Жилое и нежилое строительство учет НДС

Основным налогом, взимаемым с владельцев недвижимости, является имущественный налог, который должны оплачивать как физические, так и юридические лица. Нежилые помещения также попадают в статью налогообложения.

В статье мы расскажем о том, как правильно рассчитывать и платить обязательные сборы, а также о том, может ли в связи с использованием нежилых помещений возникнуть налоговая база по другим налогам.

Мы поговорим и о том, предусмотрены ли какие-то льготы по уплате имущественного налога на нежилое помещение и чем может грозить уклонение от уплаты?

Законодательная база

Владельцам нежилой недвижимости, в частности, гаражей, хозяйственных строений и зданий, складов, офисных и торговых помещений следует знать, что как собственники имущества они обязаны ежегодно платить налоги.

Кроме того, могут возникнуть дополнительные налоги и сборы при совершении определённых действий, таких как сдача нежилого имущества в аренду, продажа, дарение, предоставление в безвозмездное пользование.

1С:Бухгалтерия 8. НДС у застройщиков

Чтобы знать, какие налоги и в каких обстоятельствах следует перечислять в казну государства или местных органов, в какие сроки производить оплату и как правильно рассчитать величину платежей, не нужно знать всё наизусть. Достаточно уметь найти необходимые законоположения.

Первое, на что рекомендуется обратить внимание — Налоговый кодекс РФ. Данный нормативный правовой акт содержит всю необходимую информацию для расчёта налогов и других обязательных платежей. В отдельных случаях допускается установление некоторых нюансов налогообложения другими официальными документами: законами субъектов федерации, решениями местных советов депутатов.

Справка! Как узнать, все ли элементы налогообложения объектов, связанных с владением и совершением различных операций с нежилой недвижимостью, установлены Налоговым кодексом РФ? Если какие-либо особенности могут определяться другими законами или подзаконными актами, то в кодексе указывается ссылка на это.

Например, по налогу на имущество физлиц ставки могут предусматриваться документами, принятыми местными органами власти. Это прописано в пункте 3 статьи 406 НК РФ.

Имущественные налоги устанавливаются следующими нормами:

1. Для организаций – глава 30 НК РФ и законы субъектов России. Например, Закон г. Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 или Закон Новосибирской области от 16 октября 2003 года № 142-ОЗ.
2. Для граждан и индивидуальных предпринимателей – глава 32 НК РФ, а также законы субъектов федерации (только для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) или решения депутатов. Например, Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 или Решение городской Думы города Краснодара от 20 ноября 2014 года № 70.

Вне Налогового кодекса могут устанавливаться размеры налоговых ставок, особенности исчисления налоговой базы, дополнительные льготы, правила уплаты авансовых платежей (только для предприятий). Для поиска таких документов рекомендуется использовать электронный сервис, размещённый на сайте ФНС России.

Суть НДС. Всё, что нужно знать предпринимателю

Налогообложение недвижимости

Объекты нежилой недвижимости, а также доходы, полученные в связи с использованием указанного имущества, могут облагаться различными налогами. При этом виды платежей и особенности их взимания не одинаковы для юридических и физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей.

Как рассчитать имущественные платежи в УФНС России?

Физические лица, в том числе ИП, платят налог на недвижимое имущество 1 раз в год до 1 декабря следующего года. Например, за 2017 год налог должен быть перечислен до 1 декабря 2018 года.

Расчёт налога производит налоговый орган, а впоследствии направляет владельцам недвижимости уведомление о необходимости уплаты сбора. Определение размера платежа происходит исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости недвижимости. При этом методы расчёта различны в зависимости от применяемой стоимости.

Также дифференцированы и налоговые ставки:

• По категориям нежилых помещений. Согласно пункту 2 статьи 406 НК РФ гаражи, хозяйственные строения в личных подсобных хозяйствах облагаются по ставке 0,1%; офисные, торговые, помещения, объекты общественного питания – 2%; иные помещения – 0,5%.
• По населённому пункту. На основании пункта 3 статьи 406 НК РФ местные представители власти могут обнулить ставки или увеличить их размер до трёх раз.

Пример: Кадастровая стоимость гаража, принадлежащего физическому лицу и находящегося в Санкт-Петербурге, равна 450 тыс. руб. Налоговая ставка в этом городе составляет 0,3%. Ежегодный налоговый платёж равен:

450 тыс. * 0,3% = 1,35 тыс. или 1 350 руб.

