Известно, что включение в договор условий, ущемляющих установленные законодательством права потребителя, чревато штрафом. Размер ответственности для должностных лиц составляет от 1 тыс. до 2 тыс. руб., для юридических лиц — от 10 тыс. до 20 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ).
Какие условия договора долевого участия в строительстве (далее — ДДУ) не соответствуют Закону о защите прав потребителей ? Как определяется размер штрафа в случае, когда с ущемляющим условием застройщиком заключено несколько договоров, а также в ситуации, когда в каждом ДДУ присутствует несколько ущемляющих условий?
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
Ответы Верховного Суда
Из судебных актов последних лет наиболее значимым (по данной теме) является Постановление ВС РФ от 18.12.2014 N 303-АД14-7399 по делу N А04-3049/2014. В нем можно найти ответы на все обозначенные нами вопросы. Начнем с примеров условий ДДУ, которые не соответствуют нормам законодательства в области защиты прав потребителей и Федеральному закону N 214-ФЗ .
Защита прав потребителей. Условия договора долевого участия. Вопрос юристу онлайн бесплатно СПб
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В случае продления срока завершения строительства застройщик обязан письменно уведомить об этом участника. При этом если срок завершения строительства продлевается на период не более чем два месяца, то подписание дополнительного соглашения не требуется, а условия договора в части сроков ввода дома в эксплуатацию считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному адресу
Статьей 708 ГК РФ и ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что ДДУ должен содержать точный срок окончания выполнения работ (строительства).
В силу ст. 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. За нарушение данного срока застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин.
Частью 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ установлен определенный порядок изменения срока завершения строительства (застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет участнику информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора; изменение срока передачи застройщиком объекта осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, то есть в соответствии со ст. 452 ГК РФ).
Условие о том, что застройщик может продлить срок ввода МКД в эксплуатацию на два месяца в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения с участником долевого строительства, снижает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта дольщику и ограничивает право участников на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта (право на неустойку (пеню))
Диалог с юристом: Защита прав участников долевого строительства
В случае если в течение пяти дней с момента получения уведомления о завершении строительства участник не подпишет акт приема-передачи объекта или не передаст застройщику мотивированный отказ от его подписания, а также если заказное письмо с уведомлением возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта.
С момента составления одностороннего акта обязательства застройщика перед участником по передаче объекта считаются исполненными надлежащим образом
Как следует из ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 этой статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта (за исключением случая, указанного в ч. 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Условие договора, предполагающее досрочный переход объекта долевого строительства к участнику (до истечения срока передачи объекта), ухудшает положение участника и ставит его как потребителя услуг в более невыгодные условия, чем если бы договором были предусмотрены сроки составления акта, установленные ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ
В силу ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление собственниками помещений в МКД; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
В течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора управления МКД с отобранной по результатам открытого конкурса управляющей организацией управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Таким образом, условие договора ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на потребителя обязанность заключить договор на обслуживание с управляющей компанией, привлеченной застройщиком по своему усмотрению, и оплачивать услуги по ставкам и тарифам, установленным этой управляющей компанией с момента ввода в эксплуатацию
Стоимость объекта может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке после подписания настоящего договора в следующих случаях:
— расхождения фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с общей проектной площадью объекта, указанной в договоре. В случае увеличения площади объектов долевого строительства более чем на 1% участник обязан в течение 10 дней с момента получения требования застройщика произвести перерасчет цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения или уменьшения по цене 1 кв. м объектов долевого строительства;
— систематического (более двух раз) существенного (более чем 10 дней) нарушения участником графика платежей, предусмотренного договором.
Застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление об изменении стоимости объекта. Подписание дополнительного соглашения является необязательным, а условия договора считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу
В силу ст. 432 ГК РФ цена является существенным условием ДДУ.
Частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ установлена возможность изменения цены договора после его заключения только по соглашению сторон.
Условия договора об обязанности участника внести дополнительную плату при расхождении фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с площадью, указанной в договоре, в сторону увеличения более чем на 1% без указания верхнего предела изменения площади объекта, а также что перерасчет цены настоящего договора производится по цене кв. м объектов долевого строительства, а не по цене кв. м, указанного в договоре, ущемляют права потребителя.
