Является ли вл объектом капитального строительства

Правовой анализ от Николая Монтиле

Управление ведения ЕГРН во исполнение пункта 3.4 Протокола совещания от 08.08.2017 N 01/1-ПР направляет обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных в пределах более одного кадастрового округа (по результатам анализа решений о приостановлении за II квартал 2021 года), для размещения на официальном сайте ФГБУ «ФКП Росреестра».

Начальник Управления ведения ЕГРН

НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫХ ПРИЧИН, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ

ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В ОТНОШЕНИИ ПРЕДПРИЯТИЙ

КАК ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ,

РАСПОЛОЖЕННЫХ В ПРЕДЕЛАХ БОЛЕЕ ОДНОГО КАДАСТРОВОГО ОКРУГА

(ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЕШЕНИЙ О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ

ЗА II КВАРТАЛ 2021 ГОДА)

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Положением «Об Управлении ведения ЕГРН», утвержденным приказом Росреестра от 05.10.2017 N П/0450, в центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением ведения ЕГРН, далее — Управление) осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа (далее — линейные сооружения).

Анализ причин принятия решений о приостановлении (отказе) в предоставлении государственных услуг по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав в отношении линейных сооружений, проведенный Управлением по итогам II квартала 2021 г., свидетельствует о том, что, в основном, они связаны, как и прежде, с нарушением положений Закона о регистрации, Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее — Требования), приказа Росреестра от 25.04.2019 N П/0163 «О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схемы, используемой для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа, и особенности ее применения» (далее — Приказ N П/0163).

Причины и основания приостановления (отказа)

государственного кадастрового учета (в том числе в рамках

осуществления единой учетно-регистрационной процедуры)

Нарушения, связанные с качеством подготовки технического плана. Наиболее часто нарушаются следующие пункты Требований.

Представленные для государственного кадастрового учета технические планы в форме электронного документа содержат нарушения Требований, наличие которых не обеспечивает считывание XML-документа:

— в XML-схеме формата GKUOKS_.xml технического плана неправильно заполнен элемент «CadastralBlock» (для объектов недвижимости, учтенных в кадастровом округе «Общероссийский», части кадастрового номера, соответствующие номеру кадастрового округа, номеру кадастрового района, номеру кадастрового квартала — строго нули, разделенные двоеточиями 0:0:0:) (пункт 4.2. главы 4 «Общие требования к заполнению технического плана в формате XML» Приказа N П/0163);

— отсутствует обязательный элемент «Contours», который заполняется в отношении каждой части линейного сооружения, расположенной в определенном кадастровом округе (условной части линейного сооружения) (главы 5.3.2, 5.3.3 Приказа N П/0163);

— некорректно указан (выбран) код системы координат (элемент «CsCode»), а также неверно указано наименование системы координат (элемент «EntitySpatial Name»), в связи с чем контур линейного сооружения определяется на дежурной кадастровой карте вне пределов кадастровых округов, на территории которых оно фактически располагается;

Поскольку технические планы в силу вышеупомянутых причин невозможно загрузить в ЕГРН, установить из каких конструктивных элементов состоит контур линейного сооружения и, как следствие, оценить файл (файлы) Схемы расположения линейного сооружения на земельном участке (далее — Схема) на предмет соответствия отображения контуров специальными условными знаками, семантической части технического плана в рамках проведения экспертизы, предусмотренной статьей 29 Закона о регистрации, также не представляется возможным.

— сведения о местоположении линейного сооружения в техническом плане сформированы неверно (например, указан только один субъект Российской Федерации или не все населенные пункты), при том, что в отношении линейного сооружения должно быть указано наименование субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается такое линейное сооружение. В поле «Address», которое является обязательным элементом при заполнении XML-документа технического плана, в отношении линейного сооружения, указываются субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, населенные пункты, на территории которых располагается такое сооружение. Дополнительная часть описания местоположения может быть указана в поле «Other» (в поле «Note» «Неформализованное описание» дополнительно вносится установленный адрес в точном соответствии с документом в случае, если адрес, присвоенный до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 N 1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов», невозможно полностью структурировать в соответствии с ФИАС (абзац пятый пункта 4.5 раздела 4 «Общие требования к заполнению технического плана в формате XML» Приказа N П/0163);

— элемент «CadastralRegion» не заполнен. В указанном элементе должны быть указаны все субъекты Российской Федерации, по которым проходит линейное сооружение;

— не используются сведения ЕГРН (указываются не все земельные участки, в пределах которых расположено линейное сооружение) или используются неактуальные сведения ЕГРН о кадастровых номерах земельных участков, на (-под, -над) которых(-ми) расположено линейное сооружение (сведения о земельных участках, в пределах которых располагается сооружение, указанных в техническом плане, в ЕГРН имеют статус «архивные») или указываются земельные участки, у которых в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах;

— в целях уточнения сведений о местоположении линейного сооружения, в отношении которого сведения о координатах характерных точек контуров такого линейного сооружения отсутствуют в ЕГРН, заполняется элемент «ExistContour» (данный элемент должен заполняться при наличии существующего (уточняемого, изменяемого) контура) или, напротив, при наличии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек контуров линейного сооружения в целях учета изменений такого сооружения изменяемые контуры описаны как «NewContour Definition» (новый контур)

(в такой ситуации к сведениям о местоположении линейного сооружения, подлежащим уточнению, дополнительно к существующим в ЕГРН контурам линейного сооружения добавляются новые контуры);

— в целях корректной загрузки XML-документа в случае подготовки технического плана для осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении линейного сооружения кадастровому инженеру необходимо при отсутствии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек контура уточняемого линейного сооружения отображать сведения о координатах такого сооружения в элементе «NewContour» вместо «ExistContour» (глава 5.6.11 Приказа N П/0163);

