Одна из задач АО «Дом.РФ» — вовлечение в оборот неиспользуемого федерального имущества. За последние 5 лет «Дом.РФ» провёл торги по 80 петербургским лотам. Впрочем, конкретных реализованных проектов пока единицы.
Причина проста: для участков оказалось сложно подготовить градостроительную документацию, а обещанный поначалу упрощённый порядок согласований в Петербурге так и не заработал.
Купил — построил
На данный момент самым успешным проектом стала продажа в 2019 году «Домом.РФ» части недостроенного комплекса Медицинской академии последипломного образования на ул. Руднева, 15. Тогда строительная компания «Темп» заплатила за участок 2,23 га 824 млн рублей, предложив цену, почти в 2 раза превышавшую стартовую. Всего в аукционе принимали участие 11 компаний.
В прошлом году девелопер получил разрешение на строительство жилого комплекса общей площадью 52,1 тыс. м2 на 884 квартиры.
Разрешение на строительство. Получение разрешение на строительство индивидуального жилого дома
Ещё один быстрый проект реализовал «Трест–36», который весной 2018 года приобрёл 5,6 тыс. м2 на Богатырском пр., 40, неподалёку от развязки с Западным скоростным диаметром, за 228,9 млн рублей. Компания в том же году получила разрешение на строительство и уже через 2 года ввела дом в эксплуатацию.
Долгие согласования
С другими проектами сложнее. В том же 2019 году «Дом.РФ» продал группе RBI земельный участок на пр. Большевиков, 22, за 472 млн рублей (при стартовой цене 401 млн). На торги тогда заявились четыре компании. До выдачи разрешения на строительство дело пока не дошло.
Сейчас идут общественные слушания, на которых застройщик просит разрешить строить многоэтажное высотное жильё.
В планах RBI возвести здесь 74–метровый жилой комплекс площадью 55 тыс. м2 жилья. Вывод объекта на рынок предполагается не ранее второй половины 2024 года, говорят представители девелопера.
Ещё сложнее судьба бывшего лесопитомника рядом с аэродромом в Горской. Здесь под редевелопмент предназначались 105 га, ограниченных Авиационной улицей, Сестрорецкой железнодорожной линией, Горским кладбищем, застройкой Владимирского проспекта и перспективным продолжением Приозерной улицы.
Сначала в 2014 году Фонд развития жилищного строительства, преемником которого стал «Дом.РФ», продал землю ООО «Титан», но спустя 3 года договор был расторгнут и участок опять был выставлен на торги. В 2018 году его купило ООО «Специализированный застройщик “УнистройРегион–1”», «дочка» крупного девелопера из Татарстана «Унистрой».
Спустя 4 года, в июне, Градостроительная комиссия согласовала проект застройки этого района. Здесь появится 357,6 тыс. м2 жилья. Как полагают эксперты, скорее всего, до конца этого года может быть получено разрешение на строительство.
Перспективные проекты
Год назад «Дом.РФ» с третьей попытки продал на торгах площадку бывшего водочного завода «Ливиз». Главная ценность этого участка — месторасположение. Речь о территории 3,6 га, частично выходящей на Синопскую набережную, а также на улицу Моисеенко. Это в 150 метрах от «Невской ратуши».
Как получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома?
Имущественный комплекс «Ливиза» 2 раза выставлялся на аукцион по цене 711,1 млн рублей, но интересантов не находилось. Только после того, как стартовая цена была опущена до 524,9 млн, за актив начались активные торги, в которых приняли участие сразу 14 компаний. В итоге победитель — «Группа ЛСР» — заплатил за него 1,12 млрд рублей. Пока информации о том, какой именно проект будет реализован на этом месте, нет.
Также на перспективу в прошлом году были проданы 79,5 га бывших земель Аграрного университета в Пушкинском районе, на пересечении Киевского и Красносельского шоссе. Эту землю или право её аренды пытались продать уже не раз (это было в 2016–2018 годах), но ни одной заявки на торги так и не поступало.
Покупатель нашёлся в прошлом году. Им стало ООО «СЗ “Отделфинстрой”» (входит в СК «Отделфинстрой» из Чувашии).
По условиям аукциона в качестве платы за аренду компания передаст «Дому.РФ» 20,3% помещений в будущем жилом комплексе. Всего, по оценкам экспертов госкомпании, на территории возможно возведение малоэтажных жилых домов общей площадью не менее 218,8 тыс. м2. В какой сейчас стадии проект, пока неясно.
В других регионах попроще
Надо сказать, что, в отличие от Петербурга, в остальной части России «Дом.РФ» куда более успешен. Так, по итогам 2021 года в 36 регионах на землях, переданных и проданных госкорпорацией, было введено в эксплуатацию более 2,1 млн м2 жилья (в 2020 году — 1,7 млн м2). Наиболее активными регионами — партнёрами АО «Дом.РФ» стали Тюменская область (358,8 тыс. м2), Краснодарский край (212 тыс.), Челябинская (192,3 тыс.) и Саратовская (176,3 тыс.) области, а также Москва (около 139 тыс. м2).
При этом всего с момента наделения АО «Дом.РФ» функциями агента по работе с федеральными землями было вовлечено 44,3 тыс. га земли. В том числе в прошлом году передано и продано 140 участков площадью 2,9 тыс. га в 39 регионах.
В соответствии с долгосрочным планом развития «Дома.РФ» до 2030 года, с участием компании должно быть построено не менее 100 млн м2 общей площади жилья.
Сложная земля
Как говорят эксперты, основная проблема для начала строительства на участках, которые предлагает «Дом.РФ», — необходимость готовить градостроительную документацию.
«Большинство проектов, которые реализуются на площадке “Дома.РФ”, — “сырые”. А как известно, в Петербурге процедура получения градостроительных документов непростая и длительная. На подготовку “сырой” площадки в среднем уходит 2–4 года. Для Петербурга, нравится нам или нет, это нормальные сроки», — отмечает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.
Впрочем, это компенсируется относительной дешевизной земли — в среднем менее 10 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений.
Кроме того, начиная с прошлого года все без исключения проекты жилого строительства должны проходить через Градостроительную комиссию города. Там власти определяют необходимый объём социальной инфраструктуры, который должен построить девелопер при реализации проекта. Это касается и участков госкорпорации.
Как полагают эксперты, если бы «Дом.РФ» создал подразделение, которое готовит и согласовывает граддокументацию, результаты торгов (и количество претендентов, и цена продажи участков) были бы лучше.
«Госкорпорации проще, чем обычному девелоперу, договориться с властями и поменять назначение участка, согласовать проект планировки территории. А значит спрос на участки был бы выше», — уверен Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Девелоперов интересует готовый продукт, который можно было бы быстро вывести на рынок. При этом он мог бы быть сопровождён проектным кредитованием банка госкорпорации. А пока «Дому.РФ» приходится конкурировать с частными лендлордами, у которых и участки находятся в лучших локациях, и они сами готовы участвовать в подготовке документации.
Источник: www.dp.ru
Дома блокированной застройки: особенности и разновидности
Перед тем, как купить дом блокированной застройки, необходимо знать особенности конструкции объекта, его роль в правовом поле российского законодательства, отличия от многоквартирного жилого дома, нюансы проведения капремонта и другие тонкости.
Как раз об этом и пойдет речь в нашей статье.
Описание дома
Блокированная жилая застройка: что это такое, как выглядит, каковы особенности ее конструкции? В части II статьи 49 Градостроительного кодекса РФ есть четкое определение этого понятия.
Чтобы иметь статус блокированной застройки, здание должно соответствовать следующим характеристикам:
Разновидности домов блокированной застройки
- Дуплекс — городской дом, состоящий из двух квартир, имеет одну крышу и общую глухую стену. Обычно это двухэтажное строение, собственники могут достроить и третий этаж. Дуплексы характерны для архитектуры Англии XIX века.
- Таунхаус — блокированный дом с характерными элементами загородных строений. У каждой квартиры свой отдельный вход, перед которой находится небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилая площадь небольшая, планировка — вертикальная, у каждого этажа — своя функциональная нагрузка.
Нормативная база
Понять, что такое блокированный жилой дом, помогают также Земельный и Жилищный кодекс, а также некоторые другие нормативные акты Российской Федерации.
Понятие определению дано в ЖК РФ. В Градостроительном кодексе обозначены основные архитектурные характеристики и строительные особенности.
Алгоритм действий с такими объектами регулируется такими правовыми документами, как:
Особенности юридического статуса
С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.
Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).
В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.
Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.
Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.
Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.
Признание дома объектом блокированной застройки
Многие граждане интересуются, как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки официально. Ведь это дает возможность закрепить право собственности на прилегающую к объекту территорию.
