Не нужно никаких официальных заявлений от застройщиков, чтобы понять, что многие из проектов сегодня уже не строятся. Достаточно проехаться по Москве, чтобы увидеть неживые стройки и остановившиеся краны. Покупатели недвижимости на первичном рынке начинают бить тревогу по поводу дальнейшей судьбы того или иного объекта, в который были вложены их «кровные». О том, как можно обезопасить себя в данной ситуации и на что могут рассчитывать соинвесторы, рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.
Как в целом вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек?
По нашей оценке, среди остановленных на рынке жилой городской недвижимости — порядка 60% проектов. К концу первого полугодия, если предпринятых мер господдержки рынка жилищного строительства окажется недостаточно, можно будет ждать массового неисполнения застройщиками своих обязательств перед людьми, купившими квартиры на стадии строительства, что безусловно поднимет волну негодования среди дольщиков.
Как рост цен на стройматериалы 2021 сказывается на строительстве домов
По каким признакам можно отнести объект к «группе риска»?
Во-первых, к «группе риска» можно отнести точечное строительство, которое вели непрофессиональные застройщики, рассчитывающие на бум на жилищном рынке (при этом компания может быть опытной в какой-то другой сфере, просто девелопмент для нее — непрофильный бизнес). На сайте любой компании существует перечень проектов, которые она реализовала и ведет в настоящее время. Если этот перечень ограничен (один-два проекта), то есть риск, что начатый проект не будет доведен до конца, поскольку у компании нет возможности для маневров. Когда у девелопера много объектов и они постоянно сдаются, то несмотря на замедление денежных потоков от продаж в кризис, у компании все равно будут финансовые поступления, которые помогут удержаться на плаву.
Второй признак — это соотношение проектов в стадии начала и завершения. Чем больше у компании проектов в стадии завершения, тем больше шансов того, что все будет успешно реализовано. Чем больше проектов в начальной стадии, тем больше вероятность, что у компании возникнут трудности со сроками исполнения. Может получиться так, что застройщику будет проще заморозить часть проектов, потому что в них вложено не так много денег, дождаться более благоприятных условий на рынке и потом снова приступить к их реализации.
Третий признак — это рискованные финансовые схемы. Гарантировать интересы частного инвестора может только 214-ФЗ и договор долевого участия. У застройщиков, работающих по 214-ФЗ, вся отчетность прозрачная. Она позволяет узнать, куда направляются деньги, какими источниками финансирования располагает застройщик и какие у него существуют обязательства.
Все остальные схемы работы с физическими лицами — это черный ящик. Застройщик может «проесть» деньги вкладчиков или же просто неэкономно ими распорядиться, и спрашивать с него будет бесполезно.
Что могут сегодня предпринять для защиты своих прав покупатели квартир в этих объектах?
Строительство дома Даймонд. Цены заморожены. Тюмень. Москва.
Чтобы защитить свои права, я бы рекомендовал сделать ревизию тех документов, которые есть на руках у частных инвесторов. Очень важно, с кем именно был заключен договор — непосредственно с застройщиком или с посредником, продающим квартиры. Объясню почему. Очень часто бывает, что какое-то юридическое лицо покупает у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению. Так вот, когда такое юридическое лицо продает эти квартиры в недостроенном доме физическим лицам, то оно не может заключать с ними договор долевого участия, так как у него нет права работать по 214-ФЗ из-за отсутствия статуса застройщика (это ограничение существует в законе).
Именно поэтому юридические лица, которые выступают соинвесторами строительства, используют всевозможные обходные схемы и заключают договора предварительной купли-продажи, вексельные и пр. Они бы и рады работать по 214-ФЗ через договоры долевого строительства, но не могут, поэтому вынуждены идти в обход законодательства. Вот такой парадокс!
Поэтому очень часто договор заключается не с застройщиком напрямую, а с другим юридическим лицом, которое выступает соинвестором строительства. Иметь дела с инвестором-юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим юрлицом — полностью ли инвестор рассчитался за приобретенные квартиры или нет? Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают «задвоенные» договоры или «задвоенные» продажи .
Источник: www.realto.ru
Как судиться с застройщиком, если заморозили стройку и я плачу ипотеку?
Добрый день, у меня такая проблема: 2 года назад купила квартиру в ипотеку от сбербанка в некрасовке. внесла 800 тыс. и 1млн. дал сбербанксрок сдачи был июль 2017 года. полгода назад стройку заморозили и ни о какой сдаче речь не идёт. что мне делать, помогите! ведь я плачу каждый месяц20 тысяч, а за что непонятно. застройщик- концерн Крост
Добрый день. Обратитесь с застройщику с претензией о выплате вам неустойки за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о несении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Неустойка рассчитывается со дня дом должен был быть введен в эксплуатацию согласно условий договора по день обращения, а потом в суд с иском о защите прав потребителей (приложите претензию с подтвереждением факта получения ее застройщиком), в рамках данного иска вы сможете взыскать не только неустойку по день вынесения решения суда, но и штраф по ч. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей». Должна получиться хорошая сумма, возможно вам это поможет в расчете с банком. Удачи!
