Что будет с долевым строительством жилья

Договор долевого участия ( ДДУ) лучше других видов сделок защищает интересы покупателя. Но если застройщик не успевает вовремя передать объект, то покупателя будет интересовать не абстрактная польза, а совершенно конкретные вопросы: как и куда обратиться, чтобы добиться компенсации.

В этой статье мы подробно разберём способы взыскания неустойки с застройщика: временные рамки, документы, вычисления и порядок действий в зависимости от ситуации.

Когда предъявлять претензии

При задержке строительства компания может пойти на разные уловки, чтобы избежать возможных претензий со стороны будущих собственников квартир. Александр Учайкин, старший юрист МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”», приводит следующие примеры.

«Застройщик может предложить подписать акт передачи объекта долевого строительства “задним числом”, ссылаясь на фактическую возможность передать ключи в установленный договором срок: например, когда из-за волокиты с документами или по иным причинам передачу объекта пришлось отложить.

Ни за что не покупайте квартиру в 2023 году! || Обзор ситуации на рынке недвижимости

При этом, вместе с подписанием акта приёма-передачи, дольщику предлагают подписать дополнительное соглашение об изменении срока передачи, обосновывая это тем, что иначе зарегистрировать права на жильё можно будет только в судебном порядке с неизбежными дополнительными затратами».

Такие документы не стоит подписывать. Если покупатель согласится, то нарушения обязательств формально не случится и не за что будет требовать компенсацию.

Случается, что застройщик тянет время, присылая уведомление о возможности приёмки объекта, когда по факту квартира ещё не готова. При этом девелопер рассчитывает, что дольщик не отправит письмо о готовности принять квартиру, а будет записываться на осмотр по телефону. Но устные переговоры не имеют юридической силы и по п. 2 ст. 6 № 214-ФЗ застройщик сможет заявить о факте уклонения дольщика от подписания акта приёма-передачи и подписать его в одностороннем порядке.

«Из всего вышеперечисленного следует простой вывод: если вы решили взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта, то всё взаимодействие с застройщиком необходимо фиксировать и оформлять документально, а не полагаться на устные заверения или обещания».

Просрочка наступает на следующий день после обозначенной в договоре даты передачи готовой квартиры. Вы можете дождаться окончания строительства, подписать акт приёмки и после этого запросить неустойку за весь период. Либо обратиться с требованием оплатить её уже в первые недели после нарушения. Рекомендуем второй вариант: ожидание повышает вероятность того, что застройщик обанкротится или переведёт деньги со своих счетов ― в этом случае даже судебное решение не поможет получить деньги.

Не беспокойтесь, что при раннем обращении сумма компенсации будет совсем небольшой: до окончательного решения пройдёт не один месяц, и перед последним заседанием вы сможете её скорректировать.

Допустим, квартиру должны были передать до 15 июля, а 16 июля о конце стройки речь ещё не идёт. Вы можете сразу обратиться в районный суд с требованием о взыскании неустойки.

Будет ли крах рынка недвижимости в 2023? Обвал цен на жилье в 2023.

Подобные дела рассматриваются в среднем 2–4 месяца, а при обжаловании решения суда ― до полугода. Предположим, финальное заседание произойдёт 16 октября. Перед ним вы предоставите расчёт для взыскания не за один день, а за все три месяца.

Рассчитываем сумму неустойки

Прежде всего нужно определиться со ставкой рефинансирования ЦБ: менялась ли она с момента, когда компания должна была передать вам квартиру, и до текущего дня. Если менялась, есть несколько вариантов.

1. Сумма считается за каждый интервал: стоимость квартиры по договору нужно умножить на 1/150 ставки рефинансирования и количество дней, в которые она действовала . Затем данные складываются.
2. В формуле используют ставку на момент наступления нарушения.
3. Используют ставку на момент составления претензии.

Основания для вычислений изложены в №214-ФЗ, ч. 2, статье 6. Для выбора конкретного способа расчёта неустойки Александр Учайкин советует изучить практику судов.

«Среди юристов и судей единого мнения нет. Например, в Московском регионе чаще можно встретить именно второй вариант, а вот Верховный суд время от времени соглашается с другими двумя вариантами. Поэтому, отвечая на вопрос о применении ставки, лучше всего изучить практику конкретного суда, в который дольщик намерен обратиться с иском».

Важно: для периода с 29.03.22 по 31.12.22 неустойка не начисляется ― такое решение приняло правительство (постановление №479 от 26.03.22), чтобы поддержать застройщиков в сложной экономической обстановке в стране. В прошлом было аналогичное решение для периода с 03.04.20 по 31.12.20 (постановление №423 от 02.04.20).

Составляем претензию

Досудебная претензия выполняет две функции. Иногда удаётся добиться компенсации от компании без обращения в суд. Если же деньги не перечислят, у вас появятся основания требовать через суд не только неустойку, но и штраф ― 50% от её размера (пункт 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей»).

Специальной формы для документа нет, но в претензии обязательно должны быть прописаны следующие данные:

1. Полное наименование застройщика, его юр. адрес и телефон ― эти данные можно взять из ДДУ.
2. Ф.И.О дольщика, место проживания, контактный телефон, e-mail и адрес для отправки ответа.
3. Описание ситуации с указанием номера и даты договора, даты передачи квартиры по нему и даты фактической передачи, если она состоялась. Если строительство ещё не окончено, об этом тоже нужно написать.
4. Требование дольщика взыскать неустойку с суммой и ссылкой на Федеральный закон №214, в котором зафиксированы ваши права.
5. Дата, до которой фирма должна выплатить вам компенсацию. Чаще всего — в течение 10 дней.

Направляем претензию застройщику

Юристы советуют отправлять претензию «Почтой России» по почтовому адресу застройщика. Документ отправляется ценным письмом с уведомлением и описью вложения, в описи указывается наименование документа «Досудебная претензия к договору о долевом участии в строительстве, номер и дата».

Адвокат Гор Манучарян, член адвокатской палаты г. Москвы, уточняет, что при отправке по почте попытка застройщика проигнорировать письмо ничем ему не поможет.

«Дольщик может столкнуться с тем, что застройщик игнорирует почтовое отправление и не получает его. В таком случае необходимо дождаться истечения времени хранения письма в почтовом отделении (30 дней), и можно считать, что письмо получено застройщиком, поскольку по закону компания несёт все юридические риски неполучения почтовых отправлений на её юридический адрес».

Сохраните опись с отметкой почты, уведомление и квитанцию об оплате почтового отправления ― все эти документы понадобятся в суде для доказательства того, что вы предлагали застройщику добровольно выплатить вам компенсацию. Если деньги не поступили вовремя, пора переходить к следующему этапу.

Выбираем суд

Делами компенсации по ДДУ занимаются суды общей юрисдикции. Если сумма неустойки за просрочку превышает 100 000 руб., нужно обращаться в городской суд (или районный, если ваш город поделён на районы), если нет ― к мировому судье.

Вы можете подавать документы в суд:

• по месту жительства или временного пребывания покупателя по ДДУ;
• по месту расположения объекта строительства или месту заключения договора;
• по месту нахождения строительной компании.

Если застройщик прописал в договоре конкретный суд для решения вопросов, пусть вас это не беспокоит ― право выбора по закону всё равно остаётся у дольщика (Закон «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1, статья 17, п. 1).

Обычно место подачи заявления выбирают, изучив судебные решения за последние полгода-год по аналогичным искам. Дело в том, что судьи нередко снижают сумму неустойки. Уменьшение суммы возможно по п. 1 ст. 333 ГК РФ ― если ответчик сочтёт сумму иска несоразмерной последствиям и напишет об этом заявление.

Окончательное решение судьи достаточно субъективное, а масштаб уменьшения суммы может быть самым разным ― до 90%. Так что среди возможных вариантов логично выбрать самый лояльный к дольщикам.

Адрес мирового суда и номер участка для подачи иска можно найти на порталах мировых судей г. Москвы , мировых судей Санкт-Петербурга и Правосудие для остальных городов. На последнем сайте часто случаются сбои. С городскими и районными судами немного сложнее: удобный сайт есть только для столицы ― Суды общей юрисдикции г. Москвы ; кроме адресов, здесь опубликованы и решения по большинству слушаний. Жителям остальных городов придётся воспользоваться поиском официального сайта суда города или района.

Для мониторинга судопроизводства районных масштабов посмотрите площадки Правосудие или Cуды общей юрисдикции Российской Федерации . Решения мировых судей доступны на сайте Судебные и нормативные акты РФ ― нужно выбрать свой регион, город, номер судебного участка и ввести запрос «неустойка долевое строительство».

Составляем иск

Форму искового заявления можно скачать, например, на КонсультантПлюс ― после регистрации вы получите бесплатный доступ на несколько дней. Заполните её и сделайте копию для отправки застройщику.

Госпошлина не оплачивается, если сумма по иску меньше 1 миллиона рублей, ― это прописано в законе о защите прав потребителей. Кроме неустойки вы имеете право потребовать возместить моральный вред, убытки и выплатить штрафные санкции.

Александра Романцева, основатель юридической компании «Романцева групп», поясняет, на что вы можете претендовать.

