есть группа компаний. Компания инвестор купила у компании-застройщика квартиры в строящихся домах. В ДДУ между этими компаниями стоимость квартиры одна. Далее инвестор продает мне квартиру по ДУПТ по мЕньшей стоимости. При этом я покупаю квартиру в ипотеку (если это условие имеет значение).
Вопрос: почему компания-инвестор продает мне квартиру без видимой выгоды для себя? чем это может быть чревато для меня с юридической точки зрения? Буду признательна за ответ!
Источник: www.cian.ru
Переуступка права на квартиру в новостройке
Продажа жилья в новостройках посредством переуступки прав требования долгое время была излюбленным способом реализации инвестиционных квартир, купленных с целью сохранить и приумножить капиталы. Однако уже скоро на фоне нестабильной экономической ситуации и снижения инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости количество таких сделок будет сокращаться по мере реализации инвестиционных квартир, купленных на пике спроса в конце 2014 года.
Виды договоров для приобретения недвижимости — ДДУ, ДУПТ и ДКП.
Договор уступки права требования (ДУПТ) заключается в случае, если покупатель по договору участия в долевом строительстве хочет передать свое право на будущую квартиру другому лицу¸ объясняет руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель. «Фактически речь идет о продаже, только предметом договора выступает в данном случае не квартира, а право на ее получение», — говорит он.
Как правило, сделки такого формата заключают инвесторы, которые купили квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ), говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. При этом инвестором может быть, как физическое, так и юридическое лицо. «На рынке распространена практика, когда выкупает у застройщика на старте проекта большой объем квартир, а затем продает его по переуступке на высокой стадии готовности объекта, зарабатывая таким образом свою маржу», — отмечает она.
Как правило, инвесторы не дожидаются оформления права собственности на квартиры, а продают их на финальной стадии строительства путем переуступки прав. Число таких сделок составляет 10–15% от общего объема продаж новостроек, добавляет Александр Энгель. В случае, если участником выступает физическое лицо, то заключение договора уступки зачастую обусловлено изменением жизненных обстоятельств, полагает заместитель генерального директора компании по правовым вопросам Наталья Шаталина.
Оформление договора переуступки прав собственности
По словам Марии Литинецкой, процесс передачи недвижимости по ДУПТ делится на два этапа.
Первый этап оформления — заключение договора уступки между первым дольщиком и конечным покупателем. Этот процесс сопровождается передачей покупателю оригиналов ДУПТ, ДДУ, а также подписанных застройщиком документов, подтверждающих оплату квартиры.
Какие недостатки объекта долевого строительства существенные
Новому покупателю необходимо иметь при себе паспорт и документ, подтверждающий согласие супруга на сделку, добавляет заместитель генерального директора по продажам компании Яна Сосорева. Для тех, кто не состоит в браке, необходимо соответствующее нотариальное заявление. «Если клиент совершает сделки не самостоятельно, а через риэлторское агентство, то также понадобится доверенность на лицо, которое будет подавать документы в Росреестр», — говорит она.
Второй этап — составление акта всей документации, заверенного обеими сторонами, заключающими договор об уступке прав требования. Затем необходимо зарегистрировать ДУПТ в Росреестре и оплатить квартиру. После этого вступает в силу право требования нового покупателя на объект жилой недвижимости. После заключения ДУПТ нужно обязательно заплатить налог по НДФЛ и подать декларацию по окончании налогового периода, напоминает Мария Литинецкая.
Уступки бывают разные
Помимо уступки права требования по ДДУ, на рынке встречается еще несколько разновидностей этого процесса. Так, одним из вариантов, по словам Натальи Шаталиной, является уступка по договору инвестирования или соинвестирования. Впрочем, на практике возможности для совершения таких сделок осталось уже крайне мало, поскольку договоры соинвестирования или инвестирования с физическими лицами использовались до введения закона о долевом строительстве, отмечает эксперт. «Уступка по таким договорам возможна только до введения объекта в эксплуатацию», — добавляет она.
Еще одним вариантом может стать перемена лица (уступка) по предварительному договору (ПДКП). «При уступке по таким договорам следует иметь в виду, что перемена лица предполагает именно замену лица, поэтому юридически крайне сложно по заключенному одним лицом ПДКП включить другое лицо в качестве второго покупателя по этому ПДКП», — предупреждает Наталья Шаталина. Основными документами для конечного покупателя в данном случае являются договор, по которому произошла уступка со всеми приложениями или дополнениями; подтверждения расчетов между сторонами основного договора, акт передачи вышеназванных документов, согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашение об уступке.
Эксперты также выделяют переуступку с участием ипотечных (заемных) средств, в рамках которой требуется перевести долг на другого покупателя. «В этом случае покупатель тоже должен быть аккредитован в том же банке, что и продавец, и ему должна быть одобрена именно та сумма, которую нужно внести, чтобы купить ипотечную квартиру. Тогда долг по предыдущей ипотеке будет переведен на нового покупателя», — поясняет председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.
Встречаются также сделки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности. В этом случае, по словам эксперта, также оформляется два договора. Сначала подписывается договор займа, не подлежащий регистрации.
Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение». Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя. Когда дом вводится в эксплуатацию, этот покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности. Но надо заметить, что такие сделки легко проходят, если приходит покупатель с наличными. Если «встречаются» два ипотечника, то переуступку оформить или невозможно, или очень сложно.
Отдельной разновидностью переуступки прав является продажа квартиры в жилищном кооперативе. «Уступка права требования в этом случае осуществляется через механизм продажи пая в жилищном кооперативе. При этом потребуется не только заключение соответствующей сделки пая, но также и проведение общего собрания пайщиков для согласования вступления в кооператив нового члена (покупателя пая)»,- рассказывает юрист девелоперской компании век» Василий Шарапов. Таким образом, кроме заключения сделки между прежним пайщиком и новым пайщиком потребуется оформлять также решение органов управления кооперативом на «уступку права требования».
Без ведома и согласия
Продавать жилье посредством переуступки можно сразу же после заключения договора с застройщиком и его регистрацию в Регпалате. «Когда дом введен в эксплуатацию, переуступка становится невозможна: нужно будет получить право собственности на квартиру и затем перепродать ее уже по обычному договору , — говорит Ирина Доброхотова. Есть несколько схем продажи жилья посредством переуступки.
Так, если частный инвестор полностью оплатил квартиру и подписал необходимые документы, по которым он может продать квартиру по договору уступки права требования, то он может реализовать недвижимость без участия застройщика, отмечает Мария Литинецкая. «В этом случае продавцу или покупателю необходимо известить девелопера об уступке прав требования на квартиру другому лицу, чтобы у нового дольщика не возникло проблем при получении жилья в собственность», — говорит она.
Если же ДДУ не разрешает самостоятельное совершение сделок в отношении уступки прав, дольщик продает жилье через девелопера. «Как правило, при этом инвестору приходится выплачивать застройщику комиссию в размере 1–3% от стоимости объекта. Отступные или сразу включаются в стоимость квартиры, или в равной доле оплачиваются продавцом и покупателем», — поясняет Мария Литинецкая.
Кроме того, по словам Ирины Доброхотовой, застройщик может усложнить осуществление переуступки, введя за нее фиксированную стоимость — например, 100 или 200 тыс. рублей или даже больше.
По данным эксперта, в среднем до 20% квартир в новостройках — инвестиционные, значит, они рано или поздно будут перепроданы, в том числе до ввода дома в эксплуатацию по договорам переуступки. Сейчас почти в каждом проекте есть сделки по ДУПТ, соглашается Мария Литинецкая.
В то же время, по ее данным, общий объем продаж по уступке от частных инвесторов на рынке первичной недвижимости существенно снизился в связи с текущей нестабильной экономической ситуацией. Вероятно, дело в том, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти сложно. Да и многие продавцы предпочитают придержать квартиры в новостройках, так как спрос на них сейчас не очень большой во многом того, что на покупку жилья от частных инвесторов не распространяется государственная программа субсидирования ипотечной ставки. Именно поэтому будущее рынка жилья, продающегося посредством переуступки прав, как и будущее рынка недвижимости в целом зависит от экономической ситуации в стране.
Источник: www.kvartirazamkad.ru
Строящееся жилье (продавец юр. лицо, по ДУПТ)
· Документы по кредиту, оформленному в стороннем банке: кредитный договор, график платежей, справка о текущей задолженности, реквизиты для перечисления денежных средств.
· Документы по отлагательным условиям (если применимо)
· Выписка из Лицевого счета, справка о регистрации лиц, проживающих в предмете ипотеки
· Разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние собственники
Дата добавления: 2018-06-01 ; просмотров: 191 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник: studopedia.net
Долевое участие, оформление ДДУ: расшифровка, нюансы и «подводные» камни
Договор долевого участия (ДДУ) имеет массу нюансов. На что обратить внимание в ДДУ 214 ФЗ?
Нельзя допустить повышения цены при покупке на строящуюся квартиру. Необходимо быть готовым к тому, что в договоре будут пункты, ограничивающие права дольщиков или освобождающие от ответственности за несоблюдение сроков застройщика.
Договор требует тщательного изучения и достижения согласия обеими сторонами по всем пунктам. Вопросы долевого участия регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Обратите внимание, что законный ДДУ не должен содержать условия, ущемляющие права дольщиков. Самые частые – лишение права выбора управляющей компании для обслуживания здания или вынуждение вносить дополнительные суммы в ходе строительства.
Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и минусы
- Нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта строительства. В договоре четко прописана дата передачи объекта дольщику. Если просрочка составляет более двух месяцев, то инвестор имеет право расторгнуть договор;
- Состояние квадратных метров для жилья может не соответствовать общепринятым нормам строительства. Например, скошенные проемы, трещины в потолке, ненадлежащий ремонт или его отсутствие. Все эти недочеты устраняемы, но если застройщик это делать категорически отказывается, то это основание для разрыва договора.
- Несоблюдение пунктов в договоре. Например, несоответствие размеров комнат по площади. Это проблема также может быть решена, если застройщик выплатит разницу в стоимости, но если поступает официальный отказ, то дольщик имеет права на расторжение соглашения.
- Гарантийный срок обслуживания строительной компанией дома должен быть не меньше 5-6 лет. В течение этого срока строители должны устранять неполадки, если это не происходит, то имеет место быть расторжение договора дольщиком.
Этот принцип закреплен в проектной декларации и в договоре на долевое строительство. Страховая компания, банк или ОВС несет ответственность перед инвестором дольщиком, так же, как и сама строительная компания. Сюда включаются и все возможные выплаты по неустойке и штрафы.
Непредвиденные обстоятельства и сроки исполнения
Договор действует до выполнения всех его пунктов.
Дата передачи объекта должна указываться максимально конкретно. Передается объект по акту приемки.
Если сроки не соблюдены, через 60 дней дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, написав письмо в строительную компанию. Заключение о спорных вопросах может дать только суд.
Форс – мажор – это риски, которые изменить никто не в силах – стихия, военные действия, террористический акт. Другие условия в этот пункт включать нельзя, так как это незаконно.
Договор долевого участия – что это и как это работает
Предусмотренный федеральным законом № 214 и самый распространенный тип сотрудничества покупателя-дольщика и застройщика-продавца недостроенного жилья – это заключение договора участия в долевом строительстве (он же договор долевого участия, ДДУ). Именно он будет защищать интересы обеих сторон в процессе строительства и передачи жилища.
Перед тем, как подписать ДДУ, покупатель вправе проверить его у независимого юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Если какие-то пункты дольщика не устраивают или внушают ему сомнения, он вправе обсудить их с застройщиком и договориться о внесении изменения в договор.
Рекомендуем прочесть: Военная коллегия адвокатов спб отзывы
Чем отличается договор ПДКП и договора ДДУ
Нельзя однозначно сказать, какой из этих договоров лучше, так как каждый из них имеет ряд преимуществ и недостатков. Например, ДДУ подлежит регулированию Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который специально создан для урегулирования отношений Застройщика и Участника долевого строительства и направлен, в первую очередь, на защиту интересов Участника долевого строительства. ПДКП не регулируется вышеуказанным законом, однако и рисков при заключении ПДКП намного меньше, так как дом уже построен и введен в эксплуатацию, соответственно отсутствует главный риск при покупке первичного жилья – «недострой». Помимо этого, покупая квартиру по ПДКП во введенном в эксплуатацию доме, её можно осмотреть и тем самым исключить риск наличия каких-либо недостатков.
Рекомендуем прочесть: Поверка счетчиков воды на дому без снятия в спб законно ли это
ДДУ содержит в себе намного меньше подводных камней, чем ПДКП, так как Застройщик, вступая в отношения с Участником долевого строительства по ДДУ, автоматически должен исполнять все требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Даже если в ДДУ и будут какие-то положения, не соответствующие закону, суд признает их недействительными.
Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)
Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки , с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную Откроется в новой вкладке.»>ипотеку .
Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).
Суть долевого строительства
Особенности договора долевого строительства
Долевое строительство это особый вид застройки. При этом застройщик не имеет финансовых средств для сооружения многоэтажного жилого объекта, но у него есть участок земли, который выкуплен или взят в долгосрочную аренду, все разрешения на строительство, а также проектная документация. Либо он не желает заниматься оформлением и дальнейшей продажей квартир.
Другой стороной такого строительства выступают физические или юридические лица. Они имеют некоторые финансовые средства на внесение первоначального взноса, и готовы вносить обязательную ежемесячную плату.
Что такое ДДУ
Долевое строительство в понимании закона – это возведение многоквартирных домов на средства не самого юридического лица, а на деньги физических или других юридических лиц, которые фактически покупают у застройщика не сами квартиры, а права на требования квартир. Давайте разберемся в тонкостях закона.
Здесь и закрадываются подводные камни. Ведь фактически деньги вы отдали за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в государственных органах, девелоперы пользовались лазейкой и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но по таким схемам до сих пор рассматриваются дела в суде.
214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ
Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.
Разберемся, что такое ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) в соответствии с ФЗ-214, на что обратить внимание при оформлении договора. Покупка квартиры – важный и серьёзный шаг. Он требует подготовки и внимания. Не всегда есть возможность купить квартиру во вторичном жилье или в уже построенном доме.
Купить квартиру в строящемся доме – более дешёвый вариант, правда, придётся подождать, пока достроят дом. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть, кроме использования собственных средств и средств компаний-инвесторов, дополнительно привлекают при строительстве дольщиков. В данном варианте покупка оформляется договором долевого участия.
Законодательное основание сделки
Главным нормативным и правовым подспорьем для долевого строительства выступает 214-ФЗ. Статьи из этого законодательства предполагают основную юридическую базу для правильного оформления документации.
Закон обеспечивает юридическое сопровождение сделки:
- В Федеральном законе можно найти все понятия их расшифровки, что касаются долевого строительства. Терминология определяет обозначение действующих субъектов договора, описывает другие понятия, что касаются сделки.
- Документ содержит нормативные стандарты, которые должны в обязательном порядке соблюдаться. Из него можно узнать о сроках, максимальных или минимальных, которые даются для окончания возведения объекта. Фиксируется уровень, которому должен соответствовать объект по окончании строительства. Ценовая политика, также определяется рамками законодательства.
- Чётко обозначает поле деятельности каждой из сторон договора, их обязанности, возможности.
- Выделяет общие нюансы, реализацию договора.
В законодательство вносятся поправки, что касаются деятельности застройщика или возможностей дольщиков. Для получения достоверной информации следует обратиться в юридическую компанию. Все коррективы вносятся, чтобы обезопасить участников стройки. Появляется всё больше обманутых граждан, поэтому государство пытается защитить все стороны процесса.
Поправки в законе позволяют каждому гражданину узнать сведения по строительной компании, застройщику, страховой компании, что занимается объектом. Наличие такой информации обязательно для серьёзного застройщика. Перед составлением договора нужно изучить личную информацию о компании, её финансовые возможности, компетентность.
В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше
Долевое строительство – это договор между строительной компанией и физическим лицом, заинтересованным в стройке. Ведение документации по данной сделке определяется действующим законодательством, которое имеет в своём ведении нормативные и правовые аспекты.
Что такое договор долевого участия – разбираемся вместе
Этот пункт выступает гарантией того, что объект будет сдан в надлежащем виде, дальнейшие гарантийные обязательства во время его эксплуатации, а так же брак при строительстве. Стандартный срок для строительства составляет от пяти лет, а для инженерных сооружений – от трех лет. Меньшие сроки являются незаконными.
Рекомендуем прочесть: Если Ограничение По Возрасту В Госпиталь Ветеранов
В последнее время рынок первичного жилья или новостроек переживает бурный рост. Многие фирмы, инвестиционные фонды, риэлтерские фирмы предлагают вложить деньги в жилье в строящемся доме. Приобретать жилье таким образов выходит заметно дешевле. Кроме того, есть и другие преимущества от покупки нового жилья.
Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов
- Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
- Заключается договор долевого участия с дольщиками.
- Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
- После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Преимущества по ДДУ
Строительство новостройки ДДУ имеет много положительных сторон.
Оформить покупку квартиры с помощью договора, это шанс на такие привилегии:
- При составлении сделки и рассмотрении проекта, можно заказать желаемую планировку своих квадратных метров, такой подход позволит исполнить свои пожелания, получить жильё своей мечты.
- Все технические коммуникации будут новые, поэтому на протяжении определённого периода не понадобятся средства на ремонт канализации или замену устарелой детали.
- Цена квартиры приобретённой при долевом строительстве на 30–35% дешевле, чем, если покупать желаемый объект на рынке недвижимости.
- Современные технологии учитываются при возведении новостроек, за счёт чего оплата жилищно-коммунальных услуг существенно снижается.
Первоначальный платёж оплачивается покупателем после подписания сделки и распределения средств. Долевое строительство с добросовестным застройщиком – это всегда хорошие перспективы для вложения своих денег. Ключ от квартиры получают по истечении указанных сроков, риск при невыполнении условий существует, но этот аспект регулируется правовыми и нормативными актами.
Можно ли расторгнуть договор долевого участия с ипотекой и вернуть деньги
Договор, сделка долевого участия предполагает также возможность оформления ипотеки, что позволит приобрести жильё в короткие сроки, а при погашении кредита, гражданин получит ещё одну жилую площадь за низкою ценой. Маткапитал может выступать залогом для строительства квартиры.
Что такое дудс
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Таким образом, указание в договорах участия в долевом строительстве в качестве срока, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, месяца, квартала, года такой передачи является неправомерным, т.к. не предусмотрено ГК РФ.
Какой договор заключается при покупке недвижимости?
Продолжаем рассматривать вопросы, связанные с приобретением недвижимости. В зависимости от того, на первичном либо вторичном рынке недвижимости покупается квартира, заключаются разные виды договоров. Для первичного рынка это договор долевого участия (ДДУ) либо договор уступки прав требования (цессии) (ДУПТ). Также возможен вариант оформления договора купли-продажи при покупке объекта недвижимости на первичном рынке. О нём чуть позже.
ДДУ (правильнее его называть договор участия в долевом строительстве, то есть ДУДС) означает, что дословно заемщик участвует в строительстве дома своими средствами (первоначальный взнос по кредиту + сам кредит), как бы финансирует и получает право требования на оформление квартиры в собственность с получением свидетельства о праве собственности на объект. То есть пока дом строится, существует не право на объект, а только право его требования.
Договоры участия в долевом строительстве заключаются между застройщиком и покупателем. Если у покупателя нет необходимости оформлять ипотеку, то вся сумма средств покупателя (но уже собственных, а не заемных) направляется на покупку объекта недвижимости. В последнем случае покупатель получит свидетельство о праве собственности (после сдачи дома в эксплуатацию), в котором не будет указания на наличие обременения в пользу банка. Свидетельство «с обременением» будет в том случае, если на момент его получения ипотека не будет погашена.
В случае же с ДУПТ дольщиком (или участником долевого строительства) выступает некое лицо (это может быть физическое лицо либо организация (например, подрядчик, инвестор и т.д.). Этот дольщик владеет правом требования на оформление в будущем объекта недвижимости в собственность.
При этом он имеет право переуступить его другому лицу, например, конкретному покупателю – физическому лицу, которое планирует проживать в квартире после сдачи дома. Если переуступка права требования осуществляется, то между первоначальным дольщиком и конечным покупателем заключается договор уступки прав требования на объект. Остальные действия те же, что и в случае с ДУДС. А именно покупателю нужно будет оформить право собственности после ввода дома в эксплуатацию.
Если объектом сделки выступает квартира на вторичном рынке жилья, либо индивидуальный жилой дом, то между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи. Также договор купли-продажи может заключаться при покупке квартиры в новостройке (дом построен и введен в эксплуатацию, но застройщик не успел продать все квартиры на стадии строительства).
Стороной продавца может быть как физическое лицо, так и юридическое. Со стороны покупателя – только физическое лицо (если мы ведем речь о розничном ипотечном кредитовании). В остальных случаях и юридическое лицо. В данном случае объектом залога сразу становится сама недвижимость.
При этом также банком оформляется и в Федеральной регистрационной службе (ФРС) регистрируется закладная на квартиру либо индивидуальный жилой дом. Закладная хранится в банке. Если дом находится в процессе строительства, то закладная не оформляется. Таким образом, видно, что закладная оформляется только на готовый (сданный) объект недвижимости.
Стоит сказать еще об одном виде договора, который может быть заключен в период строительства. Это предварительный договор купли-продажи, или ПДКП.
Он заключается в тот период (интервал времени), когда работа по договорам ДУДС по строящемуся дому прекращается (незадолго перед вводом в эксплуатацию (гос.комиссия прошла)), а работать по основному договору купли-продажи еще нельзя, так как документы (свидетельства о праве собственности застройщиком на своё имя не оформлены). На это может уходить до 6 месяцев. Как только право оформлено, застройщик может продавать квартиры по схеме ДКП (как выше я написал). Важный момент заключается в том, что ПДКП не регистрируется в Федеральной регистрационной службе. Также в этом ПДКП в обязательном порядке указывается, в течение какого времени (или до какой даты) нужно будет заключить основной ДКП и получить, следовательно. свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.
Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора
Из перечня видно, что заведомо слабые игроки будут выдавлены с рынка за счет повышения стоимости «входного билета». Ими могут стать как мелкие новички, не имеющие трехлетнего стажа и не успевшие построить 10 тыс. квадратных метров, так и крупные закредитованные застройщики с плохим балансом. Им сложно будет выделять 10% финансового гарантийного обеспечения проектов.
Также строительные компании должны будут соответствовать требованиям минимального уставного капитала. Пример: жилой дом площадью 2000 кв. м. потребует не менее 3 млн руб. уставного капитала. Иначе компания лишается права привлекать деньги дольщиков. Многих мелких застройщиков, особенно в регионах (там маржа ниже, чем в столицах), ждет банкротство.
С другой стороны, рынок будет фактически закрыт для новых игроков. Это приведет к снижению конкуренции и может негативно сказаться на качестве строительства. Получить разрешение на новый объект в рамках одного проекта теперь можно только после сдачи строящегося. То есть каждая очередь будет строиться отдельно по принципу «один дом – один застройщик».
Это растягивает сроки сдачи и затрудняет планирование бизнеса. Застройщики, конечно, не рады нововведениям. Тем более что с широким профессиональным сообществом при принятии закона депутаты и Минстрой почти не советовались. Кстати, на уровне правительства руководить переходом с долевого на проектное финансирование будет новоиспеченный вице-премьер Виталий Мутко.
Источник: buro12.ru