Уважаемые юристы, прошу ознакомиться с предложенным договором и ответить на следующий вопрос- возникает ли общедолевая собственность, на основании данного договора?
Прошу обратить внимание на следующие аспекты-
п. 1.2 В договоре в котором указано что инвестор осуществляет 100% инвестирование строительства коттеджа и участвует в реализации инвестиционного проекта.
Коттедж (частный жилой дом) находится на территории сельского поселения (св-во о собственности)
На ваш взгляд, какая именно долевая собственность может возникнуть? Каким образом она должна быть передана, в случае ее возникновения инвестору. Какие документы должны подтверждать факт возникновения передачи и правообладания общедолевой собственностью?
На основании п. 2.2.1. Договора, Застройщик передаёт Инвестору полностью коттедж и права общедолевой собственности не возникает, так как инвестор становится единоличным собственником.
Не понятно, что Вас смутило в данном договоре.
Если Вы про п. 4.4. я бы этот пункт попросил исключить, непонятно на основании чего будут допустим внутренние коммуникации будут передаваться на баланс обслуживающей организации. Так же например и ограда, если она будет стоять на купленном Вами участке, то для чего её куда то передавать. Либо пусть уточняют этот пункт, в части, что передаётся всё, что не будет располагаться на Вашем зем. участке.
Проблемы признания права собственности на самовольную постройку (ее легализации) | Щербаков Н.Б.
Если Вы о данной статье:
Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ
(ред. от 28.12.2013)
«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»Статья 3. Объекты капитальных вложений
3. Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
То по Вашему договору земля находится в частной собственности и п.3 отношения к Вам не имеет.
Согласен, что данный договор заключается из нежелания заключать ДДУ и тем самым избежать обязательств предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 21.07.2014)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Договор инвестирования строительства жилого дома.
По Вашему договору право собственности на объект недвижимости не возникает, а возникает право собственности на свои вложенные денежные средства согласно Федеральному закону N
Хаматова Резеда
Не согласен, из п. 2.2.1. и из ст. 4 видно, что коттедж передаётся Вам для оформления права собственности.
По Вашему договору право собственности на объект недвижимости не возникает, а возникает право собственности на свои вложенные денежные средства согласно Федеральному закону N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Ваш партнер предлагает Вам договор долевого участия (ДДУ), который хочет выдать за инвестиционный договор, дабы избежать всех требований Федерального закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который защищает дольщиков, а также в случае возникновения с Вами спора указать на Вашу собственную неосведомленность как Вашу же вину.
Итак, почему Ваш договор — ДДУ:
во-первых, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от
25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения
прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта,
тогда как для Вас целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилой дом для удовлетворения личных (семейных) нужд,
который к тому же в данном случае не является для Вас объектом предпринимательской деятельности (исходя из определения таковой, данного в ст. 2 ГК РФ);
во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 «Права инвесторов» ФЗ от25.02.1999 N 39-ФЗ),
в то время как Вы, внося денежные средства по «договору долевого участия», не только никак не участвуете в последующем в реализации программы строительства, но и не имеете возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием, что применительно к рассматриваемому типу
отношений подтверждается среди прочего многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо согласования с
«инвестором»-«дольщиком») переноса сроков завершения строительства, требованиями к «инвестору»-«дольщику» о необходимости осуществления дополнительных, не предусмотренных договором, денежных выплат с целью
покрытия неких общих (также не согласованных предварительно) расходов и т.д.
Обман подтверждается тем, что «Законом об инвестиционной деятельности в форме кап. вложений» нет понятия Застройщик, а есть — Заказчик и Инвестор, а также Подрядчик. Ваш партнер написал Застройщик, потому что в ДДУ по ФЗ-214 всегда указывается именно Застройщик. То есть здесь Вас прямо вводят в заблуждение.
На 1-й странице Вашего договора упоминается Заказчик единожды. Далее — ни слова. Однако если он упоминается в договоре, то договор уже должен стать трехсторонним, чего опять-таки в Вашем случае нет.
