Всем, наверное, известно, что в минувшем 2009 году часть «новостроечных» жилых проектов была приостановлена. Спроса не было, банки бизнес не кредитовали, и застройщики этих проектов, как говорится «заняли выжидательную позицию». Ситуация, конечно, не из приятных. Поэтому и неудивительно появление «версии» о том, что первичному рынку жилья грозит дефицит предложения. И соответственно – рост цен…
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Впрочем, пессимистический настрой разделяют не все участники рынка. По мнению Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», дефицита предложения на первичном рынке Москвы не предвидится. «Что же касается новых строек то, думаю, свято место пусто не бывает: в Москве будут строить, если не одни компании, так другие», — заявил эксперт порталу Metrinfo.Ru.
Аналитик считает, что строить в Москве по-прежнему выгодно. Если оглянуться назад, то мы вспомним, что раньше застройщики строили и успешно продавали жилье и по $400, и по $800 за метр. Потом были времена сверхприбыли, когда компании, начиная проект, ориентировались на то, что цена продажи квадратного метра будет $2 тыс., и из этого расчета выстраивали доходность. Но рынок был на подъеме, и вместо $2 тыс. им удавалось продать квадратный метр за $4 тыс. Получалось, что по $2 тыс. с каждого метра рынок им дарил!
Строительство каркасного дома зимой: плюсы и минусы // FORUMHOUSE
Сегодня в невыгодной ситуации оказались те проекты, которые начаты до кризиса и затраты на их строительство (приобретение земельных участков, услуги поставщиков и подрядчиков) производились по докризисным ценам. Продавать же эти объекты придется по послекризисным ценам.
Зато все новые проекты, по мнению Олега Репченко, окажутся в выигрыше. Прежде всего, потому, что площадки под строительство можно сейчас получить на очень выгодных условиях, ведь земля, как сырье, потеряла в цене больше всего. Именно за московскую землю до кризиса строители платили много денег, и это сразу вздувало себестоимость строительства.
Сейчас в новые проекты застройщик входит по другим, уменьшенным затратам. Но рентабельность получится нормальной даже в условиях упавших цен на жилье. Более того, новые проекты будут активно конкурировать со старыми, «подвисшими» проектами.
«Важно отметить, что дефицит возникает тогда, когда покупателей больше чем самого товара, — говорит аналитик. — Но кризис привел к тому, что платежеспособный спрос упал сильнее, чем предложение. Он сократился в 3-5 раз, а предложение может уменьшиться за счет «замороженных» строек всего на 10-15-20%. Сейчас на одного покупателя квартир приходится больше чем до кризиса. Поэтому панические настроения по поводу грядущего дефицита не имеют никакого весомого основания. Распуская подобные слухи, скорее всего, застройщики хотят простимулировать спрос».
Дефицита не будет, утверждает Олег Репченко, еще и потому, что в последний год на рынке были низкие темпы продаж, и все построенное продать не удалось. Немало жилья придерживалось застройщиками и инвесторами в надежде на то, что начнется рост цен, а так как этого не происходит, застройщики постепенно возвращают «спрятанные» объемы на рынок.
Как вы увидите из дальнейшего текста, большинство участников рынка считают, что темпы строительства жилья в 2010 году в Москве возрастут. Однако проблемы девелоперов автоматически не решатся, мягко говоря, им придется много работать. О том, кто из застройщиков сможет побороть трудности, а кому и в новом году не удастся возобновить строительство и почему, — порталу Metrinfo.ru рассказывают представители компаний.
Для кого-то кризис стал «прикрытием»
«Мегаполис — Сервис»
Сергей Власенко, президент компании, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, президент Корпорации риэлторов:
В 2009 году строительство приостановили далеко не все застройщики, как это принято считать. Если же говорить о приостановке продаж, то эта проблема, безусловно, затронула практически всю строительную отрасль.
Я бы разделил застройщиков на три условные группы. В первую входят компании с открытой кредитной линией от банков. Они не только не замораживали строительство, но и вели его согласно ранее намеченным планам.
Вторую группу составляют застройщики, которые смогли обойтись без банковских кредитов, т. е. строят на собственные средства или средства учредителей, а также на деньги будущих обладателей квадратных метров. Но чтобы не допустить заморозки объектов, им пришлось скорректировать цены. В среднем они снизились на 10-15%.
Наконец, в третьей группе — застройщики, чье реальное положение дел было неважным еще до кризиса (нарушались сроки строительства, не решались вопросы с разрешительной документацией, коммуникациями и т. д.). Для них-то кризис и стал прикрытием, в результате проекты были приостановлены, а возобновление работ было отложено на неопределенный срок.
