Совсем недавно — 17 марта 2021г. — Верховный суд поставил точку в кампании ФНС против застройщиков, которая назвалась «пообъектное/поквартирное определение финансового результата от строительства дома». В этом эпизоде победили застройщики – СКЭС ВС РФ подтвердила право определять фин. результата от строительства многоквартирного дома
Теперь в практике появились тенденции, которые могут стать основой новой кампании против застройщиков. И если это «ружье на стене» выстрелит, некоторым застройщикам может отстрелить или ногу, или даже голову.
1. В соответствии с подпунктами 22, 23, 23.1 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции, связанные с жилыми помещениями:
22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;
23.1) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
Все о договоре участия в долевом строительстве
Услуги по договорам подряда по строительству жилых помещений от НДС не освобождены.
2. Наличие двух близких видов деятельности — деятельность застройщика по строительству жилья (льготируемая по НДС) и подряд по строительству жилья (не льготируется по НДС) – создаёт ситуацию, которую налоговые органы периодически пытаются использовать с целью переквалификации деятельности застройщика по организации строительства жилья в деятельность подрядчика по строительству жилья с целью доначисления НДС.
В практике 2008-2015г. налоговые органы предпринимали попытки доначислять застройщикам, осуществляющим строительство жилых домов в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ по следующей логике:
— застройщик сам осуществлял строительство, в связи с этим имели место не инвестиционные отношения, а договор подряда;
— поступления по договорам долевого участия переквалифицированы в поступления по договору подряда на строительство жилого помещения, в связи с чем на эти суммы доначислен НДС.
Такая попытка была предпринята Межрайонной инспекции ФНС России N 8 по Краснодарскому краю в отношении ОАО «Строительное управление N 2» МИФНС в деле N А32-27300/2006-54/532-2007-45/1.
Указанное дело было предметом рассмотрения Высшего Арбитражного суда РФ — Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2008 г. N1106/08
ВАС РФ в указанном определении поддержал позицию нижестоящих судов и указал следующее:
«Суды исходили из того, что инспекция ошибочно квалифицировала денежные средства, получаемые обществом от участников долевого строительства в качестве целевого финансирования строительства жилого дома, как авансы за реализацию работ.
Как правильно составить смету, чтобы учесть все расходы при строительстве?
По мнению судов, спорные выплаты независимо от способа осуществления строительства (подрядного или хозяйственного) являются инвестициями, поэтому не подлежат включению в налогооблагаемую базу по налогу на добавленную стоимость.
По результатам изучения заявления, приложенных к нему документов и материалов дела судебная коллегия надзорной инстанции пришла к следующему выводу.
При принятии обжалуемых судебных актов суды исходили из установленных обстоятельств дела, подтвержденных сторонами доказательствами, которые свидетельствуют об инвестиционном характере условий спорных договоров.
Поскольку договоры являются инвестиционными, отношения между обществом и физическими лицами по передаче права, принадлежащего ему по договору, также носят инвестиционный характер, и не свидетельствуют о реализации товаров (работ, услуг) по смыслу положений подпункта 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 2 статьи 146, подпункта 1 пункта 1 статьи 248 Налогового кодекса Российской Федерации.
Доводы инспекции, направленные на переоценку фактических обстоятельств дела, не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о нарушении судами норм права либо единообразия в их толковании и применении, в связи с чем оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не усматривается.»
Таким образом, ВАС РФ в указанном определении поддержал позицию судов, в соответствии с которой поступления от участников долевого строительства по договорам долевого участия не подлежат переквалификации в поступления по договорам подряда независимо от того, как застройщик осуществлял строительство — подрядным способом (путем заключения договора подряда) или хозяйственным (осуществлял строительство сам).
(Решение рассматривалось в период, когда в НК РФ не было подпункта 23.1 НК РФ, освобождающего от уплаты НДС услуг застройщика, тем не менее, судами была высказана именно указанная выше правовая позиция в пользу налогоплательщиков.)
Аналогичная позиция в решении Федеральной налоговой службы от 20 апреля 2015 г. N 264 (имеется в системе «Гарант») при рассмотрении жалобы налогоплательщика по результатам проверки — в процессе проверки нижестоящий налоговый орган предпринял также попытку переквалификации поступлений от дольщиков в поступления по договорам подряда с доначислением НДС. Вышестоящим налоговым органом решение нижестоящего налогового органа было отменено, указано на следующее:
«Инспекция не отрицает, что Общество заключает договоры участия в долевом строительстве и осуществляет свою деятельность застройщика в соответствии с Законом N 214-ФЗ. Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ не содержит каких-либо ограничений на его применение в зависимости от видов услуг застройщика: являются ли данные услуги подрядными или посредническими. Данной нормой также не предусмотрено каких-либо ограничений на применение освобождения от налогообложения в случае, если вознаграждение организации за выполнение функций застройщика в договоре не выделено.»
То есть до 2015г. этот вывод казался более-менее устоявшимся.
3. В 2014г. Высшим Арбитражным судом РФ было принято постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2014 г. N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»
В пункте 22 постановления указано следующее:
«22. На основании абзаца первого пункта 6 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат, в частности, суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства основных средств.
При толковании этой нормы судам следует учитывать, что исходя из ее содержания возникновение у налогоплательщика, являющегося инвестором, права на налоговый вычет не зависит от того, в каком порядке осуществляются расчеты за выполнение подрядных работ и, соответственно, кто предъявил ему к уплате упомянутые суммы — непосредственно подрядная организация или застройщик (технический заказчик).
Вместе с тем в целях применения положений главы 21 Кодекса во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила пункта 1 статьи 156 НК РФ.»
Указанный пункт был посвящен не вопросу налогообложения застройщика, а иному вопросу — вопросу применения вычетов по НДС у инвестора. Однако ВАС РФ в том числе отметил, что застройщик в отношениях с инвестором выполняет функции посредника.
Налоговые органы использовали эту формулировку для повторных попыток переквалификации поступлений от участников долевого строительства в поступления по договорам подряда с доначислением НДС.
При рассмотрении дел в 2017-2020 г. такие попытки налоговых органов фактически были поддержаны Арбитражными судами и косвенно Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного суда РФ:
— дело NА19-26938/2018 ООО «Ленское строительное управление» против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 13 по Иркутской области
— дело N N А19-26081/2018 ООО «СибГрадСтрой против Инспекции Федеральной налоговой службы по Октябрьскому округу г. Иркутска
— дело N А71-3163/2018- АО «Можгинское строительное объединение» против Инспекции Федеральной налоговой службы по Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 7 по Удмуртской Республике
Выдержка из решения Решения Арбитражного суда Иркутской области от 24 июля 2019 г. по делу N А19-26081/2018:
«Как следует из материалов дела, проверкой установлено, что в проверяемом периоде Общество осуществляло строительство жилых домов путем заключения Муниципальным контрактов на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, договорами участия в долевом строительстве, заключенными с Администрацией Шелеховского городского поселения, Администрацией Магистральнинского городского поселения, и физическими лицами и иными участниками.
Оплата услуг застройщика в цене контрактов налогоплательщиком не выделялась.
Все полученные средства участников долевого строительства (вся сумма контракта на строительство жилых домов) ООО «СибГрадСтрой» были квалифицированы как выручка за оказанные услуги застройщика, и были учтены в целях налогообложения НДС как операции, освобождаемые от налогообложения в соответствии с подпунктом 23.1 НК РФ.
В рамках исполнения муниципальных контрактов, договоров участия в долевом строительстве Общество осуществляло строительство жилых домов, с привлечением третьих лиц (подрядные организации) для выполнения отдельных работ.
Тем самым Общество осуществляло строительство объектов по муниципальным контрактам, договорам участия в долевом строительстве, приняв на себя одновременно обязательства по исполнению функций застройщика, заказчика и генерального подрядчика. То есть в рамках исполнения муниципальных контрактов, договоров участия в долевом строительстве ООО «СибГрадСтрой», будучи генподрядчиком, выполняло работы по строительству жилых домов, результат которых по окончании строительства был передан участникам долевого строительства
В случае если застройщик выполняет строительно-монтажные работы своими силами или своими силами с привлечением подрядных (субподрядных) организаций, т.е. совмещает функции застройщика и генерального подрядчика, то необходимо учитывать следующее.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закона N 214-ФЗ) деятельность застройщиков по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц долевого строительств многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании договора участия в долевом строительстве не является инвестиционной.
Закон N 214-ФЗ, определяя права и обязанности участников правоотношений в рамках договора участия в долевом строительстве, не ограничивает застройщиков в объеме принимаемых на себя обязательств и перечне тех работ, услуг, которые застройщик вправе выполнить (оказать) своими силами, определяя главную цель — построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Учитывая вышеизложенное, в рамках договора участия в долевом строительстве застройщик может либо выступать только организатором строительства, не участвуя непосредственно в процессе строительства, либо взять на себя функции по возведению объекта долевого строительства собственными силами или собственными силами с привлечением подрядных организаций (в роли генерального подрядчика).
В случае если застройщик выполняет строительно-монтажные работы своими силами или своими силами с привлечением подрядных (субподрядных) организаций, т.е. совмещает функции застройщика и генерального подрядчика, то необходимо учитывать следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 702 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно статье 706 ГК РФ, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
Согласно пункту 1 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Исходя из положений пунктов 2 и 3 статьи 706 ГК РФ, генеральный подрядчик несет всю ответственность перед заказчиком за результат работ (в том числе и выполненных подрядчиками).
Учитывая вышеизложенное, в рамках договора участия в долевом строительстве застройщик может выступать либо только организатором строительства, не участвуя непосредственно в процессе строительства, либо взять на себя функции по возведению объекта долевого строительства собственными силами или с привлечением подрядных организаций.
В рассматриваемом случае действия ООО «СибГрадСтрой», связанные с выполнением строительных работ по возведению многоквартирного жилого дома собственными силами и с привлечением подрядных организаций, имеют материальное выражение и не могут быть потреблены участниками в долевом строительстве в процессе выполнения работ, а, следовательно, являются объектом налогообложения в виде реализации работ.
При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что, денежные средства, полученные ООО «СибГрадСтрой», являющимся генеральным подрядчиком при строительстве жилых домов, по муниципальным контрактам, договорам участия в долевом строительстве правомерно учтены налоговым органом в целях налогообложения по налогу на добавленную стоимость, как выручка от реализации строительных работ.»
Указанная судебная практика свидетельствует о принципиальном изменении подходов в правоприменительной практике:
2008г., ВАС РФ – застройщик имеет право на льготу по НДС в отношении услуг застройщика независимо от способа строительства дома
2018-2020г. – если застройщик осуществляет строительством сам и/или с привлечением субподрядчиков, все поступления от дольщиков переквалифицируются в авансы по договору подряда с доначислением НДС.
В качестве критериев для переквалификации поступлении от участников долевого строительства в авансы по подряду на строительство жилья судебная практика использует по сути два критерия:
— является ли застройщик посредником между дольщиками и ген.подрядчиком/тех заказчиком или нет (скорее формальный критерий).
Основание — пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2014 г. N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость», в котором застройщик указывается в качестве исключительно посредника между участниками долевого строительства и генеральным подрядчиком/тех.заказчиком.
— осуществляет ли застройщик строительство многоквартирного дома или нет (скорее критерий по существу).
Налоговый риск в случае применения новых подходов к застройщику – переквалификация всей суммы поступлений по договорам долевого участия в авансы по договору подряда на строительство жилья с 1. доначислением НДС на всю сумму поступлений от участников долевого строительства; 2. одновременно с правом застройщика принять к вычету НДС, предъявленный поставщиками/подрядчиками по операциям строительства дома.
. Судебная практика поддержала именно такой путь – не доначисление НДС на сумму СМР, выполненных застройщиком, а полная переквалификация всех поступлений застройщика по договорам долевого участия в поступления по договорам подряда с доначислением НДС на всю сумм + право принять к вычету НДС «входящий» по этой деятельности (право принять НДС к вычету при переквалификации операций подтверждено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1001/13 по делу № А40-29743/12-140-143, а также из принципа достоверного определения объёма налогового обязательства — пока считаем за аксиому наличие этого права, здесь обсуждать не будем. ).
По сути это такой своеобразный способ очень жестко «убить» льготу по НДС в отношении жилья.
Это ключевое отличие от позиций, которые в том числе и ранее высказывал Минфин РФ — обложении НДС только суммы СМР, выполненных застройщиком своими силами (письмо Минфина РФ от 1 июня 2015 г. N 03-07-10/31550)
Причем необходимо учитывать, что в приведенных арбитражных делах застройщики не осуществляли строительства объекта полностью, во всех случаях суды указывают, что застройщик привлекал и подрядчиков также:
— в делах №А19-26938/2018 и №А19-26081/2018 объем привлеченных подрядчиков не указан;
— в деле №А71-3163/2018 суды указали, что объем работ подрядчиков составлял от 5% до27% от стоимости дома
Тем не менее, доначисления НДС были произведены на всю сумму поступлений от участников долевого строительства.
С учётом этого можно выделить 3 варианта:
1. Застройщик –«чистый» посредник.
Застройщик заключает договоры долевого участия, к строительству дома не имеет никакого отношения, с точки зрения строительства дома — у застройщика 2 договора:
— договор генерального подряда с генеральным подрядчиком на строительство всего дома;
— договор на осуществление функций технического заказчика с техническим заказчиком в отношении строящегося дома;
(либо 1 смешанный договор, включающий оба договора с одним лицом, выполняющим функции генерального подрядчика и заказчика)
В этом случае застройщик имеет право на льготу по НДС в отношении услуг застройщика, риск переквалификации поступлений по договорам долевого участия в авансы по договору подряда минимальный.
2. Застройщик – осуществляет строительство дома собственными силами
Максимальный налоговый риск – поступления по договорам долевого участия будут переквалифицированы в авансы по договорам подряда с доначисление НДС на всю сумму поступлений.
3. Любая ситуация между этими полюсами — серая зона, в которой существует риск доначисления НДС, поскольку четкого критерия — когда застройщик перестаёт быть «чистым» посредником, какой объем СМР является критичным для переквалификации — не существует:
— если у застройщика нет генподрядчика, а есть 50 подрядчиков — он посредник или нет?
— если у застройщика есть строительные рабочие, которые выполняю отдельные функции на строительной площадке (вспомогательные рабочие) — он посредник или нет?
— если застройщик осуществляет небольшую часть СМР собственными силами (например, 5-10% от общей стоимости дома), а остальное делает генподрядчик?
Оба критерия – и «посредник или нет», и «осуществление СМР или нет» — в действительности достаточно размытые.
Соответственно избежать риска полностью, можно только реализовав максимальный вариант – застройщик только посредник, к СМР не имеет отношения ни в каком виде.
Выстрелит это ружье или нет?
На мой взгляд, такой вариант доначислений застройщикам лишен нормативного основания — в буквальном тексте Налогового кодекса РФ, как и в 214-ФЗ требования «чистый посредник» нет.
Так же буквально в НК РФ я не могу увидеть нормы, которая бы обязывала исчислять НДС с суммы СМР, выполненной застройщиками своими силами — сложно назвать строительство дома для участников долевого строительства СМРом для собственных нужд (подпункт 3 пункта 1 ст. 146 НК РФ)
Тем более чудесной представляется переквалификация всех договоров долевого участия застройщика в подряд только по причине наличия СМР в деятельности застройщика — квалификация договора скорее зависит от структуры прав и обязанностей, а не от того, как одна из сторон исполняла свою обязанность по строительству дома. Тем более, мы вроде бы имеем устоявшийся цивилистический консенсус о том, что договор долевого участия – это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, откуда здесь подряд.
В общем, ни формально-юридической, ни экономической логики, на мой взгляд, в таких подходах нет.
Но так же было и с кампанией «определение фин. результата по объекту в целомпоквартирно» — ни формальных оснований, ни экономической логики в требовании определения финансового результата по каждой квартире с одновременным запретом принять к учёту убыток по убыточным квартирам тоже не было. Тем не менее, состоялось достаточное количество решений против застройщиков, и потребовалось вмешательство Верховного суда РФ.
Возможна ли такая кампания? Я думаю, да. Застройщики – лакомый объект для атаки. Застройщики, по моим совершенно субъективным ощущениям, вторая отрасль РФ после добычи природных ресурсов (газанефтиметаллов) Это, по большому счёту, застывшая нефть – деньги от добычи природных ресурсов кормят страну и превращаются в поля новостроек.
С другой стороны, по этой же причине застройщики в целом, как отрасль, вполне себе зубастые и влиятельные, и способны влиять на принятие решений на самом высшем уровне. (Следы этих зубов были видны внимательному наблюдателю в рамках предыдущей кампании «определение фин. результата по объекту в целомпоквартирно».) Какие-нибудь лидеры из ТОП-10, которые строят миллионы квадратов год — им доначисления НДС по такой схеме могут вылиться в миллиарды, и никто из них так просто не сдастся.
Ну и понятно, что всё это стабильности и предсказуемости правилам игры нисколько не добавляет. Возможно, будет весёлая юридическая кровища и адреналин.
Источник: zakon.ru
Договор участия в долевом строительстве: правовые аспекты, учет и налогообложение
В статье рассмотрен новый для гражданского законодательства договор участия в долевом строительстве, его существенные условия, права и обязанности застройщика и участников долевого строительства. Освещены вопросы учета и налогообложения хозяйственных операций при исполнении данного договора. С принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее — Закон N 214-ФЗ) существенно изменился порядок инвестирования объектов долевого строительства. Вводится, в частности, новый договор участия в долевом строительстве, который ранее не был предусмотрен гражданским законодательством.
Данный договор между застройщиком и участником долевого строительства оформляется только после получения застройщиком разрешения на строительство объекта недвижимости и считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор заключается по объектам, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г., т.е. после вступления в силу Закона N 214-ФЗ.
Инвестирование долевого строительства допускается только денежными средствами участников. Законом N 214-ФЗ установлены порядок заключения договора участия в долевом строительстве, существенные условия данного договора, права и обязанности сторон при его исполнении. Закон N 214-ФЗ ( ч. 2 ст.
4) предоставил право Правительству Российской Федерации издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении данного договора. Правовые основы заключения договора В договоре приводятся правоустанавливающие документы, на основании которых заключается договор.
К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства объекта недвижимости или зарегистрированный договор аренды земельного участка ( ст. 2 Закона N 214-ФЗ). Указанные документы определяют целевое назначение и порядок использования земли; разрешение на строительство объекта недвижимости ( ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ). Порядок выдачи разрешений на строительство установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Статья 51 Кодекса содержит состав документации, которую застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения. Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ. До тех пор пока она не разработана, действуют формы разрешений, принятые законами и другими нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации ( ст.
8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ « О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»); проектная декларация, опубликованная застройщиком в средствах массовой информации и ( или) размещенная в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства ( ст. 19 Закона N 214-ФЗ); технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости и проектная документация ( ч. 2 ст.
21 Закона N 214-ФЗ). Стороны договора Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства.
Застройщик — юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и ( или) иных объектов недвижимости. Участники долевого строительства — юридические и физические лица, вкладывающие денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах. Предмет договора Предметом договора является долевое строительство многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности ( например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов, гостиниц, АЗС и др.), иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения ( например, электростанций, шахт, фабрик, заводов по выпуску производственной продукции и др.). Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Цена договора квалифицируется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства ( создания) объекта долевого строительства ( ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство ( создание) этого объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Исходя из содержания ст. 18 Закона N 214-ФЗ цена договора определяется в соответствии с проектной документацией. Цена договора может оплачиваться путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями ( ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
Норма, позволяющая включать в цену договора денежные средства на оплату услуг застройщика, не содержалась ранее в гражданском законодательстве. Впервые на уровне федерального закона деятельность застройщика квалифицируется как возмездное оказание услуг по исполнению договора.
Ранее такое определение содержалось в отдельных письмах налогового и финансового ведомств ( см., например, письма МНС России от 22 апреля 2002 г. N 03-1-09/1130/15 « О налоге на добавленную стоимость» и от 21 февраля 2003 г. N 03-1-08/638/17-Ж751, Минфина России от 26 октября 2004 г. N 07-05-14/283 и от 23 ноября 2004 г. N 07-05-14/306). Таким образом, стоимость услуг застройщика может рассматриваться как его вознаграждение за исполнение договора участия в долевом строительстве аналогично вознаграждению подрядчика по договору строительного подряда ( п. 2 ст.
709 ГК РФ). Права и обязанности сторон Законом N 214-ФЗ установлены права и обязанности застройщика и участника, включаемые в договор.
Обязанности застройщика: построить ( создать) многоквартирный дом и ( или) иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок своими силами и ( или) с привлечением других лиц и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать участнику соответствующий объект долевого строительства ( ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Иными словами, застройщик вправе привлечь специализированную организацию для выполнения функций заказчика. Руководствуясь Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ « Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» ( далее — Закон N 39-ФЗ), застройщик может выполнять данные функции самостоятельно при наличии у него государственной лицензии.
Кроме того, застройщик вправе заниматься строительством объекта недвижимости, получив для этого государственную лицензию на выполнение функций подрядчика ( генподрядчика). Принятый застройщиком способ организации строительства объекта может быть указан в договоре. Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников ( ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
В договоре предусматривается также условие о возможности изменения срока передачи объекта участнику, если строительство объекта не может быть завершено в установленный договором срок. В этом случае застройщик не позднее чем за два месяца до окончания указанного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора ( ч. 3 ст.
6 Закона N 214-ФЗ). Объект долевого строительства передается по передаточному акту, который подписывают стороны, или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока; использовать денежные средства, полученные от участника по договору о долевом строительстве, исключительно для строительства ( создания) многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией ( ст.
18 Закона N 214-ФЗ). Застройщики ( инвесторы) контролируют целевое использование средств, направляемых на капитальные вложения ( переданных заказчикам), в соответствии с Законом N 39-ФЗ. Согласно налоговому законодательству денежные средства участников долевого строительства, зачисленные на счета организации-застройщика, относятся к средствам целевого финансирования.
Назначение использования этих средств определяется организацией ( физическим лицом) — источником целевого финансирования ( подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Организация-застройщик обязана обеспечить раздельный учет этих средств и их использование по целевому назначению. Средства, использованные не по целевому назначению, относятся к внереализационным доходам организации ( п. 14 ст.
250 НК РФ); передавать участнику объект долевого строительства, если качество этого объекта соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям ( ст. 7 Закона N 214-ФЗ); устранять безвозмездно и в разумный срок недостатки в случае выявления в течение гарантийного срока ненадлежащего качества объекта недвижимости.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет не менее пяти лет и исчисляется со дня передачи объекта участнику. В соответствии с гражданским законодательством гарантии качества строительства обеспечиваются подрядной организацией по договору подряда с заказчиком. Срок гарантийной эксплуатации объекта может составлять от двух до пяти лет ( ст. 724, 756 ГК РФ).
Теперь же с учетом положений Закона N 214-ФЗ в договорах участия в долевом строительстве, договорах на выполнение функций заказчика между застройщиком и специализированной организацией ( заказчиком), а также в договорах строительного подряда между заказчиком и генподрядчиком ( генподрядчиком и субподрядчиком) минимальный гарантийный срок должен составлять пять лет; представлять участнику для ознакомления документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; разрешение на строительство; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации ( ч. 2 ст. 21 Закона N 214-ФЗ); обеспечивать исполнение обязательств по договору в соответствии со ст.
13 Закона N 214-ФЗ. Средством обеспечения обязательств ( предметом залога) являются находящиеся у участников в залоге с момента государственной регистрации договора объекты долевого строительства, земельный участок и строящиеся на нем объекты недвижимости.
Застройщик при возникновении у участников оснований для обращения взыскания на предмет залога обязуется зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства; возвращать участнику в случае его одностороннего отказа от исполнения договора денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, исчисленные со дня внесения денежных средств до дня их возврата застройщиком в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату участнику долевого строительства ( ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ); уплачивать участнику предусмотренные Законом N 214-ФЗ и договором неустойки ( штрафы, пени) и возмещать в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки; передавать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, которые занимаются государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участника объекта долевого строительства.
Это следует сделать в течение 10 рабочих дней после получения разрешения ( ч. 3 ст. 16 Закона N 214-ФЗ); вносить изменения в проектную декларацию согласно положениям ст.
19 Закона N 214-ФЗ; уплачивать участнику в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства неустойку ( пени), исчисленную от цены договора за каждый день просрочки в размере 1/75 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства ( ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Права застройщика: требовать расторжения договора, если участник задержал платеж более чем на три месяца ( ч. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ) или в течение 12 месяцев нарушил срок внесения платежей более трех раз ( ч. 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
Обязанности участника: вносить денежные средства, необходимые для финансирования объекта долевого строительства, в сроки и в размере, которые установлены договором ( ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ); приступать к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения застройщика о завершении строительства в предусмотренный договором срок, а если такой срок в договоре не установлен — то в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения ( ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ); уплачивать застройщику предусмотренные Законом N 214-ФЗ и договором неустойки ( штрафы, пени) и возмещать в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору.
Права участника: отказываться в одностороннем порядке от исполнения договора, если застройщик не выполняет обязательства, предусмотренные ст. 9 Закона N 214-ФЗ, а именно: — не соблюдает срок передачи объекта долевого строительства, — прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, — вносит существенные изменения в проектную документацию строящегося объекта недвижимости, — меняет назначение общего имущества и ( или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, — существенно нарушает требования к качеству объекта долевого строительства.
Кроме того, участник вправе расторгнуть договор, если объект долевого строительства был построен с отступлениями от условий договора и это привело к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования ( ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ); уступать новому участнику права требования по договору.
Уступка допускается после уплаты прежним участником суммы, указанной в качестве цены договора, или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, предусмотренном ст. 391 ГК РФ. Уступка оформляется согласно положениям ст.
389 ГК РФ и допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства ( ст. 11 Закона N 214-ФЗ).
Уступка прав требования подлежит государственной регистрации в регистрирующих органах по местонахождению строящегося объекта недвижимости ( ст. 17 Закона N 214-ФЗ); обращаться в регистрирующие органы с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет денежных средств участника, после подписания им ( или его наследниками) и застройщиком передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства ( ч. 4 ст.
16 Закона N 214-ФЗ). Одновременно у участника возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Эта доля не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства ( ч. 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ). Согласно ст.
290 ГК РФ к общему имуществу относятся общие помещения, дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее более одной квартиры; обращаться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, если застройщик нарушит требования к проектной декларации, установленные Законом N 214-ФЗ ( ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
Учет и налогообложение у застройщика Деятельность застройщика по исполнению договора участия в долевом строительстве заключается в организации процесса строительства, привлечении денежных средств и направлении их на финансирование строительства, передаче объектов долевого строительства его участникам. Действующие нормативные документы по бухгалтерскому учету не содержат порядка учета хозяйственных операций при исполнении договора участия в долевом строительстве, которым должен руководствоваться застройщик.
Этот пробел будет восполнен после принятия правил бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, которые будут разработаны специально для застройщика. Такой документ вправе выпустить орган, уполномоченный контролировать долевое строительство, совместно с федеральным органом исполнительной власти, который отвечает за нормативно-правовое регулирование в области финансов ( ч. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ). В соответствии с подп. « г» п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций ( письмо Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160) долевые средства на строительство объекта, полученные основным застройщиком, отражаются в его учете как дополнительные целевые средства для финансирования капитального строительства.
При этом проводки будут следующими: Д 08 — К 60 « Расчеты с поставщиками и подрядчиками»; Д 60 — К 51 — перечислена оплата поставщикам. Заказчик также формирует у себя счет 08, отражая на нем операции, например, проводкой: Д 08 — К 60.
После того как объект построен, оформляется акт приемки законченного строительством объекта ( форма N КС-14, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. N 71а), и заказчик передает объект застройщику, отражая эту операцию проводкой: Д 86 — К 08. Принимая от заказчика объект ( Д 08 — К 76), застройщик увеличивает дебет счета 08 на суммы, ранее накопленные им на этом же счете, включая и возможные дополнительные расходы, которые связаны со строительством данного объекта.
И только после того, как стоимость объекта застройщиком сформирована полностью, в учете делается запись: Д 86 — К 08. Хотелось бы также отметить, что остается не вполне понятным и то, на базе какой гражданско-правовой конструкции застройщик передает заказчику расходы и какие именно документы при этом оформляются.
Получив разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, застройщик передает участникам объекты долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Одновременно полученные от заказчика капитальные затраты в размере инвентарной стоимости объекта принимаются к учету на счет 08-3 « Строительство объектов основных средств» и списываются за счет полученного целевого финансирования: Д 19-1 « Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств» — К 76, субсчет « Расчеты с заказчиком по переданным средствам финансирования строительства» — приняты к учету капитальные затраты по строительству, а также НДС на основании счета-фактуры, полученного от заказчика; Д 86 — К 08-3 — списаны капитальные затраты за счет полученного финансирования.
Суммы учтенного на счете 19 НДС застройщик списывает за счет полученного финансирования ( Д 86 — К 19) и передает организациям — собственникам построенных объектов. Собственники жилых домов, жилых помещений, а также долей в них включают эти суммы в инвентарную стоимость объектов согласно подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Собственники объектов, предназначенных для выпуска облагаемой НДС продукции, — предъявляют к налоговым вычетам в соответствии с п. 5 ст. 172 НК РФ. Собственники объектов, не предназначенных для выпуска облагаемой НДС продукции, — включают в инвентарную стоимость объектов ( п. 5 ст. 172 НК РФ).
Застройщик определяет финансовый результат от реализации инвестиционного проекта в виде разницы между полученным целевым финансированием и суммой капитальных затрат, связанных со строительством. В учете застройщика делаются следующие записи: Д 86 — К 91-1 « Прочие доходы» — отражена сумма полученной экономии; Д 91-3 — К 68, субсчет « Расчеты по НДС» — выделен НДС; Д 91-9 « Сальдо прочих доходов и расходов» — К99 « Прибыли и убытки» — отражена сумма прибыли; Д 99 — К 68, субсчет « Расчеты по налогу на прибыль» — отражена сумма налога на прибыль.
Учет и налогообложение у участников долевого строительства Деятельность участника долевого строительства заключается в финансировании строительства и принятии объекта долевого строительства после получения от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче. Организация — участник долевого строительства учитывает денежные средства, перечисленные застройщику, на отдельном субсчете « Расчеты с застройщиком по переданным средствам финансирования строительства» счета 76, где они числятся до окончания строительства и принятия построенного объекта к учету в соответствии с абз.
2 подп. « г» п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Передача участнику объекта долевого строительства оформляется после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче.
В учете участника долевого строительства делается запись: Д 19 — К 76, субсчет « Расчеты с застройщиком по переданным средствам финансирования строительства». Суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные застройщиком при строительстве объектов, принимаются к учету на счет 19 только по тем из них, которые предназначены для выпуска облагаемой НДС продукции.
Налог по объектам, не предназначенным для выпуска облагаемой НДС продукции, включается в их стоимость. Участник после государственной регистрации права собственности на объект недвижимости принимает его к учету на счет 01 « Основные средства».
Одновременно суммы уплаченного налога по объектам, предназначенным для выпуска облагаемой НДС продукции, принимаются к налоговым вычетам. Объект недвижимости можно включить в состав основных средств, не дожидаясь его государственной регистрации.
Фактически эксплуатируемые объекты, по которым закончены капитальные вложения, оформлены и переданы на государственную регистрацию соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, принимаются к бухгалтерскому учету в составе основных средств согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н, с выделением на отдельном субсчете счета 01. Жилые дома, жилые помещения, а также доли в них, предназначенные для продажи, принимаются к учету по стоимости, которая включает в себя налог на добавленную стоимость ( Д 41 « Товары» — К 08-3).
Если участник после уплаты застройщику суммы, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, уступает право требования по договору новому участнику, то в договоре ( соглашении) уступки прав требования цена договора разделяется на две составляющие: стоимость уступаемой ( приобретаемой) доли и стоимость самой уступки как финансовой услуги продавца. По мнению автора, при уступке участником долевого строительства права требования указанного инвестиционного взноса новый участник ( новый кредитор) приобретает права и обязанности первоначального кредитора по договору и отражает приобретенное право требования на соответствующем субсчете « Расчеты по договору уступки права требований» счета 76 в сумме, соответствующей первоначальному договору.
Одновременно в бухгалтерском учете нового кредитора ( нового участника строительства) формируется кредиторская задолженность перед лицом, уступившим ему данное право требования в оценке, определенной в договоре уступки права требования. Согласно ст. 39 НК РФ реализацией признается передача на возмездной основе права собственности на товары ( работы, услуги).
При уступке права требования передачи права собственности не происходит. Следовательно, можно предположить, что уступка права требования доли инвестирования не является реализацией. При уступке права требования происходит перемена лица в обязательстве. Выручкой от реализации можно признать лишь вознаграждение за уступку. Таким образом, стоимость уступки является доходом продавца и расходом нового участника.
Пример. Цена договора уступки прав требования между участником долевого строительства и новым участником составила 5 590 000 руб. Эта сумма складывается из двух частей, а именно: стоимость доли, оплаченной участником застройщику по договору участия в долевом строительстве, — 5 000 000 руб.; стоимость уступки ( вознаграждения продавца) — 590 000 руб. ( в том числе НДС — 90 000 руб.).
Организация ( новый участник) приобрела долю в строительстве многоквартирного дома с целью последующей продажи квартир. Хозяйственная операция по уступке отражается в учете следующими записями.
У продавца ( прежнего участника долевого строительства): Д 76, субсчет « Расчеты по договору уступки права требования» — К 76, субсчет « Расчеты с застройщиком по переданным средствам финансирования строительства» — 5000000 руб. — отражена цена договора уступки прав требования; Д 76, субсчет « Расчеты по договору уступки права требования» — К 90-1 — 590 000 руб. — отражена стоимость уступки права требования ( вознаграждения продавца); Д 51 — К 76, субсчет « Расчеты по договору уступки права требования» — 5 590 000 руб. — получена цена договора уступки права требования; Д 90-3 — К 68 — 90 000 руб. — отражен НДС, исчисленный от суммы вознаграждения продавца. У покупателя ( нового участника): Д 76, субсчет « Расчеты по договору уступки права требования» — К 51 — 5 590 000 руб. — оплачена цена договора; Д 97 — К 76, субсчет « Расчеты по договору уступки права требования» — 5 590 000 руб. — отражены стоимость приобретенного инвестиционного взноса и стоимость уступки, включая НДС. Новый участник после получения от застройщика передаточных документов на квартиры и их государственной регистрации реализует квартиры по договорам купли-продажи. В учете данные хозяйственные операции найдут следующее отражение: Д 08-3 — К 76, субсчет « Расчеты с застройщиком по переданным средствам финансирования строительства» — 5 000 000 руб. — приняты капитальные затраты в размере инвентарной стоимости квартир; Д 41 — К 08-3, 97 — 5 590 000 руб. (5000000 руб. + 590000 руб.) — отражены покупная стоимость квартир в размере капитальных затрат и стоимость уступки по договору; Д 62 — К 90-1 — 6 000 000 руб. — отражена стоимость квартир по договорам купли-продажи; Д 51 — К 62 — 6 000 000 руб. — получена продажная стоимость квартир; Д 90-2 — К 41 — 5 590 000 руб. — списана покупная стоимость квартир; Д 90-9 — К 99 — 410 000 руб. — исчислен финансовый результат от продажи квартиры; Д 99 — К 68, субсчет « Расчеты по налогу на прибыль»- 98 400 руб. (410 000 руб х 24%) — исчислен налог на прибыль.
Автор статьи: П.А. Соколов,
Источник: « Новое в бухгалтерском учете и отчетности», N 14, июль 2005 г.
Источник: ur-sdelka.ru
В долевом строительстве не надо путать цены на жилье с затратами застройщиков
— Татьяна Дмитриевна, в отличие от развивающихся рынков в ведущих развитых странах долевое строительство не практикуется. А вот в России оно стало важным подспорьем для застройщиков, особенно сегодня, в условиях падающего рынка и известных трудностей с привлечением средств. Почему же эта схема не работает должным образом: число обманутых дольщиков в стране в настоящее время составляет 43 тыс. человек. В чем, на Ваш взгляд, главные недостатки ныне действующей схемы? Что в ней надо поменять?
— Схемы участия в долевом строительстве в разных модификациях используются в зарубежных развивающихся странах (Польша, Китай, Индия, Египет, Южная Африка и др.). Конечно, это страны с недостаточно развитой банковской системой, высокими ставками по кредитам.
В действующей схеме 214-ФЗ можно выделить два основных проблемных момента: контроль за целевым использованием средств дольщиков и отсутствие ограничений на объем средств, которые можно привлекать от граждан на стадии строительства (как доли от стоимости жилья).
Во всех странах контроль за целевым использованием средств организуется через требование размещать такие средства на специальных, контролируемых банками счетах. То есть финансовый контроль осуществляют банки.
В последние годы в странах, где появлялась законодательная возможность ведения специальных счетов — как правило, эскроу (эскроу-счет — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств — Ред.), — сразу же вводилось требование размещать средства граждан, привлекаемые в строительство, на таких счетах. Это общепринятая мировая практика. В России такая законодательная возможность появилась, но пока она не используется. Этот пробел нужно закрыть.
Второй вопрос — размер привлекаемых средств, которыми рискует человек. Сейчас на стадии строительства в России можно заплатить хоть 100% от стоимости объекта. А вот в развитых странах в применяемых схемах предварительных продаж размер задатка обычно составляет не более 10—20%, и эти деньги, как правило, нельзя направить напрямую на стройку. Они служат гарантией спроса для банка, в котором застройщик получает кредит.
— Губернатор Московской области Андрей Воробьев предложил вообще отменить долевое строительство. Однако, как позже стало известно, о полной отмене 214-ФЗ все–таки речи не идет. По поручению вице-премьера Игоря Шувалова при Минстрое РФ под руководством замминистра Натальи Антипиной создана рабочая группа по разработке поправок в 214-ФЗ.
На первом же ее заседании было принято решение ввести новый механизм долевого строительства, при котором средства граждан-соинвесторов будут размещаться в банках и использоваться застройщиками под контролем банка. Однако появление банка в качестве третьей стороны договора между дольщиками и застройщиками может существенно удорожить строительство. «Здесь нужно пройти между Сциллой и Харибдой: и людей защитить, и не повысить стоимость строительства», — подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень. Возможно ли это в принципе, с Вашей точки зрения?
— Во-первых, общая цель этих предложений — не снижение цен, а повышение гарантий граждан, то есть снижение риска. Риск можно снизить двумя способами: либо заплатить за управление этим риском (например, страхование, банковский контроль), либо убрать этот риск вообще, то есть исключить систематический риск в системе. Второй способ тоже требует затрат, но в другой форме.
Мы пытаемся использовать первый способ с целью включения и второго. Использовать второй способ означает повысить прозрачность рынка, его участников, убрать с рынка жуликов, заставить всех работать по законным правилам. Все это приводит к тому, что риск элиминируется. Я считаю, что за счет повышения роли банков как финансовых институтов мы будем стимулировать указанные изменения.
Во-вторых, нужно разделять два понятия: цена на жилье и затраты застройщиков. В цене на жилье кроме затрат еще есть (и это существенная доля), например, прибыль. Когда затраты возрастают, цены не обязательно должны возрастать — просто снижается норма прибыли. А эту проблему можно решить путем увеличения массы прибыли за счет увеличения объемов бизнеса.
Я привела только один пример того, как участники рынка могут подстраиваться под изменения в регулировании. Кстати, в странах, где такой переход уже состоялся, подтверждено, что объемы проектов сразу возрастают, поскольку увеличиваются возможности финансирования.