Условие об изменении стоимости объекта в случае нарушения участником графика платежей противоречит правилам, установленным ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, которой установлена гражданско-правовая ответственность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших уплату цены договора в виде взыскания неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства (ст. ст. 8, 10 Закона о защите прав потребителей, ст. 732 ГК РФ)
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, составляет пять лет и исчисляется с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
В силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Следовательно, условие договора не соответствует закону и фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого участник имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства до дня его передачи участнику
К сведению. Дополнительно ВС РФ указал, что не является ущемляющим условие договора о том, что стоимость объекта долевого строительства может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке в случае возникновения необходимости выполнения чистовой отделки, стоимость которой определяется по ценам, действующим у застройщика на момент выполнения ремонтных работ. Такая формулировка не нарушает право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), поскольку указание на то, что при необходимости чистовой отделки ее стоимость определяется по ценам, действующим у застройщика на момент выполнения ремонтных работ, не является условием ДДУ, не влияет на его стоимость и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон.
Далее расскажем о том, как определяется размер штрафа в случае, когда с ущемляющим условием застройщиком заключено несколько договоров, а также в ситуации, когда в каждом ДДУ присутствует несколько ущемляющих условий. Из текста рассматриваемого Постановления видно, что ВС РФ анализировал ситуацию, когда застройщиком были заключены несколько однотипных ДДУ и при этом ущемляющими были признаны несколько условий договора.
Тем не менее областное управление Роспотребнадзора назначило наказание в виде административного штрафа в минимально предусмотренном ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ размере — 10 тыс. руб. Взимание штрафа за каждый заключенный с нарушением закона ДДУ (каждое ущемляющее условие ДДУ) КоАП РФ не предусмотрено. Более того, если контролеры наложили штраф «по верхнему пределу» (20 тыс. руб.), у застройщика есть шанс снизить его размер. Например, Арбитражный суд Московской области при схожих обстоятельствах пришел к выводу о возможном снижении административного штрафа до минимального (10 тыс. руб.), отметив: в материалах дела об административном правонарушении отсутствуют сведения о том, что общество ранее привлекалось к административной ответственности за однородные правонарушения (ст. 4.6 КоАП РФ) (Решение от 26.04.2011 по делу N А41-2201/11 ).
Оставлено в силе тремя вышестоящими инстанциями (Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2011 и ФАС МО от 14.10.2011, Определение ВАС РФ от 18.01.2012 N ВАС-17763/11).
Какие еще условия нельзя включать в ДДУ?
За ответом на данный вопрос обратимся к материалам свежей судебной практики.
Постановление Тринадцатого арбитражного суда от 06.10.2015 по делу N А56-22575/2015
Дольщик имеет право в любое время до передачи ему квартиры по акту приема-передачи обратиться к застройщику с предложением о расторжении договора. В случае принятия предложения дольщика о расторжении договора застройщик вправе удержать из подлежащей возврату дольщику внесенной им ранее части цены договора отступное (ст. 409 ГК РФ) в размере 20% от цены договора, но не более суммы, фактически уплаченной дольщиком на момент расторжения договора
Указанное условие не является соглашением об отступном, как утверждает застройщик, поскольку в отношениях между дольщиком и застройщиком замена надлежащего исполнения другим встречным удовлетворением не происходит.
Согласно ст. 409 ГК РФ должник и кредитор приходят к соглашению о замене первоначального предмета соглашения (имущества, денежных средств) другим предметом. В рассматриваемом случае удержание 20% от цены договора фактически является неустойкой, понятие которой определено ст. 330 ГК РФ, которая не может быть применена, поскольку действующим законодательством предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора потребителем. Других дополнительных условий прекращения обязательств в одностороннем порядке по инициативе потребителя законодательство о защите прав потребителей не предусматривает
Все расходы на оплату услуг нотариуса в связи с внесением средств дольщика в депозит нотариуса будет нести дольщик. Расходы на оплату услуг нотариуса будут автоматически удержаны застройщиком из подлежащих возврату дольщику сумм и перечислены нотариусу. Дольщик получит денежные средства в сумме за вычетом услуг нотариуса
Условие противоречит требованиям ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в соответствии с которой зачисление денежных средств в депозит нотариуса является обязанностью застройщика
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2015 N 10АП-7443/2015 по делу N А41-24949/15
В случае уступки прав (требования) по договору за переоформление документов с дольщика взимается плата в размере 7% от цены договора
Часть 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 391 ГК РФ установлено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, положениям ГК РФ, Закона о защите прав потребителей и изданных в соответствии с ними иных правовых актов отдан приоритет по отношению к условиям договора, заключенного с потребителем.
