1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Ваш дом также могут снести! Как обезопасить себя! Самовольное строительство опасно.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судебная практика Конституционного суда РФ
Судебная практика ВС РФ и ВАС РФ
Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
Тема: Применении срока исковой давности к требованию о признании права отсутствующим.
В настоящем деле право собственности ответчика на спорное здание зарегистрировано 11.08.1999 г. запись N 77-01/00-01/1999-19000, то есть с момента регистрации права прошло более 12 лет. С учетом неоднократного продления договора аренды земельного участка, а также принимая во внимание контрольные функции, которые возложены на органы государственной власти города Москвы, включая Префектуру Южного административного округа г. Москвы, довод истца о том, что он узнал о нарушении права только 17.05.2010 г. из письма Департамента N 33-5Т5-331/10-(2) подлежит отклонению.
При этом для сноса самовольных построек не является необходимым точное установление площади и иных технических характеристик этих объектов.
В случае возникновения неясностей, в том числе при исполнении решения суда, либо при возникновении препятствий в его исполнении спорные вопросы могут быть разрешены судом, принявшим решение, в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством
Постановление Пленума ВАС и ВС от 29 апреля 2010 года № 10/22
Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Самовольная постройка
С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Комментарий к пункту 22
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.05.2016 N Ф02-1934/2016 по делу N А58-4025/2015
Основанием негаторного иска служат обстоятельства, обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом и подтверждающие создание ответчиком препятствий в осуществлении правомочий собственника (законного владельца). Нарушение должно затрагивать право на имущество не косвенно, а непосредственно. В любом случае способы защиты по негаторному требованию должны быть разумными и соразмерными (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 22 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что правом требовать сноса самовольной постройки обладают лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.
Таким образом, к условиям удовлетворения данного иска относится доказанность лицом, обратившимся в суд, наличия охраняемого законом права (титула) и факта нарушения принадлежащих ему правомочий существованием постройки, возведенной ответчиком.
В материалах дела также отсутствуют сведения о том, что снос спорного строения представляет собой соразмерный способ защиты права истца на эксплуатацию канализационных сетей, не превышает пределов дозволенного гражданским правом осуществления предпринимателем Макаровым Е.П. своих правомочий, не нарушит при этом права и законные интересы ответчика.
23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.
При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.
24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.
26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
27. Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.
Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.
28. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Комментарий к пункту 28
В Определении от 23.06.2015 N 24-КГ15-6 Верховный Суд РФ разъяснил, что созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т.п.).
Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, в результате произведенной перепланировки и реконструкции торгово-офисного помещения истица надстроила второй этаж и увеличила общую площадь до <. >кв. м.
При таких обстоятельствах на произведенную истицей реконструкцию нежилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.
29. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
30. В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.
31. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
Источник: lebedevlaw.blogspot.com
Является ли самовольной постройкой реконструируемый дом
Будет ли являться самовольной постройкой реконструируемый дом, на собственном земельном участке ИЖС, дом в собственности, проведена регистрация после реконструкции по увеличению площади в феврале 2015 года в Росреестре, и дом не имеющий нарушения градостроительных норм и правил: как по высоте здания, по зонированию, по отступам от границ, отсутствует зона культурного наследия и так далее, отсутствует нарушение СП, но не имеющий разрешения на индивидуальное строительство или реконструкцию в отделе градостроительства.
Ответы на вопрос:
ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки
Если получите разрешение на реконструкцию, никаких проблем быть не должно. Земля ваша, под категорию подходит, все документы есть.
В рассматриваемом случае Вы зарегистрировали право собственности на дом после произведенной реконструкции в Росреестре. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
О какой самовольной постройке идет речь? У Вас нарушения не усматриваются.
Похожие вопросы
После реконструкции двухэтажного здания у собственника первого этажа уменьшилась площадь помещения и высота помещения.
Есть двухэтажное здание первый этаж один собственник второй этаж другой, собственник второго этажа сделал реконструкцию без согласования, самовольно. После реконструкции двухэтажного здания у собственника первого этажа уменьшилась площадь помещения и высота помещения. Несоблюдение в том числе незначительное градостроительных норм и правил при строительстве нарушается ли при этом право собственности и законное владение собственника.
если право нарушено, то обращайтесь в суд за защитой нарушенного права.
Могу ли я приняв наследство, но, не оформив наследственных прав, получить разрешение на реконструкцию?
Вопрос по реконструкции дома. Могу ли я приняв наследство, но, не оформив наследственных прав, получить разрешение на реконструкцию? Или проведённая реконструкция будет самовольной постройкой?
Вам необходимо оформить наследство полностью
Может ли быть ныне судом реконструкция дома признана самовольным строительством подлежащим сносу?
