Взыскание пеней сроков строительства

Отношения, которые возникают между заказчиком строительных работ и их исполнителем, регулируют нормы Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда.

В рамках этого соглашения за подрядчиком закрепляется обязанность завершить работы в оговоренный срок. Заказчик, в свою очередь, обязан обеспечить условия для строительства (в том числе – предоставить необходимые материалы, и организовать доступ к земельному участку), а по окончанию работ – принять и оплатить их.

Существенным и неотъемлемым условием такого договора как с точки зрения закона, так и на практике является срок, отведенный исполнителю (подрядчику) на выполнение поручения заказчика. С целью защиты прав заказчика Кодексом окончания работ не были соблюдены по вине подрядчика.

Ответственность за нарушение сроков строительства

Неустойка — денежная сумма, которую подрядчик обязан передать заказчику в случае, если строительные работы не были завершены в срок. Размер и порядок выплаты такой компенсации определяются сторонами добровольно в момент заключения договора или прямо указываются в законе, регулирующем тот или иной вид правоотношений.

Расчет неустойки по договору | Как не допустить ошибку?

Так, если заказчиком по договору строительного подряда выступает физическое лицо, на такие отношения, помимо Гражданского кодекса, распространяется также Закон «О защите прав потребителей». Этот законодательный акт закрепляет фиксированный размер неустойки (3% от полной стоимости договора за каждый день просрочки), но ограничивает ее максимальную сумму общей стоимостью не выполненных в срок работ.

Дополнительно к этому потребитель (заказчик) может просить суд о взыскании убытков, в том числе – судебных расходов и иных понесенных затрат, если их необходимость была вызвана срывом сроков завершения строительства.

Размер неустойки и убытков может быть объективно подтвержден сметами и иными документами, поэтому проблем с обоснованием этих сумм у истцов обычно не возникает. Гораздо сложнее доказать суду факт причинения морального вреда и самостоятельно определить его размер. При этом важно помнить, что такая компенсация взыскивается только при виновных действиях или бездействии застройщика, которые нашло подтверждение в суде.

Как взыскать неустойку с подрядчика

Если сроки исполнения договора строительного подряда, оговоренные в нем сторонами, были нарушены, Кодекс предусматривает механизм для взыскания неустойки с подрядчика во внесудебном порядке. Для этого заказчик должен направить ему письменную претензию с указанием фактов нарушения соглашения.

Подрядчику предоставляется 30-дневный срок для дачи письменного ответа на претензию и рассмотрения вопроса о добровольном удовлетворении требований заказчика. И только если такой ответ получен не был, или стороны самостоятельно не смогли найти способ урегулирования их правового конфликта, разрешение спора переходит в компетенцию суда.

Добросовестные подрядчики, не отрицающие своей вины в допущенных нарушениях, обычно стараются удовлетворять такие претензии путем выплаты денежной компенсации, предоставления заказчику ряда привилегий или иным законным способом. Благодаря этому исполнитель работ получает возможность избежать оплаты судебных расходов и сохранить свою хорошую деловую репутацию.

Однако нередки случаи, когда стороны договора строительного подряда не могут добровольно урегулировать свой конфликт и передают его на рассмотрение суда.

В этом случае заказчик работ должен составить исковое заявление и перечислить в нем факты, подтверждающие нарушение договора со стороны подрядчика, а также нормы закона, на которых истец основывает свои требования.

Юридическая помощь в спорах с застройщиком

Судебные дела и правовые конфликты, которые касаются нарушения договора подряда в сфере строительства, относятся к категории сложных. Для подготовки к ним требуется собрать множество документов и произвести ряд расчетов, обосновать свои требования нормами закона и соблюсти обязательную процедуру досудебного урегулирования споров.

Если человек не может самостоятельно соблюсти все процессуальные требования и формальности, рекомендуется обратиться к юристу, который специализируется на делах о недвижимости и имеет положительную судебную практику по ним.

В нашей компании работают несколько таких специалистов. При обращении к любому из них вам будет предложена бесплатная юридическая консультация о перспективах вашего дела и мерах, которые необходимы для получения неустойки и иных компенсаций от застройщика.

В дальнейшем вы сможете поручить специалисту сбор всех необходимых документов и составление иска, ведение вашего спора в суде и внесудебное общение с застройщиком и компенсировать расходы на юриста за счет ответчика.

Обмен и мена жилыми помещениями Мена жилых помещений это добровольный обмен одной стороны с другой определенными вещей которые являются равноценными по стоимости если другое не вытекает из условий договора Это сделка при

Виды договоров ренты С помощью ренты передают имущество в собственность Создается договор который подразумевает передачу жилой недвижимости за определенный период другому собственнику навсегда Человек которому пе

Возврат купленной квартиры Завершающим этапом покупки квартиры становится получение свидетельства о праве собственности на нее Однако этот документ лишь фиксирует факт перехода прав на объект недвижимости к другому лицу

Государственная регистрация права собственности Сделки с недвижимостью сопряжены с необходимостью соблюсти ряд формальностей и процедур главной из которых является государственная регистрация перехода права на приобретенный объект

Оспаривание отказа в приватизации Основания которые могут привести к получению отказа приватизировать недвижимое имущество Наиболее полный набор причин получения отказа приватизировать земель

Оспаривание сделок купли-продажи Не имеющий силы договор можно поделить на две категории На те которые можно оспорить и несущественные У каждой категории разные юридические особенности и результаты Оспаривать означает в

Оформление купли-продажи недвижимости Поиск подходящего объекта недвижимости всегда требует много времени некоторых финансовых затрат и совершения нескольких юридически значимых действий Однако для полноценного завершения сделки н

Право собственности на недвижимое имущество На сегодняшний день принадлежащая вам недвижимостьnbspможет стать объектом различного рода спорных ситуаций mdash это могут быть мошеннические схемы с оформлением документов при покупке кв

Приватизация недвижимости Приватизация недвижимости является одним из самых дешевых способов приобретения квартиры в собственность Такое право закреплено за большинством граждан РФ с единственным ограничением реализоват

Автоюрист Многие события происходящие в жизни требуют правовой оценки Но дать ее могут не все поскольку большинство граждан не обладают юридическими знаниями На помощь приходят специалисты Это юрист

