Что относится к капитальному строительству градостроительный кодекс

Капитальное строение: определение, признаки, виды строений Непроизводственными являются строения коммунального, культурно-социального и жилищно-бытового фонда.

Закупка строительного контроля и капитального строительства/ремонта: порознь или вместе и в какие сроки?

— Может ли одна и та же организация (подрядчик) осуществлять строительство объекта капитального строительства и осуществлять строительный контроль заказчика и авторский надзор за строительством этого объекта (подрядчик не является автором проекта, свидетельство о допуске к указанным видам работ у него есть)?

— В какой момент лучше Заказчику провести закупку услуг строительного контроля при электронном аукционе?

1.

Может ли одна и та же организация (подрядчик) осуществлять строительство объекта капитального строительства и осуществлять строительный контроль заказчика и авторский надзор за строительством этого объекта (подрядчик не является автором проекта, свидетельство о допуске к указанным видам работ у него есть)?

Подрядчик не может осуществлять строительный контроль, в том числе в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (авторского надзора), за выполняемыми им самим работами даже при наличии соответствующего свидетельства о допуске к указанным видам работ.

Обоснование вывода:

Согласно ч. 2 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае же осуществления строительства (реконструкции, капитального ремонта) на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. При этом застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. Согласно ч. 3 ст. 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объекта капитального строительства, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Таким образом, если строительные работы выполняются подрядчиком (генеральным подрядчиком), то именно он является лицом, осуществляющим строительство.

Эти нормы корреспондируют положениям Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 748 этого кодекса заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. А в силу ст. 749 ГК РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией).

Из приведенных норм следует, что если строительство осуществляется на основании договора, строительный контроль должен осуществляться как лицом, непосредственно осуществляющим строительство (то есть подрядчиком, генеральным подрядчиком), так и заказчиком (застройщиком) — наряду, но никак не вместо подрядчика.

Это следует и из норм Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 N 468 (далее — Положение). Конкретный перечень мероприятий, которые проводятся подрядчиком в рамках осуществления строительного контроля, приведен в п. 5 Положения. Применительно к заказчику соответствующий перечень содержится в п. 6 Положения. Как видно из последнего перечня, именно на заказчика (застройщика) возложен «итоговый» контроль. В частности, согласно пп. «а» п. 6 Положения именно заказчик в ходе проведения строительного контроля проверяет полноту и соблюдение сроков выполнения подрядчиком контроля, а также достоверность документирования его результатов.

Таким образом, подрядчику (генеральному подрядчику) по договору строительного подряда не могут быть переданы функции заказчика по контролю за строительством . Заказчик (застройщик) обязан обеспечить строительный контроль либо путем личного его осуществления, либо путем возложения данной обязанности на лицо, не являющееся подрядчиком. Аналогичной позиции придерживаются суды (смотрите, например, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 N 07АП-6642/15, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2014 N 05АП-11121/14).

Сказанное в полной мере относится и к осуществлению авторского надзора. В связи с этим отметим, что ГрК РФ не содержит понятия «авторский надзор». На практике под «авторским надзором» понимается услуга по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемая в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте (п. 3.1 Свода правил по проектированию и строительству СП 11-110-99 «Авторский надзор за строительством зданий и сооружений», утвержденного постановлением Госстроя России от 10.06.1999 N 44). Указанной нормой Свода правил также предусмотрено, что необходимость проведения авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, устанавливается в задании на проектирование объекта. В таком определении «авторский надзор» может рассматриваться как часть строительного контроля (ст. 53 ГрК РФ), который проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе и с целью проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Таким образом, с точки зрения ГрК РФ, авторский надзор, являясь частью строительного контроля, при строительстве объекта на основании договора подряда должен проводиться в том числе и заказчиком (застройщиком). Это полномочие не может быть делегировано заказчиком (застройщиком) подрядчику.

2.

Заказчик проводит электронный аукцион на выполнение работ по капитальному ремонту. В сводный сметный расчет включены затраты заказчика на строительный контроль в размере 1.6%. Т.к. у Заказчика нет персонала, который в соответствии с законодательством РФ может осуществлять строительный контроль Заказчик планирует привлечь для СК на основании договора спец. организацию. В какой момент лучше Заказчику провести закупку услуг строительного контроля?

ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ от 15.01.2016 № Д28и-108::

«…Проведение строительного контроля регламентировано статьей 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также Положением о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 468. Согласно части 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 72 Бюджетного кодекса Российской Федерации закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд, в том числе заключение государственных контрактов, осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом положений Бюджетного кодекса Российской Федерации.

Исключения из сферы применения Закона № 44-ФЗ, установленные в части 2 статьи 1 Закона № 44-ФЗ, не содержат указания на возможность заключения государственного контракта на оказание услуг по осуществлению строительного контроля без применения положений Закона № 44-ФЗ. Таким образом, государственные контракты на оказание услуг по осуществлению строительного контроля заключаются в соответствии с требованиями Закона № 44-ФЗ.

Дополнительно отмечаем, что, по мнению Департамента развития контрактной системы Минэкономразвития России, заключение соглашения по осуществлению строительного контроля с АНО «Транспортная дирекция чемпионата мира по футболу 2018 года в Российской Федерации» не может осуществляться в соответствии с частью 6 статьи 93 Закона № 44-ФЗ в связи с тем, что указанная организация не является государственным учреждением или государственным унитарным предприятием. …»

ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ от 11.12.2015 № Д28и-3631:

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона № 44-ФЗ законодательство Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Бюджетного кодекса Российской Федерации и состоит из Закона № 44-ФЗ и других федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в части 1 статьи 1 Закона № 44-ФЗ.

Закон № 44-ФЗ регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок (часть 1 статьи 1 Закона № 44-ФЗ).

Законом № 44-ФЗ установлено, что заказчики при осуществлении закупок используют конкурентные способы определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей) или осуществляют закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя).

Заказчик выбирает способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя) в соответствии с положениями главы 3 Закона № 44-ФЗ. При этом он не вправе совершать действия, влекущие за собой необоснованное сокращение числа участников закупки (статья 24 Закона № 44-ФЗ).

Участник закупки (любое юридическое лицо независимо от его организационно- правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя) подает заявку на участие в закупке в соответствии с требованиями, установленными Законом № 44-ФЗ в зависимости от способа определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей), выбранного заказчиком (пункт 4 статьи 3 Закона № 44-ФЗ).

Согласно части 13 статьи 34 Закона № 44-ФЗ в контракт включается обязательное условие о порядке и сроках оплаты товара, работы или услуги, о порядке и сроках осуществления заказчиком приемки поставленного товара, выполненной работы (ее результатов) или оказанной услуги в части соответствия их количества, комплектности, объема требованиям, установленным контрактом, а также о порядке и сроках оформления результатов такой приемки.

Согласно части 9 статьи 31 Закона № 44-ФЗ отстранение участника закупки от участия в определении поставщика (подрядчика, исполнителя) или отказ от заключения контракта с победителем определения поставщика (подрядчика, исполнителя) осуществляется в любой момент до заключения контракта, если заказчик или комиссия по осуществлению закупок обнаружит, что участник закупки не соответствует требованиям, указанным в части 1. частях 1.1, 2 и 2.1 (при наличии таких требований) статьи 31 Закона № 44-ФЗ, или предоставил недостоверную информацию в отношении своего соответствия указанным требованиям.

Таким образом, отстранение участника закупки от участия в определении поставщика (подрядчика, исполнителя) или отказ от заключения контракта с победителем определения поставщика (подрядчика, исполнителя), в случае если исполнитель по выполнению функций строительного контроля и подряда является одним и тем же лицом, Законом № 44-ФЗ не установлено.

Вместе с тем следует отметить, что осуществление одной организацией подрядных работ и строительного контроля является фактически контролем «над самим собой», что очевидно противоречит целям и задачам строительного контроля и в целом результативности осуществления закупок. Обязанность по проведению строительного контроля при осуществлении строительных работ предусмотрена статьей 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом выполнение этой обязанности вменено лицу, осуществляющему строительство.

В том случае, если строительство осуществляется на основании договора, строительный контроль проводится застройщиком или техническим заказчиком. Также возможна передача функций строительного контроля третьему лицу на основании заключенного с ним договора.