— выявляются расхождения в сведениях о расположении линейного сооружения в кадастровом квартале и (или) в пределах земельных участков, указанных в разделе «Характеристики объекта недвижимости» технического плана, а также его графической части (в пределах иного земельного участка или иного кадастрового квартала, согласно указанным в техническом плане координатам);

— в соответствии с координатами, представленными в XML-документе, условная часть линейного сооружения, расположенная в границах определенного кадастрового округа, выходит за его пределы, либо само линейное сооружение определяется за пределами округа «Общероссийский»;

— год завершения строительства указывается в поле «ExploitationChar YearUsed» вместо поля «ExploitationChar YearBuilt» (поле «ExploitationChar YearUsed» используется для обозначения года ввода в эксплуатацию по завершении строительства объекта недвижимости и указывается в соответствии с разрешением на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию);

Поскольку заполнение указанных элементов технического план является обязательным, их неправильное заполнение препятствует осуществлению корректной загрузки технического плана в ЕГРН и его пространственного анализа.

— сведения о характеристиках линейного сооружения (например, протяженности), указанные в техническом плане, не соответствуют сведениям о характеристиках сооружения, содержащимся в документах, на основании которых он был подготовлен, либо такие документы вообще отсутствуют в составе технического плана. Сведения о линейном сооружении, за исключением сведений о местоположении такого сооружения на земельном участке и его площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого сооружения, либо на основании документов, перечисленных в указанном пункте Требований (при подготовке технического плана на основе проектной документации в состав приложения зачастую включаются не те разделы проектной документации) < i >;

— имеют место обращения за государственным кадастровым учетом изменений линейного сооружения, подвергшегося реконструкции, при отсутствии разрешительных документов. В этой связи обращается внимание заявителя на то, что законы субъектов Российской Федерации об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство, не распространяются на объекты капитального строительства, расположенные на территории двух и более субъектов Российской Федерации, части 17 статьи 51 ГрК. Случаи, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, применительно к линейным сооружениям, приведены в Перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 N 1816;

— конфигурация линейного сооружения, отображенная в графической части технического плана (Схема), не соответствует документам, на основании которых подготовлен технический план (например, появляются ранее отсутствующие наземные конструктивные элементы). Данное замечание характерно для случаев обращения за государственным кадастровым учетом линейного сооружения в связи с изменением его характеристик, связанным с уточнением его местоположения в отсутствии документов, подтверждающих его реконструкцию (разрешения на ввод в эксплуатации объекта недвижимости) (используется, например, технический паспорт, изготовленный до 01.01.2013);

— сведения о характеристиках линейного сооружения указываются на основании декларации, безосновательно составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Декларация может быть использована при подготовке технического плана, если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости, за исключением единого недвижимого комплекса, не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и проектной документации, а также в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Градостроительным кодексом Российской Федерации (статья 48) (далее — ГрК) предусмотрена подготовка проектной документации при осуществлении строительства объектов капитального строительства. Исключение для линейных сооружений ГрК не установлено.

— исполнительская документация, используемая при отсутствии возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов линейного сооружения, не подменяет собой проектную документацию;

— выписка из реестра федерального имущества также не является документом, на основании которого подготавливается технический план не является, такой документ носит информационно-учетный характер, подтверждающий факт внесения в реестр федерального имущества объектов недвижимости;

— законодательством Российской Федерации кадастровый инженер не наделен полномочиями по определению протяженности линейного сооружения;

— технический план на созданный объект недвижимости не может быть также подготовлен на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (для целей получения которого технический план подготавливается) (часть 10.1 статьи 55 ГрК);

Отсутствует общая Схема. При этом обращаем внимание, что графическая часть технического плана оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость характерных точек сооружения. Схема должна быть составлена таким образом, чтобы в поле ее изображения отображался весь контур линейного сооружения (Схема должна быть также оформлена в соответствии с пунктами 56, 57 Требований).

5. Пункты 54 — 55.

— на Схеме не отображены границы земельных участков (при наличии в ЕГРН описания местоположения границ земельных участков в виде списка координат характерных точек);

— отображены только границы кадастровых кварталов;

— невозможно идентифицировать конкретные земельные участки (отсутствуют сведения о кадастровых кварталах, или, например, указываются только порядковые номера земельных участков).

— в графической части технических планов не соблюдены требования по применению специальных условных знаков (согласно приложению к Требованиям) при отображении контура линейного сооружения на Схеме, чертеже контура объекта недвижимости (далее — Чертеж);

— графическая часть технических планов имеет расхождения с указанием признаков контуров линейного сооружения в XML-файле (в семантической части технического плана), в связи с чем невозможно сделать однозначный вывод о расположении линейного сооружения относительно поверхности земли;

Особо необходимо обратить внимание на воздушные линии электропередачи (далее — ВЛ), которые являются устройством, предназначенным для передачи или распределения электрической энергии по проводам, находящимся на открытом воздухе и прикрепленным с помощью траверс (кронштейнов), изоляторов и арматуры к опорам или другим сооружениям (мостам, путепроводам). ВЛ размещается на обособленных земельных участках, отнесенных в установленном порядке к землям промышленности и иного специального назначения или землям поселений и предназначенных для установки опор указанных линий (пункт 2 Правил определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.08.2003 N 486). Однако в отношении ВЛ представляются технические планы, описывающие такие сооружения как полностью надземные объекты. В этой связи необходимо отобразить конструктивные наземные и надземные элементы ВЛ в семантической и графической частях технического плана.

В разделе «Характеристики сооружения» технического плана помимо новых значений характеристик объекта недвижимости (в случае подготовки технического плана в связи с изменением сведений ЕГРН об объекте недвижимости) заполняются строки в отношении характеристик, которые не изменяются, либо не заполняются строки данного раздела, которые должны содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1, 2, 3 пункта 43 Требований.

