Застройщик объекта капитального строительства

Знакомимся с базовыми определениями, содержанием федеральных законов и отвечаем на актуальные и острые вопросы

Застройщик объекта капитального строительства

Что вообще означает слово «застройщик» с точки зрения российского законодательства? Ответ есть в Федеральном законе №214-ФЗ, который регламентирует продажу недвижимости в строящихся домах. Закон заботится о защите покупателей от мошенничества и в случае обмана гарантирует, что деньги будут возвращены.

№214-ФЗ содержит описание того, кто такой застройщик в строительстве, его критерии, особенности совершаемых сделок и много других важных моментов. Этот закон важен в том случае, если застройщик собирается заниматься продажей помещений в жилом доме или таунхаусов на этапе их строительства. При этом №214-ФЗ не распространяется на ситуации, когда человек строит индивидуальное жильё — например, дом в посёлке.

Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ:

Застройщик — это хозяйственное общество, которое имеет минимально трёхлетний опыт строительства многоквартирного жилья площадью от пяти тысяч квадратных метров. Компания должна иметь разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья в качестве застройщика.

Если перевести с языка закона, то вот основные признаки застройщика:

• 3 года опыта;
• проекты от 5 тысяч кв. метров;
• есть разрешение на ввод жилья в эксплуатацию.

Этот же закон даёт ответ, является застройщик физическим или же юридическим лицом: это именно юрлицо, планирующее строить жилые помещения (то есть не имеющие производственного назначения) на участке, который им был куплен или взят в аренду.

Откуда застройщик берёт деньги

Компания-застройщик обязана иметь на строительство свои средства, сумма которых будет больше 10% проектной стоимости объекта. Причём в учёт идут не только деньги на банковских счетах, но и различные виды недвижимости, которые принадлежат застройщику.

Соответственно, ещё до получения разрешения застройщику необходимо обратиться в банк, открыть счёт и положить на него эти 10%. В том случае, если необходимой суммы у застройщика нет, он имеет право привлечь кредитные средства. И да — с тем же успехом финансовая база строительства может формироваться на основе долевых вложений покупателей. Но сумма кредита в данном случае должна превышать 40% от проектной стоимости объекта.

Вообще, вложения или доли, вносимые участниками долевого строительства жилья, выступают в качестве финансовой базы организуемого строительства часто. Но застройщику потребуется специальное разрешение для того, чтобы получить право привлекать деньги дольщиков для возведения на конкретном земельном участке любого многоквартирного жилья.

Как правило, такое привлечение денег считается предпринимательской деятельностью. Соответственно, застройщик обязательно должен иметь статус хозяйственного общества. Если строительство будет вестись без госрегистрации, то, согласно статье 171 УК РФ, это расценят как незаконное предпринимательство, что грозит юрлицу серьёзной ответственностью — от крупных штрафов до уголовного наказания.

Также в процессе строительства компания может взять один-единственный кредит — целевой заём, чтобы финансировать строительство. Такой заём не должен превышать 20% от стоимости всего проекта, а процентная ставка займа может отклоняться от ключевой ставки ЦБ не более чем на 2%.

Виды застройщиков

Существует два вида застройщиков: частные и государственные. Единой госкомпании по строительству жилья в России нет. Но есть государственные застройщики: они выполняют роли заказчика и координатора строительства, а также финансируют его. Часто таким застройщикам достаются госзаказы, но непосредственно строительством (то есть подрядными работами) госпроектов чаще всего заняты всё те же частные компании и застройщики.

Частные застройщики занимаются тем же, чем и государственные, а также выполняют функции подрядчиков — то есть строят объекты своими силами.

Если говорить о преимуществах — то надо рассматривать каждого застройщика индивидуально, тут нет единого ответа. В целом, государственные более надёжны. Но по остальным параметрам вполне могут проигрывать: качество строительства, скорость, продуманность планировки и инфраструктуры проектов.

За что отвечает застройщик

Застройщик в строительстве обеспечивает финансовую базу, часто берёт на себя роль генерального инвестора. У него есть право подписывать договор долевого участия с остальными инвесторами. Он обеспечивает выполнение заключенных с ним договоров.

Застройщик собирает необходимые для строительства документы, занимается «инженерными изысканиями» — изучает особенности участка, где планируется строительство. Обязанность застройщика — сделать так, чтобы все документы проекта соответствовали строительным нормам и были вовремя утверждены.

Кстати, если на момент продажи жилья у застройщика не имелось разрешения на строительство, то дольщики имеют право подать заявление на возврат средств. В итоге они смогут вернуть не только деньги за квартиру, но и выплаченные проценты по ипотеке.

Более подробно о нарушениях — в КоАП РФ, ст. 14.28:

Если застройщик, не имея на то права, привлёк незаконным образом для строительства средства дольщиков, то компании будет грозить штраф от 500 000 до 1 млн рублей, а должностным лицам — от 20 000 до 50 000 рублей.

В том случае, если застройщик не опубликует в положенный срок всю проектную документацию или опубликованная документация окажется неполной или ложной, компании грозит штраф от 200 000 до 400 000 рублей, а должностным лицам — от 5000 до 15 000 рублей.

При несвоевременно сданной или несданной отчётности компанию и должностных лиц также ожидают штрафы.

Застройщик нанимает подрядчиков и различных специалистов , которые будут выполнять запланированные работы. Он же закупает всё необходимое оборудование и строительные материалы. Застройщик должен контролировать весь ход работ и в случае невыполнения поставленных задач или нарушений может менять подрядчиков. Пугаться этого не стоит — это стандартная ситуация, которая часто говорит о добросовестности застройщика.

Застройщик может выступать в роли подрядчика и самостоятельно выполнять все строительные работы. Но для некоторых видов работ требуется специальный допуск, который выдаёт саморегулируемая организация строительства (СРО). Поэтому чаще всего отдельные подрядчики всё же есть.

Застройщик предоставляет дольщикам и прочим заинтересованным участникам информацию о проделанных работах, сообщает о сроках сдачи строительного объекта. Он гарантирует, что объект будет сдан в назначенные сроки.

Если застройщик задерживает сдачу дома, то несёт административную ответственность. А если таких нарушений будет несколько, то застройщику грозят крупные штрафы.

Как выбрать застройщика

Чтобы не столкнуться с недобросовестным застройщиком, перед подписанием договора обратите внимание на следующие детали:

Узнайте дату регистрации юрлица — это можно сделать на сайте налоговой службы.

Проверьте, что у застройщика есть:

• свидетельство, которое подтверждает право владения земельным участком;
• действующее разрешение на строительство;
• расчётный счёт в банке (обратите внимание, как давно он открыт);
• собственный функционирующий сайт.

Также стоит обратить внимание на соцсети. Если они есть, то комментарии в них — очень хороший источник информации о том, как работает застройщик.

Изучите другие выполненные проекты застройщика. Есть ли объекты, которые так и не сданы в эксплуатацию. Есть ли у организации финансовые задолженности? При этом не стоит забывать, что чаще всего стройка идёт с привлечением кредитных средств, так что наличие кредита — это не повод сразу заносить девелопера в чёрный список.

Поищите, есть ли на балансе у организации основные производственные фонды — помещения, транспорт.

Не важно, государственный или частный застройщик строит ваш будущий дом. И тот, и другой должны иметь несколько законченных объектов в своём портфолио, зарегистрированное юрлицо и стремиться построить комфортное жильё для своих дольщиков. А задача покупателя — проверить хотя бы основные параметры застройщика ещё до заключения договора. Вы же вряд ли будете покупать машину у неизвестного человека в тёмном переулке. А покупка квартира — дело ещё более ответственное.

Квартиры, которые сдаются через сервис Яндекс Аренда, заранее проверены специалистами: это значит, что арендаторов не встретит гора подводных камней или сюрпризы от собственника. Яндекс Аренда делает аренду удобной: мы публикуем только проверенные объявления, помогаем с заключением договора и с решением проблем, которые могут возникнуть, пока вы проживаете в квартире.

Понятие застройщик широко используется в различных нормативных актах, регулирующих отношения в сфере строительства <1>. По мнению О.Ю. Скворцова, термин " застройщик " характерен для специального законодательства, регулирующего отношения, связанные со строительством объектов недвижимости <2>. … Так, в соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ <3>, застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство , реконструкцию, капитальный …

Кто такой застройщик, инвестор, заказчик и подрядчик, и как они между собой соотносятся

Ответ на этот вопрос важен не только для уяснения понятий с позиции закрепления ими технологии процесса градостроительной деятельности, но в большей степени — для понимания необходимости «встраивания» технологии в рамки содержательно адекватных правовых определений, а не наоборот. К тому же материал направлен на то, чтобы помочь разобраться в юридических тонкостях тем, кто решил купить квартиру и не хочет потерять свои деньги из-за незнания законов.

До введения в действие ФЗ-190 определение понятия «застройщик» содержалось в ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

Определение ФЗ-190 и определение ФЗ-169 отличаются друг от друга.

Определение ФЗ-169 (часть 1 статьи 3): «Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее — лицензия)».

Определение ФЗ-190 (п.16 статьи 1): «Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».

Спрашивается, в чем разница между приведенными определениями и почему возникла необходимость заменить первое определение на второе?

Определение ФЗ-169 не содержит фундаментального критерия, отличающего застройщика от иных лиц — наличие прав на земельный участок. Согласно этому определению, физическому или юридическому лицу достаточно, не имея прав на земельный участок, просто обладать «намерением» осуществить строительство, реконструкцию. Это неверно. Градостроительный кодекс РФ исправляет неверную трактовку ФЗ-169 и выстраивает стройную систему, предельно простой смысл которой состоит в следующем: сначала — приобретение прав на земельный участок, потом – осуществление или обеспечение действий на земельном участке, инициируемых его правообладателем.

Как должно разрешаться указанное противоречие между нормами двух федеральных законов?

Вспомним норму статьи 7 ФЗ-191: «До приведения в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации». Это значит, что выявленное противоречие – противоречие мнимое, то есть оно не является, на самом, деле противоречием. Просто с момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ норма ФЗ-169, содержащая неадекватное определение понятия «застройщик» перестала действовать, а применяется определение ФЗ-190.

Вопрос о том, почему в ФЗ-190 и ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве…») содержатся разные определения понятия «застройщик»?

Отвечая на этот вопрос, первоначально дадим определение, содержащееся в пункте 1 статьи 2 ФЗ-214: «Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения».

Спрашивается, есть ли противоречие между разными определениями ФЗ-190 и ФЗ-214? ФЗ-190 дает общее универсальное определение, а ФЗ-214 – частное, которое распространяется не на все случаи, но на ограниченный круг случаев. При этом в определении ФЗ-214 выдерживается общий критерий определения «застройщика», заданный ФЗ-190, а именно – наличие прав на земельный участок. Далее, ФЗ-214 вводит спецификацию регулируемого этим законом частных случаев:

— не вся разновидность прав на земельные участки, а только собственность или аренда;

— не физическое или юридическое лицо, а только юридическое лицо;

— не вообще застройщик, а только тот застройщик, который привлекает денежные средства участников долевого строительства;

— не вообще застройщик, который может строить все, а только тот застройщик, который может строить все то, что не относится к объектам производственного назначения.

Таким образом, разные определения в ФЗ-190 и ФЗ-214 не противоречат друг другу. Факт их наличия вполне оправдан и не должен вызывать недоумения, а должен быть осмыслен как необходимость.