Также из положений статей 748, 749 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, осуществляющее строительный контроль от имени заказчика, и подрядчик не могут быть одним лицом.

Учитывая изложенное, указанные нормы законодательства Российской Федерации прямо указывают на ограничение к лицам, осуществляющим проведение строительного контроля, в части невозможности осуществления одной организацией подрядных работ и строительного контроля.

ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ от 19.10.2015 № Д28и-3084 «…В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона № 44-ФЗ законодательство Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Бюджетного кодекса Российской Федерации и состоит из Закона № 44-ФЗ и других федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в части 1 статьи 1 Закона № 44-ФЗ.

Закон № 44-ФЗ регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок (часть 1 статьи 1 Закона № 44-ФЗ).

Законом № 44-ФЗ установлено, что заказчики при осуществлении закупок используют конкурентные способы определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей) или осуществляют закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя).

Заказчик выбирает способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя) в соответствии с положениями главы 3 Закона № 44-ФЗ. При этом он не вправе совершать действия, влекущие за собой необоснованное сокращение числа участников закупки (статья 24 Закона № 44-ФЗ).

Участник закупки (любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя) подает заявку на участие в закупке в соответствии с требованиями, установленными Законом № 44-ФЗ в зависимости от способа определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей), выбранного заказчиком (пункт 4 статьи 3 Закона № 44-ФЗ).

Согласно части 13 статьи 34 Закона № 44-ФЗ в контракт включается обязательное условие о порядке и сроках оплаты товара, работы или услуги, о порядке и сроках осуществления заказчиком приемки поставленного товара, выполненной работы (ее результатов) или оказанной услуги в части соответствия их количества, комплектности, объема требованиям, установленным контрактом, а также о порядке и сроках оформления результатов такой приемки. Согласно части 9 статьи 31 Закона № 44-ФЗ отстранение участника закупки от участия в определении поставщика (подрядчика, исполнителя) или отказ от заключения контракта с победителем определения поставщика (подрядчика, исполнителя) осуществляется в любой момент до заключения контракта, если заказчик или комиссия по осуществлению закупок обнаружит, что участник закупки не соответствует требованиям, указанным в части 1, частях 1.1, 2 и 2.1 (при наличии таких требований) статьи 31 Закона № 44-ФЗ, или предоставил недостоверную информацию в отношении своего соответствия указанным требованиям.

Таким образом, отказ от заключения контракта с победителем определения поставщика (подрядчика, исполнителя), в случае если исполнитель по выполнению функций строительного контроля и подряда является одним и тем же лицом, Законом № 44-ФЗ не установлено.

Обязанность по проведению строительного контроля при осуществлении строительных работ предусмотрена статьей 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При этом выполнение этой обязанности вменено лицу, осуществляющему строительство. В том случае, если строительство осуществляется на основании договора, строительный контроль проводится застройщиком или техническим заказчиком. Также возможна передача функций строительного контроля третьему лицу на основании заключенного с ним договора.

Вместе с тем следует отметить, что осуществление одной организацией подрядных работ и строительного контроля является фактически контролем «над самим собой», что очевидно противоречит целям и задачам строительного контроля. В этом случае отказ от заключения контракта на выполнение строительных работ с лицом, взявшим на себя обязательство по техническому надзору и строительному контролю за этими работами, является правомерным. …»

Полагаем, что целесообразно осуществить такую закупку после того как будет определен подрядчик по капитальному ремонту. Для того, чтобы не было ситуации, когда подрядчиком и организацией, осуществляющий строительный контроль, будет одно лицо.

Градостроительный кодекс РФ исправляет неверную трактовку ФЗ-169 и выстраивает стройную систему, предельно простой смысл которой состоит в следующем: сначала — приобретение прав на земельный участок, потом – осуществление или обеспечение действий на земельном участке, инициируемых его правообладателем. … Вопрос о том, почему в ФЗ-190 и ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве …») содержатся разные определения понятия «застройщик»? … Осуществление капитальных вложений предполагает наличие земельного участка, иного объекта недвижимости и соответствующих прав на эти объекты, то есть застройщика.

Некапитальное строение определение градостроительный кодекс

Капитальное строение: определение, признаки, виды строений

Непроизводственными являются строения коммунального, культурно-социального и жилищно-бытового фонда. Линейные — дороги, туннели, мосты, разного рода инженерно-коммуникационные сети, линии связи, трубопроводы и тому подобное.

Учитывая срок эксплуатации, строения принято делить на четыре группы:

• Здания, возводимые на 100 лет и более.
• Постройки, ограниченные сроком службы от 50 до 100 лет.
• Строения с минимальным сроком эксплуатации, не превышающим 5-20 лет (временные постройки).
• Здания легкой конструкции на 25-50 лет.

К капитальным сооружениям относятся строения, срок эксплуатации которых не менее 25-ти лет.

На капитальное строение в обязательном порядке разрабатывается проектно-сметная документация. Конкретно термин «капитальное строение» по ГОСТам Российской Федерации не трактуется, но есть некоторые показатели, которые указывают на тип возводимого или реконструируемого строения.

Статья 1 ГрК РФ. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе (действующая редакция)

Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику; 17) саморегулируемая организация в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства (далее также — саморегулируемая организация) — некоммерческая организация, созданная в форме ассоциации (союза) и основанная на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих подготовку проектной документации или строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства по договорам о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, либо со специализированной некоммерческой организацией, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональный оператор);

Что такое капитальное строение?

Отличительной особенностью таких зданий можно считать то, что при постройке помещений используют деревянные каркасные конструкции и иные конструкции из облегченных материалов.

Если сравнить капитальное строение и строение здание временного типа, то можно выявить следующие различия: Капитальная постройка расположена на фундаменте и крепко привязана к земле, временная же, может фундамента не иметь. Для строительства объекта капитального строительства необходимо собрать обширный список необходимых документов, в то время как для строительства объекта временного типа никакой документации не требуется.

Сооружение капитального характера может находиться в эксплуатации от 25 до 100 лет, а временное сооружение не может использоваться более 5 лет.

Капитальный объект не может быть демонтирован и перевезен в другое место, а временная постройка предполагает именно разбор и перенос.

Некапитальные здания и сооружения

Капитальные постройки строятся на длительный срок, как правило, бессрочный. Временная постройка, как правило, строится на ограниченный срок, как правило, не превышающий трех–пяти лет.

Иногда временные постройки строят на срок до 10 и более лет.

Это здания и сооружения, выполненные из легких конструкций, без устройства заглубленных фундаментов и отсутствия подземных сооружений.

К ним, например, относятся объекты мелкорозничной торговли и уличного питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, блочные гаражи (из блоков заводской готовности), и другие схожие объекты. К некапитальным объектам относятся: объекты обслуживания: сооружения и постройки придорожной сервисной инфраструктуры: автопарковки (в том числе сборно-разборные механизированные), телефонные кабинки, платёжные терминалы и т.п.

объекты рекреационного и развлекательного назначения: аттракционы, шапито,

Отличие капитального здания от некапитального

Она может быть сооружена на капитальном фундаменте, с капитальными, например, блочными стенами и перекрытиями из плит.

Внимание Верным признаком, отличающим временную постройку от объекта капитального строительства, является их различный правовой статус.

Капитальные постройки строятся на длительный срок, как правило, бессрочный.

Важно Временная постройка, как правило, строится на ограниченный срок, как правило, не превышающий трех–пяти лет.

Иногда временные постройки строят на срок до 10 и более лет. Некапитальные (нестационарные) сооружения Это здания и сооружения, выполненные из легких конструкций, без устройства заглубленных фундаментов и отсутствия подземных сооружений. Как правило, чаще всего лица сталкиваются с такими проблемами:

Чем отличается капитальное строение от некапитального

Не требуется и градостроительная экспертиза.

Инфо Если они размещены на территории земельного объекта, относящегося к частной собственности, то снесение этого строения невозможно. Но это не ограничивает собственника от других проблем.

Объекты капитального и некапитального строительства Так, подобными характеристиками обладают, в том числе, бытовые городки на строительных площадках, которые на практике используются многократно. При наличии фундамента принципиальное значение имеют технические решения надземной части объекта, позволяющие отделить ее от фундамента и смонтировать на новом месте.

Так металлические каркасные здания и ангары любой площади могут признаваться некапитальными при неглубоком заложении фундамента и возможности повторного монтажа наземной части на другой фундамент.

Еще меньше сомнений в некапитальности вызывают тентовые ангары и иные конструкции.

Таким образом, определяющими характеристиками некапитального объекта являются временность и возможность перемещения постройки (без несоразмерного ущерба ее назначению).

Чем отличается капитальное строение от некапитального

Именно представление документов позволяет застройщику приступить к строительству или необходимой реконструкции.

Объект временного строения – это сооружения из облегченных конструкций, без заглубленной фундаментной основы, с отсутствующими подземными объектами.

Например: Сооружения для придорожного сервиса – автопарковки, терминалы для платежей, телефонизированные кабины и т. д. Развлекательные сооружения – аттракционы, детские/игровые площадки, шапито и т.

д. Сооружения технического, производственного, коммунального назначения – пункты вторсырья, бытовки, склады, навесы на автостоянках, гаражи и т. д. Крытые подземные или воздушные переходы, пандусы и т.

д. Мобильные сооружения сборно/разборного типа – кладовые, склады, ангары, вспомогательные помещения, павильоны и т.

Признаки объектов капитального строительства по законам и нормативным актам

д.; наличие техпаспорта БТИ – на любой объект капитального строительства оформляется соответствующий технический паспорт, а также других разрешительных документов, предусмотренных градостроительными и строительными нормами.

Наличие какого-либо из перечисленных признаков еще не свидетельствует о капитальности объекта.

Каждый из указанных признаков рассматривается не индивидуально, а в совокупности с другими характеристиками. Только комплексный подход позволяет определить принадлежность того или иного объекта к ОКС. Поделиться Алексей Добрый день.

Планируется строительство небольшого по размерам промышленного объекта. Планируется, что объект будет строиться на свайном фундаменте, но вся его конструкция будет исключительно из сборных металлических элементов. Причем все металлические элементы сооружения будет соединены между собой не с помощью сварки, а с помощью болтов.

Что относится к объектам капитального строительства: что гласит Градостроительный кодекс

К первому виду относятся объекты, размещение которых призвано обеспечить должные условия для строительных работ.

Такими объектами могут быть места для хранения инвентаря или кратковременного проживания людей. Такие постройки демонтируются после завершения основных работ.

Существование временных построек в большинстве случаев не допускается больше пяти лет.

Ко второму виду принадлежат мобильные сооружения, которые легко собираются и разбираются для транспортировки на другое место. Это могут быть павильоны, киоски, боксы, навесы, точки с бытовым обслуживанием.

Для сооружения таких строений используются легкие материалы и конструкции. Таким образом, ключевыми характеристиками некапитальных объектов являются временность и возможность их перемещения без нанесения существенного ущерба.

Закупка строительного контроля и капитального строительства /ремонта: порознь или вместе и в какие сроки? " Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Орган, принявший закон: Государственная Дума РФ. … Сказанное в полной мере относится и к осуществлению авторского надзора. В связи с этим отметим, что ГрК РФ не содержит понятия "авторский надзор". … Согласно части 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство .

Модернизация здания это градостроительный кодекс

При использовании объектов основных средств периодически возникает необходимость как в поддержании их в исправном состоянии, так и в улучшении первоначальных характеристик (например, в увеличении мощности). Речь идет о восстановлении объектов основных средств в виде капитального ремонта или реконструкции. А чем отличается реконструкция от капитального ремонта?

Почему важно различать капремонт и реконструкцию?

Для любой организации важен ответ на вопрос, чем отличается капитальный ремонт от реконструкции здания или любого другого объекта основных средств. Ведь это повлияет на порядок бухгалтерского и налогового учета таких расходов.

Напомним, что затраты на ремонт, в т.ч. капитальный, отражаются в бухгалтерском учете того отчетного периода, в котором такие расходы понесены. Об особенностях бухгалтерского учета расходов на ремонт основных средств мы рассказывали в нашей консультации. А вот затраты на модернизацию, если в результате ее улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.д.), увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01 ).

Аналогично, и в налоговом учете затраты на модернизацию увеличивают первоначальную стоимость основных средств, а расходы на ремонт относятся на прочие расходы текущего периода (пп. 2 п. 1 ст. 253, п. 2 ст. 257, ст. 260 НК РФ).

Поэтому неправильная квалификация ремонта или реконструкции могут привести как к неуплате или излишней уплате налогов, так и к искажению данных бухгалтерского учета и отчетности.

Отличие капитального ремонта от реконструкции: Градостроительный кодекс

Увидеть, в чем разница между реконструкцией и капитальным ремонтом, можно, обратившись, например, к Градостроительному кодексу РФ.

Так, указывается, что капитальный ремонт объектов капитального строительства – это замена или восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

А реконструкция объектов капстроительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капстроительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Данные определения можно применить к любым объектам основных средств, имея в виду, что капремонт – это устранение неисправностей, замена изношенных деталей и иные мероприятия, направленные лишь на текущее поддержание основных средств в рабочем состоянии и восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом (при неизменности основных технико-экономических показателей) (Письмо Минфина от 17.10.2017 № 03-03-РЗ/67741 , Письмо Минстроя от 27.02.2018 № 7026-АС/08 ).

А вот реконструкция – это переустройство существующих объектов основных средств, которое связано с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и которое осуществляется по проекту реконструкции для увеличения производственных мощностей, улучшения качества (Письмо Минфина от 06.10.2017 № 03-03-06/1/65431 ).

При решении вопроса об отнесении тех или иных затрат к ремонту или реконструкции рекомендуется также обращаться, в частности, к следующим документам:

• Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279);
• Письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий»;
• Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312).

Несмотря на данные определения и пояснения, зачастую бывает непросто по конкретному объекту решить, чем отличается реконструкция от ремонта. Поскольку часто вопрос о признании затрат как расходов на ремонт или реконструкцию является достаточно спорным, а также объектом пристального внимания и претензий проверяющих, помочь могут судебные решения, принятые по аналогичным обстоятельствам.

Приводимые для капитального ремонта и реконструкции отличия в арбитражной практике могут использоваться организациями, чтобы обосновать, почему те или иные расходы были признаны ремонтными или затратами на реконструкцию.

Капитальный ремонт и реконструкция: многие ошибочно понимают эти термины как синонимы. На самом деле, это не так. Между реконструкцией и капитальным ремонтом любого строения существует значительная разница. В чём она заключается — будет разъяснено в данном материале.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт производится в строительстве при необходимости восстановления характеристик объекта до текущих нормативов, с восстановлением и (или) заменой любых частей строительного объекта.

Определение капитального ремонта по Градостроительному кодексу

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1, п. 14.2 Градостроительного Кодекса РФ).

Капитальный ремонт линейных объектов — это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.3 Градостроительного Кодекса РФ).

Определения объекта капитального строительства и линейного объекта

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, навесов, киосков и др. подобных объектов). Объектами капитального ремонта являются, например, жилые здания и их части (крыши, стены и т.д.), многоквартирные дома и придомовые территории, сооружения, помещения и др.

К линейным объектам по определению Градостроительного Кодекса относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. К капремонту линейных объектов относится, например, капитальный ремонт дороги, ремонт моста и инженерных систем.

Что относится к капитальному ремонту зданий и сооружений

Капитальной ремонт проводится при их физическом износе и разрушении. К нему относятся работы по восстановлению или замене составных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования.

Цель капитального ремонта

Целью проведения является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтопригодные материалы.

Виды капитального ремонта

Капитальный ремонт по принципу качества планировки, степени внутреннего благоустройства и технического состояния зданий подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Смежные понятия

В Градостроительном кодексе модернизация здания трактуется как совершенствование технико-экономических свойств и характеристик объекта, осуществляемое путем замены систем и конструктивных элементов объекта на более эффективные. При капремонте объектов капитального строительства может проводиться модернизация здания: улучшение планировки путём демонтажа старых не несущих перегородок и возведения новых, переоборудование старых инженерных сетей на новые и современные. Аналогичная ситуация — с линейными объектами. Например, при капитальном ремонте дорог и мостов количество полос для движения не увеличивается, показатели наружных инженерных сетей, такие, как мощность, давление, напряжение — не изменяются. Но при этом допускается замена материалов на иные, с лучшими эксплуатационными характеристиками. Например, замена чугунных труб на полипропиленовые, алюминиевого кабеля — на медный и т. д.

