Если вы признали право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке, оформили право собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре по судебному решению, то следует иметь в виду и определенные правовые последствия, а именно:
- Вы становитесь собственником объекта недвижимости, и это обстоятельство влечет за собой обязанность по оплате налога. Объекты незавершенного строительства, находящиеся в собственности у физических лиц, отнесены НК РФ к отдельному виду объектов налогообложения по налогу на имущество (ст. 400, пп.5 п.1 ст. 401 НКРФ). С 2020 года для исчисления налога на имущество физических лиц применяется кадастровая стоимость.
За неправомерное непредставление (несвоевременное представление) налогоплательщиком — физическим лицом налоговому органу сообщения установлена ответственность в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога по соответствующему объекту (п. 3 ст. 129.1 НК РФ).
- Оформление права собственности на объект незавершенного строительства влечет за собой и возникновение права на долю в общем имуществе, что, вполне возможно, потребует несения постоянных расходов, связанных с участием в обслуживании, содержании и охране этого ещё не достроенного объекта;
- На собственника объекта незавершенного строительства может быть возложено бремя несения части расходов на достройку объекта (установке лифтов, озеленение придомовой территории, подведение постоянных коммуникаций). Законодательно такие расходы никак не ограничены, в связи с чем их размер может быть весьма существенным.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГКРФ).
13052022 Налоговая новость о льготах по объекту незавершенного строительства / property tax benefits
Как уже упоминалось ранее, при наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем он сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.
Источник: stk-bankrot.ru
Признание права собственности на незавершенное строительство
Покупка доли в недострое и право требования, банкротство
Я хочу купить гараж в гаражном комплексе, являющемся объектом незавершенного строительства (готовность 99%, в чем проблема – не знаю).
1. Изначально, в 2010 году между застройщиком и нынешним владельцем гаража был заключен договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым строит гаражный комплекс с последующим выделением в собственность инвестора нежилого помещения.
Права дольщика: как признать право собственности на объект долевого строительства.
2. В 2019 г. нынешний владелец обратился в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Суд требования удовлетворил и признал за нынешним владельцем право собственности на долю в объекте незавершенным строительством. Дело рассматривалось в СОЮ в рамках гражданского судопроизводства, т.к. иск был подан до подачи иска см. следующий пункт.
3. В 2019 г., буквально через пару недель после подачи иска в п.2 (см. выше) был подан иск о банкротстве застройщика. В настоящее время дело все еще рассматривается, проводится конкурсное производство.
Таковы исходные данные.
Итого в настоящий период времени нынешний владелец числится в реестре кредиторов в деле о банкротстве И у него есть:
1. право требования по договору об инвестиционной деятельности с застройщиком (на гаражный бокс);
2. право собственности на долю в гаражном комплексе (т.е. объекте незавершенном строительством), зарегистрированное в Росреестре на основании решения суда (см. п.2 в Истории вопроса).
В соответствии с этим возникают следующие вопросы:
1. Как соотносятся право требования нынешнего владельца к застройщику на гаражный бокс И имеющаяся доля в объекте незавершенного строительства? Спрашиваю, т.к. не понятно, какой договор следует заключить в этой ситуации – договор об уступке права требования или о купле-продажи доли?
2. Возможна ли вообще уступка права требования в период проведения конкурсного производства в отношении застройщика?
[b]1. [/b]Владелец, право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которого было удовлетворено судом, [b]является лицом [/b]внесенным в реестр кредиторов[b] с правом требования [/b] в соответствии с договором об инвестиционной деятельности[b] к застройщику по переходу [/b] гаражного бокса в собственность, либо получения денег с продажи в рамках банкротства застройщика
[quote]В соответствии со ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 03.02.2022) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.03.2022) С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
[b]Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.[/b]
2.Если вы становитесь собственником доли по дкп с прежним собственником, то для внесения в реестр кредиторов, вместо прежнего собственника нужно заключить дкп, для подтверждения право требования на гаражный бокс. [b]Уступка право требования была бы возможна на стадии отсутствия регистрации прав прежнего собственника на долю в объекте незавершенного строительства с правом требования и на гаражный бокс.[/b]
3. Уступка право требования возможна в рамках банкротства, но с нюансом, который выше изложила в п.2 ответа. Уступка права (требования) в рамках процедур банкротства допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ.
[b]В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
[b]Не стоит Вам думать о данной сделке до завершения процесса банкротства — всё очень мутно, зачем Вам это? [/b]
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ
И что Вы собрались покупать по договору цессии? Требование в реестре кредиторов? Ведь сейчас именно такое право у типа продавца (воздуха).
Банкротство застройщика.
Застройщик признан банкротом (введена процедура наблюдения). Участник долевого строительства-юридическое лицо, включен в реестр кредиторов в денежном выражении (сумма ДДУ).
Может ли данное юр лицо в раках дела о банкротстве ходатайствовать о признании право собственности на незавершенное строительство?
Каковы при этом юридические последствия (тогда будет утрачено право требований денежной суммы по реестру кредиторов)?
Здравствуйте, Галина! Согласно пункту 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для целей параграфа § 7 «Банкротство застройщиков» используются следующие понятия:
[quote]2) участник строительства — [b]физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче[/b] жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;
2.1) участник долевого строительства — гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, гражданин, являющийся участником строительства, внесшим денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд), являющаяся участником строительства на основании договора участия в долевом строительстве при осуществлении мероприятий по финансированию завершения строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, либо в результате перехода права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты в соответствии с настоящим Федеральным законом;
3) требование о передаче жилого помещения — требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее — жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее — договор, предусматривающий передачу жилого помещения);
3.1) требование о передаче машино-места и нежилого помещения — требование участника строительства — физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее — договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров[/quote]
Иными словами в законе применительно к передаче объекта долевого строительства речь идет о физических лицах. Юридические лица могут претендовать лишь на удовлетворение денежных требований.
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ
27 июня 2019 г. был принят №151-ФЗ, который в очередной раз внёс коррективы в закон о банкротстве. .[b]Юридические лица потеряли статус участников строительства и были опять исключены из перечня субъектов, которые при банкротстве застройщика могут рассчитывать на получение помещений в собственность.[/b]
И участники стройки вернулись на исходные позиции: на нежилые помещения при банкротстве застройщика могут претендовать только граждане. [b]Юридические лица, как и прежде, будут биться за возможность получить с банкрота денежную компенсацию.[/b]
Вообще непонятно кто занимался Вашим делом и зачем сделали именно так.
Можно было бы уступить право на физ лицо. Это можно сделать даже в процессе рассмотрения требования судом. Заменить кредитора на физлицо и тогда были бы включены требования о передаче помещения, а не денежные требования.
Теперь же будут именно денежные требования.
И возможности ходатайствовать о признании права собственности нет.
Это не предусмотрено законом.
Юридические последствия таковы, что если денег полностью на всех не хватит, то требования останутся неудовлетвоернными.
Ст. 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Нет, юридическое лицо (кредитор) в раках дела о банкротстве ходатайствовать о признании право собственности на незавершенное строительство не может. Вернее ходатайство то подать вправе, но оно судом будет отклонено. Соответственно и говорить о юридических последствиях в виде утраты права требования денежной суммы по реестру кредиторов не приходится, так как признание права собственности на незавершенку за юридическим лицом не произойдет.
Данное юридическое лицо включило свои требования в денежном выражении по договору долевого учстия, в дальнейшем процедура идет по закону.
В случае наличия у застройщика многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, а также при завершении строительства в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве, конкурсный управляющий направляет в арбитражный суд ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующем объекте недвижимости. Но это касается завершенных строительством объектов, на которые есть разрешение на ввод в экслуатацию.
[quote]Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 20.04.2021) «О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 201.11. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений[/quote]
— Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, нет не может, так как для этого не создано условий. [b] (отсутствует жилищный кооператив, а при его отсутствии не будут соблюдены права остальных дольщиков!)[/b]
Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий[u] не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.[/u]
Пункт 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусматривает, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, поименованных в пункте 3 статьи [u]201.10 Закона о банкротстве, в частности, принадлежность объекта незавершенного строительства на праве собственности застройщику.[/u]
Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок [u]жилищно-строительному кооперативу [/u]на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. [b][u]С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (пункт 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве).[/u][/b]
[u]Порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов, возникших в условиях банкротства застройщика, определен статьями 110 — 123 ЖК РФ и пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома. Это значит, что жилищно-строительному кооперативу предстоит выступать в роли нового застройщика, но уже в том значении, которое придает этому понятию ГрК РФ (пункт 16 статьи 1).[/u]
[b]При этом, жилищно-строительный кооператив, которому впоследствии будут переданы права застройщика, может быть создан как конкурсным управляющим, так и по инициативе самих участников строительства.[/b]
В создании такого кооператива могут участвовать не только конкурсные кредиторы — участники строительства, но и иные лица, кредиторами должника не являющиеся. Данное обстоятельство не является препятствием для передачи должником прав застройщика подобному кооперативу, поскольку норма пункта 9 статьи 201.10 Закона о банкротстве допускает участие таких лиц в создании кооператива в том случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Законодатель, принимая Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», [u]фактически предпринял попытку обеспечить равенство прав дольщиков в случае банкротства организации — застройщика.[/u]
Указанным Законом обеспечивается защита интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, независимо от способа такого привлечения (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор займа; договор инвестирования (соинвестирования) строительства, заключение иных сделок), а также независимо от характера требований граждан, участников строительства (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
Юридическое лицо может являться дольщиком, т.к. ФЗ от 30.12.04 № 214-ФЗ регулирует в том числе отношения, по привлечению средств юридических лиц для строительства объектов недвижимости — многоквартирных жилых домов и коммерческой недвижимости (ст.1 ФЗ от 30.12.04 № 214-ФЗ).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора «Договор участия в долевом строительстве Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее — закон № 214-ФЗ) регулирует в том числе отношения по привлечению средств юридических лиц для строительства иных объектов недвижимости (помимо многоквартирных жилых домов), за исключением объектов производственного назначения (ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 2 закона № 214-ФЗ).
Значит, конструкцию договора участия в долевом строительстве можно использовать и для строительства объекта коммерческой недвижимости непроизводственного назначения.* Эта модель тоже не лишена недостатков. Заключение договора участия в долевом строительстве возможно только после соблюдения целого ряда требований: получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, оформления прав на участок (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ).
Их выполнение возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта. Но стороны заинтересованы в объединении усилий и финансировании реализации проекта на более ранних этапах (предпроектные изыскания, проектирование и т. д.). На этих этапах заключение такого договора невозможно. К тому же застройщик может выступать против заключения такого договора. Поскольку закон № 214-ФЗпринимался законодателем главным образом для защиты прав потребителей, он содержит ряд обременительных для застройщиков условий.
В законе также есть широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора дольщиком, многие из которых неприемлемы в предпринимательских отношениях, например нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца (ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Но этот договор обладает главным преимуществом — он гарантирует инвестору высокую степень защиты. Договор проходит госрегистрацию (ч. 3 ст. 4, ст. 17 закона № 214-ФЗ).
Также инвестор может рассчитывать на обеспечение исполнения обязательств по договору: с момента госрегистрации договора у дольщика в залоге находятся участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, в залоге находится и сам этот объект (ч. 1, 2 ст. 13 закона № 214 ФЗ). Право собственности на помещения сразу регистрируется за инвестором без оформления «первичного» права застройщика (ст. 16 закона № 214-ФЗ), что исключает злоупотребления на этой стадии.
После подписания передаточного акта участник вправе обратиться в Росреестр для регистрации права собственности (ч. 4 ст. 16 закона № 214-ФЗ).
Как и в случае с куплей-продажей будущей недвижимости, при долевом строительстве инвестор не может требовать признания за собой права собственности на возводимую за его счет недвижимость (абз. 2 п. 4,абз. 2 п. 11 постановления № 54). Поэтому инвестор не сможет предъявить вещно-правовой иск и потребовать признания за ним права собственности на долю (помещения) в объекте незавершенного строительства (см. определения ВАС РФ от 04.04.13 № ВАС-4236/12, от 21.03.13 № ВАС-13239/12, от 27.12.12 № ВАС-17157/12, от 19.03.12 № ВАС-2430/12)».
[b]Может юридическое лицо ходатайствовать
о признании право собственности на незавершённый объект [/b]
Данный способ защиты не запрещен законом (ранее суды в решения указывали, что данный способ законом не предусмотрен), практика изменилась и суды стали признавать право собственности на объект незавершенного строительства в виде отдельного помещения либо на долю в праве собственности на весь объект незавершенного строительства (недостроенный дом).
Если дольщик оформил право собственности на объект незавершенного строительства, то по завершении строительства он вправе требовать от конкурсного управляющего передачи ему объекта долевого строительства в соответствии с условиями ДДУ. При этом дольщик, признавший свое право на незавершенное строительство, после передачи ему объекта недвижимости может обратиться в Росреестр для регистрации своего права собственности на готовый объект недвижимости (данный вывод подтверждается практикой Верховного суда — Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. № 307-ЭС 17-132).
[b]Условия оформления права собственности на объект незавершенного строительства
Гражданский кодекс РФ (статья 130) относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. содержит разъяснения некоторых положений ГК РФ в части определения статуса объекта незавершённого строительства. Таким объектом называют частично построенное капитальное строение. При этом на момент признания объекта «недостроем» на земельном участке должен быть возведён новый фундамент. То есть необходимым и достаточным условием для признания объекта строительства «недостроем» является наличие хотя бы вновь возведенного фундамента как признака строительства капитального здания.
Но судебная практика в данном вопросе далеко не однозначна. Как правило, суды признают объектами незавершённого строительства строения, которые не могут использоваться по прямому назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. [quote]Часто для успешного решения дел о признании права собственности на объект незавершенного строительства принципиально важна степень готовности объекта[/quote].
[quote]Таким образом, при предъявлении иска о признании права собственности на незавершенное строительство суду важно представить справку о строительной готовности объекта, в котором указывается процент завершения объекта и фактическая площадь «незавершенки». Фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными, зафиксированными в договоре участия в долевом строительстве.[/quote]
[b]Пример из судебного дела [/b]
24 января 2017 г. по делу № 89-КГ 16-10 Верховным судом РФ было вынесено следующее определение:
Кокорина Г.М. обратилась с иском к ЖСК «Согласие» о признании права собственности на долю в виде индивидуально определенной однокомнатной квартиры в недостроенном доме. В 2006 году между ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» и Кокориной Г.М. заключен договор на долевое строительство. Обязательства по договору истица выполнила.
В настоящее время ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» признано банкротом и ликвидировано, недостроенный дом передан для завершения строительства ЖСК «Согласие». Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением решение суда отменено, но по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Проверив материалы дела, Судебная коллегия ВС РФ находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для удовлетворения жалобы истца. В обоснование правомерности обращения с иском к ЖСК суд ссылается на его правопреемство по обязательствам перед участниками долевого строительства.
Смена застройщика в период длительного строительства дома, по мнению суда, не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного помещения истцу. В обоснование возможности признания права собственности на незавершенный объект суд принимает во внимание положения пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Верховный суд сделал вывод, что законодательство не предусматривает запрета на получение в собственность объектов незавершенного строительства. Определением ВС РФ апелляционное определение отменено, дело передано на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Приостановление государственной регистрации квартиры
Решением суда от 03.02.2012 года был удовлетворен иск о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и признано право собственности на супругов равных долях на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры №75-двухэтажного жилого помещения с цокольным этажом и гаражом, общей площадью 166, 6 кв.м, расположенной в жилом доме (указан адрес) согласно техническому и кадастровому паспорту.
Данное решение с момента вступления его в законную силу является основанием для регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение суда вступило в законную силу 11.03.2012 года.
Росреестр приостановил государственную регистрацию и пояснил что регистрация возможна если в судебном решении будет указано, что решение суда является основанием как для для государственной регистрации права собственности так и основанием для постановки на государственный кадастровый учет.
Стоит ли квартира на государственном кадастровом учете? Скорее всего, что проблема именно в этом, т.к., действительно, решение суда не является основание кадастрового учета, но служит документом для подготовки технического плана, который и будет основанием постановки объект на учет.
А по поводу регистрации права собственности — п.5 ч.2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ — вступившие в законную силу судебные акты являются основание регистрации права собственности.
Банкротство застройщика. Нежилое помещение более 7 кв метров и не машино-место. Есть.
