Что такое назначение земельного участка для жилищного строительства

Содержание

Каждый участок земли подлежит отнесению к различным категориям и видам пользования, разрешенных для данного участка. Введение таких категорий и отдельных видов позволяет рационально использовать землю как уникальный природный ресурс, а также обеспечивать охрану и защиту ее качественных характеристик.

Понятие целевого назначения земель

Под целевым назначением в российском законодательстве понимается определение юридического статуса земли для установления правомочий или запретов на осуществление на ней определенной деятельности. Конкретные категории и виды разрешенного пользования определены законодательством Российской Федерации (в частности, Земельным кодексом РФ), а особенности реализации такого разделения на практике регулируются федеральным законодательством и подзаконными актами.

В настоящее время в нашей стране предусмотрено разделение земель, исходя из цели их назначения, по следующим категориям:

Земли сельскохозяйственного назначения;
Земли населенных пунктов;
Земли специального назначения (промышленности, энергетики, транспорта и т.д.);
Земли особо охраняемых природных территорий;
Земли лесного фонда;
Земли водного фонда;
Земли запаса.

Каждой указанной категории корреспондируют конкретные виды допустимого использования, а также запреты на осуществление определенной деятельности. Статус каждой категории подразумевает наличие перечня видов пользования, которые разрешены в отношении данного участка, поэтому изменение цели назначения участка (а также видов использования) осуществляется двумя возможными вариантами:

Категории земель и виды разрешенного использования

С процедурой перевода из одной категории в другую;
Без оформления перевода в другую категорию.

Соотношение понятий категории земель и целевого назначения

Правовой статус цели назначения земель включает в себя закрепление категорий и видов использования данного участка. Таким образом, общий правовой режим целевого назначения земли охватывает собой определение категорий земель и является более широким в правовом смысле.

Изменение одной категории на другую одновременно подразумевает смену правового статуса цели назначения земли. При этом в рамках одной категории земли возможно изменение допустимых видов пользования конкретными участками.

Где можно найти информацию о разрешенных видах пользования?

Конкретные виды допустимого пользования, разрешенные для данного участка, выбираются правообладателем самостоятельно, без необходимости проведения процедур согласования или разрешения с органами власти.

Для определения списка доступных видов использования участков в нашей стране используется Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который был утвержден Приказом МЭР РФ от 01 сентября 2014 года № 540 (в редакции по состоянию на 30 сентября 2015 года).

Данный Классификатор был официально опубликован в «Российской газете» и размещен для общего доступа по адресу: https://rg.ru/2014/09/24/uchastki-dok.html.

Из указанного классификатора правообладатель участка земли вправе самостоятельно выбирать допустимые разрешенные виды деятельности. При этом он обязан соблюдать ограничения и запреты при пользовании участком, определяемые целью его назначения.

Порядок изменения категорий земель и видов допустимого использования

Изменение цели назначения участка может происходить двумя способами:

С оформлением процедуры изменения одной категории на другую;
Без изменения категории, но с изменением доступных видов пользования.

При осуществлении процедуры изменения категории участок может получить любой допустимый вид использования в пределах новой категории. При переводе в другую категорию меняется и доступный перечень разрешенных видов пользования.

В случае если изменение цели назначения участка не сопровождается изменением категории, виды допустимого использования могут меняться только в пределах той же самой категории. При этом виды пользования изменяются в соответствии со схемами территориального планирования публичных образований, генеральных планов и градостроительных регламентов.

Окончательное решение об изменении цели назначения земли принимает глава местного органа власти с учетом мнения граждан, выраженного при проведении публичных слушаний.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: advokat-malov.ru

Как определяются требования к целевому назначению земельного участка в 2021 году

Какие существуют виды земельных участков? Как можно использовать тот или иной участок? Возможен ли перевод земельного участка в другую категорию? Ответы на эти вопросы доступны в нижеследующем материале.

Зачем это знать? Актуален ли этот вопрос? Однозначно, да. Особенно для тех, кто желает приобрести земельный участок. Каждый покупатель преследует разные цели: кому-то нужно просто выращивать картофель на 8 сотках, кто-то же планирует построить трехэтажный коттедж…

Во многих случаях строить на участках запрещено, а если и разрешено, то в построенном доме нельзя будет зарегистрировать место жительства. Именно для этого нужно знать категории земельных участков и порядок их использования.

Или позвоните нам по телефонам:

+7 Москва, Московская область

+7 Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как узнать категорию земель по кадастровому номеру

Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

В главе 4 ЗК выделяются такие виды пользования землей:

Аренда. Данное право пользования состоит в возможности эксплуатации определенной территорией в течение обозначенного времени и за конкретную стоимость (размер арендной платы указывается в договоре аренды).
Сервитут, публичный сервитут. Это ограничительное право на использование чужой территории. Данное разрешение может потребоваться для проезда или прохода по чужой территории, к примеру, для проведения строительных работ или для возведения постройки. Получить разрешение возможно двумя способами: заключить соглашение с собственником или через суд.
Безвозмездное пользование. Означает, что юридические лица или граждане имеют право передавать свою землю в пользование на определенное время без оплаты, что прописывается в договоре.
Бессрочное пользование. Это форма предоставления участков из земель, которые находятся в ведении муниципального образования. Либо передача региональным властям земельной собственности государства.

Предоставление участка в пользование не является автоматическим предоставлением права на распоряжение.

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий:

Земли населенных пунктов (поселений);
Земли сельскохозяйственного назначения (с/х);
Земли специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
Земли лесного фонда;
Земли водного фонда;
Земли государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Далее рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Отличия от владения и распоряжения наделом

Право собственности включает в себя три правомочия:

Владение — это фактическое обладание определенной территорией, о чем будет свидетельствовать право собственности.
Пользование — это возможность пользоваться обозначенной территорией в соответствии со своими целями.
Распоряжение — это способность определять дальнейшее будущее территории, то есть продавать ее.

Таким образом, владелец вправе любым способом совершить отчуждение своих владений:

сдать в аренду;
завещать;
подарить;
продать и т. д.

При исключительном пользовании землёй у лица нет права на владение и распоряжение. Все, чем обладает пользователь угодья — это документ, на основании которого он пользуется землей и осуществляет свои потребности в соответствии с законом и условиями договора.

Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
Расположение объектов электроснабжения;
Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли промышленного назначения: перевод, продажа, аренда

Отношения земельного характера регулирует Гражданский кодекс и прочие законодательные акты. Ссылаясь на них, становится возможным заключение сделок с землёй. При этом землю бессрочного пользования вправе передавать гражданам лишь муниципальные органы и государственные учреждения.

В некоторых случаях такое право имеют учреждения исторического и культурного наследия. Независимо от формы собственности земельного участка, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации с присвоением кадастрового индивидуального номера. Все сведения о каждом недвижимом объекте и его владельце должны быть в единой реестровой базе. Более того, недвижимость можно использоваться только по целевому назначению. Если назначение земельного участка не соответствует проводимой на нём деятельности, владельцу придётся заплатить немалый штраф или вовсе лишится своей собственности.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
участки, занятые под хозяйственные строения;
пашни;
сенокосы;
пастбища;
сады;
залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

сельскохозяйственные;
и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Какие здания и сооружения можно размещать на промзонах? На землях промышленного назначения разрешается постройка сооружений для промпроизводства, если на это имеется соответствующее разрешение. Однако строительство жилья здесь строго запрещено. Городские и сельские поселения с каждым годом увеличиваются. Поэтому довольно часто жилая зона пересекает земли промназначения.

До определенного времени это останется в рамках закона, но чтоже произойдет, если владелец промзоны решит расшириться и провести линию коммуникаций? С юридической стороны выйти из такой ситуации можно путем смены категории участка промышленного назначения. Например, строительство коттеджей будет возможно, если зона относится к ближайшему населенному пункту или землям сельхозназначения. Важно! При переводе категории участка земли необходимо уделять внимание виду эксплуатации, разрешенной законом.

ЗК РФ земельные участки в жилых зонах могут использоваться для следующих целей:

индивидуальная жилая застройка;
мало-, средне- и многоэтажная жилая застройка;
возведение помещений бытового и культурного назначения.

П. 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. Важно: полное представление о конкретных возможностях использования земельных участков можно получить, изучив соответствующий классификатор, утвержденный приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014. Например, если участок нужен для индивидуального жилищного строительства, необходимо удостовериться в наличии в кадастровом паспорте кодов 2.0–2.7 (жилая застройка).

Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Порядок предоставления

Глава 5.1 ЗК рассматривает предоставление территории, которая является собственностью государства или муниципалитета, а также регламентирует основания и порядок передачи такого рода земельных угодий в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное или в пользование на основании договора аренды.

Подробнее о порядке предоставления земельного участка мы рассказывали тут.

Заявление

Заявление о согласовании предоставления участка земли должно содержать такие сведения как:

ФИО заявителя и данные его паспорта или наименование юридического лица, юридический адрес и его реквизиты;
кадастровый номер участка;
основания, по которым пишется заявление;
цель, для которой необходима данная территория;
контакты заявителя.

Если поступившее заявление не отвечает требованиям норм, то после рассмотрения, в десятидневный срок, уполномоченный орган возвращает его. При этом заявителю объясняются причины, по которым заявление было возвращено.

Без проведения торгов

В ст. 39.14 ЗК поэтапно описан процесс по предоставлению участков, которые находятся в собственности муниципалитета или государства без проведения торгов:

Если планируется произвести преобразование земли, то нужно подготовить схемы ее расположения. Если территорию необходимо образовать или уточнить границы, то гражданину или юридическому лицу следует подать заявление о предварительном согласовании предоставления территории.
Затем принимается решение о предварительном согласовании на предоставление земельного участка.
Выполнение кадастровых работ обеспечивается для того, чтобы участок соответствовал проекту межевания территории, схеме расположения участка или проектной документации лесных участков либо кадастровых работ, с помощью которых можно уточнить границы угодья.
Реализовывается государственный кадастровый учет земли для уточнения ее границ.
Подается физическим или юридическим лицом заявление в уполномоченный орган о возможности предоставления участка земли.
Заключается договор купли-продажи, договор безвозмездного пользования территорией или договор аренды.
Принимается решение о предоставлении территории.

Несмотря на то, что в ЗК указан порядок всех действий, которые следует выполнять — это не означает то, что нужно четко следовать этому списку. Необходимость того или иного этапа зависит от целого ряда факторов.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Требования

Классификация земельных площадей по назначению — это эффективный способ заставить владельцев использовать землю рационально, бережно. Она позволяет планово осваивать новые территории и сохранять качественные показатели тех, на которых уже ведется та или иная деятельность.

Что нужно знать о целевом назначении земель сельскохозяйственных? На участках данной категории возможно:

выращивание сельскохозяйственных растений;
выращивание плодовых деревьев;
строительство объектов, необходимых для ведения сельского хозяйства, переработки, хранения аграрной продукции;
животноводческая деятельность;
создание искусственных водоемов для выращивания рыбы;
обустройство пасеки;
ведение дачного хозяйства, в том числе и строительство дачного дома;
выделение площадей под пастбища, под траву для корма скоту.

По своему целевому назначению сельскохозяйственные земли не предназначены для жилого или производственного строительства. На таких участках может вестись деятельность, отличная от сельскохозяйственной, если будет осуществлен перевод в другую категорию.

ВНИМАНИЕ! Перевод осуществляется только по результатам государственной экспертизы, которая подтвердит, что участок не может использоваться для ведения сельского хозяйства.

Если нужно построить частный дом на участке из категории земель сельхоз назначения, нужно выбирать тот, который по классификатору предназначен под ИЖС.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

основные;
условно разрешённые;
вспомогательные.

Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка

Номер в классификаторе	Комментарии
1.0-1.18	Сюда относят земли, находящиеся вне населенных пунктов, которые предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, скота, пушных зверей, разведения птиц, рыб, насекомых. Разрешено возводить здания, необходимые для нужд сельского хозяйства.
2.0-2.7.1	На этих землях можно возводить здания, как одноэтажные, так и многоэтажные, которые используются для проживания, а также объекты инфраструктуры, необходимые для их содержания.
3.0-3.10.2	На землях можно размещать объекты капитального строительства, которые необходимы для удовлетворения социальных и духовных потребностей — коммунальные предприятия, объекты здравоохранения, школы, ДОУ и т.д.
4.0-4.10	Земли предназначены для объектов капитального строительства, которые используются с целью получения выгоды.
5.0-5.5	Участки выделяют под размещение спортивных, туристических объектов, баз отдыха, конных прогулок и т.д.
6.0-6.11	На землях разрешено размещать добывающие и производственные объекты.
7.0-7.5	На участках размещают различные пути сообщения и строения, необходимые для их обслуживания.
8.0-8.4	Размещают объекты, предназначенные для Вооруженных сил, а также таможни.
9.0-9.3	Земли, на которых располагаются особо охраняемые природные территории.
10.0-10.4	Разрешена деятельность, связанная с выращиванием, рубкой, заготовкой леса, охраной лесов.
11.0-11.3	На землях размещаются водные объекты и гидротехнические сооружения.
12.0-12.3	На участках размещены дороги, кладбища, парки, скверы и т.д. Сюда же относят земли запаса.
13.1	Разрешена деятельность, связанная с выращиванием с/х культур для собственных нужд. Стоить жилые дома нельзя. Можно строить хозпостройки для хранения урожая и инвентаря.
13.2	Разрешена деятельность, связанная с выращиванием плодовых деревьев и кустарников для собственных нужд. Можно строить жилые дома, садовые домики (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки.
13.3	Строка утратила силу с 1 января 2021 г. — Приказ Минэкономразвития России от 9 августа 2021 г. N 418

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

К примеру, земельный участок для строительства дома должен иметь категорию (целевое назначение) — земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования (ВРИ) — для индивидуального жилого строительства (ИЖС).

Полный перечень ВРИ является исчерпывающим, содержится в специальном классификаторе и не подлежит изменению в произвольном порядке. Если устанавливается новый для данной территории ВРИ, то он должен соответствовать перечню данного классификатора.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

жилая зона,
деловая зона,
промышленная зона,
сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ

В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
Пунктами 6 — 7 статьи 11.9 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

На основании изложенных выше норм можно сделать вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка, необходимо учитывать цель его образования, рациональность использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, основные требования к образованию земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ, основные требования к установлению тех или иных ВРИ на территории содержатся в ПЗЗ вашего региона. К примеру, характеристики земельных участков под ЛПХ закрепляются в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в вашем региональном законе об обороте сельхоз земель.

При этом, любое решение органа власти или должностного лица может быть оспорено в судебном порядке. Установить точную возможность принадлежности той или иной земли к необходимому ВРИ может только соответствующая экспертиза.

Нарушения и ответственность

Ответственность за использование земельных участков с учетом их целевого назначения определяется нормами земельного законодательства. При нарушении правил целевого использования предусмотрены меры наказания по статьям КоАП РФ.

ВАЖНО! Нельзя использовать землю не по назначению, но также нельзя ее не использовать по ее назначению.

Если физическое или юридическое лицо приобретает участок под фермерское хозяйство, например, земля такая не должна простаивать, приходить в запущение, она должна возделываться по всем нормам процесса. Нарушений в области землепользования может быть несколько:

Землепользователь при эксплуатации участка нарушает целевое назначение. В таком случае ему может быть присужден штраф, для начисления которого используется кадастровая стоимость участка. В целом физическое лицо должно будет выплатить не меньше 10000 рублей за нецелевое использование земельного надела. А лица на должностях могут заплатить от 20000 до 100 000 рублей.
При неиспользовании сельскохозяйственных земель, что приводит к утрате их ценностных качеств, предусмотрен также штраф. Такое правонарушение наказывается согласно норм Федерального Закона под номером 101, принятого в 2002 году.
Когда покупается участок под жилое строительство, а потом он просто пустует, зарастает сорняками и мусором, владелец будет наказан штрафом от 400 000 рублей.

Целевое назначение — важная характеристика любой земли. Это назначение учитывается при различных операциях с земельным участком, при его эксплуатации, переводе в другую категорию. Не стоит приобретать земельную площадь, не имея представления о ее категории, предназначении, видах разрешенного использования.

Незнание такой информации может в дальнейшем стать преградой на пути осуществления всех планов относительно недвижимости. А также незнание не избавит от наказания за нецелевое использование участков. Если еще и в процессе деятельности земле и окружающей природе был причинен ущерб, штраф будет более значительным по сумме.

Что будет, если использовать землю не по назначению

Правовой режим — это система запретов, ограничений, разрешений и обязанностей. Владельцы земель сельскохозяйственной категории обязаны:

использовать землю в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
принимать меры по недопущению любых воздействий на земельный участок, которые могут привести к существенным потерям плодородия и других значимых свойств;
поддерживать оптимальное состояние мелиорированных земель;

Владельцы земель сельскохоз назначения имеют право:

приобретать, продавать, дарить, передавать в наследство принадлежащие им участки;
получать от государства бесплатно или на возмездной основе земли данной категории в собственность или в пользование;
выходить с ходатайством об изменении статуса, категории и разрешенного использования земель.

Основные ограничения и запреты можно свести к следующему:

Не использование земель с/х назначения запрещено. Это требование распространяется на любые участки, находящиеся во владении физических и юридических лиц. Не использовать землю может только государство, которое владеет землями ГосЗемЗапаса и участками резерва;
Иностранные граждане в обороте сельскохозяйственной земли участвовать не могут. Однако они могут брать землю в аренду и использовать её по назначению, выполняя все обязанности по поддержанию участков в надлежащем состоянии;
Произвольный перевод с/х земель в другую категорию или разрешенное использование запрещен и наказуем;
Существуют ограничения по срокам и содержанию аренды. Законом определяются максимальные и минимальные сроки, а также режим использования участков;
При территориальном зонировании определяются особо ценные земельные участки, изъятые из оборота. Они находятся в списках территорий, запрещенных к приватизации. Изымают из оборота и нарушенные земли, которые переводятся в залежь до момента восстановления плодородия и иных значимых свойств.

Обратите внимание, что не выполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей влечёт за собой предусмотренное законом наказание в виде, штрафов, уголовной ответственности и иных мер, включая материальную ответственность, носящую компенсационный характер.

Летом 2021 года был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется вовсе или с какими-либо нарушениями. По данным министерства с/х хозяйства, после введения этих поправок в оборот было возвращено более 120 тыс. гектар земель.

Особо охраняемые территории

Что такое особо охраняемые земли и объекты? Это территории, которые представляют природную, эстетическую, культурную, рекреационную ценность. На таких землях может находиться национальный заповедник, уникальный ландшафтный объект, санаторно-курортная зона с оздоровительным и полезным микроклиматом.

ВНИМАНИЕ! Выделение земель в данную категорию необходимо было для защиты их ценных качеств и свойств. На таких землях не ведется строительство (жилое или промышленное), здесь проводятся различные мероприятия по сохранению экологии и чистоты окружающей среды.

Участки, которые попали в данную категорию, имеют особенный правовой статус, за нарушение их целевого использования предполагается суровое наказание по административной или уголовной ответственности. В данной категории выделяется несколько подгрупп земель:

Это земли природоохраняемых территорий.
Рекреационных зон.
Природные участки со статусом особой охраны.
Территории с объектами историко-культурного значения.
Участки земли особой ценности.

Все эти земли не используются для нужд народного хозяйства.

Подведем итоги

Такие государственные мероприятия, как учет всех земельных участков, разделение их на категории, установление ограничений на использование и пр., преследуют важную цель — охрану ценного природного ресурса, количество которого по объективным причинам ограничено.

Нарушение установленных законом предписаний будет иметь для собственника ряд неприятных последствий. Самым легким из них будет штраф. Самым суровым — лишение собственности, то есть изъятие участка в пользу государства.

Подобные меры также свидетельствуют об особом внимании властей к сохранению земельного фонда.

Необходимо ли платить налоги и сколько?

Земельный налог возлагается на лиц, владеющих участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (данное обстоятельство регламентируется с. 388 Налогового кодекса РФ).
А тем, у кого территория находится на праве безвозмездного пользования или передана по договору аренды платить налог не нужно.

Формула для расчёта земельного налога:

Земельный налог = кадастровая стоимость участка *размер доли в праве на участок*налоговая ставка*коэффициент владения.

При этом коэффициент владения необходим только в случае владения земельным участком в течение неполного года.

Перевод земель

Земли можно переводить из одной категории в другую.

Сделать это может не сам собственник, а только компетентный орган власти, и только если в законе нет прямого запрета на такое действие. Например, как случае с землями ООПТ.

Собственник земли, желающий изменить ее целевое назначение, обращается в местный орган исполнительной власти с ходатайством.

При отсутствии препятствий к выполнению перевода такая просьба будет удовлетворена, а в земельный кадастр будут внесены необходимые изменения.

Типичным примером такой процедуры является выделение земель под ИЖС из муниципальной собственности.

Граждане могут просить передать им как уже существующий, то есть выделенный участок, так и часть сельхозугодий.

При положительном решении выбранный участок переводится в пригодную для индивидуального строительства категорию и уже в таковом качестве ставится на кадастровый учет.

Иногда для изменения назначения земель такое ходатайство не требуется. Так происходит, например, при расширении населенных пунктов, когда в категорию земель поселений попадает часть сельхозугодий или лесных насаждений.

Но, в любом случае, необходим нормативный акт органов местной или федеральной власти, которым данный переход фиксируется и легализуется.

Каждый земельный участок, прошедший кадастровый учет, имеет уникальный код, которым зашифрованы его категория и целевое назначение. Существует специальный справочник, оформленный в виде таблицы, где каждая категория и подкатегория обозначена соответствующим цифровым кодом:

Так, земли сельхозназначения имеют код 003001000000. Для того, чтобы выделить внутри этой категории отдельные виды, вместо двух последний нулей ставится номер подкатегории.
Пашни, сенокосы, сады и прочие сельхозугодия имеют код 003001000010.
Земли поселений скрываются за обозначением 003002000000. А участки, выделяемые под жилищное строительство гражданам (ИЖС) зашифрованы как 003002000050.
А вот такой код как 003002000100 обозначает прочие земельные участки, не отнесенные явно к одной из своих категорий.
Используются коды, в частности, при налогообложении. Для земель разных категорий предусмотрен разный размер земельного налога.
Зная к какой категории относится участок, можно определить его код, равно как и наоборот.

Чтобы узнать, к какой именно категории отнесен каждый конкретный участок, можно воспользоваться Публичной кадастровой картой или заказать в Росреестре кадастровую выписку на интересующий земельный участок.

Источник: sberipoteka-2020.ru