Однако в техническом плане заполняются строки раздела «Характеристики сооружения», об изменении которых не заявляется.

Таким образом, при заполнении раздела «Характеристики сооружения» всегда подлежат заполнению строки, содержащие сведения о виде объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план, кадастровом номере объекта недвижимости, в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости и о ранее присвоенном государственном учетном номере, а также строки, содержащие сведения, подлежащие изменению.

При одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости), технический план оформляется в виде одного документа. При этом количество разделов «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера» (при необходимости), «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж», должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости. Названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.

Таким образом, технический план должен быть оформлен в виде одного XML-документа, созданного с использованием XML-схемы, включающего в себя разделы, соответствующие количеству образуемых объектов недвижимости.

Однако для осуществления учетно-регистрационных действий представляются технические планы, оформленные в виде отдельных документов в отношении каждого из образованных сооружений. Дополнительно отмечаем, что главой 5.3.2 «Создание или образование сооружения (сооружений)» приложения к Приказу N П/0163 предусмотрено, что в элементе «PrevCadastralNumbers» указывается кадастровый номер объекта (объектов) недвижимости, из которого (которых) образовано сооружение.

В пространственном описании конструктивных элементов линейного сооружения в техническом плане содержатся сведения о нескольких контурах, имеющих одинаковое обозначение (порядковый номер) контура.

< i >С 12 июля 2021 вступил в силу Федеральный закон от 01.07.2021 N 275-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому:

— представление в качестве приложения к техническому плану здания, сооружения проектной документации и (или) иной указанной в настоящей части документации (копий такой документации) не осуществляется. В техническом плане указываются сведения о такой документации. Сведения из такой документации включаются в текстовую и графическую части технического плана в объеме, предусмотренном формой технического плана, требованиями к его подготовке, составом содержащихся в нем сведений;

— при подготовке технического плана в отношении линейного объекта, введенного в эксплуатацию до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», сведения о таком объекте указываются в данном техническом плане на основании проектной документации и (или) исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В этом случае несоответствие параметров линейного объекта, указанных в проектной документации и (или) исполнительной документации и в разрешении на ввод в эксплуатацию этого линейного объекта, не является препятствием для подготовки технического плана и государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Причины и основания приостановления (отказа)

государственной регистрации прав (в том числе в рамках

осуществления единой учетно-регистрационной процедуры)

Основания для приостановления государственной регистрации прав

Описание причин, повлекших приостановление осуществления государственной регистрации прав

Не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры) (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В целях осуществления регистрационных действий не представлены:

подлинник доверенности, подтверждающей полномочия представителя лиц, указанных в частях 1 — 3 статьи 15 Закона о регистрации, действовать от имени правообладателя по вопросам государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо документы, подтверждающие полномочия лиц, обратившихся за осуществлением учетно-регистрационных действий (последняя ситуация характерна для документов, поступивших в орган регистрации прав в форме электронных документов);

заявление о государственной регистрации права в случае, когда государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно (например, в связи с прекращением существования объекта недвижимости), либо заявление о государственном кадастровом учете (например, в случае необходимости государственной регистрации на предприятие как имущественный комплекс (далее — ПИК);

государственная пошлина за государственную регистрацию права уплачена в ином размере, чем предусмотрено пунктом 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК) (характерно для случая регистрации ипотеки в отношении ПИК) либо при отсутствии подтверждающих состав и стоимость ПИК документов, установить размер государственной пошлины, подлежащий оплате, не представляется возможным (согласно НК государственную регистрацию прав на ПИК уплачивается государственная пошлина в размере 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 рублей);

с заявлениями об осуществлении учетно-регистрационных действий представлены платежные поручения, подтверждающие уплату государственной пошлины более трех лет назад (в соответствии с НК совершение каких-либо действий с государственной пошлиной, в том числе ее возврат или зачет, возможно в течение трех лет с момента ее уплаты);

заявление и документы в отношении всех объектов недвижимости, образованных в результате раздела исходного объекта, поскольку государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (за государственную регистрацию прав на каждый образованный объект недвижимости взимается государственная пошлина в соответствии с НК). Обращаем внимание, что в целях осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно (в том числе в случае государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованные в результате раздела исходного объекта недвижимости) должно быть представлено одно заявление;

правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположены наземные конструктивные элементы сооружения (при отсутствии сведений о зарегистрированных правах заявителя на них в ЕГРН) (требования к таким документам установлены частью 3 статьи 21 Закона о регистрации).

(пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

Документ в форме электронного образа документа подписан усиленной квалифицированной электронной подписью ненадлежащего лица (например, лицом, по доверенности представляющим документы для осуществления учетно-регистрационных действий) (согласно части 9 статьи 21 Закона о регистрации документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе).

В представляемом в качестве документа-основания для постановки на государственный кадастровый учет разрешении на ввод объекта в эксплуатацию сведения о линейном сооружении с заявленными характеристиками отсутствуют (в соответствии с частью 11 статьи 55 ГрК в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, необходимом для осуществления учетно-регистрационных действий в силу части 1 статьи 40 Закона о регистрации, должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Законом о регистрации требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана);

из документов, представленных для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на ПИК (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия), невозможно однозначно определить состав и стоимость ПИК. Необходимо также отметить, что сведения о составе ПИК во всех представленных документах должны быть идентичны;

в заявлении о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на ПИК указываются объекты, сведения о которых либо отсутствуют в ЕГРН, либо права заявителя на них не зарегистрированы (государственная регистрация права собственности на ПИК осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав ПИК (часть 2 статьи 46 Закона о регистрации);

для государственной регистрации перехода прав на ПИК представляется договор купли-продажи без документов, которые должны к нему прилагаться в соответствии со ст. 560 — 561 ГК (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований), либо в правоустанавливающие документы включены сведения, например, лицензия на право пользования недрами, которые отсутствовали в составе ПИК на этапе его государственного кадастрового учета и регистрации прав;

правоустанавливающие документы не соответствуют требованиям специальных законов (например, договор ипотеки ПИК пункту 3 статьи 70 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с (пункт 19 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

Из документов, представленных для осуществления учетно-регистрационных действий, не следует, что в результате создания линейного сооружения были проведены работы по его строительству (то есть достоверно определить, что объект, в отношении которого представлено соответствующее заявление, является объектом недвижимого имущества), либо из документов следует, что объект, в отношении которого представлено заявления, возводился в составе иного объекта капитального строительства.

