Несмотря на риски, которые несут вложения в здания, находящиеся на начальной стадии готовности, банки не отказываются от инвестирования. При этом учредители строительных компаний подвергаются тщательной проверке.
С их стороны предоставляется вся требующаяся информация, которая содержит:
- «свидетельство о собственности» на земельный участок (ЗУ);
- или договор аренды на ЗУ, заключённый с администрацией долгосрочно;
- разрешение на строительство;
- соответствие проектируемых работ градостроительному плану;
- наличие и состояние проектной документации.
Не вызывает сомнение компетентность банкиров в определении последствий при временном отчуждении средств для воздвижения многоэтажного дома.
Несмотря на заинтересованность в предоставлении банковского продукта, выбор заёмщика тщательно взвешивается.
Определение кредитоспособности юридического лица производят соответствующие службы, отвечающие за экономическую безопасность. Службы просчитывают варианты правовых последствий вложения капитала в ту или иную организацию. При положительном прогнозе, они сами выходят с предложением.
Аккредитация в банках и обзор дома
Активность проявляется в отношении перспективных проектов, которые способны восполнить заёмные средства на привлекательных условиях роста, от вложенных в многоэтажное здание, денег.
Для получения финансовой поддержки требуется зарекомендовать себя на рынке.
Аккредитация объекта несколькими банками
В настоящее время практически все банки в России проводят самостоятельную и независимую от других банков аккредитацию конкретной новостройки, поэтому если у вас есть достоверная информация, что возводимое жилье аккредитовано сразу несколькими банками, то это говорит о том, что оно само и его застройщик проверялись как минимум эти самые несколько раз. А это еще больше повышает шансы на добропорядочность застройщика и вероятность завершения строительства объекта.
Если же новостройка не имеет аккредитации ни одним банком, то это может означать что продажи жилья в ней только начались и банки поэтому еще не успели провести ее аккредитацию. Если же продажи начались давно, то с высокой степенью вероятности это может означать, что проверка данного объекта и его застройщика банками производилась, но в ходе этих проверок были выявлены существенные риски, поэтому объект не получил банковской аккредитации. В этом случае стоит задуматься о надежности застройщика данного объекта. Также настороженность должен вызывать и тот факт, что, допустим, объект аккредитован, но только малоизвестными банками.
Кому выгодна аккредитация
Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.
Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.
Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.
В сухом остатке
Подытожим. Конечно, в кризис покупать квартиру в новостройке, не аккредитованной ни одним банком, – дело крайне рискованное. Но и аккредитация не панацея.
Проводя проверку строителя, банк прежде всего преследует свои цели, а не защищает интересы претендента на ипотечный заем.
Ведь, что бы ни произошло, у банка остается козырь в рукаве. Даже когда новостройка аккредитована, но застройщик сбежал с деньгами дольщиков, заемщик остается должен банку взятые в кредит деньги.
Сразу оговорюсь, что аккредитация застройщика в банке не дает дольщику 100% гарантии выполнения договора (), т.е. получения оплаченного по нему жилья. Так как любой процесс инвестирования в новостройку – это риск в той или иной степени. Но, как и во всех операциях инвестирования, есть большие и малые риски. Получение кредита доверия (аккредитации) строительной компанией в надежном банке является снижением рисков к минимуму, но не исключает неожиданностей полностью. Разберемся подробнее.
Как выбрать надежного застройщика
Важно обратить внимание на то, что аккредитация как таковая не дает 100% гарантии того, что дом обязательно будет достроен и введен в эксплуатацию точно в срок. Поэтому в какой-то степени покупатель всегда рискует, когда покупает квартиру на этапе строительства. Этот риск усиливается из-за того, что на недостроенные объекты довольно редко находится новый инвестор, который оперативно завершает строительство
Обычно недвижимость стоит 1 или несколько лет, что плохо отражается на конструкции, удорожает его обслуживание и т.п
Этот риск усиливается из-за того, что на недостроенные объекты довольно редко находится новый инвестор, который оперативно завершает строительство. Обычно недвижимость стоит 1 или несколько лет, что плохо отражается на конструкции, удорожает его обслуживание и т.п.
