Если объект незавершенного строительства (далее — ОНС) зарегистрирован в ЕГРН, то споры с ним ничем не отличаются от споров с иными объектами недвижимого имущества.
Если же ОНС не зарегистрирован, то споры с ним имеют свою специфику. Рассмотрим эту специфику подробнее.
Кто вправе зарегистрировать ОНС
Зарегистрировать первичное право собственности на ОНС (как и на иное вновь создаваемое недвижимое имущество) вправе исключительно правообладатель земельного участка, на котором этот объект возведен. Таким правообладателем может быть собственник земельного участка или арендатор, которому земельный участок передан под застройку.
Данное правило действует, даже если объект был построен без привлечения средств собственника земельного участка, т.е. за чужой счет.
В этом случае в ЕГРН первичным собственником ОНС также станет собственник земельного участка. Лицо же, за счет которого был создан ОНС, будет иметь обязательственное право по отношению к собственнику земельного участка (а не вещное право на ОНС).
Строительство дома в условиях повышенной сейсмики. часть 1 из 2х
Например, в рамках договора простого товарищества одно лицо внесло в качестве вклада земельный участок (без оформления его в общую долевую собственность товарищей), а другое лицо внесло деньги, за счет которого и было построено здание. В этом случае товарищ, внесший деньги, вправе требовать исполнения договора применительно к пункту 3 ст.551 ГК РФ, т.е. заявить иск о госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок и построенный на нем объект (а не иск о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе) (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости
В части понимания того, что есть строение, расположенное на земельном участке, наш правопорядок отличается от западного.
У них действует концепция “единого объекта”, когда существует одна недвижимая вещь — земельный участок. А расположенное на нем здание рассматривается не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть этого земельного участка. Здание (или ОНС) автоматически следует судьбе участка, а поэтому не нуждается в отдельной регистрации. В связи с этим, такого вопроса: “когда возникает ОНС как объект недвижимости”, у них не возникает.
У нас, как известно, здания (как и ОНС) — это самостоятельные недвижимые вещи.
В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к ОНС:
1. Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
4 года в частном доме: личный опыт и лайфхаки при строительстве / Свой дом без ошибок
2. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).
В п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» подтверждено ранее сформулированное Пленумом ВАС РФ правило: “не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда”.
Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда.
Такой объект нельзя рассматривать как набор строительных материалов (движимых вещей). Его следует рассматривать как единый неделимый объект недвижимости, который может иметь составные части в виде движимых вещей (двери и т.п.) (ст.133 ГК РФ).
Правовой режим ОНС до его госрегистрации
В п.7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» сказано: “собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка”.
Этот подход представляется верным. Незарегистрированный ОНС — это объект недвижимости, являющийся составной частью земельного участка. Такой незарегистрированный ОНС не является оборотоспособной вещью, это еще не объект гражданских прав.
Таким образом, можно было бы говорить о том, что и в российском праве действует концепция единого объекта, во всяком случае — в отношении незарегистрированных объектов недвижимости.
Однако эту точку зрения не разделил Верховный Суд РФ. В Определении от 30.07.2013 N 4-КГ13-24 он отверг логику кассационной инстанции, которая посчитала, что до регистрации права собственности на ОНС они “являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельным объектом гражданских прав” (из этого посыла суд кассационной инстанции сделал вывод, что подарив спорный земельный участок с находящимися на нем незарегистрированными ОНС, истица фактически произвела их отчуждение вместе с земельным участком).
Признавая этот вывод ошибочным, Верховный Суд РФ указал: “принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах Земельного кодекса РФ, на которые ссылался суд кассационной инстанции, не закреплен. Напротив, ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса”.
Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС
Согласно ст.219 ГК РФ “Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о действии “принципа внесения”, который в общем виде закреплен в п.2 ст.8.1 ГК РФ.
Следовательно, до госрегистрации ни о каком праве на ОНС речи идти не может.
Вспомним вышеупомянутый п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 — в нем говорится о “законном владении”, а не о собственности.
Таким образом, незарегистрированный ОНС не принадлежит кому-либо на праве собственности — он находится в законном владении собственника земельного участка.
Чтобы стать объектом гражданских прав (и права собственности в частности) ОНС должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в качестве недвижимой вещи.[i]
При этом, постановка на кадастровый учет помещения в ОНС невозможна (Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019).
Признание права собственности на ОНС в судебном порядке
Доктринально решение суда о признании права носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер. Суд лишь подтверждает наличие у лица ранее возникшего права, а не порождает его вновь своим решением.
В п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» закреплена именно данная концепция.
С этой точки зрения иск о признании права собственности на ОНС был бы невозможен, поскольку, как было показано выше, на незарегистрированный ОНС право собственности не возникает. А значит суд не может подтвердить наличие права, которое еще не возникло.
И все-таки такой иск допустим. В п.30 того же постановления № 10/22 сказано: “На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ”.
Очевидно, что такое решение суда будет носить правопорождающий характер. Удовлетворение судом иска о признании в этой его разновидности порождает право собственности у истца, а не констатирует, что оно было у него и до вынесения решения.
Но тогда, что это? Исключение из общего правила?
Представляется, что нет. В данном случае следует согласиться с теми авторами, которые полагают, что это два разных по своей правовой природе иска. Просто из-за терминологической неточности два разных правовых явления описываются при помощи единой категории иска о признании права.[ii]
Таким образом, иск о признании права собственности на ОНС допустим. Но он, в отличие от классического иска о признании права, носит правопорождающий характер — точно также как иски о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), иски о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ), а также иски о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (п.2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)»).
Для полноты картины следует отметить, что иски к застройщику о признании права собственности на завершенный строительством объект таковыми не являются, так как направлены на защиту обязательственного права по отношению к застройщику, а не вещного право на объект строительства.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 20.12.2018 N 305-ЭС15-20071(6) указано: “Требование Филатчева А.В., поименованное как заявление о признании права собственности на нежилые помещения, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ”.
Но вернемся к ОНС.
Рассмотрим такой иск, получивший широкое распространение в практике судов общей юрисдикции, как “иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с определенными характеристиками”.
Допустимость подобных исков закреплена в п.17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Доля в праве “в виде квартиры” — достаточно спорное явление. Вероятно, такая практика продиктована желанием хоть как-то защитить права дольщиков.
И все-таки в настоящее время права дольщиков в основном должны защищаться при помощи норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Споры о разделе ОНС между супругами
Как было показано выше, даже до госрегистрации правомерно возведенный в период брака ОНС является объектом недвижимости, на который может быть признано право собственности.
А раз так, то его можно делить между супругами. Главное, чтобы такой ОНС не являлся самовольной постройкой. Ведь самовольная постройка не является объектом гражданских прав и подлежит сносу.
Если строение, возведенное в период брака, является самовольной постройкой, то признание права собственности на него возможно только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан).
Судебная практика исходит из того, что для раздела между супругами ОНС, он может даже не стоять на кадастровом учете.
Вот как про это говорит Верховный Суд РФ в Определении от 24.03.2020 N 19-КГ19-27:
“Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе.
Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права Дусарь О.В. на долю в совместно нажитом имуществе.
По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам”.
Если строение было возведено в период брака за счет общих доходов супругов, но на земельном участке, принадлежащем одному из супругов, то суды как правило признают такое строение общим супружеским имуществом и определяют за каждым из супругов доли в праве собственности на него (разделить строение в натуре очень редко представляется возможным с технической точки зрения).
В этом случае земельный участок остается в собственности одного из супругов. Другой же супруг становится сособственником объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке.
Если бы у нас действовала концепция “единого объекта”, то решение было бы иным. Разделу (определению долей в праве) подлежало бы не само строение, а земельный участок, на котором оно расположено. Правовое основание — ст.37 Семейного кодекса РФ, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (в данном случае речь идет о вложениях в строительство, увеличивших стоимость земельного участка).
К этому же результату можно было бы прийти и через принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поскольку право на строение должно следовать судьбе прав на земельный участок (а значит и наоборот), то делить надо строение вместе с земельным участком. При этом собственнику земельного участка должна причитаться большая доля в праве на них, ведь земельный участок был его личным имуществом, а не общим.
Однако этот подход не доминирует в судебной практике. Суды в основном ограничительно толкуют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагая, что он относится только к сделкам, а судебные решения о разделе имущества между супругами сделками не являются.
Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Согласно ему все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этого вытекает и обратное утверждение.
Исключения из этого принципа предусмотрены в п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ.
В п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
Основываясь на этом, суды признают недействительными договоры об отчуждении земельного участка, если на нем имеется незарегистрированный ОНС, который не указан в договоре.
Более того, суды не признают добросовестным приобретателем лицо, которое приобрело земельный участок без расположенного на нем незарегистрированного ОНС.
Именно такие выводы содержатся в вышеприведенном Определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 4-КГ13-24. Напомним, по этому делу Верховный Суд РФ не согласился с тем, что незарегистрированные ОНС являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, перед покупкой земельного участка с расположенным на нем незарегистрированным ОНС следует серьезно подумать о рисках. Не лучше ли зарегистрировать ОНС и купить земельный участок вместе с зарегистрированным ОНС?
[i] В соответствии с п.7 ст.1 Закона о госрегистрации недвижимости внесение в ЕГРН сведений об ОНС подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В настоящее время постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется одновременно с госрегистрацией права на основании технического плана (п.1 ч.3 ст.14 Закона о госрегистрации недвижимости). В кадастр недвижимости среди прочего вносятся сведения о степени готовности ОНС в процентах.
[ii] Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 121.
Источник advokat-poluektov.ruМомент возникновения права собственности на вновь созданное здание или сооружение // Комментарий к ст. 219 ГК в рамках тома Глоссы по вещному праву
В настоящее время ведется работа над томом комментариев к вещному праву (редактор тома — А.О. Рыбалов). В этом томе Глоссы я пишу комментарий к нескольким статьям, в том числе, к одной из ключевых норм отечественного права недвижимости — положениям ст. 219 ГК.
Ниже — мой проект комментария к этой статье. Буду рад любым комментариям, идеям и замечаниям. Если я что-то забыл отразить — пжст, напишите это, я обязательно учту ваши предложения при доработке текста.
Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
1. Общее значение нормы
1.1. Регистрация права – основание или момент возникновения права на недвижимость?
С точки зрения логики расположения комментируемой статьи в тексте главы, посвященной основанию возникновениям права собственности, государственная регистрация первоначально возникающего права на вновь созданное недвижимое имущество – это лишь момент, с которого возникает соответствующее право. Основаниями для возникновения права на недвижимость будут являться юридические факты, которые в соответствии с законом являются достаточными основаниями для того, чтобы орган по регистрации прав на недвижимость открыл соответствующий раздел в реестре недвижимости и внес в него запись о праве собственности первоначального собственника вновь созданной недвижимости. И – с точки зрения положений ст. 219 Кодекса – первоначальное право собственности у первого правообладателя возникает только после внесения соответствующей записи.
Комментируемая статья является частным случаем действия общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ: права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента такой регистрации. Этот принцип именуется принципом обязательности записи для целей возникновения права, или кратко – принципом внесения. Пункт 2 ст.
8.1 ГК устанавливает общее правило – во всех случаях, когда закон требует осуществление государственной регистрации прав на имущество (не только недвижимое, но и иное имущество), соответствующие права возникают с момента регистрации. В ст. 219 Кодекса регулируется один из случаев, охватываемых общим правилом п. 2 ст. 8.1 ГК: возникновение права собственности на вновь возведенное недвижимое имущество.
Некоторая трудность заключается в том, что основания возникновения права собственности на вновь построенную недвижимую вещь, содержатся не в самом Кодексе, а в других законах. Основное сосредоточение норм, устанавливающих основания для возникновения первоначального права собственности на недвижимое имущество, это Федеральный закон № 218-ФЗ от 03.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости). Например, из положений части 10 статьи 40 Закона о регистрации недвижимости следует, что государственная регистрация первоначального права собственности на вновь возведенное здание осуществляется на основании разрешения на строительство соответствующего объекта и правоустанавливающего документа о праве на земельный участок, которое предполагает право лица осуществлять застройку участка. Таким правом является право собственности, к ним также относятся права арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного для целей строительства, а также сервитут (ст. 39.23 Земельного кодекса РФ).
Легко заметить, что такой состав возникновения права собственности на вновь построенное здание или сооружение отличается от общего правила о возникновении права собственности, которое предусмотрено п. 1 ст. 218 Кодекса: «Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом». Критерий создания вещи «для себя» (спорный, впрочем, и при обсуждении вопроса о возникновении права собственности на движимые вещи) при создании зданий или сооружений не учитывается, это вытекает, в частности, из приведенных норм Закона о регистрации недвижимости.
Если был бы верен иной подход (то есть, учет того, для себя или «не для себя» создано здание или сооружение), то орган по регистрации недвижимости был бы вынужден вдаваться в изучение экономической подоплеки создания объекта. В частности, следовало бы устанавливать каждый раз, нет ли у лица, возведшего здание или сооружение, обязательства передать этот объект третьему лицу по завершению строительства. Очевидно, что такой подход является неприемлемым, так как он ставит возникновение вещного права (права собственности) в зависимость от наличия или отсутствия таких трудно верифицируемых третьими лицами фактов как наличие обязательственных отношений. Это может привести к неуверенности участников оборота в правильности приобретения тех или иных вещных прав отдельными лицами и повлечь дополнительные издержки, связанные с необходимостью установления обстоятельств приобретения соответствующими лицами записанных в реестр прав.
Некоторое время назад попытка провести идею о зависимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) от наличия или отсутствия обязательственных отношений (действующего договора подряда) была предпринята ВАС РФ в постановлении Пленума № 8 от 25.02.1998 (абзац первый п. 16 постановления). Однако судя по тому, что эта правовая позиция не была перенесена в совместное постановление Пленумов ВС и ВАС № 10/22, ВАС РФ признал ее ошибочность и отказался от нее.
1.2. Принцип superficies solo cedit в российском праве.
В отношении недвижимости действует иной принцип, определяющий принадлежность недвижимых вещей, который может быть сформулирован так: право собственности на вновь созданную недвижимую вещь может быть приобретено лишь лицом, самостоятельно либо при помощи третьих лиц законно (с соблюдением норм права) застроивших земельный участок, принадлежащий этому лицу на праве, допускающем строительство. Это следует из уже упоминавшейся выше нормы ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации недвижимости, а также из положений ст. 263 ГК РФ (см. подр. комментарий к ней).
Классический принцип superficies solo cedit предполагает, что все, построенное на земельном участке, является составной частью земельного участка, и именно поэтому находится в имущественной сфере собственника земельного участка. Однако в связи с тем, что в действующем российском праве здания и сооружения рассматриваются как самостоятельные недвижимые вещи (а не как составные части участков, на которых они располагаются), то эффект действия этого принципа по действующему российскому законодательству заключается в следующем: при помощи него определяется лицо, которое вправе производить юридическое «разделение» одного объекта (застроенного участка и физически находящегося на нем здания или сооружения) на две юридически самостоятельные вещи: земельный участок и здание (сооружение). Такое разделение можно условно обозначить как «горизонтальное разделение» (в отличие от «вертикального разделения», которое имеется, например, при разделе земельного участка на несколько участков).
Принцип superficies solo cedit подкрепляется и нормами ГК РФ о строительном подряде. Так, в соответствии с п. 1 ст. 747 ГК РФ заказчик обязан предоставить подрядчику земельный участок для строительства.
Следовательно, в силу принципа superficies solo cedit все, что будет построено подрядчиком на таком земельном участке (независимо от того, из чьих материалов – заказчика или самого подрядчика), находится в имущественной сфере заказчика (до государственной регистрации прав на соответствующую недвижимую вещь – как составная часть застраиваемого участка), при этом заказчик будет иметь право осуществить горизонтальное разделение объекта – зарегистрировать свое право на вновь построенное здание или сооружение. Именно в связи с изложенным подрядчик имеет право удерживать результат работ (так как он ему не принадлежит, а удерживать можно только чужую вещь), см. ст. 712 ГК РФ.
Таким образом, в связи с изложенным было бы верным считать, что норма п. 1 ст. 218 ГК РФ (в части критерия создания вещи для себя) не подлежит применению к возникновению зданий и сооружений. Должен применяться иной принцип определения того, кто имеет право осуществить горизонтальное разделение (то есть, зарегистрировать за собою первоначальное право на построенное здание или сооружение) – через наличие у лица права на участок, предполагающее строительство.
1.3. Право на горизонтальное разделение. В случае если право на земельный участок, допускающее застройку участка, у лица, создавшего недвижимую вещь, отсутствует, то такое лицо не управомочено осуществлять горизонтальное разделение.
Так, в постановлении Президиума ВАС РФ № 17085/12 от 28.05.2013 содержится такой вывод: из договора аренды не следует, что арендодатель и арендатор установили, что право собственности на строения, реконструируемые или возведенные арендатором, возникает у арендатора. Следовательно, арендатор не имел права обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты. Правом на горизонтальное разделение в таком случае обладает лишь собственник земельного участка, но не арендатор. Арендатор может осуществляться пользование построенным в рамках договорных отношений с собственником земельного участка, при этом последний имеет право либо оставить себе соответствующие улучшения (составные части) земельного участка после завершения действия договора аренды, либо – как уже упоминалось выше – осуществить горизонтальное разделение, зарегистрировав право собственности на здания или сооружения, возведенные арендатором.
Похожий вывод был впоследствии сделан и в практике ВС РФ, который признал, что в договоре аренды может быть установлен запрет на горизонтальное разделение (то есть, запрет арендатору регистрировать право собственности на возведенное им здание, см. определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС17-14514 от 16.01.2018).
В случае если постройка возводится на средства нескольких лиц в рамках договора простого товарищества, то ключевое значение имеет следующий вопрос: кому принадлежит право на земельный участок, предполагающий возможность его застройки — всем участникам простого товарищества в соответствующих долях, или же только одному (некоторым) из них? В первом случае правом на горизонтальное разделение обладают каждый из участников простого товарищества (что означает, что каждый из них имеет право стать собственником (или долевым сособственником) возведенной постройки). Во втором случае право на горизонтальное разделение принадлежит только тем товарищам, которые являются обладателями соответствующего права на земельный участок. Впоследствии же указанные товарищи должны исполнить обязательства по договору товарищества и передать соответствующие недвижимые вещи (например, помещения в построенном здании) в собственность другим участникам простого товарищества. Этот вывод следует из п. 7 постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011, а также из Постановления Президиума ВАС РФ № 4007/12 от 25.09.2012.
1.4. Законность создания вещи как условие возникновения права на нее при горизонтальном разделении. Еще одно важное условие применения ст. 219 ГК РФ – это законность создания здания или сооружения. Даже если горизонтальное разделение осуществлено и первоначальное право собственности на недвижимую вещь записано в реестр, то право собственности на соответствующую вещь не может возникнуть, если она была создана незаконно.
Этот вывод следует из судебной практики. Так, в четвертом и пятом абзацах п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 высшая судебная инстанция связывает возможность распространения на объект правового режима недвижимой вещи с законностью ее создания. Фактически применение этого положения тесно связано с нормами ст. 222 ГК РФ о признании постройки самовольной. Как известно, самовольность постройки может быть связана как с нарушениями частных прав третьих лиц (например, застройка земельного участка без разрешения собственника), так и с нарушением норм публичного права.
В первом случае (частноправовые основания самовольности постройки; примером такого нарушения может быть строительство лицом, незаконно занявшим участок собственника, каких-либо построек на нем) лицо, незаконно возведшее постройку, не имеет право осуществлять горизонтальное разделение, но его может осуществить собственник земельного участка путем обращения в суд с иском о признании за собой права собственности на самовольную постройку.
Во втором случае (публично-правовые основания самовольности, то есть, нарушение предписаний земельного законодательства о правовом режиме участка (категории земель, вида разрешенного использования и проч.), градостроительного законодательства о допустимой застройке участка, о необходимости получения разрешений на строительство и на эксплуатацию постройки) горизонтальное разделение может быть осуществлено лицом, осуществившим постройку (также путем обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку). Более подробно о легализации самовольных построек (по существу – том же самом горизонтальном разделении единого объекта – земельного участка с постройками на нем – на несколько отдельных вещей) см. в комментарии к ст. 222 ГК РФ.
2. Соотношение с фактическим созданием постройки.
2.1. Связь ст. 219 ГК и понятия недвижимой вещи. Понятие «вещь» — понятие юридическое, а не фактическое. Вещи в бытовом смысле (то есть, в том значении, в котором мы используем это слово в разговорном языке) и вещи в смысле юридическом не совпадают.
Объекты реального мира признаются вещами, то есть, объектами частных прав, посредством правовых предписаний, но не в силу простого факта своего существования. Эта идея особенно сильно себя проявляется в приложении к недвижимым вещам. Так, земная поверхность фактически существует сама по себе, но земельным участком она станет лишь после того, как границы участка будут описаны кадастровым инженером, зафиксированы в кадастре и будет зарегистрировано право собственности на земельный участок.
Такой же принцип применим и к постройкам. Выше уже был приведен пример, когда физически существующая постройка не будет признана правом недвижимой вещью только лишь по той причине, что при ее создании были нарушены предписания правовых норм и потому она является самовольной.
Таким образом, само по себе фактическое создание постройки не означает, что она становится вещью, объектом частных прав. Для того, чтобы она стала таковой, необходимо горизонтальное разделение – государственная регистрация права на постройку в реестре недвижимости. Без государственной регистрации права объектом гражданских прав – недвижимыми вещами – могут считаться лишь те здания или сооружения, права на которые были приобретены до 30 января 1998 г. (введение в России регистрационной системе в сфере недвижимого имущества). Это подтверждается, в частности, положениями первого предложения четвертого абзаца п. 38 постановления Пленума ВС № 25 от 23.06.2015. Кроме того, эта идея также проводится в практике судебной коллегии по экономическим спорам при разрешении конкретных дел (напр. определение № 306-ЭС15-7435 от 20.11.2015).
2.2. Колебания судебной практики. Однако вывод о том, что только регистрация порождает у соответствующей постройки правовой режим недвижимой вещи, был поставлен под сомнение в постановлении Пленума ВС № 25 от 23.06.2015 (второе предложение абзаца четвертого п. 38). В нем содержится следующее разъяснение: «… правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится».
На первый взгляд, это разъяснение противоречит положениям комментируемой статьи, признавая недвижимой вещью постройку, права на которую не зарегистрированы в реестре. Однако внимательный анализ этого предложения свидетельствует и о возможности иной интерпретации.
Обращает на себя внимание то, что ВС, описывая правовое положение лица, владеющего постройкой до регистрации права на нее, называет его законным владельцем, а не собственником. Очевидно, что если бы ВС признал бы такое лицо собственником постройки, то он вступил бы в непреодолимое противоречие с комментируемыми положениями ст. 219 ГК.
Если допустить, что постройка до регистрации является вещью, находящейся в законном владении лица, возведшего ее, то ответ на следующий вопрос – а кому принадлежит эта вещь? – заведет нас в юридический тупик. Тот, кто возвел постройку, в соответствии с этим разъяснением является лишь законным владельцем; в соответствии со ст. 219 ГК собственника определить невозможно. Означает ли это, что такая постройка является бесхозяйной вещью? Положительный ответ на этот вопрос выглядел бы абсурдно.
2.3. Возможные интерпретации. Примирить комментируемую статью и разъяснения п. 38 постановления № 25 можно следующим образом: ВС называет постройку, фактически возведенную, но не зарегистрированную в реестре, «недвижимостью» (а не «недвижимой вещью», как он называет здания и сооружения, права на которые возникли до введения регистрационной системы и которые действительно являются недвижимыми вещами и без регистрации прав на них в реестре). Это можно истолковать в том смысле, что такая постройка не является движимостью (например, сложенными вместе строительными материалами). При этом она не является и самостоятельной недвижимой вещью, то есть, не является объектом гражданских прав.
Что же она представляет собой в этом случае? Корректный ответ может быть только один – она является составной частью земельного участка, на котором она возведена и потому находится в законном владении собственника земельного участка (либо иного законного владельца участка, управомоченного возводить на нем постройки). При такой интерпретации принцип superficies solo cedit оказывается не нарушенным, а положения ст. 219 ГК – не искаженными разъяснениями п. 38 постановления № 25.
Любопытно, что в практике коллегии по экономическим спорам ВС РФ можно обнаружить дела, в которых она прямо признает, что до государственной регистрации права на постройку последняя не является объектом гражданских прав, то есть, не является вещью. Так, в определении № 306-ЭС17-3016(2) от 14 августа 2017 г. ВС признал, что «… на момент обращения с заявлением о признании установленных требований обеспеченными гостиницей, права на нее зарегистрированы не были, то есть формально она не была введена в оборот как объект недвижимого имущества (возведена после заключения договора ипотеки)». Аналогичным образом в определении № 304-ЭС15-11476 от 22.12.2015, обсуждая вопрос о том, является ли речное судно, размещенное на берегу реки сооружением (то есть, недвижимой вещью), судебная коллегия по экономическим спорам отмечает, что владелец судна не представил доказательств приобретения права собственности на спорный объект (в деле он фигурирует как сооружение) в соответствии со ст. 219 ГК РФ.
Таким образом, вопрос о том, является ли фактически существующее здание, до государственной регистрации права собственности на него недвижимой вещью, в настоящее время должен быть разрешен отрицательно – как с точки зрения существа комментируемой нормы ст. 219 ГК РФ, так и судебной практики ВС РФ по конкретным делам. Общее же разъяснение этого вопроса в постановлении Пленума ВС № 25 является крайне неопределенным и допускающим различные интерпретации, в том числе, и прямо противоречащие положениям комментируемой статьи.
3. Право собственности возникает или «считается возникшим»?
3.1. Деклараторная и конститутивная регистрация прав на недвижимое имущество. Важное значение для понимания смысла нормы о том, что право собственности на вновь созданные постройки возникает при условии и с момента государственной регистрации этого права имеет в комментируемой статье употребление законодателем слов «право собственности … возникает с момента такой регистрации». Это связано с обсуждением вопроса об эффекте государственной регистрации прав на недвижимое имущество – является ли она конститутивной (то есть, порождающей право) или же деклараторной (то есть, подтверждающей уже возникшее до акта государственной регистрации право)?
Довольно сильным доказательством в пользу второй теории было бы употребление законодателем в ст. 219 ГК выражения «право собственности … считается возникшим с момента такой регистрации» (законодатель, употребляя слово «считается…» пользуется таким приемом как юридическая фикция, который обращен в первую очередь к третьим лицам). В этом случае следовало бы признать, что государственная регистрация права на вновь созданную постройку обладает деклараторным эффектом, то есть, оно возникает в силу простого факта возведения здания. Проще говоря, право возникает у застройщика просто потому, что он правомерно возвел постройку; это право для целей раскрытия его третьим лицам подлежит государственной регистрации в реестре.
Однако законодатель все же использовал в комментируемой норме слово «возникает», а не выражение «считается возникшим». Это может быть одним из обоснований другого подхода к эффекту государственной регистрации права на недвижимое имущество – конститутивного значения регистрации, когда соответствующее право создается записью в реестре. Для этого подхода будет верным такое утверждение: есть регистрация – есть право; нет регистрации – нет права.
Кроме положений ст. 219 ГК, вывод о конститутивной значении государственной регистрации права на недвижимое имущество может быть сделан из положений п. 2 ст. 8.1 Кодекса, устанавливающей, что права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются или прекращаются (а не считаются возникшими, измененными или прекращенными!) с момента государственной регистрации. Конститутивная регистрация принята в отношении перехода права на недвижимость по договору купли-продажи, что признано судебной практикой (см. напр. п. 60 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22).
3.2. Связь модели регистрации прав и момента признания постройки недвижимой вещью. Легко заметить, что между эффектом государственной регистрации прав на недвижимость и моментом признания постройки недвижимой вещью, отличной от земельного участка, существует прямая зависимость. Если бы в России была бы принята деклараторная система регистрации прав на недвижимое имущество, а собственность возникала бы у лица, возведшего постройку, в силу простого факта ее возведения (и лишь для целей противопоставления третьим лицам оглашалась бы путем регистрации в реестре), то не было бы никаких препятствий для того, чтобы считать здание недвижимой вещью с момента его создания.
При конститутивной системе регистрации это невозможно, так как до момента государственной регистрации права на вновь построенное здание, собственность на него ни у кого не возникает, следовательно, признавать такой объект самостоятельной недвижимой вещью означало бы квалифицировать его как бесхозяйную вещь, что очевидно расходится со здравым смыслом.
Поэтому в конститутивной регистрационной системе требуется признавать постройки и помещения (см. ниже) недвижимыми имуществами только с момента регистрации, а до момента таковой регистрации рассматривать их в качестве составных частей земельного участка, на которых они возведены.
3.3. Практические последствия. Важным практическим следствием этих рассуждений является невозможность предъявления иска о признании права собственности на постройку, возведенную после 30.01.1998, в случае если право на нее за возведшим ее лицом не регистрировалось. Этот вывод следует из положения п. 59 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22: «Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона[1], либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ[2]».
Это подтверждается и судебной практикой по отдельным делам. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12 высшая судебная инстанция признала, что иск о признании права собственности в отношении объекта недвижимости, возведенного истцом на земельном участке, не подлежит удовлетворению, так как право истца на этот объект никогда не было зарегистрированы в реестре, следовательно, оно не возникло. И, как следствие, иск о признании права собственности на эту вещь (который относится к искам о констатации существующего права) не может быть удовлетворен.
Этот вывод Президиума ВАС в целом также соответствует доктрине горизонтального разделения, осуществляемой средствами государственной регистрации права собственности на вновь возведенную постройку, изложенной выше.
4. Сфера применения комментируемой статьи: иные недвижимые вещи.
4.1. Применение к объектам незавершенного строительства. Несмотря на то, что из положений ст.
130 ГК РФ следует, что объекты незавершенного строительства являются иным видом недвижимых вещей, чем здания или сооружения (о которых идет речь в комментируемой статье), судебная практика распространила действие комментируемой статьи и на объекты незавершенного строительства, что в принципе представляется разумным. В связи с тем, что между завершенным зданием или сооружением и объектом незавершенного строительства отсутствуют какие-либо юридические различия, последние точно так же должны подчиняться принципу горизонтального разделения, как здания и сооружения. Примером такой судебной практики может служить, в частности, уже упоминавшееся Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12.
Разумеется, в отношении объектов незавершенного строительства возникает значительное более сложный вопрос: с какого момента возможно горизонтальное разделение в отношении результата незавершенных строительных работ? Пока судебная практика довольно устойчиво придерживается вывода о том, что оно возможно лишь на объекте полностью завершены фундаментные работы (см. п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011; пятый абзац п. 38 Постановления Пленума ВС № 25 от 23.06.2015).
Любопытно, что подтверждение тому, что объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы, рассматриваются законодателем не как недвижимые вещи, а как составные части земельного участка, на котором они возведены, может быть обнаружено в законодательстве о банкротстве. Так, в ст. 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливается, что незарегистрированный объект незавершенного строительства является «неотделимым улучшением» земельного участка. Очевидно, что не вполне удачный термин «неотделимое улучшение» (объект незавершенного строительства может и ухудшить земельный участок, особенно – если он возведен с нарушениями и является самовольной постройкой) в данном случае призван подчеркнуть, что объект незавершенного строительства не является самостоятельной недвижимой вещью до момента государственной регистрации права собственности на него.
4.2. Права на помещения.
4.2.1 Общие положения. Помещения также являются иным видом недвижимости, чем здания и сооружения, это следует из положений ст. 130 Кодекса. Формально ст. 219 ГК не разрешает вопрос о моменте возникновения права собственности на помещения.
Тем не менее, он должен быть разрешен так же, как и вопрос о правах на здание или сооружения.
Это следует из положений третьего абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, который предусматривает, что помещения, а также машиноместа являются недвижимыми вещами в случае если их границы описаны в установленном законодательством о кадастровом учете.
Таким образом, даже эта норма отвергает подход к моменту определению момента возникновения права на помещение как момент его фактического создания. Однако само по себе описание границ в системе конститутивной регистрации прав на недвижимое имущество не может порождать права. Следовательно, с учетом действия общего правила п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на помещение не может возникнуть ранее государственной регистрации этого права. Это, в свою очередь, означает, что помещение как недвижимая вещь также возникает в результате горизонтального разделения: или (1) регистрации первоначального права собственности на помещения в возведенном здании (в случае если юридическая принадлежность помещений осуществляется в рамках так называемой поэтажной собственности, предполагающей, что недвижимыми вещами являются помещения в здании, а конструктивные элементы последнего (крыша, фундаменты, чердаки, подвалы и проч.) рассматриваются как общее имущество собственников помещений), или (2) в результате разделения здания, зарегистрированного за собственником в реестре, на отдельные помещения.
Иными словами, помещения как объекты гражданских прав, недвижимые вещи, также возникают в результате регистрационных действий – государственной регистрации права собственности на них. Следовательно, в частности, следует прийти к выводу о том, что до горизонтального разделения иски о признании права собственности невозможны.
Все изложенное выше также следует отнести и к такой разновидности недвижимости как машино-места.
4.2.2. Судебная практика.
Многочисленная судебная практика гражданской коллегии ВС свидетельствует о готовности этого суда отступать от описанного выше принципа в случае если с иском о признании права собственности на жилые помещения обращаются физические лица, пострадавшие от банкротства застройщика, так называемые «обманутые дольщики» (напр. п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.); определение СК ГД от 24.01.2017 № 89-КГ16-10; от 18 декабря 2018 г. № 18-КГ18-191). При этом такие иски удовлетворялись даже в ситуации, когда строительство соответствующего здание не было завершено (и лишь в определении № 18-КГ18-191 содержится указание на то, что иск о признании права собственности на помещение подлежит удовлетворению лишь если строительство здания завершено). Подобная практика может быть оценена не иначе как критически, так как она расходится не только с недвусмысленными положениями ГК, но правовыми позициями самого же ВС, сформулированными с постановлении Пленума ВС и ВАС № 10/22.
Необходимо отметить, что Президиум ВАС к подобного рода судебным актам (о признании права собственности на помещения в недостроенном здании) относился негативно, квалифицируя их не как подлинные решения о признании существующего права собственности, а как решения о подтверждении наличия у покупателей по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (дольщиков) права требовать передачи им соответствующих помещений (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20.02.2007 № 13420/06).
Однако недавняя позиция ВС по вопросу о нежилых помещениях и возможности удовлетворения исков о признании за покупателями права собственности на нежилые помещения в здании, возведенном застройщиком-банкротом, свидетельствует о том, что в отношении такого рода помещений ВС придерживается диаметрально противоположного подхода: без регистрации прав на помещение не возникает и поэтому иск о признании не может быть удовлетворен (обзоре № 3 за 2018 год (утв. 14.11.2018), раздел «Вопросы», вопрос № 1). Такой подход в целом соответствует закону и его следует приветствовать. При этом невозможно не заметить, что никакой юридической разницы между режимом жилых и нежилых помещений применительно к данной категории споров нет и быть не может.
4.3. Недвижимости в силу закона. Положения комментируемой статьи не распространяются на недвижимые вещи, которые являются таковыми в силу предписаний закона (морские, воздушные суда, суда внутреннего водного плавания), так как последние не являются «зданиями и сооружениями», о которых идет речь в комментируемой статье.
Более того, к упомянутой недвижимости в силу закона не применяется принцип superficies solo cedit, а, следовательно, и правила о горизонтальном разделении. Вопрос о том, что представляет собою морское судно (воздушное судно, судно внутреннего водного плавания), строительство которого фактически завершено, но право собственности на которое не зарегистрировано в специальном реестре, требует отдельного изучения. Здесь следует лишь констатировать, что к такого рода объектам логика юридических рассуждений, которая была использована выше для построек (постройка до регистрации является составной частью земельного участка) не применима в связи с отсутствием у соответствующих объектов какой-либо связи с земельными участками.
Единственные виды недвижимости в силу закона, к определению момента возникновения права на который следует применять регистрационный принцип, – это предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый имущественный комплекс (ст. 133.1 ГК РФ). Это связано с тем, что государственная регистрация прав на такого рода объекты преобразует правовой режим имущества, на базе которого создается предприятие или единый недвижимый комплекс. Из режима самостоятельных объектов гражданских прав (недвижимостей, движимостей, прав требования, исключительных прав и проч.) они становятся составными частями имущественного комплекса.
4.4. Распространение ст. 219 ГК на иные права. Несмотря на то, что в комментируемой статье это прямо не упоминается, она подлежит применению к возникновению иных вещных прав на вновь построенное здание или сооружение.
Так, право хозяйственного ведения или оперативного управления возникнет у застройщика – унитарного предприятия или учреждения – с момента государственной регистрации этого права. Это вытекает из того, что комментируемая статья является частным случаем действия принципа внесения в сфере права недвижимости (п. 2 ст.
8.1 ГК РФ), а соответствующие вещные права также подчинены этому принципу (см. второй абзац п. 5 постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22). Иные вещные права (сервитут, ипотека) первоначальным образом возникнуть не могут, поэтому к ним положения ст. 219 ГК в принципе не применимы.
5. Отсутствие исключений из принципа внесения.
5.1. Постановка проблемы. Обращает на себя внимание то, что в отличие от положений п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, в котором содержится оговорка о том, что принцип внесения действует, если иное не предусмотрено законом, в комментируемой статье такая оговорка отсутствует. Означает ли это, что никакие исключения из принципа внесения, известные действующему законодательству (наследование, реорганизация, приобретательная давность, супружеская собственность и проч.), не применяются к возникновению права собственности на здания и сооружения?
По всей видимости, правильный ответ будет такой: те изъятия из действия принципа внесения, которые ведут к первоначальному приобретению права собственности, должны применяться и к случаям, охватываемым положениями ст. 219 ГК. Например, в п. 2 ст. 34 Семейного кодекса предусмотрено, что все, что нажито супругами во время брака на общие доходы, признается их совместной собственностью вне зависимости от того, на чье имя было зарегистрировано право на имущество.
Это означает, что если на земельном участке (неважно, приобретенном в браке или до брака) на общие средства супругов было возведено здание или сооружение, оно считается общей совместной собственностью супругов (разумеется, с момента государственной регистрации этого права за одним из них – см. принцип горизонтального разделения).
5.2. Исключения для помещений. Еще больше исключений из принципа внесения может быть обнаружено при обсуждении вопроса о первоначальном возникновении права собственности на вновь построенные помещения.
Пожалуй, самый очевидных из них – это случай, предусмотренный в п. 4 ст. 218 ГК РФ: лица, являющиеся членами потребительских кооперативов и финансирующие строительство тех или иных объектов с тем, чтобы получить впоследствии в собственность помещения в них (гаражи, квартиры) приобретают право собственности на эти помещения с момента полной выплаты пая. Следовательно, принцип внесения (и горизонтального разделения) в отношении такого рода помещений применению не подлежит. Например, гараж или квартира в кооперативном здании будет являться недвижимой вещью и принадлежать соответствующему члену кооператива с момента полной выплаты пая, но, разумеется, при условии получения разрешения на эксплуатацию соответствующего здания.
Другой пример – это приобретение застройщиком, возводящем многоквартирный дом или иное здание по правилам законодательства об участии в долевом строительстве, права собственности на помещения в соответствующем здании. Это исключение из принципа внесения вытекает из положения ч. 11 ст. 48 Закона о регистрации недвижимости, в соответствии с которым первоначальная запись о праве собственности в отношении помещения – объекта долевого строительства – вносится сразу на имя покупателя объекта (дольщика), а не на имя продавца (застройщика). В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве по своей природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, застройщик (продавец) должен передать покупателю (дольщику) право собственности на предмет договора. В теории, все помещения в построенном доме должны быть первоначально зарегистрированы за застройщиком и только после этого в реестр должны вноситься записи о переходе прав на помещения к покупателям (дольщикам).
Однако, видимо, в целях экономии времени и денежных средств покупателей и продавцов (в частности, на государственных пошлинах), отечественный законодатель пошел по другому пути (являющемся, безусловно, юридической примитивизацией), установив, что право собственности продавца на помещения регистрации не подлежит, а регистрируется сразу право собственности покупателя. То, что до регистрации права собственности покупателя (дольщика) соответствующие помещения являются собственностью застройщика, подтверждается нормами законодательства о банкротстве (в частности, положениями о составе конкурсной массы застройщика-банкрота и способах удовлетворения требований кредиторов из стоимости указанной массы либо путем передачи объекта строительства в собственность отдельных категорий кредиторов застройщика-банкрота).
[1] Имеется в виду Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[2] Имеется в виду прежний п. 2 ст. 8 ГК РФ, который идентичен п. 2 ст. 8.1 действующей редакции ГК РФ.
Источник zakon.ruЧто такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства
Объект незавершенного строительства — это капитальный объект недвижимости, который еще не достроен, но у которого, как минимум, есть фундамент. Он считается недвижимостью независимо от того, зарегистрированы ли права на него в ЕГРН. Однако чтобы распорядиться им, например, продать, права придется зарегистрировать.
Объект завершенного строительства отличается от него тем, что полностью готов к эксплуатации. Им могут считаться как капитальные, так и некапитальные объекты, например сборно-разборные сооружения.
1. Объект незавершенного строительства
Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям:
1) является капитальным — то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им (п.
38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет (п. 3 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
Обратите внимание, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это нужно сделать, если вы собираетесь реализовать свои права, связанные с этим объектом, например, продать его или продлить аренду государственной или муниципальной земли, на которой находится объект;
2) еще строится — то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства и ваши права на него прекратятся. Вам для этого не нужно направлять в Росреестр никаких заявлений — орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, сам это сделает (ч.
10 ст. 55 ГрК РФ, ч. 1 ст. 19, ч. 8 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).
Считается ли помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства
Нет. Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. По мнению Минэкономразвития России, в недостроенном здании не может быть других объектов недвижимости (Письмо от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407).
2. Объект завершенного строительства
Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.
Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст. 130, п. 1 ст.
131 ГК РФ).
Источник kmcon.ru