Что такое переуступка долевого строительства

Первичный рынок гораздо объемнее, чем может показаться на первый взгляд. Квартиру можно не только купить, но и переуступить. Сделки по переуступке проводятся со строящимися квартирами — в многоквартирных домах, еще не введенных в эксплуатацию. Продать квартиру по переуступке достаточно просто, важно соблюдать всего лишь несколько правил.

А чтобы застройщик не стал проблемой при продаже строящейся квартиры по переуступке и дал все необходимые разрешения для сделки, обращайтесь к юристу. Специалист рассмотрит ваш договор долевого строительства на предмет прав и обязанностей застройщика, поможет составить соглашение с покупателем и поспособствует скорейшей реализации квартиры по переуступке.

Что такое продажа по переуступке

Недвижимость на первичном рынке намного более привлекательна для покупателя. И дело даже не в техническом и эксплуатационном состоянии квартиры в новостройке. У строящейся квартиры нет предыдущих собственников, а, значит, у покупателя отпадает необходимость проверять историю прав собственности всех предыдущих владельцев.

Переуступка — что это такое? / Какие проблемы могут возникнуть?

Нет у строящейся квартиры и предыдущих пользователей и их прав пользования. Сама сделка проходит намного проще и для продавца жилья, и для его покупателя — им не нужно собирать множество документов, подтверждающих правовые отношения предыдущих собственников с квартирой.

Все квартиры в строящихся домах принадлежат своим будущим владельцам на правах требования. Продажа прав требования и называется переуступкой. Как это работает? На самом деле никакой сложности в процессе переуступки квартиры в новостройке нет.

Если физическое лицо приобретает квартиру на этапе застройки, то он заключает с застройщиком договор долевого участия — ДДУ (ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004). До момента сдачи дома и ввода новостройки в эксплуатацию ДДУ будет подтверждать право владения строящейся квартирой.

Покупка строящегося жилья весьма выгодна, если покупатель уверен в застройщике — цены на такую недвижимость намного ниже стоимости “готовых” квартир. Причем цена растет пропорционально завершению строительства. Дешевле всего квартиры в строящемся доме будут стоить на начальных этапах. В новостройке, которая скоро достроится, цены на недвижимость будут приближены к окончательным.

В этом и состоит выгода переуступки. Граждане могут приобретать жилье в самом начале стройки, и если продажа квартиры приходится на заключительные этапы, то цена поднимается в разы. И это не всегда спекуляция — в процессе строительства (а дома строятся достаточно долго) продавец может много раз передумать и решить, например, что ему нужна квартира побольше, или же он вообще хочет жить в своем доме. Но учтите, переуступка в строящемся доме с завышением цены — это доход, а с любого дохода нужно платить налог на доходы физических лиц. Продать строящееся жилье по переуступке без налога получится только в одном случае — если цена реализации полностью соответствует цене изначальной покупки.

Как это выглядит с юридической точки зрения? До ввода в эксплуатацию многоквартирного дома гражданин, купивший жилье по договору долевого участия, владеет недвижимостью на правах требования. После сдачи дома все участники подписывают с застройщиком акты приема-передачи квартир. И только после подписания акта владельцу нужно оформлять право собственности.

Пока подпись физического лица (дольщика) не будет стоять под передаточным актом, продать квартиру можно только по договору переуступки (ст.11 214-ФЗ). То есть дольщик переуступает свои права требования другому физическому лицу, который также становится дольщиком. Застройщику даже не нужно проводить каких-то особых манипуляций при переуступке жилья в строящемся доме — можно просто убрать фамилию предыдущего дольщика и прописать инициалы нового.

Если дольщик подписал акт, то продать квартиру по переуступке он уже не сможет — его право требования к застройщику завершает свое действие. Он становится фактическим владельцем, и все операции с недвижимостью нужно проводить по договору купли-продажи.

Есть еще один вариант реализации квартиры до момента оформления прав собственности — сделка по предварительному договору купли-продажи. Такой способ возможен только в определенный момент — когда передаточный акт уже подписан, а права собственности еще не оформлены владельцем. Этот период считается самым юридически незащищенным, поэтому лучше избегать любых сделок до оформления собственнического права.

Как провести сделку по переуступке квартиры

Сделки по переуступке оформляются намного быстрее. Если на обычную куплю-продажу могут уйти месяцы, то переуступку можно оформить за несколько дней. И хотя рынок переуступленной жилой недвижимости сейчас не столь популярен (для оформления сделки нужны наличные деньги, а далеко не у многих покупателей есть крупные суммы в свободном распоряжении), спрос на переуступку все равно стабилен. Это намного дешевле и оперативнее, чем приобретать квартиру в сданном доме у собственника или у застройщика.