Росреестр оформил право собственности продавцу в августе 2014 г на дом 1949 г постройки с произведенной в 2003 г. самовольной его реконструкцией по увеличению площади и изменению материала здания. Земля в собственности для обслуживания ИЖД. Пристроенная часть дома построена с нарушением градостроительных норм (стена пристроя от соседнего участка 1 метр), т.е с нарушением прав соседей. Может ли быть ныне судом реконструкция дома признана самовольным строительством подлежащим сносу?
Доброго времени суток! Самовольным строительством может быть признана, если речь идет о нарушении градостроительных норм и правил.
Теоретически, это возможно. А вот возможно ли это осуществить — этого не сказать, в данный момент. Подобные вопросы обсуждаются не «по интернету», а на личной консультации, с предоставлением имеющихся у вас документов и получением ответов на возникающие вопросы.
Росреестр не мог просто так зарегистрировать реконструкцию, было либо решение МВК, либо решение суда, скорее всего, что решение.
Такой документ выдает орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство.) Такового документа у нас нет.
Можно-ли получить компенсацию за проведенную реконструкцию частного дома. Реконструкция оформлена по дачной амнистии.
В ПФ говорят о необходимости вот такого документа: (документ, подтверждающий проведение основных работ по реконструкции объекта ИЖС, в результате которых общая площадь жилого помещения (жилых помещений) увеличилась не менее чем на учетную норму площади жилого помещения. Эта норма устанавливается в соответствии с жилищным законодательством РФ. Такой документ выдает орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство.) Такового документа у нас нет. Реконструкция проведена, Право собственности оформлено. Дом в долевой собственности на всех членов семьи.
Выдача данного акта — госуслуга. Обратитесь в МФЦ, либо через портал госуслуг
Можем ли подать исковое с требованием выдать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта?
У предприятия имеется участок земли в постоянном пользовании и здание на этом участке в собственности.
Было получено разрешение на проведение строительных работ по реконструкции части здания. В дальнейшем проект был изменен и была произведена реконструкция всего здания. На сегодняшний день реконструкция закончена и здание эксплуатируется.
В оформлении разрешения на строительство всего здания нам отказали, поскольку реконструкция окончена и здание эксплуатируется. В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию также отказали, поскольку нет разрешения на проведение реконструкции.
Все документы необходимые для ввода в эксплуатацию собраны, реконструкция соответствует разрешенному использованию земельного участка. Отсутствует только разрешение на выполнение строительных работ (на все здание), а также ЗОС (вместо ЗОС есть заключение независимой экспертизы).
Комиссия по пресечению самовольного строительства заявления по узакониванию самостроя у нас не рассматривает.
Можем ли подать исковое с требованием выдать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта? (исходя из ст. 55 Градостроительного кодекса орган исполнительной власти отказал нам в выдаче такого разрешения совершенно правомерно).
Либо лучше подать исковое заявление о признании права собственности на реконструкцию? (Но тут тоже вопрос. Признает ли ее суд самостроем, так как на часть реконструкции здания разрешение было, но проект был изменен).
Источник: www.9111.ru
Узаконивание (оформление в собственность) самовольных построек
В настоящее время чрезвычайно актуальна проблема оформления гражданами в собственность своих индивидуальных жилых домов, в которых некоторые прожили всю свою жизнь, а некоторые получили их в наследство или купили недавно. Называется она – САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА. Проблема эта давняя, встречается повсеместно и имеет свою предысторию.
Так, в советские времена, большинство владельцев индивидуальных жилых домов не особо задумывались над статусом своего жилья (увы, но и сейчас ситуация немногим лучше). Строились (особенно в послевоенные годы) или перестраивались без единого документа там, где покажут или где захотелось, покупали по обычной расписке дома, продолжали в них жить или заселялись туда после смерти родственников, власти их не беспокоили, напротив, в большинстве своем они получали домовые книги и прописывались в своих домах.
За это время один закон менял другой, ситуация все более запутывалась, и, уже в настоящее время, решив оформить надлежащим образом свою собственность, люди, потратив зачастую немало времени, выясняют, что их дом – самовольная постройка, так как был построен в нарушение действующего законодательства на не отведенном для этих целей земельном участке, никаких правоустанавливающих документов ни на дом, ни на участок у них нет и не было, сам земельный участок, на котором находится злосчастный дом, в настоящее время принадлежит муниципалитету, а их самих, чиновники отсылают в суд. В общем, есть от чего впасть в уныние. При этом, несмотря на полное или почти полное отсутствие документов, у этих граждан все-таки есть хороший шанс стать собственниками в юридическом смысле. Во всяком случае, судебная практика дает им такую возможность.
Сразу хочется оговориться, что упомянутая статья и описанные в ней возможности мало как касаются тех, кто осуществил самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке после 01 июля 1990г. Именно эта, определенная в п. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» дата, стала некой чертой допустимого для «безземельных самостройщиков».
Действующее на сегодняшний день законодательство, а именно Гражданский кодекс РФ, отводит проблеме самовольных построек целую статью – 222-ю, в которой дается как определение самовольной постройки, так и порядок ее узаконивания. Буквально определение самовольной постройки звучит так:
«Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Ключевой момент здесь, в контексте данной статьи и освещаемой проблемы – это НЕ ОТВЕДЕННЫЙ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. На практике, это как правило означает, что у построившего лица нет вообще никаких документов на земельный участок под постройкой, а сам земельный участок ему не принадлежит. И это и есть основная проблема при оформлении прав на постройку.
Второе нарушение – отсутствие документации на строительство — не существенно. Если земельный участок принадлежит лицу, осуществившему самовольную постройку, то эта проблема решается заключением строительной организации о соблюдении СНиПов. Если же участок ему не принадлежит, то тем более все равно – суд откажет в связи с отсутствием права на земельный участок. О проблеме существенных нарушениях СНиПов я вообще не говорю, данная проблема встречается не так часто (немного есть на свете «строителей» рискующих своей жизнью и жизнью близких) и решается только приведением строения в соответствие со строительными нормами и правилами.
Осуществившее самовольную постройку лицо не приобретает на нее права собственности и соответственно не может ей никак распоряжаться – ни продавать, ни дарить, ни сдавать в аренду. Ее нельзя унаследовать. Кроме того, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Исключение составляет лишь случай, когда осуществившее такую постройку лицо оформит на нее право собственности. Сделать это можно лишь в судебном порядке. И вот здесь начинаются все сложности. Началось все с внесения 1 сентября 2006 года изменений в часть 3 статьи 222 ГК РФ. Если в старой редакции абзац первый этой нормы звучала так:
«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку», , то в новой редакции данная норма вообще отсутствует. Старая редакция позволяла осуществившему самовольную постройку лицу, не имеющему прав на земельный участок под постройкой, легко признать в суде свое право собственности на нее, причем на постройку, осуществленную уже в 90-е и 2000-е годы!
Для этого требовалось лишь письмо из местной администрации, в котором администрация обещала предоставить гражданину данный земельный участок, если суд признает за ним право собственности на самовольную постройку. А суд признавал, ведь основное условие было соблюдено – «при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку». Разумеется, при этом требовались и иные документы: технический паспорт БТИ, заключение строительной организации, о том, что строение соответствует всем СНиПам, заключение СЭС, что постройка соответствует всем санитарным нормам и правилам, ведь право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Обычно в суд предоставляли и письмо-заключение из Пожарной инспекции, о том, что постройка не представляет угрозы в пожарном смысле.
В нынешней же редакции часть 3 статьи 222 ГК РФ выглядит так:
«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан».
Здесь, как видим, в качестве основного условия признания судом самовольной постройки, требуется подтвердить право лица, осуществившего самовольную постройку на земельный участок под ней. Отсутствие этого права ведет к судебному отказу. Письмом из администрации теперь не отделаешься.
Данными изменениями государство фактически поставило крест на планах тех, кто по каким-то причинам не успел до 1 сентября 2006 года оформить свои самовольные постройки, построенные после 01 июля 1990 года. Непонятна излишне суровая государственная политика по данному вопросу, при том, что Россия государство, занимающее первое место в мире по площади своей территории, и при этом, на ней брошены и пустуют огромнейшие пространства, в том числе и вокруг городов. При том, что само государство по вопросам застройки на протяжении десятилетий была не особо последовательна, государство смотрело на самовольные постройки сквозь пальцы, не принимало никаких мер реагирования и предупреждения, позволило ситуации выйти из под контроля, а теперь, по своему обыкновению, начинает «карать», причем, как обычно, без всякой системы, и правых и виноватых.
Интересно, что после указанных изменений ч.3 ст.222 ГК РФ, судебная практика нашла «выход» из сложившейся ситуации, когда закон без наличия прав на земельный участок запрещает признавать в собственность самовольные постройки. Суды стали исходить из даты осуществления самовольной постройки и, если она была построена до 1 сентября 2006 года, то суды продолжали руководствоваться старой нормой ч.3 ст.222 ГК РФ, и при наличии письма из администрации о предоставлении земельного участка после признания судом права собственности на самовольную постройку, и соблюдении технических норм, признавали право собственности на самовольную постройку. Такая ситуация продолжалась вплоть до вынесения Постановления Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов №10 и №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором в п.31 судам недвусмысленно «предлагалось» руководствоваться новой редакцией ст.222 ГК РФ. Законность такого вывода Верховного суда весьма сомнительна, но, тем не менее, именно такое мнение сейчас воплощается в судебных решениях в реальность, за редким исключением.
При этом, иначе обстоит ситуация с самовольными постройками, осуществленными до 01 июля 1990г. Данная дата установлена п. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». В соответствии с данной нормой, граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса РФ. 01 июля 1990 года – дата вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР».
Согласно разъяснениям п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П, до 1990 года в условиях существования исключительно государственной собственности на землю, основной формой осуществления гражданами права владения и пользования земельными участками было постоянное (бессрочное) пользование, что имело целью гарантировать им устойчивость прав на землю и находящуюся на ней другую недвижимость. Признание за домовладельцем — пользователем земельного участка, на котором расположено домовладение, права постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком как своим имуществом исключало произвольное распоряжение им со стороны каких-либо иных субъектов права.
Кроме того, в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 26 августа 1948 года № 3211 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов отводились за счет земель города в бессрочное пользование, а построение на этих участков дома являлась личной собственностью застройщиков.
Согласно ч.3 ст.20 Земельного кодекса РФ, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
Исходя из логики приведенных постановлений, правоприменители по вопросу признания права собственности на самовольные постройки, в условиях, когда для признания этого права закон требует наличие прав на земельный участок под самовольной постройкой (в том числе постоянного (бессрочного) пользования), в целом, пошли по пути признания земельных участков, на которых были осуществлены самовольные постройки, как предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, даже если в суд не предоставлены за отсутствием соответствующие документы – зачастую достаточно того, чтобы самовольная постройка была осуществлена в указанный период. Установив факт принадлежности земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, суд признает и право собственности на самовольную постройку, при условии, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Государство, таким образом, позволяет гражданам легализовать свои неоформленные дома, построенные «при советской власти» и формально являющимися самовольными постройками.
Кроме «земельного вопроса», существенное значение в судебных процессах по самовольным постройкам играют и такие факторы, как наличие регистрации граждан (прописка) в спорном доме, оплата налогов за дом и земельный участок, страхование указанного имущества, состояние спорного дома на учете в БТИ (Паспорт домовладения), наличие технических заключений, подтверждающих соответствие спорного дома строительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к жилым домам, отсутствие претензий к спорному дому со стороны местных властей, что подтверждается отзывом с их стороны. Немаловажное значение будет иметь факт нахождения земельного участка на кадастровом учете.
В завершении сказанного, хочется отметить, что вопрос узаконивания самовольных построек в настоящее время является одним из самых сложных и противоречивых в юридической практике, и требует профессионального подхода. И здесь на первое место становится знание судебной практики, опыт ведения подобных дел, которыми располагает даже далеко не каждый практикующий юрист, не говоря уже об обычных гражданах. Не рискуйте решать такие вопросы самостоятельно. Помните, что проиграв свой процесс, вы не сможете больше обратиться в суд с таким иском — судья отказывает в принятии искового заявления, когда имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям, а значит проиграть его нельзя.
Источник: advokat-lutovinov.ru
Самовольные постройки: теория и практика борьбы за собственность, часть 1. Проблемы терминологии и признание права собственности
Фото: Источник фото
Проблемные вопросы, связанные с самовольными постройками, сводятся к двум видам гражданско-правовых споров:
Простейшим способом избегать судебных разбирательств в этой области является тщательное соблюдение всех норм, правил и предписаний при строительстве и реконструкции жилья. Не помешает бдительность и внимание при приобретении квартиры в загородной новостройке и проработке вопроса о вкладывании средств в долевое участие на этапе строительства.
Если учесть, что различные аспекты, связанные со строительством индивидуального или дачного дома регламентируется четырьмя кодексами, семью федеральными законами, двумя отраслевыми Сводами правил, не считая местных актов и уложений, можно представить сложность задачи, стоящей перед строителями и бдительными приобретателями жилья.
Признаки самовольного строительства
В соответствии с нормами современного законодательства (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), постройка может считаться самовольной, если будет нарушен хотя бы один из трех основных принципов:
Признание постройки самовольной влечет за собой отказ в признании права собственности на здание, строение и, соответственно, право распоряжаться постройкой. Хоть в статье 222 и прописано, что самовольная постройка подлежит сносу, на практике, если дом выстроен на собственном участке с соблюдением основных требований строительных норм и правил и никому не мешает, то истреблять строение вряд ли потребуют. Просто владелец не сможет продать, подарить, оставить в наследство и совершать другие сделки с незарегистрированным имуществом.
В отдельных случаях право собственности на самовольно возведенную постройку можно признать в судебном порядке. Законодательство в этой области настолько запутано и противоречиво, что судебная и административная практика не сформировали до сих пор определенную систему прецедентов. Большинство судебных решений строится не на статьях специального федерального законодательства, связанного с градостроительными нормами и правилами землепользования, а на основе общеправовых положений Гражданского кодекса, Конституции и др.