На сегодняшний день (август 2017) Вы вправе потребовать только неустойку и иные иные убытки.
В октябре 2017 Вы вправе потребовать расторжения ДДУ, взыскания стоимости квартиры, неустойки и морального вреда руководствуясь ст. 328 ГК РФ:
2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Статья 9 ФЗ № 214-ФЗ Расторжение договора
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
Необходима помощь в составлении документов — обращайтесь.
Вот уже двадцать лет как в России ни для кого не секрет о существовании обманутых дольщиков. А потому, если считаете себя человеком разумным, то прежде, чем вылазить в это долевое строительство нужно было оценить перспективы оказаться в числе обманутых дольщиков и на сколько такой статус Вам подходит. Договор подписали, значит согласились и с этим.
Но и пошли дальше, в эту рулетку решили сыграть сыграть на заемные средства. Сейчас остаётся только собрать информацию, чтобы оценить это временные трудности или же застройщик уже больше не будет продолжать строительство. Во втором случае у Вас только два пути либо побудить хозяина этой фирмы выплатить Вам Ваши деньги или самостоятельно завершить это строительство. Обычно дольщики образуют — ЖСК. Есть ещё вариант, продать свой договор по переуступке, если конечно найдёте покупателя.
Добрый день! Пытаюсь перевестись с государственного вуза в другой частный ( с гос. Аккредитацией) из-за долгов. Оплатил год обучения в новом вузе, ( перевод на 2 курс, в старом вузе также был на 2 курсе, но не закрыл сессию и скоро будут приказы об отчислении). Новый вуз принял меня с моей успеваемостью, дал справку что буду зачислен, скоро выйдет приказ о зачислении.
Сразу после оплаты пошел писать заявление на ОТЧИСЛЕНИЕ С ПЕРЕВОДОМ в первый вуз, чтобы сохранить отсрочку от призывной службы. По итогу старый вуз отказал мне в принятии заявления о переводе из-за долгов (сказали что долгов много, только отчисление) Насколько правомерно поступил мой первый вуз и можно ли добиться всё-таки перевода, а не отчисления для сохранения отсрочки от призыва в армию ? Призыв в 2022 г. перенесен на ноябрь Если я отчислюсь и просто буду учиться в новом вузе, меня заберет армия ?
Хочу купить квартиру в новостройке. Объект достраивает Фонд защиты дольщиков, т.к первоначальный застройщик ООО «МОНТАЖСТРОЙ» (ОГРН 1127847252939) признан банкротом.
Планируемая дата сдачи дома в эксплуатацию 4 квартал 2022. «Продавец» физ.лицо, купил несколько квартир в данном доме по договору цессии у ООО «СИЛА», которое приобрело квартиры по ДДУ у ООО «МОНТАЖСТРОЙ якобы по акту взаиморасчетов(со слов агента, которая работает с этим ЖК) т.к являлось подрядчиком у застройщика. Переуступка прав с ООО СИЛА на физлицо, у которого я сейчас хочу купить квартиру(т.е право требования) состоялась в ноябре 2018 года, когда ООО «МОНТАЖСТРОЙ уже считался проблемным.
В сентябре 2018 года на федресурсе было опубликовано первое намерение подать заявление на признание застройщика банкротом. В августе 2019г было возбуждено дело о признании застройщика банкротом, на основании заявления ООО ВЕРОНА 21.01.2020 ООО «МОНТАЖСТРОЙ» признано банкротом и открыто конкурсное производство 16.09.2022 прекращено производство по делу о банкротстве.
На данный момен у «Продавца» есть уведомление о включении в реестр требований жилого помещения. Местные нотариусы не проводят сделки по договору цессии. Имеет ли смысл идти на такую сделку? Лично у меня возникло несколько вопросов. Возможно я перестраховываюсь.
Вопрос 1. Правильно ли я понимаю, что если дело о банкротстве закрыто, то конкурсный управляющий не нашел ничего подозрительного в данных сделках и могут ли кредиторы застройщика (если вдруг докопаются)оспорить ДДУ с ООО СИЛА и дальнейшую переуступку физ лицу в рамках ст.10 ст.168, заподозрив его в сговоре с застройщиком и уменьшении конкурсной массы, после завершения процедуры банкротства. И как это отразится на моей сделке?
Вопрос 2. Продавец настаивает на сделке через банковскую ячейку. Не понимаю мотивов такого архаичного способа оплаты, с условием того, что я не иду на понижение стоимости в договоре. Какой затребовать документ- подтверждение передачи денежных средств?
Вопрос 3. Деньги будут передаваться после регистрации договора цессии в Росреестре и после этого я подаю заявление в суд на замену сведений в реестре требований. Насколько это безопасно? Может ли суд отказать в правоприемстве? Вопрос 4. Есть ли необходимость проводить сделку через нотариуса? Вопрос 5. Про ООО СИЛА мне ничего не известно надо ли мне проверять его на банкротство?
Вопрос 5. Какие еще гипотетические риски у данной сделки?
Доброе время суток, если отец жил и прописан в Алтайском крае и военную пенсию он там же получил, но решил переехать на Урал, какая у него будет пенсия, останется Алтайская или нет
Источник: pravoved.ru