Что такое жизненный цикл объекта капитального строительства

Strelka Mag — издание Института «Стрелка». Мы рассказываем о том, как устроены современные города и как сделать их лучше.

Жизненный цикл объектов строительства и управление недвижимостью Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Лескина Наталья Александровна, Гоштынар Андрей Сергеевич, Бижанов Султан Алиханович

В статье рассматриваются цели и задачи управления по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости . Раскрыты стратегические и тактические задачи управления недвижимостью в зависимости от стадии жизненного цикла объекта.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Лескина Наталья Александровна, Гоштынар Андрей Сергеевич, Бижанов Султан Алиханович

Управление энергоэффективностью в строительстве на основе совокупной стоимости владения жилищной недвижимостью

Обзор теоретических подходов и научно-исследовательских работ в области экономики строительства по развитию доступного и энергоэффективного жилья

Особенности регулирования стоимости комплексногожилищного строительства в контрактах жизненныхциклов недвижимости

Текст научной работы на тему «Жизненный цикл объектов строительства и управление недвижимостью»

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

4. Bartlett B. Foreign Dollar Holdings and the US. Money Supply. National Center for Policy Analysis NCPA. 1998. № 280 (sept. 23)

5. International Financial Statistics. 1986 URL: http://www.imf.org/en/Data

Лескина Наталья Александровна

Магистр кафедры «Экспертиза и управление недвижимости» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, г. Пенза, Россия Гоштынар Андрей Сергеевич Магистр кафедры «Экспертиза и управление недвижимости» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, г. Пенза, Россия Бижанов Султан Алиханович

Аспирант кафедры Организации строительства и управления недвижимости НИУ «Московский

государственный строительный университет».

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В статье рассматриваются цели и задачи управления по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости. Раскрыты стратегические и тактические задачи управления недвижимостью в зависимости от стадии жизненного цикла объекта.

жизненный цикл объекта недвижимости, задачи управления недвижимостью

В последние годы в РФ активно развивается деятельность по управлению объектами недвижимости. Основу этой деятельности составляют цели собственника объекта, которые не являются постоянными и могут кардинально меняться в течение периода существования объекта. Цели собственника объекта имеют различную направленность и влияние на стоимость объекта. Главную роль играют материальные цели, которые направлены на получение максимально возможного дохода от владения объектом недвижимости. Основными из них являются: 1) защита средств от инфляции, на основе увеличения стоимости объекта; 2) осуществление спекулятивных инвестиций — получение максимально возможного дохода от перепродажи; 3) осуществление функциональных инвестиций — получение максимально возможного дохода в заданный промежуток времени с последующей перепродажей объекта.

Развитие жилищного строительства и снижение энергопотребления жителями домов являются двумя важнейшими задачами, решаемыми федеральными и региональными органами власти, а также организациями членами МАИФ. Решение этих задач становится возможным если рассматривать не только первоначальную стоимость строительства жилья, но и совокупную стоимость владения на всех стадиях жизненного цикла дома: строительство с учетом затрат на энергоээфективные мероприятия, эксплуатация и обеспечение коммунальными ресурсами, ремонт и снос. В этом случае первоначальное удорожание

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

строительства от внедрения энергоэффективных технологий в разы компенсируется экономией полученной в период эксплуатации жилых домов[3].

Современный этап развития строительной жилищной отрасли можно определить как этап нового правого регулирования энергоэффективности жилых домов с использованием весьма перспективных правовых, экономических и организационно-управленческих подходов на основе управления стоимостью затрат в контрактах жизненных циклах (КЖЦ)[1].

Внедрение прогрессивных технологий позволяет повысить конкурентоспособность и стоимость объекта недвижимости и реализует технологические цели. Применение типовых проектных решений по энергоэффективности приводит к снижению совокупной стоимости владения, но также приводит к удорожанию недвижимости[2]. Социальные цели характеризуются владением объектом для повышения престижа и имиджа, а также использованием в личных целях и для размещения собственного бизнеса. Реализация целей владения объектом недвижимости неразрывно связана со стадиями жизненного цикла объекта.