Градостроительный кодекс РФ выстраивает такую систему, при которой ключевой и начальной фигурой градостроительной деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции становится застройщик, то есть лицо, которое приобрело участок, имеет право на него.

Чтобы могло состояться приобретение такого права на земельный участок из состава государственных или муниципальных земель, должны быть проведены предварительные действия. Концентрированным итогом таких предварительных действий является градостроительный план земельного участка. В таком плане фактически определяется все, что необходимо для дальнейшего использования земельного участка – его границы, виды разрешенного использования, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, ограничения на использования, включая границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии).

Градостроительный план земельного участка, являясь результатом планировки территории, с одной стороны, подготавливается в контексте ранее подготовленных документов, а с другой стороны, предопределяет подготовку последующих документов.

Контекст ранее подготовленных документов – это правила землепользования и застройки, генеральный план городского округа или поселения. В число последующих документов, которые подготавливаются на основе градостроительного плана земельного участка, а также выдаются при условии соответствия такому плану, входят: 1) землеустроительная документация для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок (после его предоставления в соответствии с порядком, определенном земельным законодательством); 2) проектная документация; 3) разрешение на строительство, 4) разрешение на ввод построенного, реконструированного объекта в эксплуатацию.

Таким образом, застройщик становится ключевой фигурой в двух отношениях. Во-первых, застройщик – это лицо, от которого начинаются и на котором заканчиваются все права на осуществление каких бы то ни было строительных действий в отношении земельного участка. Во-вторых, мотивации и действия застройщика находятся на пересечении установленных публичной властью ограничений и его собственными планами. Поэтому все остальные «ролевые функции» инвесторов, заказчиков и подрядчиков могут быть ясно показаны только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.

О понятии «инвестор», о соотношении понятий «застройщик» и «инвестор

Содержание понятия «инвестор» раскрывается в части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: «Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее — иностранные инвесторы)».

Данное определение выделяет две позиции – чьи средства использует инвестор и кто может быть инвестором. Инвестор может использовать следующие средства: а) собственные, б) привлеченные и в) одновременно и собственные, и привлеченные. Инвесторами могут быть: а) физические лица, б) юридические лица, в) создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, г) государственные органы, д) органы местного самоуправления, е) иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Осуществление капитальных вложений предполагает наличие земельного участка, иного объекта недвижимости и соответствующих прав на эти объекты, то есть застройщика. Застройщик всегда обеспечивает строительство, реконструкцию и капитальный ремонт (см. пункт 16 статьи 1 ФЗ-190). Строительство, реконструкция, капитальный ремонт могут быть обеспечены только при наличии средств – капитальных вложений. Застройщик, не имея собственных средств, может использовать привлеченные средства. Согласно федеральному закону, лицо, использующее привлеченные средства, также является инвестором (см. часть 2 статьи 4 ФЗ-39). Значит, всегда застройщик является инвестором, то есть «застройщиком-инвестором» (даже в случае, когда у правообладателя земельного участка, осуществляющего строительство, нет собственных средств). В отношении инвестирования капитального строительства возможны только следующие два сочетания:

1) «застройщик-инвестор» — в случаях, когда застройщик использует только собственные средства;

2) «застройщик-инвестор» + «сторонний инвестор» — в случаях, когда застройщик использует: а) собственные и привлеченные средства, б) привлеченные средства без использования собственных средств.

В строго юридическом смысле второе сочетание говорит о том, что инвестор, осуществляющий инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, никогда не может существовать сам по себе как автономное лицо. Такой инвестор всегда существует вместе с застройщиком, то есть вместе с лицом, обладающим правами на земельный участок и обеспечивающим строительство, в том числе путем использования средств, которые застройщику предоставляет инвестор.

Если же отойти от строгости юридической трактовки, то при отсутствии указанной «связки», говоря об инвесторе, мы имеем дело с лицом, которое пока еще имеет только намерение предоставить принадлежащие ему средства, но еще не осуществило это намерение, то есть еще не «осуществляет капитальные вложения», потому в изложении ФЗ-39 такое лицо еще не стало «инвестором».

О понятии «заказчик»

Рассмотрим этот вопрос применительно к той части градостроительной деятельности, которая включает архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкцию объектов капитального строительства.

Содержание понятия «заказчик» и действий лица, определяемого этим понятием, раскрывается через понимание промежуточного положения такого лица между: а) лицом, которому передается заказ и б) лицом, от имени которого передается заказ. Промежуточное положение заказчика определяет его фундаментальную характеристику: заказчик – это всегда посредник.

В отношении лица, которому передается заказ, ответ ясен – это подрядчик. Ответ на другой вопрос в отношении лица, которое передает или от имени которого передается заказ, не так очевиден по причине наличия несовпадающих трактовок в федеральных законах — ФЗ-190, ФЗ-39, ФЗ-169. Рассмотрим последовательно эти трактовки в указанных законах.

— заказчик – это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовки проектной документации, осуществлению строительства, реконструкции;

— заказчик не является обязательной фигурой в рассматриваемом процессе. Застройщик может входить в отношения со своими подрядчиками «напрямую» без посредника, то есть без заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик может обходиться и без заказчика, и без подрядчика, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком-подрядчиком».

Вопрос о лицензировании деятельности заказчиков в ФЗ-190 не ставится по двум основаниям – формальному и содержательному. Формальное основание состоит в том, что лицензирование не является предметом градостроительного законодательства и регламентируется специальным законодательством о лицензировании. Содержательное основание состоит в следующем. Заказчик находится между застройщиком – правообладателем земельного участка и подрядчиком, осуществляющим действия по договору с застройщиком. Понятно, что лицензировать деятельность правообладателя земельного участка (застройщика) нелогично. Деятельность подрядчика лицензируется в случаях, когда законом определена целесообразность лицензирования применительно к определенным случаям. Если гипотетически предположить возможность лицензирования заказчика, то мы получаем «двойное лицензирование» (заказчик плюс подрядчик), что нелогично. Поэтому в силу посреднического, то есть промежуточного характера, а также указанной специфики деятельность заказчика не может подлежать лицензированию в принципе.

Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-39

Определение понятия «заказчик» содержится в части 3 статьи 4 ФЗ-39: «Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Анализируя это определение, следует выделить факт различного изложения содержания понятия «заказчик» в ФЗ-190 и ФЗ-39: в ФЗ-190 заказчик получает полномочия от застройщика, а в ФЗ-39 – от инвестора.

Что означает указанный факт, следует ли его считать противоречием норм двух федеральных законов?

Есть три потенциально возможных ответа на этот вопрос, и каждый из этих ответов должен быть подвергнут аналитической проверке: 1) ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; 2) ФЗ-39 регулирует иные случаи, которые не регулируются ФЗ-190, и по этой причине опять-таки отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; 3) ФЗ-190 и ФЗ-39 по-разному трактуют одну и ту же сферу деятельности, и по этой причине имеет место противоречие норм двух федеральных законов, а противоречие должно быть устранено.

Возможен ли первый вариант ответа, согласно которому ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм двух федеральных законов?

Согласно определению ФЗ-39, заказчик осуществляет реализацию инвестиционного проекта на основании полномочий, которые предоставлены инвестором.

Обратим внимание на то, что «реализацией инвестиционного проекта» может быть только комплекс действий, включающий выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта. Кому исходно принадлежит право осуществлять все эти действия? Только застройщику — правообладателю земельного участка, применительно к которому или на котором все эти действия осуществляются (см. пункт 16 статьи 1 ФЗ-190). Значит, правом давать кому бы то ни было полномочия на осуществление указанных действий исходно обладает только застройщик и никто другой. Значит, если инвестор, согласно ФЗ-39 дает такие полномочия, то мы имеем дело с ситуацией, когда инвестор является застройщиком. То есть, определение ФЗ-39 может быть полностью распространено только на один из двух рассмотренных нами выше случаев, а именно, на случай «застройщика-инвестора», когда застройщик использует только собственные средства.

Следует отметить, что при определенных условиях определение ФЗ-39 может быть распространено и на вторую группу случаев, названную нами выше как «застройщик-инвестор плюс сторонний инвестор», когда застройщик использует собственные и привлеченные средства, либо привлеченные средства без использования собственных средств. Такие условия должны состоять в следующем: 1) застройщик, получая средства от стороннего инвестора, дает полномочия последнему на реализацию инвестиционного проекта, запланированного застройщиком – правообладателем земельного участка; 2) инвестор, получив указанные полномочия от застройщика, может сам уполномочить другое лицо на реализацию инвестиционного проекта. Таким образом, мы имеем дело с двойной передачей полномочий. При этом инвестор перед заказчиком выступает в двух лицах – как «сторонний инвестор» и как заказчик на реализацию инвестиционного проекта. То есть, инвестор одновременно и платит «чужому» лицу, и обеспечивает реализацию «чужого» проекта.

Таким образом, даваемое ФЗ-39 определение «заказчика» не может быть универсальным по той причине, что оно может быть распространено полностью только на одну группу случаев, а применительно к другой группе «работает» лишь при выполнении определенных условий, связанных с двойной передачей полномочий – от застройщика инвестору и от инвестора третьему лицу, которое и будет являться заказчиком.

Мы можем заключить, что первый вариант ответа на поставленный вопрос возможен, то есть, ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине нет противоречий норм указанных федеральных законов.

Возможен ли второй вариант ответа, согласно которому ФЗ-39 регулирует иные случаи, которые не регулируются ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм этих федеральных законов?

Такой вариант ответа возможен в случае, когда мы допустим иную, чем в первом варианте, трактовку содержания действий по «реализации инвестиционного проекта», а именно, когда имеется сочетание следующих условий:

— имеется инвестор, то есть лицо, желающее вложить свои средства в некоторый инвестиционный проект, существующий в виде намерения;

— еще нет земельного участка, на котором предполагается возвести новостройку;

— инвестор дает соответствующие полномочия своему доверенному лицу – заказчику. Эти полномочия включают, в частности, действия по обеспечению приобретения прав на земельный участок, на котором будет реализовываться инвестиционный проект.

При этом инвестор сам решает вопрос о том, кто будет субъектом прав на приобретенный земельный участок. Такими субъектами могут быть:

— инвестор, от имени которого действует заказчик и для которого заказчик приобретает права на земельный участок. После этого инвестор будет выступать уже и в качестве застройщика и будет связан договорными отношениями с заказчиком;

— заказчик, если инвестор посчитает такой вариант возможным, необходимым, целесообразным. После приобретения указанных прав заказчик будет выступать уже и в качестве застройщика и будет связан договорными отношениями с инвестором;

— другое лицо (кроме инвестора, заказчика), если инвестор посчитает такой вариант возможным, необходимым, целесообразным. После приобретения указанных прав такое лицо будет выступать в качестве застройщика и будет связано договорными отношениями с заказчиком. Отношения такого лица с инвестором могут определяться опосредованно (через договор такого лица с заказчиком), либо непосредственно (через договор такого лица с инвестором).

Таким образом, можно заключить, что при указанной трактовке действий по «реализации инвестиционного проекта»: 1) нормы ФЗ-39 могут быть распространены также и на регулирование тех действий, которые предшествуют приобретению, а также направлены на приобретение прав на земельный участок для реализации инвестиционного проекта и которые не регламентируются нормами ФЗ-190; 2) отсутствует противоречие норм указанных федеральных законов.

Возможен ли третий вариант ответа, согласно которому ФЗ-190 и ФЗ-39 по-разному трактуют одну и ту же сферу деятельности, и по этой причине имеет место противоречие норм двух федеральных законов, которое должно быть устранено?

Представленный выше анализ показал, что такой вариант ответа был бы неверным, поскольку: 1) нет полного совпадения предметов регулирования двух законов, а есть определенное наложение этих предметов, каждый из которых не перекрывает полностью предмет другого закона; 2) нет прямых противоречий норм этих законов.

Однако следует признать целесообразным внесение уточнений в ФЗ-39 в части более четкого и дифференцированного определения понятия ««реализация инвестиционных проектов» применительно к различным случаям и особенностям правовых отношений застройщиков, инвесторов, заказчиков.

Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-169 — «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»

Определение понятия «заказчик» содержится в части 1 статьи 3 указанного закона: «Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее — лицензия)».

По поводу этого определения следует отметить два обстоятельства.

Во-первых, должен быть отмечен сам факт наличия этого определения в двух федеральных законах – ФЗ-190 и ФЗ-169. ФЗ-190 является более общим законом по отношению к ФЗ-169 в том смысле, что архитектурная деятельность является компонентом градостроительной деятельности. Наличие рассматриваемого определения в частном законе возможно только при соблюдении следующих двух обязательных условий: 1) отсутствие противоречия в определении частного закона с определением или смыслом, содержащимся в общем законе; 2) наличие спецификации – уточняющих характеристик в определении частного закона, применяемого не универсально ко всем без исключения случаям, а только к определенной группе случаев.

Во-вторых, должно быть оценено определение ФЗ-169 с позиций выполнения указанных обязательных условий. Выше было показано (при рассмотрении содержания понятия «застройщик»), что первое обязательное условие не выполняется. Обнаруживается явное противоречие, состоящее в том, что в отличие от определения ФЗ-190 не отмечен фундаментальный критерий застройщика (и, соответственно, заказчика, получающего соответствующие полномочия от застройщика) – наличие прав на земельный участок. Согласно определению ФЗ-169 достаточно, не имея прав на земельный участок, обладать «намерением». Поэтому в соответствии со статьей 7 ФЗ-191 нормы закона ФЗ-169 в части определения «заказчика (застройщика)» не подлежат применению с момента вступления в силу ФЗ-190.

Кроме этого, рассматриваемая норма ФЗ-169 в части лицензирования архитектурной деятельности вошла в противоречие с ФЗ-128 – «О лицензировании отдельных видов деятельности» и не подлежит применению со дня вступления в силу указанного закона.

Вопрос о понятии «подрядчик»

В отношении этого понятия не возникает ни содержательных, ни формальных разночтений в законах, регламентирующих различные аспекты градостроительной деятельности. Например, в части 4 статьи 4 ФЗ-39 дается следующее определение, которое можно считать универсальным: «Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом».

Например, уточнить информацию о застройщике , объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова. Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках , жилищно- строительных кооперативах и объектах строительства , а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. … «Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов . Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей.

Понятие «застройщик» в сфере строительства объектов недвижимости по законодательству России (Биньковская А.А.)

Понятие застройщик широко используется в различных нормативных актах, регулирующих отношения в сфере строительства . По мнению О.Ю. Скворцова, термин «застройщик» характерен для специального законодательства, регулирующего отношения, связанные со строительством объектов недвижимости .
———————————
Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве // Пролог. 2013. N 2. С. 20.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 318.

Так, в соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ , застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
———————————
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. 3 января. N 1 (часть I) (далее — ГрК РФ).

Из данного определения следует, что в качестве застройщика могут выступать как зарегистрированные в установленном законом порядке профессиональные субъекты имущественного оборота, так и не обладающие предпринимательской правосубъектностью физические лица, Кодекс не содержит перечень прав, по которым застройщику может принадлежать земельный участок . Следовательно, понятие «застройщик», предусмотренное в ГрК РФ, является общим и характеризует специального субъекта, осуществляющего строительство объекта недвижимости, в связи с чем его нормы и требования распространяются на всех субъектов, действующих в сфере строительства.
———————————
Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве // Пролог. 2013. N 2 (20). С. 21.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» , заказчиком (застройщиком) признается гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Исходя из данного определения характерные признаки застройщика заключаются в намерении осуществить строительство и в обязательном наличии архитектурного проекта, застройщиком может быть как профессиональный субъект имущественного оборота, так и гражданин.
———————————
Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 20.11.1995. N 47. Ст. 4473.

В отличие от этого, Закон о долевом участии в строительстве предусматривает более жесткие требования к статусу застройщика. Так, в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона, застройщиком выступает юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в рамках данного Закона для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, исходя из норм Закона о долевом участии, застройщик выступает в качестве единственного лица, обладающего правом на привлечение денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина возникает право собственности на объект недвижимости.
———————————
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть I). Ст. 40 (далее — Закон о долевом участии).
Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // СЗ РФ. 28.07.2008. N 30 (часть II). Ст. 3617.

Для определения понятия «застройщик», предусмотренного в Законе о долевом участии, характерно наличие ряда квалифицирующих признаков, что сужает круг лиц, которые могут выступать в его качестве. Следует согласиться с мнением о том, что именно застройщик является ключевой фигурой в процессе инвестирования строительства объекта недвижимости, так как он выполняет организационную функцию в комплексе отношений, связанных с возведением строительного объекта .
———————————
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 319.

Таким образом, определения понятия «застройщик», предусмотренные Градостроительным кодексом РФ, Законом об архитектурной деятельности и Законом о долевом участии, различаются. Следует согласиться с мнением А.А. Пахарукова и В.Н. Белоусова о том, что понятие «застройщик» рассматривается в Законе о долевом участии в узком смысле, а в ГрК РФ и Законе об архитектурной деятельности — в широком .
———————————
Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве // Пролог. 2013. N 2. С. 21.

Следует отметить, что фигура застройщика является ключевой в механизме капитального строительства, так как он инициирует и организует весь его процесс. Е.К. Трутнев высказывает мнение о том, что в рамках Закона о долевом участии застройщик выступает ключевой фигурой в двух отношениях: как единственное лицо, имеющее права на осуществление каких бы то ни было строительных действий в отношении земельного участка, и как лицо, мотивация и действия которого ограничены требованиями публичной власти и его собственными планами .
———————————
Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Градостроительный кодекс Российской Федерации: ответы на проблемные вопросы градостроительной деятельности. М.: Институт экономики города, 2007. С. 39 — 40.

В процессе своей деятельности застройщик может осуществлять организацию процесса строительства как с привлечением специализированного заказчика, так и без такового. В первом случае застройщик лишь привлекает денежные средства дольщиков, а во втором он не только аккумулирует их денежные средства, но и осуществляет организацию процесса строительства, то есть совмещает в себе функции заказчика и застройщика. Помимо того, застройщик может одновременно выполнять строительные работы, то есть осуществлять самостоятельно функции подрядчика без привлечения строительной организации в случае, если он соответствует требованиям, необходимым в рамках действующего законодательства для осуществления таких работ. Следует согласиться с Р.Р. Ганеевым, который выделяет два основных типа застройщиков: первый тип, связанный с самостоятельным обеспечением строительства, на свой риск и при соблюдении необходимых требований законодательства о градостроительной деятельности, и второй, связанный с обеспечением строительства путем привлечения стороннего подрядчика на основании договора строительного подряда .
———————————
Ганеев Р.Р. Строительство как разновидность предпринимательской деятельности // Юрист. 2014. N 18. С. 27.

Нормы ГрК РФ, в отличие от норм Закона о долевом участии, не содержат ограничений, каких-либо специальных требований относительно организационно-правовой формы, в рамках которой застройщик может осуществлять свою деятельность. Действующая редакция Закона предоставляет застройщикам возможность действовать только в форме юридического лица, независимо от его организационно-правовой формы, исключая из их числа индивидуальных предпринимателей. Следует отметить, что в первоначальных редакциях Закона о долевом участии в качестве застройщика наряду с юридическими лицами могли действовать индивидуальные предприниматели, однако последующие редакции Закона исключили данную возможность, сохранив такое право только в отношении юридических лиц. Исключение индивидуального предпринимателя из числа потенциальных застройщиков О.Г. Ершов рассматривает в качестве способа защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, — в случае банкротства застройщика , а по мнению Е.Г. Козловой, оно было внесено для защиты интересов граждан-дольщиков, обеспечив тем самым больший уровень профессионализма и финансовой устойчивости застройщика .
———————————
Ершов О.Г. Проблемы защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство жилья // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2006. N 2 (7). С. 161 — 170.
Козлова Е.Г. Содержание договора долевого участия в строительстве: субъекты, их права и обязанности // Правовые вопросы строительства. 2010. N 2. С. 25.

Следует отметить, что п. 2 ст. 1 Закона о долевом участии предусмотрено право на привлечение денежных средств участников долевого строительства эмитентом жилищных сертификатов, в качестве которых могут выступать только юридические лица, зарегистрированные на территории РФ, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения денежных средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права. Следовательно, законодательно для индивидуального предпринимателя исключена также возможность выступать в качестве эмитента жилищных сертификатов.
ГрК РФ не содержит требований в отношении организационно-правовой формы, в которой может действовать застройщик, предоставляя ему свободу выбора. Вопрос об организационно-правовой форме, в рамках которой застройщик может осуществлять свою деятельность в рамках Закона о долевом участии, является дискуссионным в литературе. В частности, существует мнение о том, что застройщиком может быть юридическое лицо не любой организационно-правовой формы. М.В. Петрухин высказал мнение о том, что застройщиками не могут быть государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления, которым, в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование, а также юридические лица, обладающие специальной правоспособностью: банки, страховые организации, унитарные предприятия, некоммерческие организации . Действующая редакция Закона предусматривает для застройщика возможность иметь земельный участок на праве безвозмездного пользования в случаях, предусмотренных пп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ .
———————————
Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2010. N 3. С. 138.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147 (далее — ЗК РФ).

По Закону о долевом участии застройщиком может быть лицо, имеющее земельный участок на предусмотренном законом праве. Следует согласиться с мнением А. Маковской о том, что юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет иметь земельные участки на одном из прав, предусмотренных Законом о долевом участии, не могут заключать договоры долевого участия и выступать застройщиками . О.Г. Ершов полагает, что требования закона существенно ограничивают перечень лиц, которые могут выступать в качестве застройщика, учитывая тот факт, что на момент привлечения денежных средств дольщиков застройщик обязан иметь земельный участок на предусмотренном законом праве, когда земельное законодательство предусматривает перечень юридических лиц, которым земельные участки на праве собственности или аренды не принадлежат, как, например, в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ .
———————————
Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. Комментарии нового законодательства. С. 31 — 32.
Ершов О.Г. Застройщик в долевом строительстве: какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика. 2008. N 1. С. 22.

При выборе организационно-правовой формы, в рамках которой застройщик будет осуществлять свою деятельность, важное значение имеют форма и размер ответственности, предусмотренные для юридического лица данного вида.
О.С. Вагина на основе анализа судебной практики делает вывод о том, что чаще всего застройщики действуют в форме акционерных обществ, либо обществ с ограниченной ответственностью, так как предусмотренный законом размер их уставного капитала является сравнительно небольшим, что выгодно для застройщика, так как сводит к минимуму размер убытков со стороны учредителей . Представляется, что наиболее удобной правовой формой для осуществления предпринимательской деятельности застройщиком является общество с ограниченной ответственностью, что связано с минимальным риском убытков и минимальным размером уставного капитала, предусмотренных законом для данной организационно-правовой формы. В.Н. Белоусов полагает, что застройщики должны осуществлять свою деятельность исключительно в форме хозяйственного товарищества или производственного кооператива, с целью обеспечения максимальной защиты участников долевого строительства .
———————————
Вагина О.С. Некоторые особенности субъектного состава правоотношений в сфере участия в долевом строительстве // Вестник Пермского университета. Серия «Юридические науки». 2011. N 1.
Белоусов В.Н., Пахаруков А.А. Застройщик как правовая категория в современном российском праве // Пролог. 2013. N 2. С. 24.

Отметим, что коммерческие и некоммерческие юридические лица делятся в зависимости от характера их деятельности и целей создания. Некоммерческие организации не преследуют в качестве основной цели деятельности извлечение прибыли, их предпринимательская деятельность должна быть направлена на достижение поставленных некоммерческих целей их деятельности и соответствование им. Следовательно, цель создания юридического лица — застройщика отражает характер его деятельности. Так, ряд авторов высказывает мнение о том, что застройщиком может быть только коммерческая организация, вопрос о том, может ли выступать в качестве застройщика некоммерческая организация, является дискуссионным в литературе. По мнению О.Г. Ершова, деятельность застройщика носит предпринимательский характер, так как она осуществляется за обусловленную плату, его цель — получение прибыли, в связи с чем автор полагает, что застройщиком может быть только юридическое лицо, которое является коммерческой организацией . Мнение о том, что в качестве застройщика может выступать только коммерческая организация, разделяется и другими авторами .
———————————
Ершов О.Г. Застройщик в долевом строительстве: какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика. 2008. N 1. С. 23.
Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве. С. 22

О.Ю. Скворцов полагает, что застройщиками могут выступать как коммерческие, так и некоммерческие организации, при этом когда застройщик преследует цель извлечения прибыли, его функции может выполнять коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, когда такая цель отсутствует — им может быть некоммерческая организация . При этом п. 16 ст. 1 ГрК РФ не исключена возможность действовать в роли застройщика для некоммерческой организации. Нормы Закона о долевом участии в п. 1 ст. 2 не содержат ограничения относительно некоммерческих организаций и указывают, что застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы.
———————————
Скворцов О.Ю. Там же. С. 319.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческими организациями являются юридические лица, не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между своими участниками. Кроме того, п. 4 ст. 50 ГК РФ предусмотрено, что некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям. Пункт 2 ст. 24 Закона «О некоммерческих организациях» под предпринимательской и иной приносящей доход деятельностью понимает приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания некоммерческой организации, а также приобретение и реализацию ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и в товариществах на вере в качестве вкладчика. При этом следует согласиться с мнением о том, что основным отличием предпринимательской деятельности от приносящей доход деятельности выступает в первую очередь такая цель, как систематическое получение прибыли . С.Д. Могилевский указывает на то, что некоммерческие организации не обязаны выступать в качестве участников предпринимательской деятельности, такого рода участие является для них правом, а не обязанностью, тогда как для коммерческих организаций с учетом целей их создания данная деятельность является обязательной .
———————————
Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» // СЗ РФ. 15.01.1996. N 3. Ст. 145.
Лескова Ю.Г. Предпринимательская и приносящая доход деятельность некоммерческих организаций // Цивилист. 2009. N 2; http://www.center-bereg.ru/b8785.html; СПС «КонсультантПлюс»; Кряжевских К.П. Правовая природа самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным финансируемым собственником учреждением на доходы от «предпринимательской» деятельности // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. Вып. 6 / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М.: Норма, 2003. С. 176; Звездина Т.М. К вопросу о соотношении понятий предпринимательской и приносящей доход деятельности некоммерческих организаций // http://www.justicemaker.ru/view-article.php?id=16&art=4912.
Могилевский С. Автономная некоммерческая организация: правовые вопросы // Хозяйство и право. Приложение. 2006. N 10. С. 13.

Следует отметить, что на практике распространенным является использование застройщиком такой организационно-правовой формы некоммерческой организации, как фонд. Примером может служить некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» , который был создан региональной администрацией в 1994 г. с целью содействия в улучшении жилищных условий путем разработки и реализации областных жилищных программ. На сегодняшний день Фонд выступает в качестве инвестора, застройщика и заимодавца. Также функции заказчика-застройщика путем финансирования за счет привлеченных средств инвесторов осуществляет Красноярский краевой фонд жилищного строительства . В Ханты-Мансийском автономном округе с 1999 г. функции заказчика, генерального менеджера по реализации окружных жилищных программ, застройщика, а также организации, занимающейся завершением строительства долгостроев, выступает Фонд «Жилище» . Кроме того, функции застройщика выполняют также Крымский республиканский фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования , некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан» и многие другие.
———————————
http://www.frgs-ko.ru
http://www.krasgilfond.ru
http://fg-hmao.ru/contact
http://fondrst.ru/content/BHJD/%D0%93%D0%BB%D0%B0%D0%B2%D0%BD%D0%B0%D1%8F
http://mail.gilfondrt.ru/private/news.php

Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 1 Закона о долевом участии привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, что выступает отдельной формой, допускающей привлечение денежных средств дольщиков в соответствии с нормами закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ , под жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства, создаваемое в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. В п. 1 ст. 2 Закона «О жилищных накопительных кооперативах» предусмотрено, что жилищный накопительный кооператив представляет собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Жилищный накопительный кооператив может вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе находящиеся и во многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства. Жилищно-строительные кооперативы и жилищно-накопительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, то есть некоммерческими организациями. Таким образом, в рассматриваемом случае в качестве застройщика, действующего в рамках Закона о долевом участии, могут также выступать некоммерческие организации.
———————————
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть I). Ст. 14 (далее — ЖК РФ).
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть I). Ст. 41.

Учитывая тот факт, что застройщик выполняет ряд организационных функций с целью обеспечения строительства объекта недвижимости, а также то, что его статус определяется рядом разрешительных документов, А.В. Дикун предлагает называть застройщика, привлекающего денежные средства на основании договора долевого участия «организатором участия, в долевом строительстве» .
———————————
Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы правового регулирования: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2011. С. 10.

В литературе также высказывается мнение о необходимости разделения застройщиков на коммерческих и некоммерческих . Однако согласимся с мнением Е.Г. Козловой о том, что введение нового термина не обоснованно, так как повлечет за собой путаницу в терминах, обозначающих одно и то же, а характерными признаками застройщика являются те, которые к нему предъявляются государством .
———————————
См.: Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве. С. 26, 27; Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. . канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006. С. 47.
Козлова Е.Г. Содержание договора долевого участия в строительстве: субъекты, их права и обязанности // Правовые вопросы строительства. 2010. N 2. С. 26.

Таким образом, застройщик является необходимым субъектом в отношениях долевого строительства. Понятие застройщик, предусмотренное в ГрК РФ, является общим и распространяется на всех субъектов строительной деятельности. В рамках Закона о долевом участии застройщиком признается юридическое лицо, привлекающее денежные средства участников долевого строительства и соответствующее ряду специальных требований. Во-первых, застройщик должен иметь земельный участок, на котором планируется осуществлять строительство на определенном в законе имущественном праве: праве собственности, аренды, субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного срочного пользования. Во-вторых, на данном земельном участке застройщик планирует осуществлять строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. В-третьих, застройщик должен получить разрешение на строительство таких объектов. Кроме того, представляется, что застройщиком может являться юридическое лицо, организационно-правовая форма которого соответствует статусу застройщика и отвечает предусмотренным в законе признакам, в том числе и некоммерческая организация.

Список литературы

1. Белоусов В.Н., Пахаруков А.А. Застройщик как правовая категория в современном российском праве // Пролог. 2013. N 2. С. 24.
2. Вагина О.С. Некоторые особенности субъектного состава правоотношений в сфере участия в долевом строительстве // Вестник Пермского университета. Серия «Юридические науки». 2011. N 1.
3. Ганеев Р.Р. Строительство как разновидность предпринимательской деятельности // Юрист. 2014. N 18. С. 27.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть I).
5. Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы правового регулирования: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2011. С. 10.
6. Ершов О.Г. Застройщик в долевом строительстве: какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика. 2008. N 1. С. 23.
7. Ершов О.Г. Застройщик в долевом строительстве: какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика. 2008. N 1. С. 22.
8. Ершов О.Г. Проблемы защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство жилья // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2006. N 2 (7). С. 161 — 170.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть I). Ст. 14.
10. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.
11. Козлова Е.Г. Содержание договора долевого участия в строительстве: субъекты, их права и обязанности // Правовые вопросы строительства. 2010. N 2. С. 25, 26.
12. Кряжевских К.П. Правовая природа самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным финансируемым собственником учреждением на доходы от предпринимательской деятельности // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М.: Норма, 2003. Вып. 6. С. 176.
13. Звездина Т.М. К вопросу о соотношении понятий предпринимательской и приносящей доход деятельности некоммерческих организаций // http://www.justicemaker.ru/view-article.php?id=16&art=4912.
14. Лескова Ю.Г. Предпринимательская и приносящая доход деятельность некоммерческих организаций // Цивилист. 2009. N 2; http://www.center-bereg.ru/b8785.html; СПС «КонсультантПлюс».
15. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. Комментарии нового законодательства. С. 31 — 32.
16. Могилевский С. Автономная некоммерческая организация: правовые вопросы // Хозяйство и право. Приложение. 2006. N 10. С. 13.
17. Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве // Пролог. 2013. N 2. С. 20 — 22, 26, 27.
18. Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2010. N 3. С. 138.
19. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2014. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. С. 245.
20. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 318, 319.
21. Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. . канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006. С. 47.
22. Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Градостроительный кодекс Российской Федерации: ответы на проблемные вопросы градостроительной деятельности. М.: Институт экономики города, 2007. С. 39 — 40.
23. Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» // СЗ РФ. 15.01.1996. N 3. Ст. 145.
24. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 20.11.1995. N 47.
25. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // СЗ РФ. 28.07.2008. N 30 (часть II).
26. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть I).
27. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть I).
28. Электронный ресурс: http://fg-hmao.ru/contact.
29. Электронный ресурс: http://fondrst.ru/content/BHJD/%D0%93%D0%BB%D0%B0%D0%B2%D0%BD%D0%B0%D1%8F.
30. Электронный ресурс: http://mail.gilfondrt.ru/private/news.php.
31. Электронный ресурс: http://www.frgs-ko.ru.
32. Электронный ресурс: http://www.krasgilfond.ru.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

В отношении отдельных видов объектов капитального строительства и земельных участков форма заявления о выдаче разрешения утверждается в особом порядке[2]. Особый порядок выдачи разрешения специально уполномоченными органами (организацией) предусмотрен для некоторых объектов , в частности: объектов космической инфраструктуры … Теперь в целях строительства , а также реконструкции объекта ИЖС или садового дома частные застройщики обязаны направить в уполномоченный орган специальное уведомление о планируемом строительстве , согласно утверждённой форме[44], в порядке, определённом новой ст. 51.1 ГрК РФ.