Строительство как вид экономической деятельности. Понятие и этапы формирования строительно-инвестиционного комплекса. Рынок недвижимости в условиях современной экономики. Влияние кризиса на загородную, коммерческую недвижимость, на вторичное жилье.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Предмет | Экономика |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Прислал(а) | Gurunoc |
| Дата добавления | 31.03.2011 |
| Размер файла | 446,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Подобные документы
Краткая история развития города. Активность развития рынка недвижимости в городе. Влияние на его динамику деятельности двух крупных предприятий — НТМК и УВЗ. Разброс цен на жилье. Анализ основных факторов, влияющих на платежеспособность покупателей.
Илья Варламов — Взгляд на жилищное строительство
реферат [9,2 K], добавлен 19.05.2014
Влиянием мирового кризиса на рынок недвижимости на примере европейских стран. Анализ состояния ипотечного кредитования в современных условиях. Принципы государственной поддержки ипотечных заемщиков. Исследование динамики цен на недвижимость в России.
контрольная работа [228,4 K], добавлен 03.10.2010
Стратегические направления в развитии экономики и рынок недвижимости. Программы экономического и социального развития на рынке жилой недвижимости. Тенденции преобразований в жилищном секторе. Оценка недвижимости с позиции эффективного использования.
контрольная работа [57,3 K], добавлен 03.07.2011
Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.
дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015
Состояние рынка жилья на середину 2009 года. Стадии становления и развития рынка жилья в новейшей истории России. Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье. Изменения ситуации, корректировка прогноза: нефть; доллар; отток капитала.
курсовая работа [1,5 M], добавлен 22.11.2009
Загородная недвижимость как один из основных и активно развивающихся сегментов рынка. Итоги кризиса для рынка недвижимости эконом-класса. Получение и прекращение частной собственности на землю. Как избежать ошибок при покупке загородной недвижимости.
реферат [32,7 K], добавлен 19.12.2009
Понятие и значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики. Показатели, характеризующие современной российский рынок жилья и основные факторы, влияющие на его функционирование. Текущее состояние и прогноз развития рынка недвижимости в России.
Жилищное строительство в России: экономические эффекты
Источник: knowledge.allbest.ru
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ
Сущность и роль жилищной сферы в развитии экономики
Жилье имеет первостепенное значение для человека, подобно пище и одежде оно является насущной, жизненно важной потребностью. Представление о жилищной потребности и формах ее удовлетворения определяется в зависимости от материальных условий жизни общества, уровня его культурного развития, природных условий и других факторов. Это представление постоянно изменяется и совершенствуется, возрастают требования кжилью. То, что вчера считалось нормой, сегодня не соответствует представлениям о комфортном жилье. Например, в прошлом веке в России человек был вполне удовлетворен получением от государства комнаты в коммунальной квартире, теперь же большинство людей стремятся иметь отдельную благоустроенную квартиру или собственный дом.
Требования человека кжилью можно разделить на объективные и субъективные. К объективным требованиям относятся: долговечность или срок службы жилого здания; наличие всех видов благоустройства; достаточная площадь и удобная планировка жилой единицы; хорошее местоположение дома — наличие в пределах пешеходной доступности объектов социально-бытового и культурного назначения; экологическая и иная безопасность проживания в данном месте [36].
Объективные требования в каждом конкретном случае дополняются субъективными, которые отражают личность человека, его образ жизни и соответственно этому весьма разнообразны. Требования формируются в зависимости от рода занятий, состава семьи, культурного и материального уровня жизни конкретного человека. Перечислить все субъективные требования практически невозможно, как не существует двух абсолютно одинаковых людей.
Несмотря на значимость жилищной сферы для человека и общества в целом, в законодательстве нет четкого определения этого понятия. На практике сложилось так, что жилищную сферу часто отождествляют с жилищно-коммунальным хозяйством (далее — ЖКХ). Действовавший до 1 января 2003 г. Общероссийский классификатор отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) в состав ЖКХ включал: жилищное хозяйство и ремонтно-эксплуатационное производство; водоснабжение и водоотведение; коммунальную энергетику (электро-, тепло- и газоснабжение); городской транспорт (автобус, трамвай, троллейбус); внешнее городское благоустройство — дорожное хозяйство, санитарную очистку городов (уличную уборку, домовую очистку с утилизацией твердых бытовых отходов), зеленое хозяйство (озеленение городов, цветоводство); гостиничное хозяйство; предприятия бытового обслуживания (бани, прачечные, ритуальные услуги).
Впоследствии (с 2003 г.) ОКОНХ был заменен на Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД), в котором перечисленное выше относится к разным видам экономической деятельности. Например, управление эксплуатацией жилого фонда отнесено к разделу «Операции с недвижимым имуществом», а производство и распределение электроэнергии, газа и воды выделено в отдельный раздел, удаление сточных вод, отходов и уборка территории включены в раздел «Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг».
При этом ОКВЭД используется при решении такой задачи, как разработка нормативных правовых актов, касающихся государственного регулирования видов экономической деятельности. Из этого следует, что ЖКХ как некое единство видов экономической деятельности, аналогичное понятию «отрасль», в ОКВЭД не рассматривается. В то же время принимаются нормативно-правовые акты по регулированию ЖКХ. Например, Распоряжением Правительства РФ от 22.08.2011 № 1493 утвержден План действий по привлечению в жилищно-коммунальное хозяйство частных инвестиций. Иными словами, потребность в регулировании ЖКХ как некоего комплекса на практике существует.
Вместе с тем следует отметить, что две составляющие ЖКХ — жилищное и коммунальное хозяйство — существенно различаются и с экономической, и с управленческой точки зрения. Жилищное хозяйство целесообразно развивать на принципах рыночной экономики и свободного ценообразования на жилищные услуги, в то время как в коммунальном хозяйстве требуется государственное регулирование цен на коммунальные услуги по причине наличия естественных монополий. Коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и др.) предоставляются по присоединенным сетям, что делает экономически невыгодным выход на рынок конкурирующих субъектов [37].
Для данного вида экономической деятельности требуются значительные постоянные издержки на генераторы, насосное и очистное оборудование, водопроводные и иные сети. Такие издержки под силу только крупной компании [69J. Для того чтобы не допустить диктата таких компаний-монополистов, органы власти определяют географическую сферу их деятельности, регулируют качество услуг и цены. Таким образом, создается регулируемая властями естественная локальная монополия. Цель такого регулирования — обеспечить общество социально важными услугами по доступным для потребителя ценам.
Виды деятельности, традиционно объединяемые понятием «жилищное хозяйство», включают ремонт жилых зданий, уборку придомовой территории, лестничных клеток, ремонт и наладку инженерного оборудования жилого дома и др., которые могут и должны осуществляться на конкурентной основе и не требуют тарифного регулирования.
Изложенное выше показывает необходимость более четкого определения жилищной сферы. К жилищной сфере следует относить жилищное строительство, поскольку оно направлено на удовлетворение спроса на новое жилье, а также те виды деятельности, которые связаны с использованием уже построенных жилищ. При определении понятия «жилищная сфера» целесообразно ориентироваться на круг вопросов, регулируемых жилищным законодательством и именуемых жилищными отношениями. К ним относятся отношения по поводу:
- • возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
- • пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
- • пользования общим имуществом собственников помещений;
- • отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
- • учета жилищного фонда;
- • содержания и ремонта жилых помещений;
- • переустройства и перепланировки жилых помещений;
- • управления многоквартирными домами;
- • создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
- • предоставления коммунальных услуг;
- • внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- • формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
- • контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
- • осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
- • ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
Таким образом, жилищная сфера представляет собой совокупность видов экономической деятельности, связанных с созданием и использованием жилищного фонда и направленных на удовлетворение жилищных потребностей людей.