Следовательно, настойчиво рекомендую такой договор не подписывать, а разработать свой ДДУ, который предоставить данному Застройщику на согласование.
Настаиваю на своем мнении. Оно полностью совпадает и базируется на ПИСЬМЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА от 1 августа 2005 г. N 0100/5932-03-32 «О ПРАВОВЫХ ОСНОВАНИЯХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ».
Согласно пункту 4 ст. 244 ГК РФ, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Поэтому при возникновении права собственности на вновь созданный объект (дом) по договору в пользу одного лица общая долевая собственность не может возникнуть по определению.
Не имеет значения ни местонахождение объекта строительства, ни какие-либо другие условия. Если вы решите продать долю в праве на дом, только в этом случае у вас и другого собственника (собственников) возникнет общая собственность.
Единственное замечание. Представленный вами договор не является инвестиционным договором, если вы строите дом для собственных нужд, а не в каких-то предпринимательских интересах. Но поскольку по договору вы выступаете как физлицо, а не предприниматель, это исключается.
На самом деле, по характеру регулируемых отношений, является договором подряда. И на вас, кроме общих норм ГК о подряде распространяется Закон РФ о защите прав потребителей. Именно поэтому ваш застройщик и использовал эту уловку, назвав договор «инвестиционным», хотя юридически название договора ничего не дает. И с этой же целью, чтобы завуалировать истинные правоотношения сторон и уйти от ответственности, предусмотренной этим Законом, включен в договор совершенно не нужный вам и смутивший вас пункт 1.2. Договора.
Даже если назвать его договором перевозки, на вас все равно распространяются гарантии Закона РФ о защите прав потребителя. Это следует иметь в виду в случае обнаружения недобросовестности в дальнейших действиях застройщика.
Пункт 1.2. можете потребовать изменить, поскольку вы представляете только свои интересы, нет необходимости в регулировании правоотношений с какими-то мифическими лицами. Правда, и общедолевая собственности в результате включения этого пункта не возникает.
Не соглашусь с коллегами. Представленный договор не имеет никакого отношения к долевому строительству (ДДУ).
В соответствии с ФЗ № 214-ФЗ, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
При строительстве индивидуального жилого дома, по определению, нет никакого долевого строительства. Строится один-единственный объект — дом, для одного-единственного заказчика. Откуда взяться долям и общей долевой собственности? Это — договор подряда на строительство ИЖД, а не договор долевого строительства. Этот договор даже регистрации в Росреестре не подлежит, как договор строительного подряда индивидуального жилого дома.
Настаиваю на своем мнении. Оно полностью совпадает и базируется на ПИСЬМЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА от 1 августа 2005 г. N 0100/5932-03-32 «О ПРАВОВЫХ ОСНОВАНИЯХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ».
Уважаемая Резеда Хаматова, из того, что данный договор не является инвестиционным, вовсе не следует, что этот договор является договором долевого участия. При внимательном прочтении вы могли бы обратить внимание на следующий момент в указанном вами нормативном акте:
«Все вышеизложенное позволяет говорить о том, чтодоговоры, заключаемые между гражданами с одной стороны и строительными организациями-застройщиками с другой, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилых помещений — квартир в многоквартирных жилых домах), по своему содержанию (в подавляющем большинстве случаев) являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда, по которым подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену».
И никак из него не следует, что договор подряда на строительство ИЖД относится к ДДУ. Из данного письма следует одно — как бы договор не называл застройщик, он не является ни инвестиционным, ни договором простого товарищества, а на заказчика, который заключил такой договор строительства дома для своих личных нужд, распространяется Закон о защите прав потребителей. Последнее утверждение, кстати, и есть главной целью, с которой написаны эти разъяснения.
Кроме того, ваше утверждение противоречит Закону о ДДУ.
Нет, общедолевой собственности на коттедж и земельный участок по данному договору не возникнет.
Согласно договору Застройщик осуществляет строительство и передачу. Ни о какой общедолевой собственности речи не идет.
То обстоятельство, что коттедж на территории сельского поселения, также не дает оснований вести речь о долевой собственности.