В отдельных отраслях экономики России уже активно применяется экономический инструментарий владения товарами и услугами по всему их жизненному циклу (автомобилестроение, электроника и др.). Но такое же экономическое мышление применительно к оценке и управлению совокупной стоимости владения жилыми объектами недвижимости в рамках жизненного цикла их строительства и эксплуатации находится в стадии становления и развития. Это подход требует формирования нового экономического мышления в жилищной сфере как у потребителей, государственных и муниципальных органов управления, так и в сфере бизнеса. Основу таких экономических трансформаций формирует восприятие категории стоимости на объекты недвижимости не только как локальной цены ее приобретения, а как стоимости владения жизненным циклом недвижимости[7].

Жизненный цикл объекта, как период времени его существования, трактуется в узком и развернутом смысле. В узком смысле — жизненный цикл объекта недвижимости включает в себя три основные фазы: формирование, эксплуатацию и снос[8]. Данная трактовка не позволяет раскрыть многообразие целей и задач, стоящих перед собственником объекта или поставленных собственником перед менеджером объекта недвижимости. В более широком смысле, жизненный цикл объекта недвижимости состоит из стадии формирования замысла развития территории (предпроектная стадия), проектирования объекта недвижимости, строительства, эксплуатации и ликвидации объекта[9].

Стоимость объекта недвижимости зависит не только от первоначальных затрат на его создание, но и от эксплуатационной политики. На каждой стадии жизненного цикла объекта, в соответствии с поставленными целями, решаются различные задачи, связанные с формированием стоимости.

Предпроектная стадия предполагает решение стратегических задач, связанных с сокращением сроков и минимизацией затрат на реализацию стадии и эксплуатационных затрат на последующих стадиях; с повышением потребительской привлекательности будущего объекта. В рамках тактических задач осуществляются: приобретение земельного участка, выбор назначения объекта недвижимости и формирование стратегии его использования, оформление разрешительной документации, привлечение инвестиционных средств. В процессе проектирования круг стратегических задач остается неизменным, тактические задачи включают в себя: разработку схемы и организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерных решений, руководство проектированием объекта.

На стадии строительства объекта стратегическими задачами являются: соблюдение сроков строительства, соответствие качества производимых работ современным нормам, а также требованиям рынка; формирование спроса на готовый объект. Тактические задачи связаны с выбором подрядчика, координацией и контролем ведения строительных работ, исполнением проектных решений.

Стадия эксплуатации рассматривается как процесс функционирования и процесс развития объекта. В рамках функционирования решаются задачи максимизации доходов; сохранения привлекательности объекта для потребителя и поддержания в эксплуатационно пригодном состоянии всех компонентов объекта:

МЕЖД УНАРОД НЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ»

конструкций, инженерных и охранных систем, а также организации системы уборки объекта. Процесс развития объекта направлен на максимизацию доходов собственника в рамках управления изменениями на основе проведения модернизации и реконструкции объекта в случае снижения его потребительской привлекательности.

На стадии ликвидации объекта недвижимости решаются задачи, связанные с минимизацией затрат на ее проведение. Задачи управления представлены на рисунке 1.

■ новый¡ение Пошребитпельской npiffi.if кительпости:

— минимизация эксплуатационных: рт:ходов на последующих стадиях

Формирование замысла проекта

минимизация затрат на ликвидацию объекта

— максимизация доходов собственника:

— Соответствие инженерных систем п’сгхпичесжнм требованиям;

соответствие. требованиям TiptjmueonojtcapHoü без опасности:

— обеспечение охраны, объекта;

Нов кшекшг Потребителъ-с кой привлекательности;

— минимизация ;*кс1ыуатаци-онных расходом на Последующих стадиях

— сокращение непредвиденных затрат:

— формирование спроса на готовый объект;

обеспечение качества работ

— управление изменениями рюмс-ров и HiiiHti-itHuii помещений. Перестройка объек1гш:

— повышение потребительской пра-влекательности объекта

Рисунок 1 — Задачи управления стоимостью объекта на различных стадиях жизненного цикла

Задачи управления стоимостью объекта недвижимости по стадиям жизненного цикла существенно отличаются друг от друга. В процессе создания основной упор делается на минимизацию затрат по объекту недвижимости при соблюдении всех нормативных и технических требований, а также контроль сроков выполнения работ по предпроектной стадии, в процессе проектирования и строительства. В процессе использования ключевым фактором является прирост стоимости для решения материальных задач собственника.

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

Увеличение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения экономической целесообразности, актуально для готового объекта, что связанно с возможностями оценить эффективность использования недвижимости на основе доходности собственных средств, вложенных в объект и влияние макроэкономических показателей, таких как рынок недвижимости, окружающая инфраструктура, состояние экономики[10].

Наряду с физическим сроком жизни объекта необходимо учитывать и экономический срок, который существенно короче физического. Увеличение стоимости объекта недвижимости в процессе его использования может быть связано с проведением реконструкции или модернизации, что позволяет при изменении экономических условий продлить срок экономической жизни объекта. С точки зрения целей собственника продление срока полезного использования без изменения или с изменением назначения объекта должно основываться на всестороннем анализе законодательных, физических и финансовых аспектах его предполагаемого использования.

На стадии ликвидации целями собственника объекта является минимизация затрат, связанных со сносом существующего объекта недвижимости и с формированием замысла последующего использования земельного участка, что основано на экономической целесообразности прекратить использование по существующему назначению.

Список используемой литературы:

1. Контракты жизненного цикла: понятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Современные проблемы науки и образования. — 2013. — №6. С.125-150.

2. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Вестник государственного университета управления. -2013. — №23

3. Оценка стоимости владения жилой недвижимости в жизненных циклах зданий, как инструмент управления энергоэффективностью/ С.А Баронин [и др. ]; под общ. ред. А.В. Белого и С.А. Баронина-Астана: ПРООН,2015.

4. Управление строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла Баронин С.А., Бенуж А.А., Казейкин В.С., Кулаков К.Ю., Манухина Л.А., Янков А.Г., Луняков М.А., Мороз А.М., Подшиваленко Д.В. Пенза, 2014.

5. Стоимость владения жилой недвижимостью по совокупным затратам в жизненных циклах воспроизводства как основа управления энегроэффективностью / С.А. Баронин [и др. ];под общ. ред. В.С. Казейкина и С.А. Баронина.-Астана: ПРООН, 2015.

6. Управление совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли / Баронин С.А., Янков А.Г., [и др.] // Известия Юго-Западного государственного университета. — 2014.- №2. С.72-82.

7. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости Баронин С.А., Янков А.Г. Вестник Университета (Государственный университет управления). 2013. № 23. С. 93-97.

8. Бурханова Н.М. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] // М. «Эксмо», 2008. — Режим доступа www.e-realding.biz/chapter.php/81653/4/Burhanova_- _Ekonomika_nedvizhimosti.html#2

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл./ А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. — Спб.: АНО «ИПЭВ», 2009. — 304 с.

Ю.Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости: монография / Е.С. Озеров — Спб.: Изд-во «МКС», 2007. — 536с.

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

Лукина Елена Викторовна

ПЕРВЫЕ ОБЩЕПРИНЯТЫЕ СТАНДАРТЫ АУДИТА

Независимость аудитора, профессиональная тщательность, планирование аудита, понимание системы внутреннего контроля, достаточность аудиторских доказательств, аудиторское заключение.

В 1948 г. в США вышли «Общепринятые стандарты аудита», подготовленные Американским институтом присяжных бухгалтеров, то есть аудит стал проводиться по единым профессиональным стандартам.

Общепринятые стандарты аудита делятся на три группы:

1) общие стандарты (общая квалификация и поведение аудиторов) включает три стандарта;

2) работа на объекте (выполнение аудита) включает три стандарта;

3) стандарты заключений (сообщение о результатах) включает четыре стандарта.

Общепринятые стандарты аудита включают в себя:

1) Проверку должно выполнять лицо или лица, имеющие соответствующую техническую подготовку и профессиональные качества аудитора.

Аудитор должен иметь образование по аудиту и бухгалтерскому учету, практический опыт для выполнения порученной ему работы. Аудиторы должны быть технически квалифицированны и иметь опыт в тех отраслях деятельности, в которых работаю их клиенты. Когда аудиторы не квалифицированы для выполнения работы, существует профессиональная обязанность — приобрести необходимые знания и умения, предложить выполнить эту работу квалифицированному лицу или отклонить заказ.

2) Во всех вопросах, связанных с заданием, аудитор или аудиторы должны сохранять независимость.

Независимость предполагает отсутствие финансовой и имущественной заинтересованности аудитора

от проверяемой компании, а также свободу аудитора от влияния, давления, как со стороны клиента, так и со стороны третьих лиц.

3) Проводя проверку и подготавливая заключение, необходимо проявлять должную профессиональную тщательность.

Как профессионал аудитор не должен допускать небрежности и недобросовестности, но никто не ожидает от аудитора абсолютно совершенных решений в каждом случае.