При переуступке жилой недвижимости в строящемся доме важно правильно выбрать момент для сделки и установить корректную цену. Цена сделки напрямую зависит от момента продажи. Чем меньше времени остается до ввода дома в эксплуатацию, тем дороже будет стоить квартира.

Стоит учитывать и тот факт, что рынок недвижимости является сезонным — есть периоды, когда квартиры дорожают (конец лета, осень, весна), а есть месяцы, когда цены на жилье стабильно снижаются (зима). Продавцу стоит отслеживать текущий уровень цен и активность рынка, и организовывать сделку в общие периоды повышения стоимости — именно тогда переуступка жилья принесет наибольшую выгоду.

Оптимальным вариантом будет продажа за несколько месяцев до сдачи дома — на более ранних этапах не найдется много покупателей. Стройка закончится не скоро, а для контрагента важны гарантии того, что дом все-таки будет достроен. Когда до ввода в эксплуатацию остается не так много времени, покупатель видит, что стройка активно идет, а, значит, застройщик действительно надежен, и квартира будет передана в положенный срок.

Как происходят сделки по переуступке? Как и все другие операции с недвижимостью — поэтапно. Вот что нужно сделать дольщику, чтобы продать квартиру по переуступке:

1. Установить цену на жилье. Можно определить стоимость самостоятельно или привлечь независимого специалиста по оценке. В любом случае цена должна соответствовать стоимости аналогичной недвижимости на рынке и другим подобным предложениям застройщика в этом доме. Если материальное положение продавца позволяет, то для форсирования сделки можно снизить стоимость такого жилья на 10%.
2. Объявить потенциальным покупателям о продаже. Можно разместить объявления в тематической прессе или на онлайн-ресурсах, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью.
3. Провести осмотр объекта. Если дом практически достроен, то проблемы в демонстрации не будет. Единственное, лучше привести жилье в порядок — убрать строительный мусор, подключить базовый свет. Если же сделка проходит на начальном этапе строительства, покупателю можно продемонстрировать визуализационные материалы от застройщика.
4. Встретиться с представителями застройщика. У застройщика надлежит получить разрешение на переуступку. Это нужно сделать, если средства за жилье по ДДУ еще не выплачены в полном объеме. Если же все взаиморасчеты с застройщиком завершены, то его разрешение на реализацию не требуется, однако лишним точно не будет. Застройщик может потребовать комиссию за разрешение, это вполне законно.
5. Встретиться с покупателем. Это нужно для окончательного обсуждения условий сделки. Еще раз проговорите цену, сроки, условия договора и порядок взаиморасчетов. Подготовьте все необходимые с вашей стороны документы и разрешения.
6. Подписать соглашение. Форму соглашения можно взять у застройщика или же проговорить со своим юристом. Перед подписанием договора нужно еще раз перечитать все его разделы и только потом ставить свою подпись.
7. Зарегистрировать переуступочное соглашение в Росреестре. После заключения договора нужно официально оформить нового правообладателя.

Больше никаких действий и дополнительных расходов от сторон не требуется. Такие договора даже не нужно заверять у нотариуса. Если вся документация будет в порядке, то стороны просто подписывают соглашение и дольщик переуступает право требования покупателю. Вот какие документы могут понадобиться для сделки:

• паспорта сторон;
• регистрационные документы (устав, ИНН, ОГРН) — если продавцом выступает юридическое лицо;
• договор долевого участия;
• все платежные регистры, подтверждающие факт перечисления оплаты застройщику — чеки, квитанции, платежные поручения;
• согласие застройщика;
• согласие банка на уступку — при ипотеке дольщика на переуступаемую недвижимость;
• согласие супруга/супруги — при совместной собственности.

После подписания соглашения об уступке покупатель становится новым дольщиком, и берет на себя все обязательства по приемке новой квартиры. Он же будет подписывать с застройщиком передаточный акт и оформлять право собственности на жилую недвижимость.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Источник: rtiger.com

Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит

Для некоторых вопрос о том, что такое переуступка квартиры в новостройке может оказаться сложен. По сути это тот же самый договор купли-продажи, но только на первичном рынке жилья. Первичный рынок – это и есть новостройки. Вторичным жильё называется, тогда, когда существует свидетельство, т.е. дом сдан и квартира реализуется не застройщиком, а продавцом.

Что это такое

Под переуступкой понимается процесс передачи прав доли в возводимом доме от продавца покупателю. Регулируется он ФЗ №214 об участии в долевом строительстве. В нем описано что это такое и как совершается купля-продажа прав на долю.

Изначально в возводимой недвижимости не существует свидетельства о праве собственности, так как органы государственной власти не выдают техническую документацию, пока не будут проведены все коммуникации и дом не будет введен в эксплуатацию.

Застройщикам такой вариант не выгоден, поэтому квартиры они продают как часть или долю в новостройке. Законом предусмотрено заключение ДДУ (договора долевого участия), как и при совершении обычной сделки, который регистрируется в Росреестре.

Участником долевого строительства называется гражданин, купивший квартиру в строящемся доме, значит он вправе владеть и распоряжаться своей долей, также свои права он может продать или другому физическому, или юридическому лицу, т. е. переуступить.

Правильно переуступку прав собственности называют цессией, покупателя – цессионарием, а продавца – цедентом.

Какие виды бывают

К видам цессии относят сделку с физическим или с юридическим лицом.

• Первый вид сделки (соглашение или договор переуступки прав) оформляется между физлицами. К примеру, гражданин приобрёл долю в возводимом доме, еще на стадии котлована и решает её продать другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор переуступки прав и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняется только фамилия и данные участника «долевки», а все остальное остается прежним, т.е. метраж, сроки сдачи и т.д.

Часто граждане заключают такой вид сделок для инвестиционных целей. Это обозначает что, для них лучше выгодно продать купленную ранее дешевую «долевку». Обычно цена растет, когда подходит срок сдачи, т.е. квартиры со свидетельством.

• Второй мало отличается от первого вида. Отличие в том, что юридическим лицом может выступать подрядная организация, инвесторы и оплату производят по безналичному расчету.

Образец договора переуступки

Грамотно составленный документ должен включать:

1. Информацию о продавце, застройщике, покупателе (паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика и т.д.)
2. Стоимость переуступки (цена квартиры).
3. В каком порядке производится расчет (наличный, безналичный, по ипотеке, с первым взносом или без него).
4. Сведения об объекте (адрес, метраж и т.д.)

В приложении к договору обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика, ДДУ.

Договор рекомендуется заверять в нотариате, а для его правильного составления можно обратиться к юристу или риэлтору с большим опытом работы. После он регистрируется в Росреестре.

Договор цессии составляют по любому из 3 вариантов:

• Предварительное соглашение. Обычно заключается уже после того, как дом сдан. Но перед актом приема-передачи и получения свидетельства.
• Переуступка прав – простой способ покупки доли в новостройке, требуется лишь согласие застройщика. Если квартира оплачена полностью, тогда необходимо только уведомить строительную организацию, а при невыплаченных долгах потребуется одобрение застройщика на переуступку.
• Стать участником ЖСК – вариант достаточно долгий. Необходимо выписать старого владельца квартиры, и вписать покупателя в кооператив.

Плюсы и минусы

Положительная сторона переуступки:

• Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
• Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.

Отрицательная сторона:

• Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
• Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
• Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

• Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам. Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.
• Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
• Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
• Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
• Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
• После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
• Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).

Важно! За согласие придется заплатить покупателю от 1 до 5 % от цены квартиры.

В Росреестр потребуется предоставить:

1. Паспорта всех участников сделки, т.е. продавцов и покупателей.
2. ДДУ. Если по данному объекту совершалась сделки неоднократно, то предоставить все договора, для отслеживания всей цепочки.
3. Согласие застройщика. Его выдает строительная организация, если все долги погашены и нет никаких штрафов.
4. Согласие супруга или супруги на сделку от продавцов и покупателей. Документ заверяют нотариально.
5. Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
6. Заявление на переуступку.
7. Оплаченная госпошлина.
8. Акт приема – передачи, подписанный продавцом и покупателем.
9. Оплаченные квитанции, чеки. Если квартира была куплена в рассрочку или по другим причинам за продавцом числится долг, тогда вся задолженность переходит к новому владельцу.

Готовый документ можно забирать через месяц.

Особенности приобретения квартиры по переуступке в ипотеку

Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.

Для оформления жилищного займа лучше обратится банк кредитующий, ту новостройку где находится приобретаемая квартира. Так как сделка будет юридически чиста, банки не станут сотрудничать с «левой» организацией.

Бывает, что банки отказывают из-за объекта недвижимости, так как:

1. Застройщик не вызывает доверия.
2. Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
3. Расположение объекта не в близи отделения банка.

Важный момент! Не все банки по ипотеке работают с переуступкой. Необходимо проконсультироваться в банке о возможности такой сделки. Также переуступка может повлиять на отказ в участии в ипотеке с господдержкой.

Основные риски для покупателя

Опасно столкутся с такими проблемами при переуступке долей, как:

• Застройщик почти банкрот. Дом может так и не построится, и придётся побегать по судам, чтобы хотя бы вернуть свои деньги.
• Многоквартирный дом возведен не по проекту. Хорошо если планировка квартир будет лучше и его введут в эксплуатацию, а если нет придется довольствоваться тем, что есть.
• Жилье долго строится. Долгое ожидание никого не устроит.
• Встретится с двойной переуступкой. Недобросовестные застройщики могут продавать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
• Договор могут признать недействительным, если застройщик не осведомлён о том, что долю переуступили.
• Главный риск остаться без недвижимости и без денег, если дом так и не построится. К примеру, строительный комитет запретит эксплуатировать объект.
• Застройщик «липовый». Риски при покупке квартиры по переуступке велики, также как у строительной организации, поэтому следует проверять лицензии и другие документы перед покупкой.

Важно! В некоторых случаях покупатель может застраховать себя от рисков, например, если дом не будет введен в эксплуатацию.

Продавец не несет ответственности за застройщика, т.е. если дом вдруг не сдается, то покупатель останется не с чем. Но существует нюанс, при котором продавец может взять на себя поручительство о том, что объект застройки обязательно будет сдан, тем самым покупатель получит компенсацию или неустойку от продавца в случае не сдачи объекта. В договоре переуступке можно написать пункт об этом, согласно статье 390 ГК РФ. Но продавцы чаще отказываются подписывать договор с таким пунктом, за действия застройщика никто не хочет отвечать.

Налогообложение

В налоговом кодексе написано, что доход граждан подлежит обложению налогом. То же относится и к продаже квартиры по переуступке. К тому же если она реализована для извлечения прибыли, т.е. за большую сумму, чем покупалась.

Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал её за 3 500 000 рублей, соответственно выгода составила 500 000 рублей. Сумма налога будет 65 000 рублей.

Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.

Часто граждане стараются неправомерно обойти налоговую систему и в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость нежели чем на есть на самом деле. Покупатель в случае непредвиденных ситуаций не сможет вернуть себе все денежные средства в полном размере, так как по договору цена меньше.

Заключение

Покупать квартиру по переуступке выгодно на стадии котлована и до её сдачи в эксплуатацию. Стоит лишь лучше изучить сведения о застройщике и процедуру покупки по переуступке. Для инвесторов такой вариант вложения средств считается выгодным.

Напоминаем, что если у вас возникли проблемы с застройщиком, то просим записаться на бесплатную консультацию с юристом на нашем сайте. Для этого достаточно оставить ваши контакты в специальной форме.

Источник: ipotekaved.ru

Обходной манёвр, или Новостройка по переуступке

Девелоперы придумали, как продавать квартиры в жилых комплексах, не достигших необходимой стадии готовности, без эскроу-счетов. Они делают это при помощи аффилированных юрлиц, являющихся, по сути, посредниками между застройщиком и покупателем жилья. Для последних особой опасности это не таит.

Договор переуступки прав требования (цессии) — инструмент, хорошо известный на рынке уже более десятка лет. Особенно популярным он был в период быстрого роста цен на строящуюся недвижимость в 2010-2013 гг., когда бал на «первичке» правили инвесторы. Многие из них стремились избавиться от квартир до сдачи дома, чтобы избежать уплаты НДФЛ, а единственным способом для этого была цессия.

В последние годы вместе с уходом инвесторов с рынка пользоваться переуступкой стали гораздо реже, однако нынешним летом вновь зафиксирован её бум. Но здесь есть важный нюанс: цессией теперь пользуются застройщики, чтобы продавать квартиры, не прибегая к эскроу-счетам.

Дырка в законах

Для начала напомним, кто может заключать ДДУ по старым правилам после 1 июля, когда поправки в законодательство о долевом строительстве вступили в силу. Это застройщики, объекты которых достигли 30%-й готовности (порой хватит и 15%, а в исключительных случаях — даже 6%) и продавшие 10% всех помещений в них (в том числе коммерческих и машино-мест в паркингах). Эти критерии установил Минстрой.

Если такой результат официально подтверждён кадастровым инженером, девелопер обращается в Комитет по строительству и получает там заключение о соответствии (ЗОС) проекта указанным условиям. Тогда можно смело продавать квартиры, как раньше.
Но если строительная готовность ниже, реализовывать жильё можно только при помощи эскроу-счетов. Времени, чтобы получить ЗОС, ещё достаточно. Это можно сделать вплоть до 1 октября. Многие компании были вынуждены, пока документ не получен, приостановить продажи.

Многие, но не все. Некоторые застройщики воспользовались обходной схемой. Для начала они продали квартиры аффилированным компаниям, то есть, по сути, сами себе, причём успели это сделать до 1 июля. Обычно речь идёт как раз о тех самых 10% помещений: во-первых, выполняется одно из требований Минстроя, во-вторых, в компаниях рассчитывают к октябрю получить ЗОС, так что больше и не нужно.