Следовательно, законом установлено два случая уступки участником прав требований по договору, обусловливающих возникновение различных обязательств для сторон. Так, участник долевого строительства после уплаты им цены договора вправе без согласия застройщика переуступить права по договору долевого участия третьим лицам. В случае частичного исполнения договора участник вправе переступить права по ДДУ третьим лицам одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ, и с соответствующим получением согласия застройщика.
Ни Федеральным законом N 214-ФЗ, ни Гражданским кодексом, ни Законом о защите прав потребителей не предусмотрено взимание дополнительной платы помимо основного обязательства.
Поскольку условие договора не предусматривает указанного разграничения, а в любом случае устанавливает обязанность участника долевого строительства оплатить 7% от цены договора за переоформление документов, данное условие ущемляет права потребителя по сравнению с условиями, установленными законом
Участник долевого строительства обязуется по требованию застройщика своевременно совершать необходимые юридические действия, связанные с государственной регистрацией договора, с подготовкой к оформлению передачи квартиры по акту приема-передачи. В день подписания договора заключить с ООО или с иным указанным застройщиком лицом договор на оказание услуг по регистрации договора, по которому дольщик обязуется уплатить денежные средства в размере, определенном указанным договором на оказание услуг
Статьей 16 Закона о защите прав потребителей установлено, что запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), а условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными. Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его прав на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), судом применяются к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.
Следовательно, оба условия ДДУ ущемляют установленные законом права потребителя
В случае расторжения договора по соглашению участник долевого строительства обязан в день подписания соглашения о расторжении договора заключить с ООО или с иным указанным застройщиком лицом договор на оказание услуг по регистрации соглашения о расторжении договора, по которому дольщик обязуется уплатить денежные средства в размере, определенном указанным договором на оказание услуг
Добавим, что в обоих случаях застройщик был привлечен к ответственности в минимальном размере (10 тыс. руб.).
Срок давности привлечения застройщика к ответственности
Включение в ДДУ условий, ущемляющих права дольщика, не является длящимся правонарушением, поскольку заключается в ущемлении прав потребителя условиями договора. Состав данного правонарушения считается полностью оконченным в момент подписания договора сторонами.
К рассматриваемым правоотношениям применяется установленный ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ годичный срок давности привлечения к административной ответственности со дня совершения правонарушения.
Следовательно, если постановление по делу об административном правонарушении вынесено по истечении одного года со дня заключения ДДУ (совершения административного правонарушения), суд освободит застройщика от обязанности уплаты штрафа (Постановления Президиума ВАС РФ от 14.05.2013 N 17144/12 по делу N А71-6433/2012, Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу N А41-42426/13 и др.).
Выводы
Включение в ДДУ условий, нарушающих положения Федерального закона N 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей, на основании ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ влечет наложение на застройщика административного штрафа в размере от 10 тыс. до 20 тыс. руб. При этом законом не предусмотрена возможность умножения суммы штрафа на количество заключенных с нарушениями договоров. Если застройщик совершил правонарушение впервые, а сумма наложенного контролерами штрафа превышает 10 тыс. руб., суд может снизить размер штрафа до минимально предусмотренного (10 тыс. руб.).
Срок давности привлечения застройщика к ответственности равен одному году и начинает течь с момента заключения ДДУ.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru
Коммерческая недвижимость: защита прав дольщика при банкротстве застройщика
При этом об участниках долевого строительства коммерческой недвижимости говорится мало.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова нюансы защиты именно этой категории дольщиков.
Защита интересов покупателей коммерческой недвижимости в спорах с не обанкротившимися застройщиками
Если у застройщика нет проблем с денежными средствами, или, как минимум, в отношении него не запущена процедура банкротства, то при защите прав собственников нежилой недвижимости необходимо руководствоваться Гражданским кодексом. Ситуация упрощается, если по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен передать дольщику не только машино-место (бокс, гараж и прочее), но еще и квартиру. Тогда, конечно же, применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года) . Если объект построен некачественно либо компания нарушила сроки его ввода в эксплуатацию, дольщик обращается в суд с иском о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, руководствуясь Р ешением Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года . В этом случае предметом спора может быть как жилое, так и нежилое помещение.
