Интервью с Сергеем Кузнецовым. Говорим о том, почему город растет ввысь и где появятся кварталы небоскребов
Несколько десятилетий над городом возвышались только сталинские высотки. В конце 1990-х началось активное строительство башен «Москва-сити», которые долгое время оставались главными высотными доминантами. Но с недавних пор небоскребы начали вырастать как грибы, и теперь высотное строительство переживает бум. Объем предложения квартир и апартаментов в зданиях выше 33 этажей, по данным Capital Group, за восемь лет увеличилось в 30 раз, побив абсолютный рекорд в 2020 г. В 2021 г. Москомархитектура рассмотрела 102 объекта, превышающие 75 м (около 25 этажей).
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов рассказал «Городу», почему столица растет ввысь и где появятся новые кварталы небоскребов.
– Какое здание считается высотным? Кто-то называет как ориентир цифру 100 м, кто-то – 150 м.
– Слово «высотный» разговорное, нет такого термина. Высотность – она в головах у людей. Для человека XIX в., привыкшего к 1–2-этажным домам, и четырехэтажное здание уже казалось небоскребом. В Москве раньше сталинские высотки считались высотками, мы их так до сих пор называем, но кажутся ли они нам очень высокими? Вряд ли, там всего от 21 до 34 этажей.
Самые Высокие Здания Будущего
Москва по своей структуре всегда была предрасположена к высотному строительству. Если взять панораму Москвы XVIII–XIX вв., всегда можно увидеть высокие доминанты – церкви, колокольни. Колокольня Ивана Великого считалась самой высокой точкой в городе до 1860 г., когда был закончен купол храма Христа Спасителя. Сейчас самое высокое здание – башня «Федерация» в «Сити»: 374 м, но его обгонит строящаяся сейчас там же башня One Tower, она будет высотой 445 м.
Раньше высотность ограничивали технологии, особенности почвы, но сейчас уже везде строят: на намывных территориях, просто на море. Большая часть Гонконга расположена на так называемых землях рекламации, Сингапур – тоже.
Высотное строительство все доступнее, что, в общем, и хорошо, потому что, как мы знаем, эффективный современный город – это город высокоплотный, а такая плотность достигается в основном через высоту. Потому что города не резиновые. Но в размещении высотных домов есть логика, они появляются не абы как. Есть принцип транзитно-ориентированного девелопмента: высотность и плотность города должны коррелировать с расположением транспортных узлов.
Чтобы город был успешен, чтобы в нем было комфортно, удобно, чтобы люди могли получать образование, медицинское обслуживание, иметь выбор места работы и места жительства – и даже партнера для заключения брака, это тоже показатель.
– То есть в высотном и густонаселенном городе невест и женихов больше?
– Да, есть расчеты: брачная база – это количество потенциальных партнеров, доступных в какую-то единицу времени. Вы не представляете, сколько параметров учитывается в качестве комфорта городской среды.
– Но уютно ли человеку среди небоскребов?
Почему люди выбирают человейники? Высотное строительство
– Людей в городах очень много, растет и потребность в комфорте. Уровень комфорта в домах середины XX в. нам бы сегодня показался диким. Растет и необходимость обеспечивать людей метрами. Вот человечество пользуется самолетами? Можно сказать: самолет шумит, воздух загрязняет.
А мы все равно летаем, потому что сегодняшний мир сложно представить без скоростной коммуникации. Но в городе есть выбор, ты можешь жить и не в высотном доме. Критика высотного строительства сводится к тому, что «давайте вы нам сделаете всем маленькие комфортные дома». А если начинать разбираться зачем, все сводится к тому, что «ну хотелось бы поменьше соседей».
Но люди же не требуют всех катать только в бизнес-классе самолетов. Есть деньги – купил в бизнес-класс билет, нет денег – полетел экономическим. Или вообще не полетел. В принципе, вся жизнь устроена так же.
Есть города, которые обычно приводят в пример: «Вот там же не строят высоко!» Это Париж, Берлин, скандинавские столицы. Но даже в центре Москва не такая плотная, как эти города, потому что нормативы, которые существуют у нас десятилетиями, подразумевают совершенно иной принцип землепользования, чем в капиталистическом мире, где у земли всегда был хозяин. Получается, что мы, будучи социалистическим государством в течение большей части XX в., получили нормы, которых нет нигде в мире: при строительстве должны выделять определенный процент зеленой территории, делать широкие пожарные проезды и т. д. В итоге пятно застройки здания сужается неимоверно.
