Запрет на капитальное строительство

Прокурор разъясняет — Прокуратура Хабаровского края Под «правовым режимом строительства объектов» понимается совокупность правил, закрепленных в нормативных правовых актах различного уровня,

Как снять запрет на строительство на земельном участке

1. Когда и кому может потребоваться снятие запрета на строительство?

До 1 июля 2012 года земельные участки в Москве продавались юридическим и физическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям, которые были собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений или сооружений. Владельцы выкупали их по цене в размере 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом на такие земельные участки устанавливался запрет на строительство, реконструкцию, за исключением случая, если реконструкция не приведет к изменению вида разрешенного использования.

Таким образом, распоряжение о снятии запрета на строительство вам понадобится, если вы планируете строить на участке, который когда-то был выкуплен за 20 процентов от кадастровой стоимости. Обратите внимание, что для снятия запрета вам придется оплатить оставшиеся 80 процентов от кадастровой стоимости участка.

Важно знать, что доплата не потребуется в случае, если на земельном участке планируется строительство объектов, предназначенных для ведения образовательной, научной, производственной или промышленной деятельности. Подробный список таких льготных видов разрешенного использования (ВРИ) можно посмотреть здесь.

2. А как узнать, наложен ли на земельный участок такой запрет?

Узнать о наличии или отсутствии запрета на строительство, реконструкцию на земельном участке можно в разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписку из ЕГРН можно получить на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), узнать подробнее о том, как это сделать, можно из инструкции.

3. Кто может обратиться за снятием запрета?

За госуслугой «Выдача распоряжения о снятии запрета на строительство» могут обратиться собственники участков: физлица, индивидуальные предприниматели, юрлица, а также представители юрлиц.

Обратите внимание, что снятие запрета на строительство касается именно участков, которые переданы в собственность, а не арендуются у города Москвы. Поэтому, если вы не собственник участка, а арендатор, и вам необходимо внести изменения в договор аренды для изменения цели предоставления участка с «эксплуатации» на «строительство», вам нужно обратиться за другой госуслугой.

4. Что нужно сделать, прежде чем обращаться за снятием запрета?

Для того чтобы снять запрет на строительство на земельном участке, необходимо, чтобы участок принадлежал вам по праву собственности и на момент обращения за государственной услугой было установлено ограничение в виде запрета на строительство. Перед тем как подавать документы, проверьте по выписке из ЕГРН, установлен ли такой запрет.

Кроме того, вам нужен будет оформленный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В ГПЗУ установлены виды разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, которые не должны противоречить Правилам землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ).

Этими правилами определяется принадлежность конкретного земельного участка к той или иной территориальной зоне, в них содержатся информация о разрешенном использовании земельного участка, сведения о параметрах строительства.

Если в имеющемся ГПЗУ виды разрешенного строительства не соответствуют тому проекту, который вы хотите построить, то вам необходимо получить новый ГПЗУ, соответствующий ПЗЗ.

Получить ГПЗУ можно, обратившись за оказываемой Москомархитектурой услугой «Подготовка и выдача ГПЗУ».

А в случае, если ПЗЗ не соответствуют вашему проекту, то необходимо внести в них изменения. Это можно сделать, подав заявление в электронном виде. Электронная форма направления предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы доступна здесь.

После оформления ГПЗУ для вашего земельного участка необходимо будет установить ВРИ, указанные в ГПЗУ, и внести эти сведения о ВРИ в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно будет обратиться с заявлением в Управление Росреестра по Москве. Заявление можно подать в любом центре госуслуг «Мои документы».

После внесения сведений в ЕГРН собственник земельного участка может обратиться в Департамент за предоставлением государственной услуги.

5. Как обратиться за распоряжением о снятии запрета на строительство?

Государственная услуга «Выдача распоряжения о снятии запрета на строительство» предоставляется Департаментом городского имущества города Москвы. И физические лица, и юридические лица, и индивидуальные предприниматели могут обратиться за услугой исключительно в электронном виде.

