Что можно считать объектом капитального строительства

Какое сооружение можно считать объектом капстроительства?

Как узаконить старый объект нежилой недвижимости, на который отсутствуют документы?

Многим руководителям предприятий, созданных на базе старых советских организаций, известна проблема нелегализованных древних построек. Ну например, стоит на Вашей территории некий стародавний склад или зернохранилище, и нет у Вас на него ни одной бумажки. Т. е. зарегистрировать право собственности в установленном порядке Вы возможности не имеете. Особенно часто такая ситуация встречается у бывших колхозов, которые вообще не затруднялись в свое время получать разрешения на строительство или вводить объекты в эксплуатацию.

Очень долгое время такие объекты фактически приравнивались к самовольным постройкам и узаканивались на основании ст. 222 ГК РФ. Потом законодательство и судебная практика по признанию прав на «самоволки» сильно ужесточились, и многие постройки так и остались без собственников (а собственники — без построек).
Однако в конце 2012 года на сайте Высшего Арбитражного Суда было опубликовано весьма интересное Постановление Президиума ВАС от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11. Данным постановлением Высший суд фактически открыл дорогу для узаканивания таких объектов, запустив своеобразную «амнистию» для нежилых строений. Эта статья фактически является толкованием данного постановления и может не совсем соответствовать тайным мыслям высоких судей, но тут уж ничего не поделаешь: чужая душа – потемки.
Итак, что же пишет нам ВАС. В деле, проанализированном надзорной инстанцией, рассмотрена следующая ситуация: сельскохозяйственная организация (ООО «Агротехсервис»), являющаяся правопреемником сельскохозяйственного товарищества, обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объекты недвижимости, как на самовольные постройки, на основании статьи 222 ГК РФ. Данные постройки были возведены правопредшественником истца (сельскохозяйственным товариществом) в 1993 году на земельном участке, отведенном данному товариществу в 1991 году под строительство производственной базы. При этом постройки возводились хозспособом за счет собственных средств товарищества, разрешение на строительство не выдавалось, в эксплуатацию объекты не вводились. В 1994 году земля под этими объектами предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование уже истцу. Впоследствии истец неоднократно пытался ввести в эксплуатацию уже построенные объекты в административном порядке, но сделать этого не смог в связи с отсутствием разрешения на строительство.
Первые две инстанции иск удовлетворили, но окружной суд отменил их судебные акты и прекратил производство по делу в связи с тем, что ранее Общество уже пыталось признать право собственности на эти постройки, но ему было отказано из-за того, что на момент рассмотрения предыдущего иска не был использован административный порядок ввода в эксплуатацию. Однако, Президиум ВАС пересмотрел решение и удовлетворил иск, обосновав свою позицию следующим.
1.Суд указал, что «здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками… Поэтому иск общества “Агротехсервис” о признании права собственности на созданные им объекты недвижимости как на самовольные постройки … не являлся надлежащим способом защиты». При этом ВАС указал на то, что квалифицировать отношения суд мог и самостоятельно, т. е. выбор неверного способа защиты права в этой ситуации не должен был послужить причиной отказа в иске, поскольку требования сформулированы все-таки верно.
2.Кроме того, суд указал, что по объектам, построенным до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ 2004 года для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.
Для нежилых объектов, построенных до 01.01.1995 года, нормативными актами регулирующими строительство и возникновение права собственности были:

• Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 “О собственности в РСФСР”, которым установлено, что гражданин или организация получают право собственности на имущество, полученное ими по не противоречащим закону основаниям, в частности в результате нового строительства. Отметим, что названная норма распространяется и на объекты, построенные до 1990 года. Т. е. если объект построен до 1990 года (до появления понятия частной собственности на недвижимость) на законных основаниях, то с 1990 года право на него все равно возникает.
• Постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 N 390 “О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках”, которым установлено, что разрешение на строительство выдается городскими и поселковыми исполнительными комитетами. При этом, ВАС указал, что если после окончания строительства администрация города (поселка) так или иначе выразила свое согласие на размещение спорного объекта, например, предоставив землю под его эксплуатацию, то это означает санкционирование осуществленного ранее строительства.
• Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 “О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов”. Однако суд отметил, что данный порядок распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. т. е. на объекты, построенные хозспособом, документы на ввод в эксплуаптацию не должны были выдаваться.