Банкротство застройщика. Нежилое помещение более 7 кв метров и не машиноместо. Есть решение суда общей юрисдикции и признании права собственности на незавершенное строительство и отказ регпалаты в регистрации по причине отсутствия КН у об’екта. Конкурсному направляли уведомление о включении в РТК о передаче нежилого помещения, получили отказ. Нужно ли подавать возражения в АС на отказ конкурсного, и что в возражениях указывать как обоснование-решение суда?
— Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, НЕ ВОЗРАЖЕНИЕ ПОДАВАТЬ, А ОБЖАЛОВАТЬ ОТКАЗ. см. Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 (ред. от 21.12.2017)
При рассмотрении жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего (статья 60 Закона о банкротстве) судам следует учитывать, что отстранение или освобождение управляющего, действия (бездействие) которого обжалуются, как и введение новой процедуры банкротства с утверждением того же или другого лица управляющим в новой процедуре, сами по себе не препятствуют рассмотрению этой жалобы, а также пересмотру принятых по ней судебных актов в судах апелляционной, кассационной и надзорной инстанций. В рассмотрении упомянутой жалобы с правами участвующего в деле лица участвуют как прежний, так и новый арбитражные управляющие.
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
Отказ конкурсного управляющего о включении в РТК о передаче нежилого помещения обжалуйте в судебном порядке. Именно полноценную жалобу готовить надо, а не возражения. Указывайте на имеющееся решение суда общей юрисдикции и признании права собственности на незавершенное строительство.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)»
§ 7. Банкротство застройщиков.
Пока не поставят на кадастровый учет все здание и Вашу комнатушку, дело не сдвинется, обьект на учете не стоит, его идинтифицыровать нельзя, что передовать?
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности» (с изм. и доп., вступ. В силу с 16.09.2019)
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
4.1. Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также — объекты недвижимости), частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.
(часть 4.1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Конечно нужно. Потому что если не подадите, то будет считаться что конкурсный прав.
В возражениях указывайте что есть судебный акт, прикладывайте договор, доказательства оплаты.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. В силу с 08.01.2020)
[quote]Статья 201.4. Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований. Конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, должно быть также опубликовано уведомление о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче нежилых помещений и машино-мест, денежных требований и о сроке предъявления таких требований.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.
Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.
Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном настоящей статьей порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы.
В случае, если на день принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», день принятия некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Фонд субъекта Российской Федерации), решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или на день проведения собрания участников строительства у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком, и участник строительства не представил документы, подтверждающие размер своего требования, конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении этого требования из реестра требований участников строительства. В случае, если указанные документы об оплате не были представлены по уважительным причинам, арбитражный суд восстанавливает опоздавшего на включение в реестр.
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
4. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований участников строительства и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр. Возражения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, могут быть заявлены в течение пятнадцати рабочих дней со дня закрытия реестра требований кредиторов либо со дня включения требований участников строительства в реестр требований участников строительства, если такие требования в соответствии с настоящей статьей включены после закрытия реестра, в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, который рассматривает такие возражения в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Расходы конкурсного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Наряду с приложением вступивших в силу решений суда, арбитражного суда, определений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов и (или) подлинных документов либо их надлежащим образом заверенных копий, подтверждающих обоснованность этих требований, конкурсному управляющему должны быть представлены документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения. Представление предусмотренных настоящим пунктом документов, подтверждающих обоснованность требований участника строительства, не требуется при условии, что требования участника строительства возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме. При включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если после включения конкурсным управляющим требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи конкурсному управляющему станут известны обстоятельства, свидетельствующие о необоснованном включении такого требования, о наличии которых он не знал и не должен был знать на момент его включения в реестр, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении этого требования из реестра полностью или частично. Принятое по результатам рассмотрения этого заявления определение может быть обжаловано.
8. Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов.
9. Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в срок, предусмотренный пунктом 8 настоящей статьи, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.
10. Требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона.
По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства. Копия определения о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства направляется лицу, заявившему возражения, и конкурсному управляющему не позднее дня, следующего за днем вынесения определения арбитражного суда.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований участников строительства в реестр требований участников строительства может быть обжаловано.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. Требование участника строительства, установленное соответствующим определением арбитражного суда, включается конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства не позднее дня, следующего за днем получения копии указанного определения конкурсным управляющим, о чем участник строительства уведомляется конкурсным управляющим в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующей записи в реестр требований участников строительства.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12. В случае перехода требования участника строительства, включенного конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, замена кредитора в реестре производится конкурсным управляющим (внешним управляющим) в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
13. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в порядке, установленном статьей 100 настоящего Федерального закона.
14. Требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, предъявляются в порядке, установленном настоящей статьей, для целей включения в реестр требований участников строительства независимо от даты закрытия реестра требований кредиторов. Участники строительства, требования которых возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом и включены в реестр требований участников строительства, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях участников строительства, а также в собраниях кредиторов по вопросам, предусмотренным пунктом 9 статьи 201.1 и пунктом 4 статьи 201.15-3 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
15. Требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона.[/quote]
Источник: www.9111.ru
Об отказе в признании права собственности на объект незавершенного строительства
Немало копий сломано из-за многочисленных споров (в том числе и в залах судебных заседаний) на предмет наделения правом собственности на объект незавершенного строительства лиц, финансирующих строительство объектов недвижимости.
Ситуация довольно тривиальная. Есть некий договор, названный «инвестиционным», заключенный между «Обществом» и «Инвестором». Общество принимает участие в строительстве многоквартирного жилого дома, Инвестор обязуется внести в пользу Общества определенную денежную сумму, которая, должна пойти на финансирование такого строительства. Общество обязуется после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома передать Инвестору квартиру. Характеристика квартиры, как то: подъезд, этаж, площадь, количество комнат определены в договоре.
В силу неизвестных причин строительство многоквартирного дома останавливается едва начавшись. Вместо многоквартирного жилого дома имеется некая бетонная трехэтажная конструкция, зарегистрированная в качестве объекта незаверешнного строительства. Общество – банкрот и сведения о нем исключены из ЕГРЮЛ. Инвестор остается без квартиры, без денег.
Выше описана стандартная схема, после которой «инвесторы» обращаются в суды с исками о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорциональную площади, так и не имеющейся в натуре квартиры.
Ответ на вопрос, почему не должны признаваться вещные права «инвесторов» в отношении таких объектов незавершенного строительства очень доходчиво изложен в блоге Р. Бевзенко «Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на стоящийся объект».
Однако в судебной практике, особенно судов общей юрисдикции, такие иски о признании права удовлетворяются сплошь и рядом. Из последнего – Определение ВС РФ № 89-КГ16-10.
Крайне редко суды общей юрисдикции обращают внимания на доводы о том, что подобные инвестиционные договоры есть не что иное, как договоры купли-продажи будущей вещи, а инвесторы – есть не кто иной, как покупатель этой самой будущей вещи. Без должного внимания остаются доводы о том, что в силу ст. 8ˡ ГК РФ, права на объект недвижимого имущества возникают с момента государственной регистрации и т.д.
Но есть приятные исключения из этого общей, далеко не самой радужной, тенденции. Так, Заельцовским районным судом г. Новосибирска по трем различным делам (2-2207/2016, 2-78/2017, 2-80/2017 ) были вынесены приблизительно аналогичные решения. Истцу (Инвестору) было отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Суд исходил из следующего:
Суд отклоняет доводы истца о том, что инвестиционный договор имеет природу договора подряда;
Указанный договор имеет природу купли-продажи будущей вещи;
Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы по смыслу наделения инвесторов правом собственности на объект незавершенного строительства;
Право собственности у лиц, заключивших договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, возникает с момента государственной регистрации такого права;
Если такая вещь отсутствует в натуре (так и не создана), покупатель вправе требовать возращения уплаченной денежной суммы, возмещения убытков, но не признания права собственности на объект незавершенного строительства;
Таким образом, суд адекватно воспринял доводы третьего лица, выступавшего на стороне ответчика, о природе подобных «инвестиционных» договоров, о моменте возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества.
Решения вступили в законную силу. Есть правда вероятность того, что областной суд в апелляционных определениях внесет определенные коррективы в мотивировочную часть решений. Однако сам факт, того, что районные суды несколько отклонились от повальной практики признания права собственности инвесторов на объекты незавершенного строительства, не может не радовать.
Источник: www.siblegal.ru