Но владелец коммерческого помещения в жилом доме также может выступать потребителем, поскольку он является физическим лицом и заключает договор долевого участия. То есть он дольщик и потребитель. К примеру, человек заключил с застройщиком ДДУ на покупку нежилого помещения в многоэтажке и перечислил денежные средства. Девелопер сдал объект позже назначенного срока и не дал ответа на претензию покупателя, который подал в суд. Суд без особых раздумий принял Решение Левобережного районного суда г. Липецка по делу 2-1791/2017 от 30.11.2017 года
в пользу дольщика, с застройщика взыскали штраф, неустойку и компенсацию морального вреда.
Более того, законом о защите прав потребителей может руководствоваться даже гражданин, инвестировавший в строительство офисного центра. Приведем типичный пример. Мужчина из Подмосковья купил по ДДУ помещение в офисном здании с подземной парковкой. Отмечаем, что речь идет именно о нежилом здании, а не о жилой многоэтажке.
На первый взгляд, при чем тут закон о защите прав потребителей? Но истец выступал в суде как физическое лицо и заявил, что купил помещение исключительно для личных, домашних и семейных потребностей, которые не имеют никакого отношения к предпринимательской деятельности. Конечно же, в итоге суд обязал строительную компанию выплатить клиенту штраф, неустойку и компенсацию морального вреда, руководствуясь Решением Одинцовского городского суда Московской области по делу № 2-9638/2017 от 13.12.2017 года .
Соответственно, если застройщик не является банкротом, защита интересов дольщиков коммерческой и жилой недвижимости происходит в одинаковом порядке (кроме некоторых нюансов).
Чем отличаются права дольщиков жилой и нежилой недвижимости при банкротстве застройщика
Вот в этой ситуации пути защиты прав покупателей жилой и нежилой недвижимости кардинально отличаются. Причину стоит искать в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года) .
В 2011 году этот нормативный акт дополнили главой, где прописан порядок банкротства застройщика. Внесенные изменения дали привилегию покупателям квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилой недвижимости. Они не входят в общую конкурсную массу. Когда строительство окончено (а это, как правило, происходит уже в процессе банкротства), дольщикам передают квартиры, погашая таким образом их требования.
При этом у покупателей нежилых помещений нет такой возможности. Их объекты входят в конкурсную массу на основании с т.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года . Почему? Потому что, согласно закону, такие дольщики не могут создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилых помещений.
В результате выходит, что девелопер обанкротился, не передав недвижимость владельцам, и право собственности на нее не зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Теоретически, конечно, можно исключить из нее недостроенное коммерческое помещение, но это случается крайне редко. Для принятия такого решения арбитражу нужны действительно веские основания.
Стоит отметить, что сразу после появления статьи, предполагающей создание отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, многие дольщики коммерческой недвижимости требовали, чтобы их также включили в данный реестр. Однако арбитражные суды многократно в этом отказывали. Некоторые такие дела в 2015-2016 годах рассматривались в Верховном суде.
Но и он не поддержал это требование. При этом Верховный суд отмечал, что закон «не предусматривает возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Всё предельно понятно.
Защита прав покупателей коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика
Следовательно, защита прав дольщиков нежилой недвижимости происходит только на общих основаниях, предусмотренных нормами о банкротстве. И при этом порядок защиты интересов таких граждан зависит как от стадии процесса банкротства, так и от реального положения дел на стройплощадке. К примеру, застройщик все-таки завершил строительство объекта.
В таком случае дольщик может обратиться в арбитраж с требованием передать ему недвижимость в собственность на основании п .п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года . Суд достаточно часто удовлетворяет такие требования. Если так происходит, то решение передают в Росреестр, который должен внести соответствующую запись в ЕГРН.
Также возможна другая ситуация. В отношении застройщика ввели наблюдение, но объект не завершен. Кроме того, не получено разрешение на его сдачу в эксплуатацию. В таком варианте для участия в собрании кредиторов участник долевого строительства может предъявить свои требования в арбитраж в течение одного месяца со дня публикации о ведении наблюдения.
Но не стоит забывать, что в сложившейся ситуации он не может потребовать передачи помещения, а вправе предъявить только денежные претензии на основании с т. 16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 года . Как говорилось выше, все нежилые объекты попадают в общую конкурсную массу, и дольщик не может требовать погасить задолженность в натуре. Также нужно помнить, что заявление денежных требований на этом этапе означает, что дольщик отказывается от ДДУ. То есть, если в дальнейшем дом все-таки достроят, гражданин утратит свои права на помещение.