Итак, что же нужно для узаконения нежилых объектов, построенных хозспособом до 01.01.1995 года. Внятно и полноценно суд на этот вопрос так и не ответил, однако из анализа постановления хочется сделать ряд выводов:

• Во-первых, нужны землеотводные документы, поскольку во все времена строить можно было только на той земле, которая отведена застройщику, иначе говорить о законности строения не возможно. Желательно, чтобы на момент строительства землеотвод уже был. Отметим, что по вопросу об обязательности предоставления в суд землеотводных документов Президиум прямо не пишет, но в рассмотренном деле земля предоставлялась. Если проанализировать судебную практику, которая уже возникла на основании данного Постановления Президbума, то во всех случаях удовлетворения иска вопрос по земле тоже рассмотрен (Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012; Постановление 18ААС №18АП-9128/2013 от 16.09.2013 по делу № А07-20863/2012). Отметим, что в делах о признании прав на объекты недвижимости по приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ, суды лояльнее относятся к землеотводному вопросу и не всегда делают на этом акцент, однако, по Челябинскому региону положительных решений по этой статье очень мало (отказы мотивируются другими причинами, о чем мы, возможно, тоже в ближайшее время напишем).
• Во-вторых, требуются документы о строительстве хозяйственным способом до 01.01.1995г.. Такими документами, думаю, вполне могут быть собственные (внутрихозяйственные) акты ввода в эксплуатацию или приказы о вводе в эксплуатацию, бухгалтерские карточки учета основных средств, накладные на получение стройматериалов, платежные поручения или подрядные договоры (если сохранились), проектная документация (хотя бы частично, если разрабатывалась). В каждом случае, думаю, следует порыться в закромах и подойти к вопросу творчески. Главное, что акт приемки Госкомиссией не обязателен.
• В-третьих, разрешение на строительство (если есть). Если его нет, то оно может быть заменено любым документом подтверждающим согласие уполномоченного органа на размещение данного объекта. Можно предположить, что документ об отведении земельного участка сам по себе заменяет разрешение на строительство, поскольку выдает разрешение и отводит землю обычно один и тот же орган, однако прямо об этом в постановлении Президиума не сказано. Отметим, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012, принятом на основании рассматриваемого постановления Президиума, разрешение на строительство указано, как обязательный документ, хотя эта позиция не соответствует позиции Высшего суда)

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012 (выдержка):
«Таким образом, исходя из заявленных исковых требований с учетом толкования вышеназванных норм права … а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, истец в рамках рассмотрения настоящего дела … должен подтвердить наличие у него права на предъявление подобного иска, … доказать законность оснований возникновения у истца права собственности на недвижимость (представить доказательства, подтверждающие право на строительство и факт создания нового объекта недвижимости: доказательства предоставления кооперативу земельного участка для строительства овощехранилища в установленном законом порядке, выдачи предусмотренного действующим законодательством разрешения на строительство объекта, осуществления строительства объекта кооперативом на денежные средства его членов)».

• В-четвертых, если объект Вы строили не сами, а правопредшественник Вашей организации, то необходимо предоставить документы о правопреемстве.
• В-пятых, Президиум заикнулся о предоставлении документов, касающихся безопасности построенных объектов: «Документы, позволяющие суду сделать вывод о том, что созданные объекты недвижимости не угрожают общественным интересам, жизни и здоровью людей обществом “Агротехсервис” от компетентных органов получены, представлены и судами нижестоящих инстанций исследованы». Обычно такие документы предоставляются при рассмотрении дел именно о признании прав на «самоволки», поэтому подход ВАС вызывает удивление. Однако, Высший суд, видимо решил, перестраховаться, поскольку безопасность все-таки дело важное. Правда, в других решениях, написанных на основании Постановления Президиума, этот момент вообще не упоминается.

П роцедура узаконения старых нежилых построек, как вывод из Постановления Президиума. Выбор способа защиты права.
Административный порядок. В целом позиция Президиума относительно таких построек сводится к тому, что право собственности на них возникает не в силу признания его судом, а в силу законности строительства на основании Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 “О собственности в РСФСР”. Таким образом, право является ранее возникшим, т. е. в соответствии со ст. 6 Федерального Закона 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государтсвенной регистрации прав на недвижимое имущество…» должно быть зарегистрировано Росреестром без решения суда о признании права собственности.
Судебный порядок – как обжалование отказа Росреестра.
В случае отказа в регистрации, такой отказ может быть обжалован в соответствии с главой 24 АПК РФ.
Исковой порядок — предъявление иска о признании права собственности
Однако, в самом постановлении Президиума рассмотрена ситуация, когда удовлетворен именно иск о признании права собственности, а не заявление об оспаривании действий Росреестра. Это обстоятельство Президиум объясняет тем, что именно в рассматриваемом случае из-за наличия у истца отрицательного решения по предыдущему делу, он лишен возможности обратиться в регистрирующий орган для регистрации права собственности, поскольку постройка уже признана судом самовольной. В других же ситуациях, соблюдение досудебного порядка регистрации, пожалуй, обязательно. Такое мнение изложено Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А41-16281/12.
Есть, правда, в практике и другое понимание разъяснений ВАС. В частности, ФАС Уральского округа в постановлении от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012, в подобной ситуации все же признал право собственности на постройку, проигнорировав указания ВАС о том, что способ восстановления права должен быть административным. В том же постановлении ФАС УрФО указал, что применять нормы о приобретательной давности в таких обстоятельствах недопустимо.

В целом, можно констатировать, что вопросов все равно остается очень много, однако, если у Вас есть земля и хоть какие-нибудь старые документы о строительстве, попробовать узаконить постройку, безусловно, стоит. После выхода постановления Президиума это должно получиться.

Материал подготовили Татьяна Новокрещенова и Татьяна Скворцова.

О наших юридических услугах по узаконению объектов недвижимости см ЗДЕСЬ

20 ответов на “Как узаконить старый объект нежилой недвижимости, на который отсутствуют документы?”

Добрый день подскажите пожалуйста, как нам узаконить постройки? 4 постройки (2 склада, мастерские) были построены в 1994 (год ввода эксплуатации в Кадастровом паспорте 1994 г, по инвентарным карточкам- на один объект она отсутствует, на другой стоят года ввода в эксплуатацию 50-е года, на каком основании ставили 1994 г. в Кадастровом паспорте я не знаю, в БТИ говорят со слов указаны даты.) В архиве нашли документы 1996,1997 года – планы этих строений и переписка с Администрацией о том что эти объекты не могут быть узаконены, т к. эти объекты были построены на территории культурного наследия, так же письма о том что мы и просим управление гос. противопожарной службы о согласовании строительства. Как нам решить вопрос с узаконением?

Если еще не решили вопрос то звоните по тел: 8-908-062-73-44

В 1975 году было построено 20 металлических гаражей на ведомственной территории с разрешения руководства этого ведомства. Оформлять тогда их это руководство не стало, считая что если земля их, то и устного разрешения достаточно. Сейчас Губернатор московской области хочет показать, что он что-то делает и отдал приказ снести эти и другие гаражи (нас интересуют эти) под предлогом, что они не оформлены, так как эта земля как то перешла в муниципальную собственность. В настоящее время владельцы этих гаражей пенсионеры и каждому нужна машина, причем машины ремонтируют сами. Как выйти из положения и оформить эти гаражи, чтобы их не тронули

Добрый вечер. Подскажите пожалуйста по ситуации. Распоряжением Госкомимущества и планом приватизации в 1993 г. на баланс организации был передан объект недвижимого имущества (детский лагерь), но в плане приватизации четко прописано, что объект приватизации не подлежит. (В 1993 г., согласно госпрограме по приватизации данные объекты не подлежали); однако госплан по приватизации 1994 года разрешил к приватизации детские лагеря, в 1995 г. БТИ выдаёт регистрационное удостоверение, в графе «на праве» прописывает «собственности» на основании «распоряжения 1993 г.» – вопрос: где найти законное основание регистрации права собственности БТИ в 1995 г.?

Отличная статья. все разъяснили. Спасибо большое!

Добрый день. В 2015 г. частным лицом приобретены два здания гараж и тракторная, которые построены в 1968 г. на въезде на территорию есть задние ранее использовалось как КПП, на него никакие документы не оформлялись, данное помещение очень старое, т.е. год постройки тот же примерно. Сейчас возникла необходимость использовать здание КПП как магазин. Каким способом можно зарегистрировать его как нежилое помещение уже последним собственником. Проданные здания были приобретены предыдущим собственником в 2011 г.

Здравствуйте, Татьяна. Навскидку могу сказать, что эта задача решаема только в том случае, если вам удастся раздобыть в архивах хоть какие-нибудь документы о строительстве этого здания:
1) документ, подтверждающий, что первому застройщику земля отводилась на законном основании;
2) хоть какие-нибудь документы о строительстве (в идеале – документы о приемке, но если их нет, то хотя бы какие-нибудь накладные о списании материалов, акты выполненных работ и т.п. старых лет)
3) документы о правопреемстве между застройщиком и тем лицом, у которого здания куплены в 2011 году.
На основании таких документов можно попытаться сформировать позицию для суда.
Вообще, ситуация очень-очень непростая. Узаконить здания, как самоволки по ст. 222 ГК РФ или по давности владения (ст. 238 ГК РФ) скорее всего не получится. Эти нормы обычно не применяются к таким историям.
Если все-таки удастся раздобыть какие-то документы о строительстве, советую не заниматься самодеятельностью и не искать решения в интернете, а обратиться к юристу на платную консультацию, чтобы использовать все шансы, если они есть.
Если вам удастся найти надежного и грамотного юриста в своем городе, лучше всего обратиться к нему за ведением дела. Если такого специалиста нет, можно обратиться ко мне для того, чтобы сформировать пошаговый план действий и правовую позицию. Я работаю дистанционно с иногородними клиентами.

прочитала статью, как я поняла это больше касается зданий ,а мне нужно понять как оформить мемориал в вмуниципальную собствеенность. Мемориал находится на территории сельского поселения и построен в 1982 году колхозом.

Добрый день.
Скажите, пож-та, как оформить в собственность здание, которое до 1990 года строилось и использовалось как гостиница. Находится оно в глухой деревне, где осталось 30 жилых домов, ранее там строили колхозы для освоения целины. Сам колхоз сто раз переименовывался и сейчас даже Администрация поселка не знает, кому принадлежит это и еще несколько зданий, которые находятся в аварийном состоянии и которые даже не числятся в росреестре. Где найти хозяина и как оформить эти здания на себя, в частности – гостиницу? Спасибо.

Благодарю, очень ценная информация, у меня как раз банкротят старое СПК, естественно документов мало очень! Будем пробовать ставить на ГКУ!

На гаражи боксового типа есть вся документация кроме акта ввода.Строительство было в 2001 году.Тепрь надо зарегистрировать право собственности в госреестре ,а без акта ввода документы не принимают.Что делать?

Подскажите купил в 2006 году здание склада 1965 года постройки S=72 м.кв. с существовавшей неузаконенной пристройкой S=33м .кв. (возведена в июле 2004 года), все под единой крышей на участке в частной собственности. в пристройке до момент покупки расположены вводы систем отопления, воды, канализации, электричество. все действует функционирует со всеми заключенные договоры. Вопрос по какому пути пойти?

Добрый день! Подскажите, в собственности организации находятся здания, собственность зарегистрирована – есть свидетельства. Здания 1915 г. ,1917, 1947 года постройки, актов ввода в эксплуатацию объектов нет. Согласно последним изменениям в Коап РФ, если у собственника нет актов ввода в эксплуатацию на объект, то грозит огромный административный штраф. Подскажите, что нам делать в данной ситуации? Как оформить акт ввода в эксплуатацию или иной аналогичный по статусу документ?

А на каком основании оформлены свидетельства? Если речь идет о таких старых зданиях, то сейчас даже трудно сказать, какие документы, аналогичные актам ввода, на них должны быть. Для этого нужно изучать очень старое законодательство. Оформить акт ввода после того, как объект уже сотню лет простоял, вряд ли возможно. Я думаю, Вам для защиты от штрафа неплохо бы запастись документами о том, что объект безопасен в эксплуатации. Кроме того, было бы очень полезно изучить судебную практику по привлечению к ответственности собственников старых построек за отсутствие актов ввода, ведь Ваша ситуация не уникальна. Это позволит понять, какие документы позволят застраховаться от привлечения к административной ответственности. У меня подборка и анализ судебной практики – платная услуга, но, если Вы юрист или бухгалтер, то, разумеется, сможете сделать это самостоятельно. Кроме того, в случае попытки привлечения к ответственности можно ссылаться на отсутствие вины (ст. 2.1, 24.5 КоАП РФ)

У нас ранее был завод с такими старыми постройками и стал собственностью на основании приватизации, есть договор приватизации, где поименованы все объекты. Соответственно на основании данного документа мы и получили собственность.

ДОБРЫЙ ДЕНЬ, СИТУАЦИЯ ТАКАЯ ЕСТЬ НЕЗАВЕРШЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТ 1985-1994 ГОТОВ ПОСТРОЙКИ, ЗЕМЛЯ БЫЛА ВЫДЕЛЕНА ПОД ПРОИЗВОДСТВЕННУЮ БАЗУ, ЕСТЬ АКТ ОСМОТРА БТИ ОПРЕДЕЛЕНЫ ХАРАКТЕРИСТИКИ (АКТ 2003 ГОДА) ЕСТЬ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА АРЕНДУ ЗУ , А ТАК ЖЕ СТАРЫЕ ДОГОВОРА ИЗ АРХИВА О ВЫДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД ПРОИЗВОДСТВЕННУЮ БАЗУ. МЫ ПРИОБРЕЛИ ЭТУ НЕЗАВЕРШЕНКУ В 2003 ГОДУ ПО ДОГОВОРУ КУПИ -ПРОДАЖИ, НО ДО СИХ ПОР НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛИ Т.К АДМИНИСТРАЦИЯ НЕ ПРОДЛИЛА АРЕНДУ И РАСТОРГЛА ДОГОВОР В 2003 ГОДУ. ЕСТЬ ЛИ ВАРИАНТ УЗАКОНИТЬ НЕЗАВЕРШЕНКУ?

Добрый день. Такой вопрос. Мы являемся АО у нас есть нежилое здание, которое было приобретено давно, документы ВСЕ утеряны и не подлежат восстановлению. Из документов есть только Инвентарная карточка. Как нам получить право собственности на это здание? Документы на землю, на котором стоит это здание тоже нет.

С высокой вероятностью – никак.

в 70-е были гаражи три одноэтажные на частной земле. В 2009 г. Согласовал проект двухэтажного здания с Администрацией на два гаража. 2012, 2013 г получил свидетельства на право собственности нежилых помещений . 2014 получил техпаспорт в БТИ. Сейчас администрация подала иск в суд на самовольные постройки: – возведение объектов без разрешительных документов

собственности на недвижимость (представить доказательства, подтверждающие право на строительство и факт создания нового объекта недвижимости: доказательства предоставления кооперативу земельного участка для строительства овощехранилища в установленном законом порядке, выдачи предусмотренного действующим законодательством разрешения на строительство объекта , осуществления строительства объекта кооперативом на денежные средства его членов)». … В целом, можно констатировать, что вопросов все равно остается очень много, однако, если у Вас есть земля и хоть какие-нибудь старые документы о строительстве , попробовать узаконить постройку, безусловно, стоит.

Какое сооружение можно считать объектом капстроительства?

Предприниматель (ИП) построил на участке нежилую одноэтажную постройку. В ней он разместил магазин автозапчастей. Городские власти решили, что ИП нарушил правила землепользования и застройки:

• у него отсутствовало разрешение на строительство объекта капстроительства;
• не соблюдён отступ от границы участка в 3 м (пункты 2.3.1 и 12.1.4 местных Правил землепользования и застройки № 480-ВГД соответственно).

ИП привлекли к административной ответственности и назначили штраф в 40 тыс. руб. Предприниматель счел решение административной комиссии незаконным и обратился в суд.

Что решил суд?

Предприниматель объяснил, что постройка не является объектом капстроительства. Это «временное сооружение из модульных строений на основе сборно-разборного металлического каркаса». В доказательство слов он представил договор купли-продажи сооружения. Предприниматель попросил провести экспертизу, однако ему отказали.

Суды двух инстанций оставили решение об административной ответственности в силе.

Тогда предприниматель обратился в ВС.

Что решил ВС?

Судьи с решениями судов не согласились. Они обратили внимание, что:

• ИП привёл доказательства того, что спорная постройка не является объектом капстроительства: договор купли — продажи, договор подряда на изготовление и установку модульной конструкции, фотоматериалы;
• У сооружения нет фундамента, к нему не подведены коммуникации;
• Административная комиссия и суды свои выводы об объекте сделали на основе визуального осмотра. Экспертизы, на которых настаивал ИП, не провели.

Результаты визуального осмотра не могут опровергать заявление ИП о том, что данная постройка не является объектом капстроительства. Всё это не позволяет сделать выводы о том, что предприниматель нарушил местные Правила землепользования и совершил административное правонарушение.

Правовой подход, согласно которому установление принадлежности конкретного сооружения к объектам капитального строительства в ряде случаев может требовать наличия специальных познаний и проведения соответствующей̆ экспертизы, следует из постановления Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2014 No 9-АД14-9.

ВС также напомнил, что арбитражный суд области не поддержал требование администрации о сносе самовольной постройки.

Проведённая экспертиза установила, что исследуемый объект «не является объектом недвижимости, так как не имеет прочной связи с землей и его перемещение возможно путем разборки основных конструктивных элементов из металлокаркаса, то есть без нанесения несоразмерного ущерба их назначению».

ВС решения судов отменил, а жалобу предпринимателя удовлетворил.

Источник: постановление Верховного суда РФ от 21 декабря 2016 года N 16-АД16-12, постановление арбитражного суда апелляционной̆ инстанции по делу NoА12-16577/2016 от 19 октября 2016 года.

Объекты капитального строительства имеют прочную связь с землей посредством фундамента. В Законодательстве РФ четко определено, какие именно здания относятся к недвижимости: объекты незавершенного строительства (иногда возведение сооружения по каким-либо причинам приостанавливается; использовать по назначению такие здания, естественно, невозможно, пока они не будут полность достроены). … Главное отличие сооружений некапитального строительства заключается в том, что их возводят на определенный срок. В эту категорию можно отнести хозяйственные блоки, бытовки, павильоны, киоски, сараи, ангары. Преимущества некапитальных быстровозводимых строений

Что такое объект незавершенного строительства

В силу своих технических и юридических особенностей так называемый объект незавершенного строительства имеет несколько отличий от обычной недвижимости. Это отражается при совершении соответствующих операций со зданием.

Юридическое понимание объекта

Вне зависимости от того, на какой стадии возведения находится здание, строительство которого не завершено, оно относится к недвижимости, поскольку в Гражданском кодексе России (статья 130) прямо указывается: все, что имеет неотъемлемую физическую связь с землей, относится к недвижимому имуществу. Тем не менее, в отечественном законодательстве нет ни самого понятия такого объекта, ни его точного определения.

В практике сложилось такое понимание этого термина, которое соответствует одновременно всем перечисленным признакам:

• это недвижимый объект, строительство которого находится на любой стадии: от возведения фундамента и первого этажа до работ, связанных с монтажом окон, дверей, сооружений коммуникаций в уже готовом доме;
• здание является так называемым объектом капитального (долгосрочного) строительства: т.е. киоски, ларьки и прочие сооружения временного характера не соответствуют определению;
• процесс строительства такого здания по разным причинам приостановлен до какой-то конкретной даты (либо без указания даты в случае объективной невозможности) в связи с субъективными факторами: нехватка средств, форс мажор, изменение рыночной конъюнктуры.

Тем не менее, в Градостроительном кодексе и прочих нормативных актах не указывается напрямую, что можно считать объектом капитального строительства. Поэтому на теоретическом уровне затруднения в определении существуют до сих пор.

Нормативная база, которая содержит некоторые основания для толкования понятия объекта незавершенного строительства, следующая:

1. Гражданский кодекс.
2. Градостроительный кодекс.
3. Инструкция о порядке составления отчетности по капстроительству.

Исходя из этих документов можно дать такое определение : это недвижимый объект строительства, который не завершен с технической точки зрения: т.е. конструкция здания и/или монтаж систем жизнеобеспечения не проведен полностью или частично, что исключает возможность проживания в нем, организации нежилых помещений и любой другой вид эксплуатации.

Вопросы в суде, которые касаются подобных объектов, несут в себе долю риска в связи с тем, что в судебной практике также не существует единого представления о признании дома объектом незавершенного строительства. Прецеденты разбирательств пока не создали единой процедуры принятия решения.

Право собственности на незаконченный объект

Право собственности можно оформить и на те объекты, которые находятся на определенной стадии строительства и соответственно, являются незавершенными.

С даты оформления документа возникает и юридическое право владения им (статья 219 Гражданского кодекса). Все действия со зданием, земельным участком под ним и вокруг него можно совершить именно после регистрации:

• продажа (покупка);
• дарение;
• мена;
• предоставление в залог под денежные средства или другие возможности;
• передача в наследство.

Документы, которые удостоверяют юридические права собственника на участок и здание, следующие:

• свидетельство о собственности (отдельно на объект и отдельно на земельный участок);
• свидетельство о наследовании (в том числе пожизненно наследуемого);
• свидетельство о праве длительного (или бессрочного) пользования участком в целях строительства;
• договор долгосрочной аренды.

До недавнего времени перевести недостроенную недвижимость в собственность можно было только при том условии, что владелец намерен совершить с ней какую-либо операцию в ближайшее время (продать, подарить. обменять и т.п.).

Однако актуальная редакция соответствующего федерального закона (№ 196-ФЗ) не предъявляет подобных требований. Теперь можно свободно регистрировать дом как собственность без обязательства дальнейшей его продажи, мены и др.

Право собственности может оформить на себя только совершеннолетний, дееспособный гражданин либо представитель его интересов (в этом случае обязательно оформляется доверенность, которая подписывается нотариусом).

Регистрация собственности: полный перечень документов

В силу специфики объекта, строительство которого не завершено, список документов, подающихся для регистрации, значительно шире, чем в обычном случае:

• стандартный бланк заявления;
• оригинал паспорта или другого документа, который подтверждает личность;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документы с проектом и сметами на строительство (технический паспорт, кадастровый паспорт, документы бухгалтерской отчетности и прочие);
• свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• разрешение, которое выдается муниципальными органами на строительство;
• весь пакет учредительных документов, которые подтверждают факт регистрации и открытия юридического лица;
• документы, доказывающие, что здание не относится к предмету договора подряда, т.е. факт того, что в настоящий момент не ведутся строительные работы по данному адресу (к таким документам, например, относится соглашение о прекращении действия договора подряда);
• документы, удостоверяющие в том, что здание не находится под арестом, на него не претендуют третьи лица, и нет никакого иного вида обременения (эти факты отражаются в выписке из ЕГРГН).

Регистрация права собственности происходит во время личного обращения в территориальное отделение Росреестра непосредственно заявителя или его представителя, который действует по доверенности.

Зарегистрировать в собственность можно и часть здания, строительство которого не завершено. Но в этом случае предоставляется дополнительный пакет документов, которые удостоверяют, что существуют финансовые и технические возможности завершения строительства.

Степень незавершенности объекта

Законодательство не выделяет степени незавершенности строительства, поэтому в общем смысле незавершенным является любой объект, начиная с того, у которого только заложен фундамент, и заканчивая тем, в котором не выполнены инженерные, отделочные работы, необходимые для ввода здания в эксплуатацию.

С точки зрения строительной документации можно выделить 4 стадии строительных работ, на каждой из которых дом считается незавершенным. Описание каждого этапа приведено в таблице.

стадия строительных работ	процент завершенности работ	что выполнено или осуществляется на этом этапе
начальная	0-15%	в полном объеме исполнены работы по составлению проекта, изыскательные работы, построены временные здания и вспомогательные объекты, принято решение о поставщиках стройматериалов и строительного оборудования
средняя	16-50%	начата и продолжается поставка стройматериалов, машин, оборудования, практически окончен монтаж стен и несущих основ всех перекрытий, крыши, продолжаются работы по монтажу внутренних инженерных систем в здании
высокая	51-75%	в полном объеме выполнены все изыскательные работы, поставка оборудования, машин и стройматериалов продолжается, монтаж внутренних инженерных систем выполнен более, чем наполовину, отделочные работы – в начальной стадии
завершающая	75-99%	поставка всех стройматериалов и оборудования завершена в полном объеме, отделочные работы выполнены более, чем наполовину, временные и вспомогательные здания построены в полном объеме, пусконаладочные работы – в начальной стадии

Предполагается, что объект выполнен полностью (степень завершенности 100%), если он введен в эксплуатацию, что подтверждается фактом приемки соответствующими органами.

Консервация объекта

Здание, строительство которого является незавершенным, может быть законсервировано по решению заказчика строительных работ до определенной даты (или без ее указания). Такая мера обязательна при условии, когда остановку в работе планируется совершить на срок от 6 календарных месяцев – об этом указывается в Градостроительном кодексе России.

Последовательность действий следующая:

1. Заказчик принимает решение о временном прекращении стройки и консервации объекта. Факт отражается в соответствующем приказе, который содержит информацию о сроках разработки документации, необходимой:

• для процедуры консервации;
• для организации работы по инвентаризации незавершенного объекта.

Форма приказа свободная, один из типовых бланков представлен ниже.

1. Далее заказчик письменно уведомляет подрядчика о своем решении в соответствии с теми сроками, которые были указаны в договоре подряда.
2. Необходимо получение разрешения на консервацию со стороны государственной экологической экспертизы, работу которой заказчик оплачивает в полном объеме.
3. При необходимости заказчик также должен заблаговременно направить письменные уведомления в различные органы и структуры, например:

• в пожарную инспекцию;
• в местное отделение ГИБДД;
• органы внутренних дел и др.

1. Заказчик перед проведением консервации обязан:

• оплатить подрядчику в полном объеме все работы, выполненные к настоящему моменту (статья 752 Гражданского кодекса);
• возместить возможный материальный ущерб, связанный с таким решением (например, строительная компания уже приобрела все необходимые материалы, а теперь необходимость в них отпала);
• договориться о дальнейшем плане действий, если заказчик предполагает консервацию на определенный срок с дальнейшей «разморозкой» строительства.

1. Если консервация проводится силами компании-застройщика (это наиболее распространенный случай на практике), то заключается новый договор подряда (или дополнительное соглашение к изначальному договору), в котором указываются дата начала и окончания консервации, виды работ, стоимость и другие существенные условия.
2. Созыв инвентаризационной комиссии для оценки объекта и определения условий консервации. В эту комиссию входят представители всех участников договора подряда:

• генерального подрядчика и субподрядчиков;
• заказчика;
• компании, разрабатывавшей проект здания.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Факт консервации объекта незавершенного строительства необязательно влечет за собой прекращение действия изначального договора между застройщиком и заказчиком о проведении строительства. Т.е. решение о том, продолжать сотрудничество или нет, стороны принимают отдельно.

Работа инвентаризационной комиссии

Собранная инвентаризационная комиссия осуществляет проверочные работы с целью:

1. Определения текущего состояния строительного объекта, степени выполнения работ согласно выработанным критериям.
2. Обнаружения того строительного оборудования, систем коммуникации, которые были переданы в строительство, но остались незавершенными.
3. Определения фактов завышения или занижения стоимости строительных работ по причинам:

• изначальных ошибок в сметной документации, бухгалтерских документах;
• неправильного применения поправочных коэффициентов, с помощью которых стоимость работ, зарплаты, прочих издержек пересчитывается с учетом актуальных цен на рынке;
• вхождения в общую смету тех пунктов, которые не имеют непосредственного отношения к работам по договору (например, ремонт оборудование, устранение последствий непредвиденных сбоев в работе техники, работы по пуску машин и т.п.).

Акт о приостановлении строительства

По итогу работы комиссии составляется соответствующий документ, который называется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). Документ является основным юридическим подтверждением того, что работа будет приостановлена, а сам объект – законсервирован. В него обязательно включаются такие сведения:

• название объекта, все его паспортные данные;
• цели строительства здания;
• дата начала и предполагаемая дата окончания работ (как предусматривалось изначально);
• полная стоимость всех работ, которая была согласована изначально при заключении сторонами договора подряда (сметная стоимость);
• сметная стоимость работ, которые выполнены по факту до даты прекращения в связи с решением о консервации;
• сумма, которая необходима на работы по консервации и обслуживанию объекта до того момента, когда строительство будет возобновлено.

Акт о приостановлении строительства имеет утвержденную, унифицированную форму и выглядит, как показано на скрине.

Таким образом, в юридическом смысле консервация – это не прекращение работы, а ее приостановка, вызванная теми или иными причинами. При этом предусматривается то, что работа будет возобновлена через определенный или неопределенный срок силами действующего застройщика или другой компании, с которой будет заключен новый договор подряда.

Документы, которые оформляются после приостановки

После того, как были получены соответствующие разрешения, достигнуты договоренности с подрядчиком, а также после вступления в силу акта о приостановлении строительных работ между заказчиком и строительной компанией должны быть составлены и подписаны следующие документы:

1. Акт о приемке выполненных работ (частично выполненных работ) заказчиком по форме КС №2.

На основании этого документа составляется справка о выполненных работах – именно в ней указывается стоимость работ, которую обязан выплатить заказчик подрядчику в установленный срок.

1. Ведомость, в которой указывается наименование материалов, несмонтированного оборудования, машин, конструкций, которые не будут использоваться в течение срока консервации. Форма документа свободная и обычно представляет собой перечень указанных объектов с отметками их количества и стоимости.
2. Документ, отражающий полный список всех работ и издержек, связанных с обеспечением целостности и сохранности законсервированного объекта, дополнительных сооружений и всех конструктивных элементов, являющихся неотъемлемой частью недостроенного здания.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Все эти документы требуется составить и подписать не позднее календарного месяца после дня подписания акта о приостановлении строительных работ на незавершенном объекте.

После составления и подписания указанных документов заказчик должен в течение не более 2 календарных месяцев с того дня, когда был подписан акт о приостановлении строительных работ, произвести расчет с подрядчиком:

• за выполненную до консервации работу в полном объеме;
• за все убытки, которые возникли в связи с приостановкой работ;

Также заказчик обязан обеспечить за свой счет транспортировку строительных материалов и/или оборудования на другие стройплощадки, если таковые есть (или обеспечить их сохранность – по договоренности со строительной компанией).

Знание юридических особенностей регистрации права собственности на объект незавершенного строительства позволяет заказчику и подрядчику избежать ненужных рисков и суметь отстоять свои интересы в ходе судебного разбирательства.

Государственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа является выполняет функции строительной и жилищной инспекции в НАО и Нарьян-Маре. … Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее…