Жилые дома это объекты капитального строительства

Способы создания нового объекта недвижимости

В одном из комментариев, опубликованных в ответ на предыдущее обсуждение, инициированное мною, прозвучало легкое сомнение в возможности создания нового объекта недвижимости в результате реконструкции, в связи с чем попытаюсь сформулировать свою позицию по этому вопросу, однако поскольку я занимаюсь публично-правовым направлением права недвижимости, то и анализировать любую правовую категорию считаю корректным исключительно с точки зрения публичного законодательства. Речь идёт не только о градостроительном законодательстве, которое лишь создаёт предпосылки для возникновения нового объекта недвижимости, является, своего рода, «машинным отделением» права недвижимости, но и о регистрационном законодательстве, поскольку лишь после учета созданного объекта в Реестре недвижимости можно говорить о возникновении нового объекта недвижимости.

Сразу определю свои приоритеты. Я полностью солидарна с подходом, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 22.05.2012 № 17395/11, где в своей традиционной манере он не согласился с решениями трёх нижестоящих инстанций, которые указали, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, а не создание нового объекта, и констатировал, что реконструкция не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально-определенными характеристиками. Мне не понятна логика сделанного Верховным Судом РФ вывода, содержащегося в Определении от 28.06.2017 № 41-КГ17-13, в соответствии с которым новые объекты недвижимости при осуществлении реконструкции существующих объектов недвижимости не создаются.

Из контекста Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) следует, что в результате реконструкции объекта капитального строительства (ОКС), также как и в результате строительства, в отличие о капитального ремонта, появляется новый ОКС, поскольку ГрК РФ предусматривает, что разрешение на строительство (рнс) и разрешение на ввод в эксплуатацию выдаются на два вида градостроительной деятельности — строительство и реконструкцию ОКС. (Работы по приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию в данной публикации не анализируются).

Однако для застройщика само по себе разрешение на ввод в эксплуатацию ОКС интереса не представляет, за исключением разве что бухгалтерии — с точки зрения зачисления созданного объекта на счёт основных средств, да и то в судебной практике встречается иной подход применительно к отделочным работам.

Застройщику разрешение на ввод нужно лишь для целей регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости по правилам ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ).

При этом возникает вопрос, а любая ли реконструкция ОКС приведёт к созданию нового объекта недвижимости, поскольку в этом случае в разделе Реестра недвижимости «Кадастр недвижимости» должны быть отражены новые основные характеристики созданного объекта. Применительно к зданию это, прежде всего, высота, площадь и площадь застройки.

П. 14 ст. 1 ГрК РФ, содержащий понятие реконструкции, (п. 14.1 ст. 1 — реконструкция линейных объектов — требует отдельного анализа) предусматривает, что существует два вида реконструкции: во-первых, реконструкция, меняющая параметры ОКС — высоту, количество этажей, площадь, объем, в том числе надстройка, пристройка, и, во-вторых, реконструкция, которая заключается лишь в замене несущих строительных конструкций, то есть не влекущая изменения параметров.

После введения кадастрового учёта объектов недвижимости для регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости был установлен следующий порядок.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию кадастровый инженер должен подготовить Технический план построенного объекта, в котором отражаются основные характеристики, необходимые для постановки на кадастровый учёт вновь созданного объекта.

Технический план предоставляется в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию, которое в порядке информационного взаимодействия направляется в Росреестр для постановки этого объекта на кадастровый учёт, после чего застройщик обращается с заявлением о регистрации прав на него.

Чтобы не было оснований для принятия решения о приостановлении кадастрового учёта по причине расхождения в площади объекта, отраженной в техническом плане, и площади, фигурирующей в рнс, Приказом Министерства экономического развития России (далее — МЭР РФ) от 1 марта 2016 г. № 90 был изменен порядок подсчёта площади здания и теперь при подсчете общей площади созданного объекта кадастровые инженеры внутренние стены не учитывают.

Таким образом, замена несущей строительной конструкции, особенно если она является внутренней, не повлечёт за собой изменения основных характеристик объекта, подлежащих отражению в техническом плане и в Реестре недвижимости.

Исходя из этого получается, что первый вид реконструкции, меняющий параметры объекта капитального строительства, ведёт к созданию нового объекта недвижимости. В этом случае в техническом плане будет отражён объект с иными основными характеристиками, что позволит застройщику зарегистрировать права на вновь созданный объект недвижимости.

В результате же реконструкции второго вида, нового объекта недвижимости создано не будет, поскольку параметры, основные характеристики реконструируемого здания не изменятся.

При этом если сопоставить понятие реконструкции без изменения параметров (замена, восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы) и понятие капитального ремонта (замена, восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, а также замены отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы – п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ), то становится ясно, что они мало чем отличаются.

То есть реконструкция – это замена несущих строительных конструкций, а капитальный ремонт – это замена элементов несущих строительных конструкций на аналогичные, а также элементы, улучшающие показатели таких конструкций.

По поводу термина несущие строительные конструкции имеется «умопомрачительный» комментарий Минстроя России – термин «несущие конструкции» практически не используется в нормативно-технических документах, так как определение несущих конструкций приведено в учебниках по строительной механике и является понятным для каждого проектировщика! (Письмо Минстроя РФ от 29.09.2917 № 35062-АС/08).

Однако для осуществления реконструкции, даже не ведущей к созданию нового объекта недвижимости, необходимо преодолеть всю сложную полосу препятствий, предусмотренную ГрК РФ (экспертиза проектной документации, рнс, строительный надзор, разрешение на ввод в эксплуатацию), а для капитального ремонта ничего этого не требуется (Исключение составляет с 2020 г. капитальный ремонт с использованием бюджетных средств — необходимо будет направить проектную документацию на государственную экспертизу проектной документации в связи с включением в предмет экспертизы проверки достоверности сметной стоимости. Но эта проблема выходит за рамки данной публикации).

Такая непоследовательность публичного законодательства, а вернее отсутствие преемственности, провоцирует застройщиков подменять реконструкцию, не меняющую параметры ОКС. капитальным ремонтом.

При этом, если в результате того, что застройщик позиционирует как капитальный ремонт, будет создан объект с новыми основными характеристиками, это потребует регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости.

Однако сделать это по правилам ч. 10 ст. 40 ФЗ 218-ФЗ не получится, так как потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию, а оно выдаётся только по результатам реконструкции. В этом случае застройщик рискует остаться с самовольной постройкой.

Таким образом, с определённой долей условности, можно сказать, что новый объект капитального строительства появится в результате любой реконструкции, новый же объект недвижимости может быть создан лишь в результате строительства и реконструкции, влекущей изменение основных характеристик реконструируемого объекта, которые найдут отражение в Реестре недвижимости. Капитальный ремонт ни при каких обстоятельствах не повлечёт создание нового объекта недвижимости.

Действующее законодательство не регулирует такого вида градостроительной деятельности как перемещение объекта капитального строительства. Термин перемещение фигурирует лишь при определении понятия объекта недвижимости, а теперь и объекта капитального строительства – невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.

Однако представляется, что при анализе данного термина следует сместить акцент и рассматривать его сквозь призму регистрационного законодательства.

Физическое перемещение здания без несоразмерного ущерба в силу технического прогресса вполне возможно. Но будет ли такой перемещенный объект прежним объектом недвижимости? Конечно, нет. К основным характеристикам здания (ст. 7 ФЗ №218-ФЗ) относится, в том числе, местоположение здания на земельном участке и кадастровый номер земельного участка.

Соответственно, в случае перемещения объекта даже без несоразмерного ущерба появится объект с иными характеристиками, новый объект недвижимости. То есть критерий прочной связи с землей следует рассматривать не как физическую категорию, а как правовую категорию – привязка объекта недвижимости в Реестре к определенному земельному участку.

Довольно интересно складывается ситуация с разделом объекта недвижимости.

Как совершенно справедливо отмечает МЭР РФ (Письмо от 01.10.2014 № Д23и-3421), законодательство РФ не содержит положений, регламентирующих порядок раздела зданий, сооружений (в отличие от порядка раздела земельных участков, в отношении которых, кроме того, установлены требования к образуемым земельным участкам).

При разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, чтобы исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, при этом сам исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность быть введенными в эксплуатацию. Объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела такого объекта без реконструкции (Письмо МЭР РФ от 19.03.2015 №ОГ-Д23-3755).

Таким образом, изначально позиция МЭР РФ была ориентирована исключительно на регистрационное законодательство: действующий в то время ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст.25 в качестве основания регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости называл разрешение на ввод в эксплуатацию, ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, допускающая регистрацию на основании декларации, к данной ситуации была не применима.

Соответственно, независимо от того, требовалось или нет для раздела объекта недвижимости проведение строительных работ, для регистрации прав на новые объекты нужно было разрешение на ввод.

Такой подход крайне негативно сказывался на разделе домов блокированной застройки, автомобильных дорог, ЛЭП, сетей.

Однако впоследствии, возможно в связи с вступлением в силу ФЗ 218-ФЗ, МЭР РФ заняло более гибкую позицию, в соответствии с которой, если в отношении здания в силу его конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, здание может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможен.

То есть МЭР РФ различает процедуру реконструкции как вид градостроительной деятельности, и раздел как кадастровую процедуру. И более того, допускает раздел без реконструкции при наличии заключения кадастрового инженера о возможности раздела без проведения строительных работ. Регистрация прав на образованные объекты недвижимости в этом случае будет производиться на основании технического плана (Письмо МЭР РФ от 04.04.2017 № Д23и-1881).

— жилые (индивидуальные, многоквартирные) дома ; — здания и сооружения производственного назначения, за исключением временных (например, киоск или навес и другие) со всеми прилегающими к этим объектам сетями, оборудованием и инвентарем. Как правило, прилегающие сети и оборудование имеют собственные проектные документы и сметы; — объекты незавершенного строительства . … Виды объектов капитального строительства . Отдельно стоящее здание . Этот вид объектов включает в себя само здание со всей инфраструктурой, коммуникациями, оборудованием. Здание . Здание – система, состоящая из подземной и надземной частей объекта .

К вопросу о понятии жилищного строительства

Онишина, Е. А. К вопросу о понятии жилищного строительства / Е. А. Онишина, М. В. Рыбалка. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 14 (94). — С. 367-370. — URL: https://moluch.ru/archive/94/21271/ (дата обращения: 15.08.2022).

Рассматривая вопрос о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, в первую очередь необходимо определить понятие жилищного строительства. Несмотря на то, что данная дефиниция используется во многих нормативных правовых актах, на законодательном уровне на сегодняшний день отсутствует легальное определение данного понятия. Прежде чем дать понятие жилищного строительства, необходимо проанализировать правовое регулирование жилищного строительства.

Отношения по поводу предоставления и использования земельных участков для жилищного строительства регулируются нормами земельного, жилищного права и градостроительными нормами. В нормах данных отраслей права даны определения, произведя анализ которых, можно сформулировать свою собственную точку зрения на данное понятие.

Жилищный кодекс РФ [1, ст.19] (далее  ЖК РФ) содержит понятие жилищного фонда, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, независимо от того, кому они принадлежат, каков правовой режим их использования и пр.. В действующем законодательстве жилищный фонд подразделяется в зависимости от формы собственности на:

1) частный жилищный фонд  совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд  совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд  совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).

Существует еще одна классификация в зависимости от целей использования жилищного фонда: жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, а также жилищный фонд коммерческого использования.

Поскольку жилищный фонд состоит из жилых помещений, важно рассмотреть само понятие жилого помещения, каким признакам оно должно отвечать с точки зрения качественных характеристик.

В ЖК РФ установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Легальное определение жилого помещения даётся в ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее санитарным правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Закрепляется, что жилое помещение должно быть предназначено для проживания граждан.

Так, С. И. Куцина выделяет следующие признаки жилого помещения, а именно оно должно быть: 1) юридически признано жилым уполномоченным органом; такое возможно, если жилое помещение пригодно для постоянного проживания, т. е. отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям; 2) изолированным, т. е. индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор; 3) относиться к недвижимому имуществу в силу прочной связи с землей; 4) должно быть предназначено для проживания граждан [2, с. 27].

В соответствии с нормами ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 г. № 47 [3], для того чтобы помещение было признано жилым, оно должно соответствовать установленным требованиям и пройти обязательную проверку для признания его таковым. В ЖК РФ определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). Законодатель употребляет понятие «жилое помещение» как родовое, которое охватывает все виды жилых помещений. К жилым помещениям отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир) [4, с.49]. Рассмотрим отдельно каждое понятие.

Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия «индивидуальный жилой дом», определяя лишь родовое понятие — «жилой дом». Так, согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Часть 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ [5, ст.48] под объектами индивидуального жилищного строительства понимает отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Поэтому на практике можно рекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом — это жилой дом с количеством этажей не более чем три, создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственными отношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный для проживания, как правило, одной семьи и относящийся к индивидуальному жилищному фонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Квартира  это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 16 ЖК РФ комната  это часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире. Кроме того, ЖК РФ относит к жилым помещениям часть жилого дома, а также часть квартиры.

Следовательно, жилым помещением может быть: жилой дом для одной семьи (для индивидуального использования), включающий в себя жилые комнаты и другие помещения вспомогательного назначения; отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, состоящая из жилых комнат и других помещений (подсобных); часть жилого дома, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений; часть квартиры, т. е. только комната, или комнаты. Таким образом, в соответствии с жилищным законодательством жилое помещение  это не любое помещение, в котором можно жить постоянно или временно (барак, вагончик, мобильный дом), а только то, которое специально предназначено для проживания граждан. Эта целевая принадлежность и определила те юридические признаки, которым помещение должно отвечать.

Важно рассмотреть понятие «строительство», которое дается в п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Под строительством в данной норме понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Таким образом, можно сделать вывод о том, что в понятие жилищного строительства законодатель включает создание жилых зданий, строений, создание квартир и комнат, входящих в такие здания.

В понятие жилищного строительства входят возведение как жилых домов (индивидуальных, малоэтажных и многоквартирных), так и возведение жилых строений, поскольку такие строения тоже предназначены для проживания и являются жилыми.

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (п. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства (п. 3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ). Существует мнение в научной доктрине о понятии жилищного строительства. Так, например, М. Ю. Тихомиров под жилищным строительством понимает: «создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав».

Кроме того, В. В. Гречко предлагает следующее определение понятия «предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства» — это действия публичного собственника земельного участка, направленные на передачу права собственности на земельные участки физическим или юридическим лицам, или обременение земельных участков вещными правами физических или юридических лиц с целью удовлетворения частного интереса по возведению и последующей эксплуатации объектов жилой недвижимости, осуществляемые во исполнение документов территориального планирования и градостроительного зонирования, в которых на момент такого предоставления указан исчерпывающий перечень публичных ограничений и обременений земельного участка [6, с.8].

Проанализировав литературу, касающуюся вопросов жилищного строительства, мы пришли к выводу, что, к сожалению, в отечественной доктрине уделяется крайне мало внимания разработке понятия «жилищное строительство». Не вызывает сомнения то, что на законодательном уровне необходимо более детально регламентировать нормы о жилищном строительстве, дать понятие, определить цели.

На наш взгляд, жилищное строительство следует рассматривать в широком и узком смыслах. В широком смысле жилищное строительство — это создание объектов жилищных прав, и в узком смысле  это процесс возведения жилых зданий (жилых домов) и строений, пригодных для проживания граждан.

1. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 г. (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1); 2015. № 1 (ч. 1). Ст. 11.

2. Куцина С. И. Жилищное право Российской Федерации. М., 2014.

3. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702; 2013. № 15. Ст. 1796.

4. Тихомиров М. Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2007.

5. Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 г. (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16; СЗ РФ. Российская газета. 2015. № 90. 28.04.2015.

6. Гречко В. В. Правовое регулирование предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности: автореф. дисс…канд. юрид. наук. М., 2012.

Основные термины (генерируются автоматически): жилищное строительство, жилое помещение, РФ, жилищный фонд, помещение, проживание граждан, дом, Российская Федерация, Градостроительный кодекс РФ, жилой дом.

Реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства , его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства , а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства , за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Модернизация — установка дополнительных устройств («ГЭСНмр 81-06-01-2020.

Виды строительных объектов. Как понять, капитальное строительство или некапитальное

Определение термина прописано в Градостроительном кодексе РФ. Объектом капстроительства называют любое незаконченное сооружение, для возведения которого проводятся фундаментные работы. Например, от закладки фундамента до ввода в эксплуатацию новый жилой дом — это объект капитального строительства. После сдачи в эксплуатацию и регистрации объект становится капитальным строением.

В свою очередь капитальное строение — это готовое жилое или нежилое здание, или сооружение, неотделимо связанное с участком, на котором оно расположено. Такое строение невозможно демонтировать и перенести на другой участок, сохранив при этом его основные характеристики.

Для сравнения некапитальное сооружение можно разобрать, перевезти, собрать на другом месте и использовать по назначению. К таким объектам относятся киоски, навесы, времянки, сооружения контейнерного типа и другие легкие временные постройки.

Для чего теплице фундамент

Для любого здания или сооружения фундамент исполняет роль опоры, базы, которая принимает на себя нагрузки от веса конструкций и равномерно распределяет их на грунт. Но теплица – сооружение лёгкое, и вполне может обходиться без фундамента. Так зачем же тогда его устраивают?

Теплица теплице рознь. Очень часто в местностях, где бывают сильные ветра, их строят с одной капитальной высокой стеной из камня или кирпича с подветренной стороны, или с четырьмя полустенками, поверх которых устанавливается остекляемый каркас.

А применение такого материала автоматически требует устройства прочной базы. Но даже если это просто теплица из поликарбоната, укреплённая на фундаменте она будет лучше выдерживать ветровые нагрузки.

Теплица с одной капитальной стеной

Фундамент выручит когда рельеф неровный

Двухскатная теплица на ленточном фундаменте

Вторая немаловажная функция тепличного фундамента заключается не только в защите от потоков холодного воздуха, но и от проникновения вредителей и грызунов.

Но главное, благодаря фундаменту близко расположенная грунтовая вода не сможет вымачивать плодородный грунт, а высокий цоколь защитит от проникновения талой или дождевой воды с поверхности. Так что, теплицу на фундаменте можно считать наилучшим решением.

Конструкции тепличных фундаментов

Фундамент для теплицы может возводиться из нескольких видов материалов, порой даже неожиданных. Например, из деревянного бруса.

Такой вариант обычно применяют в тех случаях, когда сама теплица строится из дерева и остекляется обычным силикатным стеклом. Не будем сейчас рассуждать о долговечности подобных конструкций, просто примем как данность.

Каркас деревянной теплицы с фундаментом из бруса

Есть регионы, где древесина является местным материалом, а не привозным, и стоит копейки, поэтому люди её и используют. Хотя, если для фундамента взять, к примеру, лиственницу, хорошо её просушить, обмазать битумом и уложить не на глину, а на дренирующее основание, она прослужит достаточно долго.

А почему бы и нет? В старину из дерева вообще строили питьевые колодцы, в которых оно постоянно контактировало с водой, и ничего. Главное – взять правильный материал.

Схема тепличного фундамента из бруса

Из камня и бетона

Но всё же, в большинстве случаев предпочтения отдаются более долговечным материалам: фундаменты возводят из кирпича, камня или бетонного монолита. Если для этой цели брать кирпич, то глиняный, полнотелый.

Бетонные блоки можно взять мелкоформатные из тяжёлого бетона, со шлаковым или керамзитным наполнением.

• Кладка обязательно должна опираться или на уширенную подошву, или на жёсткий подстилающий слой из тощего бетона класса В7,5. Его пропорции: на 1 часть цемента 4,6 частей песка и 7 частей щебня.
• Подбетонка представляет собой наливную плиту или ленту толщиной 5-6 см, повторяющую форму фундамента, но с каждой стороны выходящую за его контуры на 70-100 мм. Её устраивают по хорошо уплотнённой песчано-щебневой подушке толщиной в 20-30 см, устроенной в траншее глубиной не более 40 см (мелкозаглублённый вариант фундамента).

Это подбетонка под дом, но точно так же она делается и под теплицу

Примечание: Как вариант, вместо подбетонки можно просто постелить полимерную профилированную мембрану. Она одновременно выполняет и функции гидроизоляции.

• Бетонный подстилающий слой армируется сеткой с ячейкой 100*100 мм, с диаметром проволоки 6 мм. После затвердевания монолита поверх него устраивается горизонтальная гидроизоляция из рубероида, наклеиваемого или наплавляемого на битумную мастику. Если фундамент кирпичный, на этом этапе можно приступать к кладочным работам.
• Если конструкция будет монолитной, ставится опалубка и производится заливка плиты или ленты, которая может быть выведена сразу на всю высоту цоколя. Как вариант, она заливается только в заглублённой части, а цоколь выкладывается из кирпича. В этом случае, под первым рядом кладки нужно тоже предусмотреть горизонтальную гидроизоляцию.

Схема кирпичного фундамента

В районах, где бутовый камень является бросовым материалом, который можно насобирать, к примеру, на берегу реки, фундамент для теплицы можно залить из бутобетона. При этом не нужно ни внутреннее армирование, ни подбетонка.

В опалубку, или даже в траншею с отвесными стенками складывается рядами не слишком крупный камень, и заливается жидким раствором из цемента и песка – вот и вся технология. При этом конструкция получается очень прочной и долговечной.

Виды объектов капитального строительства

Нельзя не отметить, что объекты строительства различаются по видам. Так же необходимо знать, для капитального строительства требуется допуск СРО строителей.

Вид первый – здание

Здания делятся на две большие категории – жилые и нежилые. Нежилое здание представляет собой здание, назначение которого является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения и так далее. Главная особенность зданий заключается в том, что они предназначены исключительно для проживания людей. Здесь можно выделить несколько подвидов:

1. Жилое здание или дом

Это здание, состоящее из комнат и дополнительных помещений вспомогательного использования, предназначенные для обеспечения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям или домам относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, детские дома, интернаты при школах и другие дома.

1. Индивидуальные жилые дома

Представляют собой отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли).

1. Коттеджи

Это индивидуальные жилые дома, преимущественно двухэтажные с внутренней лестницей. На первом этаже обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже – спальни, одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков и так далее.

1. Многоквартирный дом

Представляет собой две или более квартир в жилом здании, которое имеет самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом, в соответствии с жилищным законодательством, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений. Объект строительства сельскохозяйственного назначения.

Какие объекты нужно оформлять обязательно?

Регистрировать необходимо только объекты капитального строительства. Такие объекты должны соответствовать двум основным требованиям:

• их нельзя переместить или переставить, при этом не разрушив;
• имеют прочный фундамент (неразрывно связаны с землей).

Жилые строения

Существует много видов капитальных строений. Нас с вами интересуют только объекты индивидуального жилищного строительства, а именно частный жилой дом. Ставить на кадастровый учет индивидуальный жилой дом должен сам владелец.

Градостроительный кодекс РФ дает такое определение:

индивидуальный жилой дом – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более 3-х, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости. Жилой дом рассчитан на долгий срок службы и предназначен для постоянного проживания.

Важно! Если дом не соответствует вышеперечисленным техническим и градостроительным нормам, то оформить его как «жилой» не получится. Например, строение в 4 этажа и выше поставить на кадастровый учет как ИЖД уже нельзя.

Индивидуальный жилой дом надо регистрировать

Нежилые строения

К ним относятся дачные и садовые дома, гаражи и бани, а также постройки хозяйственного и вспомогательного назначения. Все они не являются «жилыми», т.е. не пригодны для постоянного, круглогодичного проживания.

Нежилые постройки ставят на кадастровый учет только в том случае, если они обладают признаками «капитальности»: прочный фундамент и неразрывная связь с землей.

Дачные и садовые дома

Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества» дает такое определение: садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Садовые и дачные дома в отличие от индивидуального жилого дома не являются жилыми в законодательном отношении. Однако садовый дом возможно перевести в категорию «жилой» на основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…» ред. от 24.12.2018 г. Это даст право на постоянное проживание и возможность получения прописки.

Садовые и дачные дома также подлежат обязательной регистрации.

Гаражи, бани, беседки (капитальные)

Баню с прочным фундаментом и коммуникациями относят к капитальным строениям. Ее нужно регистрировать.

Пример беседки, которую надо оформлять

Гараж такого плана является капитальной постройкой. – Оформляем? – Да!

Хозяйственные и вспомогательные постройки

Это теплицы, сараи, туалеты, пристройки, летние кухни, складские помещения, имеющие черты капитального строения.

Рассмотрим фото-примеры таких строений.

Какие строения регистрировать не нужно?

Все некапитальные строения не надо ставить на кадастровый учет и получать на них право собственности тоже. В Градостроительном кодексе РФ нет четкого определения некапитального объекта строительства, однако можно выделить ряд его характерных черт.

Некапитальной постройка считается, если:

• ее легко можно переставить или перенести на другое место,
• она имеет временный или сезонный характер,
• не имеет капитального фундамента,

Не всегда наличие этих признаков говорит о том, что постройка является объектом некапитального строительства. В некоторых случаях требуется проведение строительной экспертизы. Итак, рассмотрим примеры некапитальных построек, которые чаще всего встречаются на земельных участках. Это различного рода разборные гаражи, сараи, туалеты, теплицы без фундамента, переносные бани, временные пристройки, хозблоки, навесы, бытовки, а также колодца, дровницы и т.п.

Отличия капитального и некапитального строения

При вводе в эксплуатацию капитальное строение в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, в документах на объект указывают его основные характеристики, адрес, площадь, назначение соответствие нормам СНиП, пожарной безопасности и другим требованиям. К дополнительным критериям оценки капитального сооружения относят:

• тип конструкции и технические решения;
• использованные стройматериалы;
• размер и расположение объекта;
• уровень благоустройства.

Как оформить гараж в аренду

В том случае, если гараж определен как объект недвижимостью, а также является собственностью приватной особы, его допустимо оформить в аренду. Чтобы это сделать доведется подписать соглашение аренды.

Гаражи не часто пребывают в государственной собственности, а значит в качестве второй стороны соглашения будет выступать приватная особа.

Чтобы оформить гараж в аренду, нужно выполнить такие манипуляции:

Отыскать владельца, который согласен сделать это	Можно посетить ГСК, в котором потенциальный наниматель планирует арендовать бокс. В основном, на доске объявлений либо на сторожке размещаются объявления, что касается сдачи гаражей в аренду. Иногда такими сведениями располагает и сам сторож ГСК
Обсуждение с владельцем суммы аренды	после чего стороны собирают, оформляют соответствующую документацию;
Подписание соглашения	в случае если договор заключается на срок свыше одного года, необходимо пройти регистрацию в Росреестре.

Стандартное соглашение аренды гаража мало чем отличается от соглашения аренды иного недвижимого объекта.

Где можно вести капитальное строительство

Выбор участка под строительство того или иного объекта основан на классификации видов разрешенного использования земель. Согласно этой классификации, все участки нужно использовать согласно их целевому назначению. Например, отдельные территории отводят под сельское хозяйство, предпринимательство, производство, жилую застройку, строительство общественных и культурных объектов, транспорт. При этом на одном участке может быть разрешено несколько видов деятельности. Разрешено возводить капитальное строение на любом земельном участке согласно его назначению, за исключением земель природоохранного комплекса и заповедных участков, на которых любое капитальное строительство запрещено.

Баня — это капитальное строение или нет

Ответ зависит от особенностей строительства и размера объекта. Одноэтажные бани на легком мелкозаглубленном фундаменте или установленные на нескольких опорах относятся к временным постройкам. Часто такую конструкцию можно купить уже в собранном виде и установить на участке без проведения земляных работ. Баня площадью больше 20 м2 с заглубленным фундаментом, со всеми необходимыми коммуникациями и дополнительными комнатами отдыха признается капитальным строением. По этому же критерию оценивают и пристроенную к жилому дому парную.

Гараж — это капитальное строение или нет

Гараж контейнерного типа относиться к временным сооружениям: его можно беспрепятственно перевезти с места на место и установить на утрамбованной площадке или щебеночной насыпи. Кирпичный гараж с подвалом и эстакадой — это капитальное строение, при его возведении проводились земляные работы.

Что регистрировать на дачном участке?

Тэги: Продажа домов, Коттеджи, Дачи

Почти у каждого дачника, имеющего участок, есть сад, огород, теплицы, дачный дом, баня, хозблок и т. д. И каждый задается вопросом: нужно ли это все регистрировать? Соответствующее решение каждый для себя принимает сам. Сейчас ответственности за отсутствие регистрации сооружений на дачном участке нет.

Однако Роман Емцов, юрисконсульт департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что ввиду быстро меняющегося законодательства и ужесточения требований к благоустройству дачного участка о регистрации все-таки нужно задуматься.

По его оценкам, осталось не так много времени, чтобы это можно было сделать безболезненно.

Что и как регистрировать?

Для начала нужно определиться, советует эксперт, относится ли ваша постройка к объекту капитального строительства и насколько легко вы можете с ней расстаться. Естественно, на первом месте у дачника стоит дом, с которым расставаться вовсе не хочется, тогда стоит как можно скорее оформить на него право собственности.

Бани, беседки, гаражи и навесы, а также хозблоки у всех разные.

Если они относятся к объектам капитального строительства, то подлежат государственной регистрации: пока вы не оформите на них право собственности, вы де-юре не сможете ими владеть, пользоваться, распоряжаться и, как следствие, продать, подарить, завещать, сдать в аренду или совершать иные значимые действия.

Так, с 1 января 2021 года регистрация всех указанных строений возможна только с предъявления кадастрового учета.

Получение разрешения на строительство на указанные объекты не нужно, а для осуществления кадастрового учета необходимы права на земельный участок и технический план объекта (готовит кадастровый инженер).

После получения технического плана объекта вам нужно обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр, чтобы оплатить госпошлину и заполнить заявление.

Правила для ИЖС

Регистрация дома на участках для ИЖС отличается от регистрации на участках для дачного строительства или садоводства. Так, для регистрации дома на участке для ИЖС вам понадобится получить разрешение на строительство: для этого нужно обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением о получении градостроительного плана земельного участка, далее необходимо составить план земельного участка с размещением будущего дома.

Когда план будет готов, необходимо подать готовый документ для получения разрешения на строительства дома.

Если же объект уже построен и относится к объектам капитального строительства, то нужно учесть, что до 1 марта 2021 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства является только технический план объекта индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок.

А федеральным законом «о введении в действие градостроительного кодекса РФ» предусмотрено, что до 1 марта 2021 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Что считается капитальным строением

Понятие объектов капитального строительства приведено в статье 1 п. 10 Градостроительного кодекса РФ, а именно: «Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».

Колодец на дачном участке можно рассматривать как вспомогательный объект для хозяйственных нужд (вне зависимости от того, есть ли на участке центральный водопровод). В соответствии с Градостроительным кодексом РФ п. 3 ч. 17 статьи 51

выдача разрешения на строительство колодца не требуется, но такой объект, по желанию собственника, можно признать как объект капитального строительства

и осуществить кадастровый учет с присвоением кадастрового номера и дальнейшей регистрацией права. Такой подход может сильно помочь собственнику, если ему необходимо наложить право сервитута на земельный участок для пользования колодцем.

Как строения облагаются налогом

После государственной регистрации хозяйственных построек и иных вспомогательных объектов, согласно Налоговому кодексу РФ, они облагаются налогом на имущество физических лиц. Налоговая ставка для таких объектов, площадью до 50 кв. м, не может превышать 0,3%, и на один такой объект, принадлежащий физическому лицу, с максимальной суммой налога, предоставляется федеральная льгота, освобождающая от уплаты такого налога. Также существуют льготы на местном уровне.

Что такое самовольные постройки

Некоторые СМИ заявляют о необходимости регистрации всех строений на земельном участке, иначе их признают самовольной постройкой, но это не совсем так.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой признается строение, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (т.е.

не являющемся собственностью гражданина, построившего строение), или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из чего мы можем сделать вывод, что если гражданин построил сооружение, не требующее получение дополнительных разрешений на строительство, то и постройка не может быть самовольной (вне зависимости от постановки ее на кадастровый учет). А если такое сооружение изначально создавалось в обход правил и норм закона, то оно уже является самовольной постройкой.

Стоит учесть, что уже сейчас проходят мероприятия по выявлению незарегистрированных объектов капитального строительства,

поэтому если ваша постройка является стационарной, подключена к инженерным коммуникациям, установлена на фундаменте и вы не можете перенести ее без ущерба, то следует зарегистрировать такое строение в установленном законом порядке.

Регистрировать или нет?

Если у гражданина есть незарегистрированное строение, которое возведено в соответствии с нормами закона, то оштрафовать за него не могут. Регистрация права собственности носит заявительный характер и срока, в течение которого гражданин должен заявить о своей постройке, не предусмотрено.

Но если человек думает, регистрировать ли ему строения на своем участке, для начала нужно определиться, для чего он хочет использовать свой земельный участок. Если есть планы проживания на этом участке и его капитального благоустройства, то ответ будет однозначный – регистрировать. А если, допустим, участок достался по наследству, и собственник еще не определился с его дальнейшей судьбой, то с регистрацией построек на этом участке можно подождать.

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути опре­де­ле­ние ОКС в ГрК РФ идёт от про­тив­но­го, то есть капи­таль­ны­ми объ­ек­та­ми при­зна­ют­ся все те, что не отно­сят­ся к нека­пи­таль­ным. Полу­ча­ет­ся, что кос­вен­но ОКС и объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — это одно и то же:

Объ­ект недви­жи­мо­сти проч­но соеди­ня­ет­ся с зем­лёй и име­ет фун­да­мент. Его нель­зя пере­ме­стить и демон­ти­ро­вать, так как все его состав­ля­ю­щие неде­ли­мы, их невоз­мож­но исполь­зо­вать по отдель­но­сти, не нару­шив целост­ность все­го объ­ек­та, его пред­на­зна­че­ние и функ­ции. Пра­во соб­ствен­но­сти на объ­ект недви­жи­мо­сти под­ле­жит регистрации.

То же самое мож­но отне­сти и к ОКС.

• К недви­жи­мо­сти отно­сят­ся все объ­ек­ты капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ст. 130 ГК РФ). (Стро­е­ния реги­стри­ру­ют­ся как зда­ния). В пра­во­вом отно­ше­нии ОКС и недви­жи­мость — неоди­на­ко­вые категории:
• Поми­мо при­вяз­ки к зем­ле, соот­вет­ствию объ­ек­тов тех­ни­че­ским пара­мет­рам, нор­мам гра­до­стро­е­ния и дру­гим тре­бо­ва­ни­ям, для созда­ния объ­ек­та недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо пра­во соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, согла­сие соб­ствен­ни­ка ЗУ или раз­ре­ше­ние испол­ни­тель­ных орга­нов власти.
• К объ­ек­ту недви­жи­мо­сти обя­за­тель­но долж­ны быть под­ве­де­ны инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции, в то вре­мя как при стро­и­тель­стве объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, это нeвсе­гда явля­ет­ся необ­хо­ди­мым условием.

Полы теплицы, устраиваемые по грунту

В случае с плитным фундаментом, его поверхность является отличным основанием для пола, которому не страшны никакие грызуны. Сверху при необходимости настилается жёсткий утеплитель, рулонная водонепроницаемая плёнка и насыпается грунт.

При устройстве точечного фундамента, по столбам или сваям монтируются балки, по ним лаги и жёсткий настил. Дальше всё по той же схеме.

Основание теплицы на столбах – пол будет монтироваться по балкам

А вот при использовании фундаментной ленты появляется возможность не поднять, а наоборот, заглубить теплицу. В некоторых регионах это позволяет вообще обойтись без покупки утеплителя для пола – достаточно сделать структуру грядки многослойной.

Вот какими будут действия после того, как фундамент затвердеет и на него будет установлен каркас теплицы:

Строительство и проектирование объектов некапитального типа по России. Лучшая цена, высокое качество. Беремся за нестандартные постройки. Тел. в Москве : +7 (495) 762–72–95. … Жилые и нежилые помещения, машино-места в зданиях и сооружениях — это тоже недвижимость. Неразрывная связь с землёй и невозможность переместить без несоразмерного ущерба. Это главный отличительный признак недвижимой вещи. … Объект капитального строительства — как он определяется законодательно, какими признаками обладает, и что относится к капитальным строениям? Почему капитальность это важно.