипотека в 2022 году, и стоит ли брать ее сейчас? … Разбираемся с профессионалами в сфере недвижимости, насколько выгодна ипотека в 2022 году, и стоит ли брать ее сейчас? ЕЛЕНА БЛАГИНИНА. Журналист «КП».

Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку

Приобретение недвижимости это долгожданное и радостное событие в жизни любого человека, но большинство людей, решившихся на этот шаг, сталкивается с вопросом: что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку?

В чем разница

Между понятием новостройка и вторичное жилье есть большая разница: новостройкой считается недвижимость без владельца. При этом, важно понимать, когда новостройка становится вторичкой. Это происходит, когда у жилья появляется первый владелец. Например, если физическое или юридическое лицо приобретает вновь построенную недвижимость, то покупать оно будет ее как новостройку, а продавать уже как вторичное жилье, даже если это просто бетонная коробка и в ней никто не жил.

По причине большего количества подводных камней и многообразия предложений на ипотечном рынке, неопытный человек может не сразу разобраться, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку.

При прочих равных условиях, главным критерием выбора типа жилья является его итоговая стоимость. Именно она влияет на выбор покупателя между вторичкой или новостройкой плюсы и минусы есть у каждого варианта, а желание людей сэкономить часто является основным.

Чтобы принять взвешенное решение, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, покупателю необходимо внимательно изучить все условия.

Требования банка к заемщику

У большинства кредитных организаций требования к клиенту приблизительно одинаковые и отличаются только несущественными деталями. Связаны они, чаще всего, со спецификой конкретного банка, а не с тем, новостройку или вторичку покупает заемщик.

1. Возраст заемщика – от 18 лет до 75 лет. Верхняя граница достаточно условна, так как после 45 лет шансы на одобрение ипотечной заявки начинают снижаться. К тому же вступает в игру прогнозируемая средняя продолжительность жизни. Это означает, что если заявителю 65 лет, то ипотеку ему одобрят на срок не более 10 лет.
2. Гражданство. Заемщик обязательно должен являться гражданином РФ и иметь паспорт – основной документ, удостоверяющий личность.
3. Заверенная работодателем копия трудовой книжки. Минимальный официальный трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода (чем больше, тем лучше).
4. Справка 2НДФЛ или по форме банка. При расчете кредитной нагрузки и принятии решения по одобрению заявки, банком будет учитываться только официальный доход, который будущий заемщик сможет подтвердить документально.
5. Требования к доходу. Банки не озвучивают эту информацию, но для большей вероятности одобрения предпочтительно, чтобы уровень подтвержденного дохода минимум в 4 раза превышал будущий ежемесячный платеж по ипотеке.

Условия ипотечного кредита

Данные параметры также одинаковы для приобретения как первичного, так и для вторичного жилья.

1. Размер кредита – от 300 000 до 30 000 000 рублей.
2. Срок кредита — от 1 года до 30 лет.
3. Первоначальный взнос. Банки требуют иметь в качестве первоначального взноса минимум 20% от стоимости жилья. Причем в большинстве кредитных организаций от размера первоначального взноса зависит процентная ставка (чем больше взнос — тем выгоднее условия).
4. Услуга страхование жизни — опция не является обязательной, но процентная ставка по ипотеке при подключении данной услуги будет ниже. Если сравнивать кредитную программу со страхованием и без него, то, первый вариант будет заметно дешевле. Таким образом банки минимизируют риски и стимулируют клиентов подключать дополнительную услугу.

Как уже упоминалось выше, при оценке расходов необходимо учитывать именно итоговую сумму всех затрат.

Процентная ставка по ипотечному кредиту

На вторичное жилье годовая процентная ставка всегда выше. На первый взгляд может показаться, что разница небольшая (2-3 процентных пункта), но, учитывая, что ипотечный договор заключается на много лет, эти несколько процентов могут достигать как несколько сотен тысяч, так и пару-тройку миллионов рублей за весь срок кредита.

