Защита участников долевого строительства в законе о банкротстве

Оглавление диссертации кандидат наук Алтухов Алексей Владимирович

Глава I. Требования, предъявляемые участниками долевого строительства многоквартирного дома в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика: общая характеристика, виды и основания

§ 1. Общая характеристика требований участников долевого строительства к застройщику и способов защиты их прав в контексте проблематики

гражданско-правовою режима многоквартирного дома

§ 2. Виды требований, предъявляемых участниками долевого строительства в

деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика

§ 3. Основания требований, предъявляемых участниками долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика

Глава II. Установление требований участников долевого строительства многоквартирного дома в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика

§ 1. Установление требований участников долевого строительства о передаче

жилых помещений в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика

Банкротство застройщиков: механизмы защиты дольщиков

§ 2. Установление денежных требований участников долевого строительства в

деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика

§ 3. Срок закрытия реестра требований кредиторов в деле о несостоятельности ^банкротстве) застройщика

Глава III. Погашение требований участников долевого строительства многоквартирного дома в деле о несостоятельности (банкротстве; застройщика

§ 1. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не

§ 2. Погашение требований участников долевого строи!ельства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено

Глава IV. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства, получивших владение жилыми помещениями во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме до возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) застройщика

§ 1. Способы гражданско-правовой защиты прав участников долевого строительства, получивших владение жилыми помещениями во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме до возбуждения производства по делу о

несостоятельности (банкротстве) застройщика

§ 2. Условия удовлетворения судом требований участников долевого строительства о государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика

Рекомендованный список диссертаций по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков 2017 год, кандидат наук Пивцаев, Евгений Игоревич

Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков 2020 год, кандидат наук Барабина Мария Павловна

Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства 2014 год, кандидат наук Горбунова, Елена Николаевна

Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития 2012 год, кандидат юридических наук Маштакова, Наталья Андреевна

Способы обеспечения интересов кредиторов при банкротстве застройщика, осуществляющего долевое строительство 2014 год, кандидат наук Крушевская, Майя Викторовна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика»

Актуальность темы диссертационного исследования, В настоящее время строительство многоквартирных домов осуществляется во многих случаях на долевых началах («долевое участие в строительстве»), имея в виду распределение расходов по строительству между б>д>щими собственниками расположенных в таком доме помещений («объектов долевого строительства»1) при отсутствии у лиц, вкладывающих денежные средства либо иное имущество в строительство («участников долевого строительства») права на соответствующий земельный участок». раждане участвуют в долевом строительстве многоквартирных домов с различными целями. от удовлетворения жилищной потребности до последующей перепродажи жилого помещения, полученного в собственность.

Полная инструкция дольщика. Банкротство застройщика до и после 2019

В одном из экспертных заключений Соьет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданскою законодательства отметил: «. сам по себе механизм долевого строительства, требующий одновременного предоставления гражданам эффективных юридических гарантий сохранения их инвестиций, является концептуально непригодным для эффективного решения проблемы обеспечения граждан доступным жильем. Не лишним было бы обращение к опыту других стран, в

Для краткости и удобства анализа нормативного материала в диссертации используется терминология основного законодательного акта, призванного регулировать отношения участия в долевом строительстве многоквартирных домоь — Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (С3 РФ. 2005. № 1. Ст.

40; 2006. № 30. Ст. 3287; 2008. № 30. Ст. 3616; 2010. № 25. Ст. 3070; 2011. № 49. Ст. 7040; 2012. № 53.

Ст. 7619; 2013. № 30 (ч. I). Ст. 4074; № 52 (ч. 1).

С. 6979; 2014. № 26 (ч. 1). С. 3377; № 30 (ч. 1). Ст.

4225) (далее — Закон об участии в долевом строительстве), несмотря на то, что юридическая техника этого Закона, в том числе в терминологическом плане, оставляет желать лучшего (подробнее об этом см.: Сарбаш C.B. Юридическая техника Закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора Александра Львовича Маковского / Отв. ре/>.

В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М., 2010. С. 244 — 266).

См.: Щербаков Н.Б. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитпажными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации / Рук. проекта Л.А.