Административное право В обстоятельствах вс наибольшего сращивания аппарата в государстве с механизмом монополий и экономической милитаризации правительство стремительно ввязывается в управление экономикой в гориз

Арбитражный процесс В согласовании со статьей Российской Федерации судебные дела в области коммерсантской и другой финансовой работы исполняются арбитражными судами в согласовании с Конституцией и федеральным к

Банкротство физических лиц Банкротство физических лиц Процедура банкротства Положения закона о банкротстве Юридический центр Онлайн и по телефону

Взыскание долгов Как и когда образуется задолженность В процессе повседневной жизни каждый человек становится субъектом различного рода правоотношений попеременно играя роль то заказчика то исполн

Военный адвокат Военный адвокат в СанктПетербурге Способы и формы защиты прав военнослужащих Юридический центр предоставляет помощь военным в СанктПетербурге и Ленобласти Онлайн и по телефону

Возмещение ущерба Ущербом в гражданском праве являются последствия от различного рода действий повлекших за собой потерю или повреждение имущества Ущерб нанеснный здоровью или жизни является вредом

Гражданское право В настоящий период времени стали распространяться гражданскоправовые споры Они являются противостоянием субъектов Все споры контролирует кодекс РФ а помочь решить их способен адвокат по граж

Жилищные споры В настоящее время приобретение недвижимости будь то квартира земельный участок или домовладение является дорогостоящим удовольствием в связи с чем на этом laquoрынкеraquo более чем на как

Защита прав дольщиков Долевое строительство известно в России и бывшем Советском Союзе достаточно давно чтобы выработать и сформировать законодательно некую правовую базу для урегулирования любых спорных ситуаций

Защита прав потребителей Защита прав потребителя с помощью квалифицированных и опытных юристов ndash специалистов в этой области права в СанктПетербурге и Ленинградской области Вы можете узнать абсолютно все что Ва

Земельные споры Одни из самых востребованных специалистов это профессионалы по земельным вопросам спорам Многие сталкивались а комуто придется столкнуться с переоформлением земельных участков иили разре

Наследственное право Помимо эмоциональных переживаний смерть близкого человека связана с необходимостью оформления наследства Часто у наследников возникают вопросы связанные с открытием и оформлением на

Помощь при ДТП Ежедневно в стране происходят сотни аварий гибнет множество людей многие получают тяжелые травмы Случается это по разным причинам нарушение правил ПДД пьяная езда за рулем плохая видимость

Сделки с недвижимостью Мы можем дать гарантию по юридической чистоте сделки с недвижимостью Сопровождение сделок с недвижимостью и правовое консультирование по всем вопросам по сделкам Квалифи

Семейное право Чем поможет адвокат по семейным делам и его консультация Опытные специалисты подскажут как избежать неприятностей при разделе имущества составить брачный договор или взыскать

Споры с банками Потребительское банковское кредитование в данный момент самая востребованная банковская услуга Множеству наших соотечественников обращение в банковские структуры за кредитом сейчас является об

Споры со страховыми Договоры страхования транспортных средств ОСАГО и КАСКО С каждым годом возрастает интенсивность автомобильного движения и в связи с этим увеличивается риск дорожнотранспортных про

Строительная экспертиза Независимая строительнотехническая экспертиза в СПб и ЛО проводится для определения качества строительных и ремонтных работ высококвалифицированными строительными экспертами

Трудовые споры Труд сделал из обезьяны человека ndash известный лозунг еще с советских времен восхваляющий труд и трудолюбие В настоящее время трудоустройство ndash жизненная необходимость прожить при о

Уголовное право Когда возникает необходимость прибегнуть к юридической помощи адвоката В наше нестабильное и тревожное время с каждым человеком может произойти неприятное не зря существует такая ф

Банкротство предприятий Термин quotбанкротствоquot в широком смысле слова используется синоним термина laquoнесостоятельностьraquo В Российской Федерации эти термины совпадают

Регистрация ИП Наши юристы помогут вам при регистрации индивидуального предпринимателя ип в СПб

Регистрация ООО Регистрация ООО в СПб под ключ Юридические услуги в СанктПетербурге Опыт работы больше лет

Источник: law-free.ru

Взыскание пеней и штрафов по 44-ФЗ: пошаговая инструкция

Выплата неустойки — это погашение штрафов и пеней, которые начисляются в случае нарушения обязательств по договору и подлежат обязательной уплате. Они могут быть взысканы принудительно или списаны при определенных обстоятельствах. В статье разбираемся, что представляет собой неустойка по государственному контракту 44-ФЗ и как производится удержание неустойки из суммы контракта.

Что такое неустойка по контракту по 44-ФЗ

Штрафные санкции по 44-ФЗ — это законодательно определенная и установленная в госконтракте сумма, которую участники закупки обязаны перечислить на счета друг друга, если сторонами будут не полностью или недобросовестно исполнены существенные условия заключенного договора. При этом виновная сторона должна выплатить штраф, даже если это условие не было прописано в госконтракте. Размер такой выплаты является фиксированным и зависит от стоимости ТРУ (ст. 332 ГК РФ).

Постановление Правительства РФ № 1042 от 30.08.2017 регламентирует порядок наложения штрафных санкций и закрепляет их размеры.

Пени начисляются за каждый день просрочки исполнения сторонами своих обязательств по госконтракту в размере 1/300 (минимальный предел) от ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на день уплаты санкций.

Действующим законодательством предусмотрена неустойка по 44 ФЗ (статья 34 44-ФЗ). На основании ч. 4 ст. 34 в контракт необходимо включать условие о возникновении ответственности как для поставщика, так и для заказчика в том случае, если стороны не исполнили либо исполнили ненадлежащим образом свои договорные обязательства. В госконтракт можно внести ссылку на правила определения размера санкций (ПП РФ № 1042 от 30.08.2017) или же подробно описать все случаи, по которым возможно наложение штрафа. По рекомендации ФАС организации-заказчику надлежит подробно перечислить такие ситуации в отдельном параграфе госконтракта во избежание уклонения от ответственности со стороны поставщика, нарушившего свои обязательства.

