Можно ли избавиться от пчел на соседнем участке, нужно ли разрешение на строительство бани и другие вопросы, важные для владельцев загородного жилья
Дачные споры существуют столько же, сколько сами дачи. Владельцы загородных домов и земельных участков часто не могут договориться с соседями по важным вопросам — от оплаты охранников до отношения к пчеловодам-любителям, которые превращают свою территорию в пасеку.
В преддверии лета «РБК-Недвижимость» задала юристам пять неочевидных вопросов о дачном хозяйстве. Знание законов и правоприменительной практики может помочь собственникам недвижимости лучше понять свои права и обязанности в отношении загородных участков.
1. Нужно ли получать разрешение на строительство или какие-либо другие документы, если я хочу построить баню на своем участке? А если это будет не баня, а летний душ?
Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры»:
— Нет. Согласно Градостроительному кодексу РФ, разрешение требуется на строительство тех объектов, которые обладают признаками капитальных зданий. К ним, в частности, относятся жилые дома, промышленные конструкции и инженерные комплексы. Гражданский кодекс также предусматривает случаи, когда такого разрешения не требуется.
Проблемы строительства на садовом участке, земля сельхозназначения. Помощь юриста по недвижимости
К ним относится возведение на земельном участке сооружений, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других), а также строений вспомогательного использования. И баня, и летний душ — именно такой тип построек.
2. Я официально зарегистрирован в дачном домике, который находится в аварийном состоянии. Обязаны ли власти переселить меня в новое жилье?
Сергей Тарасов, юрист:
— В теории — да. Многое зависит от статуса земель, однако если человек зарегистрирован, то, скорее всего, речь идет о признании дома пригодным для всесезонного проживания на земле под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). В этом случае может возникнуть удивительная ситуация, в которой закон вступает в противоречие с логикой. Такой эффект дает пункт 8 «Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 года.
Этот нормативный акт уравнивает жителей многоквартирных и частных домов в том случае, если органы местного самоуправления признали частный дом непригодным для проживания. Получается, что человек, который допустил разруху своего дома, может претендовать на то, чтобы государство предоставило ему жилое помещение по договору социального найма на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса России. Однако практика показывает, что шансы получить новое жилье только из-за того, что дача пришла в аварийное состояние, стремятся к нулю.
3. Что делать, если не хочешь платить за охрану, а кооператив заставляет? Существует ли законный способ избежать платежей, которые навязывают мне другие члены кооператива?
Получается, даже если собственник участка не является членом СНТ, он освобождается только от членских взносов, тогда как платежи, связанные, например, с уборкой общей территории, ремонтом дорог, охраной и вывозом мусора должен платить по договору, заключенному с товариществом. В противном случае товарищество может запретить такому дачнику использовать общие для всех блага.
Прописка в СНТ на землях сельскохозяйственного назначения
Есть несколько решений судов по аналогичным ситуациям, но в каждой конкретной существуют свои нюансы, от которых зависит исход спора с товариществом. Например, могут отсутствовать документы об оказании услуг охраны — то есть эти услуги оказываются частным лицом или группой лиц без заключения договора.
В этом случае размер платы за оказываемые услуги никоим образом не закреплен и может быть даже не определен собранием членов кооператива. Или же услуги охраны фактически не оказываются собственнику участка: такое может быть, если территориально участок расположен в пределах СНТ, но владелец обустроил отдельный подъезд и не пользуется общим КПП. В приведенных случаях у собственника появляется возможность отказаться от уплаты обязательных взносов и не заключать с товариществом договор, а в случае возникновения конфликтной ситуации отстоять собственные интересы в суде. При наличии указанных обстоятельств суд с высокой степенью вероятности займет сторону собственника земельного участка.
4. Мой сосед по даче устроил на своем участке пасеку — и мне это не нравится. Существуют ли законные способы заставить его избавиться от пчеловодческого хозяйства?