В частности, в отношении линейно-кабельных сооружений связи необходимо принимать во внимание особенности государственной регистрации прав, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», в соответствии с которым линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой:

1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки: наличие функциональной и технологической взаимосвязанности; предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи; наличие протяженности (длины);

2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи.

Кроме того, одним из оснований принятия решений о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объектов недвижимости служит несоблюдение положений, установленных статьей 41 Закона о регистрации.

В соответствии со статьей 133 ГК вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Так, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты, образуемые путем раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, является заявление, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также технический план (части 8, 10 статьи 41, пункт 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Таким образом, раздел любого объекта недвижимости возможен только при условии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В целях снижения количества решений о приостановлении Управление осуществляет в рабочем порядке взаимодействие с кадастровыми инженерами и правообладателями сооружений по вопросам устранения нарушений; обобщенная информация об основных причинах, послуживших основанием для приостановления, размещается на официальных сайтах Росреестра и ФГБУ ФКП Росреестра; специалисты Управление ведения ЕГРН участвуют в семинарах, организуемых учебными заведениями дополнительного профессионального образования по вопросам осуществления учетно-регистрационных действий в отношении линейных сооружений.

Линия электропередач является промышленным объектом повышенной опасности и одновременно объектом с высокой степенью важности для обеспечения социальных и промышленных нужд. … Строительство и ремонт объектов капитальных объектов в охранной зоне возможны только по согласованию с электросетовй организацией. … На территории санитарно-защитных зон ВЛ 330 -550 кВ все же допускается возведение жилых строений, но при условии оборудования их защитными конструкциями для снижения напряженности электрического поля. Поэтому если, например, поселок ИЖС попал в охранную зону после постройки ЛЭП свыше 550 кВ, строительство такой линии будет являться незаконным.

Отнесение электросетевого имущества к движимым и недвижимым вещам при тарифообразовании

В материале описана проблема отнесения и обоснования (в процессе тарифообразования) электросетевого имущества к категории движимых и недвижимых вещей. Автор приводит анализ применимого законодательства, а также правоприменительной практики.

Суть проблемы

Если в дело об установлении тарифа не представлены доказательства государственной регистрации прав на электрические сети, то тарифные органы зачастую требуют от заявителя документально подтвердить отнесение электросетей к движимому имуществу.

Непредставление же документов, подтверждающих движимый характер электросетевого имущества, может послужить основанием для отказа заявителю в установлении соответствующего тарифа.

Причем, как правило, суды признают такой отказ правомерным.

Например, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.04.2018 № Ф07-2873/2018 по делу № А21-4267/2017 указано следующее:

«Вывод судов о необходимости государственной регистрации договоров купли-продажи, аренды линий электропередачи и (или) подстанций, используемых в целях осуществления регулируемой деятельности, основан на положениях пункта 1 статьи 131, статьи 133.1, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также на положениях пунктов 1.1, 1.2 и 1.3 раздела III Перечня видов недвижимого и движимого имущества, входящего в состав электросетевых единых производственно-технологических комплексов, утвержденного приказом Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации от 01.08.2007 № 295, в соответствии с которыми трансформаторные подстанции, воздушные линии электропередачи (питающая линия от генерирующего источника при наличии, отходящие линии переменного и постоянного тока, распределительные электропередачи), кабельные линии электропередачи отнесены к объектам недвижимого имущества. Поскольку в силу пункта 1 статьи 131 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации, суды признали правомерным исключение Службой при рассмотрении тарифного дела договоров купли-продажи и договоров аренды, не прошедших государственную регистрацию».

Важно учитывать, что приказ Минпромэнерго РФ от 01.08.2007 № 295 «О перечнях видов имущества, входящего в состав единого производственно-технологического комплекса организации-должника, являющейся субъектом естественной монополии топливно-энергетического комплекса» (далее – Перечень № 295) утратил силу с 25.01.2021 в связи с изданием Приказа Минэнерго России от 30.11.2020 № 1064. Поэтому Перечень № 295 в настоящий момент не может служить основанием для признания электросетей недвижимым имуществом.

Вместе с тем, учитывая отсутствие сформированной на сегодня правоприменительной практики, однозначно относящей электросети к категории движимых вещей, вышеуказанная проблема по-прежнему актуальна.

Чем подтверждается движимый характер электросетей

Законодательство не содержит перечня документов (и прочих доказательств), которым можно подтвердить движимый характер электросетей в целях установления тарифа.

Что касается регулирующих органов, то они в этом вопросе руководствуются разъяснениями ФАС России, содержащимися в письмах от 16.02.2016 № ИА/9217/16 и от 23.10.2017 № ВК/72746/17.

Согласно указанным письмам в составе документов, подтверждающих право собственности или иные законные основания владения в отношении объектов, используемых для осуществления регулируемой деятельности, могут приниматься заключения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в государственной регистрации договоров аренды или купли-продажи объектов электросетевого хозяйства в связи с тем, что указанные объекты не относятся к объектам недвижимого имущества.