Чтобы получить распоряжение о снятии запрета на строительство, вам могут понадобиться:

• документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (в случае обращения представителя);
• согласие залогодержателя (если на объект недвижимости установлено обременение в виде ипотеки ).

6. Что происходит после подачи заявления?

Ваше заявление начнут рассматривать, общий срок рассмотрения может достигать 29 рабочих дней, но в этот период не включается срок приостановления услуги, в частности, для оплаты 80 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

После рассмотрения заявления Департаментом вы получите уведомление об оплате: оно будет отправлено в личный кабинет на mos.ru. После отправки вам уведомления оказание услуги приостанавливается на 23 рабочих дня. Это срок, в который вам будет необходимо произвести оплату.

После поступления денежных средств Департаментом выпускается распоряжение о снятии запрета на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на земельном участке.

7. Почему мне могут отказать в снятии запрета на строительство и что мне с этим делать?

Есть несколько распространенных причин отказа:

• вид разрешенного использования земельного участка не приведен в соответствие с градостроительным планом земельного участка и Правилами землепользования и застройки города Москвы;
• на земельный участок не оформлен градостроительный план земельного участка;
• отсутствует согласие залогодержателя в случае установления обременения (ограничения) в виде ипотеки;
• не поступила оплата за снятие запрета на основании уведомления Департамента.

Для того чтобы привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с градостроительным планом земельного участка, собственнику земельного участка необходимо обратиться в Управление Росреестра по Москве для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, также в центры госуслуг «Мои документы», а для оформления ГПЗУ нужно обратиться в Москомархитектуру.

После внесения сведений в ЕГРН в части установления ВРИ в соответствии с ГПЗУ собственник земельного участка может повторно обратиться за снятием запрета на строительство.

В случае, если на объект недвижимости установлено обременение или ограничение в виде ипотеки, необходимо получить согласие залогодержателя. Согласие залогодержателя можно получить, обратившись в банк, предоставивший ипотеку на объект недвижимости.

Если вы хотите и можете оплатить 80 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, вы вправе повторно подать заявление на снятие запрета на строительство.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства — оформление разрешения на строительство ; — признание права собственности в судебном порядке; — получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ; — установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства . … Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они: — возведены на не предоставленном в пользование земельном участке; -размещены на земельном участке, у которого…

Прокурор разъясняет — Прокуратура Хабаровского края

Под «правовым режимом строительства объектов» понимается совокупность правил, закрепленных в нормативных правовых актах различного уровня, порядок регулирования общественных отношений в сфере строительства, основанный на действии общих принципов градостроительной деятельности, выражающийся в способах и гарантиях его реализации, ответственности за нарушения его требований.

Отношения в сфере строительства регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрК РФ), являющимся основой всей системы законодательства в сфере строительства объектов. На основе положений ГрК РФ разрабатываются законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и правовые акты муниципальных образований, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по строительству объектов капитального строительства, а также по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, по реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства, по эксплуатации зданий, сооружений.

К отношениям в сфере строительства применяется не только градостроительное законодательство, но и гражданское, земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

Разрешение на строительство представляет собой основной документ, дающий застройщику право осуществлять строительство.

Основанием выдачи разрешения на строительство является строительство объектов капитального строительства.

Выдача разрешений осуществляется:

на территориях городских округов — органами местного самоуправления городских округов; на соответствующих межселенных территориях — органами местного самоуправления муниципальных районов;

территориях поселений — органами местного самоуправления. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ в зависимости от статуса земельного участка или объекта строительства.

Застройщик должен направить соответствующее заявление непосредственно в уполномоченные органы местного самоуправления на выдачу разрешений на строительство.

Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, а также документов, необходимых для его получения может осуществляться:

через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг; по средствам единой информационной системы жилищного строительства (застройщики, наименования которых содержат слова «специализированный застройщик»). Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, определен в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к которым относятся:

правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; результаты инженерных изысканий (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, проект организации строительства объекта); положительное заключение экспертизы проектной документации (подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений); разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации; копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории; копия договора о развитии застроенной территории или договора о комплексном развитии территории ( в случае если строительство планируется в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято соответствующее решение о комплексном развитии территории). Градостроительным кодексом Российской Федерации определен четкий перечень документов для получения разрешения на строительство, в связи с чем, не допускается требование иных документов, за исключением указанных.

По общему правилу выдача разрешения производится в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство.

Частью 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за осуществление строительства без соответствующего разрешения, когда его получение является обязательным.

Поскольку, например, для строительства объектов вспомогательного назначения такого разрешения не требуется. Вместе с тем, возведение таких объектов должно осуществляться с учетом требований градостроительного регламента.

Санкция данной статьи предусматривает наложение административного штрафа:

на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. Виновное лицо может быть привлечено к административной ответственности в течении одного года со дня совершения административного правонарушения.

Административные дела данной категории рассматриваются органами, осуществляющие государственный строительный надзор либо судами. Необходимо отметить, что судами рассматриваются административные правонарушения, предусмотренные частью 1 статьи 9.5. КоАП РФ только в случаях, если орган или должностное лицо, к которым поступило дело об административном правонарушении, передает его на рассмотрение судье.

В другом пункте установил запрет на капитальное строительство . Однако суд не нашел нарушений. Требование «проектирование выполнить с учетом СНиП санитарных, противопожарных, технологических норм» не свидетельствовало о том, что арендодатель имел в виду объект капитального строительства (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 14.04.2015 по делу № 33-1736/2015). … Недобросовестный владелец может возвести некапитальное строение и попытаться зарегистрировать право как на капитальный . Такие ситуации встречаются, если планировочные решения приводят к сходству строения с объектом недвижимости.

Ограничение строительства на земельном участке

Планируя строительство капитального объекта, мало кто задумывается о том, что возможно строить на этом участке запрещено или есть ограничения в связи с попаданием объекта в зону с особыми условиями использования. Сколько зданий на территории России пустуют, так как признаны самовольными постройками и находятся на обременённом участке. При этом госорганы не дают согласие на размещение дома в охраняемых пределах, а застройщику сносить дом не выгодно.

Группа кадастровых инженеров занимается узакониванием самовольных построек, согласовываем строительство новых объектов на обременённых участках, снимаем ограничения в случае их обнаружения. Заказываем ГПЗУ, выясняем все зоны, которые затрагивает объект недвижимости. Проводим топографическую съёмку на участке, формируем пакет технической и отчётной документации для согласования со спецслужбами. Мы напрямую работаем с Росавиацией, Роснедрами, Росрыболовством и другими организациями, отвечающими за использование охранных зон. При необходимости выполняем работы в экстренном режиме — срочно.

Обременение земельного участка

Возникают обременения, как на пустующем участке, так и во время эксплуатации дома на объекте. Это обусловлено тем, что прогресс не стоит на месте, строятся новые ВЛ, ЛЭП, дороги, смещаются красные линии, а соответственно и земельные участки становятся ближе к охранным зонам. В таком случае при желании узаконить реконструкцию или другое строительство на объекте выясняется, что есть обременение, и вносить изменения можно только согласовав действия с местной администрацией или другими госорганами, ответственными за территорию.

Если ограничения введены недавно, а изменения уже внесены в объект недвижимости и Росреестр отказывает в регистрации сведений, то узаконить можно с помощью суда. Желательно при этом иметь разрешительную документацию на проведение работ на участке, технический план с корректировками. Если такие документы отсутствуют, наши кадастровые инженеры совместно с юристами помогут оформить техническую и другую необходимую документацию, подготовят доказательную базу для судебного процесса. Также мы оказываем сопровождение заказчика до окончания дела, при необходимости получаем срочные справки, выписки.

Как проверить участок на обременения

Прежде чем приобрести земельный участок у частного продавца или у государственной администрации не лишним будет проверка объекта на обременения. Для этого многие заказывают расширенную выписку из ЕГРН, но полную информацию об ограничениях она не даёт. Мы советуем заказать ГПЗУ, где чётко указываются пункты, и уточняется, с какими спецслужбами требуется согласование. На практике наших юристов встречались случаи покупки участков, на которых строительство запрещено по причине прохождения трубы водоканала очень близко расположенной под землёй. Ограничение составляет минимум 10 метров от трубы, что изменить сложно или невозможно, если залегает она на глубине 1-2 метра.

Также обременения выявляются при попытке подать уведомление о начале строительства в местные органы власти или при регистрации «самостроя» в государственном реестре. Если в первом случае исправить ситуацию можно, например, снять ограничения и сменить месторасположение дома передвинув по плану на несколько метров дальше от охранной зоны. То во втором — застройщик будет в «сложной» ситуации, когда здание построено, и сдвинуть конструкцию не представляется возможным. Такая проблема решается в суде, но нет гарантии, что суд узаконит строение, а не вынесет вердикт о сносе части или целого здания.

Снятие обременения

Для того чтобы снять обременение наложенное на земельный участок требуется подготовить комплект документации для подачи в госорганы (технический, межевой, топографический планы). Когда известно, что именно является причиной введения ограничений, становится понятным в какие службы обращаться. Чаще всего в процессе использования объекта недвижимости возникают такие обременения и требуют согласования с госорганами:

• электросети (ВЛ, ЛЭП);
• горгаз (газовые трубы);
• теплосети (трубы отопления);
• водоканал (водопровод);
• мосавтодор (дороги, трассы).

Если службы отказывают в согласовании, то застройщик должен получить официальный документ, подтверждающий это. В случае планирования строительства, также требуется отказ местной администрации. Далее через суд снимается наложенное обременение или выносится решение о разрешении на строительство. Если здание уже построено, то Росреестр выдаёт отказ. После того, как собрана вся необходимая документация, право на дом признаётся по суду.

Увеличение пятна застройки

Без суда можно обойтись, если есть возможность увеличить площадь застройки за счёт прилегающих земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности. При этом перед оформлением прирезки стоит проверить, будет ли соответствовать будущий участок градостроительным нормам. В первую очередь вновь образованный объект не должен превышать предельно максимального значения (Ограничения можно найти в градостроительном плане земельного участка). Второе условие — вид разрешённого использования должен быть одинаков у обоих участков. Если все требования можно соблюсти, направляем заявление о перераспределении земель в местную администрацию. К документу прилагаются правоустанавливающие свидетельства и акты, схему расположения участка, если отсутствует проект межевания территории.

В случае отсутствия возможности оформить прирезку и увеличить площадь застройки для согласования, то юристы помогут оформить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства. В этом случае организовываются публичные слушания за счёт застройщика и выноситься одно из решений: разрешение либо отказ. Важная задача при получении документа — доказать местной администрации, что характеристики земельного участка изначально неблагоприятно влияют на ход строительства (конфигурация, инженерно-геологические показатели). Также перераспределение можно сделать, договорившись с соседями. В этом случае застройщик отдаёт часть участка в собственность соседа в том месте, где планируется строительство. Оформив эту процедуру, данные в правоустанавливающих документах не изменятся, вносятся правки только в конфигурацию.

Снятие ограничения строительства в зоне курт

При попадании участка застройщика в зону КУРТ есть два выхода: отказаться от застройки либо разработать проект планировки территории. В некоторых сложных случаях строительство невозможно, так как не выполнен градостроительный регламент инвестором. Поэтому в первую очередь перед снятием ограничений проверяем, соответствует ли схема межевания правилам землепользования и застройки. Если площадь участка соответствует минимальным значениям, ширина земель общего пользования в норме и нет других нарушений, приступаем к разработке проекта планировки территории. Данный документ можно разработать несколькими собственниками, которые планируют строительство, например, в СНТ.

Согласование строительства в Роснедрах

Планируя строительство на земельном участке, который находится за пределами границ населённых пунктов необходимо согласовать проект с Роснедрами. Узнать, нужно ли собственнику согласование, можно из ГПЗУ. Застройщику в первую очередь нужно направить заявление в ведомство и получить заключение об отсутствии полезных ископаемых на участке. Для оформления заключения предварительно подготавливаем ситуационный план, проект будущего здания и проводим топографическую съёмку.

В заявлении в Управление Федерального агентства по недропользованию указывается полная информация о земельном участке и планируемом строительстве: адрес, ГПЗУ и реквизиты правоустанавливающих документов. К заявке собственник прилагает топографический план для Роснедр, в котором отображаются контурные координаты участка и построек, если таковые имеются. Ведомство в течение месяца рассматривает заявление и принимает решение о выдаче разрешения либо об отказе.

Перенос или удаление красных линий

Для снятия ограничения в виде красных линий необходимо откорректировать проект межевания территории или проект планировки территории. Обе процедуры долгосрочные и требуют больших вложений собственника. Второй способ — обратиться в суд уже после строительства дома с заявлением о регистрации. Если вид разрешённого использования позволяет возводить частный дом на участке, суд в 90% случаях выносит положительное решение. Также узаконить строение в пределах красных линий удастся, если в проекте планировки красные линии обозначены и влекут за собой нарушение прав собственников земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласование с Министерством культуры

Для согласования строительства в охранной зоне Минкультуры собственник обращается в Главное Управление Культурного наследия для получения заключения об отсутствии либо наличии ОКН (объектов культурного наследия) на земельном участке. Но часто сведения об исследованиях на конкретной территории отсутствуют. В этом случае назначается историко-культурная экспертиза. Для организации экспертизы владельцу участка необходимо предоставить правоустанавливающие документы, градостроительный, межевой, топографические планы. Юристы «Недкадастр» помогают собственникам получить заключение и подготовить проект строительства с указанием мер по сохранению ОКН, если таковые обнаружены вблизи участка.

Уменьшение СЗЗ

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) устанавливается вокруг промышленных предприятий, чья деятельность недопустима вблизи жилых домов. В число таких объектов хозяйственной деятельности входят заводы, фабрики, оказывающие химическое или биологическое воздействие на окружающую среду. Строительство на участках, которые попадают в СЗЗ запрещено полностью либо необходимо соблюдать требования из ГПЗУ. В некоторых случаях можно уменьшить санитарно-защитную зону, чтобы увеличить пятно застройки и возвести здание без нарушений отступов.

Для изменения СЗЗ собственнику необходимо связаться с владельцем предприятия и выяснить не изменились ли мощности, технологии производства, смена сырья, благодаря которым можно было бы уменьшить охранную зону. Если застройщику ответили положительно, следующий шаг — сбор доказательств. В качестве документального подтверждения могут послужить заключения об уровне шума, электромагнитного излучения и вибраций. Далее подготавливается проект сокращения охранной зоны, утверждается Роспотребнадзором и согласовывается строительство в Росреестре.

Мы выясняем, какие обременения есть на земельном участке, составляем ГПЗУ, согласовываем с госорганами, снимаем ограничения. Узакониваем самовольные строения, изменения в досудебном порядке и через суд. Помогаем зарегистрировать проблемный объект недвижимости в государственном реестре, получаем на него право собственности. Подтверждаем свои действия выпиской из ЕГРН. Для заказа услуг или консультации нашего юриста пишите на форуме сайта или воспользуйтесь формой обратной связи на главной странице.

6. Строительство , реконструкция объекта капитального строительства , ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства могут включать следующие мероприятия … 8. Для реализации проекта по строительству объекта капитального строительства при комплексном развитии территории также требуются принятие в установленных настоящим Кодексом порядке и случаях решения о комплексном развитии территории, заключение договора о комплексном развитии территории, а также в случае, предусмотренном статьей 70 настоящего Кодекса, заключение соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.