Марина Клепко, партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:
— Все зависит от размеров участка и характеристик конкретной пасеки. Дело в том, что правовое регулирование пчеловодства на федеральном уровне отсутствует. Порядок содержания пчел и требования к организации пасек скудно регулируются нормативами Минсельхоза, а также на уровне субъектов России. Как правило, региональными нормативами градостроительного проектирования предъявляются следующие требования к размещению ульев:
«Ульи с пчелиными семьями размещаются на земельном участке на расстоянии не ближе 10 м от границы земельного участка и отделены от соседнего участка зданием, строением, сооружением, сплошным забором или густым кустарником высотой не менее 2 м. Пасеки должны быть огорожены плотными живыми изгородями из древесных и кустарниковых культур или сплошным забором высотой не менее 2 м. Пасеки (ульи) рекомендуется размещать на расстоянии, обеспечивающем безопасность населения и животных, но не менее 10 м от границ соседнего земельного участка; 50 м от жилых помещений; 250 м от учреждений здравоохранения, образования, детских учреждений, учреждений культуры, других общественных мест, дорог и скотопрогонов».
Если ульи находятся на надлежащем расстоянии, а также соблюдаются иные требования по ведению пчеловодства, то управу на пчеловода найти невозможно. Если же пасека на смежном участке не соответствует требованиям организации пчеловодства, а людям вокруг причиняется вред (укусы насекомых, аллергические реакции, подтвержденные медицинскими документами), то можно обратиться в суд с иском к соседу. Также можно потребовать от местной администрации, чтобы они обязали пчеловода вывезти ульи с пчелами с земельного участка.
5. Имеет ли дачник преимущественное право на приобретение соседнего земельного участка, если тот заброшен? Если да, то как это сделать?
Србуи Иващенко, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
— Нет, не имеет. Для того чтобы рассчитывать на заброшенный земельный участок, необходимо узнать, кому он принадлежит и на каком праве. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или в многофункциональный центр для получения выписки из ЕГРН, где будут указаны интересующие сведения. Эта информация является общедоступной, заказать выписку может любой.
Земельный участок может быть изъят у собственника, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, но не используется для этих целей в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий.
Также земельный участок можно изъять, если он используется с нарушением требований законодательства, в частности — не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде. При этом специальных норм, которые устанавливают преимущественное право на приобретение соседнего земельного участка, если тот заброшен, не существует. В соответствии со ст. 35 Конституции России никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Источник: www.tatre.ru
СНТ здесь не место: под снос вместе с «Мацеста чаем» и «Экзархо» могут пойти частные дома и ЖК
Эта новость в Сочи прогремела как гром среди ясного неба — Генпрокуратура подала иск в Хостинский районный суд с требованием признать договоры аренды участков с предприятием «Мацеста чай», фермами «Экзархо», «Волино» и еще более 70 арендаторами земель бывшего совхоза «Мацестинский чай» недействительными, а постройки — незаконными.
«Экзархо» и «Волино» — уникальные проекты развития сельского туризма, туда было вложено очень много труда и денег учредителями. Сочинцы пишут петиции в защиту предпринимателей, распространяют где только могут информацию об иске Генпрокуратуры.
Но, как мы знаем на примере суда по иску ведомства к «Краснополянской косметике», которые в результате лишились права аренды, шансов на спасение ферм мало. И это ужасно. Но отставим эмоции и с холодной головой попытаемся разобраться, почему прокуратура в упор не видит животноводческие фермы, сады, сыроварни на землях сельхозназначения? Неужели они действительно «действуют в интересах олигархов», как это пишут в сочинских пабликах.
По вечерам в «Экзархо» смотрят кино под открытым небом
Фото: Экзархо / Vk.com
Суть претензий
Итак, изучаем иск Генпрокуратуры, которая требует передать региональному Росимуществу 538 гектаров сельхозземель в Хостинском районе, они находятся в аренде у ОАО «Мацестинский чай» и переданы третьими лицами по переуступке. Ответчики по иску — администрация Сочи, Росимущество в Краснодарском крае и Адыгее, АО «Мацестинский чай», АО «Мацеста Капитал» и еще 70 предприятий и индивидуальных предпринимателей.
Генпрокуратура утверждает, что провела проверку и выявила неправомерное выбытие сельскохозяйственных земель из государственной собственности, а также передачу их коммерческой организации. В иске говорится, что в 1993 году АООТ «Мацестинский чай» получил участок в 503 гектара в бессрочное пользование для сельскохозяйственного производства, позже территорию увеличили до 547,2 гектара. В 2005 году Росимущество распорядилось о предоставлении ОАО в аренду 73 участка на 49 лет. При этом, как утверждается, никаких торгов не проводилось.
Россельхознадзор в августе 2022 года выявил, что чайные кусты произрастают только на 26 гектарах бывшего совхоза. Площадь плантаций с 2005 года сократилась в шесть раз. Генпрокуратура утверждает, что во время проверки было установлено, что 50 процентов земли заброшено, там растут сорняки, в том числе опасная амброзия. А третьи лица, которым ОАО «Мацестинский чай» переуступило право аренды, не занимаются сельским хозяйством. На одном из участков обнаружили незарегистрированный объект капитального строительства, а на участках, которые арендует «Экзархо», построены шесть нежилых объектов, на которые нет разрешений.
Чайные плантации в Мацесте
Фото: Анна Грицевич / SOCHI1.RU
Помогите остановить уничтожение дела всей жизни
Руководитель фермы «Экзархо» Инга Экзархо с нуля создала показательную ферму в горах Мацесты, куда в любое время года приезжают сочинцы и туристы. Там можно посмотреть на животных, покататься на лошадях и воздушном шаре, погулять, вкусно поесть и посмотреть кино под открытым небом. Теперь она просит сочинцев поддержать ее проект и помочь остановить уничтожение бизнеса. Судебное рассмотрение иска прокуратуры уже началось, следующее заседание назначено на 25 октября.
Собственник «Мацестинской чайной фабрики» Константин Туршу также записал видеообращение. Он заявил, что ГК «Мацеста чай» — правопреемник Верхне-Мацестинского чайного совхоза им Ленина. 20 лет назад коллектив компании принял хозяйство в запущенном, разрушенном состоянии. После того как в 2005 году Росимущество заключило с ОАО «Мацестинский чай» договоры аренды на землю, компания построила новое офисное здание, чайную фабрику, приобрела чаесборочную технику, установила японские производственные линии по переработке чайного листа, закупила машины для фасовки чая.
В случае удовлетворения иска судом крупнейшему чаеводческому хозяйству потребуется освободить все участки, в 30-дневный срок снести здания и производственные помещения. Плантации придут в запущение. В России забудут о выращивании собственного чая. Все сочинские предприятия чаеводства получили такие же иски, по некоторым уже вынесено решение о признании договоров аренды недействительными.
— Предприятия стали жертвами бюрократической неразберихи, чудовищной ошибки, которую можно было бы решить без судебных процессов. Нам неважно, кому платить арендную плату — муниципалам или федералам. Однако единственным решением проблемы Генпрокуратура РФ видит изъятие участков у всех сельскохозяйственных предприятий Сочи, — заявил Константин Туршу.
Арендаторы считают, что Генпрокуратура не имеет права судиться с АО «Мацестинский чай», поскольку в 2008 году договор они перезаключили с администрацией Сочи. А все постройки, необходимые для деятельности сельхозпредприятий, оформляли по закону.
Чайная фабрика Константина Туршу
Фото: Анна Грицевич / SOCHI1.RU
Решали всё на коленке и покупали 10 гектаров за 2 миллиона
Источник SOCHI1.RU, который имел отношение к принятию в Краснодарском крае «чайного закона», на условиях анонимности прокомментировал ситуацию вокруг иска Генпрокуратуры. Он отметил, что есть предприятия в Сочи, которые действительно занимаются разведением чая и к ним вопросов у надзорного ведомства не возникло. Например, к ОАО «Солохаульский чай».
Никаких нарушений там не нашли, все документы были оформлены в соответствии с законом. На территории бывшего совхоза «Адлер чай» вообще нет плантаций, на территории «Мацестинского чая» их очень мало — и то больше для вида, чтобы «показывать красивые картинки», утверждает источник. Вся загвоздка в том, что на этих землях может расти только чай, а не персики, инжир и яблони, а уж тем более там не должно быть животноводства.
— У этих земель особо охраняемый статус, они являются особо ценными. У нас в 2016 году принят закон, который запрещает рекультивацию чайных садов, чтобы сохранить эти уникальные земли от застройки. Чайная земля может использоваться только под чай и никак иначе. Такой земли у нас очень мало, и если мы и ее потеряем, то чаеводство как отрасль будет потеряна. Люди бились за закон, депутат Виктор Тепляков помог его провести в Заксобрание, — рассказал источник.
Источник: sochi1.ru