Разъяснениями ФАС России руководствуются также и суды (см, например, дело № А40-21825/21-72-142).

Такая ситуация приводит к тому, что в качестве подтверждающих документов регулирующие органы зачастую принимают только отказы Росреестра.

Между тем, из разъяснений ФАС России не следует, что заключение Росреестра является единственно возможным документом, подтверждающим отсутствие необходимости регистрации прав на электросети как на недвижимое имущество.

Положения, в силу которых отсутствие необходимости регистрации прав на электросети может подтверждаться только отказом Росреестра, отсутствуют и в законодательстве.

Соответственно, обоснование допустимо в силу и иных документов, подтверждением чему является эпизодическая судебная практика.

Судебная практика, свидетельствующая о возможности обоснования (посредством иных документов) отсутствия необходимости государственной регистрации электросетей

1. Практика свидетельствует о том, что в качестве доказательства отнесения электросетей к движимому имуществу могут приниматься заключения технической экспертизы

1) Решение Арбитражного суда Московской области от 19.03.2019 по делу № А41-10366/19:

«Как следует из представленного в дело Технического заключения АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 22.01.2018 № 1086-тз, спорный объект — подстанция трансформаторная комплектная II габарита (КТП-7777 г. Домодедово тер. Ясенево-Уварово), инвент. номер 2070-4000005578, дата ввода в эксплуатацию 2013, представляет собой: металлический шкаф с встроенным в него электрооборудованием, закрепленный на металлической конструкции для обслуживания трансформаторов. Признаков капитальности в своем составе не имеет, прочная связь с землей отсутствует. Является оборудованием. Объект не является объектом капитального строительства.

В регистрационных делах отсутствуют документы, подтверждающие отнесение объекта к объекту недвижимого имущества. В материалы дела так же не представлены доказательства отнесения объекта к объекту капитального строительства.

Закон о кадастре не регулирует процедуру снятия с кадастрового учета объектов, не являющихся объектами капитального строительства, ошибочная постановка на учет таких объектов не отнесена законом к разряду технических или кадастровых ошибок (Определение Верховного суда Российской Федерации от 10.01.2017 № 308-КГ16-18411).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что нахождение спорного объекта на кадастровом учете нарушает права и законные интересы ПАО «МОЭСК», и данные нарушения могут быть устранены путем вынесения судебного решения о признании спорного объекта движимым имуществом и возложения на росреестр обязанностей снять объект с кадастрового учета».

(2) Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011 № 15АП-6167/2011:

«Как следует из материалов дела, а именно технического заключения, сертификата соответствия, фотоматериалов, Подстанция трансформаторная комплектная КТПП-400/10/0.4 киоскового типа не является объектом недвижимого имущества, поскольку является металлической сборной конструкцией, собираемой при помощи гаек на фундаменте из объемных блоков, не имеет прочной связи с грунтом и приспособлена для перемещения, без несоразмерного ущерба ее назначению.

Следовательно, КТПП-400/10/0.4 не является объектом капитального строительства и на ее возведение не требуется разрешение на строительство».

(3) Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 № 07АП-3563/2020 по делу № А03-15668/2019:

«В ходе рассмотрения дела судом установлено, что Управлению обществом подтверждено законное владение как движимым имуществом, согласно заключениям строительно-технических экспертиз, воздушными линиями электропередачи, расположенными по адресам: проспект Ленина 195, г. Барнаул; проспект Космонавтов 61, г. Барнаул: улица 2 Восточная 3, с. Кулунда. Алтайский край».

2. Практика, из которой следует, что констатация движимого характера электросетей возможна исходя из характеристик, подтвержденных иными (отличными от экспертных заключений) доказательствами

(1) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2005, 24.10.2005 № 09АП-12040/05-АК по делу № А40-41542/05-17-414:

«… безосновательными являются ссылки в апелляционной жалобе на нарушение норм Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Закона Московской области «Об организации государственного архитектурного надзора на территории Московской области» от 19.10.04 № 127/2004-ОЗ, поскольку данные нормы относятся к объектам недвижимости.

При этом в решении правомерно указано, что в действиях заявителя отсутствует состав административного правонарушения, поскольку п. 2 ст. 17 Градостроительного кодекса РФ не требует выдачи разрешения на строительство упомянутой трансформаторной комплектной подстанции, так как она является объектом киоскового типа, имеющим сборно-разборную конструкцию».

(2) Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 № 16АП-455/2015 по делу № А20-5717/2013:

«Суд установил, что КТП-250/10/0,4 представляет собой однотрансформаторную подстанцию киоскового типа наружной установки, имеет внешний вид контейнера состоящего из отдельных блоков.

Следовательно, данная КТП-250 не является недвижимым имуществом прочно связанным с землей, и ее перемещение возможно без ущерба его назначению, так как это контейнер, что не подпадает под пункт 1 статьи 130 ГК РФ, на которую ссылается ответчик в обосновании своих доводов. Тоже относится и к кабельной линии.

Правомерно отклонена и ссылка ответчика на Положение об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 № 68, так как данное положение принято во исполнение статьи 8 Федерального закона «О связи», нормы которого не имеют отношения к электроэнергетике.

Приведенная ответчиком ссылка на ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов, в частности на понятие сооружение, также правильно не принята судом, поскольку указанное понятие является более общим понятием для различных объектов в гражданском обороте и не определяет принадлежность перечисленных в данном документе объектов к недвижимым вещам. Такое определение содержится в статье 130 ГК РФ, которой судом дана оценка в привязке к КТП-250 и Ф-102».