В соответствии с действующим законодательством, оплату штрафных санкций за просрочку, ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по госконтракту можно избежать, если у организации существуют неопровержимые свидетельства и доказательства того, что договорные условия не были исполнены из-за действия непреодолимой силы либо по вине третьей стороны (ч. 9 ст. 34 44-ФЗ). Во всех остальных случаях компенсация образовавшихся нарушений должна быть осуществлена в обязательном порядке.

Сроки начисления неустойки

Гражданский кодекс разъясняет, с какого дня считается пеня по 44-ФЗ: следующий день после крайнего срока, который установлен договором, — это первый день, с которого начисляем пени (ст. 191, 194 ГК). Это правило распространяется и на те случаи, когда первый день нарушения — праздник или выходной.

Если товар поставлен позже срока, который установлен договором, соответствующие отметки делаем в документах, которые подтверждают факт поставки. Недопоставку фиксируем актом о расхождении по количеству и делаем отметку в других закрывающих документах. Если поставка не производилась, составляем акт о нарушении сроков.

День поставки — последний день, который входит в период просрочки (п. 65 Постановления Пленума ВС №7 от 24.03.2016). Время, которое заказчик потратил на приемку и оформление товара, не добавляется к этому периоду (письмо Минфина №24-03-07/22888 от 24.03.2020).

Расчет неустойки для поставщика

В соответствии с ПП РФ № 1042 от 30.08.2017, действует новый регламент определения штрафных санкций для поставщика. Штрафы для исполнителя за ненадлежащее исполнение контрактных положений устанавливаются в виде фиксированной суммы. А пени за просрочку осуществления поставщиком своих обязательств по договору начисляются за каждый день просрочки, начиная с момента, следующего за днем образования такой просрочки, в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату перечисления пени.

Начисленная неустойка не может быть больше ЦК, а ее фиксированный размер определяется в зависимости от различных ситуаций:

• за ненадлежащее исполнение поставщиком действий, определенных контрактом, ему вменяется штраф фиксированного размера в соответствии с п. 3 Правил (ПП РФ № 1042);
• за недобросовестное выполнение условий поставщиком, с которым заключен контракт, ему назначается фиксированный штраф в размере, установленном п. 4 Правил;
• за недобросовестное выполнение договорных условий поставщиком, который победил в закупке, предложив наивысшую цену, виновное лицо привлекается к материальной ответственности согласно п. 5 Правил;
• за ненадлежащую реализацию своих обязательств по контракту, который не имеет стоимостного выражения, поставщик обязан выплатить штраф в размере, установленном п. 6 Правил.

На основании ст. 313 ГК РФ может быть установлено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении подрядчиком своих обязательств перечисление неустойки в бюджет по 44-ФЗ может быть возложено на организацию-заказчика (Письмо Минфина РФ № 09-04-08/80112 от 30.12.2016). При возникновении подобной ситуации заказчик имеет право перечислить исполнителю оплату по контракту, удержав величину штрафных санкций, то есть за вычетом уплаченной ранее получателем средств неустойки в бюджетную систему РФ. В платежном поручении ПБС-заказчик должен указать поставщика, за которого он производит оплату штрафов.

Как взыскать неустойку с поставщика

Инструкция, как получить неустойку с компании, которая просрочила исполнение обязательств, состоит из нескольких шагов.

Шаг 1. Рассчитать сумму. Пени начисляйте за каждый день отсрочки поставки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ от цены контракта. В сумму обязательств не входят те, что исполнены. Конкретная формула и правила расчета заложены в контракте. Например:

Иные нарушения условий исполнения госконтракта (кроме задержки поставки) караются штрафами. Размер выплат указан в положениях контракта на основе Правил определения размера штрафа, которые утверждены постановлением правительства №1042 от 30.08.2017.

Шаг 2. Составить претензию, которая содержит:

• наименование заказчика и поставщика;
• реквизиты контракта, его сумму и предмет поставки;
• отсылку к определенному пункту контракта, который содержит дату, являющуюся крайним сроком поставки;
• описание факта нарушения (пример — поставка не произведена);
• информацию о сроке задержки исполнения обязательств;
• отсылку к пункту договора, в котором указана ответственность поставщика в случае задержки поставки;
• размер неустойки на дату составления претензии;
• требование об уплате;
• приложение — расчет.

Шаг 3. Направить претензию, которая содержит требование об уплате. Ст. 314 ГК указывает, что срок уплаты неустойки по 44-ФЗ, если договором или законом не установлено иное, составляет 7 дней со дня предъявления требования. Документ отправьте поставщику в бумажном и электронном виде. При выборе способа доставки предусмотрите возможность получить отметку о вручении корреспонденции.

Вот что делать, если поставщик не оплачивает пени: удержите эту сумму из обеспечения исполнения контракта. Для этого вместе с претензией направьте организации заявление о зачете или уведомление об удержании суммы неустойки. Также возможна оплата контракта за вычетом неустойки, если товар поставлен, а неустойка не выплачена. Для этого используйте тот же алгоритм, что и при удержании из обеспечения.

Непременное условие, по которому допускается зачет неустойки в сумме, подлежащей уплате поставщику, — присутствие этого условия в контракте и наличие подтверждения того, что поставщик получил заявление (уведомление). При обращении взыскания на обеспечение необходимо подтверждение признания поставщиком своего долга.

В законодательстве уточняется, вправе ли заказчик вычесть сумму неустойки из вознаграждения контрагента: да, если все требования закона к этой процедуре соблюдены.

Когда удержание неустойки из обеспечения или суммы, которая причитается поставщику за выполнение условий контракта, невозможно, основания для списания отсутствуют, а поставщик отказывается добровольно погасить задолженность, взыскивайте неустойку в судебном порядке.

Инструкция, как размещать в ЕИС оплату пени, если договор исполнен в 2021 году:

1. Загрузить в ЕИС общую информацию о контракте.
2. Добавить сведения о платежах.
3. В блоке «Исполнение (расторжение) контракта» вписать информацию о неустойке.
4. Заполнить раздел о начислении штрафа и пеней.

Расчет неустойки для заказчика

Если заказчик нарушил сроки оплаты по госконтракту на поставку ТРУ, то он обязан выплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой) от невыплаченной суммы (ч. 5 ст. 34 44-ФЗ). Начало отсчета просрочки наступает в день, следующий за предельным сроком исполнения договорных условий. Расчет для организации-заказчика производится по следующей формуле:

Как взыскать неустойку с заказчика

Заказчик, как и поставщик, при неисполнении обязательств несет ответственность. Когда заказ выполнен, а товар не оплачен, поставщик обращается к заказчику с требованием об оплате пеней и (или) штрафа. Алгоритм действий в этом случае аналогичен действиям для заказчика.

Шаг 1. Проводим расчет пени за просрочку платежа по договору согласно положениям госконтракта. Пеня начисляется в размере одной трехсотой ставки рефинансирования. Штраф предусмотрен за каждое нарушение. Размер суммы, которая подлежит уплате, определяем в соответствии с условиями договора на основе Правил определения размера штрафа, которые утверждены ПП №1042 от 30.08.2017.

Шаг 2. Составляем претензию, которая содержит:

• наименование заказчика и поставщика;
• реквизиты контракта, его сумму и предмет поставки;
• отсылку к документам, которые подтверждают факт поставки товара в полном объеме в соответствии с условиями договора;
• отсылку к определенному пункту контракта, который содержит срок оплаты;
• информацию о сроке задержки оплаты;
• отсылку к пункту договора, в котором указана ответственность поставщика в случае отсутствия оплаты;
• размер неустойки на дату составления претензии;
• требование об оплате контракта и выплате суммы пеней (сроки оплаты пени по 44-ФЗ — 7 дней со дня предъявления требования);
• приложение — расчет.

Шаг 3. Направляем претензию заказчику. Точный срок, когда направлять требование об уплате пеней по 44-ФЗ, на законодательном уровне не установлен. Обязательно наличие отметки о вручении документа официальному представителю организации.

Если, несмотря на получение претензии, оплата неустойки за нарушение сроков оплаты по договору заказчиком не произведена, составляйте иск и обращайтесь в суд.

Образец требования об уплате неустоек (штрафы и пени):

Когда участники закупок могут не платить пени

Контрактное законодательство (ч. 9 ст. 34 44-ФЗ) предусматривает основание, по которому производится освобождение от уплаты неустойки по 44-ФЗ: пени и штрафы не начисляются в случае, когда поставщику или заказчику помешали выполнить условия договора обстоятельства непреодолимой силы. К ним не относятся срыв договоренностей между партнерами, неожиданные финансовые проблемы, технические трудности.

Форс-мажор — это чрезвычайная ситуация, которую организация не в силах предотвратить, как и любая другая компания, которая оказалась в сходных условиях (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда №7 от 24.03.2016).

Письмо Минфина №24-06-06/21324 от 19.03.2020 приравняло коронавирус к чрезвычайным, непреодолимым обстоятельствам. Это значит, что организация, которая напрямую пострадала от распространения инфекции или мер, которые направлены на предотвращение ее распространения, вправе обратиться к заказчику с просьбой о списании штрафов и пеней, которые начислены из-за сдвига сроков исполнения договора по независящим от поставщика причинам.

Также списание неустойки предусмотрено на основании положений постановления №783 от 04.07.2018 и внесенных в него изменений (постановление №591 от 25.05.2020). Действие постановления распространено на контракты, которые заключены в 2015, 2016, 2020 годах и исполнены в полном объеме.

• наличие допсоглашений, которые изменяют основные условия договора — срок поставки, сумму и т. п.;
• исполнению контракта помешало распространение коронавирусной инфекции.

В каком объеме списывают неустойку по постановлению №783:

• В случае, когда исполнению договора помешало распространение коронавирусной инфекции или размер пеней и штрафов составляет не более 5% от цены договора, задолженность списывают в полном объеме.
• Если размер пеней и штрафов составляет не более 20% от цены договора, списывают половину задолженности. Обязательное условие: вторая часть долга выплачена поставщиком до 1 января 2021 г.

Можно ли взыскать упущенную выгоду

Обеспечение исполнения контракта — это денежные средства, которые поставщик предоставляет в качестве гарантии реализации возложенных на него обязательств. Зачастую в качестве такого обеспечения предлагается банковская гарантия, выданная банком на величину авансового платежа по контракту. Взыскание неустойки по банковской гарантии 44-ФЗ возможно только по решению суда. Организация-заказчик имеет право установить в договоре условие о том, что банковская гарантия может использоваться как источник средств для покрытия задолженности по штрафным санкциям. Если же в договорной документации такой пункт отсутствует, то банковская гарантия не может быть использована до момента принятия судебного решения.

Если заявка участника торгов, который по всем критериям выполнял условия ЗД и становился победителем закупки, незаконно отклонена, то при положительном решении уполномоченных органов (ФАС, суды) исполнитель может взыскать с заказчика сумму упущенной выгоды. Главное условие для возмещения убытков — наличие официально вынесенного решения, в котором подтверждается факт нарушения прав исполнителя со стороны организации-заказчика и наличие причинно-следственной связи между отказом и понесенными убытками, а также размер непосредственных убытков (Постановление Конституционного Суда РФ № 25-П от 12.10.2015, п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015).

Исполнитель также может потребовать возмещение убытков при уменьшении заказчику ПБС лимитов бюджетных обязательств. Если финансирование по договору снижено, то стороны должны подписать соглашение об изменении сроков выполнения работ и, при необходимости, других существенных обуславливающих параграфов договора. При этом подрядчик имеет право потребовать от организации-заказчика возмещения упущенной выгоды, образовавшейся в связи со сдвигом сроков работ.

Источник: star-tender.ru

Неустойка (штрафы, пени) по контрактам по 44-ФЗ

1. Общие положения о неустойке, правила включения условий о неустойке в контракт

В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойка – определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Законом №44-ФЗ предусмотрены 2 вида неустойки: штраф и пени. Закон предусматривает ответственность за нарушение условий контракта как со стороны заказчика, так и со стороны поставщика (подрядчика, исполнителя) (далее – поставщик). При этом пени применяются только за нарушение сроков (просрочку поставки или исполнения гарантийного обязательства со стороны поставщика; просрочку оплаты со стороны заказчика). За остальные нарушения применяется штраф. Порядок, размеры, условия применения каждого вида неустойки указаны в Памятке по неустойке.

Часть 4 ст.34 Закона №44-ФЗ говорит об обязательности включения в контракт условий об ответственности заказчика и поставщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом. Таким образом, условия о неустойке являются существенными условиями контракта и должны быть указаны всеми заказчиками во всех контрактах. Исключениями являются случаи закупки у единственного поставщика, перечисленные в ч.15 ст.34 Закона №44-ФЗ. В таких закупках могут не применяться некоторые существенные условия контрактов, например, условия об ответственности сторон.

Подобрать закупочную позицию

Условия о размере и порядке расчета пени указываются в контракте для поставщика – в соответствии с ч.7 ст.34 Закона №44-ФЗ; для заказчика – в соответствии с ч.5 ст.34 Закона №44-ФЗ. Порядок расчета штрафа указывается в контракте в соответствии с Правилами определения размера штрафа, начисляемого в случае ненадлежащего исполнения заказчиком, неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом (за исключением просрочки исполнения обязательств заказчиком, поставщиком (подрядчиком, исполнителем), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 30 августа 2017 г. N 1042 (далее – Правила №1042). Правила №1042 предусматривают расчет штрафа как процент от цены контракта, или, если контрактом предусмотрены этапы исполнения контракта, как процент от этапа исполнения контракта. Для поставщика размер штрафа определяется в соответствии с п.3-8 Правил №1042, для заказчика – п.9 Правил №1042.

Следует отметить, что включения в контракт просто ссылок на соответствующие пункты Правил №1042 недостаточно. ФАС России в письме от 01.12.2014 N АД/48791/14 указал, что «…включение в проект контракта ссылки на правила вместо установления вышеуказанных размеров штрафа, пени не является надлежащим исполнением обязанности заказчика по установлению размеров неустойки…». Таким образом, заказчику необходимо указывать в контракте штраф в виде процента от цены контракта (от этапа исполнения контракта). При этом конкретную сумму штрафа в рублях указывать не рекомендуем, так как цена контракта в ходе его исполнения может измениться (например, в случаях, указанных в ч.1 ст.95 Закона №44-ФЗ), а соответствующие нормы для изменения суммы штрафа в контракте законом не предусмотрены.

2. Ответственность поставщика

Важным моментом является то, что ч.6 ст.34 Закона №44-ФЗ предусматривает обязанность заказчика направить поставщику требование об уплате неустоек (штрафа, пени) в любом случае нарушения последним своих обязательств по контракту. То есть заказчик обязан направить требование всегда, если был факт нарушения своих обязательств поставщиком. Заказчик не имеет права выбора: направлять требование или не направлять.

Из описанного ниже порядка расчета пени и штрафа возможны исключения в случаях, если в соответствии с законодательством РФ неустойка для поставщика должна рассчитываться в ином порядке (например, контракты на оказание услуг ОСАГО).

2.1. Пеня для поставщика

Размер пени для поставщика устанавливается ч.7 ст.34 Закона №44-ФЗ и составляет 1/300 действующей на дату уплаты ключевой ставки ЦБ РФ. Пеня рассчитывается от цены контракта (отдельного этапа исполнения контракта), уменьшенной на сумму пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом (соответствующим этапом исполнения контракта) и фактически исполненных поставщиком.

Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства и включая день фактического исполнения обязательства поставщиком. В письме Минфина РФ от 13.04.2016г. №02-04-06/21780 указано, что в расчет неустойки включаются все календарные дни «… независимо от выходного (праздничного или непраздничного) дня пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения поставщиком обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства…». При расчете заказчиком размера пени, начисляемой контрагенту, не учитываются дни, потребовавшиеся заказчику для приемки поставленного товара, выполненной работы или оказанной услуги, оформления результатов такой приемки, если иное не предусмотрено контрактом (см. письмо Минфина РФ от 16.03.2020 №24-03-07/19771). Следует отметить, что сумма пени не ограничена ценой контракта.

Формула расчета пени для поставщика:

Пеня

Цена контракта (этапа контракта)

Стоимость обязательства, которое поставщик исполнил в срок

×

Количество дней просрочки

×

1/300 ключевой ставки ЦБ на день уплаты неустойки

2.2. Штраф для поставщика

Штраф для поставщика начисляется за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения поставщиком обязательств (в том числе гарантийного обязательства). Штрафы необходимо применять за каждый случай нарушения поставщиком своих обязательств. Общая сумма штрафов, в отличие от пени, ограничена ценой контракта.

Рассмотрим случаи применения штрафа для поставщика:

1. «Стандартный» штраф за неисполнение или ненадлежащее исполнения поставщиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения обязательств (в том числе гарантийного обязательства) устанавливается в порядке, предусмотренном п.3 Правил №1042. Размер штрафа зависит от суммы цены контракта (этапа) и указан в колонке 1 Памятки по неустойке.

2. Штраф «для СМП и СОНО» (если заказчик в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 30 Закона №44-ФЗ проводил закупку, в которой участниками могли являться только субъекты малого предпринимательства, социально ориентированные некоммерческие организации). В этом случае за неисполнение или ненадлежащее исполнения поставщиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения обязательств (в том числе гарантийного обязательства) штраф устанавливается в размере 1 процента цены контракта (этапа), но не более 5 тыс. рублей и не менее 1 тыс. рублей (п.4 Правил №1042) (колонка 2 Памятки по неустойке).

3. Штраф для победителя закупки, предложившего наиболее высокую цену за право заключения контракта. Применяется если, в соответствии с ч.23 ст.68 Закона №44-ФЗ при проведении электронного аукциона цена контракта снижена до половины процента НМЦК или ниже и аукцион проводится на право заключить контракт. Данный штраф необходимо всегда указывать в проекте контракта, включаемом в документацию об электронном аукционе, так как на момент размещения закупки заказчик не может предугадать, насколько снизится НМЦК на аукционе. Такой штраф устанавливается в соответствии с п.5 Правил №1042, его размер указан в колонке 3 Памятки по неустойке.

4. Штраф за нарушения, не имеющие стоимостного выражения. Применяется за каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком обязательства, предусмотренного контрактом, в случаях, когда обязательство, нарушенное поставщиком не связано напрямую с ценой контракта (например, не предоставление сопроводительных документов вместе с товаром), устанавливается в соответствии с п.6 Правил №1042. Размер данного штрафа указан в колонке 4 Памятки по неустойке.

5. Штраф за ненадлежащее исполнение подрядчиком обязательств по выполнению видов и объемов работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, которые подрядчик обязан выполнить самостоятельно без привлечения других лиц (субподрядчиков) (колонка 5 Памятки по неустойке) . Размер данного штрафа устанавливается в размере 5 процентов стоимости указанных работ (п.7 Правил №1042). Виды работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства на территории РФ, которые подрядчик обязан выполнить самостоятельно без привлечения других лиц к исполнению своих обязательств установлены постановлением Правительства РФ от 15 мая 2017 г. N 570. Данное постановление применяется только по государственным и (или) муниципальным контрактам, поэтому, например, бюджетным учреждениям включать в проект контракта по строительству (реконструкции) указанный штраф не нужно.

6. Штраф за не привлечение подрядчиком, исполнителем к исполнению контракта субподрядчиков, соисполнителей из числа субъектов малого предпринимательства, социально ориентированных некоммерческих организаций (колонка 6 Памятки по неустойке) . Применяется, если в соответствии с ч. 6 ст. 30 Закона №44-ФЗ контрактом предусмотрено привлечение подрядчика к гражданско-правовой ответственности за невыполнение указанного условия и устанавливается в размере 5 процентов объема привлечения субподрядчиков, установленного контрактом (п.8 Правил №1042).

2.3. Возможность одновременного взыскания с поставщика и штрафов, и пени

В случае если поставщик вовсе не поставил товар или не приступил к работам, заказчик имеет право взыскать с поставщика не только штраф за нарушение обязательств по контракту, но и пеню за просрочку. Такие выводы сделала Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ в Определении от 09.03.2017 №№ 302-ЭС16-14360, А33-28174/2015. В Определении ВС РФ от 09.03.2017 N 302-ЭС16-14360 (Пункт 36 Обзора ВС РФ от 28.06.2017) также указано: «…Пеня за просрочку исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту подлежит начислению до момента прекращения договора в результате одностороннего отказа заказчика от его исполнения. Одновременно за факт неисполнения государственного (муниципального) контракта, послужившего основанием для одностороннего отказа от договора, может быть взыскан штраф в виде фиксированной суммы…».

3. Ответственность заказчика

Закон не обязывает поставщика требовать от заказчика уплаты неустойки в обязательном порядке в случае нарушения последним своих обязательств по контракту. Совершение данных действий для поставщика является его правом.

3.1. Пеня для заказчика

Порядок расчета пени для заказчика, в случае просрочки им исполнения обязательства, предусмотренного контрактом, установлен ч.5 ст.34 Закона №44-ФЗ. Размер пени составляет 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки ЦБ РФ от не уплаченной в срок суммы. Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства. Следует отметить, что сумма пени не ограничена ценой контракта.

Формула расчета пени для заказчика:

Пеня

=

Сумма, которую заказчик не оплатил в срок

×

Количество календарных дней просрочки

×

1/300 ключевой ставки ЦБ на день уплаты неустойки

3.2. Штраф для заказчика

За каждый факт неисполнения заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения обязательств, предусмотренных контрактом, размер штрафа устанавливается в соответствии с п.9 Правил №1042. Размер штрафа зависит от цены контракта (этапа) и указан в колонке 7 Памятки по неустойке.

Общая сумма штрафов, в отличие от пени, ограничена ценой контракта.

4. Порядок взыскания неустойки с поставщика

Заказчик может взыскать неустойку с поставщика 4 способами:

1. Удержать из обеспечения исполнения контракта, если соответствующее обеспечение перечислено денежными средствами.
2. Удержать из суммы, причитающейся поставщику в счет оплаты по контракту.
3. Поставщик может добровольно перечислить неустойку на счет заказчика.
4. Взыскать в судебном порядке.

Необходимо отметить, что удержание неустойки из суммы обеспечения контракта или суммы оплаты по контракту должно быть квалифицировано как один из способов прекращения обязательств – зачет встречных однородных требований (в соответствии со ст.410 ГК РФ). Зачет в рассматриваемых случаях бесспорно будет правомерен, если контрагент признает такой долг или если возможность соответствующего удержания предусмотрена в контракте между заказчиком и поставщиком.

Данные выводы согласуются с позицией регулирующих и контрольных органов. Минфин России и Федеральное казначейство в совместном письме от 25.12.2014 N 02-02-04/67438, 42-7.4-05/5.1-805 указывают, что частичное или полное удержание суммы обеспечения осуществляется в соответствии с условиями контракта . Данную позицию поддерживает ФАС России в письме от 10.12.2015 N АЦ/70978/15: «…По мнению ФАС России, включение в проект контракта условия о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, предусмотренного контрактом, заказчик вправе произвести оплату по контракту за вычетом соответствующего размера неустойки (штрафа, пени), не противоречит требованиям Закона о контрактной системе». Также Минфин России в письме от 02.11.2020 N 24-03-08/95446 указывает: «…заказчик вправе производить оплату по контракту за вычетом соответствующего размера неустойки (штрафа, пени) или вправе вернуть обеспечение исполнения контракта, уменьшенное на размер начисленных штрафов, пеней …».

Из банковской гарантии неустойку удержать нельзя. В письмах Минфина России от 14.09.2020 N 24-05-08/80942, от 02.10.2020 N 24-03-08/86257 указано: «Таким образом, исходя из вышеизложенного неустойка не может быть оплачена за счет средств банковской гарантии, так как является неосновным обязательством по контракту, исполнение которого обеспечено банковской гарантией…».

5. Освобождение от ответственности

В соответствии с ч.9 ст.34 сторона освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны. Указанные обстоятельства относятся как к ответственности заказчика, так и поставщика.

Читайте так же

Как рассчитать неустойку по Закону 44-ФЗ

Источник: zakupki44fz.ru

Неустойка по срокам строительства коттеджного посёлка: чем выгоден застройщику договор инвестирования

Как установлено Гражданским кодексом РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определённой законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность её уплаты соглашением сторон. Позиция Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ говорит о том, что неустойка ― это способ обеспечения исполнения обязательств, мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, средство возмещения потерь кредитора.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Федеральный закон № 214-ФЗ), объект долевого строительства ― жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2).

Коттеджный посёлок, исходя из системного толкования положений п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 130 ГК РФ, следует отнести к «иным объектам недвижимости», на которые распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ.

Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, что коттеджный посёлок, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединённых единым функциональным предназначением. В указанный обособленный комплекс включается имущество как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей посёлка.

При этом то обстоятельство, что в состав коттеджного посёлка входят жилые дома, каждый из которых представляет собой отдельный объект недвижимости, с учётом единства функционального назначения ― создание жилого комплекса с автономной территорией с объектами благоустройства, не исключает возникновения между застройщиком и гражданами, участвующими в финансировании коттеджного поселка, отношений, основанных на Федеральном законе № 214-ФЗ.

Мнение об отсутствии у участников строительства коттеджного посёлка права общей долевой собственности на общее имущество, которое свидетельствовало бы о создании единого объекта, ошибочно, поскольку комплекс недвижимого имущества как единое целое может существовать не только в форме конструктивно прочно связанных друг с другом конструкций, но и в виде обособленного имущества, объединённого единым функциональным назначением, что имеет место в коттеджном посёлке.

Имущество, которое по условиям договора долевого участия после окончания строительства передаётся в общедолевую собственность, как раз и свидетельствует о едином функциональном назначении всего объекта.

Учитывая вышеизложенное, в случаях, когда в коттеджных посёлках застройщики нарушают сроки строительства, взыскание неустойки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, а также Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Как известно, одной из основных целей принятия Федерального закона № 214-ФЗ является защита прав граждан и физических лиц, приобретающих квартиры и (или) иные объекты недвижимости на условиях долевого строительства.

Согласно статье 6 Федерального закона № 214- ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако, несмотря на очевидное правовое регулирование, нередки случаи, когда при строительстве коттеджей вместо договора участия в долевом строительстве заключаются договор инвестирования и предварительный договор купли-продажи недвижимости, что является своеобразным уходом от Федерального закона № 214-ФЗ и является значительным минусом в гарантиях прав приобретателей коттеджей.

Исходя из анализа содержания договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества (заключаемых чаще всего по стандартным условиям с отличиями, не носящими сущностного характера) с учётом норм законодательства и судебной практики по спорам, связанным со строительством и взысканием неустойки за просрочку строительных работ, с большой вероятностью можно сделать вывод, что проблема при разрешении спора будет сводиться к доказыванию необходимости применения к правоотношениям по данным договорам законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона № 214-ФЗ. Анализ судебных актов по делам, связанным с заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а также договоров инвестирования (вместо заключения договора участия в долевом строительстве), показывает, что суды нередко применяют к указанным правоотношениям нормы ГК РФ, а не законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ в части возможности взыскания неустойки за нарушение сроков строительства отсылает к условиям договора (ст. 330, п.п. 1 и 2 ст. 405, п. 3 ст. 708 ГК РФ). Однако на практике ни предварительными договорами купли-продажи, ни договорами инвестирования условия о санкциях за просрочку выполнения работ не предусматриваются.

В предварительном договоре, например, речь может идти об ответственности покупателя за нарушение обязательства по внесению денежных средств за создаваемую недвижимость, а также об обязательстве продавца при расторжении договора в этом случае вернуть денежные средства покупателю за вычетом определённых сумм (задатка, пени).

Закон РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не позволяют взыскать с застройщика законную неустойку за просрочку исполнения обязательства (просрочку выполнения работ).

Нужно иметь в виду, что на практике при одновременном заключении и предварительного договора купли-продажи, и договора инвестирования может иметь место привязка условий указанных договоров друг к другу, договоры даже содержат одинаковые суммы и условия оплаты. При этом в последнем договоре может содержаться условие, в соответствии с которым обязательства инвестора (покупателя) по оплате считаются исполненными после подписания сторонами акта об исполнении обязательств. Однако в действительности застройщик может подписать с инвестором акт под другим названием: «акт сверки по договору инвестирования». Как видно, этот акт составляется не к предварительному договору, а к договору инвестирования, поэтому ответчик при возникновении спора станет ссылаться на то, что оплаты по предварительному договору вовсе не было. Это крайний случай, с учётом того, что оба договора могут иметь одинаковые номера и даты, заключаться в отношении одних и тех же объектов, однако такой аргумент ответчика вполне допустим.

Исходя из содержания заключаемых с гражданами договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи будущей жилой недвижимости (коттеджей) существует риск того, что ответчик будет утверждать, а суд признает при толковании, что воля сторон при заключении этих договоров направлена на участие сторон (и в частности инвестора — гражданина) в соинвестировании строительства и на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества в будущем, а не на финансирование строительства исключительно инвестором (покупателем). Следовательно, к отношениям сторон должен применяться ГК РФ, которым взыскание законной неустойки за просрочку исполнения обязательства не предусмотрено. Эти выводы могут следовать из предмета и содержания предварительного договора, а также из договора инвестирования, в котором может предусматриваться использование кредитных средств для строительства и участие инвестора-застройщика в инвестициях не только путём привлечения средств инвестора, но и собственными средствами (хотя действительность такого участия может быть проверена в ходе судебного разбирательства).

В целом, решение конкретного дела зависит от фактических обстоятельств с учётом вины должника (ст. 401 ГК РФ). Тем не менее при наличии ст. 333 ГК РФ существует вероятность снижения размера неустойки судом, поэтому итоговый размер неустойки, если она будет взыскана, непредсказуем и может быть значительно ниже заявляемого истцами.

Комментарий Н.В. Пластининой к статье «Неустойка по срокам строительства коттеджного поселка

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 214-ФЗ) действие настоящего Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ― ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путём уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьёй 12.1. Закона № 214-ФЗ данный перечень в отношении обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия немного сужен до обязательного залога, а также ― по выбору застройщика ― поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика.

Согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Маленькое уточнение: с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определённому на соответствующую дату (с 19.09.2016 он составляет 10% годовых).

Стороны уже в период действия договора могут столкнуться с проблемой неисполнения застройщиком своих обязательств, и чаще всего ― по срокам сдачи объекта. В этом случае очень острой становится проблема начисления и уплаты неустойки за подобное нарушение обязательств со стороны застройщика. Однако как-либо уменьшить размер данной неустойки (а исходя из стоимости объектов недвижимости она может достигать очень даже приличных размеров) сторонам не позволено ни в добровольном договорном порядке, ни в судебном.

Так, Верховный Суд РФ придерживается позиции, что размер неустойки за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства не может быть уменьшен по соглашению сторон (см. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).

При этом в практике споров между застройщиком и дольщиком превалирует ситуация, когда размер данной неустойки снижает… суд (!) по ходатайству застройщика — ответчика на основании ст. 333 ГК РФ (см., например, Апелляционное определение Московского областного суда от 13.02.2017 по делу № 33-2414/20171; Апелляционное определение Московского областного суда от 06.02.2017 по делу № 33-1850/20172).

Создаётся странная ситуация ― стороны размер неустойки, установленной законом, снизить не могут никак. А суд её неизменно снижает, если дольщик — гражданин доходит до суда, требуя выплаты указанной неустойки. Из данной практики можно сделать несколько очень важных выводов:

1. Застройщику вовсе не обязательно (и даже ― экономически противопоказано) при срыве сроков сдачи объекта в эксплуатацию и передачи построенного объекта участнику долевого строительства сразу и в добровольном порядке платить неустойку, предусмотренную договором и Законом № 214-ФЗ за нарушение обязательств застройщиком. Лучше подождать инициирования дела в суде (выигрыш во времени), а также походатайствовать перед судом о применении ст. 333 ГК РФ. И можно быть почти уверенным в том, что суд данное ходатайство удовлетворит и снизит размер законной (и договорной) неустойки. Иногда такое снижение достигает практически половины начисленной суммы, а иногда удовлетворённая часть от заявленной истцом суммы составляет лишь 20%.

2: Участнику долевого строительства, который получил построенный объект с опозданием, практически нечего надеяться на получение полноразмерной компенсации «своих страданий» в виде полной суммы неустойки за несвоевременную сдачу объекта.

Несвоевременное исполнение застройщиком своих обязательств по договору долевого участия перед гражданином также становится основанием для взыскания определённых штрафных санкций и по Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее ― Закон о защите прав потребителей). Однако взысканию (при установлении факта нарушения прав гражданина как потребителя) подлежит только компенсация морального вреда и штраф за неисполнение застройщиком законных требований потребителя в добровольном порядке.

Некоторые граждане, являясь участниками долевого строительства, наряду с неустойкой, предусмотренной ст. 6 Закона № 214-ФЗ (одновременно с ней) пытаются также взыскать с застройщика и неустойку по Закону о защите прав потребителей (в соответствии со ст. 23.1 закона). Однако суды отказывают им в этом, считая такие требования чрезмерными со ссылкой на то, что правоотношения сторон регулируются положениями Закона № 214-ФЗ.

По смыслу закона к отношениям, вытекающим из договоров, заключённых гражданами — участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом. Вопросы взыскания неустойки специально оговорены в названном Федеральном законе. Поэтому применению подлежат нормы Закона № 214-ФЗ о неустойке, а не аналогичные нормы Закона о защите прав потребителей (см., например, данный вывод в Апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 21.12.2016 по делу « 33-9836/20163).

Отсюда можно сделать ещё один вывод.

3. Если речь идёт о нарушении прав гражданина, то последний, будучи участником долевого строительства, обращаясь в суд за взысканием с застройщика суммы неустойки за несвоевременную передачу построенного объекта, вполне может предъявить требование в рамках Закона «О защите прав потребителей» о компенсации морального вреда и взыскать с застройщика и штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке.

Очень важный вопрос ― о практике подмены договоров участия в долевом строительстве другими видами договоров (предварительным договором купли-продажи, например, или договором инвестирования) в целях исключения риска наступления ответственности в виде неустойки за несвоевременную передачу объекта участнику, начисляемую в соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Думается, всё же ошибочно полагать, что, заключив тот же предварительный договор купли-продажи, гражданин (по сути ― участник долевого строительства) уже ничего изменить не сможет и взыскать неустойку по закону № 214-ФЗ тоже. Интересной представляется судебная практика последних лет в данной области. Так, инициативные граждане вполне успешно признавали в судебном порядке применимыми к договору инвестирования или предварительному договору купли-продажи положения Закона № 214-ФЗ по тому основанию, что по своей сути указанные договоры являются договорами участия в долевом строительстве.

Интересно обоснование судом своей позиции «за» применение к вышеуказанным договорам инвестирования или предварительным договорам купли-продажи недвижимости положений Закона № 214-ФЗ.

Частью 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нём способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путём выпуска жилищных сертификатов эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из положений указанного закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Действие Закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т. д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвёртый квартал 2012 года, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года, письме Верховного Суда РФ от 30 января 2013 года № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если представленным суду предварительным договором купли-продажи предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача гражданину квартиры, а также уплата гражданином стоимости этой квартиры начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором купли-продажи квартиры, к отношениям сторон подлежат применению положения Закона № 214-ФЗ (см. отражение данной позиции в Апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 21.12.2016 по делу № 33-9836/20164; Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 14.09.2016 № 33-17120/20165).

См. также Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 06.10.2016 по делу « 33-16959/20166, которым предварительный договор купли-продажи жилого помещения по иску гражданина вообще признан договором участия в долевом строительстве.

Исходя из анализа обоснования позиций судов последнего времени по спорам вокруг долевого строительства и споров о применении при нарушении застройщиком сроков ввода в эксплуатацию объектов недвижимости и передаче их участникам долевого строительства (фактически таковыми являющимися) положений Закона № 214-ФЗ можно сделать следующий вывод: если не оспаривать действия застройщика в суде, то, конечно, заставить применять к отношениям сторон положения Закона № 214-ФЗ невозможно.

Однако в случае необходимости и заинтересованности в признании заключённого гражданином с застройщиком договора именно договором участия в долевом строительстве (независимо от его фактического наименования) при определённой настойчивости инициатора договор можно признать договором участия в долевом строительстве с соответствующими последствиями такого решения, в том числе в части возможности применения к нему положений Закона № 214-ФЗ о неустойке.

Источник: www.top-personal.ru