Законодательством установлен разный порядок предоставления земельных участков в зависимости от дальнейшего использования, связано ли оно с возведением капитальных сооружений (строительством) или нет.
Статья 30 ЗК РФ устанавливает общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В целом статьей установлено несколько процедур предоставления земельных участков:
- 1) с предварительным согласованием мест размещения объектов (без проведения торгов). Предварительное согласование в соответствии с данной статьей требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование;
- 2) без предварительного согласования места размещения объекта и с проведением торгов;
- 3) без предварительного согласования мест размещения объектов и без проведения торгов. В данном случае имеются в виду основания предоставления земельных участков, предусмотренные п. 2.1 и 11 настоящей статьи.
Формирование земельного участка как объекта недвижимости, в том числе и для выставления его на торги, должно осуществляться как с соблюдением требований, установленных настоящей статьей, так и законодательства о землеустройстве и законодательства о государственном кадастре недвижимости.
🌎 Участок для строительства. ТОП-10 ошибок при выборе земли.
Проведение торгов, предметом которых выступает земельный участок, предназначенный под строительство, осуществляется с соблюдением требований ст. 30, ст. 38 ЗК РФ, а также ст. 447, 448 ГК РФ, устанавливающих общие требования по заключению договоров на торгах.
Таким образом, предоставление участка из публичной собственности для целей строительства требует соблюдения конкретных, указанных выше процедур.
Предоставление земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов) и предварительного согласования мест размещения объектов предусмотрено п. п. 2.1, 2.3,13, 14. В этом смысле жесткость нормы п. 2 настоящей статьи, согласно которой предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ, уже не может быть соблюдена.
Сложность в толковании и в применении вызывают формулировки п. 2.2 и п. 11 ст. 30 ЗК РФ, в соответствии с которыми предварительное согласование не проводится при представлении земельных участков для целей недропользования и при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Покупаем земельный участок ИЖС правильно. Выбираем земельный участок правильно
Совокупное толкование норм данной статьи не позволяет уверенно сказать, что в этих случаях не должны применяться торги (поскольку это не упоминается в указанных пунктах). Однако и процедура торгов «не укладывается» в цели, для которых эти участки предоставляются. Так, земельный участок для целей недропользования предоставляется лицу на основании лицензии, выдаваемой в соответствии с Законом РФ «О недрах». При этом лицензия выдается на конкретный участок недр в конкретном месте. При таких обстоятельствах ни процедура торгов, ни процедура предоставления участка с предварительным согласованием мест размещения объектов не соответствует основаниям приобретения прав на земельный участок.
По этому поводу хотелось бы сказать следующее. Цель установления особых процедур предоставления земельных участков для строительства заключается в обеспечении публичности процесса. Таким образом, торги или иные процедуры не самоцель. Они являются только средством в обеспечении этой публичности.
Кроме того, уже после введения нормы п. 2 данной статьи устанавливались исключения, ею не учтенные. Исходя из изложенного, считаем, что при реализации п. 2.2 и п. 11 настоящей статьи предусматривается возможность предоставления земельных участков без проведения торгов и процедуры согласования мест размещения объектов.
В этом смысле обратим внимание на толкование статей о предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, сделанное Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г. (в ред. постановления Президиума Верховного Суда РФ от 05.12.2008):
Вопрос: Порождает ли право инвалида на первоочередное предоставление ему земельного участка для жилищного строительства обязанность органа местного самоуправления заключить с инвалидом договор купли-продажи земельного участка без торгов?
Ответ: Согласно ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 № 181 -ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в ст. 30.1 ЗК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ (если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников).
Аукцион представляет собой продажу, в частности имущества, с публичных торгов, при которой продаваемое имущество приобретается лицом, предложившим наивысшую цену, тогда как право на первоочередное получение чего-либо предполагает безусловное предоставление при отсутствии торгов. Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо льготы для лиц, участвующих в аукционе. Таким образом, в рамках аукциона, проведение которого предполагает соблюдение определенных условий (внесение задатка, «шаг аукциона» и т.д.), а также обязательное участие нескольких лиц, невозможна реализация принципа первоочередности предоставления гражданам земельных участков.
Поэтому при предоставлении инвалиду земельного участка для жилищного строительства в соответствии со ст. 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» по договору купли-продажи торги не проводятся.
При реализации ст. 30 ЗК РФ следует обращаться также и к иным нормам, регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо право на застройку земельного участка и не противоречащим нормам данной статьи.
Так, ГрК РФ определены требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях, в том числе при их застройке (ст. 56 ГрК РФ).
Следует отличать основания и порядок предоставления земельных участков для строительства от общих условий реализации прав на землю правообладателями (ст. 40, 41 ЗК РФ).
Целый ряд статей ЗК РФ (ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2) введен Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»в связи с принятием ГрК РФ и формированием государственной политики в области жилищного строительства.
Статьями 30.1 и 30.2 ЗК РФ устанавливается особое правило предоставления земельных участков для жилищного строительства, согласно которому участки из публичной собственности для строительства жилья предоставляются только на аукционах. При этом обратим внимание на жесткое установление ЗК РФ, запрещающее использование для этих целей процедуры конкурса. Целью введения данных требований было стремление обеспечить доступность к приобретению данных земельных участков, прозрачность процедур, что должно способствовать преодолению коррупции. Однако, как показывает практика, само по себе ограничение процедуры предоставления участков процедурой аукционов проблему коррупции в данной сфере решить не может. В данном случае требуется не только обеспечение прозрачности всех действий по приобретению земельных участков, но и совокупность ряда организационных и правовых механизмов, направленных на преодоление негативных явлений.
Пунктом 3 ст. 30.1 ЗК РФ установлен порядок предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Данная статья указывает, прежде всего, что земельный участок предоставляется вне процедур аукциона или согласования мест размещения объектов.
Согласно этой статье предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка (то есть установлен так называемый заявительный порядок). Нормы данного пункта следует применять с учетом норм п. 11 ст. 30 ЗК РФ, согласно которой, как уже было сказано, предварительное согласование не проводится при предоставлении гражданину (на основании любого правового титула) земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в каждом конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, то есть сделать информацию о передаче земельного участка в аренду доступной неопределенному кругу лиц, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных участков только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ), а именно орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.
Поскольку ст. 30.1 и ст. 30.2 были приняты позднее ст. 30, на практике возникли проблемы в толковании и применении этих статей при предоставлении земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов. В целях упорядочения отношений в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» была введена норма (п.
15), согласно которой предусмотрено, что в том случае, если в соответствии с ЗК РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
В связи с реализацией указанной нормы определением от 27.10.2009 № ВАС-13290/09 ВАС РФ, в частности, разъяснил:
При рассмотрении дела установлено, что спорный договор от 21.06.2007 аренды земельного участка был заключен после
- 01.10.2005 на основании постановления главы г. Екатеринбурга от
- 27.09.2006 № 1142 «О предварительном согласовании ООО Т. места размещения многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по проспекту Космонавтов», которым был утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 3362 кв. м, и постановления главы г. Екатеринбурга от 26.02.2007 «О предоставлении ООО Т. земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой».
Пунктом 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в том случае, если в соответствии с ЗК РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
При таких обстоятельствах, на основании п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ, предусматривающего продажу права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционах, а также на основании п. 15 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 168 ГК РФ спорный договор аренды земельного участка признан судами ничтожной сделкой.
Роль правовых механизмов предоставления земельных участков для строительства из публичной собственности частным лицам (застройщикам, инвесторам, др.) нельзя свести к одному параметру. При формировании механизма существенным является учет следующего:
предоставление участков из государственной или муниципальный собственности не может носить случайный характер, а должно опираться на федеральные, региональные, местные планы, программы, то есть иметь плановый характер;
при предоставлении земельных участков целесообразно решать в первую очередь задачи обеспечения публичных интересов;
существенным является обеспечение конкуренции среди лиц, претендующих на участок и, как следствие, необходимость обеспечения публичности и прозрачности процедур предоставления;
предоставление земельных участков должно иметь преимущественно возмездный характер;
важным оказывается обеспечение контроля за дальнейшим использованием участка в целях, ради которых он был предоставлен.
Предоставление земельного участка для строительства является весьма существенным для региона решением. Объем вложений и назначение объектов капитального строительства, существенным образом влияют на развитие территории и благополучие населения. Кроме того, отсутствие баланса в строительстве промышленных, сельскохозяйственных объектов, жилья, транспортной инфраструктуры, объектов социального назначения может привести к затруднениям в развитии и социальным конфликтам.
Поскольку устойчивое развитие территории не обходится без значительных затрат, в том числе на строительство, частью государственной и местной политики является улучшение инвестиционной привлекательности региона.
Специалистами выделяются такие факторы инвестиционной привлекательности региона или территории, как социальная стабильность, географическое расположение, наличие основных ресурсов (природные ресурсы, недвижимость, работоспособное население, капитал), развитость транспортной инфраструктуры, наличие стабильных и внятных правовых условий инвестиционной деятельности. Специально выделяются авторами факторы инвестиционной привлекательности недвижимости. При этом обращается внимание на следующие параметры: местоположение; соответствие параметров проекта требованиям рынка и прогнозируемым рыночным тенденциям; наличие проработанного плана работ по проекту: контрактов с поставщиками и подрядчиками, привлечение опытных и известных на рынке партнеров; юридическая чистота проекта; наличие всех необходимых на данном этапе документов; гибкость концепции, учитывая долгий период реализации проектов в сфере недвижимости [1] .
Следует согласиться при этом с тем, что сама по себе инвестиционная привлекательность региона или недвижимости напрямую зависит от параметров инвестиционного климата, сложившегося в обществе и в государстве. В качестве таких параметров чаще всего выделяют: политическую стабильность и ее предсказуемость; состояние национальной экономики (уровень инфляции, темпы роста ВВП, объемы выпуска важнейших видов промышленной продукции, процентная ставка рефинансирования ЦБ РФ, дефицит бюджета и др.); стабильность и работоспособность правовой системы; степень совершенства налоговой системы в стране; социальную, в том числе и криминальную, обстановку; степень инвестиционного риска и др.
Ясно, что для создания в регионе благоприятного инвестиционного климата требуется решение множества взаимосвязанных задач, среди которых механизм предоставления земельных участков для строительства занимает свое место. При этом сама по себе передача земельного имущества для строительства из публичной собственности является формой капитальных вложений со стороны государства или местного самоуправления.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ), капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Обратим внимание в данном случае, что указанным выше Законом определены общие правовые условия создания благоприятных условий для осуществления инвестиций в форме капитальных вложений. К ним относятся, в частности (ст. 11 Закона № 39-ФЗ): защита интересов инвесторов; предоставление субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству Российской Федерации; расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения; создание и развитие сети информационно-аналитических центров, осуществляющих регулярное проведение рейтингов и публикацию рейтинговых оценок субъектов инвестиционной деятельности; принятие антимонопольных мер; расширение возможностей использования залогов при осуществлении кредитования; проведение переоценки основных фондов в соответствии с темпами инфляции; создание возможностей формирования субъектами инвестиционной деятельности собственных инвестиционных фондов.
Как видим, одним из способов с улучшения инвестиционного климата Законом № 39-ФЗ признано создание льготных условий при предоставлении земельных участков. Следует заметить, однако, что земельное законодательство исходит в целом из предоставления равных прав в предоставлении земельных участков всем заинтересованным лицам, в связи с чем предоставление льгот участнику земельных отношений в получении прав на землю возможно только при условиях, определенных земельным законодательством.
Преимущества в получении прав инвесторами определены в данном случае федеральным законом, предмет регулирования которого составляют инвестиционные отношения. Механизм льготного предоставления земельных участков в рамках инвестиционного проекта земельным законодательством практически не определен.
Нельзя при этом сказать, что процедуры предоставления земельных участков для строительства, установленные ЗК РФ и иными нормативными правовыми актами, ставят своей целью обеспечение преимуществ инвестора. Данными процедурами (что справедливо) решаются иные задачи. Кроме того, соотношение требований обеспечения преимуществ в получении прав на земельные участки инвесторам и условий земельного законодательства об обеспечении публичности и конкуренции при предоставлении земельных участков для строительства представляет собой не самую простую юридическую задачу. Решение в данном случае законодатель находит в том числе в принятии специальных законов, решающих совокупность проблем федеральных или иных проектов, а также принятие специальных законов, направленных на обеспечение развития территорий с особым статусом 1 . Вместе с тем, правовая система наждется в данном случае в определении общего подхода к решению вопроса.
Как считаем, предоставление земельных участков как фактор регулирования экономических отношений и обеспечения инвести-
‘ Федеральный закон от 01.12.2007 № ЗЮ-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпий-ских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон 08.05.2007 № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон от 28.09.2010 № 244-ФЗ «Об инновационном центре “Сколково”», Федеральный закон «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», Федеральный закон от 03.12.2011 «О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, др.
ционной привлекательности региона или территории должно отве-чать как минимум следующим требованиям:
Источник: studref.com
Решение.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
Права:
Согласно п. 1 ст. 41 ЗК, арендаторы осуществляют права собственников ЗУ, за исключением пп. 2 п. 2 ст. 40 ЗК. В ст. 40 перечислены следующие права:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 40 ЗК, собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.
Обязанности:
В ст. 42 ЗК перечислены обязанности по использованию земельных участков собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
(в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 29.12.2010 N 442-ФЗ)
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
Права арендаторов:
· Арендатор имеет право и обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования, установленных в градостроительном регламенте.
· Арендатор обладает правом на защиту.
· Арендатор обладает правом преимущественного выкупа арендуемого земельного участка, но у арендатора по сравнению с требованиями ГК более широкие полномочия по распоряжению правом аренды. Если в ГК закреплен разрешительный порядок распоряжения правом аренды, то в ЗК – уведомительный порядок. Единственное ограничение – это установление иного порядка в договоре.
Ст. 27 ЗК – ограничение оборота ЗУ.
Нужно доказать наличие титула ППБС и то, что субъект не является тем, кто поименован в ст. 20 ЗК.
Изначально надо ставить вопрос, соответствует ли законодательству такое нормотворчество – это положение.
Если эти категории земель подпадают под перечень тех ЗУ, которые не могут быть в обороте, тогда ладно.
Но скорее всего органы МС нарушили условия, котоыре им предписывают нормы зем. зак-ва.
Тогда должен ставиться вопрос, что правила землепольз. хотя бы в части противоречат зем. зак-ву и подлежат изменению. Т.к. зем. зак-во настаивает, что ППБС должно быть переоформлено с 2002 года.
ООО являясь собственником здания, приобретенного до 30 октября 2001 года имело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под таким зданием. В выкупе земельного участка под зданием ООО было отказано на том основании, что земельные участки в населенном пункте могут быть переданы только на праве аренды в соответствии с правилами землепользования и застройки, принятыми органами местного самоуправления.
Правомерен ли отказ ООО? Обоснуйте свое мнение.
Какие обстоятельства имеют значение (должны быть доказаны) при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами документов о правах на земельные участки под объектами недвижимости? Обоснуйте свое мнение.
Какие права могут быть переоформлены и оформлены юридическими лицами, имеющими на праве собственности здания и/или помещения ? Обоснуйте свое мнение.