(3) Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 07.12.2021 по делу № А10-5320/2021:

«Согласно пункту 38 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Объект недвижимости должен отвечать критерию прочной связи вещи с землей, невозможности раздела вещи в натуре без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения, а также соединения вещей для использования по общему назначению, используемые гражданским законодательством.

Как следует из заключений общества с ограниченной ответственностью «Байкальское БТИ» от 25.01.2021 (л. Д. 28-29) указанное в акте от 11.09.2020 имущество (комплектная трансформаторная подстанция, 3 мусорных бака, ограждение) не являются недвижимым имуществом и не относятся к объектам капитального строительства.

Согласно данным паспорта трансформаторной подстанции по заказу предпринимателя Рыбака К.В. строительно-монтажной организацией ООО «ЭлектроСетьМонтаж» в 2016 году смонтирована трансформаторная подстанция тип СКТПн63/10/0,4 кВ.

Согласно общедоступным данным трансформаторная подстанция тип СКТПн63/10/0,4 кВ – это комплектная трансформаторная подстанция киоскового типа наружной установки для кабельных и воздушных сетей, предназначенная для приема, транзита, преобразования и распределения электрической энергии трехфазного переменного тока напряжением 6-10/0,4 кВ частотой 50 Гц. Подстанции киоскового типа не имеют коридоров обслуживания, обслуживание оборудования осуществляется снаружи (с улицы).

Поскольку указанная подстанция частью сложной вещи по правилам статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не является, предназначена для обслуживания объектов ответчика, согласно техническим характеристиками является оборудованием, подлежащим монтажу/демонтажу, следовательно, доводы предпринимателя о наличии у данного объекта характеристик недвижимости не состоятельны».

(4) Решение Арбитражного суда Томской области от 05.02.2020 по делу № А67-12578/2019 (оставлено без изменением судебными актами вышестоящих инстанций, в том числе определением Верховного Суда РФ от 28.12.2020 № 304-ЭС20-20179):

«Вместе с заявлением об установлении тарифов были направлены копии договоров аренды объектов электросетевого хозяйства, акты приема-передачи имущества, инвентарные карточки учета основных средств (трансформаторных подстанций и линий электропередач) арендодателей, однолинейные электрические схемы.

Из материалов дела следует, что общество представило регулирующему органу необходимые документы в соответствии с требованиями Правил регулирования. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Как пояснили представители Заявителя, все договоры аренды заключены с садоводческими некоммерческими организациями на длительный срок. В аренду Обществу предоставлено движимое имущество — трансформаторные подстанции и линии электропередач напряжением 10 кВ и 0,4 кВ. Принадлежность указанного движимого имущества арендодателям подтверждается инвентарными карточками основных средств, договорами на строительство и монтаж, актами разграничения балансовой принадлежности между арендодателями и сетевыми организациями, договорами энергоснабжения, заключенными арендодателями с АО «Томскэнергосбыт» (том 1, л.д. 34-151, том 2, л.д. 1-152, том 3, л.д. 1-47, 51-72), представленные Департаменту однолинейные схемы подтверждают наличие непосредственного присоединения трансформаторных подстанции и линий электропередач. Указанные обстоятельства представителем ответчика не оспариваются.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 утвержден перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Исходя из содержания Перечня и смысла пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, данные объекты носят вспомогательный характер; для их возведения и размещения не требуется разрешение на строительство.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13, строение вспомогательного использования не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям. В силу отсутствия у такого объекта качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на них не подлежит регистрации независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с соответствующим земельным участком.

Аналогичный правовой подход приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2017 № 302-КГ17-14265.

Как видно из материалов дела, Заявителем заключены договоры аренды движимого имущества с некоммерческими юридическими лицами — садоводческими товариществами, в соответствии с условиями которых арендатору (Заявителю по делу) переданы в аренду во временное пользование трансформаторы с кабелями и проводами на опорах. Все договоры и переданное имущество идентичны — согласно п. 1.2 данных договоров, их целью является передача Основного средства (электрических сетей) специализированной организации — ООО «ТСК» для обеспечения надлежащего электроснабжения объектов садоводческих товариществ. Таким образом, по существу переданные электрические сети являются сооружениями вспомогательного использования для СНТ, в связи с чем не подлежат регистрации как объекты недвижимого имущества и, как следствие, не подлежат регистрации заключенные в отношении этих объектов договоры аренды.

Как следует из материалов дела, представленных договоров аренды, инвентарных карточек, приобщенных к материалам дела фотографий трансформаторных подстанций, Заявителю на праве аренды переданы трансформаторные подстанции двух типов — мачтового типа либо киоскового типа. ФГБУ ТЛСЭ Минюста России в отношении каждого типа трансформаторных подстанций и воздушных линий электропередач проведено исследование (том 3, л.д. 97-103), согласно выводов исследования — объекты электроснабжения СНТ, переданные в аренду ООО «ТСК», не имеют прочной связи с землей, их перенос возможен и не приведет несоразмерному ущербу их назначению.

Таким образом, по мнению арбитражного суда, Заявитель в полной мере соответствует 1 и 2 пункта Критериев отнесения владельцев объектов электросетевого хозяйства к территориальным сетевым организациям.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемое уведомление от 31.10.2019 № 53-03-1523 не соответствует п. п. 8, 12, 19, 22, 24 Основ ценообразования № 1178, п. п. 1. 2 Критериев, а также нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Как следствие, незаконными являются и действия Департамента по прекращению рассмотрения материалов дела № 6-255 от 08.05.2019 г.».

Выводы

При отсутствии государственной регистрации электросетей непредставление заявителем документов, подтверждающих движимый характер электросетевого имущества, может быть связано с отказом тарифного органа в установлении соответствующего тарифа.

Решение этой проблемы возможно путем предоставления в тарифный орган экспертного заключения, подтверждающего отнесение электросетевого имущества к категории движимых вещей.