Техническое перевооружение отличается от капитального ремонта главным образом наличием изменений технологического процесса.

Перепланировка при капитальном ремонте возможна только в том случае, если изменяется конструктивная схема здания.

Что такое реконструкция

В Российском законодательстве встречается несколько значений термина «реконструкция», в т.ч. в Налоговом, Жилищном и Градостроительном кодексах.

Определение реконструкции по Градостроительному кодексу

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением объектов линейного строительства) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст. 1, п. 14 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с объектами капстроительства является реконструкция жилых домов и помещений, общественных зданий и т.д.

Реконструкция линейных объектов — это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъёмности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.1 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с линейными объектами является реконструкция инженерных сетей (систем водоснабжения и водоотведения, электрических, газовых, тепловых коммуникаций и т.д.).

Трактовка понятия реконструкции в различных нормативных документах

Согласно Налоговому кодексу, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Однако, в Жилищном кодексе нет определения реконструкции, в то время, как термин «переустройство» является синонимом капитального ремонта, в части «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения». Выходит, трактовка из Налогового кодекса противоречит Градостроительному и Жилищному кодексам?

Попробуем прояснить. В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Таким образом, если в здании производится продукция (иными словами — если здание, о котором идёт речь, производственного назначения) и продукция эта облагается налогом, то необходимо руководствоваться определением из Налогового кодекса. То есть, реконструкцией в данном случае будет являться замена и (или) установка оборудования на более совершенное, которое сможет изготавливать новую продукцию или позволит увеличить объемы или улучшить качество продукции. Если предполагается заменить старое, морально и физически устаревшее оборудование на новое, современное, то это будет являться техническим перевооружением; при этом разрешается изменить технологию производства, но не допускается увеличение производственных мощностей и не идет речь о количестве и качестве выпускаемой продукции.

Смежные понятия

При реконструкции так же может осуществляться модернизация свойств и технических характеристик зданий, систем и элементов. Однако, не стоит путать эти понятия, так как они являются взаимодополняющими.

Реконструкция здания отличается от технического перевооружения необязательностью изменения технологического процесса и, напротив, обязательным характером замены (восстановления) несущих конструкций.

Перепланировка при реконструкции является частью понятия реконструкции зданий и сооружений и включает в себя работы, затрагивающие положение несущих стен и конструкций здания.

Реставрацию часто путают с реконструкцией, однако эти понятия различаются, главным образом тем, что к реставрации относятся работы по укреплению и восстановлению зданий и сооружений, которые являются памятниками истории, культуры и искусства.

Приобретает популярность реконструкция домов, заброшенных зданий с целью адаптации под современные нужды, которая называется реновацией зданий. Например, реконструкция и перестройка здания заброшенного завода или фабрики с целью превращения в офисный центр.

Отличия реконструкции и капитального ремонта

Капитальный ремонт и реконструкция, исходя из определений Градостроительного кодекса отличаются степенью изменения объекта строительства. При капитальном ремонте зданий и сооружений объекты возвращаются к их первичному состоянию, пригодному для эксплуатации; при реконструкции же могут производиться изменения ключевых технико-экономических параметров строительного объекта.

Например, при реконструкции автомобильной дороги меняется категория дорог, ширина проезжей части, если это наружные инженерные сети — то меняется их мощность и протяженность. При реконструкции объектов капитального строительства необходимо не только устранить накопившийся физический и моральный износ, но и довести объект до соответствия всем действующим нормам и правилам.

Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания; при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать количество парковочных мест, утеплять фасады и т. д. А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, и заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.

Разрешение на строительство при проведении капитального ремонта получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания. Разрешение на реконструкцию здания зачастую требуется органами государственного и местного управления, а процедура получения разрешительных документов является длительной и трудоемкой. Это связано с тем, что при реконструкции дома может производиться новое строительство, очень распространенной практикой является надстройка мансарды на крыше здания.