Рассмотрим, какие условия должны соблюдаться при строительстве зданий и сооружений, чтобы не пришлось впоследствии прибегать к судебному разбирательству.
Назначение земельного участка
Использование, в том числе для застройки, такого значимого для государства ресурса, как земля, регулируется кодексами Российской Федерации:
А также федеральными законами:
С юридической точки зрения основной характеристикой земли является ее назначение, которое определяет полномочия владельцев земельного надела по его использованию и застройке. Согласно п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ земли в России по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
Вряд ли кто отважится возводить самовольные постройки в промышленной зоне, на космодроме или за колючей проволокой оборонного объекта. За землями поселений ведется постоянный контроль сельских и городских властей, тут тоже не разгуляешься. Покушения на земли особо охраняемых территорий (заповедники, национальные парки, лечебные курорты, музеи-усадьбы) происходят постоянно, не трогают разве что земли военных и гражданских захоронений. Однако благодаря двойному контролю удается сдерживать натиск агрессоров, желающих построить дачку в приятной местности.
В интересах данной статьи рассмотрим проблемные вопросы, связанные со строительством на землях сельскохозяйственного назначения, водного и лесного фонда.
Застройка земель садового и дачного назначения: проблемы терминологии
Самые частые нарушения случаются с землями сельскохозяйственного назначения, выделенные гражданам и коллективам для ведения садово-дачного хозяйства. Садоводческие и дачные товарищества также могут располагаться на землях поселений, но застройка таких территорий лучше регламентирована и организована.
Большинство ошибок и мошеннических схем связано с игнорированием правил оформления застройки, чему весьма способствует терминологическая катавасия, царящая в области градостроительства. Вышеперечисленные законы, кодексы, строительные нормы и правила практически не связаны едиными дефинициями, то есть основными определениями, характеризующими объекты строительства.
Прибегая к аналогиям, ситуация выглядит так, будто собрались вокруг яблока трое специалистов — повар, ботаник и художник. Повар говорит: «Перед нами фрукт с кисло-сладкой мякотью, пригодной для изготовления десертов». Ботаник говорит: «Перед нами плод дерева семейства Rosaceae, род Malus baccata, неприхотливого растения, произрастающего в умеренном климате». «Чудесная круглый предмет, посмотрите как он блестит! – восклицает художник. – Именно то, что надо для натюрморта».
В юридической науке спор о терминах не просто дискуссия о философских категориях: за каждым термином стоит комплекс свойств и правовых режимов использования предмета или понятия. Попробуй доказать что-нибудь в суде, если в разных законах один и тот же объект называется каждый раз по-другому и описывается разными признаками!
Основные понятия, касающиеся застройки дачных и садовых территорий приводятся в Федеральном законе № 66 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Статья 1 определяет следующие виды земельных участков и правовые режимы их использования:
Не возбраняется возведение хозяйственных построек и сооружений, а также выращивание овощей и фруктов на любом из перечисленных видов земельных участков. Единственное ограничение: согласно п. 6.11 Свода правил СП 53.13330.2011 (см. ниже), дачные и садовые участки площадью до 12 соток должны застраиваться и убираться под дорожки и площадки с твердым покрытием не более чем на 30 % территории.
В данном законе не приводятся физические характеристики и параметры, отличающие жилые строения от жилых домов, не указаны предельные объемы помещений и количество этажей. Понятие «некапитальное жилое строение», примененное к огородному участку, подразумевает, что бывает капитальное жилое строение, отличительные свойства которого не приводятся. Как же ориентироваться, планируя застройку своего участка и как правильно оформить дачный или садовый домик и не попасть под статью 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка»?
Ни в Жилищном, ни в Градостроительном, ни в Гражданском кодексах понятия «жилое строение» не значится. В иных смежных Федеральных законах подобный термин также не встречается.
В Строительных нормах и правилах СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения», в актуализированной версии известной как Свод правил СП 53.13330.2011, обнаруживаются искомые термины:
Как мы видим, в документе, приравненном к ГОСТу, где следовало бы ожидать четкие регламентно-технические установки, разница между «жилым домом» и «жилым строением» описывается с правовой позиции: можно в нем регистрировать проживание, либо нельзя. Кроме этого описания, в пункте 7.1 Свода правил замечается, что жилые строения или жилые дома проектируются (возводятся) с различной объемно-планировочной структурой. Про жилые строения – все.
