Акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей: Матвеевой Н.Л., Титовой М.Г.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года, которым частично удовлетворены исковые требования М. к обществу с ограниченной ответственностью «Елена» об обязании устранить недостатки объекта долевого строительства, взыскании неустойки, о признании недействительным одностороннего акта приемки-передачи помещений, признании незаконным бездействия ответчика по обеспечению сохранности подлежащих передаче помещений и отказано в удовлетворении встречных исковых требований о признании незаконным бездействия по приему помещений и регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Титовой М.Г., возражения представителя ответчика В. против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

Застройщик ЛСР не отдает квартиру многодетной семье | ЖК Ленинградка 58:

М. обратился в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к ООО «Елена», указывая, что <. >между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве нежилого здания комплекса торгового центра — здания крытого рынка по адресу: , общей площадью помещений согласно дополнительному соглашению от <. >- <. >. м. Им, истцом, в исполнение своих обязательств по договору была произведена оплата <. >рублей. Работы по строительству ответчиком были выполнены в установленный срок. Поскольку при осмотре помещений были выявлены дефекты и недостатки качества объекта, что свидетельствует об их несоответствии условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, он отказался подписать акт приема-передачи и потребовал устранения недостатков. Ответчик недостатки объекта долевого строительства в добровольном порядке не устранил, поэтому он получил заключение специалиста, установившее необходимый объем работ по их устранению. После уточнения исковых требований, истец просил суд обязать ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства, выполнив работы, перечисленные в вышеуказанном заключении специалиста, передать ему нежилые помещения по акту в состоянии, соответствующем условиям договора от <. >и пригодном для использования по назначению, взыскать с него неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме <. >, признать недействительным односторонний акт приемки-передачи, составленный ответчиком <. >, незаконным бездействие ответчика по обеспечению сохранности подлежащих передаче помещений за период с <. >по <. >и с <. >по <. >.
Ответчик предъявил истцу встречный иск о признании незаконным его бездействия по приему спорных помещений и государственной регистрации перехода права собственности на объект долевого строительства, ссылаясь на то, что М. уклоняется от принятия объекта долевого строительства, в связи с чем общество несет убытки, поскольку вынуждено оплачивать арендную плату за земельный участок, на котором расположено здание торгового центра (том 2 л.д. 1 — 4, 38).

Что делать с несущественными недостатками объекта долевого строительства

Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года исковые требования М. удовлетворены частично. Суд возложил на ООО «Елена» обязанность устранить недостатки объекта долевого строительства по адресу: , и произвести следующие работы: на <. >этаже указанного объекта следующие работы: разборку полов из керамических плиток, устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток керамогранитных общей площадью <. >. м; промывку поверхности полов площадью <. >. м; ремонт стен облицованных гипсокартонными плитами площадью ремонтируемых мест до <. >. м общей площадью <. >; установку <. >розеток штепсельных неутопленного типа при открытой проводке; произвести окраску поливинилацетатными водоэмульсионными составами улучшенными по сборным конструкциям, подготовленным под окраску стен площадью <. >кв. м устройство подвесных потолков типа <. >по каркасу площадью <. >. м; снятие и установка двух дверных полотен в санузлах. После устранения указанных недостатков передать по акту приемки-передачи указанный объект долевого строительства М.
С ООО «Елена» взыскано в пользу М. в счет неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору <. >рублей, расходы по оплате госпошлины <. >; в доход соответствующего бюджета — расходы по оплате госпошлины <. >рублей; в пользу ООО <. >- расходы по вызову в суд эксперта <. >рублей.
В удовлетворении иска М. к ООО «Елена» о признании недействительным одностороннего акта приемки-передачи от <. >, незаконным бездействия ответчика по обеспечению сохранности подлежащих передаче помещений за период с <. >по <. >, с <. >по <. >отказано.
В удовлетворении встречного иска ООО «Елена» о признании незаконным бездействия М. по приему помещений, являющихся объектом долевого строительства, и регистрации перехода права собственности на нежилое помещение отказано.
Дополнительным решением Лужского городского суда Ленинградской области от 22 октября 2013 года с ООО «Елена» в пользу М. взысканы судебные расходы в размере <. >.
В апелляционной жалобе истец просит указанное решение отменить как необоснованное, полагая, что суд незаконно без ходатайства о том ответчика уменьшил размер взыскиваемой неустойки, безосновательно в нарушение п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» не взыскал 50-процентный штраф и неправомерно отказал в признании незаконным одностороннего акта приема-передачи, составленного ответчиком <. >.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Материалами дела установлено, что <. >между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве нежилого здания комплекса торгового центра — здания крытого рынка по адресу: , а <. >дополнительное соглашение к нему, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить на земельном участке по данному адресу указанное выше здание общей площадью <. >. м, из которых нежилые помещения на втором этаже, включая лестничные марши и площадки, общей площадью <. >. м подлежали передаче истцу после сдачи здания торгового центра в эксплуатацию; истец должен был уплатить обусловленную договором центу и принять объект в собственность (том 1 л.д. 6 — 10).
<. >и <. >была произведена государственная регистрация договора долевого участия в строительстве здания и дополнительного соглашения к нему.
Факт надлежащего исполнения истцом обязательств по договору долевого участия в строительстве нежилого здания и внесения им денежных средств ответчиком не оспаривается.
Установив в ходе судебного разбирательства, что нежилые помещения, подлежащие передаче истцу и являющиеся предметом договора участия в долевом строительстве нежилого здания от <. >, созданы с недостатками, которые делают их непригодными для предусмотренного договором использования, суд возложил на ответчика обязанность устранить допущенные отступления в объеме, зафиксированном полученным по делу заключением судебной строительно-технической экспертизы от <. >.
Одновременно суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения встречного иска ответчика по мотиву наличия в объекте долевого строительства недостатков.
Решение суда в указанной части сторонами не оспаривается, в связи с чем не является предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.
Между тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы истца в части несоразмерного уменьшения судом отыскиваемой им неустойки в связи с нарушением ответчиком (застройщиком) срока передачи объекта долевого строительства и необоснованного отказа в признании недействительным составленного ответчиком одностороннего акта о передаче М. указанного объекта.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 3.1.9 договора от <. >, ответчик (застройщик) был обязан в течение 10 дней после получения разрешения на ввод здания торгового центра в эксплуатацию передать объект долевого строительства истцу по акту приема-передачи (том 1 л.д. 7).
Пунктом 5.2 вышеназванного договора предусмотрена обязанность ответчика уплатить участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки нарушения срока передачи ему объекта (том 1 л.д. 8).
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, установив, что неустойка за нарушение срока исполнения обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства составляет <. >рублей и является несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, снизил ее до <. >рублей.
Довод истца о том, что уменьшение размер неустойки было произведено без соответствующего заявления ответчика судебная коллегия находит несостоятельным и противоречащим материалам дела, из которого видно, что в судебном заседании <. >представитель ответчика Н. заявлял о чрезмерности взыскиваемой М. суммы неустойки и просил суд о ее снижении (том 3 л.д. 20).
Уменьшая размер неустойки, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что расходы по устранению допущенных при строительстве объекта недостатков в размере <. >по сравнению с общей стоимостью договора, составляющей <. >рублей, являются незначительными. Вместе с тем, учитывая длительность невозможности передачи истцу нежилых помещений по причине наличия в них недостатков, повлекших непригодность объекта долевого строительства для предусмотренного договором использования, судебная коллегия считает возможным увеличить размер подлежащей взысканию неустойки до <. >.
В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Как видно из дела, разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено ответчиком <. >(том 1 л.д. 12 — 13).
Уведомление об этом было направлено истцу и получено им <. >(том 1 л.д. 151).
<. >истец направил ответчику требование об устранении недостатков объекта долевого строительства в месячный срок и передаче ему объекта долевого строительства по акту (том 1 л.д. 133 — 134).
Анализ дальнейших обращений ответчика к истцу свидетельствует о том, что по существу данного заявления застройщик участнику долевого строительства ответа не давал, недостатки объекта долевого строительства не устранил.
Поскольку довод истца о наличии недостатков в нежилых помещениях, являющихся предметом договора сторон от <. >, возникших по вине ответчика и препятствующих их использованию по назначению нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, то истец в силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был вправе отказаться от подписания направленного ему ответчиком передаточного акта.
Действия истца в данном случае не могут рассматриваться судом как уклонение либо отказ от принятия объекта, поскольку закон в данном случае позволял участнику долевого строительства не подписывать документ о передаче объекта долевого строительства до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.
При этом судебная коллегия не может согласиться с отказом суда первой инстанции в признании недействительным акта, составленного ответчиком в одностороннем порядке, о приеме-передаче нежилых помещений по мотиву того, что истец не обращался к застройщику с просьбой о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства по качеству условиям договора и иным обязательным требованиям, поскольку из материалов дела следует, что М. <. >направлял истцу сведения об объеме обнаруженных им дефектов. Требование о составлении такого акта является правом стороны, его отсутствие само по себе не может препятствовать участнику долевого строительства отказаться от подписания передаточных документов в случае выявления недостатков объекта долевого строительства до их устранения либо исполнения застройщиком иных обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Поскольку односторонний акт приема-передачи нежилых помещений в силу ч. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» влечет для участника долевого строительства правовые последствия, связанные с переходом риска случайной гибели объекта долевого строительства, то истец вправе разрешить в судебном порядке вопрос о соответствии такого документа требованиям закона.
Поскольку акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный ответчиком в одностороннем порядке, противоречит положениям ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и у застройщика до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства не имелось оснований для его оформления, то такой документ подлежит признанию недействительным.
Судебная коллегия находит несостоятельным довод апелляционной жалобы истца о необходимости взыскания с ответчика штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Поскольку ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены вид и размер ответственности застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, судебная коллегия полагает, что возложение на ответчика такой дополнительной меры ответственности как взыскание штрафа нельзя признать законным.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежит изменению размер госпошлины, взыскиваемой в пользу истца в связи с частичным удовлетворением его требований.
Руководствуясь ст. ст. 328 — 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

Решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года по настоящему делу в части отказа М. в иске к ООО «Елена» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи помещений отменить и принять по делу в указанной части новое решение.
Признать недействительным односторонний акт о передаче М. объекта долевого строительства — помещений в здании комплекса торгового центра — крытого рынка по адресу: , составленный ООО «Елена» <. >.
Решение Лужского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2013 года в части взыскания с ООО «Елена» в пользу М. неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства изменить.
Взыскать с ООО «Елена» в пользу М. неустойку в сумме <. >рублей, расходы по оплате госпошлины <. >рублей.
В остальной части решение Лужского городского суда Ленинградской области по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу М. — без удовлетворения.

Источник: domovodstvo.ru

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года

Если квартира не достроена или имеет строительные недостатки, то есть находится в ненадлежащем для передачи дольщику состоянии, то дольщику нужно отказаться от ее принятия и составить грамотный акт о несоответствии объекта долевого строительства. Правила надлежащего составления акта осмотра (дефектной ведомости, претензии, заявления об отказе принятия квартиры), актуальный образец документа, а также ответы на волнующие всех новоселов вопросы рассмотрены на нашем сайте в данной статье.

Как принимаются жилые объекты

Договоры долевого участия могут заключаться как физическими лицами, так и юридическими (фирмами, ИП).

Продажа недвижимости в рамках ДДУ производится специализированными строительными организациями (АО и ООО), которые осуществляют деятельность в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и других российских регионах.

Часто жилье в строящихся многоквартирных домах покупаются обычными гражданами РФ, причем в чаще в ипотеку, в том числе семейную с использованием материнского капитала.

Все права, обязательства и важные аспекты участия в долевом строительстве для обеих сторон закреплены в специальном действующем по всей территории страны законе федерального значения № 214-ФЗ. В этом законе прописаны главные особенности приемки достроенных объектов недвижимости:

1. Компания, являющаяся по заключенному договору застройщиком, завершает возведение и отделочные работы (если они предусматриваются) и получает официальное разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) построенного дома (ЖК, МФК). Только при наличии РВЭ может осуществляться дальнейшая передача квартир, апартаментов и машиномест участникам долевого строительства по актам.
2. Не позднее чем за один календарный месяц до прописанного в ДДУ срока, в который объекты должны быть переданы покупателям, застройщик обязан письменно оповестить каждого нового собственника в новостройке о том, что квартиры готовятся к передаче в ближайшее время. Компания направляет всем покупателям специальное уведомление о завершении всех строительных работ, которое должно быть составлено в письменной форме и вручено лично или почтой по адресу регистрации дольщика.
3. Когда сообщение о завершившемся строительстве и предстоящей сдаче помещений официально получено покупателем, он, в соответствии с законом, обязан приступить к осмотру и приемке купленной по ДДУ недвижимости в течение периода, зафиксированного в договоре. Если такой период соглашением не предусматривался, то он в соответствии с законом он составляет ровно семь рабочих дней. За это время дольщик должен договориться о дате осмотра и явиться на осмотр и приемку приобретенной недвижмости. Обязанность явиться на приемку не означает обязанность принять жилье (поскольку при наличии существенных строительных недостатков дольщик может отказаться от приемки недвижимости и потребовать их устранения или полного возврата денежных средств, уплаченных по ДДУ)
4. Готовая квартира принимается на основании отдельного официального документа – акта приема-передачи. Являющийся дольщиком покупатель производит осмотр имущества с оценкой его состояния и соответствия всем основным характеристикам и нормам строительства. Если никаких значительных дефектов не обнаружено, тогда осуществляется подписание акта, подтверждающего приемку.
5. Если же помещение пребывает в ненадлежащем виде, то есть обнаружены какие-либо существенные недостатки строительства, то дольщик вправе не подписывать передаточный акт и требовать ликвидации всех недоделок и имеющихся выявленных дефектов в разумные временные рамки. Факт ненадлежащего состояния жилья подтверждается отдельным официальным документом – актом несоответствия. В нем необходимо указать непосредственно дефекты, а также условия и дата их ликвидации.
6. После ликвидации недостатков объекта недвижимости застройщик повторно уведомляет будущего собственника о необходимости явиться на осмотр и приемку жилья. И если при повторном осмотре покупатель убеждается в исправлении выявленных дефектов, то можно подписывать акт приема, договариваться о получении сопроводительных документов на собственность и получать ключи от квартиры.
7. После прохождения всей процедуры можно осуществлять регистрацию законных прав собственности, уплачивать налоги на имущество, оформлять страхование недвижимого объекта, а также готовить документы для подачи их в ФНС на получение имущественного налогового вычета (если право на данную льготу не было уже использовано ранее).

К сведению! Если жилье находится в нормальном годном для использования по своему назначению состоянии, но все же выявлены некоторые недостатки, то в таком случае покупатель может принять решение подписать передаточный акт, но отдельно составить смотровой лист (другое название – дефектная ведомость) с перечислением всех проблемных мест, которую тут же передать представителю застройщика (а лучше – направить по почте ценным письмом с описью вложения) – для последующего устранения в разумное время (обычно – до 30 календарных дней). При этом в документе о приемке следует сделать пометку об имеющихся претензиях и требованиях об ликвидации недоделок с указанием сроков и порядка исправления дефектов жилья.

Сдача жилья целиком и полностью регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, а также заключенным договором, в котором прописываются все пункты сделки и обязанности сторон. В документе указываются характеристики недвижимости (стоимость, площадь, количество комнат и другие характеристики), срок сдачи квартиры, обязательства подписантов.

Для сдачи полностью готовой квартиры девелопер направляет оповещение о полной готовности объекта, и в данном уведомлении указывается конкретный период сдачи, обязанность приобретателя своевременно принять собственность, а также последствия бездействия.

Если покупатель не принимает свою квартиру в течение следующих двух месяцев, то в такой ситуации девелопер имеет право подписать передаточный акт в одностороннем порядке, то есть без согласия покупателя.

Для будущего собственника получение по одностороннему акту невыгодно, ведь он не сможет оценить реальное состояние жилья и указать на выявленные дефекты чтобы застройщик в дальнейшем их устранил за свой счет.

Какой должна быть принимаемая квартира

Качество объекта долевого строительства, регламентируется 214-ым ФЗ первой частью седьмой статьи. В законе указано, что жилье должно соответствовать:

• заключенному действующему договору, в котором фиксируются все обговоренные между сторонами сделки характеристики квартиры
• проекту здания, то есть содержанию имеющейся проектной документации, которая утверждена при получении компанией разрешения на осуществление долевого строительства на участке
• нормам принятых администрацией конкретного региона градостроительных регламентов
• условиям всех технических регламентов РФ
• прочим строительным нормативам и стандартам, являющимся обязательными для конкретных домов, жилых комплексом и иных объектов строительства

Подробное описание сдаваемого объекта обычно находится либо в самом ДДУ, либо в приложениях к данному документу. А требования и нормы можно найти в нормативно-правовых документах, например, в Жилищном кодексе.

Как выявлять все недостатки

Как же грамотно проверить? Для начала следует провести детальный осмотр и уделить особое внимание:

• техническому состоянию всех комнат
• внешнему реальному виду жилья
• отделочным работам (их наличию и качеству, недостаткам в отделке)
• качеству имеющихся коммуникаций: электрики, отопительной системы, водоснабжения, канализации и прочих инженерных сетей

Проверка качества и реального состояния происходит на основании нескольких документов: заключенного ДДУ, технической и проектной документации.

Помимо этого, покупатель имеет полное право запрашивать и иные официальные сведения, а именно инструкцию по эксплуатации помещения и коммуникаций, технические документы на организованные инженерные сети, а также фиксированные параметры безопасного пользования всей квартирой и ее отдельными помещениями.

Совет! Если вы не уверены, что сможете качественно самостоятельно выявить все дефекты и грамотно отразить их в дефектной ведомости, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию, которая порекомендует вам надежного и квалифицированного строительного эксперта по приемке жилья в новостройке.

Не всегда недостатки могут быть обнаружены сразу, иногда они выявляются уже после заселения и в процессе проживания или иного использования недвижимости. Но даже такие дефекты, выявленные в ходе эксплуатации, должны надлежащим образом устраняться.

Исправление дефектов после подписания передаточного акта осуществляется в рамках гарантийного срока, который составляет пять лет для самого недвижимого объекта и три года для всех инженерных систем.

В течение этого периода покупатель вправе предъявить претензии и требовать ликвидации дефектов, а девелопер устранить их.

Как составлять правильный акт

Оформление акта несоответствия готового жилья считается действием двусторонним. Составление данного документа обязательно, так как акт удовлетворяет интересы подписантов.

Гражданин хочет получить возможность быстрее начать использовать собственное жилье по его прямому назначению, то есть проживать в нем на законных основаниях.

Застройщик при этом заинтересован подписать акт приема-передачи для освобождения себя от коммунальных платежей.

Как правильно составлять акт о несоответствии сдаваемого объекта долевого завершенного строительства? Его стандартная форма действующим законодательством не предусмотрена, поэтому она определяется и согласуется участниками ДДУ и застройщиком.

Но в любом случае в акте, который составляется после обнаружения изъянов, должны быть:

• наименование документа
• сведения о сторонах: название, юридический адрес и правовой статус организации, ФИО генерального директора, ФИО и паспортные данные покупателя
• данные о ДДУ (наименование, номер, дата подписания)
• дата и точное время проведения осмотра недвижимого имущества
• описание жилья
• обнаруженные в ходе осмотра (или экспертизы) недостатки и несоответствия
• возможные причины дефектов строительства или предполагаемый способ их устранения
• доказательства выявленных проблемных мест – отсылки к соответствующим документам, законам, фотографии, экспертизы и иное
• предполагаемые или предлагаемые временные рамки ликвидации дефектов
• дополнительные сведения (например, об отказе от подписания акта)
• приложения (при наличии)
• подписи с расшифровками
• печати, штампы, факсимиле (если используются для заверения документации)

Подробно описать все дефекты и выявленные в ходе осмотра нарушения очень важно. Подписывают составленный акт две стороны: дольщик и либо сам генеральный директор проводившей строительные работы фирмы, либо уполномоченные лица, имеющие соответствующие нотариальные доверенности.

Как доказать, что квартира на самом деле находится в неприемлемом состоянии

Покупатель должен доказать, что сдаваемая недвижемость в многоквартирном здании действительно находится в неприемлемом состоянии и не соответствует общепринятым требованиям и нормам. Доказательствами могут являться:

• градостроительный, технический регламенты, проектная документация, проектная декларация и иные документы
• текст ДДУ с перечислением всех обговоренных сторонами основных характеристик возводимой недвижимости
• дополнительные соглашения

На все это следует ссылаться при составлении акта о несоответствии сдаваемого объекта, относящегося к долевому строительству.

Что делать при отказе фирмы-застройщика от подписания документа

Что предпринять, если компания отказывается подписывать составленный акт несоответствия приобретаемого жилья завершившегося долевого строительства? Передача жилья в данной ситуации не может быть осуществлена без устранения дефектов. И чтобы обязать девелопера выполнить его обязательства, следует написать и должным образом оформить претензию.

В дальнейшем указанная претензия будет одним из основных документов, которые будет рассматривать суд при вынесении судебного решения по спорному вопросу.

В результате судебных разбирательств суд может признать вину строительной фирмы и обязать ее направить покупателю (на карту или счет) компенсацию в виде неустойки, штрафа, возмещения убытков, компенсации морального вреда и иных расходов.

Причем исковое заявление частично или полностью будет удовлетворено судом даже при нахождении застройщика в стадии банкротства.

Ответственность девелопера

Уголовная ответственность за уклонение от выполнения обязательств для девелопера не предусматривается, но если покупатель выявляет дефекты, то он может реализовать свое право и потребовать:

• бесплатного устранения выявленных несоответствий
• соразмерного уменьшения указанной в ДДУ стоимости недвижимости
• возмещения расходов, понесенных в связи с ликвидацией дефектов силами покупателя (то есть силами и за счет его личных средств)

Если девелопер несвоевременно устранит дефекты, согласно замечаниям покупателя, то он также обязан компенсировать эту задержку неустойкой и штрафом. Также возможно добиться компенсации морального вреда и затрат на вынужденную и обусловленную задержкой ремонтных работ аренду жилья.

Если недостатки жилья расцениваются как существенные (не устранимые, препятствующие эксплуатации, выявляемые многократно, требующие несоразмерных денежных или временных затрат), то покупатель вправе отказаться от выполнения условий договора, то есть от получения построенного жилья. Он может в одностороннем уведомительном порядке расторгнуть ДДУ и потребовать возврата всей суммы, соответствующей цене недвижимости по ДДУ с выплатой процентов за пользование денежными средствами с даты их оплаты по договору по день его расторжения.

Рекомендации

От грамотного составления акта о несоответствии зависит то, насколько качественно и быстро будут выполнены обязательства застройщика. Чтобы все сделать правильно, соблюдайте следующие рекомендации:

1. Для ускорения процесса подготовки акта несоответствия, лучше скачать образец и заполнять его
2. Найти шаблоны различных заявлений и документов можно на сайте застройщика
3. Помните, что права дольщиков защищены законодательно, и такая защита является гарантией выполнения требований и удовлетворения претензий, предъявляемых им. Ссылаясь на действующие законы, вы имеете возможность отстоять свои права и добиться справедливости
4. Если определенные моменты вам непонятны, то необходимо задать вопросы юристам, записавшись на консультацию. Есть разные формы консультационных услуг: личный прием, в режиме онлайн (в том числе с помощью сервисов обмена сообщениями), по телефону.
5. Профессиональные услуги, как правило, оказываются посредством полного сопровождения приемки жилья. Также возможно полное судебное сопровождение при подаче иска в суд
6. Если вы решили не готовы рисковать и готовы обратиться за профессиональной помощью по приемке жилья, то обращаться необходимо сразу в специализированную юридическую компанию, поскольку отдельно существующие сервисы по приемке квартир от различных оценщиков и обмерщиков не могут в полной мере удовлетворить комплексную защиту ваших интересов с учетом возможных будущих судебных споров
7. Потраченные на юридическую поддержку средства полностью или в большей части возвращаются вам обратно после завершения судебного дела и взыскания денежных средств с застройщика. Таким образом, самая лучшая юридическая защита для вас окажется еще и самой дешевой.

В заключение остается добавить, что акт о несоответствии сдаваемого объекта составлять обязательно, если имеются дефекты. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, но в любом случае нужно добиваться удовлетворения законных требований.

Надеемся, вы узнали много нового по теме и получили ответы на свои вопросы. Обращайтесь в Юридическую компанию Лигал Мил – и получайте квалифицированную защиту ваших интересов в сфере строительства по любым возникающим спорам и проблемам.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Судебные решения по нашим делам

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года

Если во время осмотра объекта долевого строительства дольщик выявил какие-либо его недостатки или несоответствия плану, то он может потребовать у застройщика составить акт о недостатках.

Такой документ не дает сторонам подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства, пока не будут устранены недостатки.

Какая информация должна быть указана в акте о несоответствии, рассказываем в статье.

Порядок приема и сдачи объекта

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

1. Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
2. Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
3. Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
4. До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Что нужно проверить

Состояние помещения проверяют визуально по следующим пунктам:

• внешний вид, отделочные работы;
• техническое состояние помещений;
• состояние коммуникаций: водопровод, электрика, отопление и т.д.

О том, каким должно быть готовое помещение, указано в договоре ДУ.

Кроме того, можно использовать такие документы, как: проект помещения, технический регламент, другие документы, где может быть указано состояние квартиры на момент передачи.

Также можно пригласить эксперта для консультации о состоянии принимаемого помещения. Опираясь на данные документы и экспертное мнение, можно доказать, что объект имеет несоответствия заявленному результату.

После того как недостатки будут оговорены, стороны составляют соответствующий акт, далее застройщик должен будет устранить все перечисленные несоответствия или уменьшить стоимость в договоре, или возместить дольщику расходы на самостоятельное устранение недостатков.

Если застройщик отказывается от подписания такого документа, то дольщик имеет право составить акт в одностороннем порядке. Готовый документ затем отправляют почтой застройщику. Письмо должно быть заказное, с уведомлением о вручении.

Общие сведения об акте

Форма документа законодательно не утверждена, поэтому стороны составляют ее самостоятельно и согласовывают. Для составления акта можно также обратиться к юристу. Текст не должен содержать ошибок, опечаток, искажения фактических данных, поскольку документ может быть использован в суде.

Составляем акт

Правильно составленный акт о недостатках (о несоответствии) объекта долевого строительства должен содержать такую информацию:

1. Наименование документа, место и дату его создания.
2. Наименование сторон, ФИО и должности их представителей, если стороны — юридические лица. Если дольщик физическое лицо, он указывает свое ФИО, дату рождения, паспортные данные. Также для юридических лиц нужно указать тип документа, на основании которого он действует.

• застройщик предоставил для осмотра и приема объект долевого строительства, характеристики объекта нужно указать;
• застройщик предоставил документы на помещение;
• во время осмотра выявились недостатки, их необходимо описать достаточно конкретно с указанием на эти характеристики в договоре ДУ; здесь же нужно описать планируемые действия для устранения недостатков, сроки и стоимость работ (весь этот пункт для удобства чтения лучше оформить таблицей);
• если застройщик отказывается от подписания акта, необходимо это указать.

Если застройщик уклоняется от подписания акта и признания недостатков, то акт прилагается к остальным документам и пишется заявление в суд. В результате суд может признать вину застройщика и обязать его выплатить компенсацию, в том числе и морального вреда (для физических лиц).

Идеальная ситуация — когда застройщик признает недостатки и исправит их самостоятельно, а дольщик после этого подпишет акт приема-передачи объекта.

Скачать документна сайте Ассистентус

Образец акта о недостатках объекта долевого строительства. Бланк 2022 года для заполнения самому

Акт о недостатках объекта долевого строительства – это, своего рода промежуточный документ между договором долевого участия и актом передачи квартиры от застройщика дольщику.

Под промежуточностью, в данном случае, подразумевается невозможность появления акта о недостатках объекта по ДДУ без самого договора ДДУ и невозможность появления акта о недостатках без последующего оформления акта приема-передачи.

DOC:Бланк акта о недостатках объекта долевого строительстваОбразец акта о недостатках объекта долевого строительства

Назначение акта

Возведение многоэтажного объекта недвижимости – это сложная и многоплановая работа, конечный результат которой в большинстве случаев содержит множество недоделок и ошибок как в целом по дому, так в отдельных квартирах возведенного дома.

При этом следует понимать, что строительная недоделка – это не только техническая проблема, но и существенное нарушение условий договора долевого участия, в соответствии с которым застройщик обязан передать дольщику жилое помещение определенного качества, вида, метража и т.д.

Факт передачи квартиры от застройщика дольщику фиксируется посредством акта приема-передачи. Подразумевается, что в процессе приема-сдачи принимающая сторона проверяет техническое состояние объекта недвижимости и сверяет его с условиями, прописанными в договоре.

Если у дольщика претензии по качеству выполненных работ отсутствуют, то он подписывает акт приема-передачи.

При наличии претензий смысл в оформлении акта приема-передачи отпадает, поскольку дольщик не принимает квартиру с дефектами, и стороны составляют акт, фиксирующий наличие недостатков в объекте недвижимости. Название акта, в данном случае, не будет иметь значения. Это может быть:

• акт обнаружения дефектов;
• акт осмотра помещения или квартиры;
• акт о недостатках объекта и т.д.

То есть значение будет иметь не наименование акта, а его суть.

Целесообразность акта о недостатках объекта долевого строительства

Следует учитывать, что застройщики не очень любят подписывать акты о выявленных недостатках, и, как правило, предлагают дольщикам подписать сразу акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику, в которых указать на наличии дефектов либо составить акт о передаче в одностороннем порядке.

Ничего критичного в этом нет. В любом случае за застройщиком сохраняется обязанность устранять недоделки в течение всего гарантийного срока.

Но дело в том, что подписание акта приема-передачи является свидетельством об исполнении договорных обязательств.

Соответственно, процедура предъявления претензий после приемки квартиры по акту станет намного более времезатратной.

В свою очередь, акт о недостатках объекта долевого строительства, как промежуточный документ, делает застройщика, желающего поскорее прекратить свои договорные обязательства, значительно более расторопным. Кроме того, составленный акт о недостатках препятствует застройщику составить акт сдачи объекта в одностороннем порядке.

Участники акта

Однозначно, при составлении акта о недостатках объекта долевого строительства участвуют дольщик и представитель застройщика. При желании дольщик вправе привлечь к осмотру объекта сторонних специалистов или экспертов, если для оценки объекта требуются специальные познания.

Что касается застройщика, то в качестве его представителя при осмотре объекта, как правило, всегда выступает профильный специалист. Напоминаем, что полномочия представителя застройщика должны быть подтверждены доверенностью.

Если доверенности нет или представитель застройщика не хочет ее показывать, то велик шанс, что впоследствии застройщик будет доказывать, что лицо, подписавшее акт от имени застройщика, на самом деле никакого отношения к застройщику не имеет.

Составление акта

Обычно процедура осмотра начинается со звонка от застройщика дольщику на предмет установления даты и времени осмотра.

Направляясь на осмотр, дольщик еще не знает, что его ждет и какой акт придется составлять. Поэтому желательно, чтобы на момент начала осмотра у дольщика были с собой два бланка актов – о недостатках и приема-передачи.

Если с квартирой все хорошо, то можно будет составлять акт приема-передачи. Если же в процессе осмотра появятся нарекания, то можно браться за составление акта о недостатках объекта.

Вообще любой акт – это документ, составленный в свободной форме. И даже если дольщик придет на осмотр неподготовленным, оформить акт самостоятельно не составит особого труда. Более того, у представителя застройщика, скорее всего, будут шаблоны-заготовки актов нужного типа.

В рамках данной статьи наши пользователи могут скачать типовой бланк акта о недостатках объекта долевого строительства и ознакомиться с образцом его составления. В процессе заполнения бланка в него потребуется внести следующие сведения:

1. дату и место составления акта;
2. ФИО и паспортные данные дольщика;
3. ФИО представителя застройщика. Потребуется также вписать в акт номер документа, подтверждающего его полномочия выступать от имени застройщика;
4. сведения об основном договоре долевого участия;
5. ФИО сторонних специалистов, если они принимают участие в осмотре квартиры;
6. сведения об объекте недвижимости исходя из условий договора долевого участия (этаж, метраж, количество комнат, тип отопления и т.д.);
7. сведения о фактическом состоянии объекта и его соответствии параметрам, заявленным в договоре;
8. сведения о выявленных недостатках квартиры;
9. сведения о сроках, в течение которых застройщик обязан устранить дефекты;
10. подписи участников.

Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт

Вполне возможна ситуация, при которой застройщик откажется подписывать акт о недостатках объекта долевого строительства. Ничего страшного в этом нет.

Достаточно будет внести в акт запись о том, что представитель застройщика от подписи отказался. Далее потребуется направить застройщику посредством заказного почтового отправления с обратным уведомлением о вручении:

• копию акта о недостатках объекта по долевому строительству;
• претензию об устранении недоделок.

В случае если выяснится, что застройщик составил акт сдачи объекта в одностороннем порядке, потребуется обратиться в суд. Акт о недостатках объекта будет в этом случае доказательством того, что дольщик отказался принимать квартиру и потребовал от застройщика устранения недоделок.

Если представитель застройщика подпишет акт о недостатках, но при этом не предоставит доказательство своих полномочий, то для подстраховки копию акта также потребуется направить по юридическому адресу застройщика заказным письмом.

Основания для отказа в принятии квартиры

Исходя из судебной практики, можно сказать, что основания для отказа дольщика в подписании акта приема-передачи квартиры по ДДУ должны быть серьезными.

Если же недостатки поверхностные и устранимые, то рекомендуется подписать акт приема-передачи и впоследствии предъявить застройщику претензии в течение гарантийного срока (5 лет по строению и 3 года – по инженерному и технологическому оборудованию).

Иногда более выгодным вариантом является принять квартиру у застройщика, устранить недоделки самостоятельно, а потом взыскать с застройщика понесенные расходы.

Разумеется, в этом случае потребуется документальное подтверждение не только понесенных расходов, но и вообще наличия недостатков, которые были устранены самостоятельно. В качестве подтверждения потребуется заключение эксперта.

Акт несоответствия объекта долевого строительства: образец

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Заключение договора на долевое участие в строительстве здания дает возможность гражданам рассчитывать на получение жилого помещения, соответствующего условиям соглашения. Если по итогам работ имеются обоснованные замечания по качеству передаваемой квартиры, составляется акт несоответствия объекта долевого строительства.

Далее в статье мы подробно разберем порядок составления акта, предоставим вам его образец, а также ответим на вопрос: что делать, если застройщик отказывается подписывать акт несоответствия.

Условия определения качества объекта, подлежащего сдаче дольщику, регламентированы Федеральным законом № 214-ФЗ. В соответствие со ст. 7 указанного нормативного правового акта, качественные характеристики квартиры по долевому строительству должны соответствовать следующим документам:

• договору, заключенному между застройщиком и гражданами;
• содержанию проектной документации, утвержденной на момент получения разрешения на возведение здания;
• нормам градостроительных регламентов;
• условиям технических регламентов;
• иным обязательным стандартам и нормам.

Как правило, подробные характеристики объекта указываются в приложениях к договору долевого строительства и подлежат неукоснительному соблюдению со стороны застройщика.

Уведомление о готовности жилья к передаче дольщику направляется в сроки, установленные соглашением, но не позднее 14 дней до предполагаемого срока данного мероприятия. В тексте уведомления приобретатель жилья извещается о завершении строительства, а для приема объекта назначается время совместного осмотра объекта.

Обратите внимание! Передача готового объекта дольщику возможна только после приема здания в эксплуатацию. Соответственно, уведомление дольщику о приемке квартиры может быть направлено только после составления акта межведомственной комиссии и согласования ввода дома в эксплуатацию.

Если в ходе совместного осмотра квартиры и проверки соблюдения условий договора будет выявлено существенно отступление от качественных характеристик, дольщик имеет право настаивать на составлении акта несоответствия объекта.

Порядок выявление недостатков квартиры и составления акта несоответствия

В акте несоответствия отражаются все замечания и претензии дольщика в отношении качестве предоставленного объекта. Проверка качества квартиры осуществляется на основании следующих документов:

• проектно-техническая документация;
• условия договора;
• нормативно-правовая база.

Выявление нарушений качественных характеристик происходит путем визуального осмотра жилья. В акт будут включены все замечания, отраженные в ходе такого обследования.

Помимо этого, ряд существенных нарушений может быть установлен только в ходе эксплуатации квартиры. Даже если подобные замечания не будут указаны в акте, собственник жилья сможет предъявить претензии позже, в пределах гарантийного срока. Продолжительного такого срока не может быть менее пяти лет.

Качественное состояние жилого помещения проверяется по следующим направлениям:

1. внешний вид объекта;
2. техническое состояние отдельных помещений в квартире;
3. техническое состояние инженерных сетей и иных аналогичных коммуникаций;
4. отделочные работы, если их выполнение являлось предметом договора.

На момент передачи объекта гражданин имеет право на получение объективной и достоверной информации о квартире. В состав указанной информации могут входить:

• инструкция по использованию объекта по прямому назначению;
• параметры безопасной эксплуатации квартиры и ее отдельных помещений, частей и т.д.;
• техническая документация в отношении инженерных сетей, вспомогательных элементов жизнеобеспечения и т.д.

Данная информация также будет использована для проверки качества передаваемого помещения.

Для проведения осмотра помещения и приемки квартиры могут приглашаться профильные специалисты и эксперты в области строительства. Такое приглашение будет особенно актуально, если ранее уже выявлялись недостатки объекта, а застройщику поручалось их устранение.

Составление акта несоответствия объекта долевого строительства является двусторонним действием с участием застройщика и дольщиков. Уклонение от составления данного документа будет противоречить интересам обеих сторон, так как:

• граждане рассчитывают на скорейшее устранение недостатков для возможности использовать жилье по назначению;
• застройщик рассчитывает подписать передаточный акт, чтобы исполнить свои обязанности по договору.

Даже если выявленные недостатки являются несущественными и подлежат устранению в кратчайшие сроки, передаточный акт не может быть подписан до приведения объекта в надлежащее состояние.

В содержании акта должно быть указано:

1. наименование застройщика и личные данные дольщика;
2. основание возникновение правоотношений между сторонами – договор, дополнительные соглашения и т.д.;
3. дата и время проведения осмотра;
4. детальное описание недостатков и замечаний, выявленных в ходе двустороннего осмотра;
5. определение срока для устранения недоделок, если сторон согласовали данный период времени;
6. подпись участников правоотношений.

От подробного описания и детализации претензий к качеству квартиры напрямую зависят правовые последствия составления указанного акта.

Скачать образец акта несоответствия объекта долевого строительства

Помощь юриста в составлении акта >>

Правовые последствия для сторон

Статьей 7 Закона № 214-ФЗ регламентированы последствия нарушений качества строительных работ по договору долевого участия. Если замечания, выявленные в результате приемки объекта, препятствуют проживанию, дольщик имеет право потребовать по своему выбору:

• безвозмездного исправления недостатков в разумный срок (данный период может быть согласован сторонами в акте несоответствия);
• уменьшения стоимости объекта;
• возмещение расходов на устранение недостатков, если дольщик примет решение делать ремонт самостоятельно.

Помимо этого, если выявленные недостатки являются существенными, либо не были устранены в разумный срок, дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по соглашению и потребовать возврата уплаченной суммы и неустойки.

Таким образом, еще на стадии составления акта о несоответствии будет необходимо установить характер нарушения требований к качеству объекта. Так как рядовые граждане не владеют специальными познаниями в области строительства, для установления характера нарушений могут привлекаться профильные эксперты.

Существенными признаются следующие нарушения качества квартиры:

1. если их невозможно устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
2. если они выявляются неоднократно или появляются вновь;
3. иные аналогичные недостатки, препятствующие использованию имущества по назначению.

Если в акте несоответствия не содержится указания на характер нарушения, дольщик сможет их предъявить позднее, если существенные недостатки качества проявятся в процессе использования жилого помещения.

Если по итогам осмотра квартиры и составления акта о несоответствии застройщик надлежащим образом устранит все недоделки, в результате повторного обследования будет составлен передаточный акт. В данном документе дольщик укажет на отсутствие возражений относительно качества объекта долевого строительства.

Акт о недостатках объекта долевого строительства образцы бланки Word

В случае, если при проверке работ по долевому строительству, заказчик обнаружил отклонения от пунктов договора или другие недостатки, то он вправе вмешаться с требованием оформить Акт об этих недостатках. На основании этого Акта невозможно составление и подписание акта о завершении работ до тех пор, пока все обоснованные требования дольщика по строительству объекта не будут выполнены. Как составлять подобный Акт и какие нужно вносить данные, приводятся ниже.

Договор на долевое участие составляется физическими и юридическими лицами. ФЗ №214 от 30.12.2004 года проясняет все правила, касательно долевого строительства. В этом законе разъяснены действия, посредством которых происходит процесс приемки объекта по завершению строительства.

• Исполнитель, когда заканчивает весь объем работы, ставит об этом в известность заказчика письмом.
• Заказчик после получения уведомления обязан за семь дней проверить и принять объект. Срок проверки может быть другой, если об этом сказано в договоре ДУ.
• Если при осмотре обнаруживаются недостатки, тогда до оформления акта приема-сдачи пишется Акт о недостатках.
• Пока подрядчик не исправит все выявленные отклонения, заказчик может не подписывать Акт приемки.

Нужно иметь ввиду, что согласно п.5 ст.7 ФЗ №214, на здания и сооружения, кроме инженерного и технологического оборудования, есть гарантия в пять и более лет. Этот пункт оговаривается в договоре ДУ. В связи с этим заказчик в период гарантии может вынести претензии и требовать исправление недостатков или потребовать выплатить финансовые средства в счет компенсации.

Что нужно проверить

При приемке объектов обращают внимание на следующие детали:

• Внешнее состояние, состояние отделки;
• Техническое состояние;
• Состояние подведенных коммуникаций: водопроводная система, электрическая часть, отопительная система и другие.

В договоре ДУ прописывается о параметрах готового к сдаче помещения или объекта. При проверке нужно проконтролировать параметры объекта на соответствие данным по проекту, по техническому регламенту и др. документам.

Когда стороны обоюдно приходят к общему мнению по выявленным недостаткам, об этом оформляется Акт. После этого застройщик обязан устранить все недостатки или изменить сумму договора в меньшую сторону. Если дольщик согласен на самостоятельное исправление недостатков, тогда исполнитель компенсирует ему все финансовые расходы, связанные с этим.

В случае, если строительная организация не соглашается с претензиями и отказывается подписывать Акт, то заказчик оформляет Акт сам, без участия застройщика. Далее этот Акт письменно направляется исполнителю заказным письмом с уведомлением.

Общие сведения об акте

Нет утвержденного и специального бланка для Акта подобного рода. Можно заполнять в свободной форме по согласованию сторон.

При необходимости можно привлечь юридические лица, которые могут помочь правильно оформить. Акт должен быть написан грамотно, без ошибок, без помарок.

Все данные должны быть расписаны понятным и четким языком, потому что данный Акт может быть приведен в качестве доказательной базы для судебных органов.

Составляем акт

В Акте о недостатках объекта долевого строительства нужно прописать следующие данные:

1. Название самого документа, дата и место оформления.
2.

При составлении Акта между юридическими лицами: названия организаций каждой из сторон, персональные данные и должности участвующих в составлении Акта, а также наименования документа, на основании которого функционируют предприятия . Если в роли заказчика выступает физическое лицо, в таком случае прописывается его ФИО, дата рождения и данные паспорта.

3. Нужно прописать основные и важные моменты, такие как:

4. К Акту необходимо приложить: договор и техрегламент.

Подписи участников с расшифровкой. Штамповать Акт нет необходимости, но если это прописано в их учетной политике, тогда проставляются печати или штампы.

В случае непризнания исполнителем недостатков, указанных в Акте, в таком случае дольщик готовит документы вместе с Актом в арбитраж. В результате, если арбитраж или суд примет сторону дольщика, то обяжет застройщика оплатить все финансовые расходы, в том числе и за моральный вред физическому лицу.

Поэтому, удачным выходом из этого положения для обеих сторон является признание застройщиком вины и восполнение всех затрат заказчику. Как итог, подписывается Акт приема-передачи без обращения в судебные органы.

Скачать бланк акта о недостатках объекта долевого строительства:

Скачать бланк акта о недостатках объекта долевого строительства (в формате Doc, редактируется в Word)

Скачать образец акта о недостатках объекта долевого строительства:

Скачать образец акта о недостатках объекта долевого строительства (в формате Doc, редактируется в Word)

Источник: mogol18.ru

Отказ от приемки квартиры у застройщика образец

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры. Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте.

Записывайте претензии на отдельный лист. Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям. Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты). Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше. Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии. Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

• в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
• вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении). Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок . Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии. На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки . Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы. Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости). Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов . Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго. Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить. Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

• обязать застройщика устранить недостатки;
• взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
• взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
• взыскать расходы на проведение экспертизы;
• взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
• взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):

• повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
• обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков . То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами. Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п. Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

• повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
• обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту. Однако реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии. Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

С 1 января 2017 года в статью 7 ФЗ об участии в долевом строительстве вносится пункт 8, устанавливающий порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры. Эта неустойка будет считаться от стоимости расходов, необходимых на устранение соответствующих дефектов. Эту сумму можно взять либо из экспертного заключения, где подсчитана стоимость устранения недостатков, либо на основании фактически понесенных вами расходов на устранение дефектов квартиры за свой счет. Размер неустойки — 1% за каждый день просрочки.

До 1 января 2017 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Не подписывайте документы о приемке квартиры в новостройке за глаза. Тщательно проверить документы, качество строительства и отделки – это самое важное на финальном этапе покупки. Пошаговую инструкцию дает компания «Метриум Групп».

Шаг 1. Ждите приглашения

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия. Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор. Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ. Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее. На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

• блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
• лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
• лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях. Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать. Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру. За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры. Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками. Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру. Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней. Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения. Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире.

Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов. Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний. В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес. Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов. К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией. С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

Как принимать квартиру у застройщика

Мы приобрели квартиру в новостройке построенной по 214 ФЗ. Дом введен в эксплуатацию в декабре 2015 года. Хотелось бы узнать как принимать и подписывать акт приема-передачи квартиры, если там не работает лифт (застройщик ссылается на то, что дом не прогрет и лифт запустят когда прогреется дом, то есть летом), отсутствует отопление и нет возможности проверить пожарную сигнализацию. Стоит ли подписывать акт приема-передачи жилья и какое развитие событий будет если не подписывать ссылаясь на закон принятый в апреле 2015 года?

Ответы юристов ( 4 )

• 3663 ответа
• 2640 отзывов эксперт

1. можно конечно не подписывать, но после извещения Вас застройщиком о готовности квартиры к передаче, ваш отказ от подписания будет играть против Вас.

2. Подписывая акт укажите в нем, прежде чем ставить свою подпись, все те недостатки, которые Вы обнаружили, и как можно более подробно опишите их. Это Вам пригодится, для дальнейших судебных разбирательств с застройщиком.

А требовать нужно именно письменно? Их представитель не должен приходить с этим актом несоответствий на осмотр собственником квартиры?
Алла

требовать можно, но не факт, что застройщик будет составлять такой акт. Санкций за не составление нет. а суду в дальнейшем будет необходимо знать о перечне недостатков. Так что, лучше, как показывает практика, указать в акте приема-передачи. Дополнительно можно сделать фотографии недостатков.

Как долго застройщик или как теперь выясняется его приемник, могут затягивать с устранением недостатков?

Вам она может ничего не дать, поэтому последнее время, на приемку квартиры покупатели приглашают специалистов, разбирающихся в документации. Они могут ее прочитать и сделать выводы о ее соблюдении или несоблюдении.

Как долго застройщик или как теперь выясняется его приемник, могут затягивать с устранением недостатков?
Алла

а они обычно ничего и не устраняют. Все заканчивается тем, что с них взыскиваются на устранение и все устраняется самостоятельно уже собственниками жилья.

Согласно ст. 8 ФЗ 214

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2статьи 7 настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 7

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

То есть, Вы вправе письменно потребовать от застройщика акт о несоответствии объекта и отказаться от подписания передаточного акта.

При данных обстоятельствах акт лучше не подписывать.

А требовать нужно именно письменно? Их представитель не должен приходить с этим актом несоответствий на осмотр собственником квартиры?

А требовать нужно именно письменно? Их представитель не должен приходить с этим актом несоответствий на осмотр собственником квартиры?
Алла

Акт о несоответствии объекта требованиям проектной документации. Если застройщик откажет, то подписывайте акт, указывайте недостатки, затем обращайтесь с претензией об устранении недостатков, затем в суд в случае отказа или игнорирования.

Как долго застройщик или как теперь выясняется его приемник, могут затягивать с устранением недостатков?
Алла

Недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителемв разумный срок, назначенный потребителем.

Назначенный потребителем срок устранения недостатков товара указывается в договоре или в ином подписываемом сторонами документе либо в заявлении, направленном потребителем исполнителю.

• 9,8 рейтинг
• 7152 отзыва эксперт

Алла, добрый вечер!

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вы уверены что дом введен в эксплуатацию? Странная отговорка застройщика честно говоря по неотапливаемый дом. Он вообще подключен к сетям?

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого
строительства, качество которого соответствует условиям договора,
требованиям технических регламентов, проектной документации и
градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2.В случае, если объект долевого строительствапостроен (создан)
застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему
выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Видели ли вы квартиру есть ли там отопление?

На момент когда мы видели квартиру отопления не было,лифт не работал и наличие электроэнергии мы, к сожалению, не проверили. Но это было до ввода в эксплуатацию. А как проверить подключен дом к сетям?

А требовать нужно именно письменно? Их представитель не должен приходить с этим актом несоответствий на осмотр собственником квартиры?
Алла

Иногда есть справка осмотра, ее делает сам застройщик но наличие ее не обязательно, замечания к квартире по результатам осмотра вы можете написать в самом акте либо приложить их к акту если там в принципе нет места для большего количества замечаний

На момент когда мы видели квартиру отопления не было, лифт не работал и наличие электроэнергии мы, к сожалению, не проверили. Но это было до ввода в эксплуатацию. А как проверить подключен дом к сетям?
Алла

Должны быть документы, подписанные застройщиком и тепло, водоснабжающей организацией, электросетевой орг-й, акт техприсоединения, акт разграничения и т.д. но вам их конечно никто не покажет даже если предположить что они есть. Визуально и тактильно — есть ли тепло в батареях, вода в кранах свет но это если у вас по договору предусмотрена установка соот. оборудования, если трубы просто выведены и запаяны наличие воды не проверить конечно. ЭЭ может быть и по временной схеме подключена, когда застройщик передаст квартиры может выясниться что необходимо подключение по постоянной схеме и дополнительная оплата, в СПб были подобные ситуации, а вообще по жилому дому, не подключенному к сетям не должны выдавать разрешение на ввод

Куда и кому писать этот мотивированный отказ?
Алла

Застройщику с которым заключался договор, а в вашем случае если застройщик реорганизован и его обязательство взяло на себя другое ЮЛ — правоприемнику застройщика.

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого
строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи
такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств,
очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок
объект долевого строительства не будет передан участнику долевого
строительства;
2)существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного
изменения размера объекта долевого строительства;
3)изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений,
входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Если дом действительно не подключен к сетям, это основание для расторжения договора, либо если более двух месяцев прошло от срока передачи квартиры, установленного договором тоже можете расторгать.

В идеале застройщик должен возвратить деньги в течении 10 дней и уплатить проценты в размере ставки рефинансирования (сейчас это 11% годовых) но для этого скорее всего потребуется обращаться в суд. И никакого устного общения — вся переписка с застройщиком только письменно и способами, позволяющими подтвердить получение им ваших писем и претензий

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1
настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения
договора или в случае расторжения договора по основаниям,
предусмотренным частью 1.1
настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения
договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные
средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты
на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере
одной трехсотой ставки рефинансирования

Источник: 45jurist.ru