Лучшая ипотека на новостройки традиционно у самых известных гигантов: Сбербанк (от 9,6%), ВТБ (от 9,7%) и Россельхозбанк (от 9,45%), однако выгодные предложения встречаются и у более мелких коммерческих банков.

Для получения лучшей ипотеки в банках на новостройки рекомендуется обратить внимание на организацию, карту которой заемщик использует для получения зарплаты. Чаще всего, зарплатным клиентам банк предоставляет небольшую скидку в размере 0,2-0,5% годовых.

Стоимость недвижимости

Цена любого жилья зависит от многих факторов: престиж района, тип дома, этаж, метраж, планировка и многих других. Однако стоимость строящегося жилья зачастую ниже, чем готового и многие застройщики начинают продажу еще на стадии котлована. Здесь работает принцип — чем более ранняя стадия строительства — тем ниже будет стоимость квадратного метра.

Многие покупатели не понимают, почему вторичка дороже новостроек. Связано это с тем, что жилье на вторичном рынке не требует немедленных вложений и позволяет сразу осуществить переезд. Причем, если сравнивать стоимость вторичного жилья и цену новостройки вместе с бюджетным ремонтом, то итоговая стоимость получится приблизительно одинаковая.

Исходя из этого можно сказать, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, покупатель переплачивает исключительно за удобство. Ведь ему не нужно думать о месте проживания на время ремонта, терпеть первые года различные возможные неудобства: перебои с электрическим и газоснабжением, шум от ремонта соседей и отсутствие инфраструктуры. Все эти нюансы, при принятии решения, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, необходимо учесть.

Стоимость будущих вложений

Существует распространенное заблуждение, что новостройка всегда требует больше инвестиций, чем жилье на вторичном рынке. Такая иллюзия возникает из-за того, что новое жилье требует немедленных вложений, а недвижимость на вторичном рынке позволяет заниматься ремонтом постепенно, уже после переезда.

Для объективной оценки будущих расходов, необходимо составить смету на конкретную квартиру. Причем в нее нужно включить не только срочные работы (установка сантехники или покупка кухонного гарнитура), но и планируемые в будущем (замена старых труб, дешевого оконного профиля, некачественного ламината и т.д.).

Акции и специальные предложения

Большинство банков имеют свой перечень аккредитованных застройщиков. Это те строительные фирмы, которые входят в круг доверия кредитной организации. При оформлении ипотеки на покупку жилья у таких застройщиков, процентная ставка часто будет ниже, а вероятность одобрения кредитной заявки выше.

Также многие кредитные организации предоставляют выгодную ипотеку на новостройку для отдельных групп населения. Например, программа Молодая семья или Лучшие условия пенсионерам.

Если рассматривать рынок вторичного жилья, то многие агентства владеют информацией о самых выгодных предложениях. За информацию и помощь при покупке придется заплатить комиссионное вознаграждения, но общая экономия от такой сделки часто оказывается выше расходов на посреднические услуги.

Исходя из вышесказанного, нельзя дать однозначного определения, что лучше новостройка или вторичка в ипотеку. Все зависит от двух конкретных вариантов жилья и объеме будущих вложений в недвижимость. Если рассматривать этот вопрос только с позиции банковских условий — то ипотечный кредит на первичное жилье всегда дешевле, чем на вторичное.

Новостройка или вторичка , что выбрать. Просто о сложном3 сентября 2019. Вечный вопрос для покупателя квартиры – выбирать новостройку или вторичку . Собрали плюсы и минусы каждого вида недвижимости, чтобы вам было проще определиться. Новостройки . Новостройками считаются квартиры в строящихся домах, у которых пока нет собственника и регистрации. … У застройщиков есть банки-партнеры, которые без проблем выдают ипотеку на их проекты. Часто на первичку ниже процентная ставка по ипотеке , действуют скидки и акции. Жилищный кредит на новостройку получить гораздо проще, чем на вторичку . Минусы новостроек . Нужно подождать ключи. Квартиру в новостройке придется дожидаться не один месяц.