В процессе определения участка под блокированный дом предусмотрена возможность оформления в собственность право владения и объектом, и территорией.
Дома, построенные во времена Советского Союза и состоящие из 2-х квартир, не признаются объектами блокированной застройки, так как норматива для них на момент строительства не было. Разрешительная проектная документация появилась с введением Градостроительного кодекса.
- внутридомовые коммунально-инженерные системы отдельны для каждого блока;
- есть оборудование для обслуживания независимых блоков, размещенное за пределами жилого сектора.
Дом может быть признан блокированным, если количество этажей в нем не превышает 3, а одна секция предназначена для проживания одной семьи и не имеет общих для здания элементов (кухни, санузла, лестничной площадки, коридора).
Процедура признания объекта домом блокированной застройки проводится в БТИ, судебной инстанции или в органе местного самоуправления. При положительном решении его номер вносится в кадастровый реестр.
Как получить разрешение на строительство блокированного дома
Согласно общим правилам строительства возведение дома блокированной застройки на отдельном земельном участке является незаконным. Если несколько собственников соседних участков договорились об общем строительстве, то они должны объединить свои земли в одну.
Алгоритм действий для получения разрешения на строительство совмещенного объекта включает следующую последовательность действий:
- градостроительный план с отражением порядка эксплуатации на каждом из участков;
- разрешение на возведение блочной конструкции.
Перевод МКД в дом блокированной застройки
Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.
Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.
Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.
В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.
Управление домом блокированной застройки
Одной из региональных инициатив является программа капитального ремонта. В ней регламентируется порядок проведения капитальных работ для аварийных объектов.
В региональные программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все объекты, расположенные на территории региона, за исключением тех МКД, которые признаны аварийными и подлежат сносу.
В статье 16 Жилищного кодекса РФ дается четкое определение понятию «многоквартирный дом». В части 3 документа главным квалифицирующим признаком квартиры является прямой доступ в помещение общего пользования. Если в объекте нет прямого выхода в места общего пользования, значит, этот дом не является многоквартирным.
Дома блокированных застроек не имеют в своих составах квартир, поэтому не относятся к категории МКД. Действия программ капитального ремонта на недвижимость блокированной постройки не распространяются.
Такие дома не подлежат включению в эти программы. Ответственность по содержанию совмещенных объектов несут их собственники. Но обязательства по уплате ежемесячных взносов на капремонт общего имущества у граждан также не возникают.
При необходимости установления состояния квартир в блокированной застройке их владельцы должны направить запрос в Бюро технической инвентаризации или жилищные органы, деятельность которых регулируется конкретными законодательными актами.
Особенности управления домом блокированной застройки
Органы местного самоуправления по месту расположения совмещенного объекта и представители госучреждений окажут содействие с оформлением документации.
Владельцы домов блокированных построек могут самостоятельно принимать решения относительно необходимости проведения ремонта в их части дома. Обслуживание обычно проводится в соответствии с правилами эксплуатации частных домовладений. При необходимости проведения ремонтных или реконструктивных работ общей конструкции все собственники должны дать согласие на них.
Если права на землю не разграничены между жильцами, управление происходит по правилам совместной собственности. Наличие разграничений между соседями должно учитывать их интересы.
Отличие блокированного дома от многоквартирного
-
Многоквартирным домом является здание с минимальным количеством двух квартир, имеющим самостоятельный выход на участок, прямой доступ в помещение коллективного пользования — лестничный пролет, коридор.
Земля и имущество МКД является коллективной собственностью. Каждая семья обладает долей, которая соответствует части площади относительно метража квартиры ко всему зданию. Собственник блокированного дома может иметь автономный участок и полностью оформить его в собственность.
В этой статье приведены основные определения того, что такое блокированный жилой дом. Его конструкция высокоэкономичная и эффективная. В жилом блоке предусмотрены все удобства, при этом существенно сокращены затраты на возведение внешних стен.
Плотность застроек позволяет продавать жилье по более доступной стоимости, чем отдельно стоящие дома и квартиры. Дома блокированной застройки идеально подходят ценителям современного комфорта городской жизни.
Блокированный жилой дом – что это и каковы особенности застройки
В российском строительном кодексе домом блокированной застройки названо здание в 1-3 этажа, состоящее из 2-10 частей (квартир), каждая из которых имеет хотя бы одну общую стену (без проходов) с соседними блоками. Во всех квартирах есть выход на приусадебный участок. По сути это гибрид комплекса одноквартирных домов и многоквартирного дома с объединенными блоками.
Считать дом блокированной застройки разновидностью многоквартирного дома ошибочно, т.к. у его частей (квартир) нет общего выхода к местам общего пользования. Хотя они и имеют общие стены, но выходы на улицу у всех владельцев разные. Впервые таунхаусы появились в Англии, сейчас они очень популярны в США и многих странах Европы.
Эта терминология прочно закрепилось и в нашей разговорной речи. Как бы их не называли, но эти небольшие городские строения с несколькими квартирами с общими стенами отличает экономное использование земли. На первом этаже обычно находятся технические службы: гараж, баня, котельная, прачечная, кладовки и т.п.
Второй этаж служит кухней и гостиной, а третий предназначен для спален, детской и рабочего кабинета.
Сейчас подобную альтернативу городской квартире чаще можно увидеть в ближайших городских пригородах, например, в Питере это местечко Коломяги, но на очереди ещё несколько таких же мини-городков в его близких пригородах.
Их строят как часть застройки загородных посёлков и как самостоятельные жилые комплексы на городских окраинах многих регионов. Наибольшую распространенность получило жильё площадью 90-180 кв. м, при большей площади таунхаусы становятся неэкономичными.
К ним ещё примыкают участки площадью в две сотки, где можно разбить палисадник, небольшой садик или цветник.
- Виолетта – элитный вид застройки, обеспеченный большим участком с террасой, бассейном, верандой и гаражом.
- Лейнхаус – небольшие дома, составляющие жилой комплекс с отдельным гаражом для каждого блока.
- Дуплекс – двухквартирные дома в 2 этажа под общей крышей с общей глухой стеной.
- Квадрохаус – постройка с четырьмя блоками с общей стеной, каждый из них имеет отдельный вход, снабжён придомовой территорией и гаражом.
-
Дом с патио. Во дворе есть место для садовой мебели, принятия солнечных ванн, барбекю, детской игровой площадки, а возможно и компактного бассейна или искусственного водоёма. Располагаться они могут в разных уголках участка – возле выхода из квартиры или вдали от здания (если позволяют площади).
Особенности такого вида застройки
- Наличие совместной или разгороженной придомовой территории.
- Количество квартир или блоков-ячеек – 2-10 в 1-3-этажном доме.
- Они соединяются между собой одной (или более) смежной стеной.
- Отсутствие общего входа к квартирам, т.к. у каждой из них есть свой выход на улицу и во внутренний дворик.
- Неимение совместно используемых вспомогательных помещений: чердаков, подвалов, лестничных клеток, подъездов.
- Автономность коммуникаций в каждом блоке – вентиляции, отопления и прочих.
При планировке квартир в таких комплексах обязательно наличие двух входов. Это связано с тем, что участок разделён на две части – одна перед домом, а другая – за ним, и попасть в неё можно только через квартиру. Уличный же вход ведёт в прихожую, а тот, что находится со стороны двора, связан с кухней или гостиной.
При постановке на кадастровый учёт регистрируется всё здание целиком, отдельные блоки не считаются обособленными единицами. Свою часть дома можно передавать в наследство вместе с прилегающим участком. Основным отличием от многоквартирной застройки признаётся наличие для каждого блока отдельного выхода и отсутствие общедомовой собственности.
Плюсы
- Экономичность. В этом случае достигается экономия на строительстве за счёт общих стен, крыши и коммуникаций: электричества, воды, газа, телефона. Это небольшой, но очень функциональный дом, где каждый метр площади используется рационально. Поэтому такое жильё стоит относительно недорого, и чем больше в комплексе квартир, тем они дешевле.
- Возможность иметь свой небольшой участок для отдыха, посадки цветов, деревьев, газона в экологически чистом пригородном районе.
- Относительная безопасность жилья, в комплексе постоянно кто-то находится, и это отпугивает злоумышленников.
- Возможность совместного с соседями решения некоторых возникающих у жильцов проблем с совпадающими интересами (власти, коммунальные службы и т.п.).
- Снижение эксплуатационных затрат, т.к. стоимость охраны, вывоза мусора и уборки территории распределяется на всех жильцов комплекса.
- Привлекательность и современность дизайна помещения, ведь обычно планировкой архитектурного ансамбля занимаются профессионалы.
Минусы
- Ограниченность пространства – это основной минус. Возникают сложности в организации автостоянки, места для сбора мусора, да и территория дворика бывает довольно скромной. На двух сотках можно посадить не так уж много.
- Невозможность фасадных изменений своего блока.
- Квартиры верхних этажей имеют индивидуальные лестницы, которые часто делаются открытыми, что создаёт неудобство.
- Кроме того на этих этажах нарушена связь со своим участком. Окна квартиры часто выходят на сторону участка соседей.
Проблемы такого дома и как можно их решить
Совмещенные дома – это возможность жить ближе к природе со всеми благами цивилизации. Однако у жильцов таких квартир есть немало проблем.
Не каждому придётся по душе ни один раз в день подниматься и спускаться по довольно неудобной и не всегда безопасной внутренней лестнице.
Требуется ещё (хотя бы в общих чертах) разбираться в устройстве газового котла, необходимо заботиться об утеплении, устройстве мансарды, придомового участка и многого другого.
Приходится также иметь дело с соседями, а они могут быть конфликтными и шумными. Нет никакой гарантии, что не придётся бороться с грызунами и сталкиваться с управляющей компанией. Да и при необходимости продажа таунхауса намного сложнее, чем обычной квартиры.
Необходимо также учесть, что законодательная база по отношению к блокированным жилым домам не во всём согласована.
Например, в Московской области не редки случаи продажи таунхаусов, построенных на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для застройки садоводческих, дачных и огороднических товариществ. В этом случае они считаются незаконным строительством и подлежат сносу.
Поэтому, покупая такое жильё, нужно обязательно проверять документы на землю. Законным считается строительство на участках, относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешением на жилищное, малоэтажное строительство или на возведение блокированного жилого дома.
Законодательно строения этого вида застройки относятся к разновидности многоквартирных, но фактически выделение доли в составе общедомовой собственности невозможно из-за её отсутствия.
Такая путаница на практике создаёт прецеденты в определении категории, к которой относятся такие здания, например, при наследовании квартиры-блока в них.
И это требует обращения в суд, где на основании рассмотрения особенностей конкретного объекта и определяется его тип.
Блокированный жилой дом несёт в себе достоинства и недостатки этих разных видов недвижимости – индивидуальной застройки и многоквартирного дома.
В законе ещё много недоработок, касающихся прав собственности на этот вид жилья, ведь актуальной эта проблема стала совсем недавно.
Но на окраинах больших городов строится уже много комплексов подобного типа, поэтому отечественный опыт в этой отрасли жилищного строительства нарабатывается и совершенствуется.
Примеры строящихся блокированных домов (таунхаусов) в Санкт-Петербурге можно посмотреть в нашем разделе «Таунхаусы».
Признание дома блокированной застройкой – плюсы и минусы, юридические особенности действий с такой недвижимостью
Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.
Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.
статьи:
Что такое дом блокированной постройки и его примеры
Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.
Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса.
Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены.
Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Приведем примеры домов блокированной постройки.
Таковыми могут являться:
- Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
- Виолетта. Это тоже таунхаус, но — элитного типа.
Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.
Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.
Особенности домов блокированной постройки
- Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
- Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
- У каждого блока свой отдельный вход.
- В каждом блоке собственные коммуникации.
- Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
- Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.
Блокированная постройка — это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.
Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки
Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.
Для этого нужно:
- Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
- Оформить межевой план для исходного участка.
- Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.
Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его — и поставить на кадастровый учет с земельным участком.
Признание прав собственности на дом блокированной постройки
- БТИ или службу кадастра.
- Местную администрацию.
- Судебные органы.
Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.
Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.
Управление и право распоряжения домами блокированной застройки
Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.
Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).
Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.
Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.
Преимущества и недостатки домов блокированной застройки
Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:
- Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
- Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться.
Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:
- Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
- Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
- Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.
- Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
- Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.
С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.
Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.
Остались вопросы? Просто позвоните нам:
Дом блокированной застройки в 2019 году — что это такое, жилой, определение, Градостроительный комплекс
Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.
Что в 2019 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.
Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2019 году подразумевается под домом блокированной застройки?
Общие аспекты
В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.
Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.
Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.
Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.
В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.
От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?
Определение
В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.
По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.
Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.
Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.
Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.
- придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
- отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
- общий вход к отдельным блокам отсутствует;
- отсутствуют помещения совместного пользования;
- в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
- имеется выход на территорию коллективного пользования.
Каковы его особенности
Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:
| При постановке на кадастровый учет | Такое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится |
| В наследство можно передать часть дома | Вместе с прилегающей частью участка |
| Блокированная застройка признается цельным строением | С отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным |
Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.
То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).
Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.
За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.
Нормативное регулирование
Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.
В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.
Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.
Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.
Градостроительный Кодекс
В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.
Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.
Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.
По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.
По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.
Жилищный Кодекс
В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.
В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.
Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.
Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».
На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.
Что значит дома блокированной застройки
Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.
Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.
В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.
Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.
Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:
| Расположение дома на отдельном участке земли | Являющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком |
| Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имущество | Что в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов |
Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.
Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:
| Таунхаус | Здание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией |
| Виолетта | Элитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом |
| Лэйнхаус | Блокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом |
| Дуплекс | Двухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной |
| Квадрохаус | Включает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж |
Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.
Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.
Как признать его таковым
- БТИ;
- органы местного самоуправления;
- судебные инстанции.
- Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.
- Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.
- Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:
Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.
Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.
Технический план
Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.
Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:
| Информация о здании | Необходимая для постановки объекта на кадастровый учет |
| Сведения о частях здания | При выполнении кадастровых работ |
| Данные о здании с присвоенным кадастровым номером | Необходимые для внесения записи в ЕГРН |
План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.
Блокированная жилая застройка — вид использования земельного участка и назначение ОКС
Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.
Блокированный жилой дом — ВРИ ЗУ
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
- малоэтажная застройка
- приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
- блокированная жилая застройка
- передвижное жильё
- среднеэтажная жилая застройка
- многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
- обслуживание жилой застройки
Блокированная жилая застройка — это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах.
Точнее, что это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.
Блокированная жилая застройка — объект недвижимости
Действующий Классификатор ВРИ 2019 — главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.
- для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
- дом:
- не делится на квартиры
- высотой не выше 3 надземных этажей
- этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
- количество совмещённых домов в этом «общем доме» — не более 10
- декоративных и плодовых деревьев
- овощей
- ягодных культур
- гаражей
- вспомогательныех сооружений
- спортивных и детских площадок
- площадок отдыха
- жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
- гаражи
- сооружения вспомогательного назначения
Что такое совмещённые дома?
Совмещённые дома — гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.
- отдельный вход
- небольшой участок (палисадник)
- гараж (нередко)
- выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
- выход из парадной — на территорию (ЗУ)
- участок находится в собственности всех жильцов дома
В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.
- дуплексы
- таунхаусы
- лейнхаусы
- квадрохаусы
- британхаусы
Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.
Земельные участки, прилегающие к блокам
- как он распределяется между совмещёнными домами?
- какой должна быть его площадь?
Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ (пункт 2 статьи 49):
- количество этажей — не более 3
- количество блоков — не более 10
- каждый блок:
- предназначен для проживания 1-й семьи
- имеет общую стену (стены):
- без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
- стены — без окон и дверей
- расположен на отдельном ЗУ
- имеет выход на территорию общего пользования
- у каждого блока свой ЗУ
- каждый блок с изолированным выходом на общую территорию
- Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения.
- Формирование земельных участков
- Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:
- формируются из исходного участка:
- при межевания
- при определении их границ
- ставятся на учёт по завершении кадастровых работ
ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка — «блокированные жилые дома».
- границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
- раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен
- количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
- предельные размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента
Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).
- из малоэтажных однотипных зданий
- с общими стенами у соседних зданий
Каждый блок — жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).
Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах:
- установленный предельный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
- площадь исходного участка — 20 сот.
- максимальное количество блоков — 2
- площадь блочных ЗУ — 10 сот.
- №2
- установленный предельный минимальный размер ЗУ — 4 сот.
- площадь исходного участка — 16 соток
- максимальное количество блоков — 4
- площадь блочного ЗУ — 4 сот.
- №3
- установленный предельный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
- площадь исходного участка — 16 соток
- при минимальном числе блоков (2) получается:
- площадь блочного ЗУ — 8 сот.
- несоответствие требованию градостроительного регламента
Площадь ЗУ прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.
Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС
- оно соответствует жилому назначению
- статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ
то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.
ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.
Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.
- выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел
- материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.
Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.
- выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом
- сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером
Пример
- построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
- на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками
Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.
Разрешение на строительство блокированного жилого дома
Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэконоразвития России № Д23и-5649 от 28.11.2013)
- объединить участки в один
- подготовить межевой план образованного ЗУ
- поставить ЗУ на кадастровый учёт
Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.
- подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
- удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
- даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта
При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,
Источник: prpr.su