Новоселова, М. А. Рожкова. Вып. 10. M., 2009. С. 132; Он же. Краткие тезисы к круглому столу «Договорные и вещные аспекты инвестиций в строительство: вопросы возникновения собственности и квалификации обязательств застройщика и инвестора», организованному Российской школой частного права при поддержке Торгово-промышленной палаты РФ »Москва, 26.04.2012) // URL: http://www.m-logos.iupublicat,rins/kruglyi_stol_rshchp_dogovornye i_veshnye_aspekty_investicy_v_stroitelstvo_voprosy_voznikno veni) a_sobstvennost; i kvalifikac obyazatelstv_zastroishika_i investora_26_aprelya_2012_g/

которых подобные способы привлечения денежных средств граждан либо прямо запрещены, либо могут быть реализуемы под контролем финансовых институтов, таких как банки, которые за свой счет осуществляют финансирование строительства и несут все риски дефицита финансирования» .

С этим утверждением трудно не согласиться. Однако едва ли реалистичен прогноз об отказе в ближайшие годы от практики долевого строительства многоквартирных домов. И это делает актуальным поиск эффективных механизмов защиты прав граждан, решивших прибегнуть к данному способу удовлетворения жилищной потребности. Особенно остро стоит вопрос защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов (далее также — участники строительства) в ситуации несостоятельности (банкротства) (далее также — банкротство) застройщика.

В профессиональном сообществе неоднократно поднимался вопрос о необходимости отражения в законодательстве о несостоятельности специфики банкротства организаций-застройщиков4. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства также обращал внимание на существующую потребность «. введения в законодательство о несостоятельности (банкротстве) специальных правил, которые предусматривали бы определенные гарантии

4 См., напр.: Егоров A.B. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. № 4. С. 30 — 51; Коннова Т.В. Защита прав дольщиков на объекты незавершенного строительства при банкротстве застройщика // Правовая Россия в XXI веке: вопросы теории и практики. Материалы международной научно-практической конференции.

СПб., 2010. С. 239; Кратенко М.В. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. № 16 (СПС «КонсультантПлюс»); Он же. К вопросу о финансовых гарантиях осуществления деятельности по долевому стротельсгву // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 7 (СПС «КонсультантПлюс»); Крушевская М.В.

Анализ истооического развития обеспечения интересов кредиторов-дольщиков при банкротстве застройщика // Акгуальные проблемы теории и практики применения российского законодательства: Материалы II Всероссийской заочной научно-практической конференции (25 февраля 2011 г.). Сибай, 2011. С. 143.

прав граждан-дольщиков на случай банкротства организаций, привлекающих

их денежные средства. » .

В отсутствие таких специальных правил в актах федерального законодательства рядом субъектов Российской Федерации были приняты законы, предусматривающие меры государственной поддержки «обманутых дольщиков» (спектр этих мер весьма широк — от социальной выплаты в размере, необходимом для приобретения жилого помещения, либо субсидирования процентной ставки по кредиту, сумма которого направляется гражданином на завершение строительства дома, до принудительного прекращения прав неплатежеспособного застройщика на земельный участок, отведенный под строительство дома, с последующей передачей данного земельного участка другому лицу на оскоье конкурса с инвестиционными условиями)6.

Федеральным законом от 12.07.2011 Л°210-Ф3′ глава IX Федерального

закона от 26.10.2002 М° 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков». Содержащиеся в нем правила направлены на обеспечение реализации и дополнительной защиты прав участников строительства (физических лиц, юридических лиц, публично-правовых образований), вложивших денежные средства либо иное имущество в строительство многоквартирных домов с целью последующего получения

Экспертное заключение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства по проекту Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (принято на заседании Совета 29.01.2007 (протокол № 47)) /У ГШ,: Мр//аэ«с12.*11одои/т 1п.п517%285ргаукаЫеу/%2< ‘Орег^ет02

6 См., напр.: Закон Санкт-Петербурга от 06.07.2009 № 307-62 «О мерах по зашите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» // Санкт-Петербургские ведомости. 2009. № 129; Закон Нижегородской области от 29.10.2008 № 14ь-3 «О мерах государственной поддержки гоаждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области» // Нижеюродские новости.