Предоставление же прочих (отличных от экспертного заключения) доказательств также возможно, но в данном случае высока вероятность отказа тарифного органа в установлении тарифа.

2. Объекты , не относящиеся к объектам вспомогательного использования. Объекты , не являющиеся объектами недвижимого имущества. Объекты , которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения не признаются недвижимостью. … Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства .

Является ли вл объектом капитального строительства

В последнее время налоговые органы при проверках сельхозорганизаций в части ЕСХН особое внимание уделяют расходам на приобретение основных средств, не только потому, что они часто составляют большую часть расходов при расчете ЕСХН, но и потому, что здесь часто можно провести доначисления, так как много спорных моментов. И одним из таких спорных моментов является следующий: что признается объектом недвижимости, а что не признается? А ведь от этого зависит очень многое при расчете ЕСХН, в частности, сможем ли мы уменьшить налогооблагаемую базу на затраты по его приобретению или строительству «сразу» или лишь после подачи документов на регистрацию. Вот здесь и возникает главный вопрос: по каким объектам мы должны подавать документы в юстицию, а по каким – нет. К примеру, являются ли такие объекты, как ангар или силосные ямы и им подобные, объектом недвижимости или нет? Давайте будем разбираться.

Итак, для того, чтобы принять в расходы стоимость объектов основных средств, приобретенных (построенных) организацией необходимо оплатить эти объекты и ввести в эксплуатацию, то есть на основании первичных документов сделать в учете запись: Дт 01 – Кт 08 на сумму стоимости каждого объекта. Но есть маленькая «загвоздка».

Согласно п. 4 ст. 346.5 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах в соответствии с настоящей статьей с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Указанное положение в части обязательности выполнения условия документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию не распространяется на основные средства, введенные в эксплуатацию до 31 января 1998 года.

Иными словами, все объекты, введенные в эксплуатацию после 31 января 1998 года, которые подлежат государственной регистрации (а это объекты недвижимости) должны быть зарегистрированы для принятия их стоимости в уменьшение налоговой базы по ЕСХН. В противном случае – включать их стоимость в расходы необоснованно. И налоговые органы за этим бдительно следят.

В связи с этим возникает вопрос: какие объекты должны быть зарегистрированы?

Например, построили ангар из металлоконструкций, залили фундамент, поставили ангар. И что это – объект недвижимости или нет? Нужно подавать документы на регистрацию или нет? И также любой другой построенный объект основных средств.

Для начала давайте рассмотрим, как определить, какое имущество относится к движимому, а какое — к недвижимому с точки зрения действующего законодательства.

В ст. 130 Гражданского кодекса РФ сказано:

— к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие госрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

— вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Ну согласитесь формулировка – «никакая» и на практике такая формулировка вызывает споры в отношении широкого круга объектов — торговых павильонов, ангаров, пристроек к зданиям, складов, автомоек и автостоянок, АЗС, асфальтированных площадок и т. п. Абстрактно можно сделать такой вывод: все, что нельзя перенести в другое место без ущерба – объект недвижимости, что нельзя – движимое имущество. Но вот суды указывают, что связь объекта с землей не является единственным признаком, по которому он может быть отнесен к недвижимости. И этот вопрос необходимо решать с учетом всех документов, имеющих отношение к спорному имуществу. То есть, если ангар из металлоконструкций прикреплен к фундаменту, это ещё не основание признавать объект недвижимым имуществом, нужно учитывать и другие критерии, о которых мы поговорим с вами далее.

Но и все же ключевым отличием недвижимости от движимого имущества является неразрывная связь с землей. Именно из анализа данной связи и исходят суды при квалификации объектов в качестве недвижимого или движимого имущества, например:

— сборно-разборное сооружение (ангар арочного типа) не является недвижимым имуществом (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 ноября 2006 г. по делу № А43-48090/2005-17-1337);

— ангар, представляющий собой каркасно-обшивную конструкцию (сооружение каркасно-обшивного типа), не является прочно связанным с землей, может быть разобран и перемещен без несоразмерного ущерба их назначению, исходя из чего данный объект не относится к объектам недвижимого имущества (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 августа 2011 г. № Ф03-3436/2011).

Поэтому тот же ангар не всегда является недвижимым имуществом, как показывает нам судебная практика.

И ведь действительно, ангары — по своей сути устанавливаются в большинстве своем с помощью специальных креплений к фундаменту, но при это их можно демонтировать и установить в другом месте, несоразмерный ущерб данный объект не понесет. Следовательно, ангар будет являться объектом движимого имущества. Но не стоит забывать об индивидуальности конструкций ангаров и при определении «недвижимости» объекта обратить внимание на соответствие критериям, описанным ниже в данной статье.

Что касается признания силосных траншей (ям) движимым или недвижимым имуществом, то суды в этом вопросе молчат, но упоминаются данные объекты в судебной практике в подавляющем большинстве случаев как недвижимое имущество, например:

— Из материалов дела следует, что Общество передало ООО «СХП «Лосево» в аренду земли сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища), недвижимость (здания водонасосной, коровника, кормокухни, сенные сараи, силосные и дренажные траншеи) (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.11.2015 по делу № А56-11637/2013).

Поэтому силосные ямы до сих пор являются спорным объектом и никакой конкретики по данным объектам нет. Возможность признания данного объекта движимым имуществом есть, но лишь в том случае, если силосную траншею можно разобрать, перенести и собрать в другом месте. Ведь, если конструкция силосной ямы является монолитной, отнести данный объект к движимому имуществу шансов практически нет.

Теперь давайте разберемся с критериями и качествами объектов основных средств, их наличие или отсутствие поможет понять является ли спорный объект недвижимым имуществом или нет.