Нетрудно предположить, что в 2010 году застройщики первой и второй группы строительство начатых объектов продолжат. А для представителей третьей группы год не сулит ничего хорошего, так как потенциальные покупатели на замороженные объекты не пойдут. Да и наивно было бы полагать, что такие застройщики смогут самостоятельно выкарабкаться из сложившейся ситуации лишь за счет притока средств от будущих покупателей жилья. Без крупных вливаний со стороны инвесторов им свои проблемы не решить.
Крупные застройщики преодолели трудности
КИТ Финанс ИБ
Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций:
Все зависит от того, насколько высоки уровни долговых обязательств застройщиков и насколько хороши их возможности по привлечению дополнительных кредитов. К примеру, такие крупные компании как ГК ПИК и Группа ЛСР будут способны продолжить строительство своих проектов в 2010 году. Группа ПИК получила госгарантии на кредиты, а крупнейший кредитор — Сбербанк согласился на реструктуризацию большей части долга компании. Группа ЛСР находится в более выгодной позиции, наличие у нее производственных мощностей позволяет приносить прибыль постоянно (в отличие от строительства недвижимости, где деньги поступают по мере завершения проекта, а это занимает в среднем 3-5 лет), банки охотно предоставляют компании финансирование.
Нужно снижать затраты
Группа компаний «Пионер»
Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR:
В 2009 году все девелоперы без исключения столкнулись с необходимостью снижения затрат и занялись поиском возможностей для уменьшения себестоимости строительства. Наша компания, к примеру, рассматривает возможности внедрения новых технологий, которые позволят сократить сроки строительства при сохранении высокого качества и снизить себестоимость возводимого жилья.
В 2010 году можно прогнозировать увеличение объемов кредитования и, вполне возможно, отдельным компаниям из тех, кто приостановил реализацию проектов, удастся договориться с банками и возобновить строительство. По тем проектам, которые только планируются к строительству, многие застройщики производят реконцепцию: делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации — упрощают конструкцию, уменьшают площади квартир и так далее.
Новых объектов на рынке будет немного, объем выводимого жилья существенно сократится, поскольку часть была заморожена, а часть – находится в стадии переработки. Активизацию предложения на рынке мы ожидаем к концу 2010 – началу 2011 гг., не раньше. Из-за перепроектирования по многим объектам существенно сдвигаются сроки начала строительства. В частности, наша компания планировала в конце 2009 г. вывести на рынок новый проект жилого комплекса на северо-западе Москвы площадью более 130 000 кв.м, но кризис внес коррективы, поэтому запуск проекта сдвинулся на 2011 год.
Чтобы обеспечить приток денег нужно активно строить
Инвестиционно-девелоперская компания «Сити-XXI век»
Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка:
Ситуация с заемным финансированием строительства серьезно не улучшилась. Единственный реальный источник денег для продолжения строительства — продажи квартир. Но чтобы их обеспечивать, необходимо работать на объектах. Их заморозка чревата резким снижением денежных поступлений от реализации жилья. Получается замкнутый круг, который образовался, впрочем, еще в начале 2009 года.
Если застройщик нашел возможность «разорвать» его – с помощью стратегического соинвестора, рефинансирования кредита или же простого снижения цен, то и в 2010 году он будет работать с определенной долей успешности. Если же застройщик не решил свои проблемы в течение всего года и не возобновил строительство объектов, то и в 2010 году шансы на это невелики.
Спрос на новостройки активизирует строительство
Blackwood
Константин Ковалев, управляющий партнер компании:
Смогут ли застройщики продолжить строительство в 2010 году, зависит от двух основных факторов. Первый — спрос на рынке, в частности, — в сегменте новостроек. Чем он выше спрос, тем больше объем продаж на объекте, тем активнее должно идти строительство.
Второй фактор – условия кредитования застройщиков коммерческими банками. С началом кризиса ставки по кредитам стали достигать 20-25%, а в докризисный период этот показатель находился на уровне 15-18%.
Эконом-класс окажется в фаворитах
МИАН
Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства:
В наилучшем положении в 2010 году окажутся застройщики жилья эконом-класса, предложения которых пользовались спросом даже в кризисное время. Московский стройкомплекс будет более ориентирован на возведение именно таких объектов. Площадок для возведения жилья эконом-класса заметно больше, чем для других сегментов: районы ветхого жилья, территории под выводимыми промышленными предприятиями, удаленные от станций метро и расположенные в непрестижных районах. Уже за последние полгода доля новостроек эконом-класса в общей структуре предложения возросла почти на 15% и в настоящее время составляет 65%.