2008. № 209 (4101); Закон Саратовской области от 01.10.2007 № 197-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домоь на территории Саратовской области» // Саратовская областная газета (официальное приложение). 2007. № 61 (утратил силу в связи с принятием Закона Саратовской области от 02.08.2012 № 122-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многокваотирных домов на территории Саратовской области»); Закон Самарской области от 16.03.2007 № 13-ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домоь (обманутых дольщиков; на территории Самарской области» Я волжская коммуна.

2007. 20 марта. Подробнее об этом см.: Кратенко М. Завершение строительства «проблемных» домов // ЭЖ-Юоист. 2010. № 17. С. 12 — 13.

7 СЗ РФ. 2011. № 29. Ст. 4301 (далее — Закон № 210-ФЗ).

8 СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190; 2008, № 30. Ст. 3616; 2009. № 1. Ст. 4: № 18.

Ст. 2153; № 29. Ст. 3632; 2011. № 1. Ст. 41; № 7. Ст.

905; № 19. Ст. 2708; № 29. Ст. 4301; № 30.

Ст. 4576; № 49. Ст. 7024, «‘068: 2012. № 31. Ст. 4333; № 53.

Ст. 7619; 2013. № 30 (ч. 1). Ст. 4084; 2015. № 1(ч.

1). Ст. 35 (далее — Закон о банкротстве).

расположенных в них жилых помещений (при этом ряд законоположение свидетельствует о стремлении законодателя предоставить приоритетную защиту гражданам — участникам строительства как непрофессиональным инвесторам).

Однако принятие Закона № 210-ФЗ не означает, что проблема защиты прав участников строительства многоквартирных домов в ситуации банкротства застройщика исчерпана. Скорее, наоборот. Часть наболевших вопросов данный Закон решил, однако, обширная судебно-арбитражная практика свидетельствует о том, что большая часть вопросов им поставлена, и оптимальные ответы на них еще предстоит найти. Спорность и неоднозначность ряда правил § 7 главы IX Закона о банкротстве, видимо, отчасти объясняется тем, что указанные поправки в Закон о банкротстве принимались в преддверии избирательной кампании в Государственную Думу в отсутствие их предварительного публичного обсуждения в профессиональном сообществе, в том числе на страницах специализированных изданий.

Все это говорит об актуальности проблематики банкротства застройщиков многоквартирных домов, прежде всею такого аспекта, как обеспечение защиты прав участников строительства, столкнувшихся с неплатежеспособностью контрагента-застройщика.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с реализацией ключевых гражданско-правовых способов защиты прав участников строительства многоквартирных домов при банкротстве застройщика.

Предмет диссертационного исследования. В юридической литературе неизменно подчеркивается комплексный характер законодательства о несостоятельности (банкротстве): сочетание в нем норм публичного (как материального, так и процессуального) и частного права9.

См.: Белых B.C., Дубинчин Л.А., Скуратовский М.Л. Правовые основы несостоятельности (банкротства): Учебно-практическое пособие / Под общ. ред. проф. B.C. Якушева. М., 2001.

С. 22; Белых B.C. Концепция банкротства: законодательная модель и реальность // Российский юридический журнал. 1995 № 3. С. 13; Жилинский С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник

Предметом настоящего диссертационного исследования являются гражданско-правовые аспекты установления и погашения требований участников строительства — как денежных, так и неденежных (требована i о передаче жилых помещений), вопрос о надлежащем способе гражоанско-правовой защиты прав участников строительства, получивших владение жилыми помещениями во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме до возбуждения дела о банкротстве застройщика, и условия реализации данного способа защиты.

Определяя предмет настоящего исследования, необходимо сделать следующие важные уточнения.

Во-первых, в фокусе нашего внимания находятся вопросы гражданско-правовой защиты прав участников строительства, вложивших денежные средства (иное имущество) в возведение многоквартирного дома с целью последующего получения в собственность жилых помещений в данном доме, в ситуации банкротства застройщика. Такое сужение предмета исследования представляется необходимым, учитывая значительную специфику правового положения указанной категории лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, de lege lat;

Вместе с тем в ряде случаев мы сочли возможным затронуть проблематику защиты прав участников строительства, претендующих на получение нежилых помещений в многоквартирном доме, постольку, поскольку специфики, о которой сказано выше, не усматривалось.

