В законодательстве жилищно-коммунальной сферы четко прописано, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме: распоряжаться ничейным метражом должны владельцы квартир. Но, как известно, российские законы несовершенны, а потому вопрос дележки подвала или чердака нередко становится объектом спора между жильцами, предпринимателями и местными властями. За право пользования дополнительными квадратными метрами потенциальные владельцы готовы сражаться до последнего, а некоторые настолько уверены в своей правоте, что доходят до высших инстанций правосудия. В судебной практике можно встретить достаточно прецедентов по данному вопросу. Попробуем и мы выяснить, все-таки чей подвал в многоквартирном доме и кто может пользоваться подземным пространством на свое усмотрение.
Для чего предназначен подвал
Противоречия в действующих и утративших юридическую силу нормативно-правовых актах нередко приводят к тому, что цокольные этажи здания оказываются бесхозными и заброшенными. Стороны не могут договориться, кому принадлежат подвалы в многоквартирных домах. Сами жильцы многоэтажек далеко не во всех случаях имеют право обустраивать подземелье в собственных интересах.
ПОЧЕМУ ЖИТЕЛЬ НИКОГО НЕ ПУСКАЕТ В ЭТОТ ДОМ В МАЙНКРАФТ | Компот Minecraft
Все дело в том, что основным предназначением подземных этажей является размещение коммуникаций, оборудования и технических приспособлений для круглогодичного обслуживания здания. Здесь, в подпольном помещении, обычно располагается теплотрасса и центральные узлы электросетей, водопровода, отопления, вентиляции и других инженерных систем. Эта часть подземной зоны должна эксплуатироваться только с технической целью специализированными службами для размещения, модернизации и ремонта оборудования, обеспечивающего подачу в квартиры электроэнергии, тепла, горячей воды и т. д.
С другой стороны, подвал в многоквартирном доме в норме включает в себя и участки нетехнического назначения, что и позволяет задействовать территорию для организации магазинов, складских помещений, офисов и иных целей.
Что говорит закон
Если обратиться к статье 36 Жилищного кодекса РФ, становится предельно ясно, чья собственность. Подвалы многоквартирных домов являются общедолевыми помещениями, права на которые есть у каждого жильца. Владельцы квартир сами могут решать, как и в каких целях использовать подземный метраж, поскольку они являются его полноценными собственниками.
Вместе с тем, Высший Арбитражный суд РФ установил особый регламент владения и эксплуатации цокольных этажей. Было постановлено, что подвал, не отнесенный ранее к общему имуществу и предназначенный под индивидуальное пользование, становится собственностью одновременно с получением права владения квартирой. Из этого следует, что правом выбора подвального помещения автоматически наделяется тот, кто первый приобрел жилье в многоэтажке. Соответственно, этот владелец получает преимущество за счет более раннего приобретении. Остальные жильцы, заселившиеся позже, могут претендовать на оставшиеся свободные участки подземного пространства.
ПОЧЕМУ ЖИТЕЛИ НЕ ПУСКАЮТ МЕНЯ ДОМОЙ В МАЙНКРАФТ | Компот Minecraft
Вопросу пользования и собственности подвала в многоквартирном доме посвящена статья 290 Гражданского кодекса РФ. Исходя из ее содержания, следует, что владельцы квартир в многоэтажке на праве общей долевой собственности являются собственниками всех нежилых помещений, несущих конструкций, а также оборудования, обслуживающего более одной квартиры. Свою долю на общее имущество владельцы не могут отчуждать. Также невозможно передать право собственности на эту долю отдельно от права собственности на жилое помещение.
В статье 235 того же Кодекса дается перечисление помещений и территорий, пользоваться которыми на законных основаниях имеют право владельцы квартир. К ним относятся:
- подвальные и иные хозяйственные помещения для размещения спецоборудования, включая чердак, пристройки и др.;
- межэтажные лестничные площадки, лестницы;
- лифты и коридоры.
Главное условие заключается в том, чтобы пространство не было предназначено для специальных технических целей.
Собственники подвала
Квадратные метры нижнего этажа здания могут принадлежать владельцам жилых помещений в многоэтажке при наличии следующих условий:
- на момент передачи (продажи) государственной или муниципальной собственности в частные руки жилой площади подземный этаж не являлся владением третьих лиц;
- подвал многоквартирного жилого дома фактически отделен от жилья и не имеет особого назначения;
- на нижнем этаже располагается коммунально-техническое оборудование, введенное в эксплуатацию для обслуживания более чем одной квартиры.
Если подвал многоэтажки является собственностью всех жильцов, то без согласия даже одного из них невозможно сдать помещение в аренду, продать, обменять или совершить любую другую сделку. Допускается также нахождение территории нижнего этажа в частной собственности, если оно занято физлицом по преимуществу раннего приобретения и вселения. Если речь идет о муниципальных квартирах, то есть жилых помещениях, которые являются собственностью органов местного самоуправления, подвал относится исключительно к муниципальному фонду. В данном случае пространство допустимо использовать исключительно для обслуживания инженерных сетей.
Что такое самозахват
Нередко случается так, что помещения цокольного этажа, несмотря на осуществление процедуры приватизации, оказываются заняты иными лицами, без ведома и разрешения собственников. При этом незаконные хозяева подвала уверенно стоят на своем, доказывая, что данная площадь занята ими на легитимных основаниях. Одно из них – перестройка и оснащение подвала за личные средства.
К слову, данного аргумента недостаточно для того, чтобы закрепить за незаконным захватчиком право единоличной собственности на подземное помещение. Ведь законом определено, кто может пользоваться подвалом в многоквартирном доме. С такой ситуацией, как самовольный захват подземного этажа, чаще всего приходится сталкиваться в домах вторичного жилого фонда, построенных в советский период.
Чтобы установить справедливость и вернуть квадратные метры в пользование законным владельцам, потребуется организовать собрание жителей, установить, когда произошла смена собственников, перераспределить квадратуру подземного этажа как полагается. Стоит отметить, что в многоэтажных жилых строениях решения по эксплуатации площадей, которые находятся в долевой собственности, принимаются на жилищных собраниях.
Кто должен отвечать за состояние подвала
Получить ключи от подвала многоквартирного дома можно в управляющей компании, которая ответственна за ведение технических дел и коммунальное обслуживание многоквартирного дома. В строениях, где подземный или цокольный этаж принадлежит жильцам на праве долевой собственности, каждый житель при желании может получить доступ. Важно понимать, что у управляющей компании нет полномочий на ограничение доступа собственников к подвалу и установление собственных, не согласованных на собрании жильцов правил.
Можно ли приватизировать подвальное помещение
Если подземный этаж является общедолевым имуществом, его продажа, аренда и другие операции требуют участия и согласия всех собственников. Чтобы приватизировать участок подвального пространства, придется пройти долгую и сложную процедуру. Однако отступать от алгоритма ее проведения нельзя. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка о передаче подвального помещения в частную собственность будет признана незаконной.
Инициатору приватизации необходимо заранее позаботиться об организации собрания жильцов. Всем, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, то есть всем собственникам квартир, необходимо вручить повестку дня, в которой будут указаны основные вопросы, выносимые на обсуждение, в том числе отчуждение подпольной территории здания и изменении ее границ. Оповестить собственников и представителей УК важно не позднее, чем за 10 дней до запланированной даты проведения собрания.
В ходе сборов проводится обсуждение и голосование, итоги которого будут признаны лишь в том случае, если будет присутствовать более 50 % от общего числа собственников и членов ТСЖ. Решение о передачи подвального помещения в собственность принимается большинством голосов. По результатам собрания составляется резолюция – документ, на основании которого и будет осуществляться дальнейшая процедура перехода подвального помещения (его доли) в частную собственность.
После получения на руки протокола собрания жильцов, необходимо составить проект перепланировки подлежащего приватизации подземного этажа. Эта бумага должна быть согласована с несколькими инстанциями, включая санитарно-эпидемиологические службы, органы пожарного надзора и иные контролирующие структуры. Подготовленный проект реконструкции необходимо предоставить в БТИ. Если проект утвердят на этом уровне, можно приступать к началу работ по перепланировке подвального помещения.
Следующий этап – экспертиза технического состояния помещения, по итогам которой владелец получит заключение. На финальной стадии данной процедуры снова подача заявки в БТИ, но теперь уже по переоформлению техпаспорта многоквартирного дома. Чей подвал (подземный участок), тот и должен обратиться в Росреестр с заявлением о выдаче свидетельства о регистрации права собственности. К слову, физлицо не имеет права приватизировать всю квадратуру под строением.
Сдача в аренду
Если подвальное помещение является общей собственностью, то есть принадлежит всем владельцам квартир жилого строения, то сдать его в аренду торговым и некоммерческим организациям можно только в том случае, если положительное решение было принято большинством голосов на общем собрании.
Вместе с тем собственники имеют серьезные ограничения в своих правах относительно подвала. Общим имуществом многоквартирного дома фактически может распоряжаться либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья. Именно эти управленческие звенья определяют целевые назначения средств, вырученных от аренды. Так, например, финансы могут быть направлены на ремонт, обустройство двора, возведение детской площадки, регулярную уборку прилегающей территории, установку камер видеонаблюдения и прочие общественные нужды.
Возможные целевые траты финансов, вырученных со сдачи подвала в аренду, заранее обсуждаются при заключении договора между УК и жильцами квартир. Вне зависимости от того, кто владелец подвала в многоквартирном доме, он всегда имеет право сдавать свою подземную территорию в аренду.
Законно ли использование частных подвалов
Сегодня подвалы имеются практически во всех домах, построенных еще в советские времена. Подземные помещения предназначены именно для обеспечения жизнедеятельности всего строения. Стояки отопления, горячее и холодное водоснабжение, газопровод и другие механические, электрические, санитарно-технические конструкции с отсечными кранами находятся именно в подвалах многоквартирных домов.
Если в доме стала частной хоть одна квартира — подвал уже трогать нельзя.
Споры, связанные с владением подвалами и чердаками, начали повсеместно разгораться с момента появления в нашей стране института жилой частной собственности. С началом повальной приватизации в суды начали безостановочно поступать иски о правах домовладельцев, причем не на их жилой метраж, а на квадратуру чердаков, подвалов, лифтов, лестничных площадок и пролетов.
К чьему имуществу относится подвал многоквартирного дома, не имеет принципиального значения. Важно, чтобы у управляющей компании или ТСЖ всегда имелся доступ к цокольному этажу. Так, например, при возникновении аварийной ситуации от водоснабжения отключается отдельный подъезд, но если у сотрудников коммунального предприятия нет доступа к стоякам с отсечными кранами, придется перекрыть воду на весь дом.
Нередко проблема усугубляется еще и тем, что в ночное время суток, а также в выходные и праздничные дни попасть к инженерным сетям невозможно. Если собственником подвала (или его части) является предприниматель, то организации, обслуживающие здание, часто сталкиваются с невозможностью получить доступ к инженерному оборудованию с целью его планового осмотра, ремонта или замены старых коммуникаций в отведенное для этого время. При отсутствии бизнесмена или его представителей коммунальщики не имеют возможности попасть в подвал.
Кроме того, лица, приватизировавшие подземное помещение, часто осуществляют его перепланировку без утвержденного проекта, разрешений и согласований с рядом инстанций. Такая реконструкция в большинстве случаев носит незаконный характер. В дополнение ко всему владельцы подвала нередко решаются на захват бесхозных квадратных метров, чтобы увеличить площадь своего участка. Подобные несогласованные действия приводят к многочисленным нарушениям, следствием которых становятся повреждение несущих стен, появление трещин. Все это со временем приводит дом в аварийное состояние.
Как бы странно это ни звучало, но, исходя из судебной практики, иски жильцов к «подвальным» предпринимателям в большинстве случаев остаются без удовлетворения. Несмотря на явное несоблюдение требований к подвалам многоквартирных домов, правосудие чаще принимает сторону бизнесменов, чем фактически отказывается признавать право собственности жильцов на хозяйственно-коммунальные помещения нижнего этажа.
Судебная практика
Усилия граждан по отвоеванию права собственности на подвальное помещение в судах редко увенчиваются успехом. Помимо яростной защиты частной собственности предпринимателя, у опытных юристов вызывает недоумение применение судами сроков исковой давности в делах об истребовании общего долевого имущества из нелегального владения. Все дело в том, что иски о возврате долевой собственности являются негаторными, поэтому требования заявителей априори не могут иметь срока давности. Однако судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, ссылаются как раз-таки на пропуск срока давности. При этом фактическая обязанность содержания подвала многоквартирного дома продолжает лежать на плечах жильцов.
Абсурдное понимание правовых норм не в пользу законных владельцев отражается на решении вопросов собственности, затрагивающих другие технические и хозяйственные помещения. Скорее всего, при принятии решения судьи не учитывают специфику данных правоотношений, а также не всегда замечают выраженный характер нарушения прав домовладельцев бизнесменами, которые на незаконных основаниях становятся собственниками общедолевого имущества.
Вызывают вопросы и отдельные судебные прецеденты, в соответствии с которыми общим имуществом признается только та часть помещения, которая не использовалась как самостоятельный объект в многоквартирном доме. Кому принадлежит подвал в этом случае?
Для наглядности и разъяснения приведем пример. Допустим, в подвальном помещении многоэтажки в конце 80-х годов прошлого века с разрешения муниципальных властей был открыт склад, а в начале 90-х в этом же здании появился первый собственник жилого помещения (квартиры), который воспользовался своим законным правом на приватизацию. Так вот арбитражные суды чаще принимают сторону предпринимателя склада и местных властей, руководствуясь тем, что якобы на момент приватизации жилья подвал эксплуатировался в качестве отдельного и самостоятельного объекта, а потому вернуть его в общую долевую собственность не представляется возможным.
Несуразность и нелепость такого решения состоит еще и в том, что в связи с передачей во владение коммерческим структурам не было произведено никакого переоборудования подземного этажа, выноса инженерных коммуникаций и оборудования. Содержание подвалов многоквартирного дома по-прежнему относится к полномочиям коммунальных служб, что еще раз подчеркивает их техническое предназначение. Таким образом, если собственник жилого помещения решит хранить у себя коробки с какими-либо товарами, ни у кого не возникнет сомнений, что его жилье по-прежнему будет считаться жилым помещением. Чтобы изменить статус жилого помещения на нежилое, потребуется пройти долгую бюрократическую процедуру.
Аналогично обстоит дело и с подвалами многоквартирных домов. Кладовая или магазин, размещенные на подземном этаже, автоматически не изменяют статус подвала как технического помещения. Фактически подземное пространство, принадлежащее владельцам на правах долевой собственности, остается техническим, а его коммерческое или иное использование не может служить поводом для лишения права собственности домовладельцев и использования помещения в целях, не соответствующих технической документации.
Почему суды придерживаются такой позиции? Вероятно, принятие подобных решений продиктовано, в первую очередь, причинами экономического характера. Если вернуть собственность жильцам, отобрав ее у приобретателя, последний обратится за взысканием ущерба с продавца, то есть муниципалитета. А если учесть, что таких незаконных сделок в пределах одного населенного пункта может быть множество, местный бюджет может серьезно пострадать.
Яркий прецедент
Не так давно Верховный суд РФ растолковал принятое решение и дал объяснение местным инстанциям после пересмотра дела, связанного с подвалом в многоквартирном доме. Наплыв подобных исковых заявлений увеличился за последние несколько лет, что делает каждое разъяснение ВС РФ особенно интересным не только для судейского аппарата, но и для домовладельцев, готовых защищать собственные права.
В собственности и пользовании у жильцов подвальное помещение находилось с момента ввода здания в эксплуатацию, но через несколько лет муниципалитет отобрал техническое помещение. Кроме того, часть подвала была сдана в аренду коммерческому предприятия. Ситуация может показаться стандартной. Но в данном случае один из собственников квартир не собирался мириться с несправедливым положением дел.
Начало данная история берет с обращения в суд горожанина, который просил районный суд вернуть жильцам в законное пользование подвал. Общее имущество многоквартирного дома находилось в незаконном владении местной администрации. Здание, в котором проживает гражданин, введено в эксплуатацию в 1965 году.
На подземном этаже размещено инженерное оборудование, которое обеспечивает жизнедеятельность пятиэтажки. Жильцы начали приватизировать квартиры в 90-х годах после принятия соответствующего закона, дающего такое право. Истец-собственник не сомневается, что он и его соседи имеют все права владения и пользования техническими помещениями, предназначенными для обслуживания их квартир.
В 2009 году хозяином подвала в многоквартирном доме стала городская администрация. Об этом истцу стало известно после получения ответа на запрос в Единый государственный реестр недвижимого имущества. Интересно, что процесс перехода из частной в городскую собственность занял несколько лет и завершился в 2007 году.
Подвал под многоквартирным домом, принадлежащий городу, был поделен на два участка. На первом располагались инженерные коммуникации для обеспечения нормальной жизнедеятельности дома (трубопроводы, краны, вентили, заслонки и прочее оборудование). За их функционированием должна была следить управляющая компания, с которой жильцы после приватизации квартир заключили договор на одном из собраний собственников. Вторая часть подвала сдавалась в аренду коммерческой фирме.
Главная претензия, которую предъявлял житель дома в суде, основывалась на отсутствии доступа к подвалу многоквартирного дома. По его мнению, это угрожает здоровью проживающих в этом здании граждан и сохранности их имущества. Причина – отсутствие возможности своевременно проводить ремонтные работы в подвале многоквартирного дома. К тому же речь здесь идет и об элементарном нарушения законных прав общей долевой собственности. Заявитель просил суд признать недействительной регистрацию подвального помещения в ЕГРП как собственности городской администрации и назначить штраф за несоблюдение требований к подвалам многоквартирных домов.
Суд общей юрисдикции не удовлетворил иск, обосновав отказ неправильно выбранным способом защиты нарушенных прав. С данным доводом согласился и судья апелляционного суда, по мнению которого подвальные помещения не могут являться общим домовладением, потому что якобы они имеют самостоятельное предназначение. Не собираясь опускать рук, жилец дошел до Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, которая вынесла вердикт в его пользу.
Что постановил Верховный Суд России
Нижестоящие инстанции вынесли некорректное решение. Руководствуясь статьей 290 ГК РФ, о которой было отмечено ранее, владельцы квартир в многоэтажке являются собственниками общих помещений в доме, а также совладельцами несущих конструкций, механического, электрического, сантехнического и прочего оснащения, обслуживающего более одной квартиры, вне зависимости от места расположения. Тоже самое подтверждает и приведенная Верховным Судом статья 36 ЖК РФ. Правовые нормы относят к объектам долевой собственности технические этажи, чердаки, подвалы, межквартирные лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифты, лифтовые шахты. В Жилищном Кодексе четко прописано, что собственники приватизированных квартир в государственном или муниципальном жилом фонде автоматически становятся хозяевами мест общего пользования и инженерного оборудования.
Вникая в вышесказанное, стоит отметить, что Верховный Суд подразумевает потерю статуса объекта, находящегося в муниципальной собственности, с момента реализации гражданами прав на приватизацию. Следовательно, собственником подвала в многоквартирном доме становится полноправный владелец хотя бы одной квартиры или даже комнаты. Юридически режим подземных и иных технических помещений должен определяться датой приватизации первой квартиры всего строения.
Выводы
Подведем итоги. Чтобы принять правильное решение в подобных спорах, суд должен предварительно устанавливать, с какого момента произведена приватизация первой квартиры в этом здании, размещены ли в подвальном помещении инженерные коммуникации и предназначено ли оно для обслуживания всего дома, а также определялось ли оно на дату приватизации для самостоятельной эксплуатации.
В рассмотренном примере суд общей юрисдикции и апелляция не смогли верно распределить бремя доказывания, что и послужило нарушению правовых норм. Задача истца – найти аргументы и предоставить факты, свидетельствующие о том, что приватизация была проведена в период обслуживания подвалом всего дома. Ответчику предстоит доказать обратное, что подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования.
Источник: fb.ru
«Мы не согласны». Ростовские активисты потребовали защитить рощу СКА от строительства
Роща остается привлекательным участком для строительства. Какими будут действия властей?
Фото: общественное движение «Городской патруль» / Facebook.com
Участок в ростовской роще СКА снова выставили под продажу для жилого строительства. Активисты требуют, чтобы решение Росимущества было отменено, для они этого написали обращение в аппарат президента. Об этом корреспонденту 161.RU сообщила лидер инициативной группы Диана Джавадова.
В обращении к губернатору Василию Голубеву, копия которого есть в распоряжении редакции, активисты ТСЖ «Уют» требуют не нарушать права жителей Ростова-на-Дону и не провоцировать возмущение горожан. Подписи жителей собраны на 15 листах.
— Участок с большой частью лесного массива площадью 2 гектара и с назначением С2 «защитные зеленые насаждения» не правовым методом, а планомерными незаконными манипуляциями оказался в собственности управления Росимущества по Ростовской области. Это произошло вопреки судебным решениям, проверкам прокуратуры и следственного комитета, а также обещаниям губернатора перед народом, — говорится в обращении. — Суд установил: эта земля не может быть в обороте, это территория общего пользования.
Фото: общественное движение «Городской патруль» / Facebook.com
В тексте подчеркивается, что территориальное управление Росимущества передало землю в оборот ДОМ.РФ, вынесено решение о необходимости использования участка под жилищное строительство.
— Мы не согласны! Действия Росимущества поставили под угрозу благоприятное проживание людей в районе и городе. Ростов планомерно теряет деревья, у нас острый дефицит зеленых насаждений. Убедительно просим личного приема с инициативной группой для поиска решения скандального вопроса, — говорят активисты в письме к Василию Голубеву.
Они намерены массово обратиться к губернатору во время его «Прямой линии», которая состоится 14 сентября. Впрочем, на прошлом таком эфире основную часть составили вопросы, позволяющие Голубеву прочитать выверенные тексты релизов: ямы латают, школы строят, цену на хлеб держат, «вопросы на личном контроле». Острых и неудобных тем глава области не касался.
В воскресенье, 18 сентября, активисты планируют собрать флешмоб в защиту рощи СКА. Они хотят выстроиться во фразы: «ДОМ.РФ, не руби рощу» и «Спасите рощу СКА!».
Два года назад Голубев обещал содействовать возврату участка в «городские леса», дал поручение заняться процессом его передачи Ростову и больше к этому вопросу не возвращаться. Со слов Дианы Джавадовой, присутствующий тогда на выездной встрече руководитель управления Росимущества по Ростовской области Василий Федоренко «кивал головой и четко сказал, что это возможно». Но Федоренко, уволенный впоследствии по недоверию, этого не сделал. Участок был передан в распоряжение ДОМ.РФ для проведения торгов по продаже имущества в апреле 2022 года.
— Обещание губернатора не исполнено, уголовное дело по факту подложных документов на госрегистрацию права не возбуждают, несмотря на неопровержимые доказательства вины председателя управления Росимущества. Прокуратура области планирует выйти в суд по вопросу изменения вида разрешенного использования участка, — рассказала корреспонденту 161.RU Диана Джавадова.
Василий Федоренко был главой территориального управления с 2012 года. С 20 июля временно исполняющим обязанности главы регионального управления Росимущества является Сергей Воронцов.
Накануне Диана Джавадова была в Москве, чтобы передать жалобу в приемную президента и следственный комитет РФ. Также обращение направили в прокуратуру Ростовской области.
Источник: 161.ru
Пользование подвалом в многоквартирном доме. Определение порядка пользования общим имуществом
Вопрос пользования подвалом в многоквартирном доме испокон веков был окутан соседскими спорами. Это помещение относится к категории общего имущества жильцов, которые вправе эксплуатировать его для собственных хозяйственных нужд, но не в ущерб друг другу. Стоит отметить, что это не единственное ограничение, касающееся пользования подвалом в многоквартирном доме. В этой части любой многоэтажки размещены инженерные системы (канализационные стояки, теплотрасса и водопровод).
Чтобы не обращаться за консультацией к экспертам жилищно-коммунальных служб, попробуем самостоятельно разобраться, каков порядок пользования подвалом в многоквартирном доме.
Помещение для технических нужд
Определить место в подвале для каждого жильца можно на законных основаниях. Поскольку эта часть здания является общедомовым имуществом, владельцы квартир заинтересованы использовать ее в основном для хранения личных вещей и припасов. Для многих людей наличие подвала – это возможность запастись на зиму мешками с картошкой, консервацией и вареньем. На нулевом этаже удобно складировать автомобильные шины, лыжи, санки, велосипеды, коляски, резиновые лодки и много чего другого, чему нет места в квартире и чем не хотелось бы захламлять балкон.
Можно ли вообще жильцам пользоваться нулевым этажом
Однако далеко не в каждом многоквартирном жилом доме пользование подвалом разрешено для жильцов. Устроить на подземном этаже индивидуальные склады проблематично в том случае, если здание относится к старому жилому фонду. Строительство таких помещений не предусматривало наличия специальных отсеков, отведенных под личные нужды владельцев квартир.
Конструктивные особенности заключаются в том, что инженерные коммуникации в таких многоквартирных домах располагаются практически на всю площадь нулевого этажа. Свободная часть подвала никак не отгорожена, а потому и доступ для собственников жилья сюда закрыт. Попасть в отсек, где размещены инженерные коммуникации, имеют право только специалисты из служб ЖКХ.
Подвалы в новостройках
В молодом жилом фонде дела обстоят иначе. Здесь, как правило, о необходимости обеспечения жильцов отдельным помещением для личных нужд думают в процессе возведения многоквартирного дома. Порядок пользования подвалом в таком помещении обсуждается собственниками жилья, поскольку все они имеют равные права. При этом не имеет никакого значения право на эксплуатацию инженерных систем – коммуникации в многоэтажках остаются в закрытой части подвала, поэтому абсолютно недосягаемы и безопасны для жильцов.
Узнать об устройстве подземного помещения в каждом доме можно, обратившись за консультацией в управляющую компанию, отвечающую за эксплуатацию здания. Таким образом, собственникам не придется даже спускаться в подвал, чтобы узнать, смогут ли они обустроить в нем личные склады-отсеки для хранения собственных вещей. В зависимости от плана подвального помещения существует несколько вариантов решения.
Право на индивидуальное место в подвале
Даже если подземный этаж не подразумевает выделения места для бытовых нужд жильцов, все-таки есть шанс обустроить пространство для собственников здания. Выделить территорию для хранения личных вещей можно, самостоятельно оборудовав нулевой этаж. Несмотря на присутствие коммуникаций, пользование подвалом в многоквартирном доме – прерогатива жителей. Подземный этаж является общим имуществом и принадлежит собственникам квартир, которые вправе распоряжаться отсеком по своему усмотрению. Если на всеобщем собрании жители многоквартирного дома выразят желание хранить в подвале банки с огурцами или устроить в нем хранилище для велосипедов или автомобильных покрышек, ничто и никто не сможет им помешать.
Стройка подземного хранилища
Единственное, что понадобится жильцам, это целеустремленность, проявление настойчивости и организаторских способностей. Кроме того, для постройки складов на нулевом этаже понадобятся определенные денежные вложения, что немаловажно. Если коммуникации не отгорожены, проход к индивидуальным складам придется строить жителям самим. Это достаточно длительный процесс, который требует обдуманности каждого нюанса и слаженной коллективной работы.
Получение разрешения
Территория нулевого этажа действительно считается владением жителей многоквартирного дома. Кем определяется порядок пользования подвалом? Начинать стройку без координирования дальнейших действий с управляющей компанией не стоит, поскольку перепланировка подземного отсека требует получения разрешения на проведение соответствующего переустройства. Чтобы получить официальное одобрение от УК, следует обратиться с заявлением, подписанным всеми инициаторами организации хранилища. При этом каждый из заявителей должен понимать, что все расходы для проведения строительных работ и дальнейшего обслуживания возведенного хозяйственного блока лягут полностью на их плечи.
Какие нужны документы
Кроме того, к заявлению должен прилагаться целый пакет документов. Его необходимо собрать и предоставить управляющей компании, чтобы получить разрешение на обустройство и перепланировку нежилого подвального помещения. К перечню необходимых документов относятся:
- Технический паспорт жилого помещения.
- Проект перепланировки.
- Документы, подтверждающие право собственности – правоустанавливающие.
- Согласие в письменной форме на осуществление перепланировки от других собственников.
Также следует помнить, что без должного оформления разрешительной документации приступать к перепланировке нельзя. На сегодняшний день для жителей многоквартирных домов установлен штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. за осуществление незаконного переустройства нежилого помещения.
Немного проще обстоят дела с теми домами, где подвальное помещение оборудовано под хранилище. В этом случае важно заручиться поддержкой собственников и выделить личную долю подземного этажа.
Собрание владельцев
Вне зависимости от конечной цели (получение отдельной доли в уже существующем подвале или обустройства подземного помещения и оборудования в нем индивидуальных отсеков для хранения), первым пунктом в вашем плане действия должно стать проведение общего собрания собственников жилья. Пригласить на это мероприятие необходимо всех владельцев приватизированных квартир, а что касается нанимателей по договору социального найма жилого помещения, то здесь обязательно нужно уведомить собственника.
Например, в Москве им является департамент жилищного фонда. Организация направит на собрание своих представителей. О планировании проведения общих сборов необходимо уведомить каждого владельца многоквартирного дома. В соответствии с законодательством, информацию о мероприятии следует донести не позже чем за 10 дней до указанной даты. Желательно уведомлять потенциальных участников собрания в письменной форме.
Помимо точной даты, времени и места проведения сборов, укажите вопросы, которые будут рассматриваться. Это может понадобиться, если собрание состоится заочно и принимать решение придется большинством голосов. В противном случае у желающих оспорить результаты голосования будут все шансы победить в суде.
Повестка общественного собрания жильцов обязательно должна включать вопросы о создании оборудованных отсеков для хранения на нулевом этаже здания и перепланировки подвала. Если же хозяйственный подземный блок предусмотрен конструкцией многоквартирного дома, речь идет о разделении долей между собственниками. Также указывается необходимость определения состава счетной комиссии для подсчета результатов голосования.
Чем больше жилплощадь, тем больше голосов
После успешного проведения собрания устанавливаются правила пользования подвалом в многоквартирном жилом доме. Какие бы условия и требования ни выдвигали участники, для принятия решения учитывается не только число собственников, но и размеры их владений, т. е. жилплощади.
К слову, собрание можно считать состоявшимся только в том случае, если в нем приняли участие владельцы жилого фонда, которые обладают преимущественной частью голосов (больше 50 %). Так, например, владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем хозяин «однушки». В противном случае, если 50 % голосов не набралось, собрание не может считаться состоявшимся. После проводят заочное голосование, о чем снова придется поадресно уведомлять участников. В информационной листке указываются те же рассматриваемые вопросы, а также точное время и адрес пункта сдачи заполненных бланков.
Самозахват подвала: что делать?
Случаются и такие ситуации, когда новоселы-собственники, пытаясь найти принадлежащий им участок подвального хранилища, узнают, что свободных мест для них нет, так как подвал давно поделен между прежними владельцами. По факту же такое явление называется незаконным самозахватом и никак иначе.
Увещевания типа «подвал был обустроен за наши деньги, а потому по праву принадлежит только нам» не имеют никакой юридической силы. Согласно правилам пользования подвалом в многоквартирном доме, каким бы ни был состав собственников, технический этаж в любом случае относится к категории общедомового имущества, поэтому у каждого жителя должна быть своя доля. В этом случае необходимо обратиться в управляющую компанию и заявить о самозахвате. Далее вопрос о выделении доли решается на общем собрании.
Как жильцам заработать на своем подвале
По правилам пользования подвалом в многоквартирном доме, владельцы жилья имеют право оборудовать подземный этаж не только для личного пользования, но и исходя из общих интересов. Так, обустроенный подвал можно сдавать в аренду, например, под склад или магазин, а полученные доходы делить между жителями или же направлять на благоустройство двора, ремонт дома. Это достаточно распространенный способ заработка для товариществ, состоящих из собственников жилого фонда.
При этом нельзя забывать, что пользование подвалом в многоквартирном доме разрешено только для технических нужд. Оборудовать на нулевых этажах гостиницы или квартиры для сдачи в наем запрещено законом.
Источник: businessman.ru
АДМИНИСТРАЦИЯ РОСТОВА НАШЛА НОВЫЙ СПОСОБ РЕШЕНИЯ ВОПРОСА ДОМА НА КРИВОШЛЫКОВСКОМ, 4
Продолжается противостояние жителей дома №4 в переулке Кривошлыковский с властями Ростова-на-Дону. Напомним, что всё началось ещё в 2010 году, когда рядом с этим домом был вырыт котлован для строительства здания «Донэнерго» – из-за чего во втором подъезде появилась трещина. Жильцы начали писать во все инстанции: администрацию города, прокуратуру, жилдепартамент, правительство области, везде им отвечали примерно одинаково – дом на контроле, о трещине знаем, будем разбираться. Всё это продолжалось до самого 2020 года, когда жильцы, в попытках добиться справедливости, обратились в КПРФ. Это возымело действие: ситуацию осветили в СМИ, и власти, наконец, признали дом аварийным.
Жильцы дома надеялись, что уж теперь то дело двинется – и власть займется ремонтом здания, либо решением вопроса с расселением или выплатой компенсаций. Но не тут-то было. Вот, что рассказала об этой ситуации депутат Ростовской городской Думы Наталья Оськина, вплотную занимающаяся этой ситуацией:
Жильцам сказали, что им необходимо срочно отселяться и переезжать в маневренный фонд. Причем, маневренный фонд назывался разный: и Богатяновский спуск, и Доломановский, и дом Актёров.
Но есть один немаловажный момент – дом в Кривошлыковском кардинально отличается от остальных 134 аварийных домов Ростова-на-Дону тем, что здесь чистые, благоустроенные, фешенебельные квартиры с дорогим ремонтом. Это не Ларина 6/1, где нет горячей воды, обваленные потолки, плесень и грязь. Это не Нагибина 53, это не другие дома, в которые даже заходить страшно.
Это ухоженный, чистый и комфортный дом, три подъезда, 60 квартир. Естественно, что люди хотят быть уверенными в том, когда и какую сумму им предоставят, или когда им дадут равную жилплощадь. Но на эти вопросы им никто не ответил – чиновники отводили глаза и говорили «ну, вы переезжайте, а там посмотрим».
Фото instagram Натальи Оськиной
Начались судебные иски – администрация настаивала на сносе дома и выселении жильцов, которые, в свою очередь, утверждали, что выселяться принудительно не готовы, и требовали укрепления дома и грамотной экспертизы. Дело в том, что многие независимые эксперты давали четкую и грамотную оценку о том, что маячки не расходятся, динамики трещины нет – с 2010 года она оставалась в одном и том же положении.
Требуется только немного укрепить грунт и не выкапывать рядом других котлованов. Ситуация для жильцов усложнилась ещё и тем, что в 2018 году появилась документация о «перспективном развитии» кадастрового квартала, в который входит Кривошлыкова 2, Кривошлыкова 4 и кусочек частного сектора – дескать, место привлекательно для инвесторов, собирающихся построить там кластер многоэтажных домов. Жильцы начали понимать, что их дом – просто преграда на пути планов администрации застроить этот квартал. Представители КПРФ всё это время помогали жителям дома на Кривошлыковском – своими обращениями и запросами они смогли раскачать ситуацию настолько, что темой заинтересовался глава Следкома Бастрыкин, но тут власти придумали очередную хитрость: дом был объявлен зоной чрезвычайной ситуации. По словам Натальи Оськиной, это весьма сомнительное мероприятие:
Эту чрезвычайную ситуацию мы подвергаем сомнению: дело в том, что аварийных домов много, а ЧС объявили только здесь. На наш взгляд, это превышение полномочий нашего сити-менеджера, который использует эту ЧС для каких-то своих, пока не очень ясных целей.
На Кривошлыковский приехали люди из МЧС, попытались отключить людям газ, предупредили что есть пункты временного размещения, и предложили им переехать на Уланскую, 15. Люди собрались, и съездили по этому адресу, познакомившись с главой совета жильцов дома на Уланской 15, он рассказал им, что дом не принят в эксплуатацию: у них не очищаемый коллектор сточных вод, источающий зловоние весной, летом и осенью, не открываются окна, в подъезде – сырость, по стоякам течет вода, отслоившиеся обои и потолки в квартирах.
Кроме того, жильцам предлагают переезжать не в отдельные квартиры, а «по-соседски» – по две-три семьи в одну квартиру. И таким образом переждать эту «чрезвычайную ситуацию».
Сколько она продлится – никто не дает никаких ответов. Когда закончится – неизвестно, когда будет компенсация – тоже неизвестно. Даже конкретных сумм выплат никто не озвучивает.
Дело в том, что инсинуации с попытками оценки данного жилья и вызова оценщика – вообще напоминают какой-то показушный бред. Ведь для оценки жилья в доме, аварийный он, или нет, вообще не проводится никаких действий, связанных с обходом квартир и оценкой ремонта в них. Оценивается квадратура, оценивается расположение и оценивается земельный участок.
И всё это делается по технической документации и экспликации данного жилья. Сначала представитель администрации озвучил сумму в 70-85 тысяч рублей за квадратный метр, теперь звучат суммы в 59-65 тысяч рублей. Естественно, что люди возмущены и напуганы – они пытаются получить какие-то конкретные ответы, а в ответ слышат, что администрация сама ничего не знает.
И вот, уже совсем недавно глава администрации Пролетарского района Егор Долматов подал заявление на имя председателя Ростовской городской думы – где потребовал разобрать поведение депутата Натальи Оськиной и наказать её в соответствии с уставом и регламентом Думы. По мнению Долматова, Оськина своими высказываниями дискредитирует власти пролетарского района, а её критика – неконструктивна. Сама Оськина считает, что претензии чиновника совершенно надуманны и ничем не обоснованы:
Фото instagram Натальи Оськиной
На заседании комиссии по этике, инициированном господином Долматовым, я уже заявила, что на мой взгляд администрация Пролетарского района перепутала функции законодательного и исполнительного органов. Долматов – назначаемый чиновник на зарплате, и он должен отчитываться не только перед своим начальством в лице Логвиненко, но и перед Думой и депутатами, представляющими налогоплательщиков.
А депутаты, в свою очередь, должны защищать права своих избирателей, и отчитываться только перед ними. Поэтому я считаю такие попытки бить депутатов по рукам и препятствовать их законной деятельности, по меньшей мере, непродуктивными и недальновидными.
Все мои замечания, на которые Долматов обратил внимание комиссии по этике, относились к рабочим моментам, к действиям или бездействию администрации, никаких переходов на личности или неконструктивной критики я со своей стороны не допускала. И, как депутат, я имею полное право на критику некомпетентных, на мой взгляд, чиновников, всеми доступными способами.
Ведь ситуация с домом на Кривошлыковском совершенно возмутительная. Дом нужно ремонтировать. Я сама – инженер, мы с доцентом, кандидатом технических наук и старшим научным сотрудником кафедры «Технология строительного производства» ДГТУ, членом КПРФ Александром Леонидовичем Жолобовым просмотрели весь этот дом.
По экспертному мнению Жолобова, здание после ремонта простоит ещё 30-50 лет. Но чиновники нас как будто не слышат, несмотря на то что расселять людей – просто экономически нецелесообразно. На ремонт, по всем оценкам, уйдет 80-100 миллионов рублей, а на расселение – от 340 миллионов. Кто выделит такие средства?
Фото instagram Натальи Оськиной
Жильцы дома на Кривошлыковском согласны с депутатом Оськиной, они собрали и принесли к городской администрации порядка 50 подписей под заявлением о том, что доверяли, доверяют и будут доверять Наталье Оськиной вести и представлять их интересы во всех инстанциях и ведомствах. В целом, ситуация складывается удивительная: в Пролетарском районе несколько избранных депутатов – Самургашев, Степанов, Дирацуян, Левченко, но они даже не пытаются решать проблемы своих избирателей. Зато, когда появляется действительно работающий депутат, помогающий гражданам – администрация сразу же затыкает ему рот.
Фото instagram Натальи Оськиной
К сожалению, комиссии по этике при законодательных органах уже давно стали инструментом давления на активных и оппозиционно настроенных депутатов, в частности от партии КПРФ, которые, в отличие от своих коллег из других партий, действительно борются за права и интересы народа. Впрочем, очевидно и то, что у властей не получится заставить Наталью Оськину замолчать – она продолжит отстаивать интересы жильцов дома №4 на Кривошлыковском до тех пор, пока их требования не будут выполнены.
Источник: voicedaily.ru