Затраты на строительство подтверждение

1. Новеллы в системе расчёта стоимости техприсоединения, утверждённые Правительством РФ

Правовой основой процедуры подключения энергопринимающих устройств (ЭПУ) потребителей к электросетям были и остаются «Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утверждённые Правительством РФ (№ 861 от 27.12.2004). Далее – Правила.

За 18 лет, прошедших с момента выхода Правил в свет, в них эпизодически вносились многочисленные изменения, поправки, уточнения. В числе одних из последних, были, в частности, такие, которые владельцы частных домов и земельных участков восприняли с огромным воодушевлением:

1. были сняты барьеры на прямое подключение к сетям ресурсных организаций ЭПУ мощностью до 15 кВт
2. утверждена более чем приятная для частных потребителей стоимость технологического присоединения – 550 руб., в которую входили:
3. установка уличного электрощита и электрического счётчика на границе участка
4. подключение к электросети мощностью до 15 кВт, которой хватало для энергообеспечения и отопления электричеством частного дома площадью до 150 м 2

В конце июня 2022 года для будущих потребителей электроэнергии, чьи ЭПУ остались не подключёнными к электроэнергии, или такая задача пока вообще не планировалась:

Урок 1. Как читать смету или вид локальной сметы // How to read a Local estimate

• садоводов с их домами в СНТ
• частных застройщиков
• правообладателей незастроенных участков
• индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, запрашивающих мощность до 150 кВт:

• с учётом ранее присоединенных в данной точке присоединения ЭПУ

образно говоря, «мир перевернулся вверх дном». Упомянутый выше тариф 550 руб. и вместе с ним порядок технологического присоединения (ТП), исключавший необходимость оплаты строительства электросетей, «канули в Лету».

1 июля 2022 года вступили в силу новые положения, утверждённые Постановлением Правительства РФ №1178 от 30.06.2022. На их основании внесены кардинальные изменения в Правила технологического присоединения, соответствующие федеральные законы и нормативно-правовые акты.

В соответствии с положениями Постановления:

1. отменена ранее действовавшая льготная ставка на осуществление технологического присоединения ЭПУ физических и юридических лиц (с присоединяемой мощностью до 15 кВт) в размере 550 руб.
2. узаконено резкое увеличение размера платы за технологическое присоединение
3. определены 2 варианта проведения оплаты за технологическое присоединение
4. установлена возможность выбора приемлемого варианта оплаты работ за ТП
5. задан ориентир только на новых потребителей электроэнергии, которые подали и будут подавать заявки на приоединение после 1 июля 2022 года
6. из поля действия положений исключено присоединение ЭПУ будущих потребителей, подавших заявки на ТП до срока выхода Постановления Правительства РФ №1178:
7. по заявкам, поданным до 01.07.2022, при расчёте стоимости ТП применяется тариф 550 руб. (пункт 3 Постановления)
8. малому и средний бизнесу предоставлены льготные условия:
9. при подключении мощности до 150 киловатт по 3 категории надёжности
10. для получения скидки объекты должны находиться от электросетевой инфраструктуры в пределах:
11. 200 м в городской черте
12. 300 м в сельской местности
13. планируется проработка вопроса о порядка расчёта платы за ТП для крупного бизнеса (более 150 кВт) – в 2023 году

Система расчёта стоимости ТП, предложенная и утверждённая Правительством РФ:

2. Изменение стоимости технологического присоединения

Стоимость ТП, указываемая сетевой организацией в технических условиях и в договоре о присоединении, определяется в размере, соответствующем минимальному значению одного из показателей, связанных с затратами сетевых организаций на технологическое присоединение:

1. или со стоимостью мероприятий по ТП, рассчитываемая с применением стандартизированных тарифных ставок
2. или стоимостьь мероприятий по ТП, рассчитываемая по тарифам, установленным Постановлением Правительства РФ №1178 от 30.06.2022 за единицу максимальной присоединяемой мощности (киловатт):
3. максимальный тариф – не более 10 000 руб./кВт
4. превышение указанного значения ставки допускается по согласованию с Федеральной службой по тарифам (ФСТ России), являющейся федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов
5. рекомендуемый минимальный тариф:
6. повышается ежегодно на 1 000 руб.
7. устанавливается в размере

1. не менее 3 000 руб./кВт – с 1 июля 2022 года
2. не менее 4 000 руб./кВт – с 1 июля 2023 года
3. не менее 5 000 руб./кВт – с 1 июля 2023 года

Стоимость ТП по установленной ставке за единицу мощности (киловатта) при подключении 15 кВт

Минимальные и максимальные ставки за каждый киловатт запрашиваемой максимальности мощности 15 кВт определены для домов, которые расположены:

• не далее 300 м от существующих ЛЭП – в городе и посёлках городского типа
• не далее 500 м – в сельской местности

При соблюдении указаных дистанций между домами и существующими объектами электросетевого хозяйства сетевой компании в состав платы за технологическое присоединение ЭПУ не будут включаться расходы, связанные со строительством новых объектов электросетевого хозяйства, к которым присоединят ЭПУ.

Если же дома удалены от сетей дальше, чем указанные расстояния, придётся дополнительно оплатить по стандартизированным тарифным ставкам затраты сетевой организации на строительство электросетевых объектов.

Дополнительные ограничения в применении тарифов изложены в условиях подключения 15 кВт. Технологическое присоединение допускается:

1. только к линиям ЛЭП 0.4 кВ и ниже, а не мощностью 20 кВ, как было разрешено прежде
2. по 3 категории надёжности электроснабжения:
3. то есть от одного источника энергоснабжения

Третья категория менее надёжная в сравнении с 1 и 2 категориями – из-за наличия только одного источника питания. Считается приоритетнее среди других категорий – в силу следующих факторов:

• срок реации сетевой компании на аварию – 3 часа с момента аварии до момента подачи резервного питания
• выход из строя трансформатора – явление настолько редкое, что этой вероятностью можно пренебречь
• стоимость ТП по 3 категории обходится дешевле более чем на 50%, чем присоединение по 2 категории:

• суммарно, с расходами на согласования и прочее

• с учётом сроков проектирования распределительной сети, согласования и т.д.

Подключение к электросетям ЭПУ юрлиц и ИП

Стоимость работ по подключению к электросетям ЭПУ физических лиц рассчитывается как по стандартизированным ставкам, так и по ставке за 1 кВт присоединяемой мощности.

В случае подачи заявки юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, присоединяющих свои ЭПУ к объектам электросетевого хозяйства сетевой организации

• по 3 категории надёжности ЭПУ, максимальная мощность которых составляет до 150 кВт включительно
• на уровне напряжения 0.4 кВ и ниже
• при условии, что расстояние от ЭПУ до ближайшего объекта электрической сети необходимого для заявителя класса напряжения составляетне более

• далее 200 м – в городах и поселках городского типа
• не более 300 м – в сельской местности

в состав платы за технологическое присоединение ЭПУ:

1. не включаются расходы, связанные со строительством объектов электросетевого хозяйства:
2. в случае присоединения ЭПУ к существующим объектам электросетевого хозяйства
3. включается инвестиционная составляющая:
4. используется для покрытия расходов на строительство объектов электросетевого хозяйства (и/или объектов электроэнергетики), к которым далее будет производиться присоединение ЭПУ
5. оплачиваются расходы, связанные со строительством
6. величина инвестиционной платы – соответствующий процент от размера утверждённых стандартизированных тарифных ставок:

1. в 2022 году – 50%
2. с января 2023 года – 100%

Отмена беспроцентной рассрочки

1. рассрочка платежа представляется только заявителям указанным в пункте 12.1 Правил:
2. физическим и юридическим лицам, ИП, подавших заявки на присоединение ЭПУ, мощность которых составляет свыше 15 кВт и до 150 кВт включительно
3. запрос на предоставление рассрочки платежа должен содержаться в заявке на ТП
4. за предоставление рассрочки платежа за ТП (10% при заключении договора, 90% – после составления документов о присоединении в течение 3 лет) заявитель должен выплачивать проценты (пункт 12.2 Правил):
5. начисляются на остаток задолженности заявителя
6. подлежат оплате одновременно с очередным платежом, которым задолженность погашается частично или полностью
7. размер процентов (в процентах годовых) за каждый день рассрочки определяется в размере действовавшей на указанный день ключевой ставки Центробанка РФ, увеличенной на 4 процентных пункта

Рассрочка платежа индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам не предоставляется при следующих условиях:

• запрашивается ТП мощности до 150 кВт
• по 3 категории надёжности
• на уровне напряжения 0.4 кВ и ниже
• при расстоянии до сетей:

• не более 200 м в городе
• не более 300 м в сельской местности

Итак, все будущие потребители электроэнергии:

• граждане, ЭПУ которых расположены далее тех расстояний от сетей, что фигурируют в Постановлении №1178
• юридические лица
• индивидуальные предприниматели

должны учесть, что при технологическом присоединении своих ЭПУ им придётся оплачивать:

• установку приборов учёта потреблённой электроэнергии (счётчики)
• бюрократическое оформление процедуры технологического присоединения
• «мероприятия последней мили» – включающие:

• работу специалистов сетевой организации по прокладке сетей, установку оборудования
• расходы на материалы, используемые при подключении ЭПУ к сетям сетевой организации

Цена вопроса по инвестиционной составляющей при технологическом присоединении ЭПУ мощностью 150 кВт:

• до конца 2022 года – половина стоимости мероприятий
• с 2023 года – все 100%

За просрочку исполнения обязательств по осуществлению мероприятий по технологическому присоединению, предусмотренного договором, начисляется неустойка – в размере 0.25% от общего размера платы за каждый день просрочки (подпункт «в» пункта 16 Правил).

Тариф при ТП к электросетям ЭПУ для льготной категории заявителей

Правила подключения к электросетям, действующие с 1 июля 2022 года, предусматривают льготу для граждан, нуждающихся в социальной поддержке, – пониженную тарифную ставку..

В 2022 году она установлена на уровне 1000 руб./кВт., при которой подключение 15 кВт электрической мощности обойдётся в 15 тыс.руб. только для льготной категории заявителей:

1. инвалиды и участники Великой Отечественной войны
2. ветераны боевых действий
3. жители блокадного Ленинграда и осаждённого Севастополя
4. члены семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий
5. инвалиды I и II групп
6. граждане, имеющие детей-инвалидов
7. ликвидаторы последствий аварии на Чернобыльской АЭС
8. граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне и аварии в на производственном объединении «Маяк», произошедшей в 1957 году
9. многодетные семьи
10. малоимущие семьи, чей среднедушевой доход ниже прожиточного минимума региона

Льготой можно воспользоваться только один раз в 3 года. Для её получения необходимо подтверждение статуса льготника.

Льготный тариф 1000 руб./кВт применяется при соблюдении условий, отмеченных выше:

• минимальное расстояние до ближайшей ЛЭП мощностью 0.4 кВ и ниже:

• не более 300 м – в городах и посёлках городского типа
• не более 500 м – в сельской местности

Льготный тариф подлежит ежегодной индексации.

Стандартизированные тарифные ставки

• представляют собой расходы, которые сетевая компания несёт при выполнении работ по подключению нового абонента к электросетям применительно к одной точке присоединения – примеру, такие ставки связаны с расходами:

• на установку счётчика
• на прокладку ЛЭП определённого типа до участка
• на монтаж трансформаторной подстанции определённого типа
• т.п.

• по категории присоединения
• по уровню напряжения в точке присоединения
• по мощности трансформаторных подстанций
• по способу прокладки сети

Размер расходов утверждается региональными тарифным органом. В качестве базы применяется средняя стоимость соответствующих видов работ, выполненных электросетевой компанией за последние 3 года

Для физических лиц, подключающих мощность до 15 кВт, при расчёте цены подключения по стандартизированным тарифным ставкам учитываются расходы электросетевой компании:

• на подготовку технических условий подключения
• на оформление акта о выполнении технологического присоединения
• на установку счётчика электроэнергии

Величина расходов на каждый вид работ отличается в каждом регионе. К тому же, сказывается различие расходов на установку счётчика – они зависят:

• от типа прибора учёта
• от вида подключения:

• однофазное
• трёхфазное

При определении размера платы за подключение региональные власти ориентируются на параметры, приведённые выше, а также на затраты сетевых компаний.

С региональными документами, в соотвествии с которыми утверждаются стандартизированные ставки на подключение к электросетям, можно ознакомиться на различных ресурсах:

• на сайте местного (регионального) тарифного органа
• на портале официального опубликоввания документов
• на сайтах электросетевых компаний региона

Стандартизированные тарифы на подключение к электросетям в ряде крупнейшим по численности населения субъектах РФ

Размер стандартизированных ставок индексируется 1 января каждого года.

Срок действия стандартизированных ставок, установленных на 2022 год, – по 31 декабря 2022 года включительно.

В 2022 году стандартизированный тариф на ТП в большинстве регионов составляет 3000 рублей. Тем не менее, есть примеры, где он заметно выше:

1. Санкт-Петербург – 4 437 руб./кВт
2. Ленинградская область – 8 700 руб./кВт
3. Москва – 3 000 руб./кВт
4. Московская область – 8 345.85 руб./кВт
5. ставки на расходы по выдаче ТУ и актов их выполнения – в приложении №2
6. ставки на установку приборов учёта – в приложении №3
7. формула, по которой рассчитывается стоимость подключения физическими лицами мощности до 15 кВт, – в пункте 5 приложения №5
8. Челябинская область – 5 423.11 руб./кВт
9. Ростовская область – 5 303.76 руб./кВт
10. Ставропольский край – 3 766 руб./кВт
11. Краснодарский край – 3 000 руб./кВт
12. Красноярский край – 3 000 руб./кВт
13. Нижегородская область – 3 000 руб./кВт
14. Новосибирская область – 3 000 руб./кВт
15. Оренбургская область – 3 000 руб./кВт
16. Пермский край – 3 000 руб./кВт
17. Республика Башкортостан – 3 000 руб./кВт
18. Республика Татарстан – 3 000 руб./кВт
19. Самарская область – 3 000 руб./кВт
20. Саратовская область – 3 000 руб./кВт
21. Тюменская область – 3 000 руб./кВт