Банки должны кредитовать бизнес на нормальных условиях
УК «Домостроитель»
Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга:
Сегодня ипотека на первичном рынке показывает положительную динамику – смягчаются условия выдачи кредитов, снижаются процентные ставки и минимальный первоначальный взнос. Уже сейчас эта тенденция вылилась в существенный рост платежеспособного спроса. В следующем году этот процесс продолжится.
А вот для застройщиков условия кредитования бизнеса до сих пор остаются непривлекательными. И чем раньше ситуация сдвинется с мертвой точки, тем скорее на рынок будут выведены новые проекты, а также проекты, замороженные на «бумажной стадии» и адаптированные к реалиям существующего рынка.
Как улучшить инвестиционный климат?
Veritas
Елена Балабанова, генеральный директор компании:
Если постараться разделить факторы на прямые и косвенные, то к первым можно отнести наличие финансовых инструментов для организации строительства. Но о привлечении инвестиций в проекты в настоящий момент говорить преждевременно. Появится или не появится частный инвестор в подобных проектах, зависит от привлекательности проекта, его концептуальности, стадии готовности и наличии обременений.
К косвенным факторам улучшения инвестиционного климата, и интереса к недостроенным объектам, будет относиться рост спроса. Он, в свою очередь, зависит от политики ценообразования компании-застройщика, ее надежности и прозрачности взаимоотношений с клиентом. Можно предположить, что в 2010 году «свежие» проекты будут соответствовать уровню потребительских ожиданий «эконом», и получат реализацию в виде проектов массовой застройки.
Главный ориентир – макроэкономическая ситуация
WELHOME
Анастасия Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости:
Не зная, какой будет макроэкономическая ситуация в 2010 году, говорить о будущем с уверенностью сложно. Очевидно, что ухудшение экономических показателей может стать серьезной помехой для развития первичного рынка жилья, и наоборот.
Сегодня рыночная ситуация благоприятствует оживлению в строительном секторе. Однако, «разморозка» строительства требует средств – собственных или привлеченных. Продолжить реализацию проектов смогут застройщики, так или иначе решившие проблемы финансирования.
Мегапроектов пока не будет
ФСК «Лидер»
Григорий Алтухов, советник президента:
Работа над частью приостановленных проектов возобновится в 2010 году, более вероятно – во второй его половине. Преобладать будут некрупные проекты на 1-2 корпуса, не больше. Когда на рынок вернутся мегапроекты, массово распиаренные в 2006-2008 годах – сказать крайне сложно. Вероятно, финансирование части возобновленных проектов будут вести уже другие собственники, получившие площадки за долги в течение прошедшего года: банки, монополисты, многопрофильные корпорации федерального масштаба и т.п.
Серьезным препятствием для возобновления проектов будет неопределенность экономического будущего нашей страны. Компании консервативно подходят к оценке доходности новых проектов, а жесткие ограничения помешают массовому их началу.
По не начатым проектам необходимы вложения в сотни миллионов или миллиарды рублей, а отвлечение таких средств на несколько лет могут позволить себе очень немногие. Третье препятствие – превышение предложения над спросом. Мы ожидаем, что во II-III кварталах 2010 года произойдет очередной рост спроса, параллельно сопровождающийся сокращением предложения, особенно в объектах высокой степени готовности. Вот тогда мы и поймем перспективы рынка на 2-3 года, что, возможно и даст толчок к старту большого количества новых проектов.
Резюме портала Metrinfo.ru
Главный вывод, который можно сделать по итогам опроса – рынок новостроек жить будет. Не столь роскошно, как в «тучные» годы, но и не обнищает вконец. Строительство продолжится, и проекты станут ближе к жизни. Новостроек, конечно, будет меньше, но это не так уж и ужасно, — покупателей тоже немного, и им будет, из чего выбрать.
Источник: www.metrinfo.ru
Что такое заморозка строительства
При наступлении зимы перед собственником строящегося дома встает непростой вопрос – замораживать проект на зиму или нет. Одна из главных причин, почему стоит приостановить строительство на зиму, – это страх, что климатические условия скажутся на качестве возведенных конструкций. Рассказываем, в каких случаях стоит замораживать строительство, а в каких нет.
Что такое консервация стройки
Главная цель консервации строительства – добиться сохранения прочности и устойчивости уже построенных конструкций. Также на время зимы необходимо обеспечить на территории объекта безопасность для окружающих.
При консервации нужно защитить конструкции и стройматериалы от влаги: если вода проникнет в любые отверстия стройматериалов, зимой она замерзнет, расширится и все разрушит.
Консервируют на зиму: дом на любом этапе строительства, подведенные коммуникации и стройматериалы.
Плюсы консервации
Не нужно тратиться на морозостойкие добавки в строительные растворы, отопление бытовки для строителей и электричество для освещения из-за короткого светового дня.
Не придется переживать за качество исполнения работ, которое может пострадать из-за климатических условий.
Минусы консервации
Значительно увеличивается период строительства: то, что можно было бы завершить за полгода, растянется еще на несколько месяцев.
Придется отпустить бригаду строителей – и нет никакой гарантии, что к наступлению весны они не будут заняты другим объектом. Так что будьте готовы к тому, что придется искать новых рабочих.
Нет гарантии, что с закупленными впрок стройматериалами за зиму ничего не случится. Часто стройматериалы негде хранить, поэтому их оставляют на улице, прикрыв от осадков, а это увеличивает вероятность, что их кто-нибудь украдет.
Плюсы строительства зимой
Страхи, что строить зимой нельзя, сильно преувеличены. Возможно, это связано с недостаточным уровнем информации о современных технологиях.
Зимой на рынках стройматериалов затишье – действуют скидки, а цены ниже, чем в горячий сезон.
Расходы на строительную бригаду зимой тоже меньше – тем более можно нанять тех рабочих, которые летом обычно нарасхват.
В этот сезон нет авралов на строительных складах и нет таких пробок, как летом. Если подъездная дорога не асфальтирована, в теплое время года от большегрузов и строительной техники она превращается в месиво, а зимой земля подмерзает и по дороге можно комфортно доставлять стройматериалы.
Минусы зимнего строительства
Все минусы стройки в зимние периоды касаются дополнительных расходов. Зимой световой день значительно сокращается, поэтому приходится ставить дополнительные световые приборы.
Строительной бригаде нужно обеспечить комфортные условия работы и проживания – теплую бытовку и отопление.
Для работы необходимо закупать противоморозные растворы и смеси.
Если к началу морозов фундамент еще не возведен, то копать мерзлую землю будет трудно.
Когда дом будет построен, нужно переключаться на облагораживание сада и огорода. Во всех начинаниях и преобразованиях на дачном участке вам помогут садовые инструменты Worx , которые сделают за вас всю тяжелую работу.
Как правильно заморозить стройку дома на зиму: пошаговые планы для разных этапов
На этапе котлована
Если вы начали копать котлован и поняли, что не успеваете заложить фундамент до начала дождей и заморозков, лучше не торопиться и отложить его возведение до следующего года. От прочности фундамента зависит, сколько лет простоит будущий дом и ваша безопасность в нем.
Чтобы грунт не ослабел от воздействия воды и холода, перед зимой котлован нужно укрепить и закрыть защитной пленкой. Другой выход — закопать, особенно если строительство происходит на глинястой или торфяной почве.
На этапе фундамента и подвала
Строительство загородного дома часто не укладывается в один сезон. Вам может не хватить времени или денег, поэтому постройку разбивают, как правило, на два года. В первый год закладывают фундамент, а на второй оставляют стены, крышу и внутреннее обустройство.
Есть несколько типов фундамента:
Консервировать на зиму нужно только ленточный и плитный. В первом случае нужно провести гидроизоляцию, утепление и отвод воды, а во втором — гидроизоляцию и утепление боков фундамента. Причем работы по сохранению фундамента на зиму можно начинать только через месяц после того, как его заложили.
Если успели не только возвели фундамент, но уже и обустроили подвал, нужно подготовить и его. Для этого на пол высыпают керамзит и древесные опилки. Стены подбивают деревянными балками и утепляют пенополистриролом.
На этапе каркаса
Если строительство остановилось на возведении стен, вы все равно можете законсервировать постройку. В этом случае есть два сценария.
Если вы уже успели провести канализацию, перед отъездом ее обязательно нужно осушить и перекрыть. Также не оставляйте внутри храниться строительные и отделочные материалы, различные смеси в мешках — лучше увезти их на какой-нибудь склад.
Также, если не возведена крыша, хорошее решение — установить временную кровлю. Она защитит дом от снега надежнее армированной пленки. Для этого возводят простой каркас из деревянных досок и укрывают его гидроизоляционной пленкой и широкими досками.
Особенности заморозки разных каркасов
Деревянных
Каркасный этап заморозки строительства немного отличается для разных типов домов. Например, деревянный дом больше страдает от влаги, чем каменный. Поэтому после всех этапов с гидроизоляцией и налаживанием вентиляции, древесину обрабатывают защитным водоотталкивающим составом. Лучше всего использовать материалы на масляной основе, так как они не только предотвращают появление грибка и отталкивают воду, но и позволяют дереву дышать.
Стоп-краны: как эпидемия коронавируса остановила стройку в России
Простой отрасли
В Москве и Московской области продлены до 1 мая временные ограничения на деятельность предприятий, которые были введены с 13 по 19 апреля из-за угрозы распространения коронавируса. Так решили столичные и подмосковные власти. В числе ограничений – приостановка деятельности предприятий и организаций, кроме органов государственной власти и ключевых отраслей. Временно остановлены и все строительные и ремонтные работы, кроме возведения медучреждений и транспортной инфраструктуры (метро, аэропорты, железнодорожный и наземный транспорт).
При этом в своем обращении к жителям Московской области в минувшую пятницу Андрей Воробьев отметил, что подмосковные власти планируют разработать регламент по безопасности строек.
По словам президента ГК «Основа» Александра Ручьёва, компании столичного рынка ждут разработки и принятия новых мер биологической безопасности на объектах, при соответствии которым строительный процесс мог бы возобновиться. По оценке директора строительного комплекса ГК «Гранель» Андрея Зимонова, чтобы возобновить строительный процесс на полной мощности после 1 мая девелоперам понадобится три дня.
Недельная приостановка работ на стройках столичного региона оказала минимальное влияние на отрасль. Простой же в три недели будет более болезненным, а продление запрета сверх этого срока для многих повлечет крайне негативные последствия, подчеркнул Александр Ручьев.
Цена безопасности
Остановка строительства сулит компаниям существенные финансовые расходы. Кроме прямого материального ущерба, коррозии незавершенных объектов и нарушения технологического процесса строительства, сдвинутся сроки выполнения объектов, сказал генеральный директор СК «Перспектива» Михаил Иванов. Финансовые показатели неминуемо снизятся у всех участников отрасли, уверен он.
Простой, скорее всего, повлияет на сроки ввода домов у тех застройщиков, которые вели проекты без опережения сроков, высказал мнение директор строительного комплекса ГК «Гранель» Андрей Зимонов.
Ситуация может стать катализатором ускорения процесса укрупнения рынка – ухода с него неустойчивых строительных компаний. Абсолютно точно она приведёт к сокращению объема предложения уже в ближайшем будущем – старт новых проектов под большим вопросом, уверен Александр Ручьев.
Практически каждый дольщик в Московском регионе в сложившейся ситуации ощутит на себе перенос сроков ввода новостроек, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко.
Компаниям все также необходимо оплачивать текущие расходы, выплачивать заработную плату сотрудникам, расплачиваться за аренду техники. При этом работы не ведутся, а денежные потоки в самих компаниях по факту прекращены, Те, кто не успел накопить ликвидную подушку, будут испытывать трудности, объяснил он.
По оценке РАСК, в случае увеличения приостановки стройки до одного месяца, серьезные финансовые проблемы в течение следующего полугодия могут ощутить на себе около 75% застройщиков Москвы. В основном, средние и малые, реализующие объекты, готовность которых сейчас составляет 50-70%, высказал мнение Николай Алексеенко.
Член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский подтвердил «Известиям», что задержки ввода новостроек могут быть. Уже сейчас девелоперы теряют время, ряд строительных работ относятся к сезонным – которые можно выполнить только в теплое время года, например, кровельные. Также нарушилась цепочка взаимодействий с поставщиками строительных материалов, которую будет непросто восстановить, сказал он.
Однако эксиперт считает, что о появлении новых обманутых дольщиков все же говорить пока рано, поскольку на время пандемии введены послабления для застройщиков. Также им будет оказываться помощь от государства.
В частности, Минстрой совместно с регионами разработал меры, направленные на поддержку строительной отрасли. Например, до 1 января 2021 года отменено взыскание неустойки с девелоперов за просрочку строительства.
Также принято решение выделить 12 млрд рублей на кредитование строительной отрасли, докапитализировать Фонд помощи обманутым дольщикам на 30 млрд рублей, а ДОМ.РФ будут предоставлены госгарантии Минфина в размере 50 млрд рублей для выкупа квартир у застройщиков. Кроме того, будет повышена доступность банковских кредитов для стройкомпаний.
Источник: dom-srub-banya.ru
Сила в Движении
Общероссийское объединение граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков
Санкт-Петербург. Долгострои и замороженные стройки никуда не исчезли
По уверениям властей, а также многочисленным публикациям «независимых» СМИ у неискушенного обывателя может создастся впечатление, что сегодня рынок недвижимости становится цивилизованным и надежным.
Права дольщиков защищает ФЗ-214, застройщики заинтересованы в возведении качественных объектов точно в срок, а замороженные стройки и долгострои остались в далеком прошлом.
К большому сожалению действительность, мягко говоря, существенно отличается от нарисованной коммерческими изданиями картинки. Государство, в попытке уйти от ответственности, перекладывает функции контроля на само бизнес сообщество, что закономерно ведет к увеличению проблем у конечного потребителя — участника долевого строительства. Надежда, что проблемы решаться без участия государства, исключительно благодаря «невидимой руке» рынка, продолжают оставаться в головах наших государственных мужей. Тем не менее рынок есть рынок, и в недвижимости, как и везде, продолжают расти конфликты, споры и количество проблемных объектов.
Так, совсем недавно суд признал несостоятельным застройщика малоэтажного комплекса «Охтинский ключ» в Мурино. Дом на 66 квартир, строительство которого началось еще в 2004 году, готов на 90%. Однако из-за конфликта между партнерами по стройке компании «СПб дивелопмент» и фирмы-инвестора «Еврострой» работы приостановлены.
Суд вынес решение, по которому недостроенные объекты будут распроданы, а полученные средства разделены между дольщиками и другими кредиторами, среди которых находится также подрядчик, которому компании задолжали около 100 млн рублей. Проблема в том, что вырученных средств явно не хватит на всех. К тому же не ясно, за какую сумму в сегодняшней рыночной ситуации можно реализовать такие объекты.
Сложная ситуация в Мурино сложилась и у компании «КитежСтрой», которая была признана банкротом. В отношении компании также началось конкурсное производство — продажа имущества на торгах. Тем не менее долгострои застройщика — дома в Девяткино — избежали включения в конкурсную массу, поскольку в 2011 году, когда у застройщика начались финансовые проблемы и стройка встала, компания заключила с дольщиками мировое соглашение, а позже передала объект кооперативу дольщиков. На сегодняшний день строительство объекта завершено, но дом так и не введен в эксплуатацию. В реестр же обманутых дольщиков вошли только те, кто, не дождавшись окончания строительства, расторг с застройщиком мировое соглашение, но так и не получил деньги.
Еще один долгострой Петербурга, который планируют передать более ответственному застройщику, — ЖК «Кристалл Полюстрово». Жилой комплекс на ул. Маршала Тухачевского, 23, который в 2004 году начала строить компания «Импульс», будет достраивать ГК «Эталон».
Объект возводят на сильно обводненном участке, поэтому после передачи ГК «Эталон» возможна корректировка проекта, но значительных изменений в него вносить не планируют. Кроме того, из-за длительного простоя строительные конструкции находятся в плачевном состоянии. Несмотря на это, дольщиков заверили, что перепланировок и изменения стоимости уже купленного жилья не произойдет.
Помимо долгостроев, возведение которых хоть и медленно, но движется к завершению, на рынке недвижимости Петербурга появились новые замороженные стройки. Областные чиновники сообщили о замораживании строительства ЖК «Шлиссельбургский дворик» компании «Сигма».
Компания направила в областную администрацию письмо, где, сославшись на форс-мажорные обстоятельства и проблемы с финансированием, сообщила о приостановке строительства. Отметим, что ЖК «Шлиссельбургский дворик» — крупный проект, предполагающий возведение трех девятиэтажных корпусов, рассчитанных на 761 квартиру. Строительные работы на объекте начались в 2012 году и велись медленно, сегодня они остановлены полностью. В компании продолжают обещать, что корпуса будут сданы к лету 2016 года.
Также жилищный конфликт разгорелся в Буграх. Здесь суд отказался узаконить строительство пятиэтажного жилого дома, поскольку объект начали возводить без разрешения на строительство рядом с частным сектором. Застройщиком выступает ЖСК «Вилла Хиллз», который уже продал большинство квартир в доме.
Проблема заключается в том, что участок «Вилла Хиллз» расположен вплотную к коттеджной застройке, а по региональным нормативам он должен быть отделен от нее дорогой или улицей. Сегодня чиновники настаивают на перенесении объекта в сторону от коттеджной застройки на 31 метр, что однозначно поставит крест на проекте. Суд не поддержал застройщика, а значит, пайщики лишились возможности получить свои квартиры.
Стоит отметить, что сложности на стройплощадках регулярно происходят не только у небольших компаний, работающих на областном рынке, но и у довольно именитых крупных девелоперов. Так в ЖК «Силы природы», который в Новом Девяткино строит девелоперская группа «О2 Development», снова перенесены сроки сдачи объекта. Изначально возведение комплекса началось без прав на землю по договорам бронирования. Первый корпус комплекса должны были сдать в сентябре прошлого года, затем время сдачи перенесли на декабрь, сегодня сроки снова сдвинуты на июль 2015 года.
Другая крупная компания — «Группа ЛСР» — отказалась от строительства спортивных объектов в ЖК «Каролина» и ЖК «Долгоозерный». Участок, на котором построен ЖК «Каролина», был предоставлен компании городом по инвестиционному договору. «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» должна была построить жилой комплекс с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным центром.
Уже после сдачи домов чиновники выяснили, что спортивный объект не возведен, а застройщик не собирается исполнять обязательства по договору, так как участок под застройку полностью перешел в собственность жильцов. Арбитражный суд поддержал застройщика, аргументировав свое решение тем, что в разрешительной документации, которую город утвердил, спорткомплекс не значится. Такая же ситуация сложилась и в ЖК «Долгоозерный». Конфликт между чиновниками и застройщиком продолжается.
Остается только надеяться, что разбирательства в итоге закончатся и принесут горожанам и дольщикам только пользу.
Получить какую-то сводную статистику по рынку недвижимости в Петербурге просто нельзя. «Мы отслеживаем только количество компаний, перешедших на работу по 214-ФЗ, — сообщили в комитете по строительству. — Какое-то время пытались оценивать строительные компании по количеству сданных квадратных метров, но пришлось прекратить из-за протестов самих же застройщиков — многие строительные компании образуют по несколько юрлиц и ведут строительство под разными брендами, поэтому данные получаются недостоверные».
Аналитики, оценивая позиции игроков строительного рынка, ориентируются на количество объектов, которые строит та или иная компания. Но и эти результаты не всегда могут адекватно отражать положение — часть лидеров рынка фактически «замораживает» начатые объекты и остается в числе ведущих застройщиков только номинально.
Первенство по переносам сроков в группе лидеров рынка принадлежит компании ЛЭК. Средняя задержка на объектах компании составляет 11 месяцев, максимальная — 89 месяцев, именно столько строится, уже после того как должен был быть сдан, жилой дом «Империал» на Киевской, 6. На 56 месяцев просрочены «Лондон-Парк», «Премьер-Палас» и «Граф Орлов», на 62 месяца — жилой дом на углу проспекта Просвещения и улицы Ушинского и «Буржуа» на улице Профессора Попова.
Если рассматривать весь строительный рынок Петербурга, то так или иначе задерживают сроки сдачи объектов практически все застройщики. Рекорд по величине максимальной задержки побила обанкротившаяся «ИВИ-93» — окончание строительства комплекса «Охта-Модерн» запаздывает уже на 97 месяцев, второе место принадлежит «М-Индустрии», которая уже 75 месяцев не может завершить «Поэму у трех озер». «Почетное» третье (72 месяца) заняла компания «Стоун», а четвертое (69 месяцев) поделили между собой ЛЭК и «Лидер-Групп». Далее следуют ООО «Модуль» и СК «Импульс» — они затянули процесс на 43 месяца.
Если оценивать игроков рынка по средней задержке на объектах, то картина почти не меняется. В лидерах по-прежнему остаются уже не существующая «ИВИ-93», СК «Импульс» — 63 месяца, «М-Индустрия». Замыкают пятерку все те же «Лидер Групп» и ЛЭК. Можно сделать вывод, что постоянные переносы сроков строительства для этих застройщиков — явление не разовое, объяснимое какими-либо внешними обстоятельствами, а вполне закономерное.
Существуют в городе и застройщики, умудряющиеся не нарушать установленные сроки. Кроме «Группы ЛСР» к ним относятся «ГлавСтройКомплекс», «Прагма», ЗАО «Строительный трест» (у которого, правда, имеются другие нарушения — например, строительство без разрешительной документации) и «Трест 36».
Относится к ним и «Северный город», входящий в концерн RBI — при том, что средняя задержка сдачи объектов, которые компания строит под брендом RBI, составляет 5 месяцев, а максимальный — 18 (комплекс «Александрия» на Новгородской улице, 23). Собственно этими шестью компаниями из 160, действующих сегодня на рынке жилищного строительства, и исчерпывается список застройщиков, умеющих укладываться в график.
Чаще всего, объясняя причины срыва сроков переноса окончания строительства, застройщики называют проблемы с подключением к сетям, проблемы с оформлением документов, необязательность субподрядчиков. После 2008 года появилась возможность объяснять собственную нерасторопность финансовым кризисом, из-за которого пришлось остановить работы и «заморозить» объект.
Но независимо от того, по какой причине задерживаются сроки, в большинстве случаев участникам долевого строительства не приходится ожидать каких-либо компенсаций от строительной компании из-за невыполненных обязательств. Как правило, договор, который покупатель недвижимости заключает со строительной компанией, содержит пункт о том, что сроки сдачи объекта могут быть перенесены. В результате годами ожидающие своих квартир люди остаются без каких-либо рычагов воздействия на застройщика — они даже не считаются обманутыми дольщиками, поскольку де-юре компания продолжает работы на объекте.