Касательно жилых домов, в п. 7.3. данного документа определено, что дома для круглогодичного проживания должны соответствовать требованиям Свода правил СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные». Характеристики таких домов описаны достаточно полно и точно: не более 3-х этажей, предназначены для проживания одной семьи. Установлены четкие параметры для жилых и вспомогательных помещений от высоты потолка до ширины коридора, кухни и туалета, предельно допустимое количество комнат, требования к пожарной безопасности, электрификации, санитарии и др.
Параметры жилого строения, капитального и некапитального, так и остаются загадкой. Исходя из соображений «что не запрещено, то разрешено», формально жилое строение может обладать любыми характеристиками, этажностью и площадью до 30% от размера участка.
В Градостроительном кодексе термин «капитальное строение» отсутствует, зато есть определение объекта капитального строительства. Согласно ст. 1 Кодекса — это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено. Не являются объектом капитального строительства временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки. Принимая во внимание ключевые слова «здание» и «строение», приходим к выводу, что жилое строение может являться объектом капитального строительства, к которому применимы положения Градостроительного Кодекса, обязывающие брать разрешение на строительство, соблюдать Строительные нормы и правила и др.
По правде говоря, не верится, что в Московской области найдется хотя бы с десяток садоводов, действительно получивших разрешение на возведение дачного домика и, пройдя все этапы проектирования и строительства, осуществивших ввод жилого строения в эксплуатацию по акту установленной форме.
Регистрация права собственности на жилые дома и строения на садово-дачных участках
Для того, чтобы построенный объект был внесен в государственные реестры, а его владелец приобрел право собственности, он должен быть зарегистрирован в территориальном органе Росрегистрации. Строение или сооружение регистрируется как недвижимое имущество (еще один термин!) по закону от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, в народе именуемом «Дачная амнистия», если для его возведения в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство.
Статья 51 Градостроительного кодекса обязует застройщиков получать разрешения на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства у местных властей с проверкой проектной документации на соответствие требованиям градостроительного плана земельного участка. За исключением:
Также за разрешением не надо обращаться «в иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется».
Понятие «строение и сооружение вспомогательного характера» многие трактуют по-разному, включая туда кухни, бани, сараи. Инспекция государственного строительного надзора рекомендует придерживаться разъяснения Ростехнадзора (письмо от 10 октября 2006 г. № КЧ-48/981), о том, что вспомогательными считаются строения, выполняющие обслуживающие функции к основному зданию: склады, блок-посты охраны и др., а также сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88: теплицы, летние павильоны, парники.
В то же время, арбитражные суды Российской Федерации различного уровня предпочитают придерживаться формулировки: «под строениями и сооружениями вспомогательного использования понимаются любые постройки за исключением основного здания, которые, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер». То есть обязательно наличие на участке основного капитального строения, без которого вспомогательные строения не могут функционировать в полной мере.
Для регистрации готовой постройки необходимо направить в территориальный орган Росрегистрации:
Желательно сначала зарегистрировать земельный участок, а потом оформлять самовольную постройку, хотя законом предусмотрен механизм одновременной регистрации собственности. Для этого требуется дополнительно предоставить правоустанавливающий документ на землю, кадастровый план участка, справки от руководства СНТ и др. Подробно о регистрации земельного участка см. статью Анастасии Мильковой «Частная собственность на земельные участки — новые отношения и советское наследие» (раздел «Ликбез» на REALTO.RU).
Главное в процессе регистрации здания или сооружения – правильно заполнить декларацию. Первоначальная версия декларации, утвержденная приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 № 232, оперировала терминами Федерального закона № 66 ФЗ: «Жилой дом с правом регистрации проживания», «жилое строение без права регистрации». Но подобная терминология стала невозможной после того, как Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 №7-П было установлено право граждан регистрироваться в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке.
После признания неконституционным положения абзаца второго статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ, а, фактически, определения самого понятия «жилое строение», законопослушные чиновники ринулись искать другую точку опоры для декларации и нашли ее в довольно неожиданном месте. Современное толкование того, что выстроено на садовых и дачных участках, укладывается в терминологию, содержащуюся в приказе Росстата от 13.04.2009 № 61 «Об утверждении переписных документов Всероссийской переписи населения 2010 года». Как ни странно, но понятия «дом» и «строение» статистические деятели в силу профессиональной четкости мышления определили в более или менее исчерпывающей форме:
Для замученных терминологической вакханалией регистраторов такие определения показались вполне приемлемыми, если не брать во внимание ателье и парикмахерскую в жилом строении на дачном участке. Хотя у нас в садовом товариществе «Прогресс» есть дом со встроенным парником-оранжерей, к примеру.
Новая декларация была утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества» и вступила в силу с 26 января 2010 года.
Рассмотрим пункты, которые могут вызвать затруднение при заполнении декларации.
