Итак, наши задачи таковы: во-первых, обосновать актуальность темы жилищной проблемы; во-вторых, найти основные пути решения жилищной проблемы.
Актуальность жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения. Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:
1)дефицит жилья — количественный аспект;
2)несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей — структурный аспект;
3)несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект.
Один из важных аспектов данной проблемы является то, что Средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей площади жилья на одного жителя, часть населения имеют менее 9кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах (
Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению.
07.02.2023. «Актуальные вопросы реализации программы реновации жилищного фонда в городе Москве»
Основные пути решения жилищной проблемы:
-снижение тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
-повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда и т.д.);
-повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов и т.д.);
-совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, предоставление бесплатного жилья или на льготных условиях и т.д.).
Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:
-большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищной фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);
-уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;
-приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет);
-используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;
-строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.
Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:
1)наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
2)достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
3)устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
4)политическая, социальная и экономическая стабильность.
Таким образом, можно сделать вывод, что эти условия пока в нашей стране не сложились, и поэтому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях.
Актуальные вопросы жилищного строительства на территории Приангарья обсудили в Совете Федерации.
Льготы по квартирной плате и за коммунальные услуги.
Льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги устанавливаются законодательством Союза ССР.
Гражданам, проживающим в домах, принадлежащих колхозам, могут быть предоставлены льготы по квартирной плате по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных.
Источник: studopedia.ru
Актуальные проблемы развития жилищного строительства и пути их решения
29 июня 2021 года в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» прошел бизнес-завтрак по теме «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
Мероприятие проходило в Author Boutigue Hotel.
В бизнес-завтраке приняли участие представители ИДК Formula City, ГК «Ленстройтрест»,ООО «Бонава Санкт-Петербург», концерна ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, ГК AAG, ПАО «Банк «Санкт-Петербург», филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному округу, Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ». От общественных объединений – НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
Модераторами выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости и Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест».
Открыл бизнес-завтрак и задал тон дискуссии председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин.
Прежде всего, он рассказал об этапах конкурса. С 10 мая идет интернет голосование в девяти номинациях. В 2021 году на потребительское голосование представлены 30 агентств недвижимости, 48 строительных компаний, 18 банков, работающих с ипотекой, 24 строящихся и 29 построенных жилых комплексов (в трех классах). Впервые в этом году раз в месяц подводятся промежуточные итоги и называются финалисты – по пять у компаний и по три у жилых комплексов. Окончательные списки финалистов станут известны после 19 сентября, после остановки интернет голосования.Эксперты будут работать с финалистами до конца октября, а сама церемония награждения пройдет 3декабря.
Параллельно с конкурсными процедурами, проходит серия бизнес-завтраков, на которых обсуждаются проблемы рынка недвижимости. Нынешняя дискуссия посвящена проблемам рынка жилищного строительства.
Результаты жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за первое полугодие 2021 года. Сколько застройщиков в настоящее время осуществляют строительство с использованием счетов эскроу? Возможен ли в ближайшем будущем дефицит новостроек? Появляются ли новые проблемные объекты? Если да, то почему и как с этим бороться?
Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости, привела данные Единой информационной системы жилищного строительства. – В сравнении, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области строится 10 096 тыс. кв. метров жилья (2 752 кв. метров), в том числе с использованием счетов эскроу – 4 764 тыс. кв. метров (1 755 тыс. кв. метров); количество застройщиков – 141 в городе и 74 – области, тогда как проблемных объектов 25 против 247.За пять месяцев 2021 года в Санкт-Петербурге введено 1038 тыс. кв. метров жилья(в том числе в МКД – 944 тыс. кв. метров), а в Ленинградской области – 1572 тыс. кв. метров (542 тыс. кв. метров).
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, которые озвучила пресс-секретарь Наталья Бурковская, в 2020 году город выполнил плановые нормативные показатели по вводу жилья, утвержденные для региона Минстроем в рамках Национального проекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Жилье». Было введено 3,369 млн кв. метров жилья. Процент исполнения плана составил 104,9%.
В том числе и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — 206,6 тыс. кв. метров. По состоянию на 28.06.2021,в Санкт-Петербурге уже введено в эксплуатацию 1,102 млн кв. метров жилья. С начала 2021 года выдано 30 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью 706 342,1 кв. метров.
В настоящее время в Санкт-Петербурге на основании 436 разрешений на строительство осуществляется строительство многоквартирных домов общей площадью более 14млн. кв. метров. Планируемый объем жилищного строительства является достаточным для покрытия существующего спроса, в связи с чем возникновение дефицита на рынке первичной недвижимости власти не ожидают.
За счет бюджета в рамках АИП в 2020 г. введено в эксплуатацию 35 социальных объектов, а за счет инвесторов – 26. В 2021 году планируется завершить строительство 55 таких объектов, из них 25 –по заключённым соглашениям с инвесторами.
В 2020 году завершено строительство и введены в эксплуатацию 2 проблемных многоквартирных жилых дома (633 квартиры) и 6 МКД, находящихся на особом контроле согласно Приказа Комитета по строительству №107.
Завершено строительство ЖК «Новая Каменка», крупнейший долгострой – наследие СУ-155 (АО СК «РосСтрой»), ЖК «Светлана» от ООО «Невский луч» (возводился с 2003 года), ЖК «Водолей-2» в Сестрорецке (долгострой с 2013 года), 5 объектов СК «Дальпитерстрой» в Парголово и Шушарах на 1445 квартир.
В комитете по строительству найдены решения по завершению строительства жилых комплексов «На Заречной» и «Три апельсина» от компании «Норманн»(это сделает ООО «РСТИ»). Кроме того, последний корпус ЖК «Новая Скандинавия» (строится более 20 лет) достроит компания БФА-Девелопмент.
До конца 2021 года планируется завершение строительства и ввод в эксплуатацию в отношении еще 9 проблемных объектов.
В связи с нарушением ООО «Петрострой» сроков строительства ЖК «Ломоносовъ», расположенного в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга, жилой комплекс включен в 2021 году в Единый реестр проблемных объектов.
Как на устойчивость бизнеса застройщикови удорожание стоимости жилья (за 2020 год средняя стоимость кв. метра жилья в Санкт-Петербургевыросла на 28%, а за пять месяцев этого года – еще на 8%) повлиял резкий рост стоимости материалов? Есть ли существенные потери в крупнейшем на Северо-Западе общественном объединении строителей?
По словам Алексея Белоусова, генерального директора СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», в прошлом году феноменально выросли цены на металл. Причем самый высокий показатель роста цены на тонну металла в конце года по стране – в Санкт-Петербурге. «В результате правительство страны было вынуждено готовить оперативное решение о принятии мер госрегулирования. В частности, для защиты внутреннего рынка от неконтролируемого роста цен, с 1 августа по 31 декабря 2021 года экспорт черных и цветных металлов будет обложен временными пошлинами в размере 15%. Однако, у застройщиков по-прежнему нет возможности купить металл у производителей напрямую – только у перекупщиков через торговые дома», — подчеркнул эксперт.
По его словам, не следует забывать, что большую часть роста цены квадратного метра жилья «съели» банки. Цена вырастет еще примерно на 15%в ближайшие два-три года по мере перехода на проектное финансирование всех участников рынка недвижимости.
Что касается прогнозов, то, пожалуй, наиболее подходящим тезисом, характеризующим процесс будущего развития строительства, с точки зрения Алексея Белоусова, является лозунг Владимира Ленина «Лучше меньше, да лучше». «Мы все скоро увидим, как будет происходить монополизация рынка, сокращение числа застройщиков, а это значит, что цена на жилье будет расти – думаю, примерно на 8-9% до конца года», – подытожил глава объединения строителей. «В то же время, – добавил он, – костяк объединения составляют крупные и средние компании-застройщики, поэтому никаких значимых потерь среди членов нашей СРО нет».
Как изменилась и будет меняться цена квартир в новостройках? Насколько существенно повлиял на цену жилья переход на проектное финансирование, необходимость принятия дополнительных мер по эпидемиологической безопасности? Увеличится ли стоимость строительных материалов, СМР, оборудования, подключения к инженерным сетям и пр.? Что происходит в компаниях?
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест» не видит предпосылок снижения цен на новостройки. Судя по планам города по реализации нацпроекта «Жилье», на 2021 год запланировано ввести 3,191 млн кв. метров жилья, на 2022 год – 3,415 млн кв. метров жилья, а в дальнейшем этот уровень будет снижаться до 2,6 млн кв. метров жилья. Тогда какна рынке уже на протяжении пары лет существует экспертное мнение, что для равновесной ситуации необходимо порядка 4 млн. кв. метров жилья в Санкт-Петербурге и ближайшем прикадье.
Если взвесить цифры, то понятно, что рынок будет реагировать соответственно – при недостатке предложения ценники будут расти.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», только за зиму — с декабря 2020-го по февраль 2021-го включительно — средняя цена «квадрата» в петербургской новостройке выросла на 10 тыс. рублей, или на 7%. И составила к концу февраля уже 153 тыс. рублей. Спрос и цены на квартиры в новостройках выросли на 15-20%. Это самое большое подорожание квадратного метра за прошедшее десятилетие.
Юрий Грудин, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Formula City обратил внимание на то, что сегодня из планируемого объема жилищного строительства в 14 млн кв. метров жилья (на основании выданных разрешений) в экспозиции находится 6-7 млн кв. метров жилья. Раньше при спокойном рынке эта цифра была в три раза больше. У потребителя был выбор, теперь же в разных сегментах жилья существует дисбаланс по локации, спросу и качеству. Точно просчитать объемы вывода жилья на рынок сложно из-за не зависящих от застройщиков причин: выходов новых законов и градостроительных планов,решений градостроительных комиссий, процедур согласования банками проектов и так далее.
Как следствие, это все отразиться на насыщении рынка жильем.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» дополнил, что большая цифра в 14 млн кв. метров жилья привязана всего к нескольким локациям города:юг, намыв и север.К тому же, эти436 разрешений на строительство получены в конце 2019 года, когда застройщики всеми способами пытались запустить проекты, позволяющие работать по старой схеме финансирования. Получали разрешения не для того, чтобы строить, а чтобы иметь запас времени на выработку правил игры с банками. Поэтому не факт, что заявленные цифры станут реальными.
Сегодня принятоговорить, что застройщики стали больше зарабатывать, но это далеко не так. Конечно, выручкаувеличилась за счет прироста стоимости объектов, но примерно на столько же процентов выросла и себестоимость производства.
Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург высказал предположение, что себестоимость строительства будет расти быстрее, чем цены на жилье. Застройщики будут бороться за свою рентабельность, у ЮИТ это пока получается.
С запуском новых проектов были сложности, компания сосредоточилась на строительстве объектов точечной застройки. К сожалению, остается в подвешенном состоянии вопрос с порядком определения объема социальной нагрузки городом для проектов застройщиков постановление о градостроительной комиссии подписано, но регламента ее работы до сих пор нет. «Мы получили предварительный расчёт стоимости обеспечения социальными объектами для нового проекта, который вообще ставит под вопрос целесообразность его реализации — 16 000 рублей на 1 кв. метр. Это очень много. Так что развития рынка жилищного строительства в ближайшие годы не предполагается — будут реализовываться проекты с уже выданными разрешениями», — резюмировал Владимир Шабанов.
Сергей Семененко, заместитель финансового директора ГК AAG дополнил, что существенную долю стоимости будущих проектов в городе составит стоимость земельных участков в интересных локациях, поскольку владельцы участков, оценив рост цен на квартиры, тут же подняли цены на землю. Сергей Семененко предполагает, что с учетом сокращения числа участков в городе и переводом промышленных зонв жилые, точками роста станут окраины с жилыми компплексами «эконом» и «комфорт» классов. В высоком сегменте предложений станет меньше.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест» дополнила тезис Владимира Шабанова о росте социальной нагрузки. Она напомнила, что решены не все вопросы с банками, предоставляющими проектное финансирование, — они всё ещё крайне пессимистично оценивают перспективы проектов и зачастую просто не воспринимают обоснованные доводы застройщиков. Ведутся разговоры, что город будет вводить плату за изменение категории земли, и скорее всего эти деньги вряд либудут направляться на создание инфраструктуры в этих кварталах.
У города и области разное понимание, что такое социальные объекты, констатировал Юрий Грудин. Власти считают, что застройщики зарабатывают сверхприбыли, и должны вкладываться в социальные объекты. Однако, сегодня застройщики находятся под банковским финансированием, и не могут проводить через банки затраты на объекты, которые находятся за пределами квартала. Таких процедур просто нет. Вопрос находится в межзаконной плоскости, и это тоже тормозит вывод новых объектов.При этом, дополнила Валерия Малышева, банки могут профинансировать эти проекты, но – под будущую прибыль, по другим ставкам, и с допзалогами.
Как развивается взаимодействие банков и застройщиков в сфере проектного финансирования?
Владислав Полежаев, управляющий директор Северо-западного регионального центра Банка ДОМ.РФ: «С учетом новых вызовов, Банк ДОМ.РФ постоянно оптимизирует и расширяет спектр удаленных услуг и цифровых сервисов в рамках комплексного взаимодействия с застройщиками. Эффективное онлайн-взаимодействие с застройщиками в начале пандемии позволило продолжить прием заявок на проектное финансирование в ежедневном режиме. Также Банк запустил сервис открытия счетов эскроу в режиме онлайн, что позволило открывать счета для хранения средств на покупку квартир непосредственно в офисах продаж застройщика».
Как отметил Сергей Семененко, заместитель финансового директора ГК AAG, активно привлекать проектное финансирование застройщикам мешают непрозрачность оценки проектов и медлительность банков при принятии решения – «по крупным проектам до 99,9% все решения уходят в Москву». Поэтому застройщики Санкт-Петербурга начинают искать альтернативные источники финансирования за счёт выпуска долговых ценных бумаг.
В прошлом году ГК «Легенда» разместила два транша облигаций на общую сумму 3,2 млрд рублей. Под конец года дебютное размещение бондов на 300 млн рублей провела «Охта групп». В феврале трехлетние облигации объемом 10,4 млрд рублей разместил ГК «Самолёт», ставка купона составляет 9,05% годовых. Использование застройщиком бридж-кредитапри дефиците бюджета на ранней стадии развития проекта – рискованное занятие. Оно оборачивается требованием банка осуществлять продажи по его модели и вхождением в капитал.
Для ЮИТ проектное финансирование даже выгоднее, чем более дорогостоящее от самого концерна. При этом у второго более строгий подход при оценке рисков при покупке земельных участков, особенно в последние два года из-за той степени неопределенности с запусками новых проектов и их обременениями в Санкт-Петербурге, в которых компания вынуждена работать в последнее время, заметил Владимир Шабанов.
Ипотечную госпрограмму продлили до 1 июля 2022 года с коррекцией основных параметров: ставка вырастет до 7%, предельная сумма кредита снизится и станет единой для всех регионов России — 3 млн рублей. Как изменилось поведение покупателей?
В банке «Банк-Петербург» прошлый год был рекордным по выдаче ипотеки, констатировала Мария Гретченко, руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка. После 1 июля здесь ждут падения спроса на ипотечные продукты, так как ограничение суммы кредита до 3 млн рублей – это фактическая отмена господдержки для таких регионов, как Москва и Санкт-Петербург.
Хорошей альтернативой господдержки сейчас является семейная ипотека для семей с одним ребенком, она однозначно расширила возможности взятия ипотеки по льготной ставке.
Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» отмечает, что клиенты, получившие одобрение кредита, не торопились выходить на сделку до 1 июля 2021, желая подобрать качественный продукт. За последние полтора года выросла сумма кредита, а также средний срок жизни кредита из-за повышения стоимости жилья и, соответственно, снижения покупательной способности.
Если раньше он составлял 7 лет, сейчас около 8,5 лет. Пользуются спросом программы обмена квартиры малой площади на большую за счет покупки агентством недвижимости под бронь квартиры у застройщика. Растет доля семейной ипотеки. Актуальными способами оформления ипотеки остаются онлайн-сделки.
Какие квартиры в новостройках наиболее востребованы покупателями?
Чтобы адаптировать жилье под новые запросы клиентов, застройщики проводят исследования и опросы. В ГК «Ленстройтрест» провели масштабные исследованияпо планировкам. Евроформат по-прежнему побеждает классику, но у потребителей появились новые запросы, связанные с пандемией. Результаты лягут в основу новой квартирографии. Главное, говорит Валерия Малышева, иметь возможность в рамках масштабного проекта в разных очередях иметь возможность «подкручивать» характеристики жилья под текущие тренды.
Один из массовых трендов, который развивается на рынке – это квартиры с полной отделкой и мебилировкой. Александр Свинолобов считает, чтоэто увеличивает привлекательность продукта.
Приобретая в ипотеку жилье с отделкой, покупатель избегает необходимости параллельно с выплатой кредита на жилье вкладывать серьезные средства в ремонт и брать на эти цели потребительский кредит. Кроме того, для тех, кто покупает жилье в кредит, как правило, важно быстро переехать в готовую квартиру, чтобы сократить расходы за аренду.
Кухня – самое первое приобретение собственника. Поэтому в Бонавезапустили программу продажи квартир с кухонной мебелью от ИКЕИ.Чтобы соблюсти качество и сроки, отделочников, штукатуров и маляровздесь берут в штат, выполняя 70% работ по внутренней отделке своими силами.
Однако, большинство застройщиков воспринимают внутреннюю отделку как «боль». По словам Юрия Грудина, чтобы взять с этого куска рынка деньги, нужно «пуд соли съесть»: рабочих рук не хватает, качество работ страдает, риски по гарантиям и репутационные риски велики. В прошлом году в FomulaCity фактически совершили подвиг, укомплектовав в апарт-отеле YES свыше 900 номеров бытовой техникой и соблюдя все сроки передачи.
Фактически это тренд на потребительские услуги с большими трудозатратами для застройщиков.
Какие новые опции предлагают застройщики покупателям квартир в регионах?
Елена Бодрова, исполнительный директор исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» заметила, чтов Екатеринбурге формат «Все включено» (квартиры с чистовой отделкой, меблированной кухней и техникой, ванной комнатой и прихожей) запустили еще несколько лет назад, но потом отказались - было слишком много рекламаций.
В целом в регионах ниже, чем в Санкт-Петербурге и Москве, покупательная способность населения. Застройщики конкурируют за клиентов и много занимаются разъяснительной работой с потребителями. На каждой стадии строительства застройщик обязательно проводит ивенты и праздники.
Конечно, в регионах у застройщиков меньше маржа и ниже цена на квартиры, но за пределами двух столиц каждый занимается своим делом: бюджет строит «социалку», а застройщики делают свой продукт. Отсюда – выигрыш.
Поэтому есть хорошие решения в отношении маленьких квартир – студии с двумя окнами, интересные проекты с добавленными стояками и организацией кухни в гостиной 18 м, продуманные решения по остеклению лоджий. – В Тюмени, например,при заселении у собственника есть возможность замены панорамных холодных окон на теплые на лоджиях, с сохранением внешнего облика дома и сроков гарантии.
Еще одна сложность, с которой могут столкнуться застройщики Санкт-Петербурга из-за резкого роста цен на новостройки и неадекватного качества строительства, — возможного перераспределения спроса. Например, любой элитный объект на Петровском острове в Санкт-Петербурге стоит дороже, чем аналогичный у третьего транспортного кольца в Москве, говорит Андрей Добрый, руководитель портала Restate.ru и комитета по PR-реклама Российской Гильдии Риэлторов.
Завершая мероприятие, Валентина Нагиева напомнила, что следующий бизнес-завтрак состоится 29 июля по теме «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?»
Источник: www.bn.ru
Жилищное строительство: актуальные проблемы и пути решения
— Вопрос жилищного строительства остается на сегодняшний день одним из самых значимых. Это, в свою очередь, обуславливает необходимость принятия решения о реализации проектов комплексного освоения и развития территорий города Иванова. На освободившихся от ветхих и морально устаревших зданий земельных участках будут формироваться площадки для будущего строительства с разработкой проектов планировки оснащения района инфраструктурой.
Комплексное освоение и развитие территорий города Иванова предполагает использование последних архитектурно-строительных технологий, что позволяет возводить здания в короткие сроки и уменьшать их себестоимость.
Одним из основных направлений работы администрации города является создание условий для развития массового жилищного строительства, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности. Комплекс вопросов в строительной сфере настолько велик, что решить их можно только продуманным системным комплексом действий.
Принимая во внимание основную цель подпрограммы «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» долгосрочной целевой программы Ивановской области «Жилище» на 2011—2015 годы», а также учитывая предполагаемое получение средств федерального бюджета и бюджета Ивановской области на территории городского округа Иваново будет возможным реализовать инвестиционные проекты, направленные на решение проблемы развития и модернизации социальной и инженерной инфраструктуры города.
БУДРЕЙКА Владислав Эрикович,
руководитель службы государственного строительного надзора Ивановской области:
— Важно отметить, что в регионе в 2010 году построено и сдано в эксплуатации 190 тыс. кв.м жилья, в том числе индивидуального 56 тыс. кв.м. С начала текущего года введено в эксплуатацию 57,5 тыс. кв.м жилья, в том числе индивидуального 43 тыс. кв.м. Нельзя не отметить, что растет доля вводимого индивидуального жилья благодаря постоянному вниманию Губернатора Ивановской области М.А. Меня к данной проблеме. Говоря о цифрах следует отметить, что не все удовлетворяет как Правительство области, так и жителей Ивановского края.
Говоря о проблемах в сфере жилищного строительства Ивановской области следует отметить следующее:
— многоэтажное жилищное строительство имеет место лишь в городских округах Иваново, Кинешма, Кохма, а в остальных муниципальных образованиях отсутствуют;
— в областном центре (где наибольший объем строительства многоквартирного жилья) отсутствуют участники под комплексную застройку микрорайона, либо участки комплексной застройки малопривлекательны для инвестора в силу отсутствия инженерной инфраструктуры и не выгодного местоположения;
— слабое обеспечение и уровень инженерной инфраструктуры в поселениях муниципальных образований, отсутствие возможности технологического подключения объектов к сетям в силу дефицита мощности;
— высокая величина платы за технологическое подключение к инженерным сетям (газ, энергия, вода, канализация, тепло);
— «пробуксовывание» программы строительства коттеджных поселков комплексной застройки,
— отсутствие собственных оборотных средств у застройщиков и подрядчиков для строительства многоквартирного жилья;
— высокие кредитные ставки;
Можно продолжать, но то, что отмечено, считаю основными факторами, существенно сдерживающими темпы строительства жилья в Ивановской области, да и всей Российской Федерации.
МОЧАЛОВ Дмитрий Сергеевич,
генеральный директор ООО «Ивановогражданпроект»:
— Наиболее актуальными представляются проблемы, связанные с отсутствием «подготовленных» площадок для жилищной застройки. Под «подготовленными» я понимаю незастроенные участки с необходимыми для объектов жилого назначения инженерными коммуникациями.
ПОПОВ Андрей Владимирович,
директор Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»:
— Вопросы обеспечения актуализации и достоверности сведений технического учета на основании проведения технической инвентаризации объектов учета признаются важнейшими во всей деятельности ОТИ.
ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» является крупнейшим в России государственным предприятием в сфере технической инвентаризации объектов недвижимости, осуществляющая свою деятельность в соответствии с Постановлением правительства РФ от 13 октября 1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда РФ», Постановлением Правительства Российской Федерации от 04 декабря 2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (с изменениями и дополнениями) и федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Наша организация предоставляет физическим и юридическим лицам сведения (документы) об ОКС, техническая инвентаризация которых проведена в соответствии с указанными законодательствами и нормативными актами.
Однако в 2009 г. и 2010 г. в вышеуказанные Постановления были внесены изменения в части постановки на государственный технический учет многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., без проведения первичной технической инвентаризации.
В связи с этим, поставленные на технический учет без проведения первичной технической инвентаризации объекты жилищного строительства, практически не могут быть использованы для целей налогообложения.
Кроме того, по указанным объектам в дальнейшем возникает проблема, связанная с управлением этим имуществом (ТСЖ, управляющими компаниями, энергоснабжающими организациями, контролирующими органами) в связи с отсутствием достоверной информации, отражаемой в техническом паспорте объекта недвижимости.
КОЧНЕВ Дмитрий Владимирович,
директор представительства ООО «Строительная страховая группа»:
— Наиболее актуальными проблемами жилищного строительства на сегодняшний день
— отсутствие площадок под застройку многоквартирных домов;
— длительная процедура утверждения документации;
— высокие процентные ставки по ипотечному кредитованию;
— недоработка 94-ФЗ: контракты заключаются со значительным занижением цены начальной стоимости контракта, отсюда неквалифицированные рабочие, некачественные
материалы, нарушение технологий при выполнении строительных работ.
ШИРОКОВА Людмила Борисовна,
директор ООО «Лотос»:
— Первая проблема – это качество современного жилищного строительства. Оно существенно отличается от того, что было в советские годы. Многие строительные проекты в нашем городе отличаются тем, что не проводятся геологические изыскания, пустоты дома заполняются мусором, отсутствует проектная документация, в домах – повышенный уровень влажности и т.д. Стремясь снизить затраты, застройщик неминуемо экономит на качестве.
Вторая важная проблема – отмена Министерством социального развития лицензий на работы, связанные с установкой инженерных систем. А ведь это напрямую связано с вопросами безопасности! И в результате того, что инженерные системы убрали из списка лицензируемых работ – сейчас на этом рынке часто встречаются непрофессионалы.
Например, отделочники, выигравшие генподряд, занимаются сами и установкой вентиляции. В итоге, дом сдан «под ключ», отделка завершена, а вентиляция не работает. Приходится все взламывать, разбирать, все переделывать, вновь проводить отделочные работы и т.д. Получается, что клиент платит дважды: за первоначальную работу, а потом еще и за переделку.
И, наконец, третья проблема жилищного строительства – кадры. Среди выпускников вузов очень немного хороших специалистов. К тому же на рынке труда в этой сфере отмечается большая текучка кадров.
САФРОНОВ Владимир Сергеевич,
генеральный директор ООО «РОСАВТОНОМГАЗ-Иваново»:
— Проблема кредитования, точнее высокий процент кредитования строительства. Если бы процент был меньше, то рынок строительства недвижимости вырос бы в несколько раз.
СМИРНОВ Андрей Александрович,
генеральный директор ООО «Экопан-Иваново»:
— Основными проблемами строительства доступного малоэтажного жилья является забюрократизированность выделения земли под строительство и ее высокая стоимость, которая способна составить до половины себестоимости малоэтажки, а также дороговизна подключения коммуникаций.
ЛИПАТОВ Тимофей Леонидович,
генеральный директор ООО «Декоративные культуры», застройщик микрорайона «Новая Ильинка»:
— Можно выделить несколько ключевых проблем, которые мешают развиваться строительной отрасли региона.
Первое — это отсутствие рынка земельных участков под строительство. То есть земля есть, но не у реальных застройщиков, а у каких-то других структур. За последние три года аукционов по продаже или аренде земельных участков под жилищное строительство практически не проводилось. Без наличия земельных участков нельзя выстраивать долгосрочную стратегию развития бизнеса.
Второе-это стоимость, сроки и трудности по технологическому присоединению к сетям предприятий-монополистов (газ, электричество, вода). К сожалению, в регионе не выработана единая политика в области строительства, и каждое предприятие решает проблемы присоединения к сетям индивидуально. Это приводит к существенному удорожанию проектов и серьезному затягиванию сроков выполнения данных работ. Не решен на законодательном уровне вопрос статуса вновь построенных сетей при комплексном освоении территорий.
Третья проблема – это нежелание банков, как государственных, так и большинства коммерческих банков, работающих в регионе, кредитовать строительные проекты на начальных этапах реализации. К счастью, руководство АКБ «Кранбанк» поверило в наш проект и смогло представить необходимые финансовые ресурсы для реализации проекта «Новая Ильинка». К сожалению это нетипичный случай.
— Как вы оцениваете в целом принимаемые государством меры по развитию жилищного строительства? Ваши замечания и пожелания.
БУДРЕЙКА Владислав Эрикович,
руководитель службы государственного строительного надзора Ивановской области:
— Не секрет, что начиная с 2011 года Министерством регионального развития для всех субъектов Российской Федерации установлены плановые показатели ввода жилья. Таким образом, государство показало, что считает этот вопрос очень главным и заслуживающим внимания. Однако, обозначив важность темы установленные министерством плановые показатели ввода жилья не подтверждены государством с финансовой стороны условиями снижающими кредитное бремя, а также бремя платы за технологические подключения объектов жилья к инженерным коммуникациям.
Для успешной реализации планов намеченных Правительством Российской Федерации считаю необходимым:
— снизить процентную ставку по кредитам для застройщиков, осуществляющих строительство жилья;
— сделать доступным и массовым возможность населения получить ипотечный кредит на строительство жилья с долгосрочным сроком погашения и минимальной процентной ставкой;
— существенно увеличить средства выделяемые из федерального бюджета на программу переселения жителей из ветхого жилищного фонда;
— ежегодно централизовано выделять средства из федерального бюджета для строительства жилья для работников бюджетной сферы, как это делается по программе обеспечения жильем военнослужащих;
— на уровне Правительства Российской Федерации проработать и принять соответствующие нормативные документы, обязывающие коммерческие предприятия строить жилье для своих сотрудников со сдачей его в долгосрочную аренду с последующим выкупом. Ведь такой опыт широко использовался в прошлом веке, когда доля строящегося жилья за счет средств предприятий была значительно высока.
МОЧАЛОВ Дмитрий Сергеевич,
генеральный директор ООО «Ивановогражданпроект»:
— В настоящее время государством ведется активное стимулирование жилищного строительства. Однако данный процесс необходимо вести параллельно с развитием сопутствующей социальной инфраструктуры (строительством школ, больниц, детских садов), о чем в настоящее время зачастую забывается в угоду экономической выгоде.
КОЧНЕВ Дмитрий Владимирович,
директор представительства ООО «Строительная страховая группа»:
— Хочется отметить недостаточный уровень финансирования из федерального бюджета.
СМИРНОВ Андрей Александрович,
генеральный директор ООО «Экопан-Иваново»:
— Государству необходимо активно вести политику в развитии малоэтажного строительства, и перейти от слов к конкретным шагам по формированию рынка малоэтажного домостроения. Конкретными шагами должно быть: принятие целевых региональных программ развития малоэтажного строительства, комплексно решающих вопросы активизации малоэтажного домостроения и создания инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры, в том числе за счет прямых инвестиций от государства, как это ведется во всем мере и в частности, например, осуществляется в настоящее время в Вологодской области.
ШИРОКОВА Людмила Борисовна,
директор ООО «Лотос»:
— Раньше генподрядчик знал, что если он нет пригласит на выполнение определенных работ лицензируемую организацию, то ни Госгортехнадзор, ни Электротехнадзор не примет этот объект в эксплуатацию. Поэтому пожелание такое: вернуть инженерные системы в список работ, подлежащих обязательному лицензированию.
ЛИПАТОВ Тимофей Леонидович,
генеральный директор ООО «Декоративные культуры», застройщик микрорайона «Новая Ильинка»:
— Основные усилия государства за последние три года были сосредоточены на фактическом спасении крупных застройщиков федерального уровня (СУ-155, ПИК и другие). Только начиная с 2010 года можно говорить о том, что государственная поддержка реально оказывается среднему бизнесу в строительстве. Так, наше предприятие в 2010 и 2011 годах было включено Министерством регионального развития в подпрограмму по обеспечению земельных участков объектами коммунальной инфраструктуры ФЦП «Жилище» и получило компенсацию процентной ставки по полученному на эти цели кредиту. В мае текущего года мы прошли комиссию Минрегиона и надеемся на существенное снижение затрат по обслуживанию кредитов на строительство.
Пожелания, безусловно, есть. Первое – четкое формулирование целей и задач на 5-10 лет. Четкое определение стандарта жилья эконом-класса. Второе – жесточайший контроль за предприятиями-монополистами, обеспечивающими присоединение к коммунальным сетям и предприятиями строительной индустрии, которые имеют доминирующее положение на региональных рынках.
Последний негативный пример – стремительный рост цен на цемент в 2011 году (более чем в 2 раза). Третье — доступность кредитов для строителей и ипотеки для населения. Только при наличии данных ресурсов можно говорить о существенном увеличении объемов жилищного строительства.
— Инновации в строительстве. Внедряются ли в настоящее время новые материалы и технологии? Как вы оцениваете их уровень?
БУДРЕЙКА Владислав Эрикович,
руководитель службы государственного строительного надзора Ивановской области:
— В настоящее время при повышении как эстетических, так и экономических требований к возводимым зданиям различного назначения нельзя обойтись без применения в строительстве новых технологий, конструктивных и объемно-планировочных решений и строительных материалов.
В последнее время уделяется повышенное внимание вопросам энергосбережения в строительстве, направленное на значительное сокращение используемых энергетических ресурсов. Программа энергосбережения Ивановской области при строительстве зданий предполагает использование энергоэффективных строительных конструкций и материалов, применение приборов учета и регулирования температуры теплоносителя в системах отопления зданий. Согласно программе счетчики учета энергоресурсов устанавливаются на вводе сети в жилой дом, а также непосредственно в каждой квартире.
Совершенством в этом направлении можно считать так называемую электронную систему «умный дом», посредством которой все инженерные системы здания работают как единый слаженный «организм», а его обслуживание и управление гибкое и удобное. Система «умный дом» позволит посредством современных средств электроники и коммуникации держать под контролем и в необходимом режиме свое жилище.
В последнее время в Ивановской области наряду с традиционными системами строительства зданий (кирпичные, панельные, панельно-каркасные) находят применение новые технологии, такие как возведение зданий из монолитного бетона, а также каркасно-монолитная технологии.
Особого внимания заслуживает каркасно-монолитная система строительства высотных жилых зданий. В нашем регионе в качестве примера можно провести строительство 15-этажного жилого дома в микрорайоне «Новые Черемушки» в районе, ограниченном улицами Лежневской и Велижской. Переход к такой конструктивной схеме позволит примерно на 30-40% снизить расходы строительных материалов – как арматуры, так и цемента и как следствие снизить стоимость квадратного метра жилья.
СЕЛЕЗНЕВА Анна Владимировна,
начальник управления архитектуры и градостроительства:
— В настоящее время в строительстве повсеместно внедряются инновационные технологии, как в части применения современных материалов, так и в части качественно новых процессов при производстве строительных работ. Благодаря чему эстетический вид новостроек во многом соответствует духу времени. Современные жилые, общественные комплексы отличаются от типовых зданий оригинальной архитектурой, индивидуальными особенностями. Архитектура, которую демонстрируют наши ивановские архитекторы, интересны не только для жителей нашего города, но и для гостей.
Качество строительных работ постоянно повышается, поскольку одновременно с поступлением новых материалов на рынок стройиндустрии, а также с внедрением новых строительных технологий существенно повысились требования, предъявляемые заказчиком к качеству строительных работ.
Например, сейчас каждый объект при вводе в эксплуатацию обязан соответствовать требованиям энергоэффективности, быть оснащенным приборами учета, обеспечивать в процессе своей эксплуатации выполнения мероприятий, направленных на энергосбережение и использование энергосберегающих технологий. Такое требование выдвигает Градостроительный кодекс Российской Федерации. Администрация города Иванова со своей стороны следит за четким и неукоснительным соблюдением застройщиками норм Федерального законодательства.
МОЧАЛОВ Дмитрий Сергеевич,
генеральный директор ООО «Ивановогражданпроект»:
— На территории Ивановской области инновационность в строительстве ниже, чем в регионах более развитых экономически. И причиной тому является как нехватка современных технических механизмов и средств, так и кадровая неподготовленность. Но в последнее время ситуация претерпевает изменения, и все больше застройщиков отдают предпочтение современному монолиту забывая об ортодоксальном кирпиче.
КОЧНЕВ Дмитрий Владимирович,
директор представительства ООО «Строительная страховая группа»:
— Инновации в строительстве присутствуют, но в основном в крупных компаниях.
КОМЯКОВ Сергей Николаевич,
директор ООО «Монтажник»:
— В современном производстве прослеживается тенденция к использованию ресурсосберегающих материалов и технологий, что дает возможность выполнять качественную работу, снизив при этом материальные затраты и сроки выполнения. Те предприятия, которые за счет модернизации и реконструкции технологических линий увеличивают мощность и объемы производства, даже в кризисный период были наиболее конкурентоспособны по сравнению с другими.
Нашей компании удалось ощутить на себе все возможности, которые дает введение инноваций в производство. В 2008 г. на производстве ООО «Монтажник» появилась установка по плазменной резке металла, которая в настоящее время является наиболее перспективной из-за простоты, безопасности и экономичности по сравнению с другими методами резки металлов. Это значительно снизило себестоимость выполняемой продукции и трудозатраты, что экономит деньги и время наших заказчиков.
САФРОНОВ Владимир Сергеевич,
генеральный директор ООО «РОСАВТОНОМГАЗ-Иваново»:
— Инновации внедряются в основном в индивидуальном строительстве, в государственных проектах очень тяжело продвигать что-то новое.
СМИРНОВ Андрей Александрович,
генеральный директор ООО «Экопан-Иваново»:
— В последние годы стала наблюдаться некоторая эволюция структуры технологий на российском рынке малоэтажного домостроения. Если еще год-два назад предпочтение отдавалось исключительно кирпичу и блокам в качестве основного материала, то сейчас можно утверждать о тенденции распространения взглядов, связанных с концепцией современного, экономичного по затратам на его сооружение дома.
Такое предпочтение отражает, в первую очередь, экономическую целесообразность инновационного домостроения: сооружение подобного дома сегодня обходится на 25-30% дешевле возведения кирпичного. Дом такого типа может иметь ряд и дополнительных инновационных технических решений, направленных на экологическую безопасность и энергосбережение, на сокращение длительности строительного цикла до 3 месяцев, снижение трудоемкости и материалоемкости жилищного строительства.
Компания «Экопан-Иваново» активно использует современные энергоэффективные технологии в малоэтажном домостроении, а именно применение Sip-панелей при строительстве домов, тепловые насосы, принцип действия которых — использование энергии земли для отопления дома и обеспечения его горячей водой и т.д.
ЛИПАТОВ Тимофей Леонидович,
генеральный директор ООО «Декоративные культуры», застройщик микрорайона «Новая Ильинка»:
— Думаю, что инновации в строительстве применяются в недостаточной степени. Конечно, они есть, но, как правило, касаются только энергосбережения: система Сэнэрджи, использование пластиковых окон, остекление балконов и лоджий, применение индивидуального поквартирного отопления или крышных общедомовых котельных.
— Ваши прогнозы на спрос-предложение на рынке недвижимости.
СЕЛЕЗНЕВА Анна Владимировна,
начальник управления архитектуры и градостроительства:
— . В настоящее время город активно развивается, и как следствие возникает необходимость в развитии транспортной, инженерной инфраструктуры, строительстве объектов социальной направленности, производственных объектов, строительстве жилых зданий эконом-класса.
Как известно спрос порождает предложение. Спрос на качественные объекты в настоящее время достаточно высокий и тенденций к его уменьшению не прослеживается. По мнению администрации города, перечисленные направления строительства и будут наиболее перспективными и динамично развивающимися в ближайшие годы.
МОЧАЛОВ Дмитрий Сергеевич,
генеральный директор ООО «Ивановогражданпроект»:
— Рынок недвижимости не достаточно насыщен актуальными предложениями, и в условиях развития ипотеки спрос на жилую недвижимость, особенно малой и средней площади, будет неукоснительно расти.
САФРОНОВ Владимир Сергеевич,
генеральный директор ООО «РОСАВТОНОМГАЗ-Иваново»:
— Спрос вырастет только с поддержкой правительства.
СМИРНОВ Андрей Александрович,
генеральный директор ООО «Экопан-Иваново»:
— Спрос на малоэтажное домостроение из года в год будет только расти, и причиной этому является то, что цены на коммунальные услуги ЖКХ постоянно растут, люди устали от постоянных пробок, население хочет иметь свой загородный дом, где они могли отдыхать от городской суеты. И компания «Экопан-Иваново» готова предложить рынку – современные энергоэффективные дома по доступным ценам.
ШИРОКОВА Людмила Борисовна,
директор ООО «Лотос»:
В большинстве случаев после сдачи дома все проблемы по «доделке» и «переделке» ложатся на плечи покупателей. Это постепенно приводит к тому, что люди начинают строить себе индивидуальное жилье: здесь можно самому контролировать процесс строительства и качество отделочных работ, да и обслуживание такого дома обойдется гораздо дешевле, чем жизнь в городских квартирах.
ЛИПАТОВ Тимофей Леонидович,
генеральный директор ООО «Декоративные культуры», застройщик микрорайона «Новая Ильинка»:
— Прогноз по спросу в 2011 году стабильный. Думаю, что серьезных скачков со знаками «плюс» или «минус» не будет. Что будет в 2012 году прогнозировать пока сложно из-за неопределенности на финансовых рынках. Думаю, ввод жилья в области будет на уровне 2010 года.
— Как и в каком направлении, по вашему мнению, будет развиваться жилищное строительство в Ивановской области и в целом в стране?
БУДРЕЙКА Владислав Эрикович,
руководитель службы государственного строительного надзора Ивановской области:
— В настоящее время по 2011 году имеется хороший задел – уже началось строительство в микрорайонах Московский, Новая Ильинка, а также предполагается точечная застройка по городу Иваново. Приоритетными нам видятся такие проекты, как Спорткомплекс в Шуе, Детская областная клиническая больница в Иванове (речь идет как о строительстве здания, так и об оснащении его современным оборудованием), строительство еще одного детского сада в микрорайоне Московский (увы, проблема нехватки мест в детских садах все еще остается острой).
Вместе с тем Правительством будет продолжена работа по поиску новых строительных площадок, а также участков под комплексною застройку малоэтажного строительства. Мы всегда стараемся участвовать во всех федеральных целевых программах, понимая значимость этого для региона и строительной отрасли, локомотива экономического развития всей экономики. Задача губернатором поставлена – и мы ее выполняем, а положительные результаты говорят сами за себя.
МОЧАЛОВ Дмитрий Сергеевич,
генеральный директор ООО «Ивановогражданпроект»:
— Жилищное строительство, по моему мнению, в ближайший период будет развиваться в двух направлениях: первое — это строительство жилья эконом класса, с широкой степенью доступности, на месте сносимого ветхого жилого фонда, и второе — строительство таун-хаусов и иного малоэтажного жилья в окологородской территории с организацией соответствующих жилых поселков.
САФРОНОВ Владимир Сергеевич,
генеральный директор ООО «РОСАВТОНОМГАЗ-Иваново»:
— Скорее всего, развитие будет в направлении строительства индивидуального жилья.
СМИРНОВ Андрей Александрович,
генеральный директор ООО «Экопан-Иваново»:
— Приоритетным направлением в развитии жилищного строительства в Ивановской области и целом в стране будет развитие массового малоэтажного строительства эконом — класса. На рынке будут все более востребованы технологии, позволяющие в кратчайшие сроки и по доступной цене строить дома, отвечающие всем современным требования по энерго-эффективности и экологичности.
ЛИПАТОВ Тимофей Леонидович,
генеральный директор ООО «Декоративные культуры», застройщик микрорайона «Новая Ильинка»:
Мне кажется, что спрос сдвинется в сторону комплексно застраиваемых территорий, где житель будет обеспечен разнообразной инфраструктурой (торговой, бытовой, развлекательной и т.д.), где будет обеспечена возможность соединить преимущества городской жизни с близостью к природе, где не надо будет ломать голову, где поставить машину. Скорее всего, это будут малоэтажные проекты и расположенные не только в Иванове, но в пригородах и г. Кохме.
СЕЛЕЗНЕВА Анна Владимировна,
начальник управления архитектуры и градостроительства:
— В 2010 году в городе Иванове общая площадь введенных в эксплуатацию жилых домов составила 171,9 тыс. кв.м. Это 1739 квартир, 21 многоквартирный жилой дом, 35 индивидуальных жилых домов и 1 блокированный жилой дом. Показатель площади введенных в эксплуатацию жилых домов в 2010 году является наиболее высоким за предыдущий пятилетний период.
В 2011 году администрация города планирует ввести в эксплуатацию объем жилья не ниже показателей предыдущего года. Необходимо отметить, что сейчас на территории города жилищное строительство ведется и достаточно активно. Это и микрорайон «Новая Ильинка», и микрорайон «Московский», и объекты точечной застройки. В настоящее время в городе есть объекты практически всех стадий готовности, так сказать от нуля до окончательной отделки.
И конечно, администрация областного центра приложит все усилия для достижения намеченных показателей ввода жилых объектов не только в этом году, но и в последующих. Для этих целей, в настоящее время, уже подготовлен ряд земельных участков для предоставления с аукциона под жилищное строительство, ведется напряженная работа по предоставлению земельных участков после сноса аварийных зданий, в том числе и под жилищное строительство, проводятся плановая работа по поиску новых земельных участков под жилье.
В целом мы видим дальнейшее развитие жилищного строительства со смещением акцентов в сторону жилья эконом-класса, то есть более доступного для граждан со средним достатком, поскольку имеющийся потенциал потребности рынка недвижимости в отношении элитного жилья практически исчерпан.
Источник: director-iv.ru
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
Состояние ЖКХ стало в современной РФ критической социальной проблемой. С 1991 года капитальный ремонт жилищного фонда страны был практически прекращен, и это достояние стало на глазах деградировать.
Актуальность жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.
Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:
1) дефицит жилья — количественный аспект;
2) несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей — структурный аспект;
3) несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект.
Один из важных аспектов данной проблемы является то, что средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей площади жилья на одного жителя, часть населения имеют менее 9кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах. Тип жилья, в котором проживают россияне в %.
Рисунок 1
1, 8% россиян проживают либо в общежитии и служебных квартирах, либо снимают жилье. Половина обитателей общежитий это представители двух низших страт, а не проживающие в служебных квартирах депутаты. Лишь 15% обладателей служебного жилья относятся к стартам от 5 и выше, составляющим верхние четыре дециля.
Снимают жилье также не столько люди с высоким доходом, сколько малообеспеченные семьи- 58% арендаторов относят к трем низшим стратам, и лишь 5% к сравнительно благополучным слоям, представляющих два верхних дециля. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни — это неблагополучная часть населения.
Еще одним важным аспектом данной проблемы является то, что оборудование и коммуникации в теплоснабжении находятся в изношенном состоянии. По данным Минэнерго РФ на 2014 год, «около 50% объектов инженерных сетей требуют замены, не менее 15% находятся в аварийном состоянии. На каждые 100км тепловых сетей ежегодно регистрируется в среднем 70 повреждений.
Потери в тепловых сооружениях и сетях достигают 30% ». В 2015 году доля тепловых сетей, выслуживших установленные сроки, увеличилась до 32,7%, а по водопроводным сетям – до 43,9%. В теплоснабжении с каждым годом растет число аварий. Так, за отопительный сезон 2015-2016 годов в ЖКХ зафиксировано более 18,7 тысяч технологических нарушений и мелких аварий, по сравнению с прошлым годом рост составил 27%. Главной причиной большого количества аварий, является следствием недостаточных инвестиций в отрасль, так как в 2014 году в ЖКХ было вложено около 170 миллиардов рублей инвестиций, что составляет менее 6% от оборота рынка услуг ЖКХ. Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению.
Основные пути решения жилищной проблемы:
-снижение тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
-повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда и т.д.);
-повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов и т.д.);
-совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, предоставление бесплатного жилья или на льготных условиях и т.д.).
Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:
— большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищной фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);
— уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать найм жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;
— приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет);
— используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;
— строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.
Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:
1)наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
2)достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
3)устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
4)политическая, социальная и экономическая стабильность.
Таким образом, можно сделать вывод, что эти условия пока в нашей стране не сложились, и поэтому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях.
1.Канцелярия реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации 2.Фадеев В.И. Муниципальное право России. М.:1994, С.28
3.Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, № 35,ст. 3506
4.Жилищные условия и коммунальное обслуживание населения: Справочно-информационное пособие для специалистов ЖКХ и населения.- М.: Госстрой России,2000
5.Конюхов Л.Н. и др. Анализ финансового состояния жилищно-коммунального предприятия // ЖКХ – 2001 -№6- с.10. 6.Дронов А.А. О состоянии ЖКХ России и перспективах его формирования // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ — №6-7 – 2001- с.34,46.
Источник: poisk-ru.ru