На переходный период от инвентаризационной стоимости к кадастровой (в течение 4 лет) предусмотрен особый порядок расчёта налога:

Налог = (налог по кадастровой стоимости – налог по инвентаризационной стоимости) * коэффициент + последняя уплаченная сумма налога по инвентаризационной стоимости.

Коэффициент принимает следующие значения:

• 0,2 в первом году после перехода к кадастровой стоимости;
• 0,4 – во втором году;
• 0,6 – в третьем году;
• 0,8 – в четвёртом году.

Определим сумму налога по данным из первого примера.

Если взять в расчёт, что 2018 год – это третий год перехода к кадастровой стоимости, а последний налоговый платёж по инвентаризационной стоимости равен 1 041 руб., то получится следующая сумма налога:

(1 350 – 1 041) * 0,6 + 1 041 = 1 226,4 руб.

К 2018 году не все регионы отказались от инвентаризационной стоимости (14 субъектов федерации).

Формула для инвентаризационной стоимости:

Коэффициент в 2018 году установлен на уровне 1,481.

Пример: Гараж, расположенный в г. Екатеринбурге, имеет инвентаризационную стоимость 240 тыс. руб. Учитывая, что стоимость ниже 300 тыс. руб., налоговая ставка равна 0,1%. Размер налога составит:

240 тыс. * 0,1% * 1,481 = 0,355 или 355 рублей.

Разница в порядке взимания имущественного налога с жилых и нежилых объектов, находящихся в собственности физических лиц, только в размере налоговых ставок. Однако это не всегда так. Например, зачастую ставка по гаражам и жилым домам и квартирам одинаковая. А вот для коммерческой недвижимости процент изъятия выше.

Условия для пенсионеров

Для пенсионеров подпунктом 10 пункта 1 статьи 407 НК РФ предусмотрена льгота в виде освобождения от уплаты имущественного налога при соблюдении следующих условий:

• нежилое имущество не должно использоваться для извлечения прибыли, то есть в предпринимательской деятельности;
• освобождение происходит только в отношении 1 объекта нежилой недвижимости;
• вид льготируемой нежилой недвижимости – гараж или машино-место;
• для получения преференции следует направить в налоговый орган заявление с приложением подтверждающих документов;
• до 1 ноября отправить уведомление о выбранном необлагаемом объекте.

В отношении коммерческой недвижимости пенсионерам льгота не даётся. Соответственно, порядок исчисления и уплаты налога с коммерческой недвижимости, принадлежащей пенсионерам, аналогичен общеустановленному.

Расчет для юрлиц

Юридические лица рассчитывают налог самостоятельно и отчитываются об этом ежеквартально и по итогам года.

Порядок перечисления платежей

Перечисление платежей происходит таким образом:

• авансовые платежи по итогам I, II и III кварталов;
• налог по итогам года.

Конкретные сроки уплаты устанавливаются законами субъектов России. Например, в г. Москве авансовые платежи платятся в течение 30 дней после окончания квартала, а годовой налог – до 30 марта следующего налогового периода.

Расчеты по кадастровой и среднегодовой стоимости

Платежи рассчитываются двумя способами:

1. По кадастровой стоимости со ставкой не более 2% (для торговых центров, деловых центров, офисных помещений, помещений, предназначенных для торговли, общественного питания и бытового обслуживания).
2. По среднегодовой стоимости со ставкой не более 2,2% (для других нежилых объектов).

Формула с использованием среднегодовой стоимости:

Авансовые платежи = средняя стоимость за отчётный период * ставка * ¼ .

Отчётными периодами при расчёте налога по среднегодовой стоимости признаются квартал, полугоде, 9 месяцев.

Пример: Предприятие имеет на балансе складское помещение, средняя стоимость которого составляет 1520 тыс. руб. за I квартал, 1480 тыс. руб. за полугодие, 1445 тыс. руб. за 9 месяцев и 1420 тыс. руб. за год.

Расчёт будет выглядеть следующим образом:

• платёж по итогам квартала: 1520 * 2,2% * ¼ = 8,36 или 8360 руб.;
• по итогам полугодия: 1480 * 2,2% * ¼ = 8,14 или 8140 руб.;
• по итогам 9 месяцев: 1445 * 2,2% * ¼ = 7,95 или 7950 руб.;
• по итогам года: 1420 * 2,2% – (8,36 + 8,14 + 7,95) = 6,79 или 6790 руб.