Пункт 2.1. Здание:
Напоминаю, что регистрируется недвижимое имущество, основной характеристикой которого является невозможность перемещения объекта без значительной потери функциональности, что не всегда очевидно. В качестве примера обычно приводится бетонный забор, основную часть которого можно разобрать и увезти, даже если он установлен на стационарном фундаменте.
Пункт 2.2. Сооружение – недвижимое имущество вспомогательного назначения, возведенное на садовом или дачном участке, на которое не требуется получения разрешения на строительство и которое не является зданием. От руки вписывается название объекта (погреб, неразборная теплица и др.).
Пункт 3. Назначение объекта: жилое – отметка ставится, если регистрируется дом или иное здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. В противном случае ставится отметка «нежилое».
Под постоянным здесь имеется в виду круглогодичное проживание. Не понимаю, почему бы так и не написать? И не ввести позицию «временно жилое»? Если я скажу своей маме, безвылазно проживающей на садовом участке с апреля по ноябрь, что наш двухэтажный дом нежилой – она, пожалуй, обидится.
Пункт 5.1. Общая площадь – считается как сумма площадей по внутреннему обмеру всех помещений, входящих в его состав; для жилого здания в общую площадь не включаются площади лоджий, балконов, веранд, террас.
Пункт 5.2. Этажность – Указывается общее количество этажей, включая подземные.
Обратите внимание: никто не требует данных о вводе в здания в эксплуатацию или наличия разрешения на строительство. Но если бы все было так просто!
Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку
Закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ, объявивший Дачную амнистию, применим к:
Ни тем, ни другим, ни третьим жилые дома на садовых и дачных участках, выделенных из состава сельскохозяйственных земель, не являются. Тем не менее, их владельцы успешно проходят регистрацию. Почему? Имеются какие-то законодательные уложения местного уровня, определяющие круг зданий и сооружений, на которые не обязательно брать разрешение на строительство? Я таких не нашла, да и в любом случае они не должны противоречить федеральному законодательству.
Судебные органы, привыкшие полагаться на букву закона, тоже приходят в замешательство, пытаясь разобраться в этом вопросе. Конституционный суд в своих определениях и постановлениях неоднократно отмечал, что имеет место «рассогласованность правовых норм, влекущая неопределенность в правовом регулировании» землеустройства и застройки территории садоводческих (дачных) объединений граждан.
Компетенция судебных органов различается по виду исковых заявителей. Официальные лица и организации — органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ, индивидуальные предприниматели, общества различной формы организации обращаются в арбитражные суды при нарушении правил застройки. Граждане РФ для отстаивания своих интересов должны обращаться с соответствующими исками в суды общей юрисдикции.
Судебная практика по спорам о признании права собственности на самовольную постройку изложена в Справке, одобренной на заседании Президиума Четвертого арбитражного апелляционного суда (протокол № 10 от 15.05.2009 г.).
Рассматривая дела, касающиеся самовольных построек, суд требует доказывания по указанной категории дел:
Обязанность доказывания перечисленных обстоятельств лежит на истце — заявителе требования о признании права собственности на самовольно возведенные постройки.
Однозначно суд откажет в признании права собственности, если здание возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан. С 2006 года не принимается положительных решений в пользу застройщика по самовольным постройкам, возведенным на арендованной земле, однако, на решение споров о сносе таких строений существует срок исковой давности – три года (ст. 196 ГК РФ).
Также не будет узаконена самовольная постройка, если ее эксплуатация создает угрозу жизни и здоровью окружающих, а существование нарушает права и интересы других граждан. На такие постройки срок исковой давности не распространяется.
Внимание контролирующих органов: инспекции государственного строительного надзора, местной администрации, районного прокурора привлекают внимание здания, значительно превышающие градостроительные нормы, принятые для данной местности. Жилой дом на садовом или дачном участке с количеством этажей больше 3-х, либо состоящий из двух и более изолированных блоков с отдельными входами, также вряд ли удастся зарегистрировать.
В пользу владельца самовольного строения играет временной фактор. Статьей 9 закона № 93-ФЗ (Дачная амнистия) в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вносится дополнение, смысл которого заключается в том, что положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса распространяется на «указанные в ней объекты», которые были построены или реконструированы до введения данного кодекса в действие. Полагаю, что «в ней» относится к статье 51, а не к части 17, следовательно, все владельцы объектов капитального строительства, возведенных до 2005 года, могут не бояться преследований за отсутствие разрешения на строительство и реконструкцию.
Старожилы садово-дачного движения в спорных случаях могут воспользоваться нормами части 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, закрепившей срок приобретательной давности на недвижимое имущество – 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения, если здание не пришло в состояние, угрожающее жизни и здоровью жильцов и соседей.
Судебная практика по применению норм ст. 222 Гражданского кодекса
Анализируя судебную практику по применению норм статьи 222 Гражданского кодекса РФ, Президиум арбитражного апелляционного суда выявил два подхода. Первый: право собственности регистрируется только в том случае, если истец докажет, что получению разрешения на строительство препятствовали неотвратимые обстоятельства (постановления федерального арбитражного суда (ФАС) Уральского округа от 27.08.2008 № Ф09-6175/08-С6 и ФАС Восточно-Сибирского округа (ВСО) от 30.01.2007 № А19-14666/06-54-Ф02-42/07). Второй, лояльный подход дозволяет регистрацию права собственности на здание при наличии заключения о соответствии строения архитектурным и строительным нормам и положительных заключений органов противопожарного, санитарно-эпидемиологического и экологического надзора (Постановления ФАС ВСО от 10.10.2007 № А19-8046/07 и от 23.07.2008 № А19-14130/07).
Не видя возможности самостоятельно разобраться в перипетиях вокруг признания права собственности на самовольное строение, Президиума Четвертого арбитражного апелляционного суда воззвал к Высшему Арбитражному Суду РФ, требуя необходимых разъяснений.
Арбитражный суд сделал две довольно противоречивых попытки разъяснения порядка принятия решений по ст. 222 ГК РФ «Самовольные постройки».
Так, в Постановлении пленума высшего арбитражного суда от 29 апреля 2010 года № 22 указывается, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению в случае, если единственными признаками являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых застройщик предпринимал меры. Годятся любые оправдания, оформленные документально, например, квитанция об отправке заказным письмом заявки на получения разрешения на строительство. Дошло – не дошло, неважно. Отправлял.
А вот в Информационном письме Президиума высшего арбитражного суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 строго указано, что не может быть признано право собственности на самовольную постройку, выстроенную без разрешения на строительство, если застройщик имел возможность получить разрешения, но не предпринял мер для их получения. Так, некое общество, реконструировав объект недвижимости, имевшийся на собственном участке, захотело зарегистрировать в собственность обновленное здание, но в исковом заявлении неосторожно указало, что не предпринимало действий по получению разрешения на строительство. Суд расценил подобное заявление как проявления цинизма и отказал в регистрации недвижимого имущества.
Другими словами, Высший арбитражный суд оставил судьям полную свободу действовать, руководствуясь собственными внутренними убеждениями и врожденным чувством справедливости.
Признаться, позиция Президиума высшего арбитражного суда РФ автора данной статьи обескураживает. Согласно части 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу, если в соответствии с частью 3 ст. 222 ГК РФ в судебном порядке не будет признано право собственности на объект строительства.
Допустим, суд отказал в праве собственности на крепкий, хороший дом, не ущемляющий ничьи интересы, выстроенный на своей земле с соблюдениями всех полагающихся норм и требований, только потому, что владелец или застройщик не получили своевременно какой-то бумажки. Что дальше? См. часть 1 ст. 222 ГК РФ: подлежит сносу.
Позвольте! А как же конституционные права? Статья 35 о частной собственности? Ах, да. Самовольное строение собственностью не является.
Досадно.
Кстати, по смыслу, в соответствии с ч.1 ст. 51 Градостроительного кодекса, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, что дает право застройщику осуществлять возведение объектов капитального строительства. Значит, при отсутствии разрешения на уже построенный дом его может заменить компетентная экспертиза, подтверждающая соответствие необходимым требованиям. А вместо этого закон предписывает снести дом, получить разрешение на строительство и построить точно такой же снова! Абсурд.
Ну, назначили бы штраф какой-нибудь за отсутствие бумажки, а дом-то зачем рушить? Кстати, в Кодексе административных правонарушений имеется статья 9.5 «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию», согласно которой строительство и реконструкция капитальных строений без разрешения наказывается наложением штрафа: на граждан – от 2 до 5 тысяч рублей; ИП – от 20 до 50 тысяч рублей; для юридических лиц – от 500 000 до 1 миллиона рублей.
Суды общей юрисдикции не так жестоки к гражданам, если не выявлено грубых нарушений строительных норм. Так, в 2012 году Видновским областным судом было вынесено несколько положительных решений о признании права собственности на объекты самовольного строительства (Решения 2-3879/2012 от 09.08.2012 по делу М-3366/2012, 2-1813/2012 от 05.04.2012 г. по делу М-982/2012, 2-1814/2012 от 05.04.2012 г. по делу М-983/2012 г.).
Аргументы суда основываются на законодательных и нормативных актах:
Как видим, суду общей юрисдикции хватило аргументов Гражданского кодекса (с отсылкой к Земельному кодексу), чтобы доказать очевидное право собственности человека на то, что он сам создал на своей земле для себя и своих близких.
Источник: www.realto.ru