Зачем оценивать квартиру при ипотеке в новостройке

В каких случаях необходимо проводить оценку недвижимости и для каких целей она нужна — актуальные вопросы и ответы оценки недвижимости для ипотечных сделок.

Зачем оценивать квартиру при ипотеке в новостройке

Как объективно оценить квартиру? Свериться с похожими предложениями на Яндекс Недвижимости или посмотреть среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе? Это вполне рабочие варианты, но результат получится всё равно субъективным — а значит, совершенно неподходящим, например, для банка, в котором вы собираетесь взять кредит на покупку. Ведь для ипотеки оценка квартиры — обязательная процедура, и неважно, относится квартира к первичному или вторичному рынку. Рассказываем, что это такое и как правильно оценить квартиру.

Что такое оценка квартиры и можно ли её сделать самому

Если ответить простыми словами, то оценка квартиры — это определение её реальной рыночной стоимости. Процедуру оценки регламентируется законом № 135-ФЗ .

Сегодня существует много онлайн-сервисов, которые помогают рассчитать примерную рыночную стоимость квартиры. Для этого надо лишь указать точный адрес, и система сама определит ориентировочную стоимость объекта. Это удобно, быстро, бесплатно и… совершенно бесполезно, если речь идёт об оценке квартиры для ипотеки.

По сути, онлайн-инструменты анализируют аналогичные предложения в регионе и на основе полученных данных рассчитывают приблизительную рыночную стоимость. Но полноценную оценку квартиры вправе проводить только аккредитованные компании или частные квалифицированные оценщики. Причём каждый из частных экспертов также должен состоять в организации, которая контролирует его деятельность. Абсолютно самостоятельных мастеров не бывает.

Разновидности оценки зависят от вида стоимости недвижимости, которую надо определить. Сейчас объясним, что мы имеем ввиду.

Итак, какие виды стоимости недвижимости бывают:

1. Рыночная — это ориентировочная цена, за которую сейчас можно продать квартиру. Её величина складывается из нескольких факторов, но в первую очередь — из анализа аналогичных предложений в конкретном районе.
2. Кадастровая — стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственных исследований. Она необходима для расчёта налога на имущество. Мы уже писали о ней раньше.
3. Инвестиционная — необходима для определения возможной прибыли от покупки или продажи квартиры. Обычно такая оценка актуальна для тех, кто инвестирует свободные деньги в недвижимость. Если инвестиционная стоимость выше рыночной, это гарант получения дохода.
4. Ликвидационная — цена, по которой можно быстро продать недвижимость. Обычно она нужна для банков, чтобы оценить возможные риски невозврата долга. Соответственно, по сравнению с рыночной, ликвидационная стоимость будет ниже на 10–15%.

Существует ещё один вариант оценки стоимости — восстановительный. Он используется редко и может потребоваться в случаях, когда необходимо уточнить стоимость восстановительных и ремонтных работ.

Этапы проведения оценки

Если вы собираетесь покупать квартиру в ипотеку, то для сделки в банк придётся предоставить отчёт оценщика. Стандартная процедура по определению стоимости недвижимости выглядит примерно так:

1. Сначала нужно найти оценочную компанию и сообщить эксперту цель оценки.
2. На встрече возможный покупатель предоставляет оценщику все необходимые документы на квартиру. Если недвижимость покупается на вторичном рынке, документы предоставляет продавец.
3. Далее нужно заключить с оценочной компанией договор об оказании услуг и оплатить работы. Для примера: оценка однокомнатной квартиры площадью 30 квадратных метров в Москве обойдётся примерно в 3–5 тыс. рублей.
4. После заключения договора оценщик приедет на объект исследования, сфотографирует недостатки и сравнит фактические данные с документацией. Причём оценивать будут и состояние жилья, и состояние объекта недвижимости (дома) целиком.
5. На основе этих данных эксперт рассчитывает стоимость квартиры. Для этого он использует особые методы, которые опишет в своём отчёте — для клиента не будет «белых пятен» в процессе.
6. Заключительный этап — итоговый отчёт. Его оформляют строго по нормам, которые регламентирует ст. 11 № 135-ФЗ . В результате у клиента на руках будет документ, сделанный по всем правилам, — и вот его уже можно смело нести в банк.

Сроки для оценки всегда прописываются в договоре на оказание услуг.

• Для вторичного рынка: обычно эти квартиры оценить проще, поэтому на подготовку отчёта потребуется от 3 до 5 дней;
• Для новостройки: в этом случае эксперту необходимо больше времени для анализа — 1–2 недели.

И ещё один момент: если вы собираетесь покупать квартиру в ипотеку, то банк предоставит список оценочных компаний, которым доверяет. Навязывать услуги оценщиков банк не имеет права, но если отзывы о компании-оценщике хорошие, то их услугами можно смело пользоваться, поскольку у банка точно не возникнет вопросов к результатам такой оценки. При этом совсем отказаться от оценки не получится: это обязательное условие для оформления жилищного кредита в любой финансовой организации.

Зачем банк требует оценку квартиры при ипотеке : ему нужно знать реальную стоимость квартиры , чтобы определить возможную сумму кредита . Если вдруг продавец просит больше, более указанной в оценке суммы банк не выдаст; ему нужно видеть реальные технические параметры недвижимости, чтобы понять, соответствует ли она требованиям к залогу. … Нужна ли оценка , если я покупают квартиру в новостройке ? Если объект уже сдан, оценка проводится обязательно. Если еще не сдан, то ипотека выдается сейчас, а оценка заказывается после введения дома в эксплуатацию и приема квартиры . Могут ли разные фирмы дать разную оценку стоимости?

Зачем делают оценку
недвижимости и как это
происходит?

Рынок жилой недвижимости в последнее время стремительно
набирает обороты. Из-за этого у многих возникает потребность
в такой услуге, как независимая оценка недвижимости. В этой
статье мы расскажем, в каких именно случаях нужна оценочная
экспертиза и как она проводится.

Зачем делают оценку недвижимости и как это происходит?

Рынок жилой недвижимости в последнее время стремительно набирает обороты. Из-за этого у многих возникает потребность в такой услуге, как независимая оценка недвижимости. В этой статье мы расскажем, в каких именно случаях нужна оценочная экспертиза и как она проводится.

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.

Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?

Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено). В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь.

Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена. Банку этот документ необходим для установления ликвидной стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик перейдёт в состояние неплатёжеспособности. Это уменьшает его риски, так как банк имеет возможность вернуть денежные средства даже при неблагоприятном исходе.

Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?

Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14).

Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).

Когда ещё нужна оценка недвижимости?

Во многих случаях оценка не является обязательной, однако получение заключения независимой экспертизы позволит вам быстрее решить следующие проблемы:

необходимость оценки ущерба, нанесённого недвижимости, например, в случае грабежа, пожара или затопления

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценку может провести как независимый оценщик, так и сам банк.

Независимых экспертов обязательно привлекать, если при ипотечной сделке была оформлена закладная. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому её порядок строго регламентирован. Например, закон предъявляет особые требования к правилам составления отчётности, а также обязывает оценщика страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, ему необходимо иметь диплом соответствующей специальности и быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Банк может сам оценить стоимость объекта недвижимости, если в ипотечной сделке не оформлялась закладная. Однако в случае возникновения споров о величине стоимости недвижимого имущества понадобится прибегнуть к независимой экспертизе.

Какие существуют виды стоимости?

Чаще всего используют эти 4 вида:

Рыночная. Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости.

Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья.

Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.

Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.

Зачем оценивать недвижимость. Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы: Покупаете или продаете недвижимость. … Если вы купили квартиру или апартаменты в новостройке , обязательно предоставьте в банк отчет об оценке в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, одновременно с полисом страхования недвижимости, но не позднее 36 месяцев с даты подписания кредитного договора. Подготовка отчета и передача его в банк в этом случае обязательны и предусмотрены условиями кредитного договора и Федеральным законом «Об ипотеке » . … Если же вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию.

Оценка квартиры в новостройке

Обращение за оценкой стоимости квартиры в новостройке в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Оценка квартиры в новостройке

Услуга оценки квартиры в новостройке

Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.

Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:

• Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
• Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.

Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?

Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:

• Местоположение. Если планируется покупка в центре города, то надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры будет выше, чем жильё на окраине. Более высокий «ценник» объясняется тем, что земля под застройку стоит дороже, выше спрос на недвижимость, выше себестоимость подключения к коммуникациям и др.
• Транспортная доступность. На стоимость влияет близость транспортных развязок, остановок электрички, станций метро.
• Наличие отделки. Практика показывает, что около 15% квартир на первичном рынке продаются с отделкой. Они дороже по цене, но эта разница ниже той суммы, которую бы пришлось потратить собственникам на ремонт квартиры без отделки.
• Площадь.
• Стадия строительства дома. Жильё в строящемся доме стоит меньше, чем в уже построенном и введённом в эксплуатацию.

Мы приводим только несколько факторов. Независимые оценщики, проводящие оценку квартиры в новостройке, учитывают десятки критериев, чтобы полученный результат – рыночная стоимость объекта – был объективным. В своей работе они применяют доходный, затратный и сравнительный методы.

Для чего нужна оценка квартиры в новостройке?

Оценка квартиры в новостройке осуществляется с разными целями:

• Для ипотеки.
• При регистрации права собственности.
• Для суда.
• При купле-продаже.
• Для страхования.
• При наследовании.
• При имущественных спорах, например, разделе имущества между разведёнными супругами.
• При получении нецелевого кредита.

Одной из частых ситуаций, когда необходима оценка недвижимости в новостройке, – оформление ипотеки.

Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?

Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.

Кто имеет право оценивать квартиру в новостройке?

Проводить оценку квартир в новостройке и другой жилой недвижимости может не каждый специалист, работающий в сфере оценочной деятельности. При заказе оценки, собственники должны определить, соответствует ли специалист следующим требованиям:

• Числится в СРО.
• Его гражданская ответственность застрахована на сумму 300 000 рублей.
• Имеет высшее образование и опыт работы не менее года в этой сфере.

Только оценщик, отвечающий этим требованиям, имеет право составить официальный документ – отчёт об оценке, который будет принят кредитным учреждением в качестве источника достоверной и объективной информации. Иногда банки требуют согласовывать «кандидатуру» оценщика. Это связано с тем, что от оценки кредитное учреждение и клиенты ждут разных результатов. Первый желает снизить стоимость залогового имущества, а второй – определить стоимость объекта, максимально приближенную к рыночной. Это одна из важных причин, по которой банки будут внимательно, дотошно проверять отчёт об оценке, поэтому очень важно обратиться к профессиональному оценщику. Результат его работы не вызовет нареканий у заинтересованных лиц.

Какие документы нужны при оценке квартиры в новостройке для закладной?

Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:

• Документ, показывающий, как была приобретена недвижимость в новостройке (например, договор о долевом участии, купли-продажи и др.).
• Копии учредительных документов компании-застройщика.
• Кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРН (их копии).
• Копия техпаспорта, выданного в БТИ (со сведениями об экспликации и поэтажном плане).
• Акт приёма-передачи (копия).
• Удостоверение личности заказчика оценки.

Этот список примерный, и в каждой конкретной ситуации может быть дополнен.

Отчёт об оценке как результат определения рыночной стоимости квартиры в новостройке

После выезда на объект, изучения всей документации, независимый оценщик проводит расчёты с применением одного или комплекса методов:

• Доходный подход – учитывает возможность увеличения стоимости объекта в будущем.
• Затратный – определяется сумма расходов на строительство аналогичной квартиры.
• Сравнительный – учитывает опыт продажи квартир, схожих с оцениваемым объектом.

Все расчёты, фотографии, выводы отражаются в отчёте об оценке – документе, имеющем юридическую силу и принимаемом банком в качестве весомого аргумента. Он действителен в течение 6 месяцев . Его составление оплачивает будущий собственник, то есть тот, кто оформляет ипотеку.

На заметку! Часто в оценочные компании обращаются за оценкой квартиры в новостройке, которая ещё не прошла госкомиссию и потому не введена в эксплуатацию. Такая квартира не зарегистрирована в Росреестре, на неё нельзя получить свидетельство о праве собственности, а банк, в свою очередь, не может внести в реестр пометку о наличии обременения. Значит ли это, что невозможно оценить такую недвижимость. Как показывает практика, можно. Банк даёт ипотеку и получает право требования на будущую недвижимость.

Обращение за оценкой стоимости квартиры в новостройке в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Как сделать оценку квартиры для ипотеки . И зачем она нужна. Елена Евстратова. продавала и покупала недвижимость с оценкой . Профиль автора. Вы собрались купить квартиру в ипотеку . … Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки. Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру . Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка . … Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом. Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге. Дом.