В настоящее время удовлетворить потребность в жилье можно различными способами. Можно приобрести готовую квартиру или дом в собственность на рынке жилья либо путем приватизации занимаемого жилого помещения. Приобрести права собственности на жилище и удовлетворить свои жилищные потребности можно также путем заключения договора дарения, ренты, а также путем принятия наследства. Можно вложить деньги в строительство жилья для собственных нужд, в том числе путем вступления в жилищно-строительный кооператив.
Приобретя квартиру, собственник несет бремя содержания не только ее, но и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме [3]. Собственник жилого помещения обязан под держивать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Для удовлетворения жилищной потребности можно арендовать квартиру у физического или юридического лица по рыночным ставкам. Для отдельных категорий граждан существуют особые условия приобретения жилья и удовлетворения жилищных потребностей, к которым относится договор социального найма жилья. По такому договору жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам, а также иным категориям граждан, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими гражданами согласно Жилищному кодексу РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
В целях признания граждан нуждающимися в жилье и постановки их на учет органами местного самоуправления устанавливается учетная норма площади жилого помещения, т.е. минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения. Например, в Санкт-Петербурге учетная норма на 2014 г. составляет 9 кв. м, в Ленинградской области эта норма различается по муниципальным образованиям и составляет от 9 до 12 кв. м.
С учетом устанавливаемой органом местного самоуправления нормы предоставления жилья по социальному найму определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. В Санкт-Петербурге, например, такая норма составляет 18 кв. м на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, или 33 кв. м для одиноко проживающего гражданина.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения такого договора.
Жилищные потребности людей формируют спрос на жилье. Как товар жилье обладает следующими особенностями:
- • стационарность — жилье относится к недвижимости, его невозможно переместить к потребителю либо туда, где спрос на него выше;
- • уникальность—даже при наличии типовой застройки, жилье различается по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке, благоустройству, степени износа;
- • долговечность—в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, кровли) и качества содержания дома срок его эксплуатации может составить более 100 лет;
- • высокая стоимость — жилье является дорогим товаром, для его приобретения зачастую необходим немалый заем.
Спрос на жилье практически не насыщаем, что обусловлено постоянно растущими жилищными потребностями людей. Неудовлетворенность жилищных потребностей выполняет стимулирующую роль в развитии жилищной сферы. Помимо этого жилищные потребности людей отличаются высокой ресурсоемкостью, т.е. для их удовлетворения требуются большие затраты, что обусловливает необходимость участия государства в решении жилищных проблем малообеспеченных граждан [35].
Жилищная сфера представляет собой сложную систему, включающую не только экономические, но и социальные отношения, обусловленные значимостью жилья в жизни людей. Особенностью социально-экономических систем, отличающей их от множества природных и технических систем, является то, что неотъемлемой частью их функционирования и развития, управления этими системами выступает человек. Как сложная социально-экономическая система, жилищная сфера обладает следующими свойствами:
- • целостностью — нецелесообразностью деления ее на автономно функционирующие элементы по причине потери свойств целого;
- • динамизмом — изменчивостью параметров системы под воздействием различных факторов внешней и внутренней среды;
- • многообразием элементов системы, обусловленным многообразием форм собственности на жилье и порождаемым им многообразием связей между участниками жилищных отношений;
- • синергией — способностью при кооперированных совместных действиях независимых элементов обеспечивать увеличение общего эффекта до величины, большей чем сумма эффектов этих же элементов, действующих независимо;
- • связностью — все элементы и процессы в жилищной сфере взаимосвязаны и находятся в состоянии причинно-следственных связей;
- • открытостью — непрерывным взаимодействием с внешней средой, влияющей на процессы функционирования и развития жилищной сферы;
- • адаптивностью — способностью приспосабливаться к изменяющимся условиям функционирования;
- • самоорганизацией — способностью противостоять энтропийным (разрушающим систему) тенденциям посредством изменения своей структуры, сохранения целостности и формирования вариантов поведения, что обусловлено наличием в системе активного элемента (человеческого фактора) [36].