Я сторонник того, чтобы все-таки нормативы критически рассматривать – и обновлять постоянно. Сегодня очень жесткие пожарные нормативы, например. Если их упростить, то будут обвинять в том, что мы хотим, чтобы люди горели заживо. Но сегодня основной путь спасения из высотных зданий – это лифт, как ни странно это покажется. Например, при пожаре в башнях-близнецах после теракта 11 сентября 2001 г. большинство тех, кто спасся, не выбирались с помощью лестниц, их не снимали снаружи, нет, они просто на лифтах съехали и вышли.
– Как менялось отношение к высоким зданиям в столице на протяжении лет?
– Хрущев в отличие от Сталина не любил высотность. Взгляды у него были следующие: земли в России много, ее нет смысла экономить, можно строить дешево, а дешево – это низкоэтажно. Потом, уже уйдя даже с поста генерального секретаря, Хрущев говорил, что позиция была ошибочная, потому что эксплуатировать низкоплотную застройку дико дорого.
Надо убирать гигантскую территорию, тащить огромное количество коммуникаций. Сложно построить, например, метро: оно будет неэффективное, до него жителям надо будет идти несколько километров. Почему программа реновации делается? Потому что мы разгребаем плоды вот этого контрпродуктивного подхода. Мы еще можем его разгрести, а Америка вообще не может справиться с огромными расплывшимися низкоэтажными пригородами.
– Но высотки – сложное инженерное сооружение, их дорого и строить, и эксплуатировать.
– Да, это понятно, везде свои проблемы. Скажем, охладить здание на 1 градус в 4 раза дороже, чем отопить. Нам, в принципе, проще здесь, чем в жарком климате. Потом – обледенение, разница температур и тепловых колебаний на протяжении высотной конструкции. И эти все вещи инженеры считают.
Есть еще ветер, но не то что он может сдуть небоскреб – не может. Сильный ветер возникает внизу высотного здания. Высота, вертикаль создает барьер для воздушной массы, которая начинает ускоряться в этом месте, возникает серьезная турбулентность внизу небоскребов. Есть способы с этим бороться, но это все целая наука.
– Есть четкий предел: в Москве нельзя строить здания выше чем.
– Принцип: не строить выше зданий, которые вокруг. В московской мэрии на Тверской при Лужкове была построена башня с такой пикой наверху – сейчас это невозможно было бы сделать. Те лихие годы нам подарили несколько таких проектов: дом «Патриарх» на Садовом кольце, не так давно достроенный бизнес-центр в Оружейном переулке.
Безусловно, есть места, где высотное строительство и не предполагается: Бульварное кольцо на 100% попадает, в пределах Садового тоже много чего попадает. Есть исторические районы, которые за Садовым кольцом. Схема, если посмотреть, такая как бы клякса сложной формы. Сегодня центр города, в общем, весь покрыт регуляциями. Есть многочисленные охранные зоны культурного наследия.
– . вокруг которых регулярно возникают скандалы о нарушениях.
– «Скандалы» и «нарушения» – это не одно и то же. В нашей работе очень усложняет процесс бесконечная спекуляция, связанная с жонглированием: там нарушили, снесли памятник, оказывается, это был не памятник, оказывается, не снесли, а перестроили. Прежде чем что-то поменять, есть процедуры режимов регламентов и их прохождение, изменение в правилах землепользования и застройки. Это всё публичные процедуры.
Хорошо, что сталинские высотки появились не при нас: сегодня без скандала не обошлось бы, если бы мы начали строить здания такой высоты в этих районах. Пока скорее убираются планы предыдущих лет по высотной стройке.
– Продолжает развиваться «Москва-сити», и уже начата застройка огромной территории «Большого сити» – между Кутузовским и Ленинградским проспектами.
– И в «Сити», и в «Большом сити» – это район вокруг и уходящий на северо-запад вдоль реки – планируется много высотного строительства. Сейчас уже строится здание «Роскосмоса», оно сильно ниже башен «Москва-сити», но для той зоны довольно высокое – 248 м.
– Будут ли в «Большом сити» учтены проблемы «Москва-сити»? Там обычно транспортный коллапс, да и пешеходам неудобно.
– Да, организация дорожного пространства там неудачная. «Москва-сити» – проект начала 1990-х гг. Тогда комфорт пешеходов, широкие тротуары, озеленение – то, что нам сегодня кажется обыденностью, вообще на повестке дня не стояло. Нормативы по парковке были совершенно дурацкие: считалось, что чем больше паркинга, тем меньше проблем. Все оказалось наоборот: большой паркинг притягивает больше машин, а улично-дорожная сеть не развита, отсюда постоянные пробки. В «Большом сити» будет разумный расчет: сколько пропускает улично-дорожная сеть и сколько мы можем себе позволить парковочных мест.
– Новый высотный район также планируется в районе Южного порта.
– Это перспективный кластер на месте большой промзоны и заметная точка роста для города. Сейчас там делают новые станции метро. Для связи с БКЛ, которая на другой стороне реки, планируется канатная дорога. Будет водная станция, магистраль Печатники – Братеево проходит.
11 ноября были подведены итоги архитектурно-градостроительного конкурса на застройку квартала. По проекту победителя – компании Nikken Sekkei вдоль реки будут выстроены 16 жилых башен (высотой от 90 до 200 м), четыре башни апарт-отеля. Первые этажи и стилобаты зданий займет в основном торговля. И будет один офисный небоскреб высотой 350 м. Возникнет новый деловой центр на юге-востоке Москвы – это важно для полицентричного развития.
– Каких еще небоскребов ждать москвичам?
– В 82-м квартале Хорошево-Мневников появится еще один уникальный – тоже высотный – объект по проекту бюро Zaha Hadid Architects. Есть центр роста типа «Рублево-Архангельского», но там уже нет такой высотности. Будут, скажем так, всплески плотности – «Сколково», например. У Коммунарки есть зоны ограничения, там аэропорты рядом, поэтому тоже сильно высотного ничего не будет. Если не брать отдельные проекты, возникающие в городе эпизодически, не системно, то очаги роста высотной кластерности – это «Сити» и «Южный порт 2».
– Самое высокое здание не только в России, но и в Европе – небоскреб «Лахта центр», так называемая башня «Газпрома»: 462 м. В мае 2021 г. «Газпром» предложил построить «Лахта центр 2» – спиральную башню высотой 703 м. Выше нее в мире будет только «Бурдж-Халифа» – 828 м. Петербург станет столицей небоскребов?
– В Петербурге публика, скажем так, очень в этом плане вибрирующая. Вы знаете, что с башней «Газпрома» был большой скандал, ее переносили с Охты на Лахту. И я не ожидал бы в Петербурге серьезной высотной застройки именно в силу такого отношения. Хотя я считаю, что морской фасад города мог бы быть высотным. Если развитие пойдет в эту сторону и будет приток инвестиций и давление капитала и деловой активности, вполне может и стать таким.
– Насколько капитал давит на московских чиновников?
– Капитал давит на весь город. Поверьте мне: намного хуже жить в городе, в котором нет никакого давления капитала. Давление капитала чувствует на себе каждый гражданин – это рабочие места, это новые городские сервисы. Ты не обязан находиться там, где тебе не нравится, но Москва то место, которое дает практически безграничную свободу выбора.
И каждый, кто приехал сюда первым, через год считает себя горожанином, и ему сразу не нравится следующий приезжающий. Но это судьба всех мегаполисов, они вообще все всегда растут, развиваются, усовершенствуются, как сложнейший механизм.
Источник: stroi.mos.ru
«Высотное строительство ограничат только облака». Москвичи, готовьтесь жить среди небоскребов
Глядя на то, какими темпами Москва растет ввысь и как застраивается любой свободный клочок земли в городе, любому неравнодушному жителю города становится страшно. Только за последние 5-7 лет количество небоскребов в Первопрестольной увеличилось втрое. Растет нагрузка на социальную инфраструктуру – школы, детсады, поликлиники, и конечно, нагрузка на дороги и транспорт.
Сейчас около 15% всех домов в Москве более 100 метров высотой. Фото: Мир Квартир
Как решать эту проблему в условиях, когда в столицу устремилась практически вся страна, по крайней мере самая активная ее часть? Когда из-за высокого спроса строительный бизнес столь прибылен, что участники рынка закрывают глаза на возможные последствия их деятельности? Даже государство не спешит отрегулировать отношения девелоперского бизнеса и горожан, ведь оно тоже получает свою долю в виде немалых налоговых отчислений от строительных компаний.
В феврале промелькнуло сообщение, что в проект стратегии развития стройотрасли до 2035 года внесен пункт об ограничении плотности застройки в Москве. Но пока документ не принят. Да и изменится ли что-то, даже если нормативы и будут вписаны туда? В 2012 году городские власти уже вводили ограничение на высоту зданий выше 75 метров. Но застройщики продолжают согласовывать с городом все новые проекты, один высотнее другого.
Расселение за город не состоится
Слабая надежда, что столица если не перестанет расти, то хотя бы начнет расширяться экстенсивным способом – на территорию Подмосковья, появилась в прошлом году, когда с началом пандемии многие жители мегаполиса, перейдя на удаленную работу, устремились за город. Специалисты заговорили о дезурбанизации.
Но увы… «Хотя после снятия ограничений многие жители столицы остались в области и продолжили трудиться дистанционно, нельзя назвать это явление тенденцией, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – Основная причина, по которой москвичи не могут массово переехать в Подмосковье, заключается в недостаточном развитии местной инфраструктуры. Коме того, не все локации Московской области отличаются высокой транспортной доступностью. Наконец, далеко не всем подходит загородный формат жизни».
Жить и работать за городом хорошо, но не всем и не всегда. Фото: hollivizor.ru
Дезурбанизация осталась временным явлением, и еще долго не станет трендом в России. Население готово переезжать за город, но не для постоянного проживания. Напротив, гиперурбанизация будет продолжать набирать обороты, потому что именно в больших городах сосредоточены лучшие рабочие места, качественные образование и медицина, культура и логистика.
Более того, не только загород, но даже и крупные города-миллионники уже не могут удерживать отток населения в Москву. «Миллионникам в ближайшее время предстоит довольно жесткая конкурентная борьба, в результате которой они либо станут мегаполисами, либо втянутся в орбиту более успешных крупных городов (читай: Москвы), – прогнозирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Эксклюзивное положение Москвы как островка благополучия и неустроенность регионов вот уже много лет приводят к неиссякающей миграции потоков провинциалов, готовых вкладываться именно в столичную недвижимость, несмотря на ее высокую стоимость. В результате строительная сфера процветает, занимая под свои проекты все новые участки земли в черте города. Совладать со стихией рынка невозможно, поэтому жизнь в столице продолжит уплотняться».
Реновация и льготная ипотека как катализаторы процесса
Москвичи, как т. н. «коренные», родившиеся тут, так и поселившиеся в городе давно, конечно, не в восторге от растущих с каждым годом каменных джунглей. Многие из тех, кто живет в кварталах высотной застройки, жалуются, что не то что горизонта, но и самого неба из их окон с каждым годом видно все меньше. Садики и школы переполнены, как и вагоны метро по утрам, а ездить на личном транспорте стало невозможно из-за пробок, да и где парковать тот автомобиль?!
Казалось бы, чрезмерная застройка несет проблемы и для самой власти: чем больше людей живет в локации, тем сложнее ею управлять. А поскольку жители этих гетто испытывают нехватку инфраструктуры, муниципалитету приходится решать эти проблемы, выделять немалые средства из бюджета.
Небо видно только с верхних этажей. Фото: Мир Квартир
Но «слуги народа», которые могли бы изменить ситуацию – депутаты и чиновники, прославившиеся своей любовью к запретам в других сферах – что-то пока не очень стремятся ограничить строительство в Москве.
Более того, государственные инициативы только помогают застраивать город все плотнее. Такие масштабные направления градостроительной политики Москвы, как реновация ветхого жилья и редевелопмент промышленных зон, позволяют создать новые стройплощадки внутри МКАД. «Наращивание объемов жилищного строительства будет идти за счет увеличения высоты объектов. Место пятиэтажек, снесенных по программе реновации, займут дома, высота которых составит в среднем 24 этажа. И в течение ближайшего десятилетия, вероятно, удастся обновить жилой фонд и перестроить промзоны примерно наполовину», – говорит Мария Литинецкая.
С другого фланга ударила льготная ипотека, давшая мощный новый толчок к строительству в столице. Она дала возможность покупателям, в том числе иногородним, рвущимся в Нерезиновую, приобретать жилье по невиданно низкой доселе ставке 6,5%. И тем самым обеспечила бешеный спрос на квартиры, который не смог остановить даже рост цен более 20% за год.
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина», признает: «Застройщики получили хороший приток инвестиций за счет ажиотажного спроса со стороны ипотечных покупателей. Эти средства послужат основой для реализации новых проектов. В Москве сейчас строят порядка 18 млн кв. м жилья – это абсолютный рекорд. Очевидно, город будет «расти» ввысь: 46% строящихся домов – от 18 этажей и выше».
«Ограничите высоту – повысим цены»
Рассчитано, что для комфортной жизни плотность населения не должна превышать 450 человек на гектар. Но сегодня в некоторых районах столицы такая норма уже превышена почти вдвое. Застройка уплотняется в том числе за счет появления высотных зданий. За последние 5-7 лет количество небоскребов (от 40 этажей) в Москве увеличилось втрое, а около половины всех «квадратов» в новостройках приходится на дома от 25 этажей.
Реновация быстро увеличивает высотность застройки. Фото: Мир Квартир
Строительный бизнес упрекать сложно – его главная задача всегда извлечение максимальной прибыли. И строительство небоскреба во много раз выгоднее, чем возведение малоэтажных домов, более комфортных для жителей. А посему девелопмент можно ограничить только законодательно.
Так будут ли меры приняты? В прошлом у властей уже имеется успешный опыт по ограничению застройщиков в других аспектах. Так, нормативы по строительству социальной инфраструктуры и созданию парковочных мест при новостройках позволили избежать коллапса в этой сфере. Теперь назрела необходимость регламентации и по высотности и плотности жилья – по крайней мере, в Москве.
Неизвестно, введут ли их московские власти, но застройщики, как всегда в таких случаях, уже грозятся повышением цен на квартиры: «Любые запреты или директивные решения не дадут результатов и приведут только к усилению роста себестоимости строительства», – заявляет, например, Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина». И оговаривает: «Но девелоперское сообщество всегда готово к обсуждению вопросов общественной важности, в том числе и по вопросам плотности застройки. Главное, чтобы этот диалог состоялся. Городу нужна комплексная градостроительная концепция, где будут учтены интересы всех участников процесса». А мы добавим: важнее всего здесь учесть интересы жителей, которые фактически почти не имеют голоса и представительства в таких обсуждениях.
Будет расти, пока не упрется в облака
Что же до градостроительной концепции, то она, похоже, уже есть. Курс взят на модель развития Москвы по типу мировых мегаполисов. Согласно ему, нужно создавать высокую плотность застройки во внутренних (за исключением исторического центра) районах города и понижать ее к периферии, чтобы не возник транспортный коллапс. А в пригородах развивать застройку частными домами, таунхаусами, коттеджами.
Концепции концепциями, а на деле московская «периферия» уже выглядит вот так. Фото: Мир Квартир
Это подтвердил архитектор Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK и член Архитектурного совета города Москвы: «Исторический центр Москвы останется в тех высотных параметрах, в которых он существует. В границах между Садовым кольцом и Третьим (и Четвертым) транспортным кольцом, где максимальная стоимость земли, естественно, будет расти высота зданий. За МКАД нужно снижать высотную отметку, развивать малоэтажное строительство».
Участники рынка говорят, что возможно найти некий оптимум или баланс, поддержание которого выгодно для всех сторон. «По нашему мнению, комфортным будет увеличение плотности застройки до 30-35 тыс. кв. м/кв. км, однако нужно учитывать размер территории или участка, по которому считается плотность. Помимо плотности, нужно учитывать архитектурную выразительность, разновысотность зданий с наличием доминант, то есть аспекты эстетики и комфорта», – говорит Мария Литинецкая.
Одним словом, в профессиональном сообществе принят консенсус, что рост жилых кварталов вверх, по которому пошли многие мегаполисы, считается разумным путем развития. По которому семимильными шагами идет и наша столица. «Город будет расти еще долго, пока не упрется в природные ограничители, потому что технологических ограничений становится все меньше, – подтверждает Юлий Борисов. – Москва будет уплотняться, потому что люди предпочитают селиться именно здесь, чтобы получать все услуги по месту жительства: шопинг, культуру, досуг, спорт, разнообразный общепит и пр.».
Но что же это за природные ограничения, на которые только и остается уповать москвичам? Архитектор отвечает: «Наверное, все замечали, что осенью и зимой у небоскребов верхняя часть часто закрыта облачностью. Это, разумеется, создает существенный недостаток для жилья, из которого не видно ничего, кроме «молока». Поэтому я думаю, рано или поздно эта отметка станет естественным ограничителем для строительства в Москве».
Источник: www.mirkvartir.ru
Имеют ли небоскребы будущее в России до 2030 года
В соответствие с национальными целями развития России до 2030 года, жилищные условия должны улучшать примерно 5 млн семей россиян ежегодно, объем строительных работ должен возрасти до 120 млн кв. м в год. Такие сложные задачи могут быть решены с применением новых технологий в строительной индустрии и возведение домов повышенной этажности – небоскребов.
Какие проблемы связаны со строительством небоскребов в России
По плану к 2025 году только в Москве будут построены 200 небоскребов. Это вызвано необходимостью обеспечить ввод в строй новых площадей при дефиците места под строительство.
Практика высотного строительства в СССР и России показала, что к возведению сверхвысоких зданий нужно подходить особым образом:
- в Москве, по мнению специалистов, нельзя строить здания выше 250 м, более высокие конструкции не выдержат почвы (песок, глина, известняк) и инженерные коммуникации;
- отсутствуют СпиПы на строительство зданий выше 25 этажей (75 м);
- строительство зданий ведется по расчетам проектных организаций и на их страх и риск;
- сложность обслуживания построенных домов – обледенение крыш, очистка фасадов, ремонт лифтов и других коммуникаций;
- уход за кровлей требует применения дорогостоящей импульсной системы;
- применение кабельного обогрева крыши (тоже достаточно дорогого);
- в случае пожара, террористического акта или другого чрезвычайного обстоятельства из таких зданий сложно эвакуировать людей;
- проект должен учитывать множество природных факторов – состояние почвы, интенсивность ветров;
- небоскребы требуют особых систем канализации, водоснабжения, лифтов, электроснабжения, кондиционирования, противопожарного оборудования.
Какие небоскребы будут построены в России до 2030 года
По Генеральному плану развития столицы России к 2025 году будут выстроены 200 домов высотой свыше 30 этажей (более 200 м). Кроме этого, два гигантских здания – комплекс «Федерация» высотой 448 м (93 этажа) и башня «Россия» высотой 612 м, которая пока находится в стадии проектирования.
В других городах России строительство небоскребов не так популярно. Они есть в нескольких городах – Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Грозном.
Среди уже выстроенных можно отметить:
- башню «Исеть» на Урале – 52 этажа;
небоскреб «Высоцкий» на Урале – 54 этажа; - деловой центр «Свердловск» — 37 этажей;
- жилой комплекс «Февральская революция» — 42 этажа;
- в Грозном деловой центр «Грозный-Сити» из 7 высоток 40, 30, 28 и 18 этажей;
- в Санкт-Петербурге «Лахта-центр» — 87 этажей, 462 м в высоту.
Следует отметить, что, по опросам населения, в таких домах хотят жить или работать только 7% опрошенных – деловая молодежь до 30-летнего возраста.
Источник: www.1rre.ru
Будет ли высотное строительство
Высотное строительство — направление, которое стало активно развиваться в России не так давно. Скажем, какие ассоциации возникают у большинства людей, услышавших слово «небоскреб»? Конечно, Нью-Йорк и Манхэттен. Возможно, Токио, Гонконг или Шанхай. Но вряд ли даже Москва будет в этом списке, чего уж говорить о других российских городах.
Почему высотное строительство в нашей стране так медленно развивается и нужно ли оно вообще? Какие проекты уже реализованы, а какие ждать в ближайшее время? Станут ли небоскребы привычным явлением для России? Об этом GiperNN спросил у экспертов в сфере строительства и консалтинга.
История небоскребов в СССР
Белокаменная — город больших масштабов, и размах там очень любят. Первым небоскребом в СССР задумывался Дворец советов — здание высотой 415 метров. И это без 100-метровой статуи Ленина, которая должна была его венчать. Выбор был сделан в пользу проекта Бориса Иофана, который доработали Владимир Гельфрейх и Владимир Щуко.
Дворец должен был представлять собой ступенчатую башню из цилиндрических ярусов, помещенную на высокий стилобат. Изначально планировалась высота 250 метров, но потом ее решили увеличить до 450, чтобы здание затмило высочайший на тот момент небоскреб мира — Empire State Building в Нью-Йорке. Построить гиганта собирались на месте снесенного храма Христа Спасителя и даже уже заложили фундамент, но из-за войны проект не реализовали. В эти тяжелые годы каркас разобрали и использовали стальные конструкции для строительства мостов. К проекту возвращались в 1950-х, хотя место выбрали уже другое, но в результате Дворец советов так и не был построен.
После Второй мировой войны Иосиф Сталин решил, что столица страны-победителя должна выглядеть не хуже, чем мегаполисы капиталистических стран. Это и стало причиной появления знаменитых сталинских высоток, которые являются одной из визитных карточек Москвы. С 1947 по 1955 год их построили семь: главный корпус МГУ на Воробьевых горах (240 метров), дом на Котельнической набережной (176 метров), гостиница «Украина» (206 метров), МИД (172 метра), Дом авиаторов на Кудринской площади (156 метров), Дом у Красных Ворот (138 метров) и гостиница «Ленинградская»(136 метров). Должна была быть еще и восьмая высотка, которую планировалось возвести рядом с Кремлем, но Сталин умер, а Хрущев выступил против того, чтобы застраивать столицу «свадебными тортами». Все высотки выдержаны в одном стиле — «советский арт-деко».
Со смертью Сталина страсти вокруг небоскребов поутихли: следующий генсек, Никита Хрущев, сосредоточился на строительстве жилых домов, которые позже назвали хрущевками. Высотные здания, конечно, еще строились, но цели догнать и перегнать Запад в этой сфере уже никто не ставил.
Высотное строительство в новой России
К идее в России вернулись уже после развала СССР: в 1995 году в Москве было построено здание «Газпрома» высотой более 150 метров, а с начала 2000-х подобных проектов становилось все больше и больше: гостиница «Триумф Палас» (57 этажей и 264 метра со шпилем), ЖК «Воробьевы горы» (более 40 этажей), ЖК «Алые паруса» (самый высокий корпус — 48 этажей), многофункциональный комплекс «Эдельвейс» (43 этажа), «Башня на Набережной» (61 этаж), «Башня столиц» (65) и т. д.
Первое, что приходит в голову при упоминании высотного строительства в России, — это, конечно, международный деловой центр «Москва-Сити». Гендиректор строительной компании Концерн «РУСИЧ» Борис Лесков отмечает, что это отдельная веха в столичном градостроительстве: в первой половине 1990-х, когда проект только начинали реализовывать, пришлось прибегнуть к помощи зарубежных специалистов, потому что у московских застройщиков не было никакого опыта в данной сфере.
В первую очередь
Из-за более высокой себестоимости проектов рентабельность в «Москва-Сити» ниже, чем в целом по рынку, однако размер проектов выше. С точки зрения успешности бизнес-модели самыми успешными являются «Башня на Набережной» и «Город Столиц». «Москва-Сити» стала действительно центром притяжения бизнеса и капитала, но относительно коммерческого успеха проекта мнения у профессионалов рынка расходятся.
При этом эксперт отмечает, что жилые объекты здесь пользуются спросом — видовые квартиры реализуются достаточно быстро.
За пределами столицы небоскребы строили не так активно и всего в нескольких городах — Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Грозном. На Урале можно отметить башню «Исеть», которая входит во вторую десятку самых высоких зданий страны (52 этажа), небоскреб «Высоцкий» (54 этажа), торгово-деловой центр «Свердловск» (37 этажей и 151 метр по шпилю, пока не функционирует), ЖК «Февральская революция» (42 этажа), деловой дом «Демидов» (34 этажа).
В Грозном тоже есть свой «Манхэттен» — «Грозный-Сити», состоящий из семи высотных зданий — 40, 30, 28 и 18 этажей. Но планы у Чечни грандиозные: уже в следующем году здесь должно появится первое в России строение более чем на 100 этажей (если точнее — на 102). Им станет многофункциональный высотный комплекс «Ахмат-Тауэр» высотой 435 метров.
Консервативный и строгий Санкт-Петербург к высотному строительству никогда не тяготел, но именно здесь в 2019 году появился самый высокий небоскреб России и Европы — «Лахта-центр», который начнет работать до конца года. Его высота составляет 462 метра по шпилю, этажность — 87.
Что касается Нижнего Новгорода, то здесь за высотой как-то не гонятся, но тенденции есть: в Кузнечихе, на бульваре 60-летия Октября, два года назад построен дом на 26 этажей, в жилых комплексах «Гагаринские высоты» и «Анкудиновский парк» есть дома на 25 этажей, ЖК «Дом за Лентой» имеет аналогичную этажность. Конечно, по сравнению с небоскребами в 50 и больше этажей, они смотрятся более чем скромно, но для жилых объектов этажность весьма внушительная.
А вот высотных административных зданий в Нижнем не строят, хотя в 2008 году существовал проект «нижегородского Манхэттена». Он назывался Global Town и был представлен выставке недвижимости MIPIM-2008 в Каннах.
В Борской пойме, на площади более 3 тысяч гектаров, должны были построить центр международной торговли, оперный театр, гигантский развлекательный центр — словом, город будущего. Однако планы так и остались планами: в мире бушевал финансовый кризис, и инвесторы в проект просто не пошли.
Примерно в тот же период на пересечении улиц Бетанкура и Совнаркомовской намеревались построить многофункциональный район «Стрелка-Сити», где высотные здания должны были достигать 60 этажей. Причина провала проекта аналогичная — финансовые трудности.
Взгляд в будущее: трудности и перспективы
Мы спросили у экспертов, есть ли в России предпосылки к тому, чтобы высотное строительство стало здесь нормой, а не экзотикой. Борис Лесков считает, что данное направление, безусловно, будет развиваться, но страна большая, и вряд ли это будет происходить равномерно.
В первую очередь
Есть ряд регионов, где из-за климатических условий строить небоскребы экономически нецелесообразно. Высотное строительство, безусловно, будет присутствовать, но стоит учитывать, что это авторские и индивидуальные проекты, я бы даже сказал, точечные, развитие которых возможно в крупных мегаполисах, где ощущается дефицит ликвидных площадок для строительства и стоимость земли постоянно растет.
Он добавляет, что сейчас в стране всего 76 построенных объектов высотой более 130 м, 26 — в стадии строительства, 22 — ждут инвестора и 28 проектов так и не были реализованы. Для стран, где направление развивается уже многие десятилетия (США, государства Азиатско-Тихоокеанского региона), это смешные цифры. Но там высоки темпы развития техники, усовершенствования строительных материалов, инженерных идей и т. д., ведь строительство небоскребов уже поставлено на поток.
В первую очередь
Во всем мире идет поиск решений, которые помогут снизить затраты на обслуживание высотных зданий, заметен тренд на повышение энергоэффективности, — отмечает гендиректор Концерна «РУСИЧ». — Отдельно отмечу, что архитекторы, инженеры и дизайнеры стараются объединить с конструктивными и рациональными решениями безопасность, эстетику и комфорт.
В России притормозило развитие высотного строительства и то, что еще 30 лет назад у нас отсутствовала единая нормативная база и исследовательская база, регулирующая строительство небоскребов: под каждый проект разрабатывалась и утверждалась своя документация, что препятствовало популяризации и широкому развитию высотного строительства.
Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев солидарен с Лесковым в том, что у России пока мало опыта и наработок для стремительного развития высотного строительства.
За проектами небоскребов идут и соответствующие технологии, и компетенции. А существующие стандарты и регламенты — это и есть проблема развития высоток в России. Мы не совпадаем с международными правилами, у нас пока нет наработанных проектов и кейсов, кроме как «Москва-Сити», пожалуй. До решения о строительстве небоскреба должны быть разработаны новые архитектурно-инженерные системы, правила пожарной безопасности, вентиляционные решения и т. д.
Сергей Разуваев директор консалтингового агентства GMK
Разуваев добавляет, что точечные объекты неправильно называть «высотным строительством»: для таких проектов нужно выделять специальную зону, это должно быть вписано в общий архитектурный облик города, стать архитектурной доминантой и, в конце концов, должно быть обосновано экономически не только с позиции необходимости стройки, обслуживания и безопасности, но и последующего демонтажа.
Экономическая обоснованность — отдельный разговор: небоскребы традиционно строят там, где земля дорогая, а «для красоты» это просто нерентабельно. Реализация такого проекта — дело непростое: высотные сооружения относятся к строительным объектам повышенного риска и инженерной сложности, а это означает, что вступают в силу другие строительные нормы по толщине стен, количеству лифтов, нормативам по пожарной безопасности и эвакуации людей из здания.
В первую очередь
Себестоимость проекта при строительстве здания выше 75 м увеличивается. Девелопер, который берется за реализацию подобного проекта, должен понимать, как компенсировать эти расходы, так как панорамные виды — еще не гарантия хороших и стабильных продаж. Поэтому перед застройщиком возникает еще одна задача — создание и реализация рабочей маркетинговой стратегии, которая не бывает дешевой.
Гендиректор Концерна «РУСИЧ» прогнозирует, что в России большинство девелоперов продолжат реализовывать в сфере жилого строительства проекты в 18–25 этажей — это более экономически выгодно. Вести качественное строительство таких объектов позволяет накопленный градостроительный опыт отечественных застройщиков.
Новые небоскребы будут появляться преимущественно в Москве, а если брать провинцию, то в Екатеринбурге.
Из 21 небоскреба, которые планируют построить в ближайшие годы в стране, 7 приходится на столицу Урала. Этот вопрос роста города ввысь обсуждают в обществе, в других регионах пока потребность такого строительства остро не стоит.
Сергей Разуваев директор консалтингового агентства GMK
Точечные объекты высотной застройки могут появляться во многих городах России: пять лет назад в Саратове построен ЖК «Volga Sky» на 37 этажей, в 2022 в Новосибирске должен быть сдан ЖК на 43 этажа, а годом раньше во Владивостоке планируют закончить 42-этажный ЖК «Аквамарин», который уже стал самым высоким строящимся зданием Сибири и Дальнего Востока. Словом, амбициозных планов — великое множество, но многие проекты так не переходят стадию реализации или останавливаются буквально на старте.
Да и нужны ли России небоскребы вообще? Этот вопрос был и остается спорным. Британский архитектор Кристофер Александер в своей книге «Язык шаблонов: города, здания, строительство» заявляет, что у высотных зданий нет решающих достоинств, «за исключением спекулятивных доходов для банков и землевладельцев». Он уверен, что высотки портят лицо города, а для людей просто вредны, потому что «сводят их с ума».
Однако мало кто поспорит, что «Москва-Сити» представляет собой один из самых эффектных столичных пейзажей, а небоскребы Дубая не могут не поражать воображение. Представить современный мегаполис без высотных зданий уже почти невозможно, так что строить их в России непременно будут, хотя бы в имиджевых целях.
Источник: rusich.group