Соответственно при выборе застройщика важно обратить внимание не только на саму аккредитацию, но и на другие обстоятельства:
- Степень готовности дома – ее можно оценить самостоятельно, исходя из количества реально возведенных этажей.
- История и репутация компании – уточнить эти данные можно из открытых интернет-источников, а также опросив жильцов ранее возведенных домов.
- Наличие аккредитации – если разрешительные документы выдали только 1-2 банка, это не вполне надежный застройщик. Чем больше одобренных заявок от разных кредитных организаций, тем лучше.
При этом отсутствие аккредитации не означает автоматически, что компания «плохая», и дом точно не будет введен в эксплуатацию. Основным критерием является степень готовности дома.
Таким образом, аккредитация сама по себе является дополнительным критерием для оценки надежности строительной компании. Несмотря на то, что она не дает 100% гарантии, учитывать этот фактор нужно обязательно.
Всегда ли плох неаккредитованный застройщик
Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.
Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.
Критерии аккредитации
Для принятия положительного решения банк руководствуется собственными правилами и требованиями. В целом они совпадают: если строительство находится на стадии котлована, аккредитация в большинстве случаев невозможна. Если же строительство завершено на 20%-30% и более, получить одобрение гораздо проще.
Также застройщик получит положительное решение и в том случае, если банк сам участвует в строительстве, вложив определенную сумму. Тогда он также будет активно рекламировать объект клиентам, предлагая получить ипотечный кредит.
В качестве требований используются разные критерии – стадия строительства, репутация застройщика, соответствие законодательству:
- Обеспеченность обязательств финансовыми активами (достаточный запас средств на счетах).
- Целевое расходование средств, отсутствие подозрительных схем финансирования.
- Безубыточность минимум за 2 последних года.
- Полное соответствие требованиям законодательства (ФЗ №214).
- Отсутствие негативной информации о работе строительной компании, его акционеров и инвесторов.
- Достаточно большое количество объектов, построенных данным застройщиком и введенных в эксплуатацию в указанный срок.
Количество ранее завершенных объектов
Готовность строящегося объекта (стадия)
30% надземной части дома уже возведено
Б
от 1 до 2
15% надземной части дома уже возведено
В
от 3 до 4
начато строительство подземной части, вырыт котлован
Д
от 5 до 19
площадка готова к началу строительства, есть ограждения, установлены здания для строителей, есть оборудование
Е
от 20
любая (оценка не производится)
Указанные категории представлены в порядке возрастания надежности компании. Если застройщик относится к группе «А», он является новичком на рынке. Поэтому к нему предъявляются особо сложные требования – дом должен быть завершен как минимум на 30%.
Если же компания относится к категории «Е», это означает, что она является наиболее надежной. Поэтому проведение дополнительной аккредитации не требуется (подобная процедура уже проводилась ранее или застройщик имеет безупречную репутацию на рынке).
При этом оценка не всегда совершается по жестко заданным параметрам. Если в целом компания соответствует практически всем критериям, но не удовлетворяет одному требованию, решение о сотрудничестве с банком также может быть одобрено. В таких ситуациях процедура аккредитации проводится в индивидуальном порядке.
Застройщик и аккредитация в банке
Если строительная компания получила аккредитацию в банке, это означает, что банк долго и тщательно проверил:
- Финансовую надежность застройщика.
- Разрешительную документацию на новостройку.
- Положение дел на строительной площадке.
Финансовая отчетность проверяется как минимум на протяжении последних двух лет. А в активе у застройщика должно быть не менее двух законченных объектов.
Разрешительная документация предоставляется самим застройщиком и в этом также есть плюсы для дольщиков: нет банка, который бы аккредитовал новостройку без разрешения на строительство или при отсутствии необходимого документа (аренда, собственность) на земельный участок. А ведь именно эти официальные бумаги являются основными для начала строительства.
Строительная площадка является еще одним пунктом при рассмотрении заявки в банк. На начальных этапах строительства компании даже не пытаются получить аккредитацию. Так как финансисты не любят «неопределенность». Сам процесс проверки «жизненности» проекта и возможности аккредитации застройщика на определенной строительной площадке происходит, когда «этап котлована» уже пройден и график строительства выполняется более-менее четко. Поэтому шанс получить кредит доверия в банка есть только у действительно строящихся объектов.
Суммируя все выше написанное, можно сказать: если проверка пройдена и новостройка получила аккредитацию в банке, то она будут закончена в любом случае.
Если застройщик введет объект в эксплуатацию — вы получаете квартиру. Если застройщик обанкротится — вы остаетесь должны теперь уже банку невыплаченную сумму кредита (если брали ипотеку или оформили рассрочку). Но теперь уже собственником проблемной новостройки будет банк. Поэтому он в любом случае найдет другую строительную компанию, которая закончит стройку. То есть квартира будет, но через более продолжительное время. И потраченные нервы:) На всякий случай напоминаю порядок действий, если и .
Чем полезна аккредитация новостройки дольщику
Есть одна тонкость: при аккредитации в солидном банке, проценты по кредиту (как правило в том же банке) снижаются. Так как зачастую это же финансовое учреждение является и кредитором застройщика. То есть деньги на строительство идут отсюда же. Поэтому банку выгоднее, чтобы застройщик привлек больше дольщиков и быстрее закончил строительство. Кроме того, аккредитация новостройки в банке означает, что она законна и будет закончена даже при проблемах у застройщика.
Но! При больших проблемах у строительной компании (банкротстве) ее долг перед банком остается. И переходит к другому застройщику, который решит взяться за «проблемную новостройку».
Для это означает одно: время получения квартиры отодвигается на неопределенный срок и впереди сложные времена. Более подробно о выплате ипотеке при банкротстве застройщика можно прочитать Но в конце концов оплаченные квадратные метры будут получены в любом случае. Подчеркнем: если аккредитация застройщика получена в солидном и надежном банке. А такими в Санкт-Петербурге можно назвать достаточно много:
- СберБанк
- ВТБ24
- Газпромбанк
- Райффайзенбанк
- Банк «Санкт-Петербург»
- Ханты-Мансийский банк
- Банк «Открытие» и другие.
Согласитесь, что подобные финансовые «монстры» не будут кредитовать ненадежные строительные компании. Поэтому получение кредита доверия от них является своеобразной «страховкой» при заключении ДДУ. Тем более, что каждая новостройка рассматривается отдельно от общих проектов застройщиков перед получением аккредитации, вне зависимости от общей сложившейся репутации компании.
Подводя итог, можно сказать – аккредитация банком застройщика служит дополнительным плюсом при принятии решения о заключении ДДУ. Так как позволяет снизить процентные ставки на ипотеку и более-менее гарантирует получение жилья. Удачи.
Дополнение от 21 апреля 2015. Оказывается, не все так надежно, как заявлялось ранее. Выше написанная статья была основана на высказываниях в СМИ достаточно весомых экспертов в банковской сфере. Но буквально на днях в тех же СМИ появилось другое мнение. Привожу высказывание представителя банка ВТБ24 в СПб Ивана Макарова:
Залог по ипотеке в виде квартиры в новостройке
В отличие от ипотечных кредитов на вторичное жилье, когда к банку в залог поступает уже готовая и ликвидная квартира (то есть которую легко в случае чего), в случае с новостройками к банку в залог переходит не готовая квартира, а только лишь право требования на нее (то есть банк как бы становится участником долевого строительства). Чтобы, как говориться, банку не попасть «впросак» при этом, он должен провести различные проверки строящейся недвижимости чтобы оценить шансы того, что в ближайшем будущем эта строящаяся недвижимость все таки превратится в готовое жилье, иначе банк рискует потерять объект залога. То есть он должен произвести аккредитацию новостройки.
В данном случае квартира поступает в залог к банку только когда она достроилась и прошла государственную регистрацию.
Риски банка при оформлении ипотечных кредитов на новостройки
При выдаче ипотечного кредита на квартиру в новостройке банк несет реальные риски, связанные с тем что застройщик не сможет в связи с различными обстоятельствами достроить дом, сдать его в эксплуатацию и зарегистрировать находящиеся в нем квартиры (только после прохождения всех этих этапов банк в залог может получить ликвидную квартиру). При этом довольно часто проблемы возникают в Росреестре — уже готовое жилье может находиться в таком «подвешенном» состоянии несколько лет.
Но для банка есть и некоторые выгоды в предоставлении ипотечных кредитов на квартиры в новостройках — пока жилье строится обычно проценты по такому ипотечному кредиту выше. Кроме того довольно часто банки сами являются инвесторами строительства нового жилья и для них выгодно чтобы это жилье было продано.
Ограничением для работы банков с заемщиками и застройщиками является наличие договора долевого участия, заключаемого в рамках ФЗ № 214 «О долевом строительстве»
. На данный момент это единственная форма реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, которая предполагает государственную регистрацию документа и обеспечивает защиту дольщикам на законодательном уровне. Если застройщик продает квартиры на строящемся объекте с помощью других схем — банк не предоставит ипотечный кредит, так как в данном случае он уже не будет иметь надлежащих залоговых гарантий.
Для повышения шансов возврата заемных средств на квартиры в новостройках банки должны проверять деятельность застройщиков, оценивать стоимость и ликвидность строящегося жилья. Это может производиться двумя способами:
- проверка каждой отдельной квартиры
, на которую заемщик хочет взять ипотечный кредит. Стоит подобная проверка недешево и, как правило, ее стоимость перекладывается на плечи заемщика — либо напрямую, либо закладывается в процентную ставку;
- аккредитация всего строящегося объекта
. В большинстве случаев это является более удачным решением поскольку позволяет поделить расходы на проверку между всеми заемщиками, желающими приобрести жилье в данном строящемся объекте. То есть расходы отдельно взятого заемщика на проверку недвижимости в данном случае могут существенно снизиться.
Общие правила
Практически ежедневно БН сообщает о том, что некий банк аккредитовал очередную новостройку. Это значит – кредитная организация готова давать жилищные кредиты на квартиры в строящемся доме.
В первый же рабочий день после праздников было опубликовано два таких сообщения. Райффайзенбанк аккредитовал жилой комплекс Ostrov, который компания «Строительный трест» возводит в Петроградском районе Петербурга. А банк «Санкт-Петербург» – корпус 9Б ЖК «Царская столица», который «ЛенСпецСМУ» строит в Центральном районе города.
Процедура аккредитации в теории подразделяется на два этапа. Сначала проверяется сам застройщик. Изучается его «портфолио» (уже возведенные объекты) и репутация. Финансовые отчеты должны доказывать устойчивость на протяжении нескольких лет, а также соответствовать ряду других требований.
А далее, при положительной оценке застройщика, аккредитация проводится отдельно по каждому строящемуся объекту. Прежде всего изучаются разрешение на строительство жилого дома на конкретном участке; право собственности или договор долгосрочной аренды конкретного участка; наличие утвержденной проектной документации.
У каждого банка могут быть свои дополнительные требования. Часть кредиторов проверяют возможность подключения объекта к инженерным сетям. А банки второго эшелона могут ставить негласное условие, чтобы новостройка была уже аккредитована ведущими игроками ипотечного рынка. «Если другие банки работают со строительной компанией, значит, у нее положительная репутация», – констатирует заместитель управляющего Петербургским филиалом банка «Глобэкс» Аркадий Бочарников.
Так процедуру аккредитации описывают сами банкиры, опуская некоторые нюансы.
Источник: business-notepad.ru
Новостройка в ипотеку
Делая обзор статей на эту тему, я заметила, что в большинстве статей расписываются положительные стороны ипотеки и мало кто говорит о скрытых рисках. «Возьму ипотеку на новостройку и построю себе жильё» – говорит мой знакомый с оптимизмом. А так ли все просто в самом деле? Давайте разберемся.
Плюсы и минусы покупки новостройки в ипотеку
У банка должны быть гарантии, что объект будет достроен, а, ещё лучше, если объект будет достроен в срок. Поэтому банки дают кредит не под всех застройщиков. У каждого банка свой список аккредитованных застройщиков. Как известно, банки всегда предъявляют определенные требования к жилью, когда дают на него ипотеку.
Какому застройщику дают аккредитацию?
Что такое аккредитация. Покупатель обращается за кредитом в банк. Банки соглашаются дать кредит в том случае, если застройщик прошел аккредитацию в их банке. Банк проверяет уставные документы, разрешение на строительство от администрации города и проектную документацию по жилищному комплексу застройщика.
После полной проверки банк принимает решение об аккредитации. Если у застройщика неполный пакет документов по жилищному комплексу или нет разрешения на строительство, банк никогда не будет сотрудничать с таким застройщиком. В этом есть плюс для потребителя.
Если на рынок вышла новая строительная компания и у нее мало сданных объектов, то банки не будут с ней работать. Аккредитация такого застройщика для банка – слишком большой риск, банки не любят рисковать. Отсутствие у застройщика аккредитации не означает, что он мошенник. Застройщик-новичок на рынке – это тёмная лошадка, и только время покажет, что он построит.
Чисто теоретически заёмщик может предложить банку свой объект строительства, но проводить процедуру аккредитацию ради одной квартиры банк не будет.
Вывод: покупателю приходится выбирать из тех объектов, которые есть в списке банка. Потребителю это не слишком удобно. Почему? Вы выбрали квартиру в определённом жилищном комплексе, она подходит вам по цене, срокам строительства, планировке, а этот жилищный комплекс не кредитуют.
А в аккредитованном объекте, лучшие квартиры с хорошими планировками давно разобрали, либо остались дорогие 2-х, 3-х комнатные квартиры. В списке аккредитованных застройщиков, как правило, самые надежные, а значит самые дорогие застройщики.
Просмотр аккредитованных объектов Райффайзенбанка говорит о том, что нужных мне, как потенциальному потребителю, объектов нет. В списке есть объекты ЛенСпецСМУ, ЛСР, ЮИТ и прочих. Это хорошие застройщики, они надёжны и хорошо зарекомендовали себя на рынке, но они строят, в основном, объекты комфорт-класса и цены там соответствующие. А как быть покупателю со средним достатком, которому по карману небольшая квартира-студия в жилищном комплексе эконом-класса?
Что идёт в залог?
Если у заёмщика нет собственного жилья, которое может стать залогом, то предметом залога становится договор между заёмщиком и застройщиком. Лучше всего, если застройщики работают по 214 ФЗ. Договор долевого участия (ДДУ) между застройщиков и покупателем – самый надёжный вид договора. Он регистрируется в УФРС.
Регистрация защищает дольщика от двойных продаж, гарантируя, что квартира продана только ему. Банки предпочитают сотрудничать с застройщиками, работающими по 214 ФЗ.
Банки не работают с застройщиками, которые работают по серым схемам, по договорам ЖСК. Банки не выдают кредиты под договор предварительной купли-продажи. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи покупателя с застройщиком заключается, если у застройщика собран не весь пакет документов на строительство, и он надеется в будущем его собрать и перейти на договор долевого участия.
Покупка новостройки на этапе котлована
Ни для кого не секрет, что выгоднее всего покупать квартиру на этапе котлована, когда цены объектов минимальны. Если на этапе открытия продаж студия стоит 3800 тыс. рублей, то на этапе 70% готовности объекта она может стоить в полтора раза дороже. Покупать на этапе котлована выгодно покупателю.
Раньше банки не кредитовали объекты на этапе котлована, теперь ситуация поменялась. Сбербанк кредитует новостройки на любом этапе готовности. Некоторые банки начинают кредитовать объекты, у которых построены все этажи.
К примеру , вы покупаете студию за 4–5 млн. рублей. Это цена объекта без учёта процентов, а сколько нужно заплатить за проценты?
Если у застройщика из-за нехватки денег либо по другим причинам приостановлено строительство, это опасно для ипотечного заёмщика вдвойне.
Окончание строительства может затянуться на несколько лет (такое уже бывало в Санкт-Петербурге), либо строительство вообще может прекратиться. Банк принимает на себя все эти риски, поэтому часто прописывает в договоре в случае форс-мажора мелким шрифтом досрочное(!) погашение задолженности. Квартиры ещё нет, а выплачивать кредит нужно, причем досрочно.
Вывод: Плюс заключается в том, что при покупке на этапе котлована можно затратить меньше средств, но всегда есть риск приостановки строительства. При заключении договора с банком внимательно читайте договор, обязательно привлекая юриста.
Покупка страховки
При выдаче кредита банки требуют страховку. Прежде чем получить кредит, заёмщики покупают страховку жизни и здоровья. Тариф в разных компаниях разный, во что обойдется покупка страховки можно узнать в страховых компаниях. Интересно, что страховые компании не страхуют риск срыва сроков строительства и введения в эксплуатацию.
Кроме оплаты самого объекта нужно добавить к расходам оплату кредита, страховки, расходы на отделку и другие сопутствующие расходы. А если случится очередной кризис и обвал? Как следствие, поднимаются ставки по кредиту. Чем оборачивается ипотека на новостройку: постоянным переживанием, потерянными нервами.
В отличие от первичного, на вторичном рынке заёмщик покупает готовую квартиру. При возможных денежных затруднениях, при повышении банком ставок по кредиту, он может сдать её в аренду и полностью либо частично «отбить» ипотеку. При кризисе экономики предпочтительнее, пожалуй, покупка вторичного жилья.
Если вы планируете покупать новостройку в кредит, не будет лишним проконсультироваться в банке, у юриста и у специалистов по недвижимости. Если вы решились взять ипотеку на новостройку, вы должны знать все риски, которые вас ожидают!
Источник: capital-realtor.ru
Аккредитация новостроек: критерии надежного застройщика
Аккредитация новостроек – это процедура одобрения банком выдачи ипотечного кредита на квартиры в строящемся доме. Если застройщик получил разрешение, это само по себе говорит о том, что вероятность сдачи объекта в срок значительно выше. Однако 100% гарантию аккредитация не дает, поэтому при принятии решения необходимо обратить внимание и на другие факторы.
Что такое аккредитация
Под аккредитацией понимается комплексная проверка застройщика специальными службами банка и другими экспертами для оценки вероятности успешного завершения строительства многоквартирного дома (или нескольких домов). Упрощенно можно сказать, что это проверка того, насколько надежным является данный застройщик для одобрения выдачи ипотечных кредитов на покупку квартир.
Осуществляется аккредитация по специальным критериям, которые утверждены конкретным банкам. Поэтому если одна строительная компания аккредитована Альфа-Банком, это не означает, что она получит такую же оценку, например, в банке ВТБ.
Благодаря положительному решению после проведения экспертизы каждая сторона получает свои преимущества:
- Банк одобряет выдачу ипотечных кредитов для приобретения квартир и других помещений в новостройке.
- Дольщики могут быть уверенны в том, что с высокой вероятностью процесс строительства действительно закончится успешно.
- Сама компания становится востребованной среди клиентов, желающих приобрести недвижимость в новом строящемся доме по выгодной цене.
При отсутствии положительного заключения от одного банка застройщик может попытаться аккредитоваться у другого. Но сделать это будет уже труднее, подобно тому как получение отказа в одобрении кредита немного ухудшает кредитную историю заемщика.
Критерии аккредитации
Для принятия положительного решения банк руководствуется собственными правилами и требованиями. В целом они совпадают: если строительство находится на стадии котлована, аккредитация в большинстве случаев невозможна. Если же строительство завершено на 20%-30% и более, получить одобрение гораздо проще.
Также застройщик получит положительное решение и в том случае, если банк сам участвует в строительстве, вложив определенную сумму. Тогда он также будет активно рекламировать объект клиентам, предлагая получить ипотечный кредит.
В качестве требований используются разные критерии – стадия строительства, репутация застройщика, соответствие законодательству:
- Обеспеченность обязательств финансовыми активами (достаточный запас средств на счетах).
- Целевое расходование средств, отсутствие подозрительных схем финансирования.
- Безубыточность минимум за 2 последних года.
- Полное соответствие требованиям законодательства (ФЗ №214).
- Отсутствие негативной информации о работе строительной компании, его акционеров и инвесторов.
- Достаточно большое количество объектов, построенных данным застройщиком и введенных в эксплуатацию в указанный срок.
В результате проверки компании присваивается категория – например, в Сбербанке это может быть 1 из 5 групп от «А» до «Е».
Категория
Готовность строящегося объекта (стадия)
Указанные категории представлены в порядке возрастания надежности компании. Если застройщик относится к группе «А», он является новичком на рынке. Поэтому к нему предъявляются особо сложные требования – дом должен быть завершен как минимум на 30%.
Если же компания относится к категории «Е», это означает, что она является наиболее надежной. Поэтому проведение дополнительной аккредитации не требуется (подобная процедура уже проводилась ранее или застройщик имеет безупречную репутацию на рынке).
При этом оценка не всегда совершается по жестко заданным параметрам. Если в целом компания соответствует практически всем критериям, но не удовлетворяет одному требованию, решение о сотрудничестве с банком также может быть одобрено. В таких ситуациях процедура аккредитации проводится в индивидуальном порядке.
Как проводится аккредитации
Компания-застройщик заинтересована в проведении проверки и получении положительного решения от банка. Поэтому обычно руководство как можно быстрее обращается в крупнейшие кредитные организации и подает заявку.
Представители банка формируют комиссию экспертов и проверяют строительную компания по разным аспектам:
- Репутация застройщика.
- Количество возведенных объектов.
- Длительность работы на рынке.
- Финансовое положение.
- Деловая репутация каждого руководителя.
- Этап строительных работ.
- Судебное досье (выступала ли компания в судах, в какой роли, каков результат дела).
- Соответствие документации требованиям федерального законодательства.
Проверка для надежных застройщиков занимает 2-3 рабочих дня, после чего им присваивается категория «Д» или «Е». Для остальных компаний процедура может занять до 10 рабочих ней.
Чтобы ускорить эту процедуру, организация должна предоставить весь требующийся пакет документов:
- Свидетельство о собственности на земельный участок или договор аренды.
- Разрешительная документация на строительство.
- Проектные документы.
- Смета с расчетами.
- Заключения от МЧС и других ведомств.
В результате проверки банк выдает документы, подтверждающие факт аккредитации. Каждый покупатель вправе ознакомиться с оригиналами или сканированными копиями в офисе либо на сайте застройщика.
Как выбрать надежного застройщика
Важно обратить внимание на то, что аккредитация как таковая не дает 100% гарантии того, что дом обязательно будет достроен и введен в эксплуатацию точно в срок. Поэтому в какой-то степени покупатель всегда рискует, когда покупает квартиру на этапе строительства. Этот риск усиливается из-за того, что на недостроенные объекты довольно редко находится новый инвестор, который оперативно завершает строительство. Обычно недвижимость стоит 1 или несколько лет, что плохо отражается на конструкции, удорожает его обслуживание и т.п.
Поэтому многие банки за последние 2-3 года ужесточили свои требования к строительным компаниям. Например, сегодня застройщики с отсутствием истории на рынке редко получают одобрение, если объект не завершен минимум на 30% или даже 50%.
Соответственно при выборе застройщика важно обратить внимание не только на саму аккредитацию, но и на другие обстоятельства:
- Степень готовности дома – ее можно оценить самостоятельно, исходя из количества реально возведенных этажей.
- История и репутация компании – уточнить эти данные можно из открытых интернет-источников, а также опросив жильцов ранее возведенных домов.
- Наличие аккредитации – если разрешительные документы выдали только 1-2 банка, это не вполне надежный застройщик. Чем больше одобренных заявок от разных кредитных организаций, тем лучше.
При этом отсутствие аккредитации не означает автоматически, что компания «плохая», и дом точно не будет введен в эксплуатацию. Основным критерием является степень готовности дома.
Таким образом, аккредитация сама по себе является дополнительным критерием для оценки надежности строительной компании. Несмотря на то, что она не дает 100% гарантии, учитывать этот фактор нужно обязательно.
Видео-советы: Как выбрать надежного застройщика
Источник: otkazanet.ru