«Моральный вред. Судья определяет объём компенсации морального вреда исходя из физических и нравственных страданий. Для этого достаточно, чтобы был факт нарушения прав потребителя. Такой вывод содержит Постановление Пленума Верховного суда от 28.06.2012 № 17. Сумма не зависит от стоимости квартиры или от масштаба имущественного вреда.

Размер возмещения определяется из принципов разумности и справедливости. На моей практике 30 000 руб. ― это максимальная сумма, но обычно она составляет 5000 руб.

Убытки. Самый распространённый пример ― вынужденная аренда жилья. Данный вывод подтверждён определением Верховного суда по делу Ревенко А.С. к ООО «АльфаСтройКомплекс», который отменил решение апелляционной инстанции о том, что “наём жилого помещения является личным волеизъявлением истца и расходы по оплате аренды не могут быть отнесены к убыткам”.

Штрафы. Если суд удовлетворит одно из требований дольщика, то закон о защите прав потребителей обязывает применять штрафные санкции, поскольку застройщик не удовлетворил требования добровольно. Объём ― 50% от компенсации, которую присудят дольщику.

Судебные издержки. В случае удовлетворения иска все судебные издержки дольщика: расходы на представителя, расходы на экспертизу, расходы на нотариальные действия, почтовые расходы и пр. ― оплачивает проигравшая сторона».

Иск должен быть максимально подробным и обоснованным. Александр Учайкин советует обязательно указывать следующие данные:

• причину выбора судебного участка;
• обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд;
• нормы права, нарушенные строительной компанией;
• ссылки на доказательства доводов истца;
• меры, принятые истцом до обращения в суд (направление застройщику требований о передаче объекта, отказ от приёма объекта долевого строительства и пр.);
• подробный расчёт неустойки;
• требования к застройщику (выплата неустойки, штрафные санкции, моральный вред и пр.).

Подробнее он говорит и о приложениях к иску:

«Вместе с исковым заявлением необходимо предоставить суду доказательства направления копии иска застройщику, оплаты госпошлины и, если необходимо, других расходов и соблюдения досудебного порядка (направление претензии).

Также необходимо приложить к иску:

• копию ДДУ (с отметкой о государственной регистрации),
• копию паспорта дольщика,
• доказательства выплаченной цены договора,
• акт приёма-передачи объекта долевого строительства (если объект был принят участником) либо уведомление об отказе от принятия объекта».

Как мы уже упоминали, суды часто снижают сумму неустойки. Официальное основание для снижения — ст. 333 ГК РФ, когда сумма несоразмерна последствиям. Выбор судебного участка поможет воспользоваться влиянием личного фактора, но есть и другие способы уменьшить процент снижения.

Александр Учайкин советует в иске показать ситуацию с разных сторон, чтобы обоснованность требований была убедительнее.

«Неустойка по ДДУ призвана компенсировать потери дольщика, вызванные задержкой передачи объекта. Для обоснования можно предоставить суду доказательства, что вы несли дополнительные расходы: платили за аренду жилья или потратили на ремонт помещения больше из-за поднятия цен на стройматериалы. Если дом находится в другом регионе, можно доказывать, что невозможность переезда препятствует выходу на более высокооплачиваемую работу.

Полезно пояснить, что взыскиваемая сумма неустойки не создаёт для дольщика необоснованной выгоды. Например, она не превышает доход от пользования кредитными денежными средствами. Для доказательства берутся данные по средним ставкам кредитования физлиц в период просрочки и сопоставляются с размером неустойки.
Например, средний размер ставки по краткосрочным кредитам физических лиц в октябре 2021 г. по данным ЦБ составляет 14,17% годовых. При этом на дату передачи объекта по договору (скажем, октябрь 2020 года) ключевая ставка составляет 4,25%, а размер неустойки за год просрочки (4,25% Х 1/150 Х 365) составляет 10,3% годовых от цены договора, что меньше 14,17».

Ждём рассмотрения иска и получаем решение суда

После того, как вы направили иск в суд ― лично или заказным письмом по почте, ― нужно дождаться его рассмотрения. По закону это занимает до 5 дней с момента получения документов. На практике ситуация может затянуться на неопределённое время, как и выдача исполнительного листа после судебного решения. Для ускорения процесса Гор Манучарян исходя из своего опыта советует обращаться к председателю суда с заявлением об ускорении рассмотрения дела или выдачи решения.

Как правило, дело, в котором застройщик нарушает сроки сдачи квартиры, рассматривается на двух заседаниях. Судья проверяет все нюансы в предоставленных документах, состав и порядок действий сторон и выносит решение.

Если решение принято в вашу пользу, нужно забрать в судебной канцелярии исполнительный лист. Затем можно действовать по одному из следующих сценариев:

• предъявить его застройщику;
• направить в службу судебных приставов;
• отдать его в банк, в котором открыт расчетный счёт застройщика.

Последний способ обычно самый быстрый — при условии, что на счёте есть средства. Координаты банка можно узнать из реквизитов в ДДУ либо в налоговой службе по запросу. Если у компании несколько счетов, пока ваше заявление лежит в банке, она может пользоваться другими счетами. В этом случае судебные приставы лучше справятся с ситуацией.

Если в иске отказано или вас не устраивает сумма, в течение месяца можно подать апелляцию (глава 39, 34 АПК Российской Федерации). Вы пишете заявление на имя вышестоящего (областного) суда, а подаёте его в тот суд, который принял решение.

Заключение

В большинстве случаев взыскание неустоек по просрочке ― выигрышное дело, но на итоговую сумму компенсации влияет много факторов. Чтобы добиться максимальной суммы, нужно потратить время на изучение нюансов формулировок, подписания документов, ведения переговоров со строительной компанией и судебной практики либо проконсультироваться у опытного юриста.

Источник: realty.ya.ru

Дольщиков защитят от недостроя: реестр застройщиков, эскроу-счета и фонд долевого строительства

Минстрой России разрабатывает единую систему государственного надзора за долевым строительством, которую планируют распространить на все регионы. Ведомство попросило контролирующие органы прислать свои предложения. Как защитят дольщиков при покупке жилья? Для чего нужен реестр застройщиков и фонд долевого строительства? О новом законе о ДДУ.

Как рассказали журналистам в министерстве, новая система проверок необходима в условиях изменившегося законодательства о долевом строительстве, предполагающего переход к банковскому сопровождению и эскроу-счетам. Она поможет не допустить появления новых обманутых дольщиков.

Масштабные изменения в регулировании долевого строительства заставляют Минстрой разработать единую систему контроля за ним, которую можно будет распространить на все регионы. Требования к проведению государственного контроля будут установлены постановлением правительства РФ.

По результатам всероссийского совещания, состоявшегося в конце июля, ведомство обратилось к контролирующим органам с просьбой принять участие в выработке единого подхода. В частности, нужны предложения для методики расчета нормативов, необходимых для проверок застройщиков.

Как сообщили в Минстрое, контролирующим органам было предложено принять непосредственное участие в выработке единого подхода к проведению государственного контроля в области долевого строительства, в том числе в части выработки методики расчета нормативов в условиях изменившегося законодательства в области долевого строительства.

Также в ведомстве подчеркнули, что новые требования должны разрабатываться с учетом специфики работы и накопленного опыта контролирующих органов.

В настоящее время Минстрой России аккумулирует предложения, поступающие в адрес ведомства, для их дальнейшего рассмотрения.

Три символических норматива при проверках компаний

Как рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, сегодня комитет следит за ходом строек в столице двумя способами: анализируя ежеквартальную отчетность и применяя «три символических норматива» при проверках компаний.

По этим нормативам нельзя определить состояние финансово-хозяйственной деятельности застройщика. Отсюда просьба их пересмотреть и выработать единую методику расчета.

Приняты три норматива — это обеспеченность взятых обязательств, целевое использование средств и безубыточность. Нарушение нормативов может привести к запрету на привлечение средств дольщиков. Проблема в том, что соответствие застройщика этим нормативам не говорит о его финансовой устойчивости.

Наиболее распространенное нарушение — нецелевое использование средств, к нему традиционно возникает больше всего вопросов. В этом плане единая система контроля для всех регионов может оказаться полезной, в том числе в части разработки методики расчета.

С 1 сентября 2018 года застройщики должны перейти на банковское сопровождение проектов, открыв расчетный счет в уполномоченном банке.

С 1 июля 2019 года допускается привлечение средств дольщиков только с использованием эскроу-счетов. Средства на них замораживаются до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Сроки появления единой методики надзора в Минстрое не обозначили. Но, как стало известно, 2020 год станет первым полным годом, в котором будет действовать новый режим проектного финансирования. Не исключено, что именно к этому времени заработает новая модель государственного надзора.

Долевое строительство: изменения в порядке финансирования жилых объектов

Изменения в порядке финансирования жилых объектов позволят снизить риски для покупателей недвижимости

На данный момент также остается острым вопрос банковского контроля. До 1 сентября 2018 года застройщики должны открыть новые счета в уполномоченных кредитных организациях для работы по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года.

Но банки просто не понимают, что им контролировать. В частности, до сих пор не согласован проект постановления правительства о перечне документов, которые могут запрашивать кредитные организации при контроле операций застройщиков.

Неплохо было бы создать правовую возможность для контролирующих органов при необходимости более глубоко погружаться в финансовые операции застройщиков. Теоретически данное предложение, по словам члена президиума правления «Опоры России» Дмитрия Котровского, может включать в себя более частую отчетность, например раз в месяц.

Еще 10 лет назад застройщики восприняли бы усиление контроля в штыки. Но за последнее время они привыкли всем отчитываться.

В то же время Дмитрий Котровский приветствует появление закона, который 30 июля подписал президент Владимир Путин, о штрафах для чиновников за нарушения при долевом строительстве. В частности, необоснованное решение о выдаче застройщику градостроительной документации или проектной декларации обойдется должностному лицу в сумму от 50 тыс. до 100 тыс. рублей.

Парламентарии совместно с Минстроем, по словам председателя думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, планируют доработать создание единой вертикали контрольно-надзорной деятельности в области долевого строительства.

Сейчас есть разные практики в регионах. Необходимо, чтобы у нас везде была единая вертикаль. Должно быть понятно, к кому обращаться, какие у кого полномочия, подчеркнул депутат.

При этом глава Минстроя Владимир Якушев призвал руководство субъектов не плодить недострои. По его словам, губернаторы зачастую обязывают благополучные компании завершать чужие проблемные объекты. Застройщик не может отказать, потому что завтра придет в те же кабинеты за разрешением на строительство своего проекта. В итоге рушится экономика нормальных компаний и регион получает как минимум два долгостроя вместо одного. Якушев потребовал исключить построение таких «пирамид».

Поправки в закон о долевом строительстве снизят риски для покупателей недвижимости

Изменения в порядке финансирования жилых объектов позволят снизить риски для покупателей недвижимости. Об этом на совещании с вице-премьерами заявил председатель правительства РФ Дмитрий Медведев.

Напомним, что поправки в закон о долевом строительстве вступили в силу в начале июля. Они ужесточают требования к девелоперам во время переходного периода к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав граждан. Так, для всех застройщиков введено обязательное финансовое сопровождение сделок: они должны открывать специальный банковский счет на каждый новый объект.

Как сказал Дмитрий Медведев, на будущее нужно вообще поменять схему получения жилья, уйти от ситуации, когда стройки ведутся на деньги самих будущих жильцов, и перейти к нормальной схеме, которая существует во всем мире, то есть через кредитование, с использованием банковского кредита и, естественно, накопленных гражданами собственных средств. В этом случае рисков будет гораздо меньше.

«Такая задача была президентом поставлена, и мы понимаем, что это магистральный путь развития этих строительных процессов, решения жилищной проблемы в нашей стране», – подчеркнул премьер.

Во время «прямой линии» президент РФ Владимир Путин, отвечая на вопрос об обманутых дольщиках, заявил, что Россия должна выйти на цивилизованные способы строительства жилья без привлечения средств граждан.

В нашей стране заключено свыше 1 млн договоров долевого участия общим объемом 3,4 трлн рублей и не всегда эти средства эффективно используются застройщиками, отметил глава государства.

Что такое эскроу-счета

Согласно вступившим в силу поправкам, во время переходного периода с 1 июля 2018 по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств граждан в строительство жилья будет использоваться параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов.

Действует он так: дольщик перечисляет деньги не девелоперу, а на специальный счет в банк. Там они хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства и участник долевого строительства не получит ключи от своей квартиры. Следить за тем, эффективно ли расходуются средства, должен банк.

Так что деньги дольщиков за купленные ими квартиры строительные организации смогут получить только после сдачи домов. Таким образом, покупатель будет заключать специальный договор с девелопером на приобретение жилья в новостройке.

Должен быть осуществлен переход на использование так называемых эскроу-счетов для размещения денег самих дольщиков. На первом этапе это будут добровольные решения.

«Но мы исходим из того, что через год такого рода переход уже будет обязательным. Недавно я подписал постановление, определяющее требования к уполномоченным банкам, которые могут вести такие счета. Эти требования весьма жесткие и основаны на серьезной проверке. Поэтому с застройщиками будут работать только надежные и финансово устойчивые структуры», — отметил премьер-министр.

Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в проекты больше своих денег — их минимальный объем определен новым законом.

По закону теперь девелоперы обязаны резервировать 10% собственных средств до начала строительства. Это может быть, например, прибыль, полученная от реализации уже возведенных объектов. Также компаниям разрешено привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п.п. выше ключевой ставки Центробанка.

В марте в послании Федеральному собранию Владимир Путин заявил, что необходимо увеличить объемы строительства жилья и повысить его доступность.

Согласно поручению президента ежегодно жилищные условия должны улучшать не 3 млн семей, как это было в 2017 году, а 5 млн. Для решения этой задачи необходимо каждый год вводить 120 млн кв. м жилья вместо нынешних 80 млн, а ипотечные ставки должны стремиться к уровню в 7–8%.

Возникает вопрос: уйдет ли с рынка самый дешевый сегмент жилья и когда в России не останется ни одного дольщика?

Зачем создают реестр застройщиков и фонд долевого строительства

С 1 июля этого года российским застройщикам придется перестраиваться. В Госдуме проходит второе чтение законопроект, меняющий систему контроля за долевым строительством. Еще спустя год, как заверил президент России Владимир Путин в ходе «прямой линии», от долевого строительства откажутся вовсе.

Новые полномочия государственного страховщика помогут ускорить достройку проблемных домов.

Согласно поправкам, которые сейчас рассматриваются в нижней палате парламента, контроль за реестром застройщиков будет сосредоточен вокруг компенсационного фонда долевого строительства, работающего с 1 января прошлого года.

Теперь фонд должен будет следить за текущим финансовым состоянием компании. Наряду с органами власти, он вправе «отказывать в регистрации очередных договоров долевого строительства при нарушении условий финансовой устойчивости застройщиками», пояснили авторы законопроекта.

Кроме того, он запрещает застройщикам привлекать такие средства, как специальные облигации (жилищные сертификаты) и участие граждан в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах — за исключением тех случаев, когда строительство ведется на землях из муниципальной или государственной собственности.

Отдельный блок поправок касается создания единой информационной системы жилищного строительства. С застройщиков, работающих с дольщиками, потребуют больше информации, в частности, градостроительный план земельного участка и сведения о бенефициарных владельцах компании.

Правительство планирует вовлечь под застройку большой объем земель для решения проблем обманутых граждан-соинвесторов

Уже сейчас ни один застройщик не может пройти мимо территориального органа надзора и страхования, потому проблем со сбором данных не будет, уверен президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец. Реестр ведут и в самой НОЗА, им же пользуются в ДОМ.РФ. Вся информация, кроме того, будет проходить через компенсационный фонд долевого строительства, а значит, информация так или иначе будет накапливаться. Вопрос, по сути, лишь в том, как быстро все эти сведения будут сведены воедино.

Банковское сопровождение девелоперов – надёжная страховка

Уже вступили в силу меры, ужесточающие требования для застройщиков в сфере долевого строительства. Так, с 1 июля система начнет переходить на новую схему финансирования — банковское сопровождение девелоперов. В ход пойдет такой механизм, как эскроу-счета.

Как отмечает президент Национального объединения застройщиков жилья, член Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья Леонид Казинец, эскроу-счета подразумевают меньшие требования при достаточности собственного капитала застройщика. Но при этом это полноценное проектное финансирование, даже более сложное.

По его словам, банки в нынешних условиях не стремятся финансировать недвижимость. Банковская система в течение года перестроиться не сможет. «Арифметика простая. Всего денег дольщиков сейчас, по разным оценкам, порядка 6 трлн рублей: около 4,2 трлн вовлечено, 1,8 трлн — на дострой. Сегодня совокупно все банки на жилищное строительство выдали 600 млрд. Получается, нужно увеличить объем проектного финансирования за полтора года в 10 раз», — объясняет он.

В такой ситуации нужно либо десятикратно увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, либо в том же размере увеличить срок прохождения кредитного дела — и тогда он может растянуться на 40 месяцев.

При этом об упрощении процедуры, которое могло бы сократить сроки рассмотрения, говорить не приходится. Наоборот, будет вводиться более тщательное сопровождение.

Какой будет спрос на жилье после того, как с рынка уйдет самый дешевый его сегмент — а именно квартиры с котлована — прогнозировать невозможно, уверяет президент НОЗА.

Также пока нет шансов реально оценить, насколько изменятся цены на него после того, как институт долевого строительства перестанет существовать. Не исключено, что в среднем недвижимость не так уж сильно изменится в цене, полагает Леонид Казинец. Однако подчеркивает, что делать хоть сколько-то точные прогнозы просто невозможно в переходный период: невозможно просчитать, как между собой будут соотноситься спрос и предложение.

Еще один фактор — динамика ипотечной ставки. «Ипотека, безусловно, — драйвер покупательской способности населения. Но может ли она в полной мере компенсировать те негативные процессы, которые мы видим с другой стороны… Я не уверен», — рассуждает президент НОЗА.

По его словам, на сегодняшний день ниже опускать цены на квартиры с позиции застройщика уже некуда: «Куда дешеветь? Средняя цена в «новой Москве» — меньше $1 тыс. за кв. м с отделкой». Для девелоперов проблематично снижение цены отделки на 200 рублей за кв. м, это уже предел. Остальные составляющие от застройщиков не зависят — в частности, цены на землю и сети.

Несмотря на то, что долевое строительство в ближайшее время уйдет в прошлое, россияне не перестанут покупать квартиры, полагает президент НОЗА. Рынок арендного жилья развивается, однако в сознании населения жилье в собственности остается приоритетом — на постоянную смену жилья на условиях аренды идет в подавляющем большинстве только молодое поколение.

Как дольщиков защитят от недостроя

Госдума намерена модернизировать правила долевого строительства. При этом население категорически против того, чтобы, по сути, владеть не только «внутренним периметром наружных стен» многоквартирных домов, но и владеть долей в объекте, говорит Леонид Казинец.

Собственно, это накладывает на собственника целую череду обязательств: ту же плату налога на землю или ответственность за нарушение эксплуатации объекта, которую люди не готовы на себя брать.

Как будет выглядеть рынок жилья без долевого строительства, пока представить сложно. Однако на то, чтобы закрыть все текущие проекты, уйдет еще не один год. По данным, которые озвучил глава государства в ходе прямой линии, в России сейчас порядка 1,1 млн договоров о долевом строительстве.

Бывший глава Минстроя Михаил Мень, подводя итоги 2017 года, отмечал, что за семь лет рынок долевого строительства вырос в 3,5 раза. Около 80% жилья, по оценкам на прошлый год, приобреталось именно через договоры долевого участия. По оценкам Леонида Казинца, последний дольщик в России получит свое жилье (или компенсацию, если дело не дойдет до строительства) через пять лет.

Источник: informatio.ru

С долевым участием в строительстве жилья происходит что-то странное

Долевое строительство жилья может исчезнуть с российского рынка через три года. Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риски для граждан, сообщается на сайте Кремля.

Заместить деньги дольщиков можно только кредитами, а они, как говорил министр финансов Антон Силуанов, «очень дорогие».

Вопрос в том, чем заменить триллионы рублей дольщиков?

Вместе весело терять свои деньги

Идея ликвидировать долевое участие в строительстве жилья вообще, в принципе назревала давно, потому что такой способ финансирования строительства дает безбрежный простор для в лучшем случае некомпетентности, в худшем — прямого мошенничества, говорит координатор движения обманутых соинвесторов Игорь Гульев.

«Сплошь и рядом встречались ситуации, когда строительные компании начинали сбор денег, изначально зная, что жилой дом — это только прикрытие для какого-то другого бизнеса, на который средства на самом деле и собираются. На начальном этапе схватить за руку такие компании почти невозможно — ведь под каждый дом создается отдельное ООО, и отследить, откуда и куда ведут концы, соинвесторы не могут», — раскрыл схему нецелевого расходования средств дольщиков Гульев.

Бывают и случаи «честной» некомпетентности застройщика — когда девелопер в самом деле намеревался возвести дом, но плохо рассчитал конъюнктуру, изменения цен и прочие экономические факторы. В таких случаях разоряется и сам застройщик — но соинвесторам от этого утешения мало.

Сам Гульев и его товарищи по несчастью оказались в ситуации, когда сошлись оба варианта, — «повезло» людям. Сперва компания-застройщик просто растворилась вместе с собранными деньгами, а затем преемники этой компании по стройплощадке в течение 15 (!) лет не могли свести баланс с дебетом, хотя старались.

«Рынок долевого участия почти никак не регулируется — при том что на нем вращаются деньги, превышающие те, которые крутятся в банковском секторе. Это создает колоссальный соблазн для нечистых на руку дельцов от строительства», — говорит Гульев.

Но совсем отменить долевое строительство как способ финансирования — это выплеснуть с водой ребенка, сомневается он.

«Если правительство пойдет по самому простому пути и просто ликвидирует такую схему, для многих людей это будет означать конец надежд приобрести собственное жилье. Ведь вложиться на стадии котлована может намного больше людей, чем тех, кто в состоянии купить уже готовую квартиру», — опасается Гульев.

Обещанного три года ждут

Чтобы понять, как решить проблему обманутых дольщиков, надо сперва понять, откуда они вообще появляются, говорит гендиректор портала «Строительство.ру» Александр Гусев.

«Обманутых дольщиков не обязательно кто-то обманывает преднамеренно. Банкротства строительных компаний могут быть как плановыми, так и форс-мажорными. Ведь дольщики часто выбирают самые дешевые проекты — а это, по природе бизнеса, самые рискованные вложения. Вообще, вложения на строительном рынке — не лучший способ инвестирования свободных денег», — сказал он «Ридусу».

Банкротство АО «СУ-155», поставившее в 2016 году антирекорд по масштабам обвала, стало хрестоматийным примером того, как застройщики выбрали ошибочную бизнес-модель: рассчитывали продать все объемы, которые заложили, но покупателей не нашлось. В результате рухнула не только строительная составляющая огромной компании, но и созданные ею аффилированные предприятия — например, завод лифтов в Серпухове.

«Но совсем отказаться от соинвестирования невозможно — тогда никто вообще ничего не будет строить. Значит, правительству надо найти такую схему, которая, с одной стороны, максимально снизит риски пайщиков, а с другой — экономически заинтересует застройщиков сдавать жилье в более короткие сроки и с более высоким качеством», — говорит Гусев.

Такая схема есть, но на ее запуск могут уйти годы, предупреждает он.

«Речь идет о прямом банковском финансировании строительства многоквартирных домов. Для этого ЦБ должен обязать банки выдавать кредиты строительным компаниям, а застройщикам — брать такие кредиты. Ведь деньги банков дороже, чем деньги частных дольщиков. А значит, правительству важно так запустить этот механизм, чтобы это не привело к резкому повышению цены квадратного метра», — поясняет эксперт.

Поэтому, вероятнее всего, новую схему сперва обкатают в течение тех трех лет, о которых упомянул Владимир Путин, в каких-то пилотных регионах (вероятнее всего, в самом бурно строящемся — Московском), и лишь затем распространят на всю Россию.

Так что в любом случае в ближайшие годы на рынке долевого строительства каких-то перемен ждать не следует, и частным инвесторам по-прежнему придется вкладываться в котлованы на свой страх и риск.

Источник: www.ridus.ru

Долевое строительство: как это работает?

Что такое долевое строительство и как оно работает?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой компания получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

По новым правилам, которые действуют с 2018 года, компания-застройщик не может сразу использовать средства дольщиков. Они располагаются на специальных банковских счетах (эскроу-счетах) до окончания строительства. Все расходы на возведение дома финансирует банк, а строительная компания получает деньги дольщиков только после ввода жилья в эксплуатацию.

Чтобы не стать обманутым дольщиком, читайте нашу инструкцию: Как правильно купить квартиру в строящемся доме?

Какие преимущества дает участие в долевом строительстве?

Главное преимущество покупки квартиры на этапе строительства — возможность приобретения современного жилья в новом доме по более низкой цене.

Как закон защищает права дольщиков?

Раньше дольщики, которые вкладывали свои средства, в строящуюся недвижимость рисковали потерять деньги в случае банкротства компании-застройщика. Благодаря введению изменений в законодательства, появился ряд механизмов защиты прав граждан:

Эскроу-счета — это банковские счета, на которых хранятся средства граждан, вложенные в приобретение жилья. Застройщик может воспользоваться этими денежными средствами только после ввода дома в эксплуатацию. Если компания не сдает дом в эксплуатацию, деньги автоматически возвращаются дольщикам;

Страхование ДДУ. Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц. В случае возникновения проблем со строительством объекта, гражданам выплачивается компенсация;

Персональная ответственность застройщика. Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект несла строительная компания как юридическое лицо, то теперь она распространяется на ее руководителя и бенефициара;

Возможность расторгнуть договор с застройщиком. Если сдача дома в эксплуатацию задерживается больше, чем на 2 месяца, дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги.

Как работают эскроу-счета?

Эскроу-счет — это специальный счет, на котором хранятся деньги дольщика до окончания строительства. Средства вносятся покупателем квартиры после заключения договора с компанией-застройщиком (договор участия в долевом строительстве). Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик может расторгнуть договор и получить обратно внесенную сумму. Кроме того, строительная компания будет обязана выплатить неустойку — 1/300 стоимости договора за каждый день просрочки.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков без эскроу-счетов?

Да, может, если речь идет о достройке жилого дома, который начинал строиться по старым правилам, то есть застройщик начал привлекать средства граждан на его строительство до 1 июля 2019 года.

Достроить таким образом можно не все дома, а только те, которые соответствуют критериям:

Дом должен быть построен минимум на 30%;

Дольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

Региональные власти

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти, которые регулярно проверяют строительные компании и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Росреестр, которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней;

Фонд развития территорий

Чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства(сейчас – Фонд развития территорий).. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф;

При поддержке ДОМ.РФ действует онлайн-платформа наш.дом.рф, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны. Ресурс позволяет получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд развития территорий. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Источник: www.banki.ru.com