Всего за год предприятием уплачено 31240 руб.

Для кадастровой стоимости применяется тот же принцип, но отчётным периодом являются кварталы. Формула выглядит следующим образом:

Сколько нужно платить при совершении различных сделок?

При сдаче в аренду

В условиях сдачи в аренду нежилой недвижимости, арендатор платит собственнику имущества определённую плату.

Получая арендную плату, арендодатель приобретает доход, который обязательно должен облагаться одним из таких налогов, как налог на доходы физических лиц (НДФЛ), налог на прибыль организаций, платёж по упрощённой системе налогообложения (УСН).

НДФЛ уплачивают физические лица и ИП (кроме применяющих УСН), сдающие нежилые помещения в аренду, с учётом следующих особенностей:

• рассчитывается как произведение суммы дохода и ставки;
• налоговая ставка составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов;
• расчёт происходит самостоятельно в налоговой декларации, если имущество сдаётся другому гражданину;
• если арендатором выступает организация, то она как налоговый агент должна сама рассчитать и удержать налог;
• уплачивается 1 раз в год до 15 июля года, следующего за годом получения дохода;
• пенсионеры не освобождаются от обязанности платить налог;
• порядок расчёта и уплаты не зависит от принадлежности объекта к категориям жилого или нежилого имущества.

Пример: Гражданин сдаёт помещение под магазин другому физическому лицу. Стоимость аренды в месяц составляет 20 тыс. руб.

За год арендодателю необходимо заплатить:

(20 000 * 12) * 13% = 31 200 руб.

Справка! Налог на прибыль организаций исчисляют юридические лица, которые сдают в аренду нежилую недвижимость.

Налогообложение юрлиц происходит в соответствии с таким порядком:

1. Налог не рассчитывается отдельно по доходам, полученным от аренды, а с учётом всех полученных доходов и расходов.
2. Налогооблагаемой базой является разность между всеми доходами, в том числе связанными с арендой, и расходами
3. Налоговая ставка составляет 20% от прибыли.
4. Авансовые платежи уплачиваются ежемесячно до 28 числа.
5. Налог за год платится до 28 марта.

Пример:

ООО «Мир» занимается производством мебели, на территории предприятия располагается склад, который сдаётся в аренду за 240 тыс. руб. в год. Расходы по содержанию помещения составляют 50 тыс. руб.

Налог по итогам года будет выплачен с полученной прибыли от всех видов деятельности, в том числе с дохода от сдачи в аренду:

(240 тыс. – 50 тыс.) * 20% = 38 тыс. руб.

УСН может применяться как ИП, так и организациями с учётом следующих нюансов:

• платежи могут рассчитываться как 6% от дохода или 15% от дохода минус расхода;
• по итогам квартала, полугодия и 9 месяцев платятся авансовые платежи до 25 числа месяца, следующего за окончанием периода;
• по итогам года налог платится ИП до 30 апреля, предприятиями до 31 марта.

Если бы ООО «Мир» из предыдущего примера применяло упрощёнку, то организация заплатила бы:

• 240 тыс. * 6% = 14,4 тыс. руб.
• (240 тыс. – 50 тыс.) * 15% = 28,5 тыс. руб.

При продаже

Если владелец решает продать своё нежилое помещение, то за реализацию собственник получит доход, который должен облагаться по тем же правилам, что и арендные платежи у арендодателя:

1. НДФЛ по ставке 13% для граждан и ИП.
2. Налог на прибыль по ставке 20% для юридических лиц.
3. Платежи по УСН для ИП и организаций.

Внимание! Покупатель объекта имущества из состава нежилого фонда не должен платить какие-либо налоги, связанные с куплей-продажей.

Если субъектами купли-продажи являются компании или индивидуальные предприниматели, то независимо от того, жилое помещение или нежилое, должна произойти уплата НДС. Ставка НДС составляет 18% и включается в цену недвижимости. Покупатель платит стоимость, включающую НДС, а продавец перечисляет налог в бюджет.

При дарении

В результате дарения недвижимого имущества у одариваемого возникает доход, несмотря на то, что в его пользу не поступают денежные средства. У получателя подарка появляется экономическая выгода от того, что ему не придётся тратить деньги на покупку или аренду имущества, поскольку его уже подарили.

Налог при дарении (НДФЛ, налог на прибыль, УСН) платят все категории налогоплательщиков, в том числе пенсионеры, за исключением физических лиц, которые подарок получили от члена своей семьи. Основанием для применения льготы служит подпункт 18.1 пункта 217 НК РФ.

Какие есть льготы для физических и юридических лиц?

Законно избавиться от обязательных платежей можно только посредством применения льгот. Законодательство РФ позволяет получить освобождение как физическим лицам, так и юридическим лицам.

Перечень физических лиц, которые могут не платить налог на нежилое имущество:

• Герои СССР, РФ;
• инвалиды;
• участники боевых действий;
• пенсионеры;
• определённые категории военнослужащих;
• члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца;
• лица, перенёсшие лучевую болезнь;
• родители и супруги военных и госслужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
• участники личных подсобных хозяйств в отношении строений до 50 кв. м;
• лица, занимающиеся профессиональной творческой деятельностью, в отношении помещений, предназначенных для осуществления это деятельности.

Внимание! Перечисленные категории льготников, кроме двух последних, могут быть освобождены как от уплаты налога на жилое, так и нежилое имущество.

Однако в категорию преференционных нежилых объектов входят только гаражи и машино-места. По остальной нежилой недвижимости налог для пенсионеров и других льготников остается.

Для получения льготы перечисленным категориям налогоплательщиков следует:

1. Отправить в ФНС заявление с указанием основания для льготы, подтверждённого документами.
2. Выбрать объект нежилой недвижимости (если их несколько), по которому не будет платиться налог, поскольку освобождение происходит только по 1 объекту каждого вида.

Перечень юридических лиц, освобождённых от имущественного налога:

• религиозные организации;
• организации уголовно-исполнительной системы;
• организации инвалидов;
• протезно-ортопедические предприятия;
• коллегии адвокатов, адвокатские бюро;
• государственные научные центры;
• участники Сколково;
• отдельные категории участников особых экономических зон.

Обратите внимание! Законами субъектов федерации или решениями депутатов населённых пунктов могут быть предусмотрены дополнительные льготы, полностью освобождающие от перечисления налога или освобождающие от уплаты части налога.

Что будет, если не платить?

ФНС имеет право не только потребовать перечислить полную сумму неуплаченного налога, но и дополнительно заплатить штраф. Это может произойти как в случае полной неуплаты, так и недоплаты в связи с занижением налогооблагаемой базы.

Пунктами 1 и 3 статьи 122 НК РФ закреплены следующие размеры санкций:

• 20% от неуплаченной суммы;
• 40%, если деяние совершено умышлено.

Информация, представленная в данной статье, содержит полный перечень налогов и взносов, которые налогоплательщики должны перечислять в различных ситуациях, связанных с использованием нежилой недвижимости (использование, продажа, приобретение, предоставление в аренду). Представленные сведения помогут избежать получения налоговых санкций из-за неуплаты сборов по незнанию.

Источник: urexpert.online

Жилое и нежилое строительство учет ндс

Назарова А. В.,
бухгалтер первичной профсоюзной организации
ССЭИ (филиала) РЭУ им. Г. В. Плеханова

О документах,
выставляемых собственникам
нежилых помещений

Если в жилом доме имеются нежилые помещения, то автоматически встает вопрос о взаимоотношениях собственников нежилых помещений с управляющим домом, будь то управляющая компания или созданное ТСЖ.

Само понятие «нежилое помещение» включает не только подвалы, лестничные клетки, чердаки, но и жилые помещения, которые в порядке, регламентированном ЖК РФ, были переведены в нежилые либо изначально строились такими. Чаще всего это помещения на первом этаже, которые переоборудуют под магазины, офисы и т. п. с целью ведения коммерческой деятельности.

Важным моментом в данном вопросе является, есть ли собственник у данного нежилого помещения, то есть имеется ли свидетельство регистрации права собственности. Как правило, собственник, конечно же, есть, а соответственно, он должен выполнять все те же правила и обязанности, что и собственник жилого помещения данного дома, так как его нежилое помещение является частью всего дома. Каких-то отдельных условий и требований к собственнику нежилого помещения законодательство не предъявляет, в связи с этим собственнику нежилого помещения также необходимо оплачивать коммунальные услуги и нести расходы по содержанию общего имущества согласно п. 1 ст. 39 ЖК РФ.

Логично предположить, что собственники нежилых помещений, оплатив коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, захотят учесть данные расходы. Согласно пп.пп. 5, 6 п. 1 ст. 254 НК РФ такие расходы считаются материальными и признаются на дату подписания налогоплательщиком акта приема-передачи услуг (работ) (п. 2 ст. 272 НК РФ).