для вузов. 6-е изд. М., 2005. С. 840; Основные институты гражданского права зарубежных стран / Пол ред. В.В. Залесского. М., 2004.

С 104: Попондопуло В.Ф. Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое пособие. М., 2014. С. 69; Свириденко О.М. Концепция несостоятельности (банкротства) в России: монография. М., 2008. С. b4 — 74; Телюкина М.В.

Основы конкурсного права. М., 2004 (СПС «Гарант») (взгляды M.B.

Телюкиной на место норм, регламентирующих отношения несостоятельности, в системе российского права претерпели эволюцию: от признания конкурсного права комплексным правовым институтом до констатации существования «тенденции к квалификации конкурсного права как новой отрасли российского права, имеющей самостоятельные предмет, метол, принципы, цели, субъектов, законодательную базу» (Телюкина M.B. Динамика и тенденции развития отношений несостоятельности (банкротства) в современном российском праве // Проблемы современной цивилистики: Сборник статей, посвященных памяти профессора С.М.

Корнеева , Отв. ред. Е.А. Суханов, М.В. Телюкина. М., 2013. С. 128)); Ткачев В.Н. Конкурсное право: Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) в России: Учебное пособие. M., 2006.

С. 9. 10 Право законодателя установить повышенную защиту граждан как непрофессиональных инвесторов в сфере жилищного строительства мы не оспариваем.

Во-вторых. при установлении и последующем погашении требований о передаче жилых помещений или денежных требований, по существу, происходит реализация способов гражданско-правовой защиты прав участников строительства.

Так, передача жилого помещения участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения, в порядке погашения этого требования представляет собой осуществление такого способа защиты гражданских прав, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.

При удовлетворении денежного требования участника строительства имеет место (альтернативно) присуждение к исполнению обязанности в натуре возмещение убытков, применение последствий недействительности сделки, истребование неосновательного обогащения.

Передача прав застройщика на объект незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом) и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в порядке погашения требований участников строительства о передаче жилых помещений и денежных требований рассматривается законом как предоставление отступного по данным требованиям (п. 14 ст.

201.10 Закона о банкротстве;. Аналогичным образом трактуется передача жилого помещения участнику строительства, имеющему денежное требование, в погашение этого требования (п. 7 ст. 201.11 Закона о банкротстве).

Отсту пное является способом прекращения обязательства и по общему правилу предоставляется во исполнение заключенного между кредитором и должником соглашения об отступном (ст. 409 Гражданского кодекса Российской Федерации12). В рассматриваемой же нами ситуации основанием

‘1 Такая трактовка возможна, если исходить из того, что возврат денежных средств участнику строительства, уплаченных до расторжения договора, заключенною с застройщиком, происходит не в качестве неосновательного обогащения или убытков, а в порядке исполнения договорного обязательства, перешедшего в ликвидационную стадию» (подробнее об этом см. § 2 главы II настоящего исследования) 12 СЗ РФ. 1994. № 32.

Ст. 3301; 1996. № 9. Ст. 773; № 34. Ст. 4026; 1909. № 28.

Ст. 3471; 2002 № 12. Ст. 1093; № 48. Ст. 4746; 2003. № 52.

Ст. 5034; 2004. № 27. Ст. 2711; № 31. Ст. 3233; 2005. № 1. Ст.

18, 39; № 27. Ст.

передачи имущества (прав застройщика, жилых помещений) в качестве отступного по требованиям участников строительства является не соглашение последних с должником, а судебный акт (определение арбитражного суда). Такое «принудительное отступное», по существу, поедставляет собой государственно-принудительную меру защиты гражданских прав.

На защиту охраняемого законом интереса участника строительства направлена и государственно-принудительная мера, названная в законе «признанием права собственности участника строительства на жилое помещение» (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве)13.

Наличием требования о передаче жилого помещения или денежного требования характеризуется статус участника строительства в делах о банкротстве застройщиков многоквартирных домов. Широкое распространение получила практика предъявления участниками строительства в таких делах «требований о признании права собственности на жилые помещениям. Указанные требования и соответствующие им способы защиты являются ключевыми в делах о банкротстве застройщиков, именно поэтому гражданско-правовые аспекты их осуществления являются предметом настоящего исследования (кроме того, в § 3 главы I затрагивается такой способ защиты прав участников строительства, как исключение имущества из конкурсной массы).

Вместе с тем участник строительства вправе прибегнуть и к иным способам защиты своих прав (например, таковым может быть истребование недвижимого имущества из чужого незаконного владения застройщика, при этом виндикационный иск должен предъявляться участником строительства также в деле о банкротстве застройщика). Однако возможность предъявления подобных требований не определяет статус участника строительства, не

2722; № 30. Ст. 3120; 2006. № 2. Ст. 171 ; № 3. Ст. 282; № 23. Ст. 2380; №31.

Ст. 3437; № 45. Ст. 4627; № 50. Ст. 5279; № 52. Ст. 5497; 2007. № 1. Ст.

21; № 7. Ст. 834; № 49. Ст. бО^; 2008. № 17. Ст. 1756; № 20.

Ст. 2253; 2009. № 1. Ст. 20, 23; № 29. Ст. 3582; № 52. Ст. 6428; 2010. № 19. Ст. 2291; № 31. Ст.

4163; 2011. № 15. Ст. 2038; № 49. Ст. 7015, 7041; № 50.

Ст. 7335; 2012. № 50. Ст. 6963; № 53. Ст. 760^, 7627; 2013. № 7. Ст. 609; № 19. Ст.

2327; № 26. Ст. 3207; № 27. Ст. 3434, 3459; № 30 (ч.

1). Ст. 4078; № 44. Ст. 5641 (далее — ГК РФ).

13 Оценка обоснованности выбора законодателем именно этого способа зашиты содержится в § 1 главы IV настоящего исследования.

характеризует специфику гражданско-правовой защиты прав участников с гроительства при банкротстве застройщика многоквартирного дома, и поэтому такие требования и соответствующие им способы защиты не рассматриваются в настоящей работе.

Цели и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является комплексный анализ реализации ключевых способов гражданско-правовой защиты прав участников строительства многоквартирных домов при банкротстве застройщика.

Для достижения указанной цели решались следующие задачи:

— установление взаимосвязи между отдельными элементами гражданско-правового режима многоквартирного дома и способами защиты прав участников строительства;

— выявление условий признания арбитражным судом требований участников строительства о передаче жилых помещений обоснованными и их включения в реестр требований о передаче жилых помещений;

— определение оптимального срока закрытия реестра требований о передаче жилых помещений и реестра требований кредиторов для участников строительства, а также последствий пропуска указанного срока;

— исследование факторов, определяющих выбор надлежащего средства зашиты прав участников договора простого товарищества, на основании которого осуществляется (осуществлялось) строительство многоквартирного дома, в случае признания банкротом одного из них;

— выявление оптимальных способов погашения требований участников строительства, реализующих идею замены застройщика, признанного банкротом, при наличии у последнего многоквартирного дома, строительство которого не завершено;

исследование значения государственной регистрации права собственности застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, для целей реализации такого способа погашения требований

участников строительства, как передача им в собственность жилых помещений;

— установление надлежащего способа защиты охраняемого законом интереса участника строительства в приобретении права собственности на жилое помещение во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, переданное ему застройщиком до возбуждения производства по делу о банкротстве последнего, и условий реализации данного способа защиты.

Теоретическая и методологическая основы диссертационного исследования. Теоретическую основу настоящего исследования составили работы таких отечественных цивилистов и процессуалистов, как К,Н. Анненков, Ю. Барон, P.C. Бевзенко, Е.В. Васьковекий, A.B. Венедиктов, В.В. Витрянский, Д.М. Генкин, А.Г.

Гойхбарг, Б.М. Гонгало. В.М. Гордон, М.А. Гурвич, A.B. Егоров, В.Б. Ельяшевич, B.C. Ем, М.А.

Ерохова, А.Г. Карапетов, JI.A. Кассо, Е.А. Крашенинников. М.И.

Митилино. Е.А. Нефедьев, Д.В. Новак, JI.A. Новоселова. К.П. Победоносцев, В.Ф. Попондопуло, М.А.

Рожкова. О.Н. Садиков, C.B. Сарбаш, В.И. Синайский.

К.И. Скловский, Е.А. Суханов. М.В. Телюкина, Д.О. Тузов, Б.Л. Хаскельберг, В.М. Хвостов, Б.Б. Черепахин, Д.М.

Чечот, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, И.Е. Энгельман, К,С. Юдельсон, В.В. Ярков и др. Кроме того, использованы научные труды ряда зарубежных правоведов, среди которых L. Enneccerus, W.W.

McBryde, Т. Finkenauer, A. Flessner A., B. Kohl S.C.J.J. Kortmann. B. Nicholas, R. Pothier, G.H. Treitel, C.G. Van der Merwe, L. Van Vliet, J. Zekoll, R. Zimmermann.

Методологической основой диссертационного исследования являются общенаучные и специальные (частнонаучные) методы: формально-логический, системный, исторический, сравнительно-правовой.

Степень научной разработанности темы. К настоящему моменту в российской правовой науке отсутствуют монографические и диссертационные исследования, тосвященные комплексному анализу реализации ключевых способов гражданско-правовой защиты прав участников строительства многоквартирных домов при банкротстве застройщика14. Приходится

14 Защищенная в 2014 г. М.В. Крушевской диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук по теме «Способы обеспечения интересов кредиторов при банкротстве застройщика, осуществляющего

констатировать, что данные вопросы, как и в целом проблематика банкротства застройщиков многоквартирных домов, практически не разработаны в научном плане, что не соответствует ни количеству проблем, возникающих в данной области правового регулирования, ни общественной значимости вопроса.

Научная новизна диссертационного исследования. Настоящая работа является первым в российском правоведении комплексным исследованием ключевых вопросов гражданско-правовой зашиты прав участников строительства многоквартирных домов при банкротстве застройщика.

Положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся следующие положения, сформулированные в результате проведенного диссертантом исследования:

1. С целью создания механизма равного и пропорционального удовлетворения требований участников долевого строительства многоквартирного дома в ситуации банкротства застройщика необходимо отказаться от нашедшего отражение как в доктрине, так и в правоприменительной практике подхода, допускающего судебное признание права собственности участников долевою строительства на жилые и нежилые помещения в домах, строительство которых не завершено. Напротив, следует исходить из того, что до момента передачи застройщиком участнику долевого строительства помещения (объекта долевого строительства) в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию, участнику долевого строительства должны быть доступны лишь средства обязательственно-правовой защиты (предъявление требования о передаче помещения, денежного требования)

2. Требование участника долевого строительства о передаче жилого помещения в многоквартирном доме может быть признано обоснованным арбитражным судом и, как следствие, включено в реестр требований о передаче жилых помещений при одновременном соблюдении следующих условий:

долевое строительство» посвящена, главным образом, рассмотрению вопроса «обеспечения интересов кредиторов при обращении взыскания на заложенное имущество в условиях банкротства застройщика».

а) участником долевого строительства исполнено полностью или частично обязательство по оплате жилого помещения;

б) договор, на котором основано требование участника долевого строительства о передаче жилого помещения, является заключенным и действительным:

в) обязательство застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства не исполнено;

г) за участником долевого строительства не зарегистриоованы право собственности на соответствующее жилое помещение либо доля в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом.

3. В случае признания банкротом участника договора простого товарищества, на основании которого осуществлялось либо осуществляется строительство многоквартирного дома, при решении вопроса о надлежащем средстве защиты прав иных товарищей (предъявление требования о передаче жилого помещения, денежного требования, требования об исключении имущества из конкурсной массы) ключевое значение имеют следующие обстоятельства:

Источник: www.dissercat.com

Президент Консалт

Новости Изменения в законодательстве о защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков.

Изменения в законодательстве о защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков.

29.07.2017 г. принят закон №218-ФЗ, направленный на защиту прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков, основные положения которого вступили в силу с 1 января 2018 года. Этим законом предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», а также внесены изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в отношении норм о банкротстве застройщиков и сделан ряд технических правок в иных нормативных актах.

​ Ниже мы приводим информацию об основных нововведениях, предусмотренных законом №218-ФЗ.

1. Путём реорганизации из НКО с таким же названием, образована публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд), который, в числе прочего, формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки. Дата государственной регистрации ППК – 20 октября 2017 года. Размер обязательных отчислений в компенсационный фонд составляет 1,2 % от цены каждого договора долевого участия и может пересматриваться законодателем не чаще одного раза в год.

Кроме того, с 01.01.2018 г. Фонд вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика по основаниям и в порядке, которые предусмотрены главой III.1 Закона о банкротстве.

1. Введено понятие участника долевого строительства: это гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, или Фонд, если он осуществил выплаты гражданам-участникам долевого строительства в ходе банкротства застройщика и к нему перешло право требования по договору участия в долевом строительстве.

1. Закон распространил обязанность публикации уведомления о намерении обратиться в суд с заявлением о признании должника банкротом на любого конкурсного кредитора, должника, работника, бывшего работника должника. Публикация уведомления осуществляется путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц не менее, чем за 15 календарных дней до обращения в арбитражный суд.

Для уполномоченных государственных органов сделано исключение – уведомление в ЕФРСФДЮЛ уполномоченный орган подаёт после обращения в арбитражный суд, в течение пяти дней с даты такого обращения.

1. Введены дополнительные гарантии гражданам – участникам строительства при банкротстве застройщиков, которые осуществляли взносы в компенсационный фонд (участники долевого строительства), в частности:

— конкурсный управляющий обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства;

— собрание участников долевого строительства вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путем получения возмещения от Фонда в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, но не более средней рыночной стоимости в пределах ста двадцати квадратных метров;

— наряду с получением возмещения от Фонда у участников долевого строительства, как и ранее, остается возможность погашения требований:

• путем передачи им объекта незавершенного строительства,
• путем передачи им жилых помещений,
• путем привлечения иного застройщика.

1. Требования всех участников строительства предъявляются ими конкурсному управляющему, который рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр, что позволит существенно ускорить проведение процедуры банкротства застройщика. Ранее требования участников строительства включались в реестр на основании определения суда, а теперь суд будет рассматривать требования участников строительства, только если лицами, участвующими в деле о банкротстве, заявлены возражения в отношении предъявленных конкурсному управляющему требований.

1. Установлен порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.

1. Устанавливается требование об обязательной аккредитации Фондом арбитражного управляющего, утверждаемого судом в деле о банкротстве застройщика, осуществлявшего взносы в компенсационный фонд.

В соответствии Конкурсными управляющими (внешними управляющими) в деле о банкротстве застройщика, уплачивавшего взносы в Фонд, утверждаются арбитражные управляющие, соответствующие установленным Законом о банкротстве требованиям и аккредитованные Фондом. Пока, однако, порядок этой аккредитации существует только в виде проекта приказа Минэкономразвития, и аккредитация арбитражных управляющих Фондом не проводится.

Источник: www.p-consult.ru

В законодательство внесены изменения, касающиеся защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика

На официальном интернет-портале правовой информации опубликован Федеральный закон от 30.12.2020 № 542-ФЗ «О внесении изменений в статью 201-15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 3 и 13-4 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с Федеральным законом в случае приобретения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями вследствие выплаты возмещения гражданам – участникам строительства Фонд вправе принять решение о реализации прав на указанное имущество, о строительстве (завершении строительства) на полученном земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости либо о реализации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов на земельных участках, принадлежащих Фонду, с последующей передачей части жилых помещений органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации для их предоставления отдельным категориям граждан.

Федеральным законом также предусматривается порядок реализации прав на указанное имущество, а также распределения денежных средств, полученных в результате такой реализации или строительства (завершения строительства) на полученном земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Предусматривается, что реализация Фондом совместных с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов на земельных участках, принадлежащих Фонду, с последующей передачей части жилых помещений органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации для их предоставления отдельным категориям граждан осуществляется в соответствии с порядком и на условиях, которые определены заключенными с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации соглашениями.

Федеральным законом также определяются особенности приобретения прав на земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства, в случае если строительство указанного объекта осуществлялось жилищно-строительным кооперативом.

Источник: nostroy.ru