Для юридических лиц ограничен срок пользования земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования – 1 июля 2012 года. За неисполнение этой нормы для юридического лица предусмотрена административная ответственность ст. 7.32 КоАП РФ. П. 2 ст. 3 закона о введении в действие ЗК и ст.
20 ЗК РФ.
Что касается условий переоформления для юридических лиц, то право постоянного бессрочного пользования переоформляется на возмездных условиях. Т. е. юридическое лицо вправе выкупить земельный участок, если он не ограничен в обороте. Гражданин может получить его бесплатно. Это указано в п. 1 ст. 36 ЗК.
Согласно п. 3 ст. 28 ФЗ О приватизации, отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
изъятия земельных участков из оборота;
установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
В то же время, согласно п. 11 ст. 22 ЗК, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Т.е. отказ неправомерен, скорее всего, т.к. основан на Положении. Но вдруг в законе ость отсылка.
Какие обстоятельства должны быть доказаны ЮЛ:
· что ЗУ был приобретен ЮЛ
· что ЮЛ получило право ПБС ЗУ
Согласно п. 1 ст. 36, юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК.
Они могут оформить право собственности, право аренды (заключить договор аренды), переоформить право пожизненного бессрочного пользования.
Здесь нецелевое использование, т.к. цель – строительство здания, а не использование под склады.
Если договор аренды не содержит прямого запрета на субарендатора, достаточно просто уведомить.
Какие меры воздействия: если административные – ст. 8.8 КоАП, штраф, а не изъятие. А если гражд.-пр. – ставить вопрос о расторжении ввиду неисполнения арендатором его обязанностей. Можно совместить оба способа. Могут быть различные ситуации выхода.
Можно обойтись адм. ответственностью, можно применить оба вида.
Ст. 284 –статья применима для 2 категорий земель. Это земли населенных пунктов и земли сельхоз. назначения. Применима к собственнику, а здесь арендатор, но в принципе.
Строительство может быть промышленное, общественно-деловое.
По поводу изъятия – возможен не только адм. механизм, но и ст. 284 ГК.
ОАО «Вика» по результатам аукциона был предоставлен земельный участок для строительства административно-торгового комплекса на условиях аренды, на период строительства. Арендатор по договору субаренды передал часть земельного участка в пользование Фонду «Икар» под размещение временного склада для хранения товара. Уполномоченный орган обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды и изъятии земельного участка в виду его нецелевого использования.
Источник: studopedia.ru
Истец требует земельный участок завышенной площади. Как защититься в суде
Нередко граждане и юрлица требуют предоставить им в собственность муниципальные земельные участки для обслуживания объектов капитального строительства, которые находятся на данных участках. При этом размер запрашиваемого участка может превышать градостроительные и иные нормативы. Собственники ссылаются на часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. Эта норма предусматривает исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земельного участка под данными объектами в собственность или в аренду. Получив отказ, владельцы объектов часто обращаются с иском в суд.
Размер предоставляемого земельного участка должен соответствовать назначению здания и предельным размерам земельных участков по градостроительным регламентам (правилам землепользования и застройки). Если на территории муниципального образования градостроительные регламенты не утверждены, применяются предельные размеры предоставляемых земельных участков, которые были установлены до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ по правилам статьи 33 Земельного кодекса РФ. Необходимость руководствоваться этой нормой при рассмотрении споров подтверждает судебная практика. Пример – постановление Президиума ВС Республики Башкортостан от 9 ноября 2016 г. по делу № 44га-278/2016.
Таким образом, в отсутствие градостроительных регламентов предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, утвержденными землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. В границы передаваемого земельного участка должна входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (обслуживания, эксплуатации). Но заявитель не вправе самовольно определять площадь подлежащего предоставлению участка (ст. 33 Земельного кодекса РФ).