Поэтому собственникам нежилых помещений необходим акт от управляющей компании либо ТСЖ, обслуживающих дом. И ТСЖ, и управляющие компании, согласно ЖК РФ, не обязаны предоставлять такие акты, т. к. достаточным основанием для оплаты услуг является платежный документ, который получают собственники жилых помещений и, соответственно, и нежилых, на том простом основании, что находятся они в равных условиях.

Управляющим компаниям несложно пойти навстречу собственникам нежилых помещений и составить акт, а вот ТСЖ, отказывая, будут правы, так как оплата коммунальных услуг, содержания и ремонта жилья не является доходом ТСЖ, а выставление акта будет свидетельствовать об обратном, и могут возникнуть налоговые риски (в связи с тем, что акт является первичным документом, которым заказчик подтверждает получение результатов работы, а именно: совершение хозяйственной операции по реализации, что должно нести за собой получение выручки). Также управляющие домом не обязаны выделять долю стоимости фактически выполненных работ (услуг) для каждого собственника лично, а соответственно, и выставлять им индивидуальный акт.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Отсутствие отдельного договора не освобождает собственника нежилого помещения от обязанности уплаты коммунальных услуг и расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

Так как ЖК РФ утверждает, что от управляющего требуется только платежный документ (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ) для собственников, то владельцам нежилых помещений остается только согласиться, даже если, по мнению собственников нежилых помещений, равные условия с собственниками жилых кажутся им несправедливыми.

Неплохим решением может стать составление особого договора между ТСЖ и собственником нежилого помещения. Это не такой же договор управления, как между УК и собственником нежилого помещения. Его главное отличие в том, что в нем могут содержаться различные условия, которые как раз и будут отличать данного собственника от собственника жилого помещения. Важно предусмотреть момент пользования данным собственником общим имуществом и возможность доступа ТСЖ в помещение собственника, так как возможны случаи, когда там могут находиться какие-то важные технические объекты, влияющие на состояние всего дома. Не стоит забывать и о благоустройстве территории, так как собственники нежилых помещений, открывающие, например, магазин в данном помещении, порой могут придерживаться определенной корпоративной стилистики и обустраивать территорию около своего магазина отличным от остального дома образом.

Также необходимо помнить, что если в доме установлен общий прибор учета, то расчет услуг необходимо производить, учитывая площадь и нежилого помещения, иначе переплачивать будут жильцы. При наличии в доме подвалов важно знать, оформлены ли они в собственность как нежилые либо принадлежат к общему имуществу дома. За общее имущество плата по отоплению, электроснабжению возлагается на всех собственников.

ВАЖНО В РАБОТЕ

Невыставление платежных документов управляющей организацией не снимает с собственника обязанности вносить плату, так как не может быть расценено как просрочка, допущенная кредитором, но освобождает от уплаты пеней.

Какие акты может составлять УК?

Снова обратимся к ЖК РФ. Он предусматривает составление актов на весь объем и стоимость работ (услуг), выполненных управляющей компанией или ТСЖ, подписанных председателем дома, так как именно на него возлагается осуществление контроля над выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома. Также им подписываются акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Собственники нежилых помещений могут запросить копии таких актов, но обязательность их предоставления законодательством не закреплена.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Акт об оказании услуг (выполнении работ) – это первичный учетный документ, которым оформляется оказание услуг (передача результатов работ). Подписание акта сторонами означает, что заказчик подтверждает потребление услуги (получение результатов работ) в указанном в акте объеме. В общем случае составление такого акта свидетельствует о совершении хозяйственной операции по реализации и влечет формирование выручки в бухгалтерском учете, признание доходов в налоговом учете.

Коммунальные услуги

Как известно, такие коммунальные услуги как горячее/холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, электроснабжение и газоснабжение оказываются непрерывно и расчет их происходит по итогам месяца по фактическому либо нормативному потреблению. Отопление, соответственно, рассчитывается только в отопительный сезон. Акты выполненных работ (услуг) могут быть составлены управляющей компанией на сумму фактически оказанных в течение расчетного периода услуг, то есть на такую же сумму, что и в ежемесячном платежном документе, выставляемом собственникам, так как это сумма для формирования выручки УК.

СОВЕТ АВТОРА

ТСЖ выставлять акты по коммунальным услугам не рекомендуется, чтобы не возникли вопросы формирования выручки от реализации.