Рассмотрим ряд примеров признания спорного объекта — движимым имуществом, для этого нужно ответить на следующие вопросы или определить те или иные свойства объекта:

1)

Является ли характер конструкции объекта сборно-разборным? Об этом критерии мы упоминали ранее в данной статье.

2)

Наличие у объекта фундамента. Но на практике наличие фундамента у объекта суды рассматривают в совокупности с другими его характеристиками. Практика показывает, что даже при наличии у основного средства фундамента суды зачастую не признают его недвижимым имуществом.

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа рассматривал в качестве спорного объекта временное сооружение на капитальном фундаменте. Суд отметил, что установка временного сооружения на капитальном фундаменте не означает, что такая постройка относится к объекту недвижимости. В свою очередь возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений (Постановление от 13.03.2012 № А33-737/2011).

В другом деле суд пришел к выводу, что дорожные плиты, на которых установлено спорное сооружение, не являются фундаментом, а значит, объекты не имеют существенного признака недвижимого имущества — прочной связи с землей (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.11.2007 № Ф04-6984/2007(38993-А81-9)).

3)

Наличие подведенных к имуществу стационарных или временных коммуникаций — водоснабжения, теплоснабжения или канализации.

Так, ФАС Западно-Сибирского округа разбирался, является ли двухэтажное здание кафе недвижимым имуществом. Владелец строения пытался доказать, что кафе является временным сооружением на период действия договора аренды земельного участка и представляет собой одноэтажное здание со встроенными антресолями для размещения посетителей. По строительной квалификации антресоли, встроенные внутри здания, не считаются этажом.

Тем не менее суд не согласился с доводами истца и квалифицировал спорный объект в качестве объекта недвижимости. Дело в том, что монтаж кафе произведен на специально возведенном для него фундаменте, прочно связанном с землей, к строению были подведены стационарные инженерные сети, подключенные к существующим городским сетям энергоснабжения. Кроме того, было подключено водоснабжение, теплоснабжение и проведена канализация (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2011 № А27-24716/2009, оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.04.2011 № ВАС-5174/11).

Отметим, что в этом деле суд первой инстанции признал спорный объект движимым имуществом. Это говорит о неочевидности отнесения подобных объектов к недвижимости.

Другой пример — отнесение здания поста охраны к объекту недвижимости. Одним из оснований для такого решения послужило наличие подведенных к нему стационарных коммуникаций (Постановление ФАС Уральского округа от 15.01.2008 № Ф09-4441/07-С6 № А60-865/2007).

4) Предназначение земельного участка, на котором расположен объект имущества.

Одной из причин признания объекта движимым имуществом является возведение постройки на участке, выделенном для строительства именно временных сооружений.

Так, в одном из дел рассматривался комплекс сооружений, возведенных для защиты города от наводнений, протяженностью 25,4 км в составе каменно-земляных дамб, двух судопропускных сооружений, водопропускных сооружений, а также автомобильной дороги по защитным сооружениям. Несмотря на капитальность и общий колоссальный размер строений, ФАС Северо-Западного округа установил, что спорный объект представляет собой временное сооружение и не относится к объекту недвижимости. Дело в том, что суду не были представлены документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства этих сооружений именно как объекта недвижимости (Постановление от 19.03.2008 № А56-48327/2006).

5) Наличие у объекта имущества технического паспорта БТИ.

На любое строение, признанное объектом капитального строительства, оформляется технический паспорт БТИ. Однако на практике нередко возникают ситуации, когда объект, на который оформлен такой документ, впоследствии суд признает движимым имуществом.

Дело в том, что по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимое имущество является правовой, а не строительной категорией, поэтому технические паспорта на объекты не признаются правоустанавливающими документами, то есть не служат доказательством создания таких объектов в качестве недвижимости, а содержат только описание их фактического состояния. В частности, к такому выводу пришел Президиум Московского областного суда в Постановлении от 03.12.2008 № 626. Поддерживают такую позицию и другие суды.

В некоторых решениях асфальтированные площадки признавались объектом недвижимости (например, Постановления ФАС Центрального от 30.07.2010 № А48-3663/08-1 и Поволжского от 07.12.09 № А57-19930/2007 округов). Однако Президиум Московского областного суда пришел к противоположному выводу. Суд указал, что асфальтобетонное замощение не относится к недвижимому имуществу, поскольку оно фактически является благоустройством территории (Постановление от 03.12.2008 № 626).

ФАС Уральского округа, рассматривая аналогичный спор, отправил дело на новое рассмотрение, указав, что вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения этого имущества, его технических характеристик, а также обстоятельств, связанных с его созданием и получением разрешения на строительство этих объектов. Кроме того, суд указал, что «в техническом заключении, содержащем вывод о том, что асфальтированные площадки относятся к объектам капитального строительства, не приведено надлежащего нормативно-технического обоснования и ссылок на СНиПы. В названном заключении содержится лишь описание объектов, но не указано, по каким основаниям (критериям, характеристикам) асфальтобетонные площадки отнесены к объектам капитального строительства» (Постановление от 10.12.2007 № Ф09-1349/07-С6)

Таким образом, практика показывает, что решение суда о том, является ли асфальтированная площадка недвижимым имуществом, в каждом случае будет зависеть от конкретных обстоятельств дела.

Следовательно, признание спорных объектов движимым или недвижимым имуществом будет зависеть от наличия у спорного объекта вышеперечисленных критериев, а именно:

— под объектом недвижимого имущества необходимо понимать единый конструктивный объект капитального строительства как совокупность указанных в п. 2 ст. 2 Закона N 384-ФЗ объектов , функционально связанных со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно … То есть , как мы понимаем, такая КТП представляет собой объект , не имеющий прочной связи с землей и, как следствие, перемещение которого в пространстве возможно без причинения ущерба его назначению. 12 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒.