Земельный участок является объектом капитального строительства

Некоторые аспекты реализации градостроительных правомочий правообладателей земельных участков и объектов незавершенного строительства Правовой режим земельного участка и объем правомочий

Что относится к объектам капитального строительства: что гласит Градостроительный кодекс

Капитальным называется строительство каких-либо объектов, требующих выполнения не только строительных, но и земельных работ. При капитальном строительстве создаются новые сооружения и реконструируются уже существующие объекты. Определение объектов капитального строительства дано в Градостроительном кодексе РФ, однако законодательное регулирование осуществляется не только данным документом, но и нормативными актами других отраслей права: гражданско-правовой, земельной, лесной.

Как говорится в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объектами капитального строительства (ОКС) могут выступать здания, сооружения и другие объекты, строительные работы по которым не завершены.

Все эти объекты можно разделить на следующие виды:

• здания жилого типа — здания, оборудованные необходимыми коммуникационными системами и состоящие и двух частей: наземной и подземной, предназначенные для проживания людей или размещения производственных мощностей;
• помещения нежилого типа — помещения для временного пребывания людей: стадионы, мосты, ЛЭП и т. д.;
• объекты незавершенного строительства — постройки, строительство которых приостановлено на определенный период.

Все эти объекты делятся на множество подгрупп и классифицируются по ключевым признакам.

Классификация объектов капитального строительства

Объекты КС делятся на следующие категории:

• здания и сооружения, представляющие собой объекты коммуникаций – ЛЭП, скважины, трубопроводы и т. д.;
• объекты незавершенного характера.

Кроме того, объекты КС различаются в зависимости от функциональности:

• линейные — линии электропередач, мосты, дороги, железнодорожные пути, туннели и другие объекты, возведение которых сопряжено с проектированием и межеванием;
• объекты производственного и промышленного назначений;
• оборонительные сооружения и объекты, обеспечивающие безопасность;
• непроизводственные объекты бытового, социального и культурного назначений.

Также в Градостроительном кодексе РФ имеется разделение ОКС на объекты местного, регионального и федерального значений.

Объекты, которые не могут относиться к капитальному строительству

К ОКС не относятся объекты, строительство которых не требует наличия специальных разрешений — это временные постройки и нестационарные сооружения. К первому виду относятся объекты, размещение которых призвано обеспечить должные условия для строительных работ. Такими объектами могут быть места для хранения инвентаря или кратковременного проживания людей. Такие постройки демонтируются после завершения основных работ. Существование временных построек в большинстве случаев не допускается больше пяти лет.

Ко второму виду принадлежат мобильные сооружения, которые легко собираются и разбираются для транспортировки на другое место. Это могут быть павильоны, киоски, боксы, навесы, точки с бытовым обслуживанием. Для сооружения таких строений используются легкие материалы и конструкции.

Таким образом, ключевыми характеристиками некапитальных объектов являются временность и возможность их перемещения без нанесения существенного ущерба.

Если эти показатели неочевидны, определение капитальности или некапитальности объекта осуществляется на основании экспертного заключения.

Отличительные признаки объектов капитального строительства

Все ОКС имеют ряд характерных признаков, присущих абсолютно всем капитальным сооружениям.

Такими признаками являются:

• наличие большого количества разрешительной и проектно-сметной документации;
• расположение на фундаменте и крепкая привязка к земле;
• длительный срок эксплуатации, который может составлять от 5 до 100 и более лет;
• невозможность демонтажа для переноса на другое место;
• возможность оформления прав собственности на объекты.

ОКС предполагают поэтапное выполнение строительных работ: проектных, монтажных, пуско-наладочных. Все это требует значительных денежных вложений. Капитальное строение должно соответствовать законодательным и правовым нормам, а также нормам строения, принятым в конкретном городе или районе. Некапитальные объекты не имеют указанных характеристик — зачастую они размещаются без разрешительных документов, не имеют фундамента и легко транспортируются. Такие объекты используются непродолжительное время, после окончания которого они подлежат разбору.

37 комментариев

У меня такой вопрос к знающим людям, если тут таковые конечно есть. Прочел я статью, что такое объект капитального строительства я понял, тогда что такое некапитальное строительство? Типа щитовой дом без фундамента, который я могу разобрать и перевести. И есть ли какие то требования к ним в законе? Как регистрировать, могу ли прописаться? Спасибо

Уважаемый Алексей. В градостроительном кодексе (статья 52-ая) можно ознакомится с типами объектов, которые не относятся к капитальным постройкам, а именно: подпункт 1: гараж, или постройка на участке, выделенном для садоводческой деятельности. Подпункт 2: навесы, киоски и прочее. Подпункт 3: вспомогательные сооружения. То есть в законе перечислены далеко не все объекты, которые могут быть признаны не капитальными. Что бы узаконить такой статус, нужно обратиться в службу техинвентаризации, они правомочны выдать такое заключение. С уважением.

Уважаемый эксперт. Не корректная ссылка на Градостроительный кодекс РФ. разговор о п. 17 ст.51 (подпункты верно)

Добрый день. Нужно знать, какие объекты подпадают под определение капитального строительства.

Уважаемый Михаил. Все типы объектов и регламентирующий закон приведен в нашей статье. Очень жаль, что у Вас остались вопросы, но мы не можем переписать объекты еще раз. Прочтите пожалуйста статью или уточните, какой объект у Вас, а мы ответим — к какому типу он относится.

Добрый вечер, для того чтобы оформить мостик (выход к воде) в садовом обществе одним из необходимых документом является пояснительная записка в которой нужно указать, что мостик не является капитальным сооружением и проводить гос.экспертизу не нужно. Так ли это на самом деле, и если да, то где можно уточнить?

Уважаемая Мила. Согласно Водному кодексу РФ, а именно статье 6, данного документа, в береговой зоне запрещено строительство, которое бы препятствовало свободному доступу граждан к воде. Если это водоем общего пользования, а не пруд, который может быть в долгосрочной аренде. Мостик, так же будет подпадать под этот закон, любой гражданин может пожаловаться, что данное сооружение мешает ему подойти к воде и закон будет на его стороне. Для большинства водоемом, прибрежная полоса, в которой запрещено строительство любых объектов — это 20 метров (за исключением речушек и ручейков, чья протяженность меньше 10 км.). Поэтому получить официальное разрешение на строительство, по современному законодательству практически не представляется возможным (до 2006 года было можно). Без строительной экспертизы (ростехнадзора или росстройнадзора) Вы не можете самостоятельно указать, что это не капитальное строительство, а экспертиза — дело не дешевое и зависит от региона Вашего проживания. Любой гражданин напишет заявление в прокуратуру, и Вас привлекут к ответственности за нарушение Водного кодекса. Садоводческое товарищество не владеет прибрежной зоной, вся эта земля находится в Федеральной собственности. С уважением.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, является ли траверса гидротехнического сооружения объектом капитального строительства?

Уважаемая Анна. Входят, согласно перечню наименований конструкций и сооружений, входящих в реестр капитального строительства. Пункт 2: Опоры сооружений; подпункт 2.1.12. Траверсы опор (деревянные, стальные и т.д.). Правда в приказе не указано — для гидротехнических сооружений или нет. Но указаны траверсы и для мостовых опор, поэтому, мы считаем, что входит. С уважением.

Здравствуйте, есть 2 морских контейнера, на даче, соединённых болтами и стоящих на свайном фундаменте. Утеплённые, окна-двери все дела. Используется как домик.
При желании можно взять краном и перенести их по очереди на другое место. Правильно ли я понимаю что этот момент вычеркивает домик из списка капитальных строений и можно его не регистрировать?

Добрый день! Баня из бревна на фундаментных блоках является капитальной постройках?

Добрый день Ольга Александровна. Да, если строение на фундаменте и без специальных средств ее нельзя перевезти на другое место — то это строение подпадает под определение — капитальная постройка. С уважением.

станция тех обслуживания площадью 400 кв.м. собранная из каркаса обшитого сэндвич панелями в принципе является разборной, но на фундаменте можно подвести как временный объект?

Уважаемый Арсалан. Сборно-разборные конструкции с незаглубленным фундаментом — не являются объектом капитального строительства. Как и временные постройки. Но в данный момент — любую постройку можно разобрать и перевести. Поэтому окончательное решение будет приниматься по результатам строительно-технической экспертизы. Они будут учитывать например коммуникации. Если они капитальные: подведена вода, канализация и газ. То постройку признают капитальной в 99 процентах случаев.

Добрый день. Планирую построить автомобильную мойку. Строение будет стоять на не очень глубоком фундаменте. Сама постройка будет иметь каркасный тип. Каркас будет сделан из металла. Обшиваться все будет профнастилом с внутренним утеплением. К данной автомобильной мойке будет подводиться электричество и вода. По поводу газификации еще нет окончательного решения. Будет ли такая автомойка объектом капитального строительства?

Добрый день, уважаемый Сергей. Если Ваша автомобильная мойка будет стоять на фундаменте, и к данному строению будет подводиться вода и электричество (даже без газа), то в 99% случаев автомойка будет считаться объектом капитального строительства.

Добрый вечер! А благоустройство зоны отдыха центрального парка отдыха (устройство брусчатки , фонарных столбов, скамеек) будет являться объектом капитального строительства?

Морской контейнер к которому подводиться линия электроснабжения 6 кВ. Будет ли являться капитальным строительством. остальных подводов в виде воды газа и прочего — нет. Нужно понять необходимо ли СРО для подготовки проектной документации такого объекта.

Добрый день, Арсений. Нет, морской контейнер, даже с подведенным электроснабжением, не будет считаться объектом капитального строительства.

Добрый День, подскажите пожалуйста, на своем участке ИЖС я построил дом, у меня перепад земли который я хочу выровнять, мне для этого надо сделать подпорную стенку на границе участка,
относится ли подпорная стенка к объекту капитального строительства?

Добрый день, Рустам. Подпорная стенка на границе земельного участка приравнивается к каменному или кирпичному забору. Каменный или кирпичный забор имеет прочную связку с землей, поскольку он в обязательном порядке возведен на фундаменте. Подобное строение хоть и прочно связано с землей, однако имеет вспомогательное значение. Именно поэтому заборы не рассматривают в качестве объектов капитального строительства. Однако существует небольшая судебная практика, когда суды признавали обратное. Но это является, скорее исключением.

Здравствуйте!
Статья интересная и познавательная, но остается ряд вопросов, а именно:
Является ли горнодобывающее (например угольный разрез или карьер по добыче какого либо вида руды) предприятие ОКС? С одной стороны его не перенести, но и строительства как такового там вроде нет после ввода объекта в эксплуатацию. Копаем яму, добываем полезное ископаемое.
Да, в период проходки траншей (вскрытие месторождения), то есть подготовки объекта к работе вопросов нет. Но в период эксплуатации то строительства как такового нет? Или я что-то не правильно понимаю?

Здравствуйте, спасибо за статью. Не могу найти инфо, является ли городской фонтан объектом кап строительства. Или зависит ли глубина фундамента к отнесение его к ОКС или нет?

Здравствуйте, является ли памятник вов, объектом капитального строительства, если на нем обустроить вечный огонь?

Здравствуйте! С нашим участком граничит березовая посадка, шириной три 5 метром. Хотим, в целях благоустройства, чтобы там не устраивали свалку и не разжигали костры, установить забор из профнастила. Будет ли это считаться некапитальным строительством, и законны ли наши действия? Спасибо.

Здравствуйте — как минимум это будет самозахват территории. Причем тут некапитальное строительство? В случае если соседи напишут заявление в прокуратуру — это сто процентное уголовное дело.

Лестницы на площади являются ли объектом капитального строительства?

Здравствуйте! Скажите пожалуйста. Щитовой дом на садовом участке. Стоит на самодельных не больших блоках, подведено электричество. Считается это строение капитальным или нет? Спасибо!

Здравствуйте! Является ли столб фонарного освещения в городе Москве объектом капитального строения? И ещё, является ли вышка сотовой связи объектом капитального строительства?

Здравствуйте! Подскажите площадка временного накопления и хранения ТБО является ОКС?

Добрый день. ИЖС из бруса с незаглубленным фундаментом. Является ли объектом капитального строительства? Его же можно разобрать и перевезти в другое место. Коммуникации еще не подведены.

Добрый день! Землянка является капитальным строительством?

Добрый день, наш участок граничит с охраной зоной ЛЭП и на расстоянии 5 метров от границы нельзя возводить объекты капитального строительства, но забор можно. Загвоздка в том, что участок с сильным уклоном и нам нужен не забор, а подпорная стенка. Можем ли мы её возвести?

Здравствуйте. Поясните пожалуйста является ли линейный объект объектом капитального строительства

Здравствуйте. В городской черте, под землей, проложена тепловая сеть. Тепловая сеть принадлежит моему предприятию. Рядом с теплотрассой проводится строительство автомастерской, с площадкой с бетонным покрытием для автомобилей. Площадка располагается над тепловой сетью. Является ли площадка временным сооружением? И в случае ремонта (аварийного) тепловой сети кто будет восстанавливать это бетонное покрытие?

Является ли строительство фонарных столбы в парке капитальным строительством?

Добрый день! Ливневка, является линейным объектом. Но как она классифицируется для налогооблажения, как объект капитального строительства или как объект благоустройства, соответственно тогда ее не нужно ставить на кадастровый учет?

Капитальное строительство – это возведение объекта недвижимости с нуля (либо его реконструкция), при которых обязательно выполнение земляных работ. Оно сопровождается проведением инженерных изысканий, подготовкой проекта, получением разрешения на проведение работ, монтажом и пусконаладкой. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса (ГК РФ) к нему относятся все здания с фундаментом, а также нуждающиеся в реконструкции. … здание строится на земельном участке , который является личной собственностью владельца и подтверждается соответствующими документами. Для реконструкции зданий следует еще обязательно оформить Градостроительный план.

Некоторые аспекты реализации градостроительных правомочий правообладателей земельных участков и объектов незавершенного строительства

Правовой режим земельного участка и объем правомочий правообладателя в сфере градостроительства по поводу принадлежащего ему земельного участка предопределяется уже на этапах, предшествующих постановке на кадастровый учет земельного участка. Стадия формирования земельного участка, хотя и не являющаяся по сути видом градостроительной деятельности, способна в значительной мере предопределить дальнейший характер градостроительных правоотношений. в частности, на этапе утверждения уполномоченным органом схемы расположения земельного участка, выполнения в отношении такого земельного участка кадастровых работ, что зачастую недооценивается будущими землепользователями.

В рамках указанных процедур для образуемого земельного участка, по общему правилу, в виде решения собственника об образовании земельного участка, осуществляется также выбор соответствующего вида разрешенного использования земельного участка из перечня основных для соответствующей территориальной зоны, в пределах которой образуется земельный участок. Так, например, статьей 11.10 ЗК РФ установлено, что в решении об утверждении схемы в отношении каждого из образуемых в соответствии с ней земельных участков наряду с площадью, местоположением, кадастровым номером (при наличии) и категорией земель обязательно указываются либо территориальная зона, в границах которой они образуются, либо виды их разрешенного использования (подпункт 4 пункта 14 названной статьи). Правообладатель земельного участка, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий, вправе выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешённого использования без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 ГрК РФ). Из чего также следует, что законодательство не запрещает правообладателю участка выбрать несколько основных видов разрешенного использования земельных участков, что осуществляется путём внесения в сведения единого государственного реестра прав соответствующих сведений о нескольких видах на основании заявления правообладателя.