Инвестор согласно договору будет являться единоличным собственником.
С уважением,
Ярослав Цветков.
Не по сути вопроса. Истина рождается в споре, а следовательно зря коллеги наставили друг другу минусов. Оба юриста по своему правы. Считаю нужно аннулировать минусы.
Уважаемые юристы! Всем спасибо за ответы, они кое-в чем прояснили ситуацию — а именно — мне кажется, нас действительно обманули в тот момент, когда вместо договора строительно подряда (коим на самом деле являлся наш договор) нам подсунули т.н. инвестиционный, хотя в нем фактически нет ни слова во что конкретно, кроме коттеджа мы инвестируем — никакого коттеджного поселка или жилого комплекса Почему именно инвест. договор мне, понятно как экономисту — здесь дело в НДС — по договору строительства после его (строительства) окончания застройщик обязан был уплатить этот налог, инвестиции же уплаты НДС не предусматривают.
Далее было все просто — передали коттедж, а территорию т.н. поселка, кроме наших участков, застройщик оформил в собственность себе же — в ЗПИФ застройщика. Коммуникации, идущие к коттеджам, вообще никак не оформлены.
Якобы, это общая собственность в силу закона (ЖК РФ) Только вот одно не понятно, в силу закона, который прописан для МКД и по аналогии применен к нашему т.н. коттеджному поселку, собственникам помещений принадлежат внутридомовые коммуникации, т.е. эти коммуникации являются неотъемлемой частью того самого жилого дома. Собственникам ведь также жильцам принадлежат и крыша и подвалы и лестничные площадки и территория на которой стоит дом, так?
Теперь посмотрим на нашу ситуацию — хорошо, пусть нами принадлежат наружные , поселковые сети ВиК и электросети, но могут они существовать отдельно от тех земельных участков в которых они располагаются? Точно также как эксплуатация наших домов не возможна (жилых помещений по аналогии с МКД) без этих сетей возможна ли эксплуатация внутридомовых сетей без дома? А у нас, выходит возможна? Застройщик (ЗПИФ), завтра захочет продать земельные участки внутри которых наши сети, третьим лицам и что? Сети -то никак не оформлены — бери выкапывай, закапывай и все.
По поводу договоров на обслуживание — здесь вопрос будет отдельный, там тоже много интересных казусов, но я, считаю не корректным валить все в одну кучу. Поэтому создам следующий платный вопрос и всех приглашаю к продолжению разговора. Этот же — закрываю, хотя здесь остается еще, много не понятного.
В соответствии со
ст. 244 и ст. 245 ГК РФ имущество, находящееся в собственности
двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество
может находится в общей собственности с определением доли каждого из
собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения
таких долей (совместная собственность).
По соглашению
участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению
суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Если доли участников долевой собственности не могут
быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее
участников, доли считаются равными.
Соглашением всех
участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и
изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и
приращение общего имущества.
То есть,
если Доли общей собственности не были определены, то они считаются
равными.
Согласно ст.
25.3акона о гос. регистрации прав на недвижимое имущ. согласно которой:
1. Право
собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на
основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором
расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской
Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление
правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в
случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право
заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если
документы на государственную регистрацию представлены представителем) на
указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом
порядке.
Разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской
Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое
разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по
собственной инициативе.
(п. 1 в ред.
Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
2. Право
собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на
основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором
расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство,
если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства
создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Представление
правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в
случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право
заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если
документы на государственную регистрацию представлены представителем) на
указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом
порядке.
Разрешение на
строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для
строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения,
запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в
органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил
такое разрешение по собственной инициативе.
4. В случае, если
земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества,
принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право
собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется
на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным
участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта
3 настоящей статьи.
вправе зарегистрировать свое право зарегистрировать
право собственности на дом на
основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным
участком,-договора аренды.
(Постановление
Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. О некоторых вопросах разрешения споров,
возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем)
4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров,
связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства
или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую
природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30
(«Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое
товарищество») Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с
инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или
реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой
вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об
инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной
деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц,
финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе
долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших
договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого
рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной
деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента
государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи
будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по
приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то
же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к
исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом
договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если
суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество
зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть
соединено с требованием о государственной регистрации перехода права
собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи
551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании
права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у
ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о
понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной
вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи
(пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений
абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет
покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к
отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в
собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или
создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это
имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата
уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4
статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности,
уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре
купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности
или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания
или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к
отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том
числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).
При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо
учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание
или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей
земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного
права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату
выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной,
предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее
возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а
также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в
качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном
здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи
421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о
купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в
пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
То есть, Вы вправе заключить договор купли-продажи
будущей собственности ( дома) и спокойно зарегистрировать свое право
собственности и одновременно переход права к покупателю.
Смогу оказать услугу по оформлению Договора, а также регистрации права
Источник: pravoved.ru
Является ли инвестирование в строительство основанием для возникновения права собственности
Признание права собственности на объекты, являющиеся предметом инвестиционного договора. Судебная практика арбитражных судов
По состоянию законодательства на сентябрь 2009г.
Оглавление:
- Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ
- В иске о признании права собственности отказано, объект, являющийся предметом договора не индивидуализирован
- Иск о признании права собственности судом удовлетворен (объект либо сдан в эксплуатацию, либо фактически достроен)
- Разграничение договоров об инвестиционной деятельности и долевом участии в строительстве
Суды общей юрисдикции, дабы защитить права граждан-дольщиков, исходят из возможности признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, при том, что недостроенный жилой дом даже не введен в эксплуатацию, а права на помещения в таком доме не зарегистрированы. Об этом мы писали в обзоре практики «Признание права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект. Судебная практика».
Арбитражные суды, рассматривая аналогичные споры, как правило, ссылаются на следующее: «недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество. Если объект инвестирования еще не достроен, признать право долевой собственности на незавершенное строительство в объекте, который непрерывно видоизменяется, невозможно».
Вместе с тем, если установлено, что стройка не ведется, дом не сдан в эксплуатацию, но при этом, строительство фактически завершено и есть возможность индивидуализировать объект договора, суд вправе признать право собственности за инвестором на помещения в незавершенном строительством объекте, либо на долю в праве в таком объекте.
Рекомендуемые статьи по данной теме:
-
. Популярные вопросы , возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года
- другие публикации в рубрике «Участие в долевом строительстве, инвестирование»
1. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ
В п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 25 июля 2000г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» содержатся следующие разъяснения:
До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры
Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества с ограниченной ответственностью передать ему в натуре 28 квартир общей площадью 1577 кв. метров.
Стороны заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязанности по обеспечению строительства проектно — сметной документацией, получению земельного участка под строительство, выполнению строительно — монтажных работ и передаче истцу 28 квартир, а истец должен обеспечить строительство 28 квартир необходимыми материалами и денежными средствами.
В договоре и дополнительном соглашении к нему были установлены срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого обязательства.
Истец свои обязательства выполнил полностью. Однако жилой дом не был введен в эксплуатацию, в том числе и на день рассмотрения спора. Поэтому у истца право на получение 28 квартир имеется, но до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.
В п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору подряда» содержатся следующие разъяснения:
Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке
Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом с целью продолжения строительства не достроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства является вкладом заказчика в договор простого товарищества.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав строительство другому лицу.
Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.
Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда * .
Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.
* Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 утратило силу в связи с принятием Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
В п. 16 утратившего силу Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержались следующие разъяснения:
По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 22 апреля 2003 года № 5674/02 приведена следующая правовая позиция:
Право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи. Суду необходимо выяснить факт существования жилого дома в качестве недвижимого имущества
. Закрытое акционерное общество «ПМК-25» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Север-С» и обществу с ограниченной ответственностью «Домостроитель-97» о взыскании 1338150 рублей неосновательного обогащения — вклада истца в строительство и реконструкцию спорного объекта недвижимости.
До принятия решения по делу истец изменил предмет иска в порядке, установленном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (1995 г.), и просил признать за ним право собственности на долю в 5-этажном доме, расположенном по адресу: г. Энгельс, ул. Колотилова, 6а, пропорциональную размеру внесенного истцом вклада, в денежном выражении равном 52090 рублям (в ценах 1984 года), а именно на 847,27 кв. метра в жилой части указанного здания, и выделить долю в натуре, признав за истцом право собственности на 11 квартир общей площадью 842,93 кв. метра, в том числе на пять 3-комнатных квартир — N 12, 14, 15, 17, 19 и шесть 2-комнатных квартир — N 8, 13, 21, 23, 28, 30.
Решением суда первой инстанции от 04.02.02 в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.04.02 решение отменил, иск удовлетворил.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора названного постановления суда кассационной инстанции ответчик — ЗАО «Север-С» указывает на допущенные этим судом нарушения при проверке законности решения суда.
Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции по настоящему делу подлежат отмене по следующим основаниям.
Закрытые акционерные общества «Север-С» и «ПМК-25» заключили договор подряда на капитальное строительство от января 1999 года, согласно которому ЗАО «ПМК-25» обязалось осуществить реконструкцию 50-квартирного жилого дома. Особыми условиями к договору стороны предусмотрели, что ЗАО «ПМК-25» заканчивает реконструкцию объекта за счет собственных средств и после ввода дома в эксплуатацию квартиры распределяются между сторонами следующим образом: 10 квартир площадью 756,32 кв. метра — ЗАО «Север-С»; 40 квартир площадью 2997,79 кв. метра — ЗАО «ПМК-25».
Судом первой инстанции установлено, что на момент вынесения решения объект в качестве жилого дома не был сдан, следовательно, квартиры не могли быть выделены стороне договора в натуре.
Кроме того, право на получение обусловленных договором квартир возникает у ЗАО «ПМК-25» при условии выполнения им всего объема работ и ввода дома в эксплуатацию.
Суд первой инстанции дал оценку имеющимся в деле материалам и отказал в иске, поскольку реконструкция не завершена, спорный объект в эксплуатацию не введен, объем вклада истца в реконструкцию документально не подтвержден.
Суд кассационной инстанции вышел за пределы предоставленных ему полномочий, приняв доказательства, отвергнутые судом первой инстанции. При этом кассационный суд не указал, какие нормы права нарушены судом первой инстанции, и отменил решение, признав право собственности ЗАО «ПМК-25» на 11 конкретных квартир.
Между тем суд первой инстанции нарушил закон, не исследовав в полном объеме отношения сторон по договору, обстоятельства их прекращения с учетом вступления в долевое участие новых лиц.
Право собственности на долю в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи.
Поэтому при разрешении спора необходимо выяснить факт существования жилого дома в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.
Поскольку спор разрешен с нарушением единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, регулирующих спорные отношения, названные судебные акты в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
2. В иске о признании права собственности отказано,
объект, являющийся предметом договора не индивидуализирован
Приведем лишь выводы из судебных актов арбитражных судов, рассматривающих требования о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, являющиеся предметом инвестиционного договора
1. Решение суда об отказе в иске о признании права собственности на не завершенное строительством нежилое помещение суд кассационной инстанции оставил без изменения, указав, что недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество и требования истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства до сдачи жилого дома приемочной комиссией и проведения окончательных расчетов являются преждевременными (извлечение из Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 мая 2008г. по делу № А79-7966/2007).
2. Оставляя постановление апелляционного суда без изменения, окружной суд, указал, что право собственности на спорный объект не зарегистрировано, данный объект не является объектом гражданского оборота и соответственно определить долю в праве собственности на этот объект невозможно. Произведенные истцом инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и при указанных обстоятельствах возможно определение доли во вложенных денежных средствах, а не доли в праве собственности на незавершенное строительство.. В статье 6 Закона об инвестиционной деятельности в РФ предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Договор инвестирования признан судом действующим. Таким образом, предмет спора является объектом обязательственных отношений сторон договора (извлечение из Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20 июня 2008 г. по делу N А43-24125/2007-21-490; определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 августа 2008г. № 10466/08 в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела А43-24125/2007-21-490 для пересмотра в порядке надзора постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 г., постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.06.2008 г. по делу А43-24125/2007-21-490 отказано).
3. Суд, отказывая в удовлетворении требования о признании права собственности на предмет договора обоснованно указал, что спорное имущество не индивидуализировано, а возникшие правоотношения между сторонами не регулируются законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..». Действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Строительство же велось на основании распоряжения мэра города от 03.02.2004 (извлечение из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 8 апреля 2009 г. N Ф04-2033/2009(3937-А81-50).
4. Суды пришли к правильному выводу о том, что заявленная истцом доля — это часть недостроенного объекта, который является предметом действующего договора на участие в долевом строительстве и еще не существует как объект гражданских прав. Стороны находятся в обязательственных правоотношениях и вправе требовать только исполнения договорных обязательств. В связи с этим требование о признании права собственности на долю в указанном недвижимом имуществе обоснованно оставлено судебными инстанциями без удовлетворения.. По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности. Как видно из материалов дела, договор является действующим (извлечение из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2007 года по делу № Ф04-6005/2007(37794-А70-38)
5. Незавершенное строительство представляет собой совокупность строительных материалов и стоимость вложенного труда. До завершения строительства возможно определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.
Недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество. Как установлено судом, объект инвестирования еще не достроен, следовательно, признать право долевой собственности в размере 60,35% на незавершенное строительство в капитальных вложениях по договору агентирования в объекте, который непрерывно видоизменяется, невозможно.
До приемки объекта в эксплуатацию невозможно определить себестоимость строительства и его окончательную стоимость.. Доля в общем имуществе, созданном в результате совместной деятельности, может быть определена пропорционально размеру фактических вкладов участников договора о совместной деятельности, если иное не предусмотрено условиями договора. В данном случае условиями договора не предусмотрено определение долей на стадии строительства объекта. Из содержания Договора следует, что размер долей может быть определен только в объекте завершенного строительства (извлечение из Постановления ФАС Поволжского округа от 10 марта 2009 года по делу № А55-3429/2008).
6. Заявитель кассационной жалобы не представил доказательств, что спорный объект не является предметом действующего договора подряда. Необходимые документы, свидетельствующие о возникновении у сторон зарегистрированного на основании упомянутого договора права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, не представлены, в связи с чем не установлено правовых оснований возникновения у истца права собственности на долю в объекте общей долевой собственности. Действующим законодательством не предусмотрено возможности регистрации прав на объект незавершенного строительством за долевыми инвесторами (извлечение из Постановления ФАС Поволжского округа от 10 октября 2008г. по делу N А57-13428/06).
3. Иск о признании права собственности судом удовлетворен —
объект либо сдан в эксплуатацию, либо фактически достроен
1. Решение арбитражного суда о признании за кооперативом права собственности на квартиры оставлено без изменения, так как ранее вступившим в законную силу решением арбитражного суда удовлетворены исковые требования кооператива о признании права на долю в незавершенном строительством объекте. Определение доли с указанием конкретных квартир не осуществлено, поскольку спорный жилой дом являлся не завершенным строительством объектом. А в связи с окончанием строительства жилого дома и вводом его в эксплуатацию истцу подлежат передаче в собственность квартиры в жилом доме, соответствующие праву кооператива на долю в незавершенном строительством объекте (извлечение из Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29 мая 2008г. по делу № А82-4877/2007-35).
2. С учетом того, что жилой дом сдан в эксплуатацию, истец внес денежные средства, предусмотренные договором, и тем самым исполнило свою обязанность проинвестировать строительство спорного помещения, у ответчика возникло обязательство передать данное помещение истцу. Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Проанализировав условия договора долевого участия, апелляционный суд правомерно посчитал, что в результате исполнения данного договора у инвестора (истца) возникает первичное право собственности на конкретное помещение, созданное за счет его капитальных вложений (извлечение из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 4 апреля 2008 года по делу № А56-3767/2007).
3. Суд признал право собственности на нежилые помещения в несданном в эксплуатацию доме, указав, что спорные нежилые помещения в составе фактически завершенного строительством многоквартирного жилого дома являются конечным результатом инвестиционных капитальных вложений ООО «Котлас-Строй», на которые он как инвестор имеет право владения, пользования и распоряжения, что в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ соответствует содержанию права собственности. Спорный жилой дом не является объектом действующего строительного подряда.
Судом также учтено, что общество фактически прекратило свою деятельность, сдача в эксплуатацию законченного строительством спорного дома обществом не осуществляется и иной способ защиты прав инвестора невозможен.. Определением Арбитражного суда в отношении общества введена процедура наблюдения.
В настоящее время общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.. В кассационной жалобе приведен довод о том, что суд, признавая право собственности инвестора на спорные помещения, не учел, что они являются частью незавершенного строительством объекта, на который зарегистрировано право собственности застройщика. Данный довод не может быть принят во внимание, поскольку материалами дела подтвержден факт окончания строительства спорного дома, то есть объект зарегистрированного в 2002 году за застройщиком права собственности уже не существует. Конкурсным управляющим не представлены доказательства того, что с момента введения процедуры наблюдения и конкурсного производства им были предприняты меры к получению в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта (извлечение из Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 6 марта 2008 года № N Ф08-8438/07/1 по делу № А32-8626/2007-31/217).
4. Удовлетворяя заявленные требования о признании за истцом права собственности на помещения в здании, введенном в эксплуатацию, суд пришел к выводу о том, что у истца, исполнившего обязательства, предусмотренные договорами, возникло право собственности на результат инвестиции. Государственная регистрация возникновения, перехода права на нежилое помещение в здании, одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, включая и объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания, в связи с чем для защиты нарушенных прав истца достаточно констатировать возникновение права общей долевой собственности на объекты общего пользования в здании, без указания перечня этого имущества (извлечение из Постановления ФАС Центрального округа от 6 июня 2008 года по делу N А64-4909/07-9).
Право собственности на долю
Суд признал право собственности на долю в объекте долевого строительства исходя из того, что, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство, а не признания за истцом права собственности на конкретные помещения. Суд указал, что, применение положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорному случаю недопустимо, однако как установлено судом, строительство объекта не завершено, объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, а потому субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, пропорционально размеру фактических вкладов строительства (извлечение из Постановления ФАС Поволжского округа от 28 апреля 2008 г. по делу N А55-12365/2007).
4. Разграничение договоров об инвестиционной деятельности
и долевом участии в строительстве
2. По условиям части 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ действие указанного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. При этом гражданско-правовая природа заключаемого договора, отличная от договора долевого участия в строительстве, не может являться безусловным основанием для признания такой сделки ничтожной (извлечение из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 3 июля 2007 года, по делу N Ф04-4297/2007(35726-А70-13).
3. В силу положений Закона «Об участии в долевом строительстве», его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Таким образом, к правоотношениям, возникшим между сторонами на основании договора инвестирования, не подлежат применению положения Закона «Об участии в долевом строительстве».. Предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, а все нежилые помещения названных этажей в данном здании по существу как единый объект гражданских прав.
Из содержания договора инвестирования не усматривается, что строительство помещений, расположенных на 5 — 12 этажах названного строения, предполагает инвестирование и иными лицами, кроме общества «Ипотека», и создания общего с кем-либо имущества. Согласно условиям договора имущество подлежит передаче в собственность одному лицу — обществу «Ипотека». Таким образом, договор признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит.. С учетом изложенного к правоотношениям, возникшим между обществом «Ипотека» и обществом «КПД» на основании договора инвестирования, не подлежат применению положения Закона «Об участии в долевом строительстве» (извлечение из Постановления ФАС Уральского округа от 18 июня 2008г. N Ф09-8535/07-С6 по делу N А07-2574/2007).
Источник: logos-pravo.ru