Обладая перечисленными выше свойствами социально-экономических систем, жилищная сфера имеет и особые, специфические свойства, обусловленные:
- • ярко выраженной социальной направленностью, связанной с удовлетворением потребности в жилье — жизненно необходимом благе;
- • мультипликативным эффектом развития, влияющим на экономический рост городов и регионов, доходы граждан вследствие обеспечения занятости значительной части трудоспособного населения;
- • местным характером проблем и приоритетной ролью местных властей в развитии жилищной сферы;
- • растущим потребительским спросом, обусловленным стремлением улучшать свои жилищные условия, увеличением семьи и другими факторами.
Эти свойства определяют динамику и тенденции развития жилищной сферы. Прежде всего, следует отметить тенденцию неуклонного роста требований к жилью по мере развития общества, которая показывает, что жилищная проблема не может быть решена раз и навсегда (речь может идти лишь о ее относительном решении для данного временного периода и данного уровня развития общества).
Другая тенденция проявляется в несоответствии жилищных потребностей человека и собственных возможностей их удовлетворения, что вызывает рост потребности в кредитных ресурсах и развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, жилищные потребности стимулируют занятость населения за счет усиления мотивации к накоплениям, необходимым для их удовлетворения, а также за счет роста потребности в трудовых ресурсах в связи с ростом спроса на жилье и жилищно-коммунальные услуги.
Развитие жилищной сферы предопределено постоянно растущими жилищными потребностями людей, поэтому жилищная политика в стране должна строиться с учетом этого и обеспечивать благоприятные условия для удовлетворения таких потребностей. Одной из важнейших задач жилищной политики является обеспечение доступности жилья, что требует государственной поддержки определенных категорий граждан, неспособных по объективным причинам приобрести жилье самостоятельно (инвалиды, малоимущие и др.). Поэтому и жилищная политика, и управление развитием жилищной сферы должны осуществляться на социально ориентированной экономической платформе [36, 39, 41].
С социальной точки зрения развитие жилищной сферы должно быть направлено на создание необходимых условий для реализации гражданами важнейшего конституционного права — права на жилище. С экономической точки зрения, как сфера деятельности с неисчерпаемым потребительским спросом, жилищная сфера обладает неограниченным потенциалом для развития бизнеса.
Субъектами экономических отношений в жилищной сфере являются:
- 1) органы государственной власти и местного самоуправления;
- 2) физические лица — граждане (российские и иностранные);
- 3) юридические лица — коммерческие, некоммерческие и иные организации, в том числе иностранные.
В жилищной сфере проявляются и соприкасаются интересы и государства, и населения, и бизнеса, которые зачастую противостоят друг другу, порождая кризисные явления, поэтому проводимая государством политика в жилищной сфере должна строиться на принципах социального партнерства.
Социальное партнерство в широком смысле означает систему общественных отношений, обеспечивающую максимальное согласование и реализацию интересов работников, работодателей, органов государственной власти, местного самоуправления, других институтов гражданского общества в сфере социально-экономического и политического развития общества. Под социальным партнерством в жилищной сфере подразумевается система взаимоотношений органов власти, производителей и потребителей жилищно-коммунальных услуг, которая обеспечивает выявление, согласование и реализацию их интересов в процессе управления развитием жилищной сферы. Такое партнерство должно строиться на понимании социально-экономической роли жилищной сферы и мультипликативного эффекта для всей экономики в результате ее успешного развития [38]. В основу партнерства должны быть положены принципы интеграции усилий и ресурсов сторон в преодолении проблем развития жилищной сферы, заинтересованности в поиске оптимальных путей решения жилищной проблемы, конструктивного сотрудничества в разрешении спорных вопросов, стремления к поиску реалистичных решений жилищных проблем, толерантности и принятия решений на основе консенсуса, легитимности взаимодействия и контроля за реализацией принятых решений.
Источник: studref.com