Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Источник: justicemaker.ru
Статья 13 214-ФЗ — Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
2.2. Общие положения о залоге
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
2.1. При осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки.
Полная инструкция дольщика. Банкротство застройщика до и после 2019
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
4. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ.
5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи;
3) утратил силу. — Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ.
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата целевого кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков целевыми кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.
9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
- Статья 12.1 Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: Открыть статью
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона. Открыть статью
1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона. Открыть статью
4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются. Открыть статью
2) вынесение определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с пунктом 20 статьи 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае принятия Фондом решения о финансировании выплаты возмещения в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Открыть статью
3. Положения части 3 статьи 4 и части 3 статьи 13 настоящего Федерального закона не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Открыть статью
Сайт использует cookie для персонализации сервисов и сбора статистики посещений. Продолжая использовать наш сайт, Вы выражаете согласие с условиями обработки персональных данных.
Источник: kodeks.systecs.ru
Залог и ипотека
О порядке государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты недвижимого имущества при наличии зарегистрированного договора залога прав требования участников долевого строительства рассказывает заместитель начальника отдела регистрации ипотеки, ограничений и обременений прав собственности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Татьяна Неворотова-Кандлер.
Одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения денежных обязательств является ипотека недвижимого имущества либо залог имущественных прав. Сущность залога заключается в предоставлении кредитору права на приоритетное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества должника.
Действующее законодательство, установив возможность залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, не регулирует вопрос, связанный с процедурой государственной регистрации права собственности участника долевого строительства при наличии ранее зарегистрированного договора залога прав требования.
В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 (далее – Закон об ипотеке) правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве).
Поскольку залог прав требования по договору участия в долевом строительстве не получил подробного урегулирования в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Законе об ипотеке, то следует руководствоваться правовой регламентацией залога прав, установленной разделом 4 Закона РФ «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1 (далее – Закон о залоге). Со дня введения в действие Закона об ипотеке, в соответствии с абзацем 1 п. 2 ст. 79 этого закона, нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.
Согласно ст. 58 Закона о залоге, если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, то все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя. Должником залогодателя по договору долевого участия в строительстве является застройщик, обязательства которого считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Таким образом, если до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом права требования участника долевого строительства, застройщик передаст участнику долевого строительства объект долевого строительства, на этот объект у залогодержателя возникает ипотека в силу закона на основании ст. 58 Закона о залоге.
На основании указанной нормы ипотека в силу закона возникает и при залоге права требования по инвестиционному договору в случае получения инвестором от застройщика вновь созданного и (или) модернизированного объекта недвижимого имущества. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).
При этом не требуется уплаты государственной пошлины и представления отдельного заявления для регистрации ипотеки, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности. При приеме документов на государственную регистрацию права собственности заявители предупреждаются о регистрации ипотеки в силу закона, о чем делается отметка на заявлении. Регистрация ипотеки в силу закона является обязанностью регистратора.
Следовательно, отсутствие на заявлении отметки о таком предупреждении не освобождает регистратора от обязанности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) запись об ипотеке в силу закона, если в ходе правовой экспертизы документов будет установлено, что имеются основания для ее возникновения.
При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства погашается регистрационная запись о договоре участия в долевом строительстве в разделе ЕГРП, открытом на земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, поскольку надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Одновременно производится погашение регистрационной записи о залоге прав требования участника долевого строительства без предоставления заявлений и документов, предусмотренных ст. 25 Закона об ипотеке. В данном случае имеет место прекращение ипотеки по основанию, предусмотренному законом. В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст.
352 ГК РФ залог прекращается с прекращением имущественного права (права требования).
Следует отметить, что на сегодняшний день отсутствует единое мнение по вопросу сохранения обеспечительной функции залога при государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты недвижимого имущества при наличии зарегистрированного договора залога прав требования. Это связано с тем, что значительная часть норм Закона о залоге после принятия ГК РФ и Закона об ипотеке фактически утратила силу из-за прямого противоречия нормам указанных законов.
Однако ряд положений Закона о залоге, с одной стороны, прямо не противоречит этим нормам, более того, регулирует очень важные отношения, например, залог прав, но при этом плохо инкорпорируется в систему действующих общих норм о залоге, установленных ГК РФ и Законом об ипотеке.
Для установления единой правоприменительной практики при осуществлении государственной регистрации прав необходимо внесение изменений в действующие нормативные правовые акты, регламентирующие отношения по залогу и ипотеке, рассматривая при этом ГК РФ как законодательный акт, закладывающий основу для регулирования соответствующих отношений.
Источник: omskrielt.com