Крупнейшая строительная компания в России – группа ПИК анонсировала повышение цен на свои квартиры с 1 июля. Ее владелец Сергей Гордеев активнее других застройщиков лоббировал смягчение поправок к закону о долевом строительстве. Это объяснимо. Россияне предпочитают покупать квартиры в строящихся домах, потому что квартира на стадии котлована дешевле готового жилья на 30–40%.
А для застройщика эти деньги ничего не стоят в отличие от дорогих кредитов. Но такая покупка – лотерея: никакой закон сегодня не может защитить инвестиции обычного гражданина. Поэтому наряду с растущими объемами ввода по стране растет количество обманутых дольщиков: число тех, кто заплатил за квартиру в строящемся доме, но так и не получил ее, только по официальным данным превышает 80 000 человек (а по неофициальным – доходит до 200 000). Чтобы решить эту проблему, власти готовы полностью отказаться от долевого строительства в его нынешнем виде; первые поправки вступают в силу уже с 1 июля 2018 г. «Ведомости» разобрались, кто выиграет и кто проиграет от новых правил, которые будут регулировать рынок жилищного строительства.
С чего начинается ремонт квартиры в новостройке. Этапы ремонта квартиры
Что изменится с 1 июля 2018 г.
С 1 июля 2018 г. прямая продажа жилья в строящихся (т. е. не принятых госкомиссией) домах будет запрещена. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 г.
Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (их сейчас 25). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 г. уже находятся в стадии строительства. Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать.
Как изменятся правила строительства и продажи жилья
Ряд операций по расчетному счету будет запрещен: например, если они связаны с исполнением обязательств перед третьими лицами, предоставлением ссуд, покупкой ценных бумаг и т. д.
Одно из самых важных изменений: принцип «один застройщик – один жилой комплекс». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счетом на каждое разрешение на строительство (обычно один или несколько домов в пределах одного участка). Банку будет легче контролировать расходы на строительство именно этого дома, а застройщик лишится возможности размазывать деньги от дольщика по разным объектам.
Банковское сопровождение, по сути, существует и сегодня, комментирует руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Прежде чем выдать кредит, банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, а затем контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи. Правда, в отличие от существующего проектного финансирования застройщик сможет забрать прибыль со счета только после выполнения двух условий: ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности в нем.
Как сделать стильный и современный ремонт без дизайнера в 2022 году. Ремонт в новостройке цена.
Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.
Как защищают покупателей квартир в новостройках за границей
Управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов рассказал «Ведомостям», как устроена система защиты прав покупателей недвижимости в строящихся объектах в Великобритании и Франции.
В Великобритании нет единого закона, регламентирующего отношения застройщика и покупателя: свод английских законов на эту тему совершенствуется и дополняется (прецедентное право). Функцию выработки лучших практик выполняет саморегулируемая общественная организация Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), которая создана еще в 1858 г.
Жилье на стадии строительства здесь покупают, чтобы застолбить за собой определенный объект, пока есть выбор. Цены могут вырасти, но, как правило, это связано не с готовностью объекта, а с общим движением рынка вверх.
Застройщик в Великобритании строит на собственные и заемные средства. При заключении договора между застройщиком и покупателем у каждой стороны есть юристы. Деньги покупателя хранятся у юристов продавца на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до окончания строительства. При покупке квартиры на этапе строительства оплата на счет эскроу осуществляется поэтапно: 10% при подписании договора, несколько платежей по 10%, приуроченных к этапам строительства, и финальный платеж. Покупатель может потребовать возврата своих средств, если к определенной в договоре дате объект не построен.
Во Франции вопросы продаж еще не построенного жилья регламентируются строительным кодексом и законом о защите прав потребителей. Все расчеты ведутся через нотариусов, которые являются членами Нотариальной палаты, представляющей интересы государства.
Ключевые механизмы защиты – наличие банковской гарантии и договора страхования. Гарантия означает, что если застройщик обанкротится в процессе строительства, то банк либо за свой счет дофинансирует строительство, либо вернет деньги покупателям. Обычно банк выставляет жесткие требования застройщику по объему предпродаж, которые нужно выполнить в определенные сроки.
На этом этапе предпродажи фиксируются нотариальным актом, после чего покупатель переводит 10% на счет нотариуса, который используется как счет эскроу. Если застройщик выполнил план по предпродажам (около 35% от всего объема), банк выдает банковскую гарантию, после этого застройщик может пользоваться деньгами покупателей. В противном случае нотариус возвращает деньги покупателю.
Закон также регламентирует сумму, которую застройщик может получить на разных этапах строительства от покупателя. На нулевом цикле – не более 30%, когда возведена коробка – до 70%, когда объект полностью готов – 95%. Заключительные 5% – после получения ключей.
Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы – на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т. д. Но если компания ведет отчетность по международным стандартам, то лимит увеличится до 20%.
Вводится солидарная ответственность бенефициаров за возмещение убытков покупателям квартир: отвечать будут все бенефициары, чья доля в уставном капитале компании-застройщика превышает 5%. Ужесточены требования и к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые до сих пор могли легально обходить закон о долевом строительстве, не нарушая законодательство. Строить по схеме ЖСК можно будет лишь в двух случаях: если земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности, т. е. когда ведомство строит жилье для сотрудников, или если ЖСК создан в соответствии с законодательством о банкротстве: когда необходимо достроить объект за другим застройщиком.
Что изменится с 1 июля 2019 г.
С 1 июля 2019 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, за исключением тех объектов, где застройщик до этого срока успел зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия. Счета эскроу подразумевают, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.
Источник: www.vedomosti.ru
Как купить квартиру в новостройке
Новостройка — это квартира от застройщика, которой еще никто не владел. По мнению Минстроя, новостройкой может считаться квартира, которую купили у юридического лица по договору:
долевого участия или уступки права требования до ввода дома в эксплуатацию;
купли-продажи после ввода в эксплуатацию, при этом покупатель — первый собственник.
Сам дом может быть на этапе котлована, в процессе строительства или введен в эксплуатацию. Если же квартира в новом доме, но в ней успели пожить другие люди, пусть и недолго, — это будет уже не новостройка, а новая вторичка.
В этой статье говорим о новостройках от застройщика.
Решить, каким должен быть новый дом
Редко бывает, что квартира идеально подходит по цене, местоположению, площади и срокам строительства — обычно приходится выбирать. Если бюджет ограничен, можно рассмотреть пригород. Если в семье дети и важно, чтобы рядом были школа и сад, — выбрать район с развитой инфраструктурой, даже если он будет далеко от метро.
В общем, выбор места — это жонглирование желаниями и возможностями.
На сайте Метра квадратного можно посмотреть новостройки в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах России. Часть проектов уже завершена, остальные будут сданы в разные сроки
Как вариант, выпишите на лист бумаги, что важнее всего, а чем можно пожертвовать, и выбирайте квартиру под эти параметры.
Например, семье из шести человек важно, чтобы квартира была просторной — от 100 м², но недорогой. У них есть машина, поэтому остановки общественного транспорта им не принципиальны, а еще они готовы жить далеко от города, лишь бы дома было много места. В семье есть дети, поэтому нужны детская площадка во дворе и садик. В итоге они выбрали четырехкомнатную квартиру в жилом комплексе в ближнем Подмосковье.
В целом для покупки можно рассмотреть дом:
— до которого можно добраться общественным транспортом или на машине без трехчасовых пробок;
— где есть нужная инфраструктура: школа, детский сад, спортзал, стадион, парк, торговый центр;
— с приемлемой экологической обстановкой — там, где нет мусороперерабатывающего завода на соседней улице.
Определиться с этапом строительства и застройщиком
После того как определились, где должен быть дом, можно посмотреть на приемлемый этап строительства.
Если квартира нужна в ближайшее время, дом должен быть уже сдан или до его сдачи остается немного времени. Но в хороших проектах к этому моменту почти не остается свободных квартир, а те, что есть, — это чаще варианты на первом этаже или с большой площадью.
И наконец, обычно такие квартиры дороже , чем варианты на стадии строительства.
Если есть другая квартира, в которой можно жить, дом может быть на любом этапе строительства, и чем ближе к котловану, тем ниже цена. Но здесь нужно учитывать риски: сроки сдачи могут сместиться, застройщик — обанкротиться, а во дворе дома вместо полноценной игровой площадки окажется одна горка.
Подробнее о том, покупать ли квартиру, которую еще не построили, мы рассказали в другой статье.
Если есть возможность, вместе с квартирой лучше сразу покупать кладовку и парковочное место, потому что потом, скорее всего, их в продаже уже не будет.
Проверить документы застройщика и дома
Если устраивает район и жилой комплекс, а в нем есть подходящие квартиры, пора проверить юридическую чистоту застройщика. Об этом мы подробно рассказали в статье «Как выбрать застройщика, чтобы не остаться без квартиры».
Но проверить только застройщика недостаточно, по каждому дому у него должны быть отдельные документы — проектная декларация и разрешение на строительство. Эти документы можно посмотреть на официальном сайте девелопера или попросить показать в офисе. Подробнее об этих документах мы также рассказали в статье.
Выбрать между кирпичным, монолитным и панельным домами
Если покупаете квартиру в Москве, Петербурге или другом крупном городе, под нужные параметры могут подходить несколько проектов сразу. Чтобы отсеять лишние варианты, посмотрите, из чего построены эти дома. Современные многоэтажки бывают трех основных типов:
кирпичные — строятся дольше всего, больше двух лет, но считаются самыми комфортными, хотя и стоят дороже остальных. Чаще всего встречаются в комфорт- и премиум-классах. В них хорошая звукоизоляция и можно сделать перепланировку, но из-за долгой усадки несколько лет нежелательно делать дорогой ремонт;
монолитные — из железобетона с металлическим каркасом. Такие здания строят в основном 1,5–2 года, по цене они где-то между кирпичными и панельными. Звукоизоляция в них хуже, чем в кирпичных домах, но приемлемая, а еще можно сделать перепланировку;
панельные — из железобетонных плит по принципу сэндвича. Чтобы построить панельную многоэтажку, нужно от нескольких месяцев до года — это самые быстрые и дешевые дома. В них почти все стены несущие, а значит, сделать перепланировку не получится. Кроме того, там может быть плохая звукоизоляция.
Оптимальный вариант по стоимости и качеству — монолитный дом. Если позволяет бюджет, можно взять квартиру в кирпичном доме, если денег мало — в панельном. Но с панельными домами есть нюансы: они дешевле, но из-за плохой звукоизоляции и сложностей с перепланировкой жить в них не так комфортно.
Если ищeте квартиру в новостройке, оставьте свои пожелания, и консультант Метра квадратного бесплатно подберёт варианты за 10 минут
Подписать договор и оплатить квартиру
Если с застройщиком и домом всё в порядке, можно переходить к сделке. Вот что здесь важно.
Договор. Факт подписания договора не означает, что квартира принадлежит покупателю: полноправными владельцами становятся после регистрации права собственности в Росреестре. Вид договора зависит от того, построен дом или нет:
долевого участия, или ДДУ, — если строительство еще идет;
купли-продажи — если дом сдан.
Рассказываем на примере договора долевого участия — его используют чаще всего.
Проекты договоров застройщики выкладывают на своих сайтах, но проект и реальный договор могут различаться, например если застройщик вписал еще несколько пунктов и не обновил файл на сайте. Обычно мы рассказываем, что прописывают в договоре и на что обратить внимание, но в этом случае рекомендуем только одно: показать договор юристу, потому что в договоре разобраться не так-то просто.
Если с договором всё в порядке, его регистрируют в Росреестре. Это можно сделать самому или этим займется застройщик за отдельную плату, иногда — бесплатно.
Оплата. После регистрации договора в Росреестре покупатель оплачивает квартиру своими деньгами или банковскими по ипотеке. При этом деньги поступают не напрямую в строительную компанию, а на эскроу-счет — через эти счета уже работают почти все строительные компании. Это значит, что деньги покупателя будут лежать в банке, пока застройщик не отдаст ключи от квартиры.
Приёмка квартиры. После оплаты застройщик достраивает дом и приглашает покупателя на приёмку квартиры. Во время нее менеджер компании сверяет документы, а покупатель, если всё в порядке, подписывает акт приема-передачи квартиры и получает ключи.
Можно не подписывать акт сразу, а пригласить специалиста, чтобы он оценил качество квартиры, например с этим могут помочь эксперты Метра квадратного. Стоимость услуги зависит от площади квартиры: так, экспертиза помещения до 50 м2 стоит 4990 рублей.
Также проверить квартиру можно самому — об этом мы рассказали в этой статье. Если что-то будет не так, нужно составить претензию и отказаться подписывать акт, — и подписать его только после того, как дефекты исправят.
Регистрация права собственности. В конце покупателю остается зарегистрировать право собственности на готовую квартиру. Это можно сделать непосредственно в Росреестре, через МФЦ или кадастровую палату. Услуга бесплатная, но придется оплатить пошлину — 2000 рублей; при удаленной регистрации дадут скидку 30%. Для регистрации потребуются документы: паспорт, договор с застройщиком, квитанция об оплате пошлины — точный список можно посмотреть на сайте Росреестра.
После регистрации права собственности информация о покупателе и квартире появится в Едином государственном реестре недвижимости, или ЕГРН.
Если я покупаю квартиру в новом, только что построенном, доме у инвестора, а не у застройщика, она считается новостройкой?
Неважно, у кого вы покупаете квартиру. Если она новая, никому не принадлежала, а сделка оформляется с юрлицом, квартира считается новостройкой.
Мой знакомый предложил купить у него квартиру в доме, который еще не построили. Как это возможно?
По закону и с согласия застройщика участник долевого строительства, то есть ваш знакомый, может продавать еще недостроенную квартиру. Вернее, он продает право на нее, ведь квартиры как таковой пока нет. Сделка проходит по договору уступки права требования, и это всё равно считается новостройкой.
Почему в интернете квартиру, которую я хочу купить, продают разные люди и по разной цене?
Такое может быть, мошенничества тут нет. Просто квартиры от застройщика могут предлагать частные риелторы, агентства недвижимости, инвесторы и даже подрядчики, которые получили их как оплату за работу.
Источник: m2.ru