4) Работа должна быть адекватно спланирована, а ассистентов, если они есть, нужно контролировать надлежащим образом.

Аудитор работу должен достаточно грамотно спланировать, чтобы гарантировать аудит, отвечающий требованиям.

5) Аудитор должен разбираться в системе внутрихозяйственного контроля достаточно для того, чтобы спланировать аудит и определить характер, временные рамки и объем необходимых проверок.

Если в ходе оценки внутрихозяйственного контроля аудитор установил, что клиент имеет надежную систему внутрихозяйственного контроля, которая включает в себя адекватные внутрихозяйственные механизмы для обеспечения надежной информацией, охраны имущества и записей, то количество аудиторских доказательств, которые необходимо собрать в ходе аудита, может быть значительно меньше, когда система внутреннего контроля неэффективна.

Жизненный цикл строительного объекта – это период времени, в течение которого он существует как объект управления, т.е. период от зарождения инвестиционного замысла до ликвидации объекта . В этот период времени осуществляются: выбор з/у, разработка ситуационных планов

Что такое жизненный цикл здания и как его продлить?

Сколько лет простоят современные новостройки? От чего зависит их долговечность? Как продлить жизнь своего дома с помощью капитального ремонта? Отвечаем в новом выпуске Азбуки устойчивого жилья .

Жизненный цикл здания — период, который включает в себя проектирование, строительство, эксплуатацию, капитальные ремонты, модернизацию, реконструкцию и снос здания.

Для расчёта жизненного цикла здания используется BIM (Building Information Modeling) — моделирование, включающее все этапы жизни здания: от инженерных работ до демонтажа. Благодаря BIM-технологии в одном проекте можно объединить все виды градостроительной деятельности. BIM позволяет проектировщикам и руководителям рассматривать несколько версий проекта, сравнивая различные варианты экономической и экологической устойчивости, которые влияют на стоимость будущего содержания здания.

BIM-модель. Изображение: Oregon State University / (CC BY-SA 2.0)

Для жителей и потенциальных покупателей недвижимости в многоквартирных домах самая важная и интересная стадия — эксплуатация объекта. Её срок напрямую зависит от технологии строительства.

Здания с кирпичными несущими конструкциями обладают хорошей теплоизоляцией и считаются долговечным. Срок службы таких домов в среднем составляет 150 лет. Ещё более надёжные и долговечные — дома, построенные по монолитной технологии. Именно поэтому так строят большинство объектов бизнес-класса. Срок эксплуатации монолитных домов — 120–150 лет, а если в работе используются качественные материалы, цифра будет ещё больше.

Самым скромным сроком эксплуатации обладают панельные дома — 50–75 лет, но если вовремя проводить капитальный ремонт, то дом может простоять целый век.

Срок эксплуатации здания зависит от качества материалов и своевременного проведения ремонтных работ. Чаще всего капитальный ремонт приходится делать именно в панельных домах. Чтобы такое здание простояло сто лет, ему каждые 20–30 лет нужен качественный капитальный ремонт межпанельных швов. Кстати, вопреки расхожему мнению, советские типовые панельки могли эксплуатироваться довольно продолжительное время.

ЖК «Первый квартал» от Брусники с домами, построенными по монолитной технологии

Как сделать свой дом более долговечным?

Вы можете увеличить срок эксплуатации своего дома. По возможности откажитесь от перепланировок, объединения комнат с балконами и тем более сносов несущих стен. Всё это может привести к появлению трещин и дальнейшему обрушению здания.

Для каждого дома в России предусмотрен график капитального ремонта. Иногда ремонт, необходимый как можно скорее, запланирован только через несколько лет. Если вы собственник, то вместе с другими жителями можете повлиять на очерёдность и обратиться в специальную комиссию, работающую в каждом регионе России. Иногда такая срочность вызвана по-настоящему серьёзными проблемами: от протекающей крыши до трещины в подъезде или на фасаде. Своевременное устранение повреждений поможет сохранить дом.

Если у вас в подъезде начинается капитальный ремонт, не спешите соглашаться со всеми предложениями управляющей компании. Сначала взвесьте все за и против и по возможности проконсультируйтесь с независимыми экспертами. Например, столетняя метлахская плитка или деревянные рамы в подъезде, скорее всего, нуждаются в простой очистке и небольшом ремонте. Они точно гораздо более экологичны и даже с учётом своего почтенного возраста прослужат дольше, чем новые, но менее качественные материалы.

О проекте

Как появилась устойчивая архитектура и зачем она нужна? Можно ли превратить дом из неустойчивого в устойчивый? Как обычное здание способно навредить экологии? Чтобы ответить на эти и другие вопросы, Strelka Mag и девелопер Брусника подготовили Азбуку устойчивого жилья . Каждая буква — это рассказ об одном «устойчивом» термине, а также комментарий эксперта или совет, как сделать свою жизнь экологичней.

Что такое жизненный цикл здания? Чаще всего для жизненного цикла здания или сооружения используется весьма распространенное и понятное на бытовом уровне определение, приводимое в федеральном законе "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (N 384-ФЗ от 30.12.2009, действующая редакция 2016): период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.++ Однако современная реальность говорит о том, что для объекта строительства …

Жизненный цикл здания

Жизненный цикл здания или сооружения — период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. [1]

Периоды жизненного цикла

Периоды жизненного цикла разделяются на [2] :

I — период по технико-экономическому обоснованию возведения здания;

II — по конструированию и проектированию;

III — по возведению с разработкой технологии, организации и технологических регламентов производства работ;

IV — по предэксплуатационному освоению;

V — по эксплуатации зданий и наработке, позволяющей обеспечить окупаемость средств, вложенных в их создание и освоение;

VI — по поддержанию конструктивных элементов и инженерных систем здания в нормальном техническом состоянии путем проведения планово-предупредительных и капитальных ремонтов;

VII — период физического и морального износа, требующий проведения модернизации, реконструкции или сноса здания. Последнее состояние является периодом окончания жизненного цикла или началом нового.

VIII — период реконструкции, восстанавливающий физико-механические и эксплуатационные характеристики зданий, включающий: I , II — технико-экономическое обоснование и разработку технической документации.

Примечания

1. ↑Технический регламент о безопасности зданий и сооружений Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ
2. ↑А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев. Реконструкция жилых зданий.. Москва 2008

• Строительство

Wikimedia Foundation . 2010 .

Полезное

Смотреть что такое «Жизненный цикл здания» в других словарях:

жизненный цикл здания или сооружения — Период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. [Технический… … Справочник технического переводчика

Жизненный цикл здания или сооружения — 5) жизненный цикл здания или сооружения период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, к … Официальная терминология

Жизненный цикл здания или сооружения — Период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. Федеральный закон… … Комплексное обеспечение безопасности и антитеррористической защищенности зданий и сооружений

Жизненный цикл — Термин «Жизненный цикл» используется в различных областях знаний. Содержание 1 В биологии 2 В информатике 3 В астрономии … Википедия

Жизненный цикл (лакокрасочного материала) — – совокупность этапов создания и существования лакокрасочного материала. Примечание. Жизненный цикл лакокрасочного материала включает в себя производство, транспортирование, хранение, окрашивание, формирование лакокрасочного покрытия,… … Энциклопедия терминов, определений и пояснений строительных материалов

жизненный цикл — 4.16 жизненный цикл (life cycle): Развитие системы, продукта, услуги, проекта или других изготовленных человеком объектов, начиная со стадии разработки концепции и заканчивая прекращением применения. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

жизненный цикл программного обеспечения — 3.7 жизненный цикл программного обеспечения; жизненный цикл ПО (software lifecycle): Последовательность следующих друг за другом процессов создания и использования программного обеспечения программируемой связанной с безопасностью здания или… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ГОСТ Р 52944-2008: Цикл жизненный железнодорожного подвижного состава. Термины и определения — Терминология ГОСТ Р 52944 2008: Цикл жизненный железнодорожного подвижного состава. Термины и определения оригинал документа: 29 анализ стоимости жизненного цикла (железнодорожного подвижного состава): Ранжирование элементов стоимости жизненного… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Зелёное строительство — Стиль этой статьи неэнциклопедичен или нарушает нормы русского языка. Статью следует исправить согласно стилистическим правилам Википедии … Википедия

Что такое жизненный цикл здания. Чаще всего для жизненного цикла здания или сооружения используется весьма распространенное и понятное на бытовом уровне определение, приводимое в федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (№ 384ФЗ от 30.12.2009, действующая редакция — 2016): период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. Однако современная реальность говорит о том, что для объекта строительства , вопреки…