— Правительство Московской области выступает за введение обязательной банковской гарантии. Причем это должны быть гарантии не «мусорных» банков, а 20 крупнейших,подчеркнул зампред правительства МО Герман Елянюшкин. Но у российской банковской системы на это просто не хватит ресурсов, убеждены застройщики: требуемых двух с лишним трлн руб. у них нет. К тому же банкам придется контролировать каждый платеж застройщика, что потребует целого штата финансовых контролеров: только Сбербанк, по словам руководителя аппарата НОЗА, члена рабочей группы Кирилла Холопика, должен будет дополнительно увеличить свой штат на 10—15 тыс. человек. Да и вообще банки отнюдь не горят желанием разбираться с балансами застройщиков…
— Насколько мне известно, основные крупные банки приветствуют предлагаемые изменения. Для банков это не благотворительная деятельность, а возможность колоссально увеличить свой бизнес. Сейчас банки участвуют в финансировании жилищного строительства частично — через кредитование дольщиков. Однако сегмент кредитования застройщиков крайне мал. Предлагаемые же изменения позволят банкам получить прозрачных и понятных заемщиков в лице застройщиков, увеличив тем самым свои кредитные портфели.
— Какая модель перехода от финансирования строительства за счет граждан к проектному финансированию за счет банков представляется Вам оптимальной? И как адаптировать ее к российским условиям, защитив при этом людей?
— Есть два варианта: «Минимум» и «Максимум». «Минимум» — это введение банковского контроля за целевым использованием средств, но при этом не ограничивается их размер и продолжается их использование в стройке.
«Максимум» (в будущем, после выполнения программы «Минимум») — это переход к схеме предварительной продажи с задатком не более 10%, который возвращается в полном объеме, если застройщик не выполняет обязательства. При этом вся стройка финансируется за счет собственных средств застройщика и банка.
— Однако сообщество девелоперов негативно относится к предлагаемым революционным изменениям в долевом строительстве. Как рассказали нашему журналу топ-менеджеры ряда крупных компаний-застройщиков, революции здесь не нужны.
Их предложения сводятся к усилению и ответственности контроля за целевым использованием средств дольщиков, введению соответствующего аудита и системы штрафов, исключению из 214-ФЗ возможности привлечения денежных средств путем создания ЖСК и выпуска жилищных сертификатов, регулирование которых предлагается сохранить вне рамок 214-ФЗ. То есть, иными словами, застройщики предлагают эволюционный путь — не слом системы, а ее трансформацию, улучшение. По словам девелоперов, революционная реформа долевого строительства в нынешних условиях может обрушить рынок жилья и заставит многие строительные компании уйти «в тень». Ваш комментарий?
— Это означает, что застройщики предлагают программу «Минимум», потому что введение аудита это и есть размещение средств на специальных контролируемых счетах. Я думаю, что с этого и следует начать.
— Кстати, о счетах. На одном из последних заседаний рабочей группы Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ предложили ввести специальные счета для контроля целевого использования средств по каждому строящемуся объекту, аналогичные тем, что используются по 275-ФЗ при гособоронзаказе.
При такой схеме средства замораживаются, их нельзя использовать ни банку, ни застройщику до момента введения дома в эксплуатацию, а строительство идет на заемные средства. Однако депутат Госдумы Александр Хинштейн, руководитель «НДВ-групп» Александр Хрусталев и ряд других наблюдателей считают, что принятие предложений банкиров приведет к удорожанию 1 кв. м жилья на 40—45%. А в Минстрое заявили, что предложения, ранее предоставленные российскими банками, не будут поддержаны. Причиной этого директор департамента жилой недвижимости Минстроя и ЖКХ РФ Никита Стасишин назвал рост стоимости квадратного метра на 23%. А Ваша оценка: насколько изменится при такой схеме цена квадратного метра?
— Я считаю приведенные оценки не просчитанными экономически, а сугубо субъективным мнением указанных лиц. Выше я пояснила процесс ценообразования и пути оптимизации бизнеса застройщиков, а также цели предлагаемых изменений: это повышение гарантий, пусть и путем увеличения цены, хотя это необязательно должно быть именно так.
Обращаю ваше внимание на то, что сегодня за обманутых дольщиков мы тоже платим (эти затраты ведь не испаряются во Вселенной), но только в другой, завуалированной форме. В форме расходов бюджетов, которые финансируются за счет наших налогов. В форме уплотнительной застройки во дворах, позволенной тем застройщикам, которые согласны на завершение строительства брошенных домов в целях предоставления им экономических выгод. В
стране по этому поводу нарастают градостроительные конфликты. Общество несет потери из-за того, что мы просто не можем применить простейшие инструменты контроля, которые используются уже в далеко не самых развитых странах (например, в Египте).
— Каков Ваш прогноз: удастся ли в итоге найти «золотую середину», устраивающую все стороны: чтобы и рынок не обрушился, и граждане были защищены, и банки с девелоперами были относительно довольны новыми правилами игры? Или все-таки без пострадавшей стороны здесь не обойтись?
— Я уверена, что рынок не обрушится. Ровно такие же разговоры были при принятии 10 лет назад 214-го федерального закона. Но не последовало ни обрушения рынка, ни непредвиденно высокого роста цен.
Участники рынка опасаются нововведений потому, что испытывают неопределенность. Но хочу заметить, что так считают далеко не все застройщики. Мнения разделились, и это нормально. Просто понадобится время на адаптацию, но я думаю, что она будет быстрой. А в результате мы пройдем еще одну ступень упорядочения рыночных отношений в строительстве.
Источник: urbaneconomics.ru
Вознаграждение застройщика по договору участия в долевом строительстве
Ст.5 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлен порядок определения цены договора участия в долевом строительстве:
1) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства;
2) цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Если цена договора включает оплату услуг застройщика, то полученную плату за услуги застройщик расходует по своему усмотрению (п.2 ст.18 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).
Полученные от дольщиков средства на строительство объекта застройщик может расходовать только на покрытие расходов, перечисленных в п.1 ст.18 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004. Перечень этих расходов является закрытым. Следовательно, средства, направленные на покрытие расходов, не включенных в этот перечень, расцениваются как «нецелевое использование средств дольщиков».
В перечень целевого расходования средств включены следующие статьи расходов:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору ( за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры) , если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно п.п.3.1 и 3.15 раздела III МДС 81-35.2004 сметная стоимость строительства – это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Для определения сметной стоимости строительства проектируемых объектов составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.
Источник: amnagency.ru