Ну а чтобы не терять деньги, застройщики продолжают реализовывать квартиры. Внешне всё выглядит так же, как всегда: рендеры и планировки выложены на сайте, а о том, что сделку необходимо совершить при помощи цессии, покупатель узнает, лично обратившись в отдел продаж. Справедливости ради заметим: там этого не скрывают, объясняя, что никаких повышенных рисков такой способ покупки не принесёт.

Предусмотрено всё

Некоторых граждан подобная схема отпугивает, однако по большому счёту продавцы правы: опасностей в договоре переуступки нет. Разницы в том, кто продавец — физическое лицо или юридическое, не так уж много.

Договор, разумеется, должен зарегистрировать Росреестр — это общее правило. Цедент (тот, кто уступает право требования) обязан предоставить платёжный документ, подтверждающий, что он выплатил всю сумму застройщику. На этом, в общем-то, и всё.

Впрочем, некоторые подводные камни всё же имеются. В первую очередь это касается содержания ДДУ. Например, там может быть пункт о доплатах со стороны дольщика, если построенная квартира окажется большей площади, чем планировалось. Это далеко не всем понравится, но изменить договор уже не выйдет, лучше совсем отказаться от сделки.

Есть ещё и такой нюанс: для АО и ООО отчуждение имущества является крупной сделкой, если его стоимость превышает 25% балансовой стоимости активов предприятия. В этом случае необходимо одобрение совета директоров (или совета акционеров). По всей вероятности, с этим вы не столкнётесь. Активы юридически связанных с застройщиком компаний весьма значительны (особенно если на балансе значится какой-нибудь завод), но всё же стоит этот момент уточнить.

Кроме того, есть пункт 3 ст. 13 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Он гласит, что «физлицо, которое приобрело у юрлица — участника долевого строительства право требования по ДДУ, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика не имеет права на получение возмещения».

С одной стороны, вроде бы тревожно. Однако на деле и тут нет ничего страшного — эта мера направлена против вывода активов с баланса компаний, близких к банкротству. Проверить наличие производства легко можно на сайте арбитража. Кстати, новостройки, вышедшие на рынок в этом году, дополнительно защищены компенсационным фондом дольщиков (он был создан в октябре 2017 года), в который девелоперы должны перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ. Из этого общего котла в пиковом случае дом и должны достроить.

Добавим, что, несмотря на аффилированность застройщика и цедента, на всякий случай договор переуступки лучше оформлять в офисе застройщика, а в идеале — заключить трёхстороннее соглашение. В общем, делать всё так, как и в случае сделки с физлицом.

На этом, собственно, и всё. Как видим, ничего страшного во временной схеме продаж новостроек через переуступку нет, а дополнительным плюсом служат скидки на квартиры, пусть и не слишком большие. Кроме того, банки без особых проблем выдают ипотечные кредиты и в этом случае, поскольку прекрасно знают об уловках, на которые идут девелоперы, чтобы как можно дольше избегать эскроу-счетов.

Мнение эксперта

«Такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчёт с юридическим лицом возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации. Ипотеку на приобретение квартиры по договору уступки права сейчас выдают на тех же условиях (ставки, сроки, первоначальный взнос), что и по ДДУ.

Дополнительно банку нужно подтвердить оплату по ДДУ, предоставить согласие застройщика на такую уступку, а также сам договор долевого участия, права, по которому передают новому дольщику.»

Источник: nsp.ru

Покупка квартиры по переуступке прав

Намереваясь приобрести квартиру у застройщика, лицо может наткнуться на объявление о продаже через уступку права. Данная процедура приобретения права собственности полностью соответствует закону, так как связана с передачей дольщиком, участвующем в долевом строительстве, продать жилье еще до ввода новостройки в эксплуатацию.

Покупка жилья по переуступке прав является оформлением между сторонами сделки, в соответствии с которой обязательства и права передаются от основного дольщика к другому лицу, намеренному дождаться завершения строительных работ.

Что значит переуступка при покупке квартиры

Переуступка представляет собой вид юридической сделки, на основании которой уступается право требования от одного лица к другому. Переуступается по сделке не право собственности, поскольку оно еще не существует, т.к. объект недвижимости фактически не существует (не построен).

Передается по соглашению переуступки именно право требования на квартиру

Первоначально данное право возникает у дольщика, который заключил договор долевого участия с застройщиков в соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Дольщиком может являться как гражданин, так и юридическое лицо.

Застройщик несет перед участником ДУ обязанность по своевременной сдаче объекта недвижимости, который соответствует установленным техническим характеристикам.

Дольщик может сам принять исполнение по договору долевого участия, т.е. подписать акт приема-передачи квартиры от застройщика, а может переуступить право требования третьему лицу. Таким образом совершается сделка уступки, также называемая договором цессии.

Порядок оформления сделки регламентируется положениями статей 388-390 ГК РФ. Лицо, передающее права, является кредитором (цедентом), а другое лицо – покупателем права (цессионарием).

Суть уступки заключается в том, что первоначальный приобретатель получает в результате неё определённую выгоду:

• Дополнительный доход в результате продажи квартиры по более высокой стоимости;
• Невозможность ждать окончания строительства по каким-либо причинам.

Жилплощадь на начальном этапе строительных работ имеет невысокую цену, поскольку существуют риски затягивания строительства или признания застройщика банкротом.

В процессе сооружения новостройки стоимость квартир растет, а при цессии выгода будет состоять в разнице между актуальной и начальной ценой жилья.

Оформляется именно переуступка, поскольку продажа не сданного объекта недвижимости невозможна.

Кроме того, жизненные обстоятельства у дольщика могут измениться. Например, он может решить не приобретать квартиру в результате переезда, развода или других субъективных причин. Основания уступки

Для оформления покупки квартиры по переуступке потребуется основной договор, который содержит права и обязанности сторон. Таким документом может выступать:

1. Договор участия в долевом строительстве — подписывается между дольщиком и застройщиком. Инвесторами могут выступать любые лица, вкладывающие денежные средства на сооружение многоквартирного жилого дома или другого объекта недвижимости (согласно ФЗ № 214). Договор включает обязательства контрагентов, процесс проведения расчетов между сторонами, ответственность при нарушении условий соглашения.
2. Предварительный договор купли-продажи. В соответствии таким документом, покупатель имеет право требования у продавца продажи недвижимости в установленный срок. Договор является действительным до даты истечения установленного срока в нём. В случае не указания даты его завершения, срок договора считается равным 1-му году с момента заключения.

Кроме указанных возможны и другие основания, в силу которых застройщик несет обязанности перед другими лицами. Эти лица могут передать принадлежащие им права требования. Примером такого основания может служить сделка взаимозачета между компаниями. В частности, если подрядная организация выполнила работы, а застройщик за это передал право требования на квартиры.

Зачастую, когда речь ведется об уступке прав на жилье, имеют в виду переуступку прав именно по договорам долевого участия в строительстве жилых домов.

Основные правила

Отношения дольщиков устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Пункт 11 этого законодательного акта содержит обязательные требования к переуступке прав по сделке:

• Цессия допускается, если дольщик в полном объеме заплатил стоимость долевого участия либо совершил перевод задолженности на последующего дольщика;
• Оформление сделки переуступки прав совершается с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи или иного документа, который подтверждает передачу квартиры;
• если продавцом права является организация, то стоимость цессии вносится после регистрации сделки уступки в ФКП Росреестра.

При оформлении договора должны соблюдаться нормы законодательства, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Риски и особенности приобретения квартиры по уступке

Последующий приобретатель несет риски при покупке жилья по уступке прав, которые могут возникать как на этапе проведения строительных работ, так и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В строящемся здании

На момент возведения новостройки, приобретатель может сталкиваться с определенными сложностями:

1. Недобросовестность застройщика. К примеру, первоначально дольщик выполнил все необходимые действия по проверке надежности фирмы застройщика, но далее возникло затягивание сроков строительства, появилась возможность будущего банкротства строительной компании. В результате чего дольщик принял решение переуступить право на квартиру, т.к. неясно, достроят ли вообще дом в ближайшее время, но о сомнениях в надежности фирмы он не сообщил. Покупатель права, заключив договор цессии, может в дальнейшем пожалеть о потраченном времени и финансах.
2. Замораживание строительства. На любом этапе возведения дома может произойти приостановление работ. Вслед за длительным ожиданием инвесторы сами намерены осуществить продажу жилплощади намного дешевле, чем вложенная сумма по ДДУ. Поэтому перед покупкой квартиры в строящемся доме по заманчивой стоимости, необходимо скрупулезно проверить деятельность застройщика и понимать риски долгостроя.
3. Планируемая по проекту и фактическая планировка квартиры может различаться. В этом случае отстаивать свои интересы придется в суде.

Рекомендуется заключать сделку только с проверенными застройщиками и тщательно исследовать правоустанавливающую и проектную документацию.

В сданном доме

Для возведения многоквартирного дома требуется привлечения немалого финансирования инвесторов, а кроме того, у застройщика могут быть обязательства по возврате займа в банк, обязанности по оплате работ подрядчиков, поставщиков и т.д.

Если у строительной компании имеются долги возможны судебные разбирательства между сторонами обязательств, и до того, как спор не будет решен, оформить право собственности на квартиру не допускается.

Еще одним распространенным риском является риск «двойной покупки» квартиры по переуступке, право на которую уже передано другому лицу. Чтобы не допустить этого нужно оформлять договор цессии только по сделкам, прошедшим государственную регистрацию в службе Росреестра. В этом случае проверить принадлежность права на квартиру за определенным лицом несложно.

По ипотеке

При необходимости уступки права требования на жилье, и для этого нужно оформить ипотеку в банке, у покупателя могут возникнуть следующие трудности:

1. Повышенные проценты. В отношении еще не построенных объектов применяются повышенные ставки, поэтому ежемесячный платеж за кредит будет высокий;
2. Сложности с получением ипотечного кредитования;
3. Потребуется заключение предварительного договора переуступки права на квартиру с ипотекой. Договор необходим при обращении в банк.

Дополнительные риски зависят от добросовестности строительной фирмы.

В случае, если ипотека уже оформлена дольщиком, обязанности по возврату заемных средств также передаются другому лицу, т.е. на него переводится долг перед банком.

В этом случае на переуступку необходимо получить согласие банка.

Источник: ipoteka-nedvizhimost.ru

Стоит ли покупать квартиру в новостройке по переуступке

Понятие «переуступка прав» на объекты недвижимости, зачастую ассоциируется со строящимися квартирами и договорами долевого участия. Наиболее распространена переуступка прав при сделках с квартирами на заключительных этапах строительства, непосредственно перед принятием жилого дома в эксплуатацию.

Если вы принимаете решение стать обладателем практически готовой новой квартиры, то наиболее подходящим вариантом для вас будет приобретение ее по переуступке у того, кто вложил свои деньги с целью инвестиций в строящийся объект на ранних этапах, потому что обычно к этому моменту непроданных квартир у компании-застройщика уже нет. Давайте вместе разбираться: что такое переуступка квартиры в новостройке, как она оформляется, и как покупателю в такой сделке избежать обмана со стороны продавца.

Понятие переуступки квартиры

Пока строительные работы на объекте не закончены, и дом не принят в эксплуатацию, дольщик – будущий владелец квартиры, вложившийся в строящуюся недвижимость, вместо свидетельства о собственности имеет пока только договор долевого участия (ДДУ). Этот правоустанавливающий документ будет являться основанием для оформления свидетельства о праве собственности на жилое помещение в будущем, после сдачи дома в эксплуатацию и приема квартиры у строительной компании.

Сделка, результатом которой является передача такого права от одного человека другому за определенную денежную сумму, называется переуступкой.

Следовательно, переуступка прав (зачастую такое соглашение называют «цессией») возможна исключительно только до момента принятия готовой квартиры от строительной компании и подписания акта приёмки.

Причины продавать квартиру в новостройке

Продать квартиру в тот временной период, когда идет процесс сдачи готового дома, и недвижимость оформляется в собственность, нельзя. Однако оформление может растянуться на месяцы, а многие инвесторы не желают тратить время на ожидание. Ведь время и инфляция сведут все усилия по вложениям на нет, поэтому лучшим моментом для продажи квартиры, купленной с целью вложения денег, является период до сдачи здания.

Причины покупки жилья по переуступке

Основным преимуществом приобретения квартиры по переуступке является более низкая цена. Чаще всего переуступают свои права профессиональные инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость на самых ранних этапах строительного процесса, когда еще роется котлован, и закладывается фундамент. Они подвергают свои деньги определенному риску, ведь никогда нет полной гарантии того, что застройщик окажется добросовестным и порядочным и доведет строительство до конца.

Несмотря на тот неоспоримый факт, что оформленная в собственность недвижимость стоит существенно дороже, инвесторы часто не желают ждать, поэтому и продают свои квадратные метры по переуступке.

Практика покупки жилья непосредственно перед сдачей дома сегодня довольно распространена, и таким образом многие приобретают готовые квартиры в только что возведенных новостройках по привлекательным ценам по переуступке.

Определитесь, что для вас лучше: квартира или апартаменты. А мы подскажем, как выбрать.

О кадастровом паспорте на квартиру, сроках годности и месте получения документа рассказывает статья.

Управляющая компания или ТСЖ, что лучше для управления многоквартирным домом? Читайте здесь.

Пошаговая инструкция по получению свидетельства о собственности на квартиру в новом доме.

Риски при переуступке квартиры в новостройке

Покупка недвижимости по договору переуступки таит в себе различные риски. Основным из них считается возможность признания договора недействительным по самым разным причинам.

Чтобы защититься от проблем и недоразумений, как продавцу, так и покупателю выгоднее указать в договоре переуступки именно ту сумму, которая в действительности была передана в оплату при подписании договора.

И подтвердить данный факт необходимо составлением расписки, иначе в спорных ситуациях доказать, что сумма была другой, и вернуть ее не получится.

Чего опасаться со стороны продавца

К сожалению, бывают ситуации, когда продажа квартиры недобросовестным продавцом с целью обмана и наживы производится не одному, а сразу двум или более людям (такие сделки называются «двойными» продажами).

Продать квартиру дважды можно, если у продавца на руках предварительный договор купли-продажи с застройщиком, либо инвестиционное соглашение. Эти документы не проходят обязательную государственную регистрацию. А договоры ДДУ обязательно регистрируются, по ним ведется учет, и вся информация содержится в государственном реестре.

По договорам долевого участия в строительстве двойные продажи невозможны.
Права дольщиков находятся под защитой федерального закона N 214 «Об участии в долевом строительстве». Поэтому, у продавцов с такими договорами можно смело покупать новостройку по переуступке.

На что проверять застройщика

На сегодняшний день каждая четвертая сделка с недвижимостью осуществляется посредством договора переуступки права. Такое соглашение считается безопасными, его одобряют банки при запросе о предоставлении покупателю ипотечного кредита.

При осуществлении сделки с переуступкой права тоже возможны риски, но чаще они связаны лишь с нюансами долевого строительства.

Случается так, что строительные работы закончены, все коммуникации подведены, можно принимать готовые квартиры, но дом в эксплуатацию не сдан. Контролирующие органы отказывают в подписании акта приемки по причине незаконности постройки: отсутствует разрешение на строительные работы или не оформлены права на земельный участок.

В связи с этим, приобретая новостройку по переуступке права, важно проверять не только продавца квартиры, но также и надежность застройщика. Ведь бывший дольщик после подписания соглашения о переуступке (договора цессии) и передачи прав уже не ответственен за дальнейшую судьбу квартиры.

Чтобы уменьшить риски до заключения договора покупателю следует собрать следующую информацию:

• не предстоит ли строительной компании процедура банкротства;
• выполнит ли застройщик договорные обязательства по срокам сдачи объекта;
• соответствует ли постройка тому, что было заложено в плане;
• не переуступлены ли ранее права на этот недвижимый объект другому лицу;
• уведомлена ли компания-застройщик продавцом в письменной форме о заключении договора переуступки прав.

Предлагаем вашему вниманию полезное видео о том, что такое переуступка квартиры в новостройке, какие могут быть подводные камни при такой сделке и как их избежать. Рассказывают профессионалы.

Покупка недвижимости по переуступке прав

Процесс приобретения жилья по договору уступки подразумевает, что покупатель, заменяя прежнего участника долевого строительства, принимает на себя роль дольщика.

Приобретая права, покупатель должен понимать, что и все обязанности по первичному договору также ложатся на него.

Важно еще до совершения сделки убедиться, что сумма стоимости данной квартиры, фигурирующая в ДДУ, была полностью оплачена прежним дольщиком. В качестве документального подтверждения от продавца это могут быть:

От компании-застройщика таким подтверждением может стать акт сверки взаиморасчетов, свидетельствующий о полном выполнении взаимных обязательств сторон договора ДДУ и отсутствии задолженности дольщика.

Сопоставив полученную информацию от продавца квартиры и застройщика, покупатель имеет возможность сравнить, соответствуют ли данные друг другу, нет ли обмана или других неизвестных ранее фактов и обстоятельств.

Для успешного заключения сделки по договору цессии должны быть в наличии следующие документы:

Образец соглашения об уступке прав собственности по договору участника долевого строительства многоквартирного жилого дома размещен здесь: страница 1 и страница 2.

Оформление и подготовка всех необходимых документов чаще всего происходит в офисе застройщика. После подписания договора переуступки прав сделка подлежит обязательной госрегистрации в Регистрационной палате.

Налоговый вопрос при продаже недвижимости

Налоговое законодательство Российской Федерации обязывает каждого гражданина, получившего любой доход, уплатить с него налоги. Это касается и ситуации с продажей недвижимости по переуступке, и вариантов с продажей жилья, уже оформленного в собственность. Величина налога определятся исходя из дохода, полученного от продажи квартиры, уменьшенного на сумму расходов, произведенных при ее покупке.

Так и в случае с продажей по переуступке: налог платится не с общей стоимости проданных квадратных метров, а лишь с разницы, которая может получиться между суммой покупки непосредственно у застройщика по ДДУ и той суммой, которую указали при продаже в соглашении о переуступке.

Соответственно, если дольщик не получил прибыли вообще (продал квартиру за ту же стоимость), то и налог ему платить не нужно. При этом важно помнить, что декларация по налогу на доходы (3-НДФЛ) должна подаваться в любом случае, пусть даже исчисленный налог к оплате равен нулю. В противном случае налоговая служба наложит штраф за не поданную в установленные сроки декларацию.

Источник: svoedelo-kak.ru