Что касается проектирования капитального ремонта и реконструкции, то при проведении каждого из типов работ необходимо планирование и составление проекта. Это связано с тем, что проведение строительных работ в здании или части здания так или иначе может влиять на соседние здания в квартале. Именно поэтому, работы важно проводить после согласования с генеральным планом квартала. При этом составление проекта на реконструкцию является более трудоемкой процедурой и часто требует дополнительных согласований проектного задания и проекта организации работ.

Разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией прекрасно понимают застройщики, всеми силами пытаясь «уйти» от реконструкции здания, так как подготовка документов может занимать больше года, а в иных случаях — и не один год. В результате возникают спорные вопросы между органами местного управления и заинтересованными лицами.

В следующей статье мы расскажем о спорных ситуациях, возникших при проведении капитального ремонта зданий, с которыми нам приходилось сталкиваться на практике.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Письмо № Д23и-478 от 20 февраля 2014 г. относительно реконструкции объектов недвижимости

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости), рассмотрев письмо Росреестра относительно реконструкции объектов недвижимости, сообщает.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс):

• строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
• реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
• реконструкция линейных объектов – это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Как установлено статьей 55 Градостроительного кодекса, окончание строительных работ в связи со строительством нового объекта, реконструкцией объекта капитального строительства, оформляется разрешением на ввод в эксплуатацию, на основании которого производится:

• постановка на государственный кадастровый учет построенного объекта;
• внесение изменений в документы государственного кадастрового учета реконструированного объекта.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, законодательство в целом определяет строительство как создание нового объекта, а иные виды строительных работ – реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование – как изменение существующего объекта.

Согласно статье 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) государственный кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее – постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также – снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 – 21, 25 – 29 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости.

Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости могут быть изменены сведения государственного кадастра недвижимости об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о площади, местоположении здания, сооружения на земельном участке, а также о дополнительных сведениях государственного кадастра недвижимости, таких как назначение здания (пункт 5 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), назначение помещения (пункт 16 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), вид жилого помещения (пункт 17 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), назначение сооружения (пункт 18 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), количество этажей, в том числе подземных этажей (пункт 19 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), материал наружных стен (пункт 20 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), основная характеристика объекта недвижимости (пункт 25 части 2 статьи 7 Закона о кадастре).

При этом в Законе о кадастре отсутствуют ограничения в отношении допустимых пределов изменения (увеличения или уменьшения) площади здания, сооружения, помещения и объекта незавершенного строительства при осуществлении государственного кадастрового учета изменений, в том числе в связи с реконструкцией такого объекта, или пределов изменения количества этажей. Кроме того, в Законе о кадастре отсутствуют условия при которых не допускается осуществлять государственный кадастровый учет изменений сведений о местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Необходимо отметить, что согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37, признаками единства здания служат:

• фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;
• при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, если в результате реконструкции объекта недвижимости были изменены параметры такого объекта недвижимости, указанные в статье 16 Закона о кадастре, то в орган кадастрового учета представляется заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений и необходимые для осуществления того учета документы, предусмотренные статьей 22 Закона о кадастре, в том числе технический план.

Вместе с тем реконструкция может проводиться, в том числе с целью раздела объекта недвижимости, выдела из объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, то есть в результате реконструкции происходит преобразование существующего объекта недвижимости (объектов недвижимости), в результате которого образуются новые объекты.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровом номере объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее – преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее — образование объекта недвижимости).

В связи с этим, по мнению Департамента недвижимости, если в результате реконструкции объекта недвижимости происходит образование других объектов недвижимости, то в данном случае в орган кадастрового учета представляется заявление и необходимые для постановки на государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости документы, указанные в статье 22 Закона о кадастре, в том числе технические планы в отношении каждого образованного объекта недвижимости.

Учитывая, изложенное, по мнению Департамента недвижимости, при реконструкции объекта недвижимости в зависимости от цели и результатов проведения реконструкции (изменение параметров существующего объекта, образование новых объектов) может быть осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости или постановка на учет образованных в результате реконструкции новых объектов недвижимости.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 31 июля 2020 года) (редакция, действующая с 28 августа 2020 года). Глава 1. Общие положения (статьи с 1 по 5_1). Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Free Of Charge Documentе. … 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров…