23.05.2017 Правительство РФ направило в Госдуму поправки к законопроекту о реновации жилья в Москве, сообщается на сайте кабмина.
Законопроект был принят ГД в первом чтении в апреле. Провести второе чтение планируется 9 июня, сообщил ранее во вторник первый вице-спикер Госдумы Иван Мельников.
Поправки правительства в законопроект, в частности, касаются создания Московского фонда реновации жилой застройки, порядка включения многоквартирных домов в программу реновации и учета мнения граждан.
В проект программы реновации может быть включен только многоквартирный дом первого периода индустриального домостроения или аналогичный по своим конструктивным характеристикам, в котором собственники жилых помещений и граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, большинством не менее двух третей поддержали включение в проект программы, говорится в тексте поправок.
Как указывается в них, под равнозначным жилым помещением понимается помещение не меньшей жилой площади и не меньшим количеством комнат, имеющее улучшенную отделку и расположенное в том же районе, в котором расположен дом, подлежащий реновации (за исключением новой Москвы и Зеленограда).
Обзор рынка земли подмосковья | Актуальные цены на земельные участки | Новые коттеджные посёлки МО
Также поправки прописывают использование квартир в расселяемых домах в качестве залогов по ипотечным кредитам и переход залога на новые квартиры, в том числе для наследников и в случае, когда жильцы дома отказываются от нового жилья, получая денежную компенсацию.
Кроме того, в целях исполнения обязательств договора о переходе права собственности на жилое помещение допускается гос не менее интересно, чем любое другое.
Наибольший дисбаланс между спросом и предложением наблюдается на западном и северо-западном направлениях, где сохраняется высокий спрос, а предложение находится на низком уровне.
Как и ожидалось в 2012 году, оживление на рынке в части приобретений земельных участков сказалось на цене предложения. По некоторым направлениям рост цены на участки площадью до 5 га с начала 2011 г. составил до 30%.
Рис. 1 Динамика цен на наиболее востребованные земельные участки в Московской области
Цены на рынке земельных участков Московской области по-прежнему сильно дифференцированы в зависимости от направления и удаленности от МКАД. Наиболее дорогие предложения расположены на Ленинградском, Новорижском, Минском шоссе — от 800 тыс. $/га до 3 млн $/га.
На стоимость влияет и удаление от основной магистрали: участки, расположенные в непосредственной близости от нее, могут предлагаться по цене в 2-2,5 раза выше, чем более удаленные. Минимальные цены были зафиксированы на участки, расположенные на восточном направлении (Щелковское и Горьковское шоссе) от 350 тыс. $/га до 800 тыс. $/га. Стоит отметить, что по такой цене предлагаются небольшие участки площадью до 5 га. При этом сделки по приобретению крупных участков совершаются со значительным дисконтом.
Земельный участок — какой купить? Обзоры участков в подмосковье до 5 млн. рублей Где купить землю?
Уже больше года сохраняется ситуация неопределенности с продажей земельных участков, расположенных на юго-западном направлении, где часть территории Московской области с 1 июля 2012 г. была передана городу Москве. Процессы по оформлению земель здесь приостановлены в силу того, что Департамент по развитию новых территорий пока находится на этапе формирования и не все административные процедуры отлажены. И хотя отдельные предложения на территории «новой Москвы» есть, на практике город не дает разрешения на строительство новых проектов. Ввиду сохранения ситуации неопределенности потенциальные покупатели, за редким исключением, не готовы рассматривать предложения здесь.
В силу того, что по-прежнему спрос на качественные участки пока опережает предложение, в ближайшем будущем ожидается, что динамика цены на землю в Московской области не изменится, а наибольший рост будет наблюдаться на участки, расположенные на наиболее популярных направлениях (запад, север).
Табл 2. Крупнейшие сделки покупки участков под строительство складских комплексов в 2012 г.
Изменения на рынке земельных участков Московского региона в 1 полугодии 2013 г [6]
Земля для строительства объектов коммерческой недвижимости
На рынке земли под коммерческую застройку сохраняется высокая активность, что является следствием начавшегося в прошлом году оживления в сегменте. При этом основные тенденции не претерпели значительных изменений с осени прошлого года.
География спроса и предложения практически не изменилась. Наибольшим спросом пользуются участки в южной и северной частях Подмосковья. Также интерес представляет западное направление (Минское, Можайское, Новорижское шоссе), но доступных предложений в данный момент здесь практически нет. Наименее востребованы участки восточного и юго-восточного направлений, ввиду сложной транспортной ситуации. Однако это не распространяется, например, на тех, кто приобретает участки под строительство АЗС.
У покупателей по-прежнему востребованы участки на первой линии основных трасс. Критерий удаленности земельного участка от МКАД меняется: так, если ранее запрашивались участки, расположенные до 10-15 км от МКАД, то теперь покупатели готовы рассматривать земельные участки на расстоянии до 25 км.
Важнейшей характеристикой участка является степень его готовности к продаже. Земельные участки с подведенными коммуникациями, осуществленным межеванием и переведенные из категории «земли сельскохозяйственного назначения» продаются значительно быстрее, их цена стабильно растет. Можно говорить о развитии рынка земельных участков как инвестиционного продукта.
Табл. 3 Ключевые сделки по приобретению земельных участков
Земля для строительства объектов жилой недвижимости
Курс градостроительной политики Москвы, принятый в 2010 г., продолжает оказывать значительное влияние на рынок земли, предназначенной для жилой застройки. Дефицит земли и политика создания полицентричного города приводят к активному развитию малоэтажного строительства за пределами МКАД.
Ранее девелоперы рассматривали земельные участки в Подмосковье в основном с целью реализации проектов коттеджного строительства. Сейчас мы наблюдаем стабильное увеличение спроса со стороны девелоперов, возводящих жилье класса «эконом» и «комфорт».
Земли поселений могут быть использованы в соответствии с проектом зонирования территории, и зачастую застройщики имеют ограничения, связанные с разрешенными типами застройки (например, многоэтажных, среднеэтажных и малоэтажных домов). Перевод участка, предназначенного под малоэтажное строительство, в разрешенное многоэтажное довольно сложен, в то время как процесс изменения индивидуального жилищного строительства на малоэтажную застройку облегчен. Это способствует развитию малоэтажного строительства в Подмосковье.
Размер участка, приобретаемого для реализации проекта жилой застройки, составляет 5-20 га. Здесь необходимо помнить о том, что при реализации проекта жилого комплекса может существовать обременение в виде необходимости строительства школы или детского сада (1-2 га).
Сейчас на рынке земли Московской области, предназначенной для строительства объектов жилой недвижимости, около 50 предложений, цена которых в среднем составляет $7-15 тыс. за сотку в зависимости от категории земли и местоположения участка, в первую очередь, удаленности от МКАД. Наибольшим спросом пользуются земли, расположенные вдоль Новорижского и Киевского шоссе до 25 км от МКАД.
В целом, спрос в этом сегменте довольно ограничен, так как фактически он формируется 10-15 крупными компаниями-застройщиками. Часто применяется партнерская схема, в которой одна сторона является собственником земельного участка, а вторая — финансирует строительство на нем. Договоры купли-продажи заключаются реже и только по очень выгодной для покупателя цене.
Рынок земли в «Новой Москве»
На рынке земельных участков, расположенных на территории «Новой Москвы», уже более года сохраняется ситуация неопределенности. Ожидается, что генеральный план развития Москвы, разработанный с учетом присоединенных территорий, будет принят в 2014 г., после чего будут решены вопросы зонирования земельных участков и определен тип застройки.
Предложений участков на присоединенных территориях довольно много, собственники стараются максимально подготовить участки к продаже. Однако на данный момент разрешения на строительство не выдаются, вследствие чего активного спроса на эти земли нет. Исключение составляют только компании-автодилеры, готовые приобретать участки для строительства дилерских центров.
Ценовые ориентиры
В московском регионе наблюдается сильная дифференциация стоимости земельных участков в зависимости от направления и удаленности от МКАД. Наиболее дорогими направлениями (за исключением элитного рынка Рублево-Успенского шоссе) являются Новорижское и Минское шоссе. Стоимость земельных участков, расположенных на этих направлениях, может превысить стоимость аналогичных предложений на других направлениях в 1,5-2 раза.
Если говорить о динамике, то в среднем рост стоимости земельных участков несколько выше уровня инфляции — около 10-15% в год, за исключением участков, расположенных в Москве и на новой присоединенной территории на юго-западе от города. Однако изменение стоимости в значительной степени зависит от индивидуальных качеств участков.
Земельные участки, предназначенные для застройки объектами торгового назначения, расположенные на первой линии федеральных трасс, в 2-3 раза дороже аналогичных предложений, удаленных от основных магистралей, используемых, в частности, для строительства складских площадей.
Табл. 4 Распределение участков, выставленных на продажу в Москве по местоположению
Из таблицы можно увидеть, что наиболее дорогими являются участки под жилую застройку и гостиницы. Затем идут участки под коммерческую застройку – торговую, офисную, развлекательную, многофункциональные комплексы.
Потенциальными покупателями земельных участков в Московском регионе выступают производственные и торговые компании, планирующие активное развитие. Среди ритейлеров, принявших бюджеты на развитие и готовых приобретать участки у МКАД, можно назвать Real, Leroy Merlin, Kesko («К-Раута» и новые для России бренды продуктовых сетей группы), Х5, «Максидом» (питерская сеть DIY ищет участок внутри МКАД).
Участки внутри кольца А107 («ближней бетонки») рассматривают несколько производителей продуктов питания, а также по меньшей мере два представителя машиностроительной отрасли.
Еще одна значимая группа покупателей земельных участков – девелоперы складской недвижимости. Ряд крупных игроков складского рынка (PNK, Raven, НЛК и др.) сегодня активно ищут участки, стремясь оперативно начать строительство складов, чтобы успеть первыми выйти на «послекризисный» складской рынок с новыми объектами.
При этом в большинстве случаев запрашиваемые продавцами цены подходящих для складского девелопмента участков делают строительство складов финансово неэффективным. Более 80% спроса приходится на участки внутри «ближней бетонки». Земли за пределами этой окружной дороги, проходящей на расстоянии 25-30 км от МКАД, привлекательны лишь своей ценой и рассматриваются компаниями, ограниченными в средствах на развитие. С точки зрения направления, наибольшим спросом пользуются земли вдоль Ленинградского ш. на севере и вдоль Симферопольского, Новокаширского и Новорязанского ш. на юге Московского региона.
Ценообразуюшие факторы на рынке индустриальной недвижимости:
- Направление от МКАД. Для рынка Московской области к основным ценообразующим факторам принято относить направление и удаленность от МКАД.
- Удаленность от МКАД. По мере удаленности от МКАД цены продажи за объекты индустриальной недвижимости имеют тенденцию к снижению.
- Площадь земельного участка под объектами. Объекты промышленной недвижимости представляют собой имущественные комплексы, состоящие из земельного участка и нескольких зданий различного целевого назначения (производственного, складского, хозяйственно-административного). Все они значительно различаются по площади зданий и по площади земельного участка — или по масштабу. Ввиду высокой стоимости земельных участков в Московской области, при оценке таких комплексов сравнительным подходом, в обязательном порядке рассчитывается либо поправка на различие в площади участка оцениваемого объекта и аналога, либо поправка на плотность застройки.
- Расположение в черте населенного пункта/вне черты населенного пункта. Проведенный Swiss Appraisal анализ показал, что на рынке объектов промышленной недвижимости Московской области отсутствуют различия в продажах по фактору «Расположение объекта в черте населенного пункта» с функциональным использованием — под промышленную застройку, или «Расположение объекта на землях промышленности, транспорта, связи. ». Это объясняется тем, что вторичный рынок индустриальной недвижимости представлен объектами, бывшими в эксплуатации. Соответственно, все они обеспечены инфраструктурой, как те, что расположены в границах населенных пунктов и предназначенных под промышленную застройку. Зачастую участки, расположенные на землях промышленности примыкают к промзоне, расположенной в городской черте. В связи с этим ценообразование на вторичом рынке индустриальной недвижимости изначально формировалось безотносительно к категории земли, так как не требовало выделения новых земель для освоения, а включало в оборот уже построенные объекты.
- Коммуникации. В предложениях по продаже объектов среди основных коммуникаций выделяются электричество и отопление. Наличие на объекте остальных коммуникаций (водоснабжения и канализации) обозначено термином «все» коммуникации. При этом подразумевается, что на каждом производственном объекте имеется вентиляция (в соответствии с требованиями СНиП). А обеспеченность телефонной связью в эпоху мобильной связи и интернета (3G и 4G -сетей) не является ценообразующим фактором. Наибольшие цены запрашиваются за объекты, обеспеченные всеми коммуникациями, по мере снижения числа коммуникаций цены снижаются.
- Наличие железнодорожной ветки. Анализ выявил наличие зависимости ставки от обеспеченности железнодорожным подъездом. Усредненная степень влияния данного фактора на цену оценивается в 20%, то есть при наличии в объекте продажи железнодорожного подъезда цены продаж на 20% выше, чем в случае его отсутствия.
Подведены ли к участку коммуникации, обеспечивающие водоснабжение, электричество, канализация, есть ли возможность газификации, наличие объектов инфраструктуры, перспектива организации охраны — все это увеличивает стоимость земли. Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:
Источник: afk.rukon.ru