Что хорошего долевое строительство

Содержание

Что такое долевое строительство квартир, и как обезопасить свое участие в проекте?Давайте разбираться. Что значит долевое строительство.. Для многих семей долевое строительство — это единственный способ приобрести желье. Расскажем, что это такое. как заключается договор, какие он имеет нюансы.

Что такое долевое участие в строительстве
Риски долевого строительства
Страхование в долевом строительстве
Какие требования предъявляет к застройщикам закон
Выгода долевого строительства
Как снизить риски при заключении ДДУ
Как снизить риски при заключении договора долевого учатия в строительстве
Правильный выбор застройщика
Немного истории: что нужно знать?
Нормативно-правовая база
Долевое строительство, как вид инвестиции
Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства
В чем суть?
Вопросы и ответы

Что такое долевое участие в строительстве

Регулирует процесс ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он призван защищать, в первую очередь, права дольщика и регулировать его отношения с застройщиком.

Долевое участие в строительстве. Смысл долевого строительства для застройщиков. Евгений Лебедев

Исходя из этого закона, долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.

Можно сказать, что дольщик – это тот же инвестор, а договор, по сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом.

Кроме этого, в договоре прописаны свои существенные условия, отличные от обычного инвестирования:

Стоимость объекта и порядок внесения денег на счет застройщика;
Объект строительства;
Сроки долевого строительства, по их истечении объект должен быть передан в пользование.

Документ заполняется в письменном виде и регистрируется в гос. органах (в Росреестре) в обязательном порядке.

На практике процесс долевого инвестирования в недвижимость выглядит так:

Сторона договора – некая строительная фирма приобретает участок;
Дольщики, желающие приобрести жилые метры на выгодных условиях, заключают договор с фирмой;
Дольщики делают взносы (часто это рассрочка), конкретная сумма прописана в договоре;
После окончания строительства происходит передача застройщиком объекта долевого строительства – сдача квартир дольщикам.

Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей жилплощади. В плюсе остаются обе стороны договора, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.

Риски долевого строительства

До принятия специального закона в 2004 году инвестиции в долевом строительстве существовали давно и не совсем удачно. Регулировали этот вид деятельности договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и застройщики пользовались этим в своих корыстных целях.

ФЗ о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но недобросовестные застройщики и в этом случае находят лазейки, чтобы иметь больше прав и как можно меньше обязанностей или вовсе их не исполнять. Часто они и не нарушают закон в прямом смысле. Например, заключают с гражданами обычные инвестиционные договоры.

А в них нет прав дольщика в долевом строительстве. Гражданам и юр. лицам надо проследить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве.

Популярны также махинации с векселями и применение предварительных договоров купли-продажи. При этом даже крупные строительные инвестиционные компании не брезгуют такими, не совсем законными, механизмами.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

Оформляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Этот документ говорит о том, что только при полной постройке жилого объекта, с дольщиком будет заключен еще один основной договор купли-продажи. Во время строительства все права на собственность принадлежат застройщику, а инвестору они переходят только после заключения основного договора. Еще один подводный камень – такие договоры не имеют сроков по сдаче дома, то есть строительство может идти сколько угодно времени. К тому же нет государственной регистрации, а это означает, что нечистый на руку застройщик вполне может заключить договоры с несколькими дольщиками на одну квартиру;
Схема с векселями. В этом случае, заключается дополнительный договор купли-продажи векселя, который приравнен к стоимости недвижимости. Иными словами, покупатель якобы приобретает от застройщика квартиру с помощью векселя. Нет никакой связи между этими действиями. Строительная компания может выкупить квадратные метры не квартирой, а деньгами. Предварительный договор купли-продажи так и остается в силе, но средства по нему не зачисляются. Поэтому недобросовестный застройщик по основному договору устанавливает рыночную стоимость жилья. На деле выходит, что обманутый гражданин дает застройщику деньги взаём на несколько лет, но этих средств хватило бы и на покупку нового уже построенного жилья.

Есть еще схемы с рисками для дольщиков, сюда относятся и банкротство компании, и ненадлежащее качество построенного объекта к общепринятым нормам, и мошенничество со скрытием денег в неизвестном направлении.

Но при внимательном выборе застройщика можно избежать рисков или свести их к максимально низкой вероятности.

Страхование в долевом строительстве

В 2014 году был издан закон №294. Теперь страхование дольщика – это обязательное условие. Цель этого закона – свести на нет многочисленные обманы фейковых строительных компаний. Исключить случаи, когда фирмы под любыми предлогами прекращают строительство жилых домов.

Страхование дольщиков при долевом строительстве может осуществляться по одной из следующих схем:

Наличие банковской гарантии, которое проверяется в процессе оформления договора Росреестром. Но не каждый банк станет брать на себя поручительство в строительстве – риски находятся на высокой отметке;
Страхование с помощью общества страхования застройщиков. Оно обязательно имеет лицензию и занимается только подобным страхования. Участниками таких Обществ Взаимного Страхования (ОВС) являются наиболее опытные и надежные фирмы – застройщики;
С помощью страховой компании, которая согласилась на этот вид страхования и имеет лицензию.

Если компания – застройщик не справляется с постройкой недвижимости, то инвесторы получают возможность возместить потери с помощью страховки.

Тарифы на страховку долевого строительства

Величина страхования составляет 1% от цены всего объекта. К этому тарифу страховщик имеет право применять свои тарифы. Это зависит от опыта и наличия доброго имени строительной компании, а также от места строящегося дома.

Страхование возлагается на имущественную ответственность застройщика в долевом строительстве, на случай если не будут выполнены обязательства, прописанные в договоре.

Любым инвесторам, будь то компания или обычный гражданин, выгодно страхование строительства. Ведь они вкладывают свои средства, а в непредвиденных ситуациях есть гарантия получить страховые выплаты.

По закону застройщик может застраховать как весь дом, так и каждую жилплощадь в нем по отдельности. Последний вариант более популярен, так как страховка всего дома расточительна. Часть квартир продаются только после сдачи всего дома жильцам. И при таком страховании трудно определить, кто именно получает страховку при наступлении случая.

Страховой случай наступает, если компания не выполнила или выполнила не полностью свои обязанности. Это должно быть подтверждено решением суда и/или банкротством застройщика.

Выплаты по страховке долевого строительства

У каждого дольщика на руках должен быть договор о страховании долевого строительства. Это может быть соглашение с ОВС, банком или страховой компанией.

Сумма не может быть меньше той суммы, за которую инвестор хотел приобрести квартиру и меньше средней рыночной стоимости за один квадратный метр жилплощади.

Два случая, когда страховые суммы не выплачиваются: заморозка или увеличение сроков строительства.

Так, остается риск, при котором дольщик может очень долго ждать сдачу квартиры в эксплуатацию и при этом платить каждый год за договор страхования.

Долго происходит и зачисление средств на счет дольщика, при объявлении строительной компании банкротом. Ведь этот процесс занимает довольное продолжительное время.

Сроки договора страхования

Если речь идет о банке, и о страховой компании, то срок подобного страхования должен превышать срок сдачи объекта в эксплуатацию на два года. То есть дольщик имеет право предъявить претензии к застройщику по договору долевого участия в строительстве и потребовать выплаты по страховке в течение двух лет проживания в квартире.

Этот принцип закреплен в проектной декларации и в договоре на долевое строительство. Страховая компания, банк или ОВС несет ответственность перед инвестором дольщиком, так же, как и сама строительная компания. Сюда включаются и все возможные выплаты по неустойке и штрафы.

Кто контролирует процесс

Центробанк – это тот самый орган, который призван вести надзор по соблюдению законов взаимного страхования. Региональная власть следит за тем, как соблюдаются требования по участию застройщиков в ОВС.

Дело страхования многоквартирного дома довольно хлопотное. Если в объекте недвижимости около 200 квартир, то и договоров надо оформить столько же.

Вот как происходит процесс страхования с точки зрения застройщика:

Строительная компания сначала ищет наиболее подходящий вариант страхования;
Затем, собирает необходимые документы;
Заключает договора с каждым участником инвестирования на каждую квартиру или коттедж;
Выполняет все условия договоров.

Страховые компании часто не очень охотно соглашаются на страхование долевого строительства. Для них это наименее выгодный объект.

Страхование, по мнению экспертов, привело к подорожанию рыночной стоимости жилья. Ведь застройщики возложили все расходы на плечи инвесторов – дольщиков.

Порядки взыскания неустоек

Дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку по договору долевого участия в строительстве. Это правомерно в случае нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию, и если это не было согласовано в дополнительном соглашении. Размер неустойки составляет одна трехсотая ставки рефинансирования Банка РФ.

Если дольщик – это гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере. Это прописано в ФЗ №214. Ответственность наступает со дня срыва сроков, следующего за датой, указанной в договоре.

Неустойку можно взыскать и в досудебном порядке, если такие условия разрешения споров прописаны в договоре. Такие меры выгодны для дольщика, и он при заключении договора должен обратить на это внимание. Ведь в этом случае не будет необходимости обращаться в суд и тратиться на юристов.

Досудебное взыскание неустойки: порядок проведения

Гражданину или юридическому лицу для получения с застройщика неустойки необходимо придерживаться такого плана:

Оформить предложение, в котором прописать требования об уплате неустойки в добровольном порядке. Надежнее направить такое обращение в письменной форме и сослаться на статью 6 ФЗ-№214 и статьи Гражданского кодекса:309 и 310. также необходимо упомянуть положение договора, где прописаны сроки сдачи недвижимости и пункт, где говорится о выплате неустойки в случае нарушения сроков.

Важно! Если строительная компания отказывается платить неустойку в указанные сроки, то дольщик обращается в суд и расходы на него могут быть взысканы с виновника, в случае решения в пользу дольщика.

Рассчитать сумму убытков сверх неустойки и сумму самой неустойки. Это делается по такой формуле: С*1/300*10%*В. Где С – это количество дней просрочки В – сумма договора.

Кроме этого, в договоре может быть прописана и договорная неустойка.

Важно! Помимо неустойки сторона договора обязана возместить дольщику убытки в полном объеме. Это, например, расходы, которые вынужден был нести гражданин за съем квартиры на период просрочки. Это закреплено в статье 10 ФЗ 214.

Собрать документы для предложения добровольного погашения неустойки и передать их застройщику. Какие документы нужны для отправки их строительной компании? Сюда рекомендуется приложить копии: паспорта, договора о долевом строительстве, документ, который подтверждает выплаты по договору со стороны дольщика.

Настоятельно рекомендуется отправлять все документы ценным письмом, при этом оформить и уведомление о вручении, и опись всех документов. Все это важно для последующего обращения в суд, с целью доказать действия дольщика – истца. Можно и лично передать документы в офис и при этом взять расписку.

После, указанных в предложении сроков, если средства так и не поступили, то гражданин или юридическое лицо имеет право обратиться в суд.

Взыскание неустойки через суд

Рекомендуется придерживаться таких шагов.

Подготовка искового заявления, и всех необходимых документов к нему. Можно добавить и требования о возмещении морального вреда.

Иск должен содержать такую информацию:

Название суда, в котором будет происходить заседания;
Ф.И.О истца, его адрес и контактный телефон;
Название строительной фирмы – ответчика, адрес нахождения офиса;
Конкретные нарушения ответчиком прав истца;
Обстоятельства, на которые истец ссылается и обосновывает свой иск;
Доказательства в виде документов;
Стоимость иска;
Перечень документов, которые прилагаются к заявлению в суд.

Помимо этого, можно направить и предложение о добровольной выплате неустойки, ответ на предложение, если есть; почтовую документацию, квитанцию об уплате пошлины.

Подача заявления в суд и принятие участия в процессах. Подают заявление в суд общей юрисдикции, по месту жительства истца или нахождению ответчика. Либо в суд того района, где был заключен договор о долевом строительстве. Если размер неустойки менее 50 тысяч рублей, то разбирательство рассматривается в мировом суде.

Суд может изменить размер неустойки в меньшую сторону, если сочтет и установит, что сумма несоразмерна потерянным средствам истца. Но это происходит в исключительных случаях по заявлению застройщика, где указываются мотивы, по которым суд должен уменьшить суммы иска.

Юридическая помощь в таких вопросах для дольщика будет не лишней. Стоимость таких услуг будет зависеть от сложности рассматриваемого дела, суммы иска и других составляющих.

Если интересы истца представляет иное лицо, то необходима доверенность, заверенная в нотариальной конторе.

По письменному ходатайству возможно взыскание всех расходов или их части с ответчика.

Обеспечение исполнения судебного постановления. После того, как суд принял решение в пользу дольщика, и оно вступило в законную силу, истец получает на руки соответствующий лист. Его необходимо передать в службу судебных приставов. Можно и самому истцу обратиться в банк, где у должника имеется расчетный счет.

Какие требования предъявляет к застройщикам закон

Фото 2

Привлекать деньги могут только те строительные компании, которые действуют в рамках законодательства и полностью соответствуют требованиям закона. Застройщик должен:

иметь в наличии достаточное количество финансовых средств (минимум 2.5 млн.);
быть добросовестным участником государственных закупок, не состоять ни в каких списках неблагонадежных поставщиков;
не иметь налоговой задолженности более 25% от своих активов;
в его отношении не должна проводиться процедура ликвидации или банкротства.

Еще до подписания договора застройщик обязан застраховать свою ответственность перед каждым участником. У него должна быть страховка либо договор поручительства, также девелопер может состоять в обществе взаимного страхования.

Для проектов, которые начали действовать с 1 января 2019 года, введен новый способ обеспечения ответственности застройщиков – отчисления в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ.

Выгода долевого строительства

В условиях кризиса в стране, участие в долевом строительстве многоквартирных домов для обычных граждан выгодное предложение. Ведь стоимость уже построенной недвижимости, чуть ли не в два раза больше, чем цена, которая будет внесена, если стать участником долевого строительства. Есть еще выход с ипотекой, но там предполагаются немыслимые переплаты по процентам, что тоже не всех устраивает.

Конечно, покупая квартиру в кредит можно в нее вселиться, и производить платежи. При договоре же долевого строительства, гражданин получит квадратные метры только после передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Но даже и это не перекрывает тот факт переплаты в банк процентов, с одной стороны, и возможность получить жилплощадь за цену ниже рыночной, с другой стороны.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Как снизить риски при заключении договора долевого учатия в строительстве

Предусмотрена только письменная форма данного договора. Регистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы госрегистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным.
Договор содержит такие обязательные условия, как:

Цена;
Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и количество комнат, на каком этаже расположена, наличие балконов и лоджий, адрес;
Срок передачи квартиры в пользование дольщику;
Как производится уплата, сроки и неустойки за нарушения;
Какие гарантийные сроки положены на объект.

Если хоть один из перечисленных пунктов в договоре не найден, то договор можно считать не заключенным.

Для ввода любых изменений (коррективов) в договор, оформляется дополнительное соглашение. Оно обязательно подписывается всеми сторонами и также регистрируется в том же государственном органе.

Правильный выбор застройщика

Фото 3

В этом деле поспешность, нетерпеливость могут погубить все дело. Дольщики должны тщательно изучать документацию. Если в данной области нет знаний или опыта, следует воспользоваться услугами опытных юристов.

Нужно проверять документы:

свидетельство постановки на учет;
доказательство о регистрации в налоговой службе;
протокол с назначением главы строительной фирмы;
выписка из ЕГРЮЛ;
устав строительной фирмы.

У застройщика, который ведет законную деятельность, должны быть все вышеперечисленные документы. Требуйте предоставить их только в оригиналах! Также нужно не полениться и посмотреть заключения аудиторов за последние несколько лет.

Если документация чиста, следует перейти на изучение документов на право строительства:

должно быть разрешение на строительство на определенном участке;
полная проектная документация строительства многоквартирного здания;
документы, обеспечивающие право владения участком под домом;
заключения государственной экспертизы.

Частая мошенническая схема: договор долевого строительства здания заключается сразу после того, как фирма получает права на земельный участок. Но необходимо сначала полностью оформить все документы.

Объектом особого внимания должен быть сам договор, в котором прописываются:

место, дата и срок возведения жилого здания;
права и обязанности сторон;
сроки и условия сдачи;
гарантийные сроки, условия передачи денежных средств;
полная стоимость квартиры.

Документ следует отдать на рассмотрение стороннему или знакомому юристу, который поможет исключить риски.

Взносы выгоднее и безопаснее оплачивать через официальные финансовые организации, которые выдают официальное подтверждение внесенных денег на счет строительной компании. Не следует платить через кассы самого застройщика.

Информация о строительной фирме

Следует начинать поиски застройщика с фирм, которые уже много лет (желательно не менее пяти-шести) успешно ведут свою деятельность, привлекая граждан к участию в долевом строительстве многоквартирных домов.

Широко разрекламированные застройщики — это еще не гарант безопасности сделки. Успешные фирмы стараются предоставить как можно больше сведений о себе и показать клиенту свои объекты.

У добросовестных фирм должны быть:

свой хороший сайт и реклама в интернете;
присутствие сведений о фирме в прессе и на сайте;
паспорт застраиваемого здания;
сколько времени застройщик существует;
законченные проекты, также следует обращать внимание на количество законченных объектов;
текущие и планируемые объекты;
отзывы в интернете и на форумах.

Все вышеперечисленные пункты должны легко проверяться физическим лицом.

Застройщики-мошенники также могут создавать себе официальные сайты и сочинять положительные отзывы. Один из вариантов проверки: скопировать контактный номер, указанный на сайте, и вставить его в поисковик.

Если поиск выдаст много страниц с таким же номером, вероятно, номер настоящий. На сайте налоговой службы можно скопировать ИНН фирмы и заказать выписку из ЕГРЮЛ. Но нужно проверить выписку, в которой указано, ликвидирована компания или нет.

Если конкуренты застройщика создают им антирекламу на различных сайтах и форумах, можно поговорить с жителями домов, которые сдали застройщик, и узнать и мнение. Адреса эти домов также указываются на сайте.

Множество других факторов (к примеру, место застройки, инфраструктуру и так далее) можно проверить, самому посетив участок.

Если разрешение на строительство дома было выдано до апреля 2005 года, закон 2014 года на данные отношения двух сторон не распространятся. Такая строительная компания ведет себя с дольщиками, как с инвесторами, чьи права будут ущемлены.

Цена квартиры

Слишком низкая стоимость должна заставить клиента задуматься. Вероятно, это некачественная жилая площадь, или фирма стремится поскорее заработать деньги и объявить себя банкротом.

Скидки в 30% и более убыточны для самой фирмы. Застройщики на такое не идут. Низкая стоимость приманивает жадных дольщиков. Фирмы забирают их деньги и не собираются выполнять обязательства.

Немного истории: что нужно знать?

Территориально такая практика возникла в Аргентине в 90-х годах. Данный период характеризовался кризисным состоянием экономики в стране: валюта непрерывно обесценивалась, поэтому банки отказывались инвестировать средства в строительство. Именно тогда возникло предложение создать акционерное общество, участниками и инвесторами которого выступили бы будущие владельцы жилья. За взнос денежных средств им выдавали акции, который можно было обменять на жилплощадь по окончанию строительства.

Опыт по внедрению данной схемы на рынке недвижимости оказался удачным, что поспособствовало развитию ДC в Южной Америке. Со временем такая практика распространилась и на европейском континенте, откуда пришла в Россию. Как было упомянуто выше, отсутствие законодательной базы по долевому строительству спровоцировало возникновение лавины мошеннических схем, в результате которых объекты оставались недостроенными, а вкладчики не получали квартиры. Поэтому в 2005 году был составлен и принят Федеральный закон № 214, который выступает основным ориентиром при организации ДС.

Нормативно-правовая база

На сегодняшний день можно выделить три основных нормативно-правовых акта, регулирующих долевое строительство:

Закон № 294 (принят .) защищает отношения застройщика и дольщиков, обязывает страховать их.
Закон № 2300–1 (принят ) защищает права дольщиков, которые приобретают жильё не для коммерческого использования.
Закон № 214 (принят ) регламентирует процесс такого типа строительства в целом.

Долгое время последний ФЗ считался застройщиками слишком несправедливым, так как он значительно ужесточил требования к ним.

Долевое строительство, как вид инвестиции

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов неплохое вложение денег для получения прибыли, иными словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски минимальны, если компания застройщик надежная и имеет богатый опыт.

Насколько инвестирование в долевое строительство ликвидное дело

Часто понятие ликвидность путают с прибыльностью. Но это немного разные вещи. Ликвидность показывает, как быстро и без особых усилий финансовые активы могут быть реализованы по рыночной стоимости. Исходя из скорости, выделяют три вида активов: высоколиквидные, неликвидные и низколиквидные.

Инвестирование может быть осуществлено в разные объекты недвижимости. От этого и зависит ликвидность. Так, если вкладывать деньги в строительство новых коттеджных улиц и многоквартирных домов, то можно получить хорошую прибыль, не прилагая особых усилий. Этого нельзя сказать об инвестициях во вторичное жилье, потому как цены на него имеют тенденцию к снижению.

Инвестирование в новостройки принесет неплохой доход, ведь цена на квартиру будет намного меньше рыночной. Если включиться в процесс строительства на начальных этапах, то можно существенно сэкономить на стартовом капитале.

Выбор объекта долевого строительства

После того, как было принято решение участвовать в инвестировании в новое жилье, надо определиться с конкретным объектом. Чтобы получить максимальную прибыль с минимальными рисками надо обратить внимание на некоторые особенности.

Для начала выбрать класс объекта, с которым планируется работа: это могут быть элитные дома или эконом проекты. Все предложения имеют свои плюсы и минусы.

Далее, важно хорошо изучить все условия, прописанные в договоре долевого строительства. Это такие моменты, как:

Стоимость на квадратные метры;
Величина первоначального вложения;
График, по которому будут осуществляться взносы;
Наличие всех необходимых документов у компании – застройщика;
Конкретная дата сдачи многоквартирного дома или поселка в эксплуатацию;
На каких условиях, и в какие сроки будет передана вся необходимая документация инвестору на право обладания жилплощадью.

Обязательно надо обратить внимание на страхование рисков и страховую компанию, занимающуюся данным вопросом.

Еще один момент считается важным – интерес к объекту недвижимости других вкладчиков. Если инвесторов больше нет, то на этапе ввода квартир в эксплуатацию могут быть сорваны сроки, соответственно затянется срок, в течение которого надо произвести реализацию недвижимости, а за это время она может и упасть в цене.

Инвестору важно изучить все «подводные камни» проекта и со всей ответственностью подойти ко всем вышеперечисленным пунктам. Только тогда ликвидность будет на высоком уровне.

Рисковые ситуации

Можно выделить такие неблагоприятные для инвестора обстоятельства:

Нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
Подмена окончательной стоимости объекта в процессе строительства;
Изменение планировки квартиры или дома на этапе строительства;
Застройщик теряет свой правовой статус и не может передать объекты инвесторам.

Эксперты рынка инвестирования особенно подчеркивают, что для инвестиций в недвижимость нужно заключать именно договор о долевом инвестировании в строительство, а никакие другие соглашения. Потому что именно этот документ в полной мере и объеме защищает права дольщика.

Законодательная база в долевом строительстве

Современная законодательная база России способна обеспечить достойный уровень защиты прав участников долевого строительства.

По закону инвестирование в постройку новых зданий – это процесс, при котором заключается соответствующий договор между дольщиком и застройщиком. Последний обязуется предоставить инвестору построенные квадратные метры жилья, согласно проекту. Сроки не должны быть нарушены, и цена также определяется договором и не может быть изменена. Дольщик же обязан платить взносы за объект, согласно утвержденному графику.

Если возникают споры, то по закону они должны решаться путем переговоров обеих сторон. В тяжелых случаях они переносятся в судебные инстанции.

Опыт юристов показывает достаточное количество недобросовестных застройщиков или просто жуликов, пытающихся быстро получить деньги и скрыться в неизвестном направлении. Но таких случаев с каждым годом все меньше, и, как правило, долевое строительство заканчивается удачно для обеих сторон договора.

Несмотря на все риски и возможную убыточность, данный вид инвестирования можно назвать высоколиквидным. При перепродаже объектов получается хорошая прибыль в 20-40% процентов. Ведь интерес к покупке нового жилья у граждан всегда будет, а вот участие в долевых строительствах все еще пугает многих. Поэтому стоит заняться инвестированием новостроек. Можно получить хорошую прибыль при соблюдении всех мер предосторожности.

Если вы заинтересованы в инвестировании, ознакомьтесь со следующей статьей:

Куда вложить деньги.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

Фото 4

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.

В чем суть?

Итак, что такое долевое строительство? Говоря об этом понятии, подразумевается наличие двух сторон: компании-застройщика или инвестиционной организации, привлекающей деньги на возведение многоквартирного дома и дольщиков. В качестве второй стороны выступают граждане, желающие иметь недвижимость по более доступной стоимости. Согласно закону, основой ДС выступает документ, который называется «Договор участия в долевом строительстве», где чётко прописываются права и обязанности участников. Так, застройщик обязуется построить дом и сдать его в эксплуатацию к указанному сроку, а дольщик, в свою очередь, должен полностью выплатить определённую сумму денег и принять объект недвижимости.

Как юридическое лицо, по договору строительная компания располагает имущественным правом на участок земли или арендует его, а также имеет разрешительную документацию на возведение недвижимости. Второй участник договора обязан своевременно и полностью рассчитаться с компанией, чтобы обеспечить бесперебойное строительство и своевременную сдачу объекта.

Условия

В целом, процесс долевого строительства состоит из таких этапов:

Застройщик приобретает или арендует земельный участок, получает разрешение на строительство.
Заключается ДДУ, самостоятельно или посредством инвестиционной компании. В качестве второй стороны могут выступать и физические, и юридические лица.
Дольщики оплачивают свою долю в рассрочку.
Начинается строительство дома. После его завершения, недвижимость сдаётся собственникам по акту приёма-передачи.

СПРАВКА! С точки зрения логики, такая схема является очень удобной и выгодной для участников договора. В условиях нестабильных цен на рынке недвижимости, покупатели получают возможность принять участие в ДС, вложив свободный капитал и получить недвижимость в новостройках по более низкой итоговой стоимости, чем, например, при покупке в ипотеку. Ведь цена квадратного метра по завершению строительства значительно поднимется. Застройщик же может отказаться от необходимости искать инвесторов, так как получает денежное вливание в чистом виде.

К сожалению, такой метод не является на 100% надёжным. На практике тысячи вкладчиков были обмануты недобросовестными строительными компаниями и потеряли средства. В связи с этим, государство было вынуждено принять соответствующие законы, согласно которым требования к условиям ДДУ были существенно ужесточены.

Источник: xn—-8sbihapevvwmmb6n.xn--p1ai

Долевое строительство в Москве: статистика, возможности и риски

Долевым строительством можно назвать схему, при которой застройщик возводит объекты недвижимости, привлекая средства граждан, вступающих в долю. Таким образом, на стадии котлована квартиру можно приобрести на четверть дешевле. Однако в случае банкротства застройщиков вернуть свои деньги дольщикам довольно проблематично

Риски и выгоды

Именно в связи с высокой рискованностью подобных предприятий Совет по жилищной политике предложил законопроект, который предусматривает полный отказ России от схем долевого строительства в течение ближайших нескольких лет. О том, на какие моменты следует обратить внимание участнику долевой сделки, чтобы снизить риск потери вложенных средств, мы спросили юриста.

На сегодняшний день говорить о начале некоего переходного периода достаточно рано. Дело в том, что на данный момент законопроект об изменении правил участия в долевом строительстве всё еще находится на рассмотрении в Госдуме. В нынешнем виде он не предполагает полного отказа от долевого строительства, а лишь защищает права дольщиков, устанавливая дополнительные требования к застройщикам. Также в проекте закона определяется ряд иных мер, обеспечивающих легальную схему функционирования долевого строительства. По итогам предварительного рассмотрения законопроект решили доработать. В связи с этим изначально запланированные сроки вступления в силу проекта закона, а также сроки, определяющие переходный период, будут скорректированы

Статистика заключенных договоров

В прошлом году в Москве заключили около 28 тыс. договоров участия в долевом строительстве (по данным Москомстройинвеста). Считается, что это довольно неплохие показатели, учитывая ситуацию кризиса. Действующих (включая заключенные ранее) договоров на сегодняшний день в столице около 60 000 тысяч.

Согласно данному законопроекту, застройщик должен будет обеспечить доступ к информации о своей деятельности, размещенной на интернет-сайте его компании. Там же должен быть представлен необходимый перечень документации, который должен иметь застройщик. В числе таких документов: разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, проектная декларация, технические условия, договоры о технологическом присоединении, договор об участии в долевом строительстве, сведения о бенефициарных владельцах застройщика, сведения об избранных застройщиком способах обеспечения исполнения обязательства, нотариально удостоверенный договор поручительства с застройщиком и ряд иных документов, установленных законодательством. В данном случае мы видим, что законодатель пытается упорядочить вопрос предоставления необходимой для инвестора информации, что, несомненно, является положительным моментом.

Помимо прочего, стоит обратить внимание на наличие потенциальных споров в отношении объекта строительства или земельного участка. В принципе, получить информацию о текущих судебных процессах можно через официальный реестр судебных решений. Однако не стоит забывать, что может существовать масса скрытых споров и обременений в отношении возводимого объекта, поэтому в случае возникновения сомнений в порядочности застройщика всё же стоит обратиться к профессиональным юристам

Почему москвичи идут на такое рисковое мероприятие, понятно: вне зависимости от общей и личной экономической ситуации каждый хочет сократить расходы на приобретение жилья, даже если это сопряжено с рисками.

Фото: shutterstock.com

Юридическое вмешательство

Понять самостоятельно все нюансы работы с застройщиком очень сложно. В любом случае, а особенно в ситуации с ипотекой, гораздо лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Сложно дать оценку критериям выбора таких юристов. Конечно, они должны обладать высокой степенью доверия и репутацией на рынке. Об этом могут свидетельствовать независимые рейтинги, рекомендации, публикации об успешно реализованных проектах.

При заключении сделки, связанной с ипотекой, акцент немного смещается на сам объект, особенно еще не существующий. В данном случае следует четко описать предполагаемый объект обременений, что позволит его идентифицировать в дальнейшем. Кроме того, в интересах инвестора будет детально описать обязательство, обеспечиваемое ипотекой, а также конкретные основания и порядок обращения взыскания на предмет ипотеки

Цены на жилье и кризис

В связи с принимаемым законопроектом, девелоперы опасаются искусственного роста цен на рынке из-за того, что для покрытия недостающих долевых сумм им придется привлекать кредитные средства под проценты. О том, упало ли количество долевого участия в строительстве в связи с кризисом, говорят сами застройщики.

По нашим оценкам, в Москве доля инвесторов в сегменте квартир бизнес-класса сократилась с 22% до 13% (с конца 2014 года к началу 2016-го). В массовом сегменте доля инвесторов сократилась с 38% до 28% за тот же период. С оттоком инвесторов столкнулись и апартаменты: в 2014 году доля инвесторов составляла 41%, к концу 2015 года — 21%. Это объясняется тем, что правовой статус апартаментов до сих пор остается неопределенным. Часть застройщиков в течение 2015 года перевели апартаменты в квартиры, чтобы предложить покупателям более понятный продукт

Авторитет форумов

Сегодня люди, неуверенные в собственной компетенции и не желающие прибегать к услугам юриста, всё чаще полагаются на комментарии на форумах. Насколько же можно им доверять и не являются ли форумы только инструментами для борьбы с конкуренцией на рынке?

Если говорить о форумах, то для начала желательно определить, кто именно его ведет и кем он создан. Мы знаем примеры, когда на форумах, созданных самими жильцами, застройщику не давали возможности ответить на критику в его же адрес. Но в целом есть несколько независимых форумов, которые могут помочь потенциальному покупателю понять, как идет строительство и как выстроено общение компании с ее клиентами. В принципе, можно констатировать, что эпоха «информационных войн», которые велись нечистыми на руку конкурентами, практически осталась позади. То есть с заказными комментариями сейчас можно столкнуться намного реже, чем, например, 3-4 года назад.

В то же время даже сегодня лучше не принимать на веру голословные сообщения, которые не подкреплены никакими фактами (в стиле: «А я слышал, что эта компания скоро разорится и дом не достроят»). В любом случае потенциальный покупатель вправе приехать в офис продаж и лично посмотреть документацию (документы о праве на землю, разрешение на строительство и проектная декларация), которая в целом подтверждает надежность стройкомпании. Также можно обратить внимание на то, как обновляются дневники стройки: застройщики стараются распространять информацию о динамике строительства на разных форумах, используют веб-камеры

Таким образом, абсолютно всему, что появляется в Интернете, верить не стоит. Можно взять некоторые особенно важные сообщения на заметку и попытаться проверить их самостоятельно. Или встретиться с представителями инициативной группы жителей.

Источник: zagranitsa.com

Обзор поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ. Часть вторая

Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в 2021. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.

По замыслу, нововведения призваны уменьшить число вкладчиков, не получивших жилье. Вложившиеся в строительство россияне, не будут больше рисковать собственными деньгами, а жилье будет покупаться уже в доме, который полностью готов.

Экроу – счета

Денежные средства от населения при возведении домов могут привлекаться только с использованием специальных счетов. Это экроу-счета, действующие с 1 июля нынешнего года. На каждого из вступивших в долевое строительство будет оформляться счет. И это не будет возможным без участия банка. В ДДУ будут принимать участие уже не две, а три стороны.

Это кредитное учреждение, вкладчик и застройщик.

В.Путин поручил чиновникам, относящимся к исполнительной ветви власти, разработать и утвердить критерии, которые учитывают готовность МКД и число оформленных ДДУ после июля 2021 года. До этого времени окончание строительных работ будет происходить по старой схеме.

События года 2021

За месяц до реформы министр строительства Владимир Якушев предупредил, что в первое время после перехода на проектное финансирование произойдет повышение цен на жилье. Застройщики, в свою очередь, заранее предупредили, что после вступления закона в силу часть компаний не справится с новыми правилами и уйдет с рынка. Они также прогнозировали, что цены вырастут едва ли не вдвое. На деле же опасения оказались преждевременными. Пока рынок почти никак не отреагировал на реформу, за исключением отдельных эпизодов.

«Переход отрасли на новые условия работы в начале 2021 года прилично напугал многих потенциальных покупателей. Слухи о скором и резком подорожании жилья вынудили людей ускорить покупку, что привело к ажиотажному спросу и росту цен, — рассказывает Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101».

Этот ажиотаж был напрасен. Проектов, которые продаются через эскроу-счета, пока ограниченное количество. Большинство квадратных метров еще строятся по старой схеме. Чтобы завершить начатое строительство, девелоперам пришлось получить заключения о соответствии проектов определенным критериям.

Поэтому цены на квартиры в домах, которые строятся «по-новому» почти не отличаются от цен в домах, продающихся по старым правилам. В целом, по данным Erzrf.ru за ноябрь, за год средняя стоимость квадратного метра в строящихся жилых комплексах страны увеличилась на 10,6 процента, достигнув 75,9 тысяч рублей.

«При этом девелоперы, которые уже перешли на эскроу-счета, используют этот факт в своих рекламных кампаниях, потому что с точки зрения покупателей новый формат работы дает больше гарантий достройки объекта и сохранности своих денег», — добавляет Дмитрий Цветов.

Рекламные кампании в итоге позволяют покупателям ознакомиться с реформой. Как утверждает директор по развитию Группы РКС Девелопмент Станислав Сагирян, население до сих пор еще очень плохо осведомлено об эскроу-счетах. «Покупатели никак не воспринимают данное новшество, зачастую мы слышим ответ «нам всё равно, что там у вас»», — делится Станислав Сагирян.

Зато повышение стоимости жилья волнует людей куда больше. Зафиксированный рост цен был спровоцирован не только реформой, но и рядом других факторов, отмечают эксперты. В частности, повышением налогов и увеличением себестоимости строительства, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер , участник партнерской сети CBRE. «В крупных городах некоторые застройщики использовали переход к проектному финансированию как спекулятивный повод для поднятия цен», — говорит Мария Литинецкая.

Рано или поздно дома, строящиеся с привлечением средств на эксроу-счетах, выйдут на передний план. Как сообщила в начале ноября зампред ЦБ Ольга Полякова, открыто уже более 23 тысяч счетов эскроу, привлечены средства граждан на 74 миллиарда рублей. Ко второму полугодию 2020-го, когда проекты с эскроу сравняются по степени готовности с проектами, реализуемыми по старым правилам, спрос начнет смещаться в сторону первых. «Новостройкам, продаваемым по старым правилам, останется только привлекать клиентов с помощью дополнительного дисконта», — уверен Валерий Кочетков, заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость.

Как рассказали «РГ» в ДОМ.РФ, адаптация к новому механизму проходит успешно, объем проектов, реализующих жилье с использованием счетов эскроу, уверенно растет на четыре миллиона квадратных метров ежемесячно.

«С застройщиками уже работают 24 банка. По итогам 2021 года ожидается, что банковский портфель проектного финансирования достигнет одного триллиона рублей», — отметил заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов.

При этом рынку потребуется еще несколько лет, чтобы окончательно приспособиться к работе по новым правилам. Уйдут в первую очередь слабые игроки, которые не осилят конкуренцию, уверены эксперты.

Проекты ряда участников рынка могут получить «удовлетворительный» или «слабый» уровень кредитоспособности, что на практике с высокой степенью вероятности означает отказ в предоставлении проектного финансирования — единственного источника средств на строительство. По словам Дмитрия Цветова, в будущем уход игроков может повлечь за собой повышение цен на жилье от 7 до 25 процентов. Особенно сильно это может сказаться на регионах, где маржинальность девелоперских проектов может составлять только около пяти процентов. Впрочем, есть пути преодоления отрицательных последствий реформы.

«Больше всего перспектив у программ так называемой «девелоперской франшизы», которые предполагают совместную реализацию проектов с крупными игроками. При этом степень взаимодействия может быть разной, вплоть до фактического выкупа бизнеса у небольших игроков за прибыль в будущих проектах. Острого дефицита предложения и резкого роста цен удастся избежать», — заключает Дмитрий Цветов.

По состоянию на 27 ноября, согласно данным в информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф), в России строятся 113,6 миллиона квадратных метров жилья. Разрешено привлечение средств дольщиков по проектам строительства 97,9 миллиона квадратных метров жилья (86 процентов жилья). Из них 73,9 миллиона квадратных метров — это проекты, строящиеся по старым правилам, 24 миллиона квадратных метров — проекты с использованием счетов эскроу и проектного финансирования.

Определение ДДУ

Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика. В процессе сотрудничества принимают участие следующие стороны:

Застройщик: это фирма, которая взяла в аренду или на праве бессрочного пользования землю. На участке строительная фирма возводит многоквартирный дом. Дольщики привлекают свои средства.
Депонент: гражданин, организация. Эта сторона договора вкладывает финансы в возведение дома. Задача – дальнейшее получение жилого помещения.

Законодатель предусмотрел ряд запросов, предъявляемых к долевому строительству. Кроме того, требования адресуются к работе застройщика и его документации. Сам процесс регулирует N214-ФЗ.

ДДУ – это в письменном виде контракт. Его пункты описывают условия, на которых проводится сделка. Он регистрируется: правило устанавливает ст. 4, п. 3 N214 ФЗ. Регистрация ДДУ занимает один месяц. Помещение становится имуществом дольщика после введения дома в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи.

ДДУ заканчивает правовое действие после исполнения сторонами всех условий.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

В 2021 г. вступают в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.

Большая часть поправок вступила в силу уже со дня официального опубликования Закона с 1 января 2021 г. Но основные изменения касаются объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2021 года. Эти нововведения кардинально изменят правила игры и соотношение сил на рынке жилого строительства. Вот лишь несколько из них – новые, более жёсткие требования к опыту работы застройщика, запрет на одновременное возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость использования единственного банковского счета, открытого в уполномоченном банке (причем, вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами.

Тема эта обсуждается уже давно. Как в формате печатных дискуссий, так и на различных конференциях, круглых столах, семинарах. В основном, разговор ведется вокруг вопросов грядущего возможного роста цен на жилье (в связи с нововведениями), прогнозируется ухода с рынка и массовое банкротство строительных компаний, обсуждается насколько изменения в законе, действительно, защищают дольщиков и т.п.

28 марта 2021 года, на восьмой встрече в «Проектном баре» мы собрали «за одним столом» представителей крупнейших компаний застройщиков, девелоперов, а также банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия.

Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью крупной юридической , рассказала гостям «Проектного бара» об изменениях в законодательстве о долевом строительстве.

Дополнительные требования к застройщику

о наличии опыта от трёх лет и участия в проектах жилого строительства не менее 10 тыс. кв.м.;
о наличии у застройщика только одного действующего разрешения на строительство;
о наличии у застройщика собственных средств более 10% от общей стоимости строительства.

Сюда также включены изменения, вступившие в силу с момента регистрации фонда – это обязательные взносы в компенсационный фонд до начала привлечения дольщиков.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

отсутствие обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам и прочим задолженностям.

Прогнозируемые последствия

После внесения изменений в 214-ФЗ, застройщик будет обязан строить либо за счёт собственных средств, либо за счёт банковских кредитов. Это приведёт к удорожанию проектов и росту цен конечного продукта. Также все прогнозируют ожидаемое сужение рынка за счёт ухода мелких строительных компаний и усиление банковского контроля над строительной отраслью.

Проявление банковского контроля.

Специальный банковский контроль будет проявляться в следующих направлениях и действиях:

В уполномоченном банке должны быть открыты счета всех участников строительства: застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика.

Данное правило легко осуществимо для тех строительных компаний, которые совмещают в себе нескольких или всех участников строительства, но, в случае, если застройщик примет решение о привлечении сторонних лиц, то придётся искать компромисс среди списка уполномоченных банков.

Единственным кредитором застройщика может быть только банк, т.е. практически запрещается привлечение каких-либо займов в сторонних финансовых организациях, за исключением целевых кредитов, а также устанавливается специальный банковский контроль по каждому платежу застройщика. Застройщик при направлении требования осуществить какую-либо операцию по счёту обязан представить документы, подтверждающие исполнение договоров (счета-фактуры, первичные документы и проч.). Банк, в свою очередь, должен проверить те суммы, которые предъявлены к перечислению на соответствие в этих документах.

В случае если средства не соответствует тем, которые заявлены в предоставляемых документах, банк обязан уведомить контролирующие органы и фонд о планируемом нецелевом использовании денежных средств.

Планы на недалекое будущее

Осенью 2021 г. Президент дал поручение Правительству Российской Федерации и Банку РФ разработать программу, которая позволит заместить существующее привлечение денежных средств у дольщиков проектным финансированием (фактически — банковским финансированием).

21 октября 2021г. Правительство Российской Федерации утверждает дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски для граждан.

Разработанная дорожная карта фиксирует этапы замещения долевого участия иными формами, а именно проектным финансированием.

На сегодняшний день, предусмотрены следующие договоры в новой модели:

договор долевого участия, который будет предусматривать раздел расчётов с помощью эскроу-счетов;
договор счёта эскроу;
договор целевого кредита.

Программой предусмотрено три этапа реализации дорожной карты:

— Подготовительный этап: фактически будет действовать до 30 июня 2021 года. В период подготовительного этапа будет разработана нормативно-правовая база и будут внесены изменения в законодательные акты, которые позволят реализовать дорожную карту.

— Переходный этап: с 1 июля 2021 года по 30 июня 2021 года. В переходный этап предполагается, что возможно будет использовать две модели финансирования строительства: с использованием компенсационного фонда и с использованием счёта эскроу.

— Завершающий этап: завершится предположительно 31 декабря 2021 года. На завершающем этапе планируется полный переход на схему договоров с участием эскроу-счетов.

Таким образом, следует отметить, что влияние банковского сектора на строительную отрасль усиливается. На сегодняшний день пока ещё не понятно, каким образом будет урегулирована новая схема, и насколько негативно скажется всё это на девелоперском бизнесе. «Я считаю, что данная дискуссия очень интересна тем, что позволит нам узнать мнение банков» — завершила своё выступление в «Проектном баре» — Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью.

Проектный бар –

регулярные неформальные дискуссионные площадки для обсуждения актуальных вопросов, обмена опытом в сфере строительного бизнеса между профессионалами высшего эшелона. Обсуждение новейших тенденций в сфере управления инвестиционно-строительными проектами и установления личных контактов между участниками каждых встреч.

Ссылка на официальную страницу Проектного бара на Facebook

Текст: Галина Паламарчук

Экроу-счета: понятие

Экроу-счет находится в банке. Он предназначается для хранения денежных средств граждан на все время, пока строится многоквартирный дом. Денежные средства, размещенные на счете, могут быть переданы застройщику только в случае, если его обязанности перед дольщиками будет выполнено. Экро-счету посвящена глава 860.7 ГК РФ. При проектном финансировании такой счет выступает неотъемлемой частью кредитования застройщиков.

В настоящее время утверждено более пятидесяти российских банков, имеющих право на привлечение экроу-счетов. К следующему году планируется, что более 90% продаж по долевому участию будут осуществляться именно по этой схеме.

Строительство и экро-счета:

Если строительная фирма объявит о несостоятельности, денежные средства, лежащие на счетах, возвращаются дольщикам.
Представитель застройщика не сможет взять деньги со счетов до того, как закончится возведение многоквартирного дома.
Если время сдачи объекта увеличивается более чем на полгода, дольщик имеет право вернуть свои деньги, сняв их с экроу – счетов.
После сдачи недвижимости, деньги со счета будут перенаправлены на погашение кредита. Остаток – это доход застройщика.

Если многоквартирный дом так и не достроиться, застройщик станет банкротом, денежные средства, хранящиеся на рассматриваемых счетах, возвращаю дольщикам. Сумма возмещения вкладов в максимальном показателе составит 10 миллионов рублей за 1 квартиру.

Источник: mup-ueg.ru