Что такое долевое строительство простыми словами

Земельный участки есть в собственности у многих граждан. Кому то они достались в наследство, кто-то их покупал. Но, некоторые не знают, что такое сервитут, и почему он имеет отношение к их участку земли. Это приводит к тому, что владельцы начинают чинить препятствия в пользовании такой землёй.

Что такое сервитут?

Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.

Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.

Что надо знать о долевом строительстве?

Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:

• добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
• принудительно, добившись решения суда.

При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать.

Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.

Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.

Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.

Но, та часть участка, которая стала сервитутом, теперь находится под обременением. Собственник всего надела имеет право требовать плату за неудобства. О размерах и периодичности внесения платы необходимо договориться с пользователями, либо подать исковое заявление в суд общей юрисдикции.

Какой бывает сервитут

Так как сервитут относится к земле, то назначение его, а также правила пользования регулируются Земельным кодексом. Этот законодательный акт выделяет 2 вида сервитута:

Эскроу счета – что это простыми словами. Как изменятся цены на квартиры | Жилищный вопрос

• частный сервитут;
• публичный сервитут.

Это общепринятая классификация. Но можно выделить и другие виды сервитутов. Например, такие как:

• платный / бесплатный;
• срочный / бессрочный.

Частный

Он оформляется между физическими лицами – собственником и пользователями. Частный сервитут возникает как следствие переговоров, результат фиксируется в госорганах. Если же согласия нет, то разрешения можно добиться через суд. Но для этого необходимо иметь веские доказательства того, что без частного сервитута не обойтись.

Публичный

Здесь несколько иной порядок установления, в отличии от частного. Публичный сервитут устанавливается на основании нормативного акта органа власти. Он необходим для того чтобы решить задачи муниципальный или государственных органов власти.

Например, для строительства новой дороги необходимо постоянно подвозить материал, и сделать это можно только через этот участок земли. Но, если собственник докажет, что его права нарушены, и для удовлетворения госнужд есть и другие пути, то суд отменит публичный сервитут.

Другие виды

Выделение других видов происходит по следующей классификации:

• платный – то есть, собственник получает плату за пользование своими владениями;
• бесплатный – пользование происходит на безвозмездной основе;
• срочный – разрешение выдано на определённый срок;
• бессрочный – срока у сервитута нет.

Процедура оформления

Любое пользование чужой собственностью должно быть оформлено в соответствии с законодательством. Поэтому процедура оформление сервитута регламентирована. Происходит это так:

• стороны должны прийти к соглашению о необходимости сервитута;
• составляют соответствующий договор, в котором нужно указать границы, на которые будет распространяться действии сервитута, условия платности или бесплатности, сроки использования чужой собственности, другие условия;
• после того как будет достигнута договорённость, договор нужно зарегистрировать в Росреестре;
• после того, как Росреестр зарегистрирует обременение, обеим сторонам будет выдана выписка из ЕГРН. Только после этого можно пользоваться землёй на законных основаниях.

Так как предметом соглашения выступает земля, которая относится к объектам недвижимости, то сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но есть и исключения:

• часть земли, находящаяся являющая сервитутом, переходит к другому человеку в порядке наследования. Обременение от земли неотделимы, поэтому отдельно регистрировать его не нужно, только наследство;
• необходимость в регистрации отпала до того, как стороны пришли к соглашению.

Пакет необходимых документов для оформления

Обеим сторонам необходимо подготовить набор документов, в который входит:

• бумага, на основании которой часть земли переходит в пользование. Это может быть договор между сторонами или нормативный акт;
• заявление;
• паспорт лица, которое его подаёт;
• кадастровые документы на тот участок земли, на которое оформляется обременение;
• если одной из сторон выступает организация, то выписка из ЕГРЮЛ, а также устав;
• квитанция, подтверждающая, что пошлина уплачена в полном размере.

Если одна из сторон не может, по каким-либо причинам, самостоятельно подать документы на регистрацию, это может сделать представитель, но только при наличии нотариальной доверенности.