Автор : Анатолий Попов, специально для «Сила в Движении».
Источник: xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai
Заморозки
Часто весной молодые всходы на полях и дачных участках погибают из-за локального кратковременного похолодания. Это же явление может сгубить и значительную часть осеннего, еще не убранного урожая. Снижение температуры воздуха и похолодание поверхности почвы наносит серьезный урон сельскому хозяйству и становится проблемой для дачников и населения страны или региона в целом.
Что такое заморозки
Как только температура в приземном слое воздуха и на поверхности почвы понижается до 0 градусов и ниже, синоптики говорят, что произошли заморозки. Явление характерно для темного времени суток, днем же столбики термометров устанавливаются на положительных отметках. Утром на траве, почве, листьях деревьев появляется иней, а лужи покрываются тонкой корочкой льда.
Какие бывают заморозки
Ученые характеризуют несколько видов этого метеорологического явления:
- Адвективные. Происходят на почве, когда в регион вторгается холодный воздух с севера. Длятся несколько суток, чаще всего возникают в зоне умеренной температуры.
- Радиационные. Образуются из-за охлаждения почвы и притока к ней теплого воздуха. Благоприятным фактором для появления явления оказывается тихая, безветренная ночная погода, а облачность, наоборот, снижает вероятность происхождения радиационного заморозка. Длятся несколько часов.
- Адвективно-радиационные. Причина возникновения – резко опускающиеся к поверхности земли арктические воздушные массы. Часто охватывают большие территории с резким понижением температуры на почве до -5 градусов.
Образование каждого из этих видов зависит от разных факторов, погодных условий, рельефа местности, наличия поблизости водоема, плотности и влажности почвы. Так торфяники промерзают реже, чем жирные распаханные территории. Охлаждение участков с густой растительностью происходит быстрее и охватывает большие территории, чем обнаженных. Характерные отличия образования заморозков зависят и от типа территории, которую разделяют на холодную, умеренную и зону с теплыми зимами.
Последствия явления
Морозы, снег и заморозки считаются опасными проявлениями в атмосфере. Внезапное похолодание застает врасплох всю живую природу и может наделать много бед. В России чаще всего заморозки происходят в Средней и Европейской полосе, поэтому эти территории называют «зоной рискованного земледелия». Замораживать верхние слои почвы холодный воздух может вплоть до конца мая, а иногда приходят так называемые «возвратные» в июне. В зоне субтропиков наиболее теплолюбивые растения выращивают на высоте не ниже 200 метров над уровнем моря.
От опасного климатического явления страдают почти все живые организмы. Не успев накопить запас полезных веществ, они погибают из-за нехватки энергии для борьбы с холодом. Особенно это касается тех, что зимуют, зарывшись в грунт – дождевые черви, личинки, другие мелкие существа.
У растений и кустарников повреждаются поверхностные ткани. Влага, превращающаяся в кристаллы льда, врезается в землю, раздвигает ее, создавая микротрещины, разрывают нежные всходы. От заморозков нередко погибают всходы картофеля, других овощей и фруктов. Майские резкие похолодания становятся настоящей катастрофой для садоводов и сельчан, в разы снижая перспективу хорошего урожая.
Целые яблоневые, персиковые, вишневые сады не дадут плодов, если в мае придут арктические воздушные массы и собьют температуру до +10 градусов и ниже. Всходы огурцов и рассада томатов гарантированно погибнет уже при нуле на почве, а с урожаем картофеля можно проститься, если ростки пострадают от заморозка -2 градуса.
Последствия для виноградников
Меры борьбы
Изучив климатические особенности происхождения заморозков, люди научились с ними бороться. Обычно о наступлении ночного похолодания предупреждают синоптики. Но можно и самостоятельно предупредить повреждение сельскохозяйственных и садовых культур, если обратить внимание на:
Эти признаки указывают на наступление заморозков. Для защиты растений и всходов используют следующие методы:
- после схода снега собирают на огороде мусор и жгут кучи, чтобы повысить влажность почвы и создать задымление;
- накрывают грядки укрывным материалом (полиэтилен, спанбонд, мульчей, соломой, хвойными ветками);
- обсыпают землю золой;
- вносят калийные и фосфорные удобрения;
- окрашивают нижнюю часть стволов деревьев раствором извести или меловой смесью;
- обильно проливают почву рядом с деревьями и кустарником.
В условиях небольшого садового участка шансы спасти урожай более высоки, чем на полях. Прорыв арктического воздуха охватывает большие территории, всходы погибают. В этом случае делают повторный пересев.
Источник: prirodainfo.ru