При рассмотрении дел о предоставлении участков под зданиями, строениями и сооружениями суд будет в первую очередь устанавливать, объективно ли необходима для эксплуатации объекта такая площадь и соответствует ли она строительным нормативам (постановления Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10, от 3 апреля 2012 г. № 12955/11). Если суд сочтет площадь запрашиваемого участка необоснованной, он откажет в иске. Например, в одном из дел суд отказал в предоставлении в собственность земельного участка, площадь которого более чем в 16 раз превышала площадь расположенного на нем здания (постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2016 г. по делу № А41-75113/2015). Доводы истцов о том, что участок такой площади им нужен под строительство других объектов, в суде не сработают.
ПРИМЕР 1. Компания обратилась в суд с требованием к администрации города Магнитогорска Челябинской области предоставить в собственность земельный участок для обслуживания здания. Площадь испрашиваемого земельного участка – 16 211 кв. м, а площадь здания, расположенного на нем, – 1 464,8 кв. м. Компания указала, что в ближайшем будущем планирует построить на участке еще несколько объектов. Суд отметил, что истец не доказал необходимость участка запрашиваемой площади для эксплуатации здания, и отказал в иске (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2016 г. № 18АП-9188/2016).
Какими документами можно обосновать размер участка
Чтобы обосновать размер земельного участка, истец может использовать, в частности, экспертное заключение или договор аренды.
Экспертное заключение
Доказательством может служить техническое заключение профильного специалиста. При проведении экспертиз такие специалисты используют СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Если истец представит экспертное заключение, муниципалитету придется его оспаривать. Представьте заключение с противоположными выводами, иначе суд удовлетворит требования истца.
ПРИМЕР 2. Компания обратилась с иском о признании незаконным отказа Администрации Ступинского муниципального района Московской области предоставить в собственность за плату земельный участок площадью 250 кв. м. Площадь расположенного на нем здания составляла 128 кв. м. Истец представил суду техническое заключение, которое подтвердило, что участок соответствует площади здания. Администрация не опровергла доказательства истца другим заключением. Поэтому суд удовлетворил заявленные требования (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2015 г. по делу № А41-5090/15).
Договор аренды
Если собственником земли хочет стать арендатор, который ранее получил данный участок для тех же целей и той же площади в аренду, суд признает договор аренды надлежащим доказательством.
ПРИМЕР 3. Администрация Уфимского района Республики Башкортостан отказалась предоставить участок под зданием в собственность предпринимателю. Он обратился в суд и потребовал признать решение незаконным. Бизнесмен указал, что ранее получил этот участок в аренду для аналогичных целей. Суд установил, что участок запрашиваемой площади изначально предоставлялся для эксплуатации здания, и согласился с истцом (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 февраля 2015 г. № Ф09-60/15).
Кадастровые работы, проведенные заявителем в отношении земельного участка, не обосновывают требования о предоставлении его в собственность.
ПРИМЕР 4. Компания, владеющая на праве собственности имущественным комплексом площадью 44 269,8 кв. м, обратилась в суд с требованием предоставить в собственность земельный участок площадью 490 тыс. кв. м. Этот участок компания поставила на кадастровый учет.
Суды удовлетворили заявленные требования. Однако ВАС РФ отменил эти решения. Суд указал, что компания не представила доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка запрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение (постановление от 1 марта 2011 г. № 13535/10).
Судебные разбирательства могут повлечь и предоставление арендатору в собственность земельного участка завышенной площади.
ПРИМЕР 5. Администрация г. Дубны предоставила земельный участок компании в аренду. Затем арендатор выкупил участок и разделил его на два площадью 0,3 и 0,7 га. Меньший участок компания оставила себе для эксплуатации расположенного на нем здания, а больший – реализовала третьим лицам для строительства дома. Этим заинтересовалась антимонопольная служба.
УФАС посчитало, что администрация и компания действовали согласованно. Тем самым они нарушили Федеральный закон от 6 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Администрация обратилась в суд с требованием признать постановление УФАС незаконным. Суды трех инстанций удовлетворили иск.
Они отметили, что размеры первоначально арендованного участка и участка, предоставленного в собственность, совпадают. Но Верховный суд с такой позицией не согласился. Орган власти был обязан учесть потребность компании в земельном участке, когда предоставлял его в собственность.
Нужно было исходить из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории города. Фактически предоставленный обществу участок для эксплуатации здания не требовался, что подтвердил факт последующей продажи этого участка. Таким образом, администрация действовала незаконно (определение Верховного суда РФ от 6 марта 2017 г. по делу № А40-100700/2015).
Кадастровые работы, проведенные заявителем в отношении земельного участка, не обосновывают требования о предоставлении его в собственность.
ПРИМЕР 6. Компания, владеющая на праве собственности имущественным комплексом площадью 44 269,8 кв. м, обратилась в суд с требованием предоставить в собственность земельный участок площадью 490 тыс. кв. м. Этот участок компания поставила на кадастровый учет.
Суды удовлетворили заявленные требования. Однако ВАС РФ с позицией нижестоящих судов не согласился и их решения отменил. Суд указал, что компания не представила доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка запрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение (постановление от 1 марта 2011 г. № 13535/10).
Участки под вспомогательными, нестационарными, линейными объектами
Многие собственники объектов недвижимости стремятся увеличить площадь земельных участков, на которых они расположены. Для этого компании возводят на участках вспомогательные объекты и пытаются оформить их в собственность в упрощенном порядке. Однако с регистрацией права собственности на объекты вспомогательного назначения не соглашаются высшие судебные инстанции.
ПРИМЕР 7. Центробанк обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на ограждение как на объект недвижимости вспомогательного назначения. Данное ограждение находилось на одном участке с административным зданием Центробанка. Для регистрации он представил декларацию об объекте недвижимого имущества и техническое заключение обследования ограждения.
Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности на ограждение. Причина была в том, что заявитель не представил документ органа местного самоуправления, подтверждающий принадлежность ограждения к категории вспомогательных объектов, при возведении которых не нужно получать разрешение на строительство.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций посчитали, что отказ не соответствует законодательству. Они указали, что Росреестр не имел оснований требовать от Центробанка документы помимо тех, которые он представил. При возведении вспомогательного объекта застройщик не обязан получать разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, которая подтверждает создание таких объектов и содержит их техническое описание.
Высший арбитражный суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов о регистрации вспомогательного объекта в качестве объекта недвижимости и отменил их. Судьи отметили, что ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и не является отдельным объектом гражданского оборота.
Оно выполняет только обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящимся на нем зданиям. У ограждения отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости. К объектам недвижимости относятся лишь прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Следовательно, право собственности на вспомогательный объект не подлежит регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13).
Так как вспомогательный объект нельзя оформить в собственность, на участок под ним суд не признает права собственности. Это относится и к нестационарному объекту. При рассмотрении споров о предоставлении участка под ним муниципалитетам придется оспаривать статус объекта как недвижимого имущества.
ПРИМЕР 8. Владелец торгового павильона обратился в администрацию города Калининграда с требованием предоставить в собственность земельный участок под объектом. Муниципалитет отказал предпринимателю, а тот обратился в суд. В ходе рассмотрения дела суд установил, что объект, принадлежащий предпринимателю, не обладает признаками объекта недвижимости. Поэтому оснований для предоставления в собственность земельного участка под ним нет. Наличие свидетельства о государственной регистрации права на здание не является безусловным доказательством того, что этот объект – недвижимое имущество (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 мая 2008 г. по делу № А21-3780/2007).
Признать право собственности на земельный участок под линейным объектом через суд у заинтересованных в этом лиц также не получится. Например, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что на линейный объект не распространяется установленный Земельным кодексом РФ порядок предоставления в собственность земельного участка под объектами капитального строительства (постановление от 10 октября 2016 г. № Ф08-6220/2016).
Источник: cmokhv.ru