Срок регистрации обременения – 10 рабочих дней. Через этот период времени, стороны получат выписку из ЕГРН о регистрации обременения. Если сервитут будет оформлен на определённый срок, то в выписке он будет указан. По его истечению никуда больше идти не нужно, обременение снимается автоматически. Собственнику нужно будет только снова получить выписку, в которой будет указано, что сервитута больше нет.

Платность

Есть небольшое отличие частного сервитута, от публичного сервитута. Собственник участка земли, которым будут пользоваться другие граждане, имеет право потребовать плату. Своего рода, это арендные отношения. То есть, предоставляя в частное пользование соседям часть своего надела в добровольном порядке, собственник может требовать соразмерную плату за полученные неудобства в связи с сервитутом.

Если же сервитут публичный, то плата должна быть истребована с государственного или муниципального органа, ради нужд которого произошло временное изъятие. Но, если собственник решит продать свой надел, он должен предупредить покупателя и представить ему документы об обременении. Отчуждение права не является основанием для прекращения действия сервитута.

Важно! Установление сервитута не является чей-то прихотью. Это вынужденная необходимость, которую нужно доказать! Как только эта необходимость будет ликвидирована, то и действие сервитута также необходимо прекратить.

Заключение

Сервитут частного вида встречается довольно редко. А вот публичный – явление распространённое. При строительстве новых дорог, многоквартирных домов, систем коммуникаций (газопроводы, строительство ЛЭП) власти нередко пользуются владениями других граждан. При этом иногда «забывают» их предупредить, что это можно оформить на законных основаниях (сервитут) и получать за это деньги.

Если после прочтения данного материал у вас возникли вопросы, или у вас есть практические задачи по оформлению сервитута, то вы всегда можете получить бесплатную консультацию по данному вопросу у нашего юриста по недвижимости.

Источник: urist-bogatyr.ru

Доля в квартире – что это такое простыми словами

Доля в квартире , это какая-то часть квартиры, имеющая собственника. Которая предполагает, что в этой же квартире есть и другие части и у них тоже есть свои собственники.

Доля в квартире может быть по заявлению собственника выделенной через суд «в натуре», то есть владелец такой доли может занимать комнату или несколько комнат. Если одна из них проходная, а остальные являются запроходными.

Основные понятия

Но чаще всего встречаются невыделенные доли. Порядок пользования комнатами в квартире состоящей из таких долей будет не определен.

И собственники таких долей будут испытывать постоянные неудобства, связанные с дележкой территории внутри квартиры.

Одни сособственники будут считать, что их соседи (соседей по квартире находящейся в долевой собственности называют « Содольщиками ») не там поставили свой шкаф.

А другие содольщики, могут быть против расстановки посуды на кухне. Считая, что им полагается место у раковины, а не у окна.

Порядок пользования долями в квартире иногда не может определить даже Суд.

Это случается если содольщики являются членами разных семей и их количество превышает число изолированных комнат в квартире.

Или, когда комнаты в квартире смежные. В этом случае порядок пользования определить попросту невозможно.

Поэтому-то и случаются скандалы между сособственниками такого жилья.

Самостоятельно договориться о том, кто какую комнату займет они не могут, и Суд им тоже не в силах помочь.

В таком случае, самым простым выходом будет продать квартиру, находящуюся в долевой собственности.

И поделить деньги между всеми содольщиками. На части, соответствующие размеру принадлежащим им долям в квартире.

Как происходит определение порядка пользования при долевой собственности

Сама процедура определения порядка пользования происходит следующим образом:

Определить порядок проживания в квартире сособственники могут путем устной или письменной договоренности между собой в добровольном порядке.

Даже если сособственники не являются членами одной семьи, хорошие человеческие отношения никто не отменял.

И всегда можно договориться путем ведения переговоров без какого-либо негатива. Все ведь просто. Кто-то занимает одну комнату, а кто-то другую.

Или же при разводе, бывшие супруги делят квартиру пополам, и каждый из них становится собственником ½ доли в квартире.

Но если есть ребенок и он остается с матерью, то суд обычно решает отдать им большую часть квартиры.