Необходимо также учитывать, что для каждого земельного участка возможность выбора разрешенного использования из перечня основных видов ограничена также и его параметрами, для которых градостроительными регламентом устанавливаются предельные минимальные (максимальные) значения (например, площадь земельного участка меньше предусмотренного градостроительным регламентом минимального размера участка для запрашиваемого вида). В силу пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, поскольку предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых, в силу законодательства о градостроительной деятельности, устанавливаются градостроительные регламенты, определяются этими градостроительными регламентами. Так, в одном из дел по обжалованию собственником земельного участка отказа органа кадастрового учета в изменении в сведениях единого государственного реестра прав вида разрешенного использования земельного участка, арбитражный суд, отклоняя требования заявителя пришел к выводу о невозможности выбора указанного заявителем вида разрешенного использования из предусмотренного градостроительного регламента перечня, поскольку площадь земельного участка меньше предельного минимального размера для указанного заявителем вида[1].

Круг субъектов управомоченных на изменение по своему усмотрению вида разрешенного использования земельных участков, указанных как «правообладатели» в п. 4 ст. 37 ГрК РФ, в процессе законодательного регулирования претерпел определенные изменения. Ранее действовавшими положениями п. 3. ст. 20 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»[2] допускалось внесение в единый государственный реестр изменений о виде разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет) правообладателями таких земельных участков.

В практике неоднократно возникал вопрос о правомочиях арендатора публичного земельного участка на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.06.2013 № 1756/13[3] сформировал подход, согласно которому арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка в рамках действующего договора аренды. Арендодатель связан установленным законом порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. В связи с чем недопустимо обращение с требованием об изменении вид разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ[4] ЗК РФ был дополнен главой V.1, в которой пунктом 17 ст. 39.8 ЗК РФ было дополнительно установлено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения разрешенного использования такого земельного участка не допускается, а указанные выше законоположения (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») утратили силу[5].

Соответствующий подход еще раз был подтвержден высшей судебной инстанцией. Со ссылкой на ст. 209 ГК РФ Верховный суд Российской Федерации указал, что собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Самостоятельное изменение арендатором земельного участка его вида разрешенного использования на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования[6].

В целом произошедшая трансформация понятия «правообладатель земельного участка», указанного в ст. п. 4 ст. 37 ГрК РФ применительно к полномочиям по изменению вид разрешенного использования, представляется наиболее верной с позиции вещных отношений.

Вместе с тем действующее законодательство не запрещает заинтересованному лицу, хотя еще и не являющемуся правообладателем земельного участка, эффективно воздействовать на деятельность участников перечисленных отношений, уже на стадии оформления прав на земельный участок с целью предоставления для себя «оптимального» вида разрешенного использования с точки зрения будущего объема градостроительных правомочий. В. С. Кононов также указывает, что на выбор вида разрешенного использования оказывает влияние субъект, который будет правообладателем участка[7]. Так, в рамках одного из дел, Заельцовским районным судом г. Новосибирска было признано незаконным решение органа местного самоуправления об утверждении схемы границ земельного участка в части установления вида разрешенного использования земельного участка, как части процедуры предоставления заявителю земельного участка. Заявителем, собственником объекта капитального строительства, расположенного на спорном земельном участке было указано на нарушение органом местного самоуправления его прав выбранным видом разрешенного использования, поскольку такой вид необоснованно возлагает на заявителя дополнительные обязанности в виде необходимости прохождения дополнительных процедур получения разрешения на условно-разрешенный вид использования, а также необоснованно повышенной ставки арендной платы за предоставляемый земельный участок[8].

Выбор вида разрешенного использования земельного участка с учетом его особенностей, в определенном смысле предопределяет экономическую эффективность использования земельного участка, а также предопределяет возможность (законность) возведения на земельном участке объектов капитального строительства. В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ несоответствие возводимого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка является одним из критериев для признания его самовольной постройкой.

Верховным Судом Российской Федерации в указанном ранее Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, также был сформулирован ряд следующих позиций о дальнейшей возможности использования земельного участка по определенному назначению, в том числе — для законного возведения на таком земельном участке недвижимости зависимости от вида разрешенного использования[9]. В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Так, по одному из дел истцом, как собственником смежного земельного участка были заявлены требования о сносе возведенного ответчиком ограждения, а также самовольной постройки со ссылкой на нарушение предельных параметров застройки земельного участка предусмотренных градостроительным регламентом для содержащегося в сведениях единого государственного реестра недвижимости вида разрешенного использования земельного участка, а именно: превышение максимальной площади застройки земельного участка и несоблюдение требований по минимальным отступам от границ земельного участка в связи с возведением ответчиком спорной постройки на своём земельном участке[10]. Суд, отказывая в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки также учел, что к моменту рассмотрения спора ответчиком для принадлежащего ему земельного участка был дополнительно выбран такой вид разрешенного использования, предельные параметры застройки для которого и отступ от границ позволяли размещать спорное строение на земельном участке ответчика.

Данный аспект не является единственным значимым для собственника земельного участка. Проверка возможности установления того или иного вида разрешенного использования на соответствие правилам землепользования и застройки происходит практически сразу же после подачи межевого плана в орган кадастрового учета (которым в настоящее время является Управление Росреестра), на этапе проверки межевого плана и постановки на кадастровый учет земельного участка. Куда более отдаленное по времени, но более экономически существенное воздействие на собственника могут оказать налоговые последствия выбора того или иного вида разрешенного использования земельного участка.

Выбранный вид разрешенного использования, в силу установленного порядка определения кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка, предопределяет конкретный размер его кадастровой стоимости[11]. Значимость кадастровой стоимости земельного участка в том, что она, в силу п. 1 ст. 390 Налогового Кодекса РФ[12] является базой для исчисления земельного налога, а также, с определенных пор, базой для расчета штрафа, как меры ответственности по ряду административных правонарушений в области землепользования.[13]. В отношении государственных и муниципальных земельных участков, передаваемых в аренду без торгов, согласно положениям пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за такие земельные участки, устанавливается соответственно органом государственной власти или местного самоуправления. Из анализа таких правовых актов изданных законодательными органами власти субъектов Томской и Новосибирской областей следует, что в качестве базы для расчета арендной платы за такие земельные участки применяется кадастровая стоимость таких земельных участков.[14]

Одной из проблем правоприменения на данной стадии является то, что группы и виды разрешенного использования земельных участков в актах градостроительного законодательства, из которых на этапе формирования земельного участка осуществляет выбор собственник (распорядитель) земельного участка, по своему содержанию и наименованию не имеют точного соответствия тем группам и видам разрешенного использования, к которым относит такой земельный участок орган кадастрового учета на стадии постановки земельного участка на кадастровый учет и определения его кадастровой стоимости в соответствие с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»[15].

Более того, сами акты градостроительного законодательства, поскольку такое правовое регулирование осуществляется как на федеральном, региональном и муниципальном уровне, не имеют единого и точного соответствия между собою по группам и видам разрешенного использования, в том числе по причине несоответствия установленных на муниципальном уровне видов разрешенного использования группам регионального, а установленных на региональном уровне группам — федеральному классификатору видов разрешенного использования.

Так, в силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

При этом, в силу п. 11 ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору.

Поскольку правила землепользования и застройки, исходя из ряда законодательно установленных сроков и ограничений[16], были приняты органами местного самоуправления в отношении соответствующих территорий ранее утверждения в 2014 году Минэкономразвития РФ соответствующего классификатора, то в силу вышеуказанных законоположений, собственники земельных участков вынуждены руководствоваться при выборе соответствующего вида разрешенного использования не классификатором, а набором видов разрешенного использования из градостроительного регламента правил землепользования и застройки. При этом, в силу п. 12 вышеуказанного ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, городского округа обязаны были внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования, предусмотренными классификатором.

Однако, вышеуказанное требование о приведении до 01 января 2020 года видов разрешенного использования и групп в правилах землепользования и застройки в соответствие с группами видов разрешенного использования из классификатора описываемой проблемы не разрешит.

Дело в том, что орган кадастрового учета, как уже указывалось, при постановке образуемого земельного участка на кадастровый учет, определяет кадастровую стоимость земельного участка, за исключением ряда случаев, не в соответствие группами видов разрешенного использования из классификатора, и не в соответствие с группами видов разрешенного использования из соответствующего регламента правил землепользования и застройки, а в соответствие с группами видов разрешенного использования указанных в соответствующих нормативных актах государственной кадастровой оценки, отличающихся структурно и содержательно как от устанавливаемых на муниципальном уровне правил землепользования и застройки так и от федерального классификатора.

Так, в отношении территории муниципальных образований г. Томск и г. Новосибирск в настоящее время действуют акты об определении результатов кадастровой стоимости земельных участков, а также средних удельных показателей земель по кварталам, утвержденные еще до вступления в силу вышеуказанного классификатора[17]. Сами же результаты государственной кадастровой оценки получены еще в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[18]. Виды разрешенного использования земель населенных пунктов (всего 17 групп), в таких актах об утверждении кадастровой стоимости были определены еще в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39[19].

Из чего можно сделать вывод, что выявленное несоответствие будет иметь место и далее, в любом случае, до проведения новой сплошной массовой оценки в порядке установленном ФЗ «О государственной кадастровой оценке»[20] и с учетом группировки видов разрешенного использования в соответствие с федеральным классификатором. Однако же проведение очередной массовой кадастровой оценки сдерживается в настоящее время запретом на проведение государственной кадастровой оценки в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и необходимостью образования специализированных государственных бюджетных учреждений, в порядке, установленном ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Выявленная на практике нестыковка положений градостроительного и земельного законодательства создаёт существенную правовую неопределенность и риски собственников земельных участков в вопросе выбора того или иного вида разрешенного использования земельного участка.

В связи с чем в настоящее время не имеется прозрачных правовых критериев, с помощью которых правообладателю можно было бы самостоятельно, не прибегая к дополнительным процедурам, на этапе формирования земельного участка достоверно точно определить его кадастровую стоимость, ввиду чего процедура определения кадастровой стоимости, из-за отсутствия единообразного понятийного аппарата (различного перечня и содержания групп видов разрешенного использования в различных нормативных актах) реализуется органом кадастрового учета по собственному усмотрению, исходя из внутриведомственного толкования тех или иных правовых понятий.

Попытка решить указанную проблему предпринята в Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ, согласно части 13 статьи 34 которого, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Наиболее определенную законодательную регламентацию в гражданском обороте объект незавершенного строительства получил с введением с 1 января 2005 г. ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ[21] в пункт 1 статьи 130 ГК РФ упоминания его как недвижимой вещи. Юридическая техника такого упоминания очевидно указывает на его отличие от зданий и сооружений.

Предопределенное гражданским законодательством отличие в статусе объекта незавершенного строительства от других недвижимых вещей, проявляется в земельном законодательстве в существенных, по сравнению с собственниками зданий и сооружений, ограничениях прав собственника такой недвижимости[22]. Соответствующий подход следует также из судебной практики[23].

Если рассматривать объект незавершенного строительства с точки зрения не земельных, а градостроительных отношений, то согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства) как и здания, строения, сооружения имеют равный правовой статус, поскольку отнесены к объектам капитального строительства .

Фактически единственным возможным правомочием и целью собственника объекта незавершенного строительства является завершение строительством такого объекта и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

В силу ст. 51 ГрК РФ для завершения строительства требуется получение разрешения на строительство, которое исходя из законодательного определения является документом, подтверждающим соответствие принятых проектных решений действующим градостроительным регламентам.

Как уже указывалось, градостроительные регламенты являются наиболее «подвижными» градостроительными документами, изменения в которые могут быть внесены в любой момент времени в соответствие с установленной в ГрК РФ процедурой. Внесение соответствующих изменений в работе муниципальных властей – стандартная практика.

В результате чего часто складывается ситуация, когда соответствующие изменения правил землепользования и застройки изменяют правовой режим земельного участка настолько, что получение разрешения на завершение строительства объекта незавершенного строительства в ранее запроектированных параметрах оказывается невозможным, что приводит к существенному ограничению (изменению) объема полномочий землепользователя и собственника недвижимости на ней. В процессе строительства объекта капитального строительства, который может занимать достаточно длительный срок, в градостроительный регламент и документацию по планировке территории могут быть внесены изменения, в результате которых размещение объекта, начатого строительством, будет исключено.

Управленческая деятельность органов власти в некоторых случаях способна привести и вовсе к невозможности завершить начатое строительство. Верховный Суд Российской Федерации, например, прямо указывает, что утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36, 37 Градостроительного кодекса)[24].

В данной связи у собственника объекта незавершенного строительства, как застройщика, возникают существенные правовые риски, которые в практике разрешения споров относятся на его счет. Суды, разрешая споры, исходят из того, что владелец объекта незавершенного строительства, приобретая права и обязанности арендатора по договору аренды, мог и должен был оценить возможность освоения земельного участка в соответствии с целью его представления в аренду[25].

В этой связи существенное значение с точки зрения правовой определенности и гарантии реализации собственником незавершенного строительством объекта права на завершение строительства приобретают градостроительный план земельного участка, а также действующее разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ)[26].

Градостроительный план земельного участка является основанием для архитектурно-строительного проектирования (абз. 1 п. 6 ст. 48 ГрК РФ), получения разрешения на строительство (абз. 2 п. 7 ст. 51 ГрК РФ), прохождения экспертизы проектной документации (п. 5.2 ст. 49 ГрК РФ), а в дальнейшем — получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пп. 2 п. 3 ст. 55 ГрК РФ).

Значение градостроительного плана земельного участка можно охарактеризовать как средство фиксации на определенное время (с момента получения разрешения на строительство до момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства) требований изменяющихся документов градостроительного зонирования и документации по планировке и межеванию территории.

При поступлении заявления застройщика (собственника объекта незавершенного строительством) о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган инициирует проверку проектной документации на соответствие определённым требованиям (п. 1 ст. 55 ГрК РФ). Актуальная редакция п.1 ст. 51 ГрК РФ указывает на необходимость проверки проектной документации на соответствие требованиям градостроительного регламента, и документации по планировке и межеванию территории, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, а также необходимость проверки допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с установленным видами разрешенного использования, иными ограничениями. Аналогичный принцип заложен и на этапе экспертизы проектной документации, В силу п. 5.2. ст. 49 ГрК РФ в течение полутора лет с момента выдачи градостроительного плана земельного участка в рамках экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, действовавших на дату выдачи градостроительного плана.

В силу ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод характеризуется как документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана, а не действующим в момент окончания строительства правилам землепользования и застройки, но вместе с тем и разрешенному использованию земельного участка.

Вместе с тем риски изменения правил землепользования и застройки в части видов разрешенного использования не снимаются и получением градостроительного плана, а сохраняются до стадии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данный вывод следует из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, содержащихся в пункте 6 ст. 55 ГрК РФ. Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ указанный пункт был дополнен абзацем 5 — несоответствие объекта капитального строительства разрешённому использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Дополнительное введенное основание создаёт непреодолимые и неконтролируемые риски, так как несоответствие на «дату обращения за разрешением на ввод в эксплуатацию» означает, что изменение вида разрешенного использования или появление зон с особыми условиями использования в период действия разрешения на строительство может привести к тому, что объект не сможет быть введён в эксплуатацию.

В этой связи даже возводимый на законных основаниях объект незавершенного строительства может оказаться в статусе самовольной постройки. Согласно п. 30 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 самовольной постройкой может быть не только объект капитального строительства, строительство которого завершено, но и объект незавершенного строительства.[27]

При этом стоит отметить, что вектор законодательного развития института самовольной постройки и соответствующих изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ[28], а также судебной практики[29] указывает, что каждый раз происходит увеличение количества формальных признаков, при наличии хотя бы одного из них объект капитального строительства утрачивает легальный статус. Если ранее, до 2015 года формулировка ст. 222 ГК РФ в части градостроительных нарушений содержала такие признаки самовольной постройки как «созданной без получения на это необходимых разрешений», «с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил», то редакция ст. 222 ГК РФ с 2018 года дополнена также указанием на вид разрешенного использования как на критерий – «разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта». Ранее содержащееся оценочное понятие «с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил» заменено также на формальный признак – «с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Можно констатировать, что наличие записи в едином государственном реестре о праве собственности на объект незавершенного строительства, как на недвижимую вещь, не предоставляет собственнику такого объекта каких-либо гарантий в градостроительной деятельности. Такими инструментами правовой определенности выступает градостроительный план земельного участка и действующее разрешение на строительство как средства фиксации градостроительных требований, предъявляемых на этапе завершения строительства.

[1] Решение Арбитражного суда Красноярского Края от 30.01.2019 по делу № А33-29188/2018

[2] Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: (ред. от 24.07.2008г.)

[3] Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012

[4] Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

[5] Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»

[6] Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)

[7] Кононов В. С. Правовое регулирование и порядок изменения правового режима разрешенного использования земельного участка. С. 2

[8] Решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 17.03.2020, дело № 2а-840/2020

[9] Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)

[10] Решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 12.04.2018, дело № 2-14/2018

[11] Приказ Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости»

[12] Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ

[13] ч. 10 п. 1 ст. 3.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ. Конкретные составы предусмотрены ст. 7.1. Самовольное занятие земельного участка, Ст. 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению

[14] Постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 218-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области и предоставленные в аренду без торгов» ; Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска» ; Закон Томской области от 09.07.2015 № 100-ОЗ «О земельных отношениях в Томской области» ; Решение Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка»

[15] Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 № 33995)

[16] Например, в силу п. 14 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при отсутствии правил землепользования и застройки не допускалось предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; Часть 3 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, согласно которой устанавливался запрет, за исключением ряда случаев, на выдачу разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки введена в действие с 1 января 2010 года — ст. 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

[17] Постановление администрации Города Томска от 26.11.2014 № 1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск» ; Постановление Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области»

[18] Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

[19] Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 02.05.2007 № 9370)

[20] Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

[21] Федеральный закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»

[22] Федеральный закон от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

[23] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 ; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 7454/10 ; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 14880/10

[24] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2018 № 308-ЭС17-20912 по делу № А32-42516/2016

[25] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.01.2019 № 309-КГ18-22578 по делу № А60-53733/2017 [; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2020 № 306-ЭС19-25004 по делу № А57-27476/2018; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2017 № 310-ЭС17-17252 по делу № А09-9524/2016; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2017 № 309-КГ17-9544 по делу № А07-8412/2016; Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2014 № ВАС-8620/14 по делу № А76-7629/2013

[26] Согласно п.п. 19, 21 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство может быть выдано на срок до 10 лет и по общему правилу п. 21 ст. 51 ГрК РФ сохраняется при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства.

[27] Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

[28] Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»; Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

[29] Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 ; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016

При этом вид разрешенного использования объекта капитального строительства зависит от вида разрешенного использования земельного участка . В связи с чем в проектной документации предусмотрено указание сведений о виде использования … Формой разрешения на строительство , утвержденной приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 г. № 117/пр, в строке «Иные показатели» реквизитов 4 и 6 предусмотрено указание дополнительных характеристик объекта капитального строительства , необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства .

Трудности признания имущества недвижимым: что с налогом на имущество

Налог на имущество в последние годы стал весьма ощутимой статьей расходов организаций, в связи с чем вопросам определения объектов налогообложения по данному налогу уделяется повышенное внимание. При этом с 2020 года изменились отдельные правила исчисления налога на имущество. Контролирующие органы, в частности ФНС, предпринимают попытки донести свое видение порядка расчета налога на имущество организаций до налогоплательщиков. Детали — в нашем материале.

Новые правила налогообложения с 2020 года

С 2020 года действуют новые правила налогообложения недвижимости организаций исходя из кадастровой стоимости. Соответствующие изменения были внесены федеральными законами от 25.09.2019 № 325-ФЗ и от 28.11.2019 № 379-ФЗ.

Так, прекращает действовать условие об обязательном учете объектов недвижимости на балансе организаций в качестве основных средств для их налогообложения исходя из кадастровой стоимости. При этом сохраняются иные условия, а именно:

• о принадлежности объектов организации на праве собственности или хозяйственного ведения;
• о наличии сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• об установлении законом субъекта РФ особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и включении торгово-офисных объектов в перечень, ежегодно формируемый уполномоченным органом исполнительной власти региона (ст. 378.2 НК РФ).

Напомним, чтобы перейти к исчислению налога на имущество организаций по кадастровой стоимости объектов недвижимости, субъект РФ должен принять соответствующий закон. Если кадастровая стоимость таких объектов не определена, то налог или суммы авансовых платежей по нему в текущем налоговом периоде исчисляются по их среднегодовой стоимости.

Кроме того, с налогового периода 2020 года плательщик налога на имущество организаций, состоящий на учете в нескольких налоговых органах по месту нахождения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их среднегодовая стоимость, на территории субъекта РФ, вправе представлять декларацию по налогу в отношении всех таких объектов недвижимого имущества в один из указанных налоговых органов по своему выбору, уведомив об этом налоговый орган по субъекту РФ.

Уведомление о порядке подачи декларации в налоговый орган на территории субъекта РФ представляется ежегодно до 1 марта года, являющегося налоговым периодом, в котором применяется предусмотренный п. 1.1 ст. 386 НК РФ порядок представления налоговой декларации. Изменение выбранного налогоплательщиком порядка представления декларации в течение налогового периода не допускается. Таким образом, вместо нескольких налоговых органов для представления налоговой декларации можно выбрать один. Но указанные положения не применяются в случае, если законом субъекта РФ установлены нормативы отчислений от налога в местные бюджеты.

К сведению:

На сайте ФНС заработала промостраница «Новый порядок налогообложения имущества организаций». Она содержит все актуальные разъяснения по этой теме и поможет налогоплательщикам разобраться в нововведениях, действующих в налоговом периоде — 2020.

Движимое или недвижимое?

Сегодня объектом обложения налогом на имущество является только недвижимое имущество. В связи с вышесказанным актуальным стал вопрос статуса имущества: относится оно к недвижимому или нет? На практике не все так однозначно, да и сами контролирующие органы и ведомства, разрабатывающие нормативные документы, пока не могут прийти к однозначному определению недвижимого имущества.

Проблема связана с тем, что Налоговый кодекс не содержит определения понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество». С учетом ст. 11 НК РФ в таком случае необходимо использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства.

Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. В свою очередь, исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся помещения и машино-места. Кроме этого, федеральным законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество.

Также в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

1. Понятие объектов капитального строительства предусмотрено в п. 10 ст. 1 ГрК РФ и определено как «здание. сооружение. за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)». В данном понятии присутствует некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты капитального строительства от «ложных», которые являются улучшением земельного участка (гражданское законодательство также использует для обозначения этого правового явления понятие «составная часть»), из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением. Однако из приведенного ряда примеров следует, что к объектам капитального строительства не относятся такие сооружения, которые, хотя и имеют прочную связь с землей, не требуют разрешения на строительство или декларации о начале строительства. Следовательно, под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).

2. Что касается соотношения между понятиями «объект капитального строительства» и «недвижимая вещь», следует отметить отсутствие полного соответствия. Указанные понятия разные по своему объему, ведь недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места, также они применяются для разных целей. Используемое в градостроительном законодательстве понятие «объект капитального строительства» применяется прежде всего для описания общественных отношений в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время гражданское законодательство оперирует понятиями «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота. При этом представляется возможным отождествить оба понятия, когда они применяются к уже построенному зданию (сооружению). Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью. Соответственно, строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капитального строительства и с большой степенью вероятности — к объектам недвижимости. Некапитальная постройка, то есть сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) можно отнести, с точки зрения гражданского права, к отделимым улучшениям.

3. Что касается улучшений земельного участка, которые ГрК РФ не признает ни объектами капитального строительства, ни объектами некапитального строительства, гражданское право считает их с большей вероятностью неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка. Согласно Перечню видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов [1] , использование земель и земельных участков без предоставления и установления сервитута может осуществляться с целью размещения объектов, для большинства из которых предусмотрено условие об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, то есть являющихся либо неотделимыми улучшениями земельного участка, либо некапитальными объектами.

4. В силу п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется. Таким образом, объекты, подпадающие под регулирование данной нормы, не могут являться объектами капитального строительства.

В итоге был сделан окончательный вывод: если объекты построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации, то есть как объекты капитального строительства, то такие объекты с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

Правоприменительная практика, касающаяся квалификации недвижимого имущества

Представители ФНС считают, что для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать:

• наличие записи об объекте в ЕГРН;
• при отсутствии сведений в ЕГРН — наличие документов, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства — наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т. п.

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13

Постановление АС МО от 14.07.2016 по делу № А41-19566/2015 (Определением ВС РФ от 11.11.2016 № 305-КГ16-14860 оставлено без изменения)

Размещение некапитальных объектов на земельных участках , находящихся в муниципальной и государственной собственности. Требования к некапитальным объектам в Санкт-Петербурге. Размещение некапитальных объектов и сооружений на собственном земельном участке . … Только с ОКС связаны задачи нового строительства , расширение объекта капитального типа, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт и снос объекта , К ним относится и задача возведения зданий, строений, сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства . Признаками капитальности объекта могут служить те виды работ, что выполняются при его строительстве : проектно-изыскательские.