С другой стороны, дольщик при расторжении ДДУ по причине допущенных застройщиком нарушений условий договора кроме возврата уплаченных денег может требовать еще и проценты на основании с т.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). При этом сумма может быть немаленькой.
И наконец, рассмотрим ситуацию, когда в отношении девелопера введено конкурсное производство, а объект так и не был завершен. В этом случае участник долевого строительства в течение двух месяцев может включить свои требования в реестр денежных требований без расторжения ДДУ. Он получает право участвовать в собрании кредиторов. Рассмотрение претензий гражданина о передаче ему нежилой недвижимости происходит по установленным правилам в соответствии с п . 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 . То есть во время конкурсного производства дольщик может предъявить свои требования в денежном эквиваленте, не расторгая ДДУ, а после завершения строительства объекта претендовать на получение помещения в нём.
И напоследок отметим, что в соответствии с законом все ДДУ обеспечиваются залогом на основании с т. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) . А если так, то при составлении заявления о включении в реестр кредиторов участник долевого строительства коммерческой недвижимости может указать, что его требование обеспечено залогом. Благодаря этому он увеличит свои шансы на возврат денег и получит привилегию перед другими кредиторами.
Подведем итоги
Интересы дольщиков коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика защищаются на общих основаниях. На этом фоне эффективность защиты прав дольщиков жилья – гораздо выше. С другой стороны, все не настолько плохо. Существует два важных момента. Первый: считается, что требования всех дольщиков обеспечены залогом.
Поэтому шансы на возврат денег резко возрастают. Второй: в последние годы государство прикладывает максимум усилий, чтобы многоэтажи, застройщики которых обанкротились, все-таки были достроены. В этом случае шансы граждан, инвестировавших в их строительство, получить в собственность завершенные объекты вполне неплохи.
Что касается дольщиков чисто офисных зданий, при банкротстве застройщиков их риски действительно высоки. Здесь остается надеяться только на юриста и на то, что имущество девелопера покроет требования дольщиков.
Источник: superrielt.ru
Юридическая помощь по долевому строительству
Государство или крупные строительные фирмы не всегда выделяют средства на строительство домов для дальнейшей перепродажи. На рынке недвижимости в России распространено долевое строительство – порядок, при котором для застройки используются личные деньги граждан – дольщиков проекта. После введения объекта в эксплуатацию эти граждане получают недвижимость в собственность. Регламентирует данный порядок владения жилищный сертификат и договор долевого участия – ДДУ. Одно из главных преимуществ приобретения жилья подобным образом – доступные, более низкие цены.
Консультация юриста по договорам долевого участия
На консультации специализирующийся на долевом строительстве юрист разъяснит нормативно-правовые акты, которые регулируют эту сферу жилищных правоотношений. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» устанавливает порядок взаимоотношений физических лиц и организаций, подписывающих с ними ДДУ. Не каждый застройщик знает, что за нарушение законодательных норм Российской Федерации наступает уголовная ответственность, и не каждый готов её понести.
Многие граждане, покупая только проект будущей квартиры, не сразу понимают, с какими подводными камнями они столкнутся в процессе строительства многоквартирного дома. ДДУ имеет определённую структуру и содержит обязательные разделы:
- детальное описание объекта, возводящегося на деньги дольщиков;
- расчёт цены каждого помещения, принадлежащего конкретному дольщику;
- конкретные сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
- гарантийные обязательства застройщика и способы их исполнения.
Договор признаётся недействительным, если в нём отсутствует хотя бы один из перечисленных пунктов, – важно обратиться к юристу ещё на этапе оформления ДДУ.
Споры между застройщиком и дольщиками возникают в различные моменты, пока действует договор: при закладке фундамента, возведении жилого дома или передаче ключей от квартиры. Юристы подскажут, как действовать в следующих ситуациях:
- застройщик увеличил стоимость помещения в одностороннем порядке, без ведома дольщика;
- компания, отвечающая за возведение объекта, получила статус банкрота;
- сроки сдачи жилья передвинулись;
- застройщик умышленно затягивает передачу документов дольщикам, не имея веских причин;
- качество возведённой недвижимости низкое;
- в процессе возведения нарушены санитарные и строительные нормы;
- застройщик отказывается выплачивать неустойку.
Поддержка юриста, знающего нюансы законодательства Российской Федерации, пригодится для защиты интересов дольщика как на претензионном этапе, так и в суде.
Юридическая консультация при взыскании неустойки по договору долевого участия
В числе условий, прописанных в ДДУ, – срок получения готовой квартиры дольщиком. Практика показывает, что нередко сдача дома в эксплуатацию переносится, причём не один раз. Согласно федеральному закону, в подобных случаях дольщики вправе получить неустойку от застройщика. Однако для взыскания компенсации в полном объёме стоит заранее проконсультироваться с юристом: он подскажет, какую тактику выстроить для общения с ответчиком, разъяснит требования к оформлению документов и порядок подачи искового заявления в суд. Многие конфликты удаётся урегулировать на претензионном этапе, сократив время и средства для решения вопроса.
Взыскание неустойки с застройщика – помощь юриста
Законодательство предусматривает два законных способа взыскания неустойки за нарушение ДДУ с застройщика:
- в досудебном – претензионном – порядке;
- в ходе судебного разбирательства.
Прийти к мировому соглашению удаётся более чем в 90% случаев. Компания-застройщик не выигрывает от судебных тяжб, а лишь теряет деловую репутацию и клиентов. Шансы дольщика, на стороне которого выступает профессиональный юрист, выиграть судебное заседание значительно возрастают.
Застройщику гораздо выгоднее достичь компромисса на претензионном этапе и выплатить только компенсацию – в противном случае его ждут судебные издержки, а в случае проигрыша в суде – покрытие затрат истца на разбирательство. Размер неустойки рассчитывается по единой формуле – застройщик не сможет его оспорить.
Первый этап досудебного урегулирования – составление и направление претензии застройщику. Важно сохранить на руках подтверждение того, что претензия дошла до получателя. Если в течение установленного срока застройщик не ответит или ответит отказом, то дольщику стоит переходить к судебному разбирательству. Часто досудебный этап длится несколько месяцев: застройщик постарается оспорить каждый рубль, который потребует выплатить дольщик. Лучше заранее обратиться к юристу, который поможет доказать недобросовестность застройщика и оценить размер причинённого ущерба.
Дольщик вправе взыскать с застройщика не только неустойку, но и:
- штраф, составляющий половину от суммы, которую присудил суд, если застройщик не исполняет вынесенное решение;
- пени – 1% от суммы, подлежащей выплате, за каждый день задержки;
- покрытие затрат на судебное разбирательство;
- компенсация морального вреда.
Юрист подскажет, как не только взыскать компенсацию с застройщика в Москве, но и выявить все недостатки строительства и при необходимости расторгнуть договор с компанией. На юридической консультации он подробно ответит на каждый вопрос, опираясь на актуальное законодательство и успешную практику аналогичных дел.
- проверка фирмы, строящей дом, и её лицензии;
- изучение проектной документации и государственных экспертиз;
- совершение сделок с недвижимостью;
- взыскание неустойки за нарушение сроков строительства и передачи квартиры;
- взыскание расходов на устранение недостатков квартиры;
- признание права собственности;
- подтверждение права застройщика на возведение здания;
- расчёт и получение неустойки;
- расторжение договора долевого участия;
- составление и направление претензии к застройщику;
- взыскание компенсации за нарушение застройщиком условий договора долевого участия;
- получение выписки из госреестра ЕГРН;
- составление договора долевого участия;
- составление акта приёма-передачи готового объекта после завершения строительных работ;
- внесение изменений в договор долевого участия;
- согласование изменений в договоре долевого участия с контрагентом;
- электронная регистрация договора долевого участия;
- переуступка прав по договору долевого участия;
- иные вопросы по договорам долевого участия.
Граждане не всегда внимательно изучают даже документы на большие суммы. Права дольщиков чётко прописаны в действующем законодательстве – опираясь на него, можно успешно отстоять свои права. Порой решение спора, возникшего из-за подписания невыгодного для дольщика соглашения или договора, возможно только через суд. Юрист внимательно изучит именно ваш случай, оценит предварительные риски и предложит несколько вариантов решения проблемы. Он подскажет, можно ли урегулировать конфликт мирным путём или необходимо всё же готовиться к судебному разбирательству.
Источник: yur-experts.ru