Сравнивая совокупную стоимость подключения к электросетям мощности до 15 кВт (плата по стандартизированному тарифу), составляющую 130.5 тыс. руб. в Ленинградской области, со стоимостью, которую нужно уплатить в этом регионе по тарифу 3000 руб./кВт, – 45 тыс.руб., несложно сделать вывод о выгодном варианте оплаты технологического присоединения.

Максимальная стоимость договора подключения в Московской области на 15 кВт с применением стандартизированного тарифа не может превысить 125 187.75 руб., включая при этом затраты::

• на строительство объектов электросетевого хозяйства силами сетевой организации
• на установку счётчика

Если необходимости в строительстве нет, то стоимость присоединения для граждан с установкой только счётчика составит 44 175.12 руб. Это также меньше, чем стоимость в 45 тыс.руб., рассчитанная по тарифу 3000 руб./кВт при присоединении 15 кВт.

3. Расчёт платы за техприсоединение – задача сетевой организации

С 1 июля 2022 года сетевые компании применяют новый порядок расчёта стоимости технологического присоединения.

Для расчёта платы за ТП сетевая организация, получившая заявку на ТП обязана:

• произвести расчёт платы за ТП в 2 вариантах (пункт 17 Постановления Правительства РФ № 1178 от 30.06.2022 и пункт 17 Правил):

• исходя из стандартизированных тарифных ставок
• по тарифу за 1 кВт

• подтверждение согласия заявителя с вариантом осуществления платы за ТП и её размером
• отсутствие возражений

Претерпела изменение процедура подписания договора:

1. срок направления возражений по договору присоединения
2. в течение 5 дней с момента получения договора в личном кабинете потребитель должен направить:
3. или мотивированное несогласие
4. или протокол разногласий
5. в противном случае признать, что договор «не такой», даже в суде будет очень сложно
6. срок исковой давности – 6 мес.
7. если потребитель обнаружил несоответствия в действиях сетевой организации за пределами этого срока, суды будут отказывать в защите права

4. «Философские размышления»

Какими бы аргументированными ни были цели гигантского повышения тарифов за технологическое присоединение, изложенные в резонансном постановлении Правительства РФ №1178, изданном в пору фактического «истечения жизнеспособности» рейтинговой цены 550 руб. за почти бесплатное подключение к электросетям, вольно или невольно можно предположить наличие заинтересованности сетевых компаний в таком способе решения проблем.

Для Россетей «панацеей от всех бед» оказались:

• не субсидии сетевым организациям, которые можно было бы направить на развитие их инфраструктуры и погашение убытков
• не компесационнык формы поддержки населения, компаний и ИП в условиях резкого повышения стоимости технологического присоединения, которые не лишили бы сетевые компании денежных потоков в достаточном объёме
• не установление тарифных ставок 15–20 тыс.руб., которые были бы восприняты потребителями как более адекватные

а именно космические масштабы тарифов, «устремлённых в будущее» и поражающих любое воображение.

Не станет ли столь непопулярный способ «первой ласточкой» в череде иных задач инженерного обеспечения капитальных объектов при будущем строительстве в пользу естественных монополистов?

Источник: www.zemvopros.ru

ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ РАСХОДОВ НА СТРОИТЕЛЬСТВО И ОТДЕЛКУ ДОМА, ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА ПО НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОМА

В качестве документа, подтверждающего расходы налогоплательщика для целей предоставления вышеуказанного имущественного налогового вычета, может быть принят товарный чек на отпуск строительных и отделочных материалов, выданный торгующей организацией покупателю (физическому лицу без указания в нем его фамилии, имени и отчества), при наличии кассового чека, свидетельствующего об уплате им денежных средств за приобретенные строительные и отделочные материалы.

Об этом Письмо Минфина России от 20.12.2013 N 03-04-07/56452.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В качестве документа, подтверждающего расходы налогоплательщика для целей предоставления вышеуказанного имущественного налогового вычета, может быть принят товарный чек на отпуск строительных и отделочных материалов, выданный торгующей организацией покупателю (физическому лицу без указания в нем его фамилии, имени и отчества), при наличии кассового чека, свидетельствующего об уплате им денежных средств за приобретенные строительные и отделочные материалы.

Что касается расходов на строительство дома, произведенных налогоплательщиком на основании договоров, заключенных с физическими лицами, то такие расходы могут учитываться в составе имущественного налогового вычета при условии представления документов, подтверждающих фактическую уплату денежных средств по договору, например, расписки, а также при наличии актов выполненных работ. В фактические расходы на строительство жилого дома могут быть включены расходы, связанные с его отделкой и инженерно-техническим оснащением.

Приобретение строительных инструментов может быть не связано со строительством дома, и, следовательно, расходы по их приобретению не могут уменьшать доходы, полученные от продажи жилого дома.

Источник: subschet.ru

Как проверить финансовую модель инвестиционного проекта и убедиться в реалистичности расчетов и прогнозов

Инвестиционный проект – план окупаемости инвестиционных вложений за счет будущих доходов. Наиболее простой способ рассчитать окупаемость и эффективность – построить финансовую модель. Результат модели — прогнозные «Отчет о финансовых результатах (ОФР)», «Отчет о движении денежных средств (ОДДС)» и «Балансовый отчет проекта».

ОФР показывает прибыль в каждом периоде прогноза. ОДДС проекта отражает операционную, инвестиционную и финансовую деятельность. Баланс не только отражает рост стоимости бизнеса, нашу финансовую устойчивость на прогнозном периоде, но также позволяет проверить корректность модели.

Что должно насторожить в первую очередь при анализе финансовой модели:

1) Очень оптимистичные показатели эффективности (быстрый срок окупаемости, высокая рентабельность IRR)

Срок окупаемости коммерческой недвижимости 5 лет маловероятен, т.к. опыт уже возведенных объектов позволяет отслеживать заполняемость (загрузку), ставки арендной платы, уровень непредвиденных расходов и делать выводы, о более длительных сроках.

IRR проекта разведения крупного рогатого скота в районе 70% годовых выглядит подозрительно. Высокие капитальные затраты на длительном интервале, технологические особенности (физиологические способности воспроизведения стада), крупные периодические затраты, связанные с выполнением санитарно-эпидемиологических норм, не дают оснований ожидать высокую внутреннюю доходность такого уровня проектов.

2) Высокие показатели рентабельности деятельности (Прибыль/Выручка) на всем горизонте планирования, особенно, если в среднем по отрасли эти показатели низкие

Конечно, в каждом правиле есть исключения, возможно, что проект в своем роде уникален (технологический прорыв, ажиотажный спрос, отсутствии конкурентов, сильная маркетинговая стратеги и т.д.), но вряд ли он останется таким на длительном сроке. Оценив преимущества инвестиций в это направление, уже в ближайшее время появятся конкуренты, которые будут претендовать на долю рынка, давить на цены и снижать прибыльность деятельности.

3) Короткая инвестиционная фаза в случае строительства объекта

Одно дело купить готовый бизнес и считать доходы с момента передачи права собственности, другое — построить завод.

Подготовка проектной документации, включая сбор всех разрешений, займет не один квартал. Процесс выполнения строительно-монтажных работ зачастую усложняется и удлиняется во времени как по вине подрядчиков, так и по вине заказчиков, которые меняют проектные решения по ходу строительства. Подключение инженерных коммуникаций, разрешение на ввод в эксплуатацию также может потребовать больше времени, чем заложено в проекте.

4) 100% загрузка мощностей, особенно в первые периоды эксплуатационной фазы

Наверняка встречаются проекты с быстрым и успешным выходом на запланированную загрузку, но лучше в модели учесть более пессимистический сценарий, чем завысить ожидания инвесторов и кредиторов.

5) Отсутствие инвестиций в оборотный капитал

Очень часто в модели учитывают только инвестиционные затраты в капитальные активы (так называемый CAPEX), забывая предусмотреть вложения в оборотный капитал.

Инвестиции в оборотный капитал предполагают: создание запасов сырья и готовой продукции, затраты в незавершенном производстве, предоплаты за сырье, предоставление отсрочки по оплате продукции.

Оборотный капитал может потребовать существенных денежных вливаний на первоначальном этапе.

При качественной оценке проекта эти вопросы разбираются и учитываются в финансовой модели.

6) Завышенный объем кредитных средств при заниженной стоимости

Например, в проекте отражены инвестиции (капитальные активы, оборотный капитал) и кредит на сумму 500 млн руб.

Банки требуют финансирования со стороны собственника не менее 20-30% от суммы инвестиционных затрат. Если в проекте не предусмотрено вложение собственных средств, это вызовет вопросы со стороны банка, и потребуется пересчет модели.

С кредитом связана еще одна особенность – заниженная стоимость процентов по кредиту.

Некоторые разработчики проектов питают иллюзии относительно стоимости денег, возможности получить кредит под низкий процент и вписаться в программу льготного кредитования.

В моделях можно встретить очень низкие ставки в сравнении со стоимостью кредитных средств на рынке. Если в проекте предоставлены доказательства в какой программе и при каких условиях можно получить льготные ставки, и у проекта есть предпосылки вписаться в эту программу, то претензий к расчетам нет. Если это необоснованные «хотелки» инициаторов проекта, то модель не реалистична.

7) Отрицательные остатки денежных средств в прогнозном ОДДС

Критерий финансовой состоятельности проекта – неотрицательные остатки денежных средств в конце каждого прогнозного периода.

Если в модели в итоговой строке наблюдаются отрицательные значения – модель не доработана и требует корректировки.

8) Финансовая модель без учета инфляции в денежных потоках, при этом дисконтирование по номинальной ставке

Типичная методическая ошибка, которая приводит к завышению ставки дисконтирования и, как следствие, к отказу от эффективных проектов.

Финансовая модель инвестиционного проекта содержит, по сути, два блока информации, которые нужно проверить:

1) Информация о проекте: доходы, затраты, инвестиции, источники финансирования.

2) Макроэкономическая информация: инфляция (прирост цен), ставки налогов, процентов по кредитам, различные льготы или субсидии.

Начнем с информации о проекте

1. Доходы проекта: Объем реализации продукции за период (в натуральном выражении) * Цена продукции

1.1. Объёмы реализации

Объёмы сбыта достаточно сложно обосновать. Хорошо, если есть очевидные доказательства спроса на продукции или есть заказчик, который четко формирует запрос на товар/услугу/работы. Другое дело, если есть общее понимание (интуиция, чутье, иногда прикидки инициаторов проекта), что товар найдет своего потребителя и нет доказательной базы.

Часто объемы сбыта завышают, следовательно, наша задача понять. насколько они адекватны.

Пример. Проект по обеспечению когенерации на базе котельной с установкой 4-х ГПУ. В результате проекта увеличивается мощность выработки тепловой энергии до 70 тыс. Гкал в год и появляется новый продукт – реализация электрической энергии – 60 тыс. кВт/ч. В качестве дохода в модели учтены два продукта:

• теплоэнергия – 70 тыс. Гкал
• электроэнергия – 60 тыс. кВт/ч

Анализ деятельности котельной показал, что потребность населения и предприятий в тепле только 50 тыс. Гкал и 20 тыс. Гкал будет не востребовано.

Проверить реалистичность прогнозов реализации можно через:

• Анализ существующей деятельности
• Изучение статистической информации о рынке, отрасли (Росстат)
• Составление баланса спроса и предложения

По ценовой политике много вопросов, особенно, когда стратегия сбыта в проекте предполагает конкуренцию по цене, но в расчете закладывается верхний диапазон цен. Сразу можно выявить противоречие.

Пример. Компания планирует построить и продать 300 коттеджей эконом-класса в ближайшем пригороде Санкт-Петербурга. Цену за коттедж закладывает на уровне 15 млн руб.

Анализ конкурентных предложений показал, что такого уровня домовладения торгуются в диапазоне 6-8 млн руб., за 15 млн руб. можно приобрести коттедж премиум-класса.

Проверить адекватность цен можно через анализ конкурентных предложений, статистику изменения цен за предыдущие периоды на подобную продукцию, опрос потребителей.

1.3. Нормы выхода готовой продукции

Это отраслевая специфика. Она, как правило, требует опыта работы с соответствующими проектами или специалиста узкого профиля.

2. Затраты проекта: затраты на сырье и материалы + фонд заработной платы + общепроизводственные, административные, коммерческие расходы

2.1. Затраты на сырье и материалы

Для грамотного учета затрат необходимо понимание технологии производства. В описании производственного процесса есть информация о нормах расхода сырья, требования к техническим характеристикам и качеству. Задача по верификации сводится к поиску информации о производстве подобной продукции (самое простое — найти технолога и получить экспертное мнение), если есть время и возможность: изучение разных технологий, сравнительный анализ, изучение опыта уже существующих производств.

Цены на сырье можно найти в интернете и напрямую пообщавшись с поставщиками в регионе.

На что обращать внимание — на слишком низкую величину затрат. В модели могут быть заложены идеальные нормы расхода, не учитываться брак, потери. Цены поставщиков взяты в минимальном диапазоне, не учитывают доставку и качество сырья.

Пример. Откорм бычков. В проекте заложен низкокалорийный рацион питания, который не позволит достичь среднего привеса.

Пример. Компания производит термопрофиль и использует оцинкованную сталь, доля затрат в себестоимости больше 60%. Компания использует в расчете самые дешевые цены, не учитывая качество продукции. В итоге, при производстве сталкивается с высоким процентом брака готовой продукции.

Пример. ЦБК модернизирует котельную для сокращения затрат (переходит с мазута на газ). Эффект в экономии считается на основании удельного расхода условного топлива (у.р.у.т.). Однако ЦБК не учел, что с течением времени цена газа росла опережающими темпам относительно цены на мазут, и в итоге эффект сокращался.

2.2. Затраты на оплату труда

Штатное расписание формируется на основании типовых предприятий. Например, требуемые специалисты, их численность, квалификация описываются в технологической документации к проекту. Среднюю заработную плату можно взять в региональных изданиях по поиску работы.

Иногда компании учитывают минимальное количество персонала и не учитывают социальные последствия (больничные, отпуска, декреты и пр.).

Аналогично с заработной платой — в модели отражают минимальные оклады, что ставит под сомнение возможность привлечения высококвалифицированных специалистов за такие деньги.

Затраты на персонал формируют еще одну статью расходов — выплаты в социальные фонды (пенсионный, медицинский, социально обеспечения). В среднем, начисления на заработную плату – 30% от ФОТ персонала.

Пример. В модели отражены оклады на уровне 10 тыс. руб. в регионе, где официальная заработная плата 24 тыс. руб. и низкий уровень безработицы. Результаты расчетов вызовут сомнения со стороны проверяющих.

2.3. Общепроизводственные затраты

С общепроизводственными затратами легко прогадать — просто не учесть какие-то важные статьи расходов или ошибиться в сумме. Часть затрат более-менее легко обосновывается и проверяется:

Для определения таких затрат можно использовать аналоги (с поправкой на масштаб, новизну актива), а также использовать типовую структуру себестоимости в отрасли (некоторые компании публикуют такую информацию).

Пример. Самая распространенная ошибка — не предусмотреть специфические статьи расходов. В проекте строительства порта не учли расходы на очистку дна от заиливания.

2.4. Административные и коммерческие расходы

Вызывают сомнения как слишком высокие, так и слишком низкие значения по этим статьям. При экспертизе данных нужно помнить, что часть расходов будет носить периодический характер: только в начале проекта (например, обучение сотрудников, получение сертификатов, аккредитации и пр.), уменьшаться или увеличиваться с течением жизни проекта.

Ситуация аналогична общепроизводственным расходам: что-то легко посчитать напрямую, где-то чисто экспертное мнение и отсылка к аналогам.

Самое эффективное — получить доступ к затратам похожего предприятия для сравнения.

Пример. Компания в качестве инструментов продвижения продукции рассматривает рекламу на телевидении, при этом рекламный бюджет составляет 30 тыс. руб. в год. С этой цифрой две проблемы: в ней не учтены затраты на создание рекламного ролика (единовременные, вполне весомые расходы) и это слишком маленький бюджет даже для местного телевидения.

3. Инвестиционные затраты

3.1. Инвестиции в капитальные активы

Обращайте внимание на перечень статей расходов.

Строительство завода потребует инвестиций в земельный участок, коммуникации, строительство основных производственных и вспомогательных цехов, в основное и вспомогательное оборудование, мебель, инвентарь, транспорт, складскую и прочую инфраструктуру.

Само описание проекта, технологии, схемы производства обеспечивают нужной информацией. Аналогичные проекты и мнения профессиональных экспертов также позволяют уточнить и проверить перечень основных инвестиционных затрат.

Удорожание инвестиций — одна из основных проблем в оценке, необходимо проверить результаты проекта, насколько они чувствительны к росту данных затрат.

Пример. Проект строительства многоквартирного дома в Ленинградской области. При расчете себестоимости строительства 1 кв. м получилось 27 тыс. руб. Подтверждение адекватности затрат нашли путем сравнения данных при строительстве аналогичных объектов и в статьях на профессиональных форумах.

3.2. Инвестиции в оборотный капитал

Выше мы уже писали о важности данных расчетов, особенно для производственных проектов.

Для полноценного запуска производства придется закупить сырье и поддерживать необходимый запас на складе, что требует инвестиций. При каждом витке цен на сырье и материалы будет возникать дополнительная потребность в финансировании.

Для длинноцикловых производств (строительство самолетов, вагонов, кораблей, турбин и пр.) время производства готовой продукции занимает ни один квартал, поэтому необходимо будет финансировать это процесс, и это тоже оборотный капитал.

Запасы готовой продукции, произведенной, но еще не проданной продукции также связывают денежные средства, которые необходимо предусмотреть в проекте.

Условия по взаиморасчетам создают потребность в деньгах и, в то же время, служат внутренним источником финансирования. Например, поставщик сырья просит предоплату, т.е. нам необходимы деньги для оплаты сырья, но полученный аванс за продукцию позволяет частично компенсировать эту потребность. Аналогичная ситуация по дебиторской и кредиторской задолженности.

Существует несколько методик расчета потребности в оборотном капитале.

Особенного внимания требует запуск предприятий, т.к. формируется первоначальная потребность в оборотном капитале, которую нужно будет профинансировать.

Расчеты по инвестиционным проектам, в которых не учтен оборотный капитал, часто не совсем корректны, особенно, если для отрасли характерно создание запасов, предоставление отсрочки по оплате покупателям и предоплаты поставщикам (дебиторская задолженность).

Пример. Строительство завода по переработке сои в шрот и масло мощностью 100 тыс. тонн. Инвестиции в завод — 350 млн руб. Основное преимущество проекта – возможность закупить сою в сезон сбора урожая по минимальным ценам, хранить на собственных элеваторах и минимизировать себестоимость готовой продукции.

Закупка сои в сезон (октябрь-ноябрь) требует инвестиции в 600 млн руб. Т.е. инвестиционные затраты по проекту составят не 350 млн руб., а 950 млн руб. Закупка сои предполагается ежегодно и, соответственно, это нужно учесть в расчетах и предусмотреть источник финансирования.

4. Источники финансирования

В качестве источников финансирования служат: собственные средства инициаторов проекта, кредиты банков, лизинговые схемы.

Схемы вложения могут быть очень разными, главное понимать, сколько нужно денег и в каких периодах. Явная потребность в финансировании возникает на инвестиционной фазе, но и в процессе эксплуатации предприятия могут быть периоды, в которых операционных доходов будет недостаточно и придется дофинасировать проект извне.

Основные замечания к расчетам по источникам финансирования: не соблюдается соотношение собственных и кредитных средств, низкие процентные ставки по кредитам, отрицательные остатки денежных средств в прогнозном ОДДС.

Макроэкономические параметры, которые учитываются в расчете также требуют внимания

1. Налоги

Ставки по налогам, налоговым базам, льготам могут меняться. Необходимо проверять данные на актуальность.

Пример. Максимальная ставка регионального налога на имущество 2,2%. С 2013 года движимое имущество, приобретенное после 01.01.2013 не облагалось налогом, что давало существенную экономию и влияло на показатели окупаемости. Льгота прекращает действовать с 01.01.2018 г. С этого периода субъекты РФ принимают решение о ставке (не более 1,1%) и льготах (если дают).

2. Валюта

В моделях бывают расчеты в нескольких валютах. Необходимо обращать внимание на курсы конвертации, заложенные в модель, они могут быть неактуальными.

3. Инфляция и ставки дисконтирования

Инфляция в расчетах — отдельная тема. Но существует, по сути, два подхода:

1) учитывать инфляцию в денежных потоках (это значит индексировать цены, все затраты, инвестиции) и затем индексировать денежный поток по номинальной ставке дисконтирования (т.е. по ставке с учетом инфляции) ;

2) выделить инфляцию в отдельный блок и считать денежные потоки в постоянных ценах (без учета инфляции), но тогда и дисконтировать по реальной ставке (т.е. номинальную ставку очищать от инфляции).

Основная ошибка в том, что инфляцию в денежных потоках считают, а дисконтируют, при этом, по реальной ставке и наоборот.

Правильный расчет дает одинаковый результат.

Пример. Прогнозируем проект на 5 лет. Инфляция 4%. Номинальная ставка дисконтирования (требования собственника к доходности) 15%. По формуле Фишера реальная ставка дисконтирования рассчитывается как (1+15%)/(1+4%)-1 = 10,58%.

Сумма дисконтированных денежный потоков (NPV проекта) в обоих случаях равна 22 974 тыс. руб. Показатели IRR и сроки окупаемости будут одинаковыми.

Данные в модели должны быть актуальными, релевантными (имеющими отношение к проекту) и иметь под собой основание.

В самом расчете есть логика, которая позволяет быстро проверить корректность модели:

1) сходимость баланса (Активы = Источники финансирования);

2) соотношение инвестиций и прибыли позволяет оценить корректность полученных показателей эффективности;

3) отрицательные остатки денежных средств в ОДДС позволяют отследить кассовые разрывы и предусмотреть в этих периодах дополнительные источники финансирования.

Источник: www.alt-invest.ru