Что такое класс здания в строительстве

Отправьте нам ваши пожелания, и наши эксперты подберут вам подходящий объект.
О преимуществах работы с агентством по покупке недвижимости или, другими словами, о ценности риэлторской услуги для покупателя вы можете прочитать здесь.

Блог об элитной недвижимости, секретах работы брокеров, архитектуре и новостях компании.

Читая наш блог, вы узнаете, как выбрать агентство элитной недвижимости, которому можно доверять. Начнете ориентироваться в условиях, которые вам предлагают агентства, и поймете, как работают брокеры. Все это — в рубрике «Экспертные заметки», которую ведет управляющий собственник
Welhome — Анастасия Могилатова. А также познакомитесь с особенностями элитных районов Москвы, чтобы подобрать самую подходящую для себя локацию. И, конечно, вдохновитесь яркими, впечатляющими и запоминающимися проектами в области архитектуры и дизайна со всего мира.

Чтобы не пропустить самые эксклюзивные объекты из базы Welhome и новости компании, подписывайтесь на нас в социальных сетях:

Декабристы. Чего же они хотели добиться? | История ЕГЭ для 10 класса | Умскул

Сортировать по темам:

Как и жилая недвижимость, коммерческая имеет свою классификацию — A, B, C и D. Чем выше класс здания, тем больше услуг предлагается арендаторам офиса. И тем более строгие требования к помещению: например, имеет значение высота потолков, расстояние между противоположными окнами и шаг колонн. Полный набор высоких характеристик обеспечивает офису первую категорию — А, а отсутствие нескольких тут же снижает его класс до B и далее. К тому же, на практике разделение между высшими классами достаточно условно, поэтому в Москве иногда применяют подклассы A+/A/A- и В+/B, чтобы классификация соблюдалась точнее.

КЛАСС А

Класс А можно сравнить с de luxe в жилой классификации. А-офисы располагаются в современных деловых центрах в пределах ЦАО — рядом с метро и/или крупными транспортными развязками. Строго обязательны качественный и высокобюджетный ремонт (в т. ч. входных групп, холлов и фасадов), современные инженерные коммуникации (вентиляция, отопление, противопожарная система) и просторная планировка в стиле open-space, что подразумевает для собственников или арендаторов опцию максимально продуманного и комфортного использования помещения под собственные задачи по умолчанию. Кстати, несмотря на свободную планировку, класс предусматривает наличие переговорных и изолированных помещений.

Ещё в особенностях класса: высота потолков от 3,3 метров, почти всегда панорамные окна, видеонаблюдение 24/7, зона ресепшн, централизованная система управления недвижимостью (профессиональный клининг в т. ч.) и развитая внутренняя инфраструктура БЦ (кафе, конференц-залы, фитнес и прочие рекреационные зоны). А-офис должен быть обеспечен охраняемым паркингом из расчёта не меньше одного машиноместа на 60 м² офисной площади, полным набором систем регулирования температуры и влажности помещения, а также скоростными лифтами и системами энергосбережения. Ещё одна из особенностей — резервный источник питания для защиты от перебоев с электричеством и второй провайдер, на случай, если что-то случится с первым.

Классификация зданий

Если все требования класса максимально соблюдены, то офис будет оцениваться как +А. Если не хватает одного-двух критериев — это класс А, до трёх — А-.

КЛАСС B

Класс B — формат чуть более бюджетной, но почти такой же комфортабельной офисной недвижимости. B-офисы класса концентрируются в пределах ТТК — в локациях с хорошей транспортной доступностью. Деловые центры могут быть чуть менее престижны по внешним характеристикам, но обычно относятся к современным БЦ или реконструированным проектам, в т. ч. историческим. Поэтому нередка практика (по крайней мере, до пандемии), когда крупная компания арендует два офиса: класса А — для презентационных целей и B — для основной работы.

Б-офисы также подразумевают качественную отделку помещений, собственную службу охраны и паркинг, но уже из расчёта не менее одного машиноместа на 100 м² площади офиса. Управлением офиса может заниматься сторонняя управляющая компания, реже собственная, или компания на аутсорсе в классе В-. К планировке и инженерным коммуникациям офисов категории также предъявляется ряд требований, но они чуть менее строгие, чем в классе A: планировка может быть кабинетно-коридорного и комбинированного типа, современные базовые системы обязательны, в вот централизованное кондиционирование может отсутствовать. Также класс подразумевает внутреннюю инфраструктуру для резидентов — главный ресепшн, кафе и т. д.

Офисы категории В незначительно отличаются от подкласса В+ и всего по паре параметров: например, находятся немного ближе/дальше к главным транспортным развязкам или наличием/отсутствием какой-либо из услуг от БЦ.

КЛАССЫ C и D

Офисы класса С — это, по сути, офисная недвижимость, которая не реализовала свой потенциал до класса В по нескольким пунктам и расположена в зданиях «неделового» специалитета, от чего потеряла в качестве. Ещё меньше услуг и требований к офисному помещению — класс D.

Это могут быть объекты, которые изначально не проектировались как БЦ — перепланированные административные и производственные здания или бывшие территории НИИ, а также действующие университеты и переведённые в нежилой фонд объекты (в классе D). Поэтому офисные помещения этих двух классов проигрывают в транспортной доступности и внешней привлекательности фасадов и/или имеют неудобный подъезд с маленьким и неохраняемым паркингом.Класс C, как и B, предполагает любую локацию Москвы и развитость внутренней инфраструктуры без изысков, плоть до её отсутствия. Строгих норм планировки и инженерных коммуникаций также нет, но обычно помещения спланированы в коридорно-кабинетном формате, а капитальный или интерьерный ремонт выполняется самими резидентами.

Офисы класса С охраняются и оборудованы системой вентиляции (иногда — сплит-системой кондиционирования), что зачастую отсутствует в D-офисах, как и новые инженерные системы, включённые в договор проверенный провайдер и подрядчик по телефонии. Оба класса не предполагают собственную или стороннюю управляющую компанию, поэтому надзор за помещениями ведёт его владелец. Однако низкая цена аренды офисной недвижимости в этих классах прекрасно справляется с обеспечением постоянного и вполне высокого спроса, особенного у малого бизнеса.
___________
Обложка: БЦ « Голутвинский двор» класса А

ООО «Вэлхом»: ИНН 7701566365, ОГРН 1047796857393 115035 Москва
3-й Кадашёвский пер., 7-9, стр. 1, ЖК «Кадашевские Палаты»

Источник: www.welhome.ru

Класс офиса A, B, C, D — что это и в чем их различия?

Офис — это не только «лицо» и визитная карточка компании. Качественное и современное помещение уже давно стало обязательным условием, на которое обращают внимание при трудоустройстве в Москве. Шкала классификации столичных офисов включает в себя четыре класса: A, B, C и D.

Класс А

В основном московские офисы класса, А находятся в пределах ЦАО в шаговой доступности от станций метро и рядом с ключевыми транспортными развязками.

Данные представляют собой новые здания или проекты реконструкции. Обязательно наличие вместительного охраняемого паркинга. Престижное офисное здание предусматривает разнообразную инфраструктуру для удобства арендаторов.

Планировка помещений класса, А — открытая, но при этом формат предусматривает наличие переговорных комнат и помещений разного назначения. Хороший уровень инсоляции поддерживают высокие потолки от 2,7 м и панорамные окна в пол.

В зданиях класса, А действуют новейшие противопожарные системы и централизованная система управления, а также круглосуточное видеонаблюдение. Все помещения оснащены эффективными системами вентиляции и отопления.

Источник: kf.expert

Используемые классификации офисных помещений по классам в мировой и российской практике

Офисы

Становление рынка коммерческой недвижимости в России и последовавший за этим бурный рост определяют необходимость классификации офисной недвижимости. Для арендаторов и арендодателей, аналитиков, риелторов, профессиональных оценщиков, а также других участников рынка существование упорядоченных критериев и методов оценки позволяет оперировать на рынке как можно более эффективно при условии постоянно растущих требований к офисным помещениям и высокой конкуренции.

Мировая и российская практика: какие системы применяются?

В международной практике используются несколько классификаций офисной недвижимости, однако наиболее используемой считается система, разработанная компанией BOMA (Building Owners and Managers Accociation). Бизнес-центры классифицируют в соответствии с категориями «А», «В» и «С».

Офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными и качественными, характеристики класса «С», в свою очередь, далеки от современных требований. Отнесение офиса к тому или иному классу в определенной степени субъективно и производится с учетом соответствия определенным характеристикам:

1. Месторасположение.
2. Тип здания.
3. Новизна здания.
4. Системы обслуживания здания, охранная система.
5. Решения в планировке, отделке и конструкции здания.
6. Инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции.
7. Системы телекоммуникаций.
8. Паркинг.
9. Оснащенность здания лифтами.
10. Инфраструктура.

В России до сих пор не утверждена единая классификация офисных помещений. На рынке применяют множество вариаций систем, однако все они базируются на похожих принципах.

Самыми известными классификациями являются:

1. Классификация главного аналитика Российской Гильдии риелторов Г.М. Стерника.
2. Классификации Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 г. и дополненная в 2006 и 2013 годах.
3. Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2008 г.

Многие оценочные компании используют систему, аналогичную «ABC». В российских реалиях некоторые компании добавляют специальную категорию «D», что связано с тем, что множество зданий относятся к советской эпохе, не были реконструированы и не отвечают требованиям даже категории «С».

В соответствии с ужесточением требований на Московском Исследовательском Форуме 2006 г., классификация 2003 г. была изменена. Новая структура делит современные офисные здания на три типа: «А», «В+» и «В-». Здания, которые не удовлетворяют заданным критериям, относятся к классам «С» и ниже. В 2013 г. важным нововведением стал пункт «Сертификация», то есть соответствие офисных центров международным стандартам энергоэффективности: LEED и BREEAM.

Вторая система классификации подразумевает деление класса «А» на дополнительные категории: «А1», «А2», «А3» и является более подробной. Ее в своей практике используют компании Noble Gibbons и Colliers International. Аналогичным является деление на подклассы «А+», «А» и «А-».

Класс «А»

Бизнес-центры класса «А», являющиеся оптимальным решением для офисных помещений, располагаются в новых комплексах с грамотной планировкой, высоким уровнем строительства и отделки, автоматизированными системами жизнеобеспечения, оснащенных системами охраны, связи и коммуникаций. Такие офисы преимущественно строятся в центре города или в престижных районах с большим количеством транспортных развязок.

Арендаторами помещений в бизнес-центрах высокого класса выступают крупные компании и филиалы зарубежных фирм. Класс «А» полностью отвечает всем критериям современного здания, которые включают в себя:

1. Наличие центральной системы управления зданием.
2. Наличие современной системы пожарной безопасности.
3. Высота потолка не менее 2,7 м.
4. Высококачественные материалы отделки помещений общего пользования и фасада.
5. Время ожидания лифтов не более 30 сек.
6. Глубина этажа от окна до «ядра» не превышает 10 м.
7. Наличие эффективно организованной зоны reception, конференц-залов, просторных зон питания и отдыха.
8. Дизайнерский ремонт.
9. Многоуровневый наземный или подземный со входом в бизнес-центр паркинг.

Для класса «А» практикуется деление на подклассы: «А1», «А2», «А3», которые не имеют между собой принципиальных различий, и используются для более подробного определения здания.

Подкласс «А1»

Для данного подкласса характерно:

1. Здание возрастом менее 3 лет.
2. Возможность полностью настроить микроклимат в помещении под индивидуальные нужды.
3. Рациональная и эргономичная планировка, способствующая эффективному взаимодействию.
4. Наличие ресторана и кафетерия.
5. Светлые окна, не менее 80% из которых выходят на улицу.
6. Продублированные основные системы жизнеобеспечения.
7. Расположение в центральной части города, наличие удобного подъезда к зданию.

Отличается менее жесткими требованиями к расположению здания, а также может быть полностью реконструированным зданием относительно недавней постройки. Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.

Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.

Возможны некоторые ухудшения по отношению к подклассу «А2», например расположение офисного центра не в центральном, а в более удаленном, но престижном районе.

Офисы экономкласса, как часто называют офисные помещения класса «В», зачастую не имеют фундаментальных различий от офиса класса «А». В отличие от класса «А», которые относятся к представительским помещениям, коммерческая недвижимость класса «В» относится к рабочим помещениям. Крупные компании располагают в таких офисах персонал, не относящийся к топ-менеджменту. Арендаторами являются небольшие организации и компании.

Для таких помещений характерно:

1. Расположение не в центральных районах города.
2. Сроки эксплуатации здания не превышают 10 лет.
3. Качественная отделка, высота потолков не менее 3 м..
4. Хорошо оснащенные зоны отдыха и общего пользования.
5. Организованный охраняемый паркинг.
6. Развитая инфраструктура обслуживания здания и бизнеса.

Офисы класса «С» преимущественно располагаются в перепрофилированных под офисные нужды зданиях советского времени постройки: НИИ, институты, заводоуправления.

Зданию такого типа характерно зачастую полное отсутствие центрального кондиционирования, непрофессиональное управление, отсутствие оборудованного паркинга.

Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов, существуют проблемы с электрическим напряжением и инфраструктурой. Основные характеристики офисных помещений класса «С»:

1. Расположение на окраине города, неудобный подъезд к зданию.
2. Сроки эксплуатации превышают 10 лет.
3. Стандартный ремонт, коридорная система.
4. Устаревший дизайн, неэффективная планировка.

Объекты недвижимости, относящиеся к классу «D», не отвечают требованиям современного объекта офисной недвижимости. Офисы данного класса характеризуются устаревшими инженерными решениями, деревянными перекрытиями, отсутствием служб жизнеобеспечения. Располагаются за территорией города, в переоборудованных складских и производственных помещениях, в жилых домах.

Для класса «D» характерно:

1. Состояние здания, требующее капитального ремонта.
2. Коридорная система, расположение в подвальных и полуподвальных помещениях, отсутствие качественной планировки.
3. Парковка стихийная, неохраняемая.
4. Отсутствие инфраструктуры обслуживания и управления зданием.

Разброс цен на недвижимость для офисов

Цены на офисную недвижимость зависят от множества факторов, главными из которых является удаленность от центра и соответствие той или иной категории. Средняя ставка аренды офиса класса «А» в 2018 году в Москве составляет 25 500 руб. за кв.м. в год, офис класса «В+» можно арендовать в среднем за 16 000 руб./кв.м. в год, а кв.м. в офисе класса «В-» обойдется в 14 500 руб. в год. Аренда офиса категорией ниже составляет, в среднем, 9 000 руб./кв.м. в год.

Потребность в корректной оценке определяет важность использования и постоянной актуализации максимально удобной и полной классификации для всех участников рынка. Четкие критерии дают ясное представление, за что арендатор готов платить деньги, и какой выбор и возможности готов предоставить арендодатель.

Источник: urist.expert

Как применяется классификация офисных помещений по классам?

Рынок коммерческой недвижимости, переживающий бурный рост, формирует потребность в создании четкого понятийного аппарата, подразумевающего создание классификации основных видов офисных помещений. Для всех заинтересованных лиц – арендаторов, арендодателей, риелторов, оценщиков и т. д. она необходима для более эффективного ведения своей деятельности.

Мировая и российская практика: какие системы применяются?

В мировой практике на сегодняшний день применяется несколько различных классификаций, но наиболее популярной является система, созданная компанией BOMA International (The Building Owners and Managers Association), основанной в 1907 году. В соответствии с разработанной системой офисные здания делят на категории А, В и С.

Недвижимость А класса признается наиболее престижной и качественной, а здания класса С – менее всего приспособленными для ведения бизнеса и неподходящими под требования времени.

Основными характеристиками, по которым и определяется принадлежность зданий, являются:

• Его местоположение (в том числе и удаленность от центра города).
• Тип постройки.
• Год возведения здания.
• Системы управления и обслуживания дома.
• Планировка помещений, современность отделки и конструкции здания.
• Функциональность и эффективность инженерных и телекоммуникационных систем.
• Наличие и удобность парковочных мест.
• Наличие и современность лифтов.
• Инфраструктура.

В условиях российского рынка классификации, принятые за рубежом не приемлемы, так как описывают лишь коммерческую недвижимость, подходящую под международные стандарты, тогда как более 80% московских зданий, в которых располагаются бизнес центры, относятся к категориям, не охваченным мировой классификацией.

К тому же, важным критерием в международной классификации является месторасположение объекта в зависимости его удаленности от центра, тогда как большинство современных зданий в Москве строятся вне Садового кольца. Именно поэтому критерий местоположения здания рассматривается в первую очередь в российской классификации с точки зрения пешей доступности и развитости транспортного сообщения.

В РФ не утверждена единая классификация коммерческой офисной недвижимости. При этом, на рынке успешно применяются несколько видов систем, базирующихся на предельно похожих принципах.

Наиболее распространенными являются:

1. Классификация Г.М. Стерника, профессора кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова, главного аналитика НПРГР.
2. Классификация Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 году.
3. Классификация Санкт-Петербургского Исследовательского Форума, разработанная в 2008 году.

В соответствии с Московской классификацией офисные здания были разделены на 4 категории: А, В+, В- и С. В 2013 году также был внедрен пункт «Сертификация», т.е соответствие офисов мировым параметрам энергоэффективности.

Согласно другой распространенной классификации класс офисной недвижимости А дополнительно делится на категории А1, А2 и А3 или А+, А и А-, что делает ее более детальной. Эта система используется крупнейшей компанией Noble Gibbons, принадлежащей CB Richard Ellis Group.

Описание требований и отличительных черт зданий по классам

Недвижимость А класса является наиболее подходящим решением для аренды офисных помещений. Такие здания расположены в районах с продуманной планировкой, отличаются высоким качеством несущих конструкций и отделки, чаще всего оснащены автоматизированными системами жизнеобеспечения, охраны, вентиляции и кондиционирования. Бизнес-центры этого класса расположены в центре или других престижных районах с развитой транспортной системой.

Спрос на такие офисы формируется крупными компаниями и филиалами иностранных фирм, открывающимися на территории РФ.

В последние годы стандарты и требования, которые предъявляются к зданиям класса А, постоянно растут. Это вызвано появлением умных офисов, в которых все основные системы и общий уровень комфортности находятся на новом качественном уровне, а бизнес-центры, отстроенные в конце 20 века, не выдерживают конкуренции и попадают в другую категорию.

Основными критериями оценки являются:

• Наличие единой центральной системы управления зданием.
• Современная противопожарная система.
• Потолки не ниже 2,7 метров.
• Высокое качество используемых отделочных материалов.
• Современность лифтов и общее время их ожидания (не более 30 секунд).
• Наличие просторных конференц-залов, столовых зон, продуманной зоны рецепшен.
• Современный дизайн.
• Наличие собственного наземного или подземного паркинга, примыкающего к зданию.

Для этого подкласса характерны следующие признаки:

1. Возраст здания не выше 3 лет.
2. Возможность настройки микроклимата в отдельных помещениях.
3. Наличие единой системы регуляции температуры и влажности в здании.
4. Продуманная эргономичная планировка.
5. Высота этажей – не менее 3,6 м., высота потолков – не менее 2,7 м.
6. Наличие столовых зон, ресторанов и кафе.
7. Большое количества окон, причем не менее 80% из них должны выходить на улицу.
8. Наличие дублирующих жизнеобеспечивающих систем.
9. Транспортная и пешая доступность, расположение в центре или другом престижном районе города.
10. Профессиональное управление зданием и службами сервисного обслуживания.

Характеристики этого подкласса максимально близки к подклассу А1, но уступают ему в некоторых второстепенных параметрах (могут отсутствовать рестораны или резервные системы жизнеобеспечения). Основными характеристиками являются:

• Реконструированное здание, построенное не более 10 лет назад.
• Менее строгие требования к местоположению объекта недвижимости.
• Планировка внутренних помещений может быть не очень эффективна.
• Большое количество офисных помещений может не иметь окон.
• Менее эффективное управление сервисными службами и самим зданием.

Этот подкласс присваивается зданиям, прошедшим реконструкцию, возраст которых не превышает 30 лет. Допускаются ухудшения характеристик по отношению к подклассу А2, например – удаленность от центра, наличие неэффективной планировки и менее продуманные системы жизнеобеспечения.

Офисные помещения класса В часто относят к эконом-классу, но при этом они не имеют принципиальных отличий от класса А. Чаще всего объекты коммерческой недвижимости этого класса относятся к рабочим помещениям, а крупные компании, арендующие их, располагают в них весь персонал, не относящийся к категории топ-менеджмента.

Помещения характеризуются следующими критериями:

1. Удаленность от центра.
2. Возраст здания – более 10 лет.
3. Высота потолков – не менее 3 метров.
4. Наличие качественной отделки.
5. Наличие и хорошее оснащение общественных зон.
6. Наличие охраняемой парковки.
7. Развитая инфраструктура.
8. Качественное управление зданием и сервисными службами, его обслуживающими.

Коммерческая недвижимость С класса чаще всего представляет собой здания советской постройки, возраст которых превышает 40 лет. Зачастую это перепланированные НИИ, институты, заводы и т. д.

Для недвижимости этого класса характерно отсутствие центральных систем кондиционирования, удобного паркинга и неэффективная планировка.

Основными характеристиками являются:

• Расположение на окраинах города.
• Отсутствие удобного транспортного сообщения.
• Стандартный ремонт и использование устаревших отделочных материалов.
• Коридорная система.
• Частые проблемы с энергоснабжением.

Коммерческая недвижимость D класса не отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисным зданиям и малопригодна для ведения бизнеса. Сегодня в России доля таких помещений стремительно сокращается.

Такие объекты характеризуются наличием устаревших инженерных систем, деревянными перекрытиями и, как правило, располагаются вне городских территорий в производственных помещениях или жилых домах.

Основными характеристиками являются:

1. Плохое состояние здания, часто требуется капитальный ремонт.
2. Неэффективная планировка коридорного типа, расположение в подвальных помещениях.
3. Отсутствие организованного охраняемого паркинга.
4. Плохая инфраструктура.

Подробнее о требованиях к офисным помещениям читайте тут.

Разброс цен на коммерческую недвижимость разных классов

Стоимость аренды коммерческой недвижимости зависит от множества разнообразных факторов, основными из которых являются ее расположение и принадлежность к той или иной категории. Средняя цена аренды офисных помещений в Москве в 2019 году по данным ЦИАН составила:

• Для класса «А+» – 45000 рублей за квадратный метр в год.
• Для класса «А» – 33000 рублей за квадратный метр в год.
• Для класса «В+» – 25000 рублей за квадратный метр в год.
• Для класса «В» – 17000 рублей за квадратный метр в год.
• Для класса «В-» – 12000 рублей за квадратный метр в год.
• Для класса «С»– 8000 рублей за квадратный метр в год.

Офисы можно не только арендовать, но и приобретать в собственность, об особенностях купли-продажи офисов читайте здесь.

Корректная оценка объектов коммерческой недвижимости крайне важна для эффективного использования и своевременной актуализации классификационной системы. Четко обозначенные критерии помогают арендатору максимально точно понять, каким условиям должно соответствовать арендуемое офисное помещение и какие варианты при этом может предложить арендодатель.

Источник: pravosudie.guru