И распределение происходит в следующих пропорциях: бывшему супругу достанется 1/3 часть в квартире, и бывшей супруге с ребенком тоже по 1/3 каждому. Что в сумме составляет 2/3 части или большую часть квартиры.

В этом случае, если квартира двухкомнатная, то бывшая супруга и ребенок займут большую комнату с балконом, а супруг изолированную маленькую комнату.

Если делится трехкомнатная квартира, то бывшему супругу достанется большая комната с балконом, а супруге с ребенком две оставшиеся комнаты меньшего размера.

Кухня, коридор и санузел останутся в совместном пользовании.

Ведь поделив квартиру на доли, люди получают ту самую коммуналку, от которой жители больших городов старались избавиться в конце девяностых и начале двухтысячных годов.

В то время коммунальные квартиры, находящиеся в самом центре любого крупного города.

Активно скупались «новыми русскими». А их жители получали взамен своей комнатушки полноценную квартиру, но уже на окраине города.

Всех это устраивало. Так как жители коммуналок о таком счастье в виде отдельной изолированной жилплощади и мечтать не могли.

Поэтому буквально свалившуюся на голову квартиру в спальном районе города, они принимали как подарок судьбы. И буквально благодарили «новых русских» бизнесменов, как своих спасителей.

Но самое интересное, случится при разделе Судом однокомнатной квартиры между членами одной семьи с ребенком.

Суд скорее всего встанет на сторону родителя, оставшегося с ребенком.

И попросту откажет бывшему супругу в праве пользования жилым помещением. Оставив его собственником, но без права проживания в квартире.

Фактически бывший супруг останется жить на улице. Причем абсолютно законно.

И скорее всего, когда у него закончатся личные сбережения, спущенные на аренду жилья.

Он будет вынужден выставить свою долю в квартире на продажу. Значительно потеряв в ее реальной цене. Так как больше всего теряет тот, кто первый продает свою долю.

Ведь именно на нем и зарабатывают деньги те люди, которые занимаются скупкой долей в квартирах.

Но не имея денег к существованию бывшие супруги, с легкостью идут на такой шаг понимая. Что доставят своим поступком ряд неприятностей. Как бывшей жене, так и своему ребенку.

Ведь чужие люди, купившие долю в квартире. Могут по-разному обойтись с бывшими членами семьи продавца. И у этой сложившейся ситуации может быть абсолютно разный исход.

Но то, что бывших членов семьи продавца попытаются ущемить в их правах и склонить либо к продаже своей части квартиры новым собственникам. Либо к совместной продаже и дележу вырученных денег согласно размеру долей.

Это факт, который очевиден изначально.

Ведь тогда зачем вообще покупать долю в такой квартире. Где заведомо известно то, что уже проживают люди.

Почему содольщикам не получается разъехаться в изолированные квартиры

Этой ситуации можно легко избежать, договорившись полюбовно с бывшим членом своей семьи. И продав совместно квартиру поделить деньги поровну.

Затем купить две изолированных квартиры с меньшей площадью. И продолжить жить отдельно друг от друга оставшись друзьями.

Но часто людьми одолевает жадность, часто желание отомстить бывшему члену их семьи.

А иногда и стоимость проданной квартиры не позволит купить полноценное изолированное жилье меньшей площади.

Ведь, когда в семье присутствует несовершеннолетний ребенок. Условия его содержания защищаются государством в лице органов опеки и попечительства.

И эта инстанция не позволит родителям ухудшить условия проживания ребенка.

Поэтому, если ребенок имел в квартире изолированную комнату.

Ему в новом жилище так же должна принадлежать изолированная комната. Причем размером она должна быть не меньше, чем в проданной квартире.

И маму с несовершеннолетним ребенком не получится оставить жить в купленной однокомнатной квартире (трешку обычно разменивают на две однушки).

Так как это будет очевидным нарушением прав ребенка и несоблюдением условий его проживания.

Поэтому даже при всем желании люди не могут разъехаться из квартиры, находящейся в долевой собственности в изолированное жилье.

Если конечно они живут не в четырехкомнатной квартире, которая разменивается на двухкомнатную и однокомнатную при разъезде.

Как зародилось квартирное рейдерство и как оно было побеждено

Начиная с начала 2000-х годов, дорогостоящие квартиры. Находящиеся в долевой собственности враждующих между собой супругов.

Стали легкой добычей предприимчивых граждан, которые начали массово скупать доли в таких квартирах. И решать вопрос их расселения с тем супругом который оставался в квартире.

Во всех крупных городах России, предприимчивые граждане начали объединяться в небольшие группы, состоящие из:

1. Собственных юристов, которые занимались поиском выгодных вариантов для покупки и проверкой правоустанавливающих документов по покупаемой недвижимости;
2. Профессиональных соседей, которых заселяли в квартиру для видимости. Чтобы создать неудобства проживающим там содольщикам.
3. Организаторов этого нехитрого бизнеса, которые выступали в роли инвесторов и давали деньги на выкуп спорных долей в квартирах.
4. Адвокатов по недвижимости, которые отстаивали интересы данной группы в Суде.
5. И лиц, привлекаемых для силовой поддержки, которая могла потребоваться при необходимости.

Люди, страдающие от деятельности квартирных рейдеров начали в панике стучаться во все двери и обращаться в органы правопорядка.

Но там лишь разводили руками и рекомендовали обращаться в Суд. Так как в ситуации просматривалась бытовая ссора между соседями, проживающими на одной территории.

Уголовные дела не возбуждались, а участковые инспектора отписывались о прекращении дела за отсутствием состава преступления.

Но все изменилось, когда эту проблему начали освещать Российские телеканалы. Которые проводили собственные расследования и снимали об этом полноценные передачи.

Затем эту проблему начали активно обсуждать в популярном видеохостинге Ютуб и к ее решению подключились верхние эшелоны власти.

Заставив действовать структуры на местах наделив их всеми нужными для этого полномочиями.

Молчать дальше было нельзя и нужно было действовать.

Ситуация с бизнесом на долях настолько быстро захлестнула все крупные города России.

Что в органах правопорядка было принято решение о создании специальных отделов, занимающихся только квартирными рейдерами.

Тут же во всех Судах закипела работа в области разоблачения нового зла.

И заработал механизм практически забытой до этого времени 179 статьи УК РФ (Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения).

По которой и были привлечены многочисленные мелкие группировки квартирных рейдеров.

Наконец-то бизнес на долях предприимчивых граждан начал рушиться повсеместно, как карточный домик.

И благодаря сплоченным действиям сотрудников полиции, зло в очередной раз было побеждено.

Какие шаги уже предприняты для решения проблемы долевой собственности

Но сама по себе проблема долевой собственности никуда не делась.

И наше правительство всячески пытается вывести продажу долей из гражданского оборота. Но пока это не особо получается.

Выдвигались теории о запрете продажи долей людям, не являющимся членами одной семьи, но данные инициативы так и не были поддержаны.

Хотя часть от этой идеи, государству все-таки удалось выгодно реализовать. Обязав граждан, совершающих сделки с долями через дарение. Платить возникший налог.

• Теперь одаряемый должен заплатить 13 % от кадастровой стоимости принятой в дар доли в квартире, в виде налога.

Если он не является близким родственником или членом семьи дарителя.

Так как это расценивается как обогащение и требуется оплата налога на доходы физических лиц.

Не стоит забывать, что сделка дарения чаще всего может быть оспорена заинтересованной стороной, так как может вскрыться факт передачи денег.

Если будет предоставлена в суд расписка о передаче денег одаряемым дарителю. То на лицо все факты сокрытия через сделку дарения другой притворной сделки.

По купле-продаже отчуждаемой доли, с целью обойти уведомление сособственников и ущемлении их в праве первоочередного выкупа отчуждаемой доли.

Ведь по закону, человек решивший продать долю в квартире, обязан нотариально уведомить всех остальных сособственников.

Предложив им выкупить у себя долю. Уведомление должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением. Иначе сделка будет считаться не действительной. И может быть оспорена в Суде.

И лишь в случае отказа каждого из сособственников от своего первоочередного права выкупа. Продавец может продать свою долю третьим лицам.

Но за цену не ниже той, которая была прописана в отправленном нотариальном уведомлении о продаже доли в квартире.

Так же стоит отметить, что на сложившемся рынке недвижимости. При продаже доли, которая была получена в дар по договору дарения. Ликвидность такой доли теряется.

И цену на нее придется скидывать, так как покупатели не горят желанием связываться с долями. Где право собственности возникло подобным образом.

Еще одним значимым шагом в решении долевой собственности стала возможность принудительного выкупа микро доли в квартире, признанной Судом незначительной.

Незначительной могут быть признаны доли, физическое проживание на которых может быть затруднено в силу сложившихся устоев в квартире, находящейся в долевой собственности.

Излишней перенаселенности квартиры или невозможности проживания на микродоле в связи с ее незначительными размерами.

То есть когда по факту на площади такой доли не может встать даже раскладушка.

Мера принудительного выкупа долей на данный момент очень востребована и помогла большому количеству собственников избежать конфликтов со стороны покупателей.

Промышляющих выкупом микродолей и чинения мелких неприятностей. С целью предложения к выкупу своей микродоли основным собственникам по завышенной стоимости.

• Следующим фактором, который снизил бесконтрольный оборот долей в квартирах находящихся в свободной продаже.

Выступил принятый в 2016 году закон о том. Что доля, находящаяся в собственности менее 5 лет. Должна при продаже быть обложена налогом на доход физических лиц.

Который платится сверх ежегодного налогового вычета, составляющего 1 млн. рублей.

• Также теперь все сделки по купле-продаже долей теперь проходят только нотариально.

И нотариус несет материальную ответственность в том случае, когда по его вине покупатель потеряет возникшее право собственности.

Связанное с принудительным изъятием самой доли или расторжению сделки по независящим от покупателя обстоятельствам.

Квартиры в долях могут снова становиться целыми объектами недвижимости

Ежедневно люди продолжают покупать новые квартиры в совместную собственность, получать в наследство доли в квартирах усопших родственников.

Делить совместно нажитое имущество при разводе и даже добровольно переводить изолированные квартиры в долевую собственность.

Превращая изолированное жилье в коммунальное, так как такой перевод тоже не запрещен законом.

Спасает только то, что данный процесс работает и в обратном порядке.

И некоторые квартиры, ранее находившиеся в долевой собственности нескольких граждан. Продаются совместно по обоюдному решению всех сособственников.

В собственность одного покупателя, переставая существовать в виде долей и обретая статус единого объекта недвижимости.

Тем самым поддерживается баланс в долевой собственности, который не дает всем квартирам состоять из одних лишь долей.

И на протяжении жизни объекта недвижимости. Например, при покупке новостройки ее первыми собственниками. И до момента сноса дома в связи с его ветхостью по какой-нибудь городской программе реновации жилья.

Одна и та же квартира может несколько раз побывать целым объектом недвижимости. И находиться в долевой собственности двух или сразу нескольких лиц.

Поэтому проблема долевой собственности продолжает сосуществовать с нами.

И нам всем придется жить в мире недвижимости, где некоторые объекты будут находиться в долевой собственности.

Ведь доля в квартире, это одновременно и хорошо, и плохо.

Например, когда вы вынуждены жить в доле и кроме этого места жительства у вас больше негде жить – это благо.

Или, когда вы получаете долю в наследство.

Ведь как ни крути, а долю можно продать и улучшить свое финансовое положение.

Согласитесь, что доля в наследство, это не плохо.

А если вы жили в целой квартире и из-за предательства мужа вам приходится делить квартиру на доли. То эта же доля становится для вас худшим что могло случиться в вашей жизни.

Вот так доли могут приносить абсолютно разные эмоции в нашу жизнь.

Наверняка вы хотите знать что такое земельный участок простыми словами и почему газа на всех не хватит. Узнайте об этом здесь

Для закрепления материала, пройдите короткий тест на тему «Как правильно сдавать в аренду», перейдя по ссылке здесь

Источник: domovik.guru