8.1. Рекреационные зоны выделяются для организации массового отдыха населения, улучшения микроклимата поселений и включают парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, водоемы и иные объекты, используемые в рекреационных целях и формирующие систему открытых пространств городов, других поселений. В составе рекреационных зон могут выделяться озелененные территории общего пользования, зоны массового отдыха и курортные, особо охраняемые природные территории и объекты.
В составе рекреационных зон могут быть отдельно выделены зоны садово-дачной застройки, если их использование носит сезонный характер и по степени благоустройства и инженерного оборудования они не могут быть отнесены к жилым зонам.
8.2. Рекреационные зоны формируются на землях общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары и другие озелененные территории общего пользования); на землях природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (памятники природы, природные национальные парки, дендрологические парки, ботанические сады); землях, обладающих природными лечебными ресурсами; землях памятников истории и культуры, музеев, заповедников.
Почему произошло землетрясение в Турции | Дома падают | Кто помогает | Что будет дальше?
В зависимости от местоположения города и его величины рекреационные зоны могут составлять от 50 до 70% всех незастроенных пространств в пределах городской черты.
На территории рекреационных зон не допускается строительство новых и расширение действующих промышленных, коммунально-складских и других объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного, рекреационного и природоохранного назначения.
8.3. Рекреационные зоны городов необходимо формировать во взаимосвязи с пригородными зелеными зонами, землями сельскохозяйственного назначения, создавая взаимоувязанный природный комплекс города и пригородной зеленой зоны.
Рекреационные зоны расчленяют территорию средних и больших городов на планировочные части. При этом должна соблюдаться соразмерность застроенных частей города и открытых незастроенных пространств, обеспечиваться удобный доступ к рекреационным зонам.
8.4. В городах необходимо предусматривать, как правило, непрерывную систему озелененных территорий и других открытых пространств.
Удельный вес озелененных территорий различного назначения в пределах застроенной территории городов (уровень озелененности территории застройки) должен быть не менее 40%, а в границах территории жилой зоны не менее 25%, включая суммарную площадь озелененной территории квартала.
В городах с предприятиями, требующими устройства санитарно-защитных зон шириной более 1 км, показатель озелененности всей застроенной территории следует увеличивать не менее чем на 15%. В этот показатель входит озеленение производственных и санитарно-защитных зон.
Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации . academic.ru . 2015 .
Источник: normative_reference_dictionary.academic.ru
ОХРАННЫЕ ЗОНЫ, что ВАЖНО ЗНАТЬ собственнику земельного участка, а так же покупателю перед покупкой
Зоны рекреационного назначения, зоны отдыха и курортные зоны
1. Планировочные и функциональные зоны (участки) рекреационного назначения – благоустроенные территории, предназначенные для использования населением в целях отдыха, занятий физкультурой, оздоровительно-профилактических мероприятий, работы с детьми.
2. В состав планировочных и функциональных зон рекреационного назначения могут включаться участки в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и работой с детьми.
3. В пределах черты городских и сельских поселений могут выделяться зоны (участки) особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.
На территории рекреационных зон и зон (участков) особо охраняемых территорий не допускается строительство новых и расширение действующих промышленных, коммунально-складских и других объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов рекреационного, оздоровительного и природоохранного назначения. Режим использования территорий лечебно- оздоровительных местностей и курортов определяется статьей 32 Федерального закона от 14 марта 1995г. №33- ФЗ «Об особо охраняемых территориях».
4. В городских и сельских поселениях необходимо предусматривать, как правило, непрерывную систему озелененных территорий общего пользования и других открытых пространств в увязке с природным комплексом.
Суммарная площадь озелененных территорий общего пользования – парков, лесопарков, садов, скверов, бульваров и др. должна быть, м 2 /чел., не менее:
для крупнейших, крупных и больших городов ……………16
Существующие массивы городских лесов допускается преобразовывать в лесопарки и относить дополнительно к озелененным территориям общего пользования. При этом следует сохранять и улучшать сложившиеся ландшафты, обеспечивая их пространственную взаимосвязь с природными экосистемами.
Примечание. В зависимости от природно-климатических условий указанные нормы могут быть уменьшены или увеличены, но не более чем на 20%.
5. Время доступности городских и районных парков на общественном транспорте (без учета времени ожидания транспорта) должно быть не более 20 минут.
6. Расчетное число единовременных посетителей территории парков, лесопарков, городских лесов следует принимать, чел./га, не более:
для городских парков ……….. 100
для парков зон отдыха ………. 70
для парков курортов ………….. 50
для лесопарков (лугопарков,
для городских лесов ………….1-3
При числе единовременных посетителей 10 – 15 чел/га необходимо предусматривать дорожно-тропиночную сеть для организации их движения, а на опушках полян – почвозащитные посадки; при числе единовременных посетителей 50 чел/га и более – мероприятия по преобразованию лесного ландшафта в парковой.
7. Доля озелененных территорий различного назначения в пределах застройки городов (уровень озелененности территории застройки) должен быть не менее 40%, а в границах территории жилого района не менее 25% (включая суммарную площадь озелененной территории квартала (микрорайона)).
Примечания: В зонах тундры, лесотундры, пустыни и полупустыни уровень озелененности территории в пределах застройки должен устанавливаться в соответствии с региональными нормами.
В городах с предприятиями, требующими устройства санитарно-защитных зон шириной более 1 км, уровень озелененности территории застройки следует увеличивать не менее чем на 15%.
8. Площадь озелененных территорий общего пользования — парков, садов, скверов, бульваров, размещаемых на территории городских и сельских поселений, следует принимать в соответствии с нижеприведенной таблицей.
| Озелененные территории общего пользования | Площадь озелененных территорий, м /чел. | ||
| крупнейших, крупных и больших городов | средних городов | Малых городов | сельских поселений |
| Общегородские | 8 (10)* | ||
| Жилых районов | — | — | |
| * В скобках приведены размеры для малых городов с численностью населения до 20 тыс. чел. Примечания: для городов-курортов приведенные нормы общегородских озелененных территорий общего пользования следует увеличивать, но не более чем на 50%; площадь озелененных территорий общего пользования в поселениях допускается уменьшать для тундры и лесотундры до 2 м /чел.; полупустыни и пустыни — на 20-30%; увеличивать для степи и лесостепи на 10-20%; в средних, малых городах и сельских поселениях, расположенных в окружении лесов, в прибрежных зонах крупных рек и водоемов площадь озелененных территорий общего пользования допускается уменьшать, но не более чем на 20%; в крупнейших, крупных и больших городах существующие массивы городских лесов следует преобразовывать в городские лесопарки и относить их дополнительно к указанным озелененным территориям общего пользования исходя из расчета не более 5 м /чел. |
9. В структуре озелененных территорий общего пользования крупные парки и лесопарки шириной 0,5 км и более должны составлять не менее 10%.
Время доступности городских парков должно быть не более 20 мин, а парков планировочных районов — не более 15 мин.
Примечание. В сейсмических районах необходимо обеспечивать свободный доступ парков, садов и других озелененных территорий общего пользования, не допуская устройства оград со стороны жилых районов.
10. В крупнейших, крупных и больших городах наряду с парками городского и районного значения необходимо предусматривать специализированные — детские, спортивные, выставочные, зоологические и другие парки, ботанические сады, размеры которых следует принимать по заданию на проектирование. Размещение зоопарков следует предусматривать в составе рекреационных зон. Расстояние от границ зоопарка до жилой и общественной застройки устанавливается по согласованию с местными органами здравоохранения, но не менее 50 м.
Ориентировочные размеры детских парков допускается принимать из расчета 0,5 м /чел.,включая площадки и спортивные сооружения.
11. На территориях с высокой степенью сохранности естественных ландшафтов, имеющих эстетическую и познавательную ценность, следует формировать национальные и природные парки. Архитектурно-пространственная организация национальных и природных парков должна предусматривать использование их территории в научных, культурно-просветительных и рекреационных целях с выделением, как правило, заповедной, заповедно-рекреационной, рекреационной и хозяйственной зон.
12. При размещении парков и садов следует максимально сохранять участки с существующими насаждениями и водоемами.
Площадь территории парков, садов и скверов следует принимать, га, не менее: городских парков — 15, парков планировочных районов — 10, садов жилых районов — 3, скверов — 0,5; для условий реконструкции площадь скверов может быть меньших размеров.
В общем балансе территории парков и садов площадь озелененных территорий следует принимать не менее 70%.
Для городов в зоне тундры и лесотундры следует предусматривать преимущественно сады и скверы площадью до 1-1,5 га, а также зимние сады в зданиях.
13. При строительстве парков на пойменных территориях необходимо соблюдать требования СНиП 2.06.15-85.
14. Бульвары и пешеходные аллеи следует предусматривать в направлении массовых потоков пешеходного движения. Размещение бульвара, его протяженность и ширину, а также место в поперечном профиле улицы следует определять с учетом архитектурно-планировочного решения улицы и ее застройки. На бульварах и пешеходных аллеях следует предусматривать площадки для кратковременного отдыха.
Ширину бульваров с одной продольной пешеходной аллеей следует принимать, м, не менее, размещаемых:
| по оси улиц |
| с одной стороны улицы между проезжей частью и застройкой |
15. Озелененные территории общего пользования должны быть благоустроены и оборудованы малыми архитектурными формами: фонтанами и бассейнами, лестницами, пандусами, подпорными стенками, беседками, светильниками и др. Число светильников следует определять по нормам освещенности территорий.
16. Дорожную сеть ландшафтно-рекреационных территорий (дороги, аллеи, тропы) следует трассировать по возможности с минимальными уклонами в соответствии с направлениями основных путей движения пешеходов и с учетом определения кратчайших расстояний к остановочным пунктам, игровым и спортивным площадкам. Ширина дорожки должна быть кратной 0,75 м (ширина полосы движения одного человека).
17. В зеленых зонах городов следует предусматривать питомники древесных и кустарниковых растений и цветочно-оранжерейные хозяйства с учетом обеспечения посадочным материалом группы городских и сельских поселений. Площадь питомников должна быть не менее 80 га.
Площадь питомников следует принимать из расчета 3-5 м /чел. в зависимости от уровня обеспеченности населения озелененными территориями общего пользования, размеров санитарно-защитных зон, развития садоводческих товариществ, особенностей природно-климатических и других местных условий. Общую площадь цветочно-оранжерейных хозяйств следует принимать из расчета 0,4 м /чел.
18.Размещение зон массового кратковременного отдыха следует предусматривать с учетом доступности этих зон на общественном транспорте, как правило, не более 1,5 ч.
Размеры территорий зон отдыха следует принимать из расчета 500-1000 м на одного посетителя, в том числе интенсивно используемая ее часть для активных видов отдыха должна составлять не менее 100 м на одного посетителя. Площадь участка зоны массового кратковременного отдыха следует принимать не менее 50 га, в зоне пустынь и полупустынь — не менее 30 га.
Зоны отдыха следует размещать на расстоянии от санаториев, пионерских лагерей, дошкольных санаторно-оздоровительных учреждений, садоводческих товариществ, автомобильных дорог общей сети и железных дорог не менее 500 м, а от домов отдыха — не менее 300 м.
19. Размеры стоянок автомобилей, размещаемых у границ лесопарков, зон отдыха и курортных зон, следует определять по заданию на проектирование, а при отсутствии данных — по приложению.
20. Курортная зона должна быть размещена на территориях, обладающих природными лечебными факторами, наиболее благоприятными микроклиматическими, ландшафтными и санитарно-гигиеническими условиями. В ее пределах следует размещать санаторно-курортные и оздоровительные учреждения, учреждения отдыха и туризма, учреждения и предприятия обслуживания лечащихся и отдыхающих, формирующие общественные центры, включая общекурортный центр, курортные парки и другие озелененные территории общего пользования, пляжи.
21. При проектировании курортных зон следует предусматривать:
размещение санаторно-курортных учреждений длительного отдыха на территориях с допустимыми уровнями шума; детских санаторно-курортных и оздоровительных учреждений изолированно от учреждений для взрослых с отделением их полосой зеленых насаждений шириной не менее 100 м;
вынос промышленных и коммунально-складских объектов, жилой застройки и общественных зданий, не связанных с обслуживанием лечащихся и отдыхающих;
ограничение движения транспорта и полное исключение транзитных транспортных потоков.
Размещение жилой застройки для расселения обслуживающего персонала санаторно-курортных и оздоровительных учреждений следует предусматривать вне курортной зоны, при условии обеспечения затрат времени на передвижение до мест работы в пределах 30 мин.
22. Однородные и близкие по профилю санаторно-курортные и оздоровительные учреждения, размещаемые в пределах курортных зон, как правило, следует объединять в комплексы, обеспечивая централизацию медицинского, культурно-бытового и хозяйственного обслуживания в единое архитектурно-пространственное решение.
23. Расстояние от границ земельных участков вновь проектируемых санаторно-курортных и оздоровительных учреждений следует принимать, м, не менее:
| до жилой застройки учреждений коммунального хозяйства и складов (в условиях реконструкции не менее 100 м) |
| до автомобильных дорог категорий: |
| I, II, III |
| IV |
| до садоводческих товариществ |
24. Размеры территорий общего пользования курортных зон следует устанавливать из расчета, м на одно место, в санаторно-курортных и оздоровительных учреждениях: общекурортных центров — 10, озелененных — 100.
Примечание*. В курортных зонах сложившихся приморских, а также горных курортов размеры озелененных территорий общего пользования допускается уменьшать, но не более чем на 50%.
25. Размеры территорий пляжей, размещаемых в курортных зонах и зонах отдыха, следует принимать, м на одного посетителя, не менее:
речных и озерных 8
морских, речных и озерных (для детей) 4
Размеры речных и озерных пляжей, размещаемых на землях, пригодных для сельскохозяйственного использования, следует принимать из расчета 5 м на одного посетителя.
Размеры территории специализированных лечебных пляжей для лечащихся с ограниченной подвижностью следует принимать из расчета 8-12 м на одного посетителя.
Минимальную протяженность береговой полосы пляжа на одного посетителя следует принимать, м, не менее: для морских пляжей — 0,2, речных и озерных — 0,25.
Рассчитывать число единовременных посетителей на пляжах следует с учетом коэффициентов одновременной загрузки пляжей:
| санаториев | 0,6-0,8 |
| учреждений отдыха и туризма | 0,7-0,9 |
| пионерских лагерей | 0,5-1,0 |
| общего пользования для местного населения | 0,2 |
| отдыхающих без путевок | 0,5 |
Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.
Папиллярные узоры пальцев рук — маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).
Источник: cyberpedia.su
Статья 45. Рекреационные зоны. 1. Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.
2. На территориях рекреационных зон не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
Комментарий к статье 45
Комментируемая статья устанавливает важное положение, что не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов на территориях рекреационных зон.
Рекреационные зоны выделяются для организации массового отдыха населения, улучшения микроклимата поселений и включают парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, водоемы и иные объекты, используемые в рекреационных целях и формирующие систему открытых пространств городов, других поселений. В составе рекреационных зон могут выделяться озелененные территории общего пользования, зоны массового отдыха и курортные, особо охраняемые природные территории и объекты.
Территориальные строительные нормы Московской области «Планировка и застройки городских и сельских поселений (ТСН ПЗП-99 МО)» (приняты и введены в действие распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 10 января 2000 г. N 1 определяют, что в составе рекреационных зон могут быть отдельно выделены зоны садово-дачной застройки, если их использование носит сезонный характер и по степени благоустройства и инженерного оборудования они не могут быть отнесены к жилым зонам.
Рекреационные зоны формируются на землях общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары и другие озелененные территории общего пользования); на землях природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (памятники природы, природные национальные парки, дендрологические парки, ботанические сады); землях, обладающих природными лечебными ресурсами; землях памятников истории и культуры, музеев, заповедников.
В зависимости от местоположения города и его величины рекреационные зоны могут составлять от 50 до 70% всех незастроенных пространств в пределах городской черты.
На территории рекреационных зон не допускается строительство новых и расширение действующих промышленных, коммунально-складских и других объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного, рекреационного и природоохранного назначения.
Рекреационные зоны городов необходимо формировать во взаимосвязи с пригородными зелеными зонами, землями сельскохозяйственного назначения, создавая взаимоувязанный природный комплекс города и пригородной зеленой зоны.
Рекреационные зоны расчленяют территорию средних и больших городов на планировочные части. При этом должны соблюдаться соразмерность застроенных частей города и открытых незастроенных пространств, обеспечиваться удобный доступ к рекреационным зонам.
В городах необходимо предусматривать, как правило, непрерывную систему озелененных территорий и других открытых пространств.
Удельный вес озелененных территорий различного назначения в пределах застроенной территории городов (уровень озелененности территории застройки) должен быть не менее 40%, а в границах территории жилой зоны не менее 25%, включая суммарную площадь озелененной территории квартала.
В городах с предприятиями, требующими устройства санитарно-защитных зон шириной более 1 км, показатель озелененности всей застроенной территории следует увеличивать не менее чем на 15%. В этот показатель входит озеленение производственных и санитарно-защитных зон.
Озелененные территории общего пользования, выделяемые в составе рекреационных зон города, размещаются во взаимосвязи преимущественно с жилыми и общественно-деловыми зонами города.
При размещении парков и лесопарков следует максимально сохранять природные комплексы городского и пригородного ландшафтов, существующие зеленые насаждения, естественный рельеф, верховые болота, луга и т.п., имеющие средоохранное и средоформирующее значение. Минимальные размеры площади в соответствии с действующими нормами должны быть: городских парков — 15 га; парков планировочных районов — 10 га; садов жилых зон — 3 га; скверов — 0,5 га. Для условий реконструкции указанные размеры могут быть уменьшены с учетом реально существующих.
По функциональному содержанию парки могут быть многофункциональными и специализированными (этнографические, ботанические, дендропарки, зоопарки и др.). При размещении и проектировании специализированных парков, установлении регламентов их использования необходимо руководствоваться действующими строительными, природоохранными, санитарными и другими нормами.
Зоны массового кратковременного отдыха формируются как в черте городов, так и в пригородных зеленых зонах в пределах транспортной доступности не более 1,5 ч. Расчетная потребность в местах рекреации и номенклатура элементов системы ландшафтно-рекреационных территорий определяются величиной города и его народно-хозяйственным профилем. Для укрупненных расходов следует принимать обеспеченность населения местами отдыха в пределах нормативной транспортной доступности: для сельских поселений и малых городов — 15 — 20%; для крупных и крупнейших городов — 25 — 40%. С учетом территориального развития городов на перспективу необходимо прогнозировать возможные изменения территориальных границ и элементов системы ландшафтно-рекреационных территорий, а также перераспределение функций объектов рекреации.
При выделении территорий для рекреационной деятельности необходимо учитывать допустимые нагрузки на природный комплекс с учетом типа ландшафта, его состояния.
Размеры территории зон отдыха следует принимать из расчета не менее 500 кв. м на 1 посетителя, в том числе интенсивно используемая ее часть для активных видов отдыха должна составлять не менее 100 кв. м на одного посетителя. Площадь участка отдельной зоны массового кратковременного отдыха следует принимать не менее 50 га.
В числе разрешенных видов строительства допускаются объекты, связанные непосредственно с рекреационной деятельностью (пансионаты, кемпинги, базы отдыха, пляжи, спортивные и игровые площадки и др.). Допускается размещать автостоянки, необходимые инженерные сооружения. При размещении объектов на берегах рек, водоемов необходимо предусматривать природоохранные меры.
Городские зоны отдыха формируются на базе озелененных территорий общего пользования, природных и искусственных водоемов, рек.
К лечебно-оздоровительным местностям относятся территории, обладающие природными лечебными ресурсами и пригодные для организации лечения и профилактики заболевания, а также отдыха населения. Эти территории должны иметь статус лечебно-оздоровительной местности федерального, регионального и местного значения.
Курорты и курортные зоны являются частью лечебно-оздоровительной местности и формируются на землях, обладающих природными лечебными факторами, наиболее благоприятными микроклиматическими, ландшафтными и санитарно-гигиеническими условиями. На территории курортных зон следует размещать санаторно-курортные и оздоровительные учреждения, учреждения отдыха и туризма, учреждения и предприятия обслуживания лечащихся и отдыхающих, курортные парки и другие озелененные территории общего пользования, пляжи.
Режим использования курортных зон определяется специальным законодательством, а также действующими строительными, санитарными и природоохранными нормами.
В составе рекреационных зон и пригородных зеленых зон городов Московской области необходимо выделять особо охраняемые ландшафты, природные территории и объекты. Категории особо охраняемых территорий федерального, регионального и местного значения определяются Федеральным законом от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (с изм. от 30 декабря 2001 г.).
На местном уровне к особо охраняемым природным территориям следует относить территории, на которых находятся зеленые зоны городов, леса курортных и рекреационных зон (при наличии памятников, природных и лечебных ресурсов), городские леса, городские парки, охраняемые природные ландшафты, этнографические и усадебные парки, памятники садово-паркового искусства, охраняемые береговые линии, охраняемые речные системы, биологические станции, микрозаповедники и другие объекты.
Природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности, а также курорты и их земли являются, соответственно, особо охраняемыми природными объектами и территориями. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Режим использования территорий этих округов устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».
Границы лечебно-оздоровительной местности определяются границами округа санитарной (горно-санитарной) охраны и проходят по его внешнему контуру. До разработки и обоснования границ округа и их утверждения в установленном порядке границы лечебно-оздоровительной местности могут быть предварительно определены решением исполнительных органов государственной власти Московской области или органов местного самоуправления.
Источник: www.zonazakona.ru
Геленджик: от Кабардинки до Тешебса
Новости, афиша и достопримечательности Геленджика и Краснодарского края
Новости Генплана Геленджика, 9 декабря 2021 года: смешанная зона и в чем ее отличие от зоны малоэтажной жилой застройки (ИЖС)
Человеческий мозг так устроен, что если нас с вами захлестывают сильные эмоции, то мы начинаем хуже воспринимать информацию. И на ее обдумывание требуется время, а также, возможно, новая дополняющая информация.
Таким вот «лирическим» отступлением я решил начать эту статью именно потому, что из-за ярких отрицательных эмоций, которые вызвал проект Генплана Геленджика, представленный на публичные слушания в октябре — ноябре 2021 года, и на котором вдруг исчезла зона ИЖС в 500-метровой береговой полосе (и не только в ней), мы с вами перестали правильно слышать и понимать то, что нам говорят представители официальных органов власти на местном и краевом уровне. А ведь, если внимательно вслушаться, они не врут, просто — немного недоговаривают . В итоге у нас с вами есть куча разрозненной информации, больше похожей на пазлы, из которых никак не хочет собираться единая картина.
Однако после вчерашней встречи с администрацией, возможно, картинка все же сложилась. И сейчас я хочу представить ее вам, а также попутно объяснить, в чем отличие смешанной зоны от зоны ИЖС (малоэтажной жилой застройки).
Уважаемые посетители моего сайта! Если у вас есть желание конструктивного диалога со мной, рекомендую выразить свое мнение внизу в комментариях к этой статье.
Новости Генплана Геленджика, 9 декабря 2021 года: смешанная зона и в чем ее отличие от зоны малоэтажной жилой застройки (ИЖС)
icon-arrow-circle-right Немного истории
Давайте начнем, как в сказке — Жили-были…
Итак, жил-был город-курорт Геленджик, небольшой, но красивый. За последние годы он облагородился, возмужал, обзавелся красивой набережной и новыми туристическими достопримечательностями. Многие годы в Геленджике (начиная с прошлого века ) дружно соседствовали крупные пансионаты и оздоровительные лагеря, санатории и частный жилой сектор, предоставляющий жилье отдыхающим (причем законно, под присмотром, если кто еще помнит, организации ЗАО «Отдых», через которую и уплачивались все необходимые сборы и проводилась регистрация туристов).
Шли годы. Менялись законы. Менялись трактовки этих законов . И в 2019-м году в частном жилом секторе начались проверки, целью которых были частные жилые дома, где их хозяева сдавали жилье отдыхающим. Выявив «нарушителя», документы на него передавались в суд.
Основание — закон Хованский, который ВНИМАНИЕ! не затрагивает ИЖС, а распространяется только на многоквартирные жилые дома и хостелы в них. Но об этом, похоже, в администрации края и города никто не знал . Вопрос о смысле таких действий с их стороны остался открытым. Возможно, это была попытка упорядочивания поступления платежей в бюджет города, а может быть, целью было заставить людей перевести свои дома из «жилых» зданий в «нежилые» гостиницы, не имеющие конституционного «прикрытия» в виде неприкосновенности жилья.
И вот настал 2021 год . И в Краснодарском крае было решено «облагородить» курорты, дотянув их до мирового уровня. Но как это сделать в городе-курорте, где уже нет новых земель для развития (те, что раньше разрешалось перевести из земель сельхоз.назначения и добавить к землям населенных пунктов, пришлось вернуть обратно — в крае начали возрождать виноградарство, пока, правда, только на бумаге). Итоговым решением стал проект генплана Геленджика, где курортная зона оказалась запланирована там, где сейчас в своих домах ИЖС живут люди .
Что было дальше — вы знаете. Население города-курорта Геленджика такой вариант не устроил, публичные слушания прошли, мягко говоря, бурно, а администрация города получила более 10 тысяч заявлений с возражениями и предложениями. Которые, вроде бы, в настоящий момент, находятся на рассмотрении, чтобы быть внесенными или не внесенными в проект генплана .
Факты
А теперь переходим к фактам. Итак:
— факт первый — 500 метровая зона от берега моря, согласно действующему в настоящий момент Градостроительному Кодексу Краснодарского края, имеет приоритет в курортном строительстве. То есть здесь должны размещаться объекты санаторно-курортного назначения:
ГРК Краснодарского края. Статья 27 п.5. На территориях муниципальных образований Краснодарского края город-курорт Анапа, город-курорт Геленджик, город Новороссийск, городской округ город-курорт Сочи, Ейский район, Приморско-Ахтарский район, Славянский район, Темрюкский район, Туапсинский район и Щербиновский район на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей, в том числе при подготовке правил землепользования и застройки и внесении в них изменений, считать приоритетным:
1) осуществление строительства объектов санаторно-курортного назначения (бальнеологические лечебницы, грязелечебницы, курортные поликлиники, санатории, детские санатории, в том числе для детей с родителями, санатории-профилактории и другие), гостиниц (за исключением апарт-отелей и комплексов апартаментов), а также объектов их инфраструктуры, за исключением строительства в производственных зонах и зонах сельскохозяйственного использования;
2) ограничение нового строительства объектов капитального строительства жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов (за исключением реконструкции указанных объектов без увеличения их этажности);
3) ограничение предельной (максимальной) высоты вновь возводимых зданий, строений, сооружений не более 21 метра на расстоянии 100 метров, 25 метров на расстоянии от 100 до 300 метров, 30 метров на расстоянии от 300 до 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей
Как видите, исключения для ИЖС в данном пункте не сделано. То есть, если земля относится к производственной зоне или зоне с/х использования, то планировать размещать на ней курортные объекты нельзя, а вот «поверх» всех остальных существующих зон — можно.
— факт второй — в проекте генплана города-курорта Геленджик (а это, напомню, план развития города-курорта на ближайшие 20 лет, на который после его принятия будет опираться архитектура города при выдаче разрешений на строительство и реконструкцию зданий) 500-метровая зона вдруг «потеряла» ИЖС и превратилась в общественно-деловую зону и зону отдыха (рекреационную), в которых ИЖС не предусматривалось, даже не смотря на свое фактическое существование на этих территориях. Подобное зонирование приводило к тому, что владельцы земли для ИЖС теряли право реконструировать свои дома и возводить новые на земельных участках с видом разрешенного использования 2.1. «Для индивидуального жилищного строительства».
— факт третий — администрация, вроде бы, идет на уступки. Но ВНИМАНИЕ! предлагает не вернуть зону для ИЖС (в которой, кстати, можно даже сейчас официально располагать много других объектов, включая гостиницы), а заменить ее на «смешанную«.
Что же такое «смешанная зона»? По уверениям администрации, это зона, в которой ИЖС будет соседствовать с коммерцией. Звучит хорошо, но, в принципе, при такой формулировке, «смешанная» зона, на первый взгляд, копирует по своему содержанию зону «малоэтажной жилой застройки» (убедиться в этом вы можете в нашей статье ЗДЕСЬ). Так зачем же тогда менять «шило на мыло»? Ответ, если хорошо подумать, лежит буквально на поверхности .
Давайте рассуждать: что край планировать строить в 500 метровой зоне? Смотрим чуть выше по тексту п.5 ст.27 ГРК КК и видим следующее: объекты санаторно-курортного назначения (бальнеологические лечебницы, грязелечебницы, курортные поликлиники, санатории, детские санатории, в том числе для детей с родителями, санатории-профилактории и другие), гостиницы (за исключением апарт-отелей и комплексов апартаментов), а также объекты их инфраструктуры.
Ничего из этого СЕЙЧАС в зоне малоэтажной жилой застройки строить нельзя, потому что в ней не предусмотрены ТАКИЕ виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, как 5.0 «Отдых (рекреация)» и 9.2 «Курортная деятельность». А в существующую расшифровку видов разрешенного использования земли для зоны малоэтажной жилой застройки (ИЖС) такие крупные объекты включить нельзя, так как это было бы нарушением действующего федерального законодательства.
Выход, который предложила администрация Геленджик, это создание «смешанной» зоны, в которой ВНИМАНИЕ! в основных видах разрешенного использования земли будет и ИЖС, и коммерческие объекты, и курортные объекты. Вроде бы все логично. НО! Согласно действующим правилам, для изменения в пределах одной зоны одного основного ВРИ на другой основной ВРИ не требуется даже разрешение администрации или согласие соседей. Тут главное, быть собственником подходящего по площади участка земли!
Разъясняю более подробно этот момент :
До тех пор, пока частные дома находятся в зоне для ИЖС на генплане и в картах территориального планирования в Правилах застройки и землепользования (малоэтажная жилая застройка), наши с вами земельные участки инвесторам не интересны. Вы как обычный кусочек хлеба, который можно съесть, если уж очень голоден:
В настоящий момент наши земли ИЖС не слишком вкусны для инвесторов, потому что если вдруг кто-то в вашем районе СЕЙЧАС (до принятия нового проекта генплана) захочет построить, к примеру, пансионат, то ему придется долго и нудно (с подмазыванием соответствующих «санок» для лучшего скольжения) скупать земли ИЖС, объединять их в один участок нужной площади, выходить на публичные слушания для смены функциональной зоны в генплане, затем получать разрешение на строительство и т.д. И весь этот процесс может застопориться по многим причинам, начиная от недовольных жителей города-курорта и заканчивая сменой сотрудников администрации, заинтересованных в этом процессе.
А вот если будет принят генплан со смешанной зоной, где на одной территории по желанию правообладателя можно будет ЗАКОННО построить или дом ИЖС, или пансионат (или любой другой объект санаторно-курортного назначения), без всяких бумажных проволочек, то нынешние земли ИЖС превращаются уже не в простой кусочек хлеба, а в бутерброд с красной икрой… для инвесторов:
Иными словами, после создания «смешанной» зоны и принятия такого проекта генплана, заинтересованному в постройке санаторно-курортного объекта инвестору надо будет просто скупить земельные участки в нужном районе, объединить в один большой участок, взять выписку из ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности), которая представляет из себя выписку из ПЗЗ, и подать соответствующее заявление через МФЦ о смене вида разрешенного использования земли, после чего без всяких «подмазываний санок» он сможет ЗАКОННО получить разрешение на строительство, да еще и руку ему соответствующие сотрудники администрации пожмут за то, что инвестор помогает превращать Геленджик в курорт мирового уровня .
Видите, насколько проще путь для инвестора при наличии в генплане смешанной зоны?
И ведь именно об этом и говорил губернатор края 1 декабря 2021 года на своей «Прямой линии»:
Подводим итоги:
— ни администрация края, ни администрация Геленджика не будут изымать у владельцев ИЖС их участки, так как они нашли другой путь для превращения береговой полосы в курортную зону, в том числе и через создание «смешанной» функциональной зоны в генплане (что намного проще и дешевле, чем идти по пути комплексного развития территории с бюджетным финансированием, подразумевающим принудительное изъятие земли),
— после перекрашивания в «смешанную» зону, где в основных ВРИ будут и ИЖС, и санаторно-курортное назначение земли, эти участки станут более «вкусными» для инвесторов,
— инвесторы, скорее всего, действительно захотят скупить земли у собственников ИЖС, и, возможно, по хорошей цене (надеемся, что бандитские 90-е годы возвращаться сейчас в Геленджик не будут). Но какие именно районы их заинтересуют в Геленджике и в наших курортных поселках, и когда это произойдет, никто не знает.
— «смешанная» зона выгодна:
- инвесторам, желающим скупить земли в Геленджике и, может быть, что-то на них построить из объектов санаторно-курортного комплекса,
- владельцам зем.участков, желающим продать свою землю хоть кому-нибудь,
- администрации города, которая получит похвалу от губернатора за правильно выполненные указания,
- администрации края, которая получит платежи от инвесторов на законных основаниях.
— «смешанная» зона НЕ выгодна:
- владельцам частных жилых домов, которые не хотят продавать свои участки и планируют здесь жить поколениями, при этом имея полное право сдавать свои помещения по договору найма отдыхающим в любое время года (хотя могут и не сдавать, а просто проживать в своих домах — это их законный выбор).
— «смешанная» зона сохраняет за собственниками земли право на реконструкцию уже существующих на ней объектов в соответствии с видом разрешенного использования (то есть если у вас земля для ИЖС и законно построенный на нем частный дом, то и реконструировать вы его можете как индивидуальный жилой дом). Это же право у собственников есть и сейчас, пока по действующему генплану их участки находятся в зоне ИЖС (малоэтажной жилой застройки),
— в «смешанной» зоне сохраняется для собственников участков ИЖС право наследовать, продавать и покупать землю и строения, а также сохраняется право проживать в своем индивидуальном жилом доме, пока вы им владеете,
— и в «смешанной» зоне и в зоне малоэтажной жилой застройки вы сможете построить на своей земле тот объект, который разрешен Правилами застройки и землепользования для вашего вида разрешенного использования земли.
Ну а теперь о самом главном .
На 9 декабря 2021 года администрация города-курорта Геленджик до сих пор:
— НЕ озвучила перечень основных и условных видов разрешенного использования земли для «смешанной» зоны,
— НЕ показала новые карты зонирования с учетом «смешанной» зоны.
Что же касается зонирования береговой полосы шириной в 500 метров, то, если опираться на слова губернатора края («Прямая линия» от 1 декабря 2021 года), первые 200 метров от уреза воды в обязательном порядке должны стать курортной зоной. Поэтому можно предположить, что следующие 300 метров как раз и окажутся в «смешанной» зоне, предлагаемой администрацией города-курорта.
Источник: yug-gelendzhik.ru