И, возможно, это не предел. Некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты, а другие сократили срок по уже одобренным заявкам. Мы расспросили риелторов о том, какие сделки у них прошли в конце февраля — начале марта и какие настроения у покупателей и продавцов.
Главные новости — в нашем Телеграме
«Клиенты не отказываются от сделок и ждут»
Что со сделками. В конце февраля — начале марта у меня прошло несколько сделок по покупке недвижимости. Но есть и сделки, которые подвисли: например, покупка квартиры в цепочке — это когда сразу несколько человек покупают и продают одновременно.
У нас была собрана вся цепочка и внесены авансы. Последние покупатели в этой цепочке должны были купить квартиру с ипотекой в «Уралсибе». Предварительное одобрение в банке и оценка квартиры были готовы, оставалось только выйти на сделку. Однако 25 февраля банк приостановил выдачу кредитов и пояснил, что будет пересматривать процентные ставки.
А когда ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, мы поняли, что ипотечные ставки просто взлетят. Но никто из этой цепочки не отказался от сделки, просто все решили подождать.
МАШИНА СТАНЕТ ДОРОЖЕ КВАРТИРЫ? Крах недвижимости в России…
Вторая сделка — продажа квартиры в Москве — на паузе. Мои клиенты — граждане Норвегии — планировали на вырученные деньги взять ипотеку в Норвегии и купить что-то там. У покупателя одобрена ипотека в Сбербанке с первоначальным взносом больше 50% от стоимости квартиры. Хотя Сбербанк повысил ставки, покупатель все равно хочет выйти на сделку. Трудности с нашей стороны: продавцы не могут прилететь из Норвегии и не понимают, как им теперь перевести туда деньги.
Еще одна клиентка планировала купить квартиру, ей одобрили ипотеку в ВТБ под 8,6%. У одобрения был срок до конца марта. Но банк предупредил, что срок одобрения по этой ставке действует только до 9 марта.
У ряда клиентов были забронированы квартиры в новостройках, и люди сняли брони. В основном это касается домов со сроком сдачи в конце 2023 — начале 2024 года. Такие сроки теперь настораживают. Но все программы господдержки при покупке новостроек работают, поэтому сделки идут.
Как ведут себя клиенты. Несколько продавцов попросили снять квартиры с продажи: хотят посмотреть, как будут развиваться события. У этих продавцов нет четкой стратегии, что дальше делать с деньгами, а потому нет смысла выходить на сделку.
За последнюю неделю мне позвонили несколько клиентов, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке прямо сейчас. Однако предложений немного, выбирать особо не из чего. Банки тоже взяли паузу.
Что рекомендую. Если хочется новостройку, советую покупать дома, которые уже ввели в эксплуатацию или вот-вот введут. Лучше смотреть уже построенные дома, где подведены коммуникации и близится срок сдачи. Но на рынке таких немного.
Если продаете квартиру и четко знаете, куда вложить вырученные деньги, то тоже имеет смысл выходить на сделку.
Если альтернативная сделка, то есть продаете и покупаете одновременно, то можно тоже не ставить на паузу. Главное — проводить обе сделки в один день, чтобы не получилось так, что одну провели, а вторая сорвалась.
Что будет с рынком недвижимости в 2023? Отменят ли льготную ипотеку в России?
Рынок изменится, но все равно люди будут получать квартиры в наследство, расширяться и решать другие жилищные вопросы, то есть квартиры будут выходить в продажу. Только купить с ипотекой будет уже сложнее из-за высоких ставок.
«У нас нет уверенности даже в сделках с одобренной ипотекой»
Что со сделками. У нас было много броней на первичном рынке, и примерно половина сорвалась: кто-то отказался сам из-за нестабильности на рынке, у некоторых застройщиков перестали работать субсидированные программы с банками, а часть клиентов попали на повышение процентных ставок и не рискнули покупать.
В первые дни марта у нас прошли четыре сделки по семейной ипотеке: две из них у застройщика «ЛСР» по ставкам 1,3 и 1,8%, одна в «ПИК» под 5% и еще одна — в «Сетл-групп» по ставке 3,6%.
Сделки сейчас проходят так: 21 февраля мы забронировали квартиру, 24 февраля получили одобрение в ВТБ по госпрограмме — ставка 2,35% на весь срок кредитования. 1 марта утром ВТБ сказал, что больше не проводит сделки по господдержке. Но 2 марта банк сообщил, что до 5 марта готовы оформить клиентов, которые получили одобрение до 28 февраля. В срочном порядке мы согласовали сделку, сейчас ждем подписания договора долевого участия и кредитного договора.
У другого застройщика клиент брал квартиру в семейную ипотеку в Сбербанке с отсрочкой платежа на год. Бронь была поставлена на 21 февраля. Готовились к сделке, но Сбербанк перед подписанием сказал о повышении процентной ставки. Клиент уже хотел отказаться, но застройщик сказал, что субсидирует ставку по броням, которые были до повышений. Ждем выхода на сделку и надеемся, что все получится.
Сейчас даже с одобренной ипотекой и записью на подписание договора нельзя быть уверенным, что сделка состоится. Одному из клиентов Сургутнефтегазбанк отказал в выдаче ипотеки прямо на сделке. А у застройщика «ЛСР» огромная очередь на подписание договоров, и люди с уже одобренными кредитами ждут, когда их просто пригласят подписать бумаги. Нередки ситуации, когда банки повышают ставку по одобренной ипотеке.
Как ведут себя клиенты. Очень нестабильная ситуация на вторичном рынке. Многие не хотят получать наличными рубли и отказываются от продажи. Но есть и те, кто продает несмотря ни на что. Есть даже люди, которые оформляют ипотеку под 20%.
Что рекомендую. Купить квартиру по хорошим ставкам все еще возможно: программы субсидирования пока действуют. Но нужно быть готовым к неожиданностям, все ждут пересмотра субсидированных процентных ставок.
«Самое время брать ипотеку с господдержкой»
Что со сделками. За последнее время у меня сорвались две сделки. Один клиент брал ипотеку в «Совкомбанке» под 9,5%, заявка уже была одобрена, но потом пришел отказ. Сейчас банк просто не выдает ипотеку, а в других банках она не менее чем под 15%. В итоге клиент отказался от покупки.
Вторую сделку мы оформляли под ипотеку с господдержкой: у клиента был первоначальный взнос 2 млн рублей и 3 млн он брал в ипотеку под 6%. Банк пока не поменял условия, но застройщик остановил продажи и снял объект.
Еще одна сделка пока в подвешенном состоянии. Там довольно сложная схема: в январе мы начали выделять детские доли, прошли через согласование в опеке. Сейчас вроде все условия в силе, но я просто не могу записаться в банк на нужный день. Если раньше спокойно записывали на две недели вперед, то теперь только на два-три дня.
Как ведут себя клиенты. Продавцы сами отказываются от сделок, потому что боятся остаться с деньгами, которые обесценятся. Заявок на покупку, наоборот, больше: люди хотят инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить накопления. Но из-за высокой ставки рефинансирования ЦБ РФ выросли и ставки по ипотеке, а потому купить жилье в кредит сейчас практически невозможно: переплата будет в пять-шесть раз. Кроме того, почти не осталось квартир в прямой продаже — только альтернативные сделки, а сейчас это опасно.
Что рекомендую. Самое время брать ипотеку с господдержкой, чтобы вложиться в недвижимость и сберечь деньги. Других вариантов нет: брать ипотеку под 18% и выше — неразумно.
«Все очень боятся за свои деньги»
Что со сделками. С 24 февраля у меня отменилось несколько сделок, поскольку временно перестали выдавать ипотеку с господдержкой и повысилась ключевая ставка. Я думала, что все побегут покупать недвижимость в новостройках, чтобы сохранить капитал, но пока эту лазейку прикрыли. У одного моего клиента была одобрена такая заявка на ипотеку с господдержкой под 6%, но банк все остановил.
С другими клиентами нам удалось оформить две ипотеки в Сбере под 6,05% — обе квартиры стоили примерно по 4 млн рублей. Еще одну ипотечную сделку мы провели в ВТБ под 5,75%, стоимость квартиры 3,8 млн. Все три сделки — инвестиционные.
Люди сами отменяют сделки, так как опасаются любых операций с недвижимостью: слишком велика неопределенность. Так и говорят: «Сейчас продам, а что потом куплю на эти деньги? Они, возможно, обесценятся». Многие не понимают, по какой ставке удастся получить ипотеку, банки меняют проценты даже по одобренным кредитам. Все очень боятся за свои деньги.
Как ведут себя клиенты. В Тюмени никто не понимает, что делать со снятыми деньгами. Мне постоянно звонят и спрашивают, куда вложить наличку. Еще люди опасаются повышения ставок по уже действующим ипотечным кредитам.
Что рекомендую. Сейчас цены будут падать. Если есть наличные, можно выгодно купить квартиру и разместить в ней свой капитал. Некоторые банки уже возобновляют ипотеку с господдержкой — уже под 5—6,5% , но застройщики все равно поднимут цены. Они обосновывают это тем, что их заявки на материалы аннулировали и поставщики выставляют новые счета с гораздо большими суммами.
Люди все равно будут покупать новые квартиры и, скорее всего, начнет проседать вторичный рынок. Повезло тем, кто в последние годы успел воспользоваться дешевой ипотекой и приобрел недвижимость.
«Если одобрена ипотека по старым ставкам, есть смысл покупать»
Что со сделками. В начале марта у меня прошло три сделки, все три — с одобренной ипотекой Сбербанка. Один клиент подписал договор по ставке 9,3%, еще двое — по ставке 9,6%. Все сделки в цепочках, прямых нет. Пока Сбер — единственный банк, который не поднимает ставки по одобренной ипотеке, но срок одобрения сократил всем до 27 марта.
У нас были планы провести сделку в ВТБ — клиентка из Беларуси планировала приобрести новостройку. Но пока все притормозили: банк поднял ставки. Еще одни клиенты продают комнату, покупатель нашелся давно. Они планируют взять ипотеку — готовы даже под 20% — и купить квартиру. Но пока взяли паузу и наблюдают.
Еще недавно прошли две сделки по госпрограммам — по старым ставкам 5,5%. На пару дней банки приостанавливали такие сделки, но сейчас снова разрешили. Однако застройщики сильно подняли стоимость квартир, и на старте объекты стоят дороже, чем на вторичном рынке.
Еще две сделки запланированы на 9 марта и позже. Например, клиенты продают квартиру, берут ипотеку и вкладываются в строительство дома. Они уже купили землю и подготовили проект. Заявка на ипотеку одобрена в Сбербанке, поэтому я надеюсь, что они успеют взять ипотеку по старой ставке.
Как ведут себя клиенты. Клиенты, у которых еще действует одобрение по старым ставкам, мечутся в поисках объекта. Но квартир мало и не все можно купить: продавцы ждут, что будет дальше.
Сделки, в которых участвуют граждане других стран, остановились: непонятно, как переводить деньги и что будет с валютами.
Что рекомендую. Если одобрена ипотека по старым ставкам, имеет смысл покупать. Но лучше еще раз просчитать кредитную нагрузку на случай форс-мажора с работой.
Если одобренной ипотеки нет, то брать кредит под 20% и выше, наверное, не имеет смысла. С такими ставками рынок недвижимости неизбежно начнет стагнировать и, возможно, будет небольшая корректировка цен, как, например, было после 2014 года.
Источник: journal.tinkoff.ru
Клуб экспертов: прогнозы по рынку недвижимости на 2021-2022 годы
Коронакризис, льготная ипотека, реформа долевого строительства и ряд других факторов сильно повлияли на рынок недвижимости РФ в 2020 году. Как будет развиваться ситуация на рынке в ближайшие два года? Какую стратегию выберут застройщики? Когда лучшее время для покупки жилья? Куда пойдут цены и ставки по ипотеке?
Что будет с коммерческой недвижимостью? Какие еще меры господдержки могут помочь отрасли? Ответы на эти вопросы мы ищем вместе с ведущими экспертами столицы и регионов.
Юрий Ильин, вице-президент Группы компаний «ПИК»:
— В 2021 году развитие рынка недвижимости будет зависеть от многих факторов. Напрямую влиять на динамику цен будут уровень покупательского спроса и объем качественного предложения на рынке, а также общая экономическая ситуация в стране и возможное принятие ряда поддерживающих инициатив со стороны государства.
Спрос в перспективе двух лет останется на высоком уровне, поскольку в России в целом сохраняется низкая обеспеченность собственным качественным жильем на душу населения. Продление программы льготной ипотеки не только позволит еще большему количеству людей улучшить свои жилищные условия, но и окажет существенную поддержку всей отрасли, удерживая спрос на новостройки.
Любые перемены или кризис — это всегда также и новые возможности. Диджитализация бизнеса и развитие онлайн-решений должны стать теми факторами, которые во многом будут обуславливать успех на рынке недвижимости в будущем.
При покупке квартиры всегда нужно отталкиваться от целей и ресурсов. Сейчас и в случае инвестиционной покупки, и в случае покупки квартиры «для жизни» — один из самых подходящих моментов: рекордно низкая процентная ставка, выгодные предложения по ипотеке и полностью цифровой, бесшовный процесс покупки. При этом предложение качественных новых проектов на рынке снижается, что окажет влияние на цены.
Вениамин Голубицкий, президент Группы компаний «Кортрос»:
— До середины 2021 года принципиально ситуация не изменится: девелоперы будут запускать новые проекты, а спрос останется на высоком уровне благодаря программе субсидирования ипотеки. С дальнейшими действиями застройщики определятся, как только государство решит, будет ли оно дальше субсидировать ипотечные ставки.
Сейчас об этом дискутируют представители отрасли, банки, руководители органов государственной власти и муниципалитетов. На мой взгляд, очевидно, что программу нужно продлевать, потому что она не только помогает строительной отрасли, но и стимулирует экономику в целом, способствует решению жилищного вопроса миллионов россиян.
Пока не наметилась положительная динамика доходов и экономический рост, поддержка государства необходима. Если программа будет продлена, то строительную отрасль ждет дальнейший рост в 2021–2022 годах. Соответственно, застройщики будут наращивать объемы предложения, крупные девелоперы, возможно, расширят присутствие на региональных рынках. Цены при этом, вероятнее всего, также будут расти.
Если же программу не продлят, то возможна стагнация девелоперской активности или ее локализация в нескольких крупных и благополучных регионах. Крупные девелоперы федерального уровня имеют финансовый запас прочности благодаря последнему периоду интенсивных продаж. Они смогут запускать новые проекты и будут адаптироваться к снижающейся активности клиентов. Но в целом сценарий с отменой программы субсидирования можно считать негативным для девелопмента.
Лучшее время для покупки жилья — прямо сейчас. В 2020 году цены на новостройки в стране выросли примерно на 20%. В 2021 году ожидается замедление этого показателя по разным оценкам от 5 до 10–12% за год. То есть тренд на повышение цен сохранится, поэтому, чем дольше откладывается покупка квартиры, тем дороже эта квартира обойдется. Помимо этого, если программу субсидирования ипотеки не продлят, ставки по жилищным кредитам, скорее всего, вырастут, и финансовый убыток от переноса покупки жилья может увеличиться.
Выбор жилья сейчас у покупателей достаточный, нельзя сказать, что мы видим дефицит. Сейчас постепенно застройщики ускорят запуск новых проектов, который они откладывали по понятным причинам в 2020 году.
Застройщикам существенно помогли бы госгарантии по кредитам — так проще получить проектное финансирование у банков, особенно если с точки зрения кредитора проект застройки не отличается высокой маржинальностью. Необходимо также упростить процедуры подключения к городским коммунальным сетям. Также непросто обстоит дело со строительством инфраструктуры и социальных объектов — сейчас это в зоне финансовой ответственности девелопера и прямо отражается на цене «квадрата» для покупателей.
Петр Барсуков, директор департамента финансов Группы компаний «Инград»:
— Рынок стабилизируется. Цены на недвижимость будут расти, но динамика замедлится по отношению к 2020 году. Исходя из сегодняшней активности клиентов, ожидаем прирост к концу года примерно на 10%.
Объем предложения продолжит плавно сокращаться. Проектов станет меньше, однако их качество будет расти. Количество строек также продолжит сокращаться, а сама отрасль будет консолидироваться. Рынок постепенно покидают мелкие застройщики с некачественным продуктом. Этот тренд появился после принятия закона об эскроу, и пандемия его лишь усилила.
Завершение программы льготной ипотеки в столичном регионе не станет серьезным потрясением для девелоперов. На сегодняшний день нельготные ставки уже приблизились к льготным. Кроме того, девелоперы совместно с банками-партнерами активно запускают собственные ипотечные программы, в рамках которых ставки по кредитам могут быть значительно ниже «льготных».
На рынке будет расти процент помещений с отделкой. Причем не только жилых, но и коммерческих. Сейчас доля лотов с отделкой составляет 60% в общем объеме продаж в Подмосковье и более 70% в Москве. Покупатели хотят сразу получить готовое помещение и не связываться с грязными и шумными работами. Тем более что ремонт от застройщика обходится дешевле как минимум на 20%.
Также будет постепенно увеличиваться число квартир с меблировкой.
Коронавирус заставил многих застройщиков пересмотреть вопрос санитарной безопасности в ЖК. В дальнейшем мы увидим различные решения, направленные именно на снижение риска распространения бактерий и вирусов. Это и бесконтактные входы, и обеззараживание мест общего пользования. Одну из таких систем INGRAD уже тестирует в ЖК «Преображение».
Еще одним важным трендом станет внедрение высоких технологий в продукты комфорт- и бизнес-класса. К примеру, INGRAD внедряет систему умного дома во все квартиры с готовой отделкой. В базовый комплект входит: охранно-пожарная система, защита от протечек и управление освещением. В дальнейшем владелец квартиры по своему желанию может модернизировать систему и подключать дополнительные опции.
Сейчас хорошее время для покупки недвижимости. В конце 2020 года на рынок вышло 26 новых проектов в Москве и 7 — в Подмосковье. Традиционно цены на старте продаж ниже, чем на финальных этапах строительства. Кроме того, стоимость жилья в течение года будет расти по естественным причинам — инфляция, увеличение себестоимости строительства, волатильность рубля. Мы прогнозируем рост на 10% к концу года.
Сегодня у государства есть возможность ускорить вовлечение земель в девелоперский цикл. Сейчас этот важнейший процесс очень затянут. Как правило, от момента получения участка девелопером в пользование до начала строительства проходит как минимум несколько месяцев. В лучшем случае. Стандартный срок составляет от года до полутора лет.
Все это время застройщик платит за использование земли и несет другие сопутствующие убытки. Эти затраты, разумеется, включены в итоговую стоимость жилья. Снижение затрат девелоперов на первоначальном этапе может снизить итоговую стоимость жилья.
Также на рынке существует механизм антимонопольного регулирования, который позволит сдерживать цены на стройматериалы. В конце прошлого года резкий внеплановый рост цен на стройматериалы, в частности арматуру, стал весьма неприятным сюрпризом для рынка.
Александр Колпаков, член Наблюдательного совета «АКИГ Недвижимость»:
— Прошлый 2020 год оказался неожиданным во многих смыслах для всех игроков рынка недвижимости. В начале года все говорили об отсутствии потенциала роста, слабом спросе и нехватке финансирования в связи с переходом на эскроу-счета. Но, как оказалось, тенденция сменилась на совсем противоположную.
Падение продаж в апреле и мае, но не фактического бронирования объектов недвижимости, вылилось в значительный рост сделок по окончании ограничений, связанных с карантином. За ростом сделок потянулся рост стоимости объектов недвижимости, что запустило цепную реакцию увеличения покупок инвесторов и конечных покупателей.
Наши старые привычки — все, что есть, вложить в квартиры — снова массово сработали по всей стране. Льготные ипотеки помогли многим семьям приобрести долгожданное жилье и на многие годы вперед застраховаться от инфляции по стоимости жилья.
Подлило еще масла в огонь резкое уменьшение ставок по вкладам в банках. Проценты по вкладам оказались в разы ниже реальной инфляции. Ну и технические ограничения по выводу капиталов бизнеса и частных лиц, еще и с отсутствием возможности выезжать из страны, тоже взвинтили спрос на объекты недвижимости внутри России и особенно на всем черноморском побережье.
Год 2021 продолжил всех приятно удивлять в 1-м квартале. Но ожидания у многих профессиональных инвесторов и застройщиков не такие уже позитивные на 3-й и 4-й квартал 2021 года. Уже сейчас почти все застройщики комфорт- и бизнес-класса на этапе котлована ставят стоимость квадратного метра на уровне с готовыми объектами. Исключение, наверное, составляет только премиум-класс, куда дружно и ринулись частные инвесторы в 1-м квартале 2021 года, что зафиксировали статистические данные.
Заходить частным инвесторам в бизнес-класс уже немного боязно, нет уверенности в достаточном процентном росте стоимости квадратного метра. Есть опасения, что именно с небольшим ростом стоимости квадратного метра многие конечные покупатели не смогут купить, а частные инвесторы не покроют затраты по займам.
В общем, посмотрим, что будет происходить с экономикой в стране. Если внутреннее потребление станет расти, то большая часть средств пойдет на рынок недвижимости и продолжит рост, наверное, более мягкий, чем в 2020 году. Маловероятно, что цены пойдут вниз при падении спроса. Скорее, застройщики сократят ввод новых объектов, чтобы сохранить свою маржинальность на текущем уровне.
Поэтому, если кто-то хочет купить жилье для себя, то нужно выбирать из имеющегося. Более пристально присматриваться к каждому объекту, чтобы не переплачивать за не самое хорошее качество и не лучшие локации.
А частным инвесторам все-таки вести переговоры с застройщиками, добиваясь приемлемых цен для сохранения доходности в пределах 18–20% годовых. Не идти на излишние риски, приобретая все подряд на старте продаж. Больше погружаться в стратегии развития территорий. На 5–10 лет вперед определять новые точки роста и притяжения людей для комфортного проживания и работы и вкладываться в эти локации.