По отоплению акты следует выставлять только в отопительном сезоне, даже если плата по данной услуге начисляется в течение всего календарного года.

Содержание общего имущества

Акты по данной услуге верно выставлять в конце года, хотя оплата ее производится ежемесячно. Дело в том, что работы и услуги на средства по данному тарифу производятся в разной мере и степени в течение всего года и полный их объем можно оценить только по его завершении.

Для ТСЖ возможно выставление актов и ежемесячно на неполную сумму, так как средства от данного тарифа частично идут на заработную плату сотрудников ТСЖ (бухгалтера, юриста, дворника, слесаря, уборщицы и т. д.), вознаграждение председателю и членам правления ТСЖ, которые выплачиваются ежемесячно. По остальным работам и услугам также следует составлять акт по окончании года.

Ремонт общего имущества

Помимо содержания общего имущества собственники платят еще за текущий ремонт. Данные средства следует отнести к целевым (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), выставлять по ним ежемесячные акты не нужно, тем более не нужно заниматься выделением суммы по всему акту на оказанные работы (услуги) конкретному собственнику согласно его доле собственности в общем имуществе. Акт может быть составлен по факту завершения работ (услуг) и сдачи их в полном объеме.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Собственникам для признания их расходов по данному тарифу в фактическом объеме может быть сделана бухгалтерская справка, в которой можно рассчитать именно его долю расхода. Но, как правило, он делает это самостоятельно.

Выставление актов по капитальному ремонту считается неверным как для ТСЖ, так и для УК, так как и для тех, и для других данные средства носят целевой характер, соответственно не представляют выручку. Данные средства расходуются только на определенные цели, и по ним следует отчитываться в Жилищную инспекцию.

Платежный документ = первичный учетный документ?

Платежный документ, выставляемый собственникам, не является равнозначным первичному учетному документу, т. к. не содержит всех обязательных реквизитов согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». Например, в платежном документе отсутствуют дата составления и лица, ответственные за его составление, также в платежных документах нет ничьих подписей, что вполне логично (не будет же подписываться бухгалтером или председателем каждая «платежка», тем более если в ТСЖ входит не один дом!).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Если собственнику требуется первичный платежный документ, им может быть бухгалтерская справка, содержащая все необходимые для этого реквизиты, а платежный документ можно просто приложить к данной справке.

Акт об оказании услуг необязателен

Собственникам нежилых помещений необходимы первичные документы, которыми они смогут подтвердить расход. Как мы уже выяснили, платежный документ не является первичным документом, а выставление актов не обязательно для управляющих домом (а в некоторых случаях и не должно осуществляться, например, по капитальному ремонту). Но как же в таком случае быть собственникам?

Во-первых, следует иметь экземпляр договора с УК или ТСЖ по управлению многоквартирным домом. Во-вторых, все платежные документы, выставляемые ежемесячно с приложенными к ним документами, подтверждающими факт оплаты (платежные поручения в случае безналичной формы или квитанции/чеки, если оплата производилась налично). И в-третьих, составленные бухгалтерские справки по каждому платежному документу. Этих документов будет достаточно для признания расходов собственнику.

В случае возникновения задолженности собственника возникает спорный вопрос: нужен ли акт для подтверждения задолженности? Мнения расходятся, но исходя из арбитражной практики можно сделать вывод, что и здесь акт не носит обязательного характера, так как для подтверждения задолженности собственника УК или ТСЖ достаточно доказать факт осуществления деятельности по управлению домом и расчет задолженности собственника, который основывается на установленном, согласно всем правилам, размере платы и показателе площади помещения.

Собственники нежилых помещений самостоятельно должны заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, так как ТСЖ не являются исполнителями по коммунальным услугам для собственников нежилых помещений и большинство собственников нежилых помещений используют их в коммерческих целях, что по Правилам не соответствует определению потребителя коммунальных услуг.

Но часто ресурсоснабжающим организациям проще работать через УК или ТСЖ, так как удобнее иметь одного абонента, а не ряд собственников. В данном случае для подтверждения задолженности необходимо предъявить данные об объеме потребленных услуг согласно индивидуальным приборам учета и нормативный акт об установленном тарифе.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

В случае отсутствия технической возможности предоставления услуги в нежилое помещение отдельно от остального дома собственник нежилого помещения заключает договор с ТСЖ.

Отсутствие платежных документов не освобождает от уплаты основного долга, только от уплаты пеней. Отсутствие договорных отношений, актов, счетов-фактур также не освобождает собственника от уплаты (определение ВАС РФ от 20.08.2013 № ВАС-11308/13, постановления ФАС ВСО от 20.02.2014 № А33-1792/2013, ФАС ЗСО от 25.02.2013 № А45-15805/2012).

Вся плата в целом – расход

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Суммы по платежным документам УК и ТСЖ являются в силу своей специфики безвозвратными, так как, оплачивая их, собственник получает определенный уровень благоустройства своей собственности в виде жилого или нежилого помещения. Возвратной может стать только сумма, уплаченная по капитальному ремонту, в случае, например, признания дома аварийным или его сноса (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).

Счет-фактура при УСН

Сумма НДС выделяется только при составлении акта юридическим лицам и предпринимателям на основании общего акта приемки работ (услуг) и бухгалтерской справки, в которой указана доля облагаемой выручки от реализации работ (услуг) по содержанию общего имущества.

В договоре управления многоквартирным домом требуется пояснить факт включения НДС для уплаты УК, в соответствии с требованиями налогового законодательства, в цену договора, так как согласно п. 6 ст. 168 НК РФ в выделении НДС нет необходимости во всех документах по расчету с физическими лицами, а порядок определения цены договора должен устанавливаться договором управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Оформление счетов-фактур при реализации коммунальных услуг, предоставляемых УК собственнику нежилого помещения, являющемуся юридическим лицом, производится в общем порядке. Сумма НДС в этом случае подлежит вычету у собственника нежилых помещений согласно ст.ст. 171 и 172 НК РФ.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

При совершении операций, не подлежащих налогообложению в соответствии со ст. 149 НК РФ, налогоплательщик не обязан составлять счета-фактуры, вести книги покупок и книги продаж.

Если произошли операции как облагаемые, так и не облагаемые НДС, например, за отдельную плату осуществляется услуга по управлению домом, то НДС выставляется на стоимость услуги управления.

А вот по текущему и капитальному ремонту составлять счета-фактуры не нужно, так как эти услуги не являются реализацией. НДС будет начисляться только при непосредственном проведении работ.

По отоплению счета-фактуры следует выставлять только в отопительный сезон. В остальной период фактически внесенные суммы, превышающие стоимость ранее оказанных услуг, оформляются как аванс.

Источник: buhpressa.ru

Физлицу пришлось заплатить НДС за сдачу здания в аренду

Прочитал во «ВКонтакте», что налоговая заставила физлицо заплатить НДС за сдачу недвижки в аренду. Как так-то? Физлица же могут сдавать недвижимость без ИП, и они уж точно не платят НДС!

Физлица платят НДС, если суд решит, что они предприниматели

Григорий, в идеальном мире можно сдавать недвижимость в аренду без ИП, например, если иногда сдаете, а иногда нет. Тогда платить НДС не нужно, только налог на доход физического лица — 13%. Но если налоговая решит, что на самом деле сдача в аренду — предпринимательство, насчитают еще и НДС. Речь идет о нежилой недвижимости.

Кто платит НДС — статья 143 Налогового кодекса

В Налоговом кодексе перечислены те, кто платит НДС:

• организации;
• индивидуальные предприниматели;
• физлица, которые перевозят товары через таможню.

Открыть счет для бизнеса в Модульбанке

Налогоплательщики часто думают, что раз они не зарегистрированы как ИП, то никакой предпринимательской деятельности не ведут. Налоговая может решить по-другому.

Александр сдавал в аренду торговый павильон с 2005 года. Он не регистрировался как ИП и все время платил налоги — 13% с дохода физического лица. Но в 2018 году налоговая провела выездную проверку и решила, что Александр должен заплатить:

• штраф — 573 546 руб.;
• НДС — 1 604 467 руб.;
• пеню — 396 399 руб.

Итого 2 178 013 руб. С Александром согласился первый суд, но не согласилась налоговая и решила обжаловать решение. Второй суд встал на сторону налоговой: она смогла доказать, что Александр занимался предпринимательской деятельностью. Тогда он обратился в Верховный суд, и тот тоже встал на сторону налоговой.

Как видим, ИФНС доначисляет физлицу НДС, пеню и штрафы за неуплату налога и за несдачу отчетности. Физлицо идет в суд и проигрывает. Решения судов почти всегда в пользу налоговиков.

Как налоговая докажет, что физлицо предприниматель

Проблема в том, что критерии предпринимательства размыты. В законе есть определение:

«Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг».

Но нет четкого критерия систематичности, поэтому непонятно, считать ли предпринимателем того, кто сдает квартиру пару раз в год.

Из-за размытости критериев налоговая может приводить в суде другие аргументы. Например, в деле с арендой недвижимости были такие:

• аренда и управление недвижимостью — это один из видов экономической деятельности;
• помещения нежилые и предназначены для коммерческого использования, а именно торговли;
• помещения строились и покупались под торговлю;
• арендаторы занимаются торговлей, а значит, есть риски не получить прибыль. И если риски есть у арендаторов, их же несет арендодатель;
• помещения коммерческие и не могут использоваться в личных, семейных или домашних нуждах;
• сдача помещений в аренду приносила прибыль.

Какой именно аргумент имел больший вес, сказать нельзя: в каждом случае суд будет рассматривать дело индивидуально. В этом деле суд решил, что права налоговая, потому что целью физлица было «систематическое получение прибыли», а павильоны он сдавал юридическим лицам. Вот как это звучит в материалах дела:

«Суд исходил из того, что отсутствие регистрации истца в качестве индивидуального предпринимателя при реализации последним функций по регулярному извлечению прибыли от сдачи в аренду нежилых коммерческих помещений с целью получения дохода, превышающего среднемесячный доход, установленный в Волгоградской области и по стране в целом, на протяжении длительного периода времени, не опровергает осуществление им фактически предпринимательской деятельности и не свидетельствует о невозможности привлечения его к налоговой ответственности с доначислением НДС».

Еще в судебной практике встречаются такие агрументы:

• помещение сдается одному и тому же лицу или компании;
• арендодатель оплачивает расходы, связанные с эксплуатацией имущества, коммунальные платежи, ремонт;
• арендодатель несет риск случайной гибели имущества как собственник, а также риски в случае изменения экономической ситуации.

Раз деятельность можно признать предпринимательской, физлицу нужно заплатить НДС. Если человек не зарегистрирован как ИП, но занимается предпринимательством, не получится сказать: «Я не ИП, платить НДС не буду!» — это не аргумент.

Физлица, которые занимаются незаконной предпринимательской деятельностью, должны платить НДС — такой позиции придерживается Минфин в своем письме

Хоть человек не ИП по документам, по факту предприниматель, а значит, должен заплатить НДС. Это главное, что должна была доказать налоговая. Для доказательства она использовала принцип утиного теста — идентифицировала сущность явления по типичным внешним признакам.

Регистрировать ИП, чтобы не платить НДС и штрафы

Что делать, если налоговая уже предъявляет претензии, а шансы на победу в суде ничтожны?

Есть только один вариант не платить НДС со сдачи коммерческой недвижимости в аренду: зарегистрироваться как ИП и заявить задним числом освобождение от обязанности уплаты НДС.

ИП может воспользоваться этим правом в случае, если сумма выручки от сдачи помещения в аренду за три предшествующих последовательных месяца не превышает 2 млн руб.

Тогда нужно подать письменное уведомление в налоговую и приложить к нему подтверждающие документы не позднее 20 числа месяца, начиная с которого будете использовать это право.

Предположим, Иван Иванов сдавал сарай в феврале-августе 2022 года и заработал на этом 100 тыс. руб. (что явно меньше 2 млн за три последовательных месяца). Зарегистрировав ИП Иванов И. И., он имеет право освободиться от уплаты НДС. Для этого до 20 сентября 2022 года ему нужно обратиться в налоговую.

Если срок прошел, подать уведомление все равно стоит. А если налоговая откажет в применении льготы — обжаловать решение в суде.

Так сделал житель Тюменской области. Он подал уведомления, а налоговая ему отказала на том основании, что он не зарегистрирован в качестве ИП и опоздал по срокам. Тогда он пошел в Верховный суд. Тот постановил (определение № 304-КГ18-2570 от 3 июля 2018 года), что в ситуациях, как у тюменца, суды должны исходить из того, что про последствия неподачи уведомления в срок в законе ничего нет.

То есть когда налогоплательщик не знал, что он должен уплачивать НДС и это стало ему известно по результатам налоговой проверки, порядок реализации права на освобождение законом не предусмотрен. А это не означает, что налогоплательщик не может воспользоваться таким правом.

Бесплатный тариф, защита от блокировок, стабильная работа по SWIFT, специальные условия для маркетплейсов

Источник: delo.modulbank.ru