В России ежегодно реализуется 2060 млн Гкал тепловой энергии, из которых 1086 млн Гкал обеспечивает теплоснабжение объектов ЖКХ и социальной сферы. При тарифе на тепловую энергию 700 руб./Гкал ежегодный оборот в области теплоснабжения России составляет порядка 760 млрд руб. Объем инвестиционных вложений, требуемых для приведения сферы теплоснабжения в порядок, примерно в 5 раз больше.
Как для отечественных, так и для внешних инвесторов «российское теплоснабжение» — зачастую представляется как нечто непонятное, неизвестное, а главное непредсказуемое и это при всей, казалось бы, интуитивной прозрачности, открытости и доступности процесса — как такового! Например, постоянно озвучивается проблема изношенности основных фондов и их аварийного состояния, а также близкая возможность техногенных катастроф. По отчетам тепловых компаний КПД источников тепла (котельных)колеблется в районе 90-92%, а декларируемый процент потерь и утечек 10% — это редко соответствует фактическому значению, но на бумаге получается, что все нормально!? Такое несоответствие реальных (фактических) и официальных данных наблюдается практически повсеместно.
Актуальные стратегии инвестиций в недвижимость в 2023 | Инвестиции в недвижимость с Todayprice
Вместе с тем, потенциальный инвестор и не обязан понимать все «тонкости» теплоэнергетики и быть специалистом в области теплоснабжения. Его главная цель — прибыльное вложение инвестиций, иными словами, выгодное для себя размещение свободных собственных или заемных денежных средств. Сэтой точки зрения -сфера теплоснабжения, пожалуй, одна из самых рисковых для инвесторов, но она же — одна из самых стабильных и привлекательных. Инвестиционные проекты теплоснабжения — капиталоемкие и долгосрочные. Окупаемость реального инвестиционного проекта, а не мероприятий по замене изношенного оборудования (которые часто выдаются за инвестиционные проекты), составляет не менее 10 лет, а, в среднем, 12-15 лет.
Естественно, что любой серьезный инвестор, располагающий достаточными суммами и готовый их инвестировать, должен иметь гарантии прибыльного возврата своих средств и уверенность в правильном выборе инвестиционной площадки.
В данной статье будут рассмотрены основополагающие принципы инвестиций в теплоснабжение.
Старое и новое устойчивое состояние систем теплоснабжения
Специфика теплоснабжения состоит в том, что до недавнего времени тепло рассматривалось исключительно как социальное понятие -«неотъемлемое благо» и, своего рода, «фактор власти». Есть дешевое и постоянное тепло -власть хорошая и делать ничего не надо.
И только сейчас, с ростом цен на энергоресурсы и приходом в теплоснабжение частных операторов и инвесторов, возникновением государственно-частного партнерства, тепловая энергия, наконец-то, переходит в категорию товара. Без такой смены базовых понятий инвестиции в теплоэнергетику невозможны. Инвестиции — это бизнес. Бизнес не может быть благотворительностью и всерьез рассчитывать только на дотации. Но от того, что тепловая энергия переходит в категорию товара, ее социальная значимость не уменьшается.
Инвестиции в земельные участки под застройки — 300% на инвестициях в землю
Главная, стратегическая цель инвестиций в теплоснабжение — переход из старого устойчивого состояния системы теплоснабжения (СТ) (именно устойчивого — в котором СТ сама поддерживает свое состояние) в новое устойчивое состояние. При этом понятие устойчивости СТ должно рассматриваться в двух аспектах: техническом и институционально-экономическом.
Суть перехода в техническом плане тривиальна — применение новых технологий, нового оборудования, квалифицированное и систематическое обслуживание этого оборудования обеспечат надежность и работоспособность СТ. Техническая устойчивость системы — основа ее прибыльности.
В институционально-экономическом аспекте все гораздо сложнее, но именно эта часть реформ является важнейшей для гарантий прибыльности инвестиций. Институционально-экономический (административно-организационный) порядок, обеспечивающий устойчивость функционирования старой СТ, таков -не снижая издержек, не обновляя основные фонды, устойчивость обеспечивается за счет планомерного ежегодного («ползущего») увеличения тарифов.
Существующие договорные отношения с потребителями выстроены в пользу производителей тепловой энергии. Риск уменьшения рынка сбыта и, соответственно, появление избытка мощности не велик. Система освоения средств за счет капитальных ремонтов выстроена безукоризненно. Таким образом, СТ может функционировать из года в год.
Особенность современного состояния СТ такова, что в техническом аспекте критерий устойчивости зачастую просто не выполняется. Т.о. без существенного (одномоментного) обновления основных фондов система просто не может функционировать без постоянных ремонтов и периодических аварий. Тарифы также не могут быть увеличены настолько, чтобы проинвестировать тепловые компании сразу и в нужном объеме. Добавив к этому возрастающую, несмотря на сопротивление теплоснабжающих организаций, прозрачность тарифов мы получим весьма неутешительную картину дальнейшей «устойчивости» существующей СТ хотя бы в ближайшем будущем.
В нынешнем «старом» состоянии большая часть доходов предприятий теплоэнергетики за вычетом топливной составляющей расходуется на ремонт старого оборудования, устранение аварий, на оплату сверх нормативных перерасходов ресурсов. Говорить в этой ситуации о прибыли, которая направляется на развитие бизнеса, не приходится. Суть перехода к новому состоянию в техническом аспекте заключается в превращении непроизводительных затрат в прибыль, направляемую на постоянную реновацию и развитие СТ!
Новое устойчивое состояние СТ должно обеспечить качественное и бесперебойное теплоснабжение, прибыльность и возможность возврата инвестиций. Новое устойчивое состояние СТ обеспечивается за счет выполнения следующих условий:
• модернизация и обновление основных фондов;
• снижение условно-постоянных и переменных затрат за счет внедрения новых технологий;
• привлечение новых потребителей и расширение рынка сбыта;
• доступное, соответствующее платежеспособности населения увеличение тарифа;
• целевое использование инвестиционной составляющей тарифа;
• новые договорные отношения, удовлетворяющие как продавца, так и потребителя тепловой энергии;
• обеспечение гарантий со стороны администраций муниципальных образований;
• законодательно-правовая поддержка со стороны государства;
• финансовая поддержка со стороны государства и муниципальных образований.
Как видно, большая часть приведенных выше условий относится к институционально-экономическому аспекту обеспечения устойчивости системы. Готовность к реорганизации и реформам в данном направлении должна быть обязательным исходным условием при привлечении инвестиций.
Схема развития СТ в новом устойчивом состоянии приведена на рис. 1.
Последовательность подготовки инвестиционных проектов в теплоснабжении
Если ранее разработка инвестиционных программ для СТ была инициативой тепловых компаний или муниципалитетов, то с вступлением в силу Федерального закона № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» инвестиционная программа стала обязательным условием для включения инвестиционной составляющей в тариф.
Механизм финансового обеспечения инвестиционной программы, предусмотренный Федеральным законом № 210-ФЗ, представлен на рис. 2.
Инвестиционная программа (проект) предусматривает строительство и/или модернизацию объектов СТ. Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 257 Налогового кодекса реконструкция объектов СТ к инвестиционным мероприятиям не относится и включается в производственную программу.
Инвестиционные программы (проекты) должны содержать (п. 32 Постановления Правительства РФ № 109-ПП от 26.02.2004 г. «Основы ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в РФ»):
1. перечень объектов;
2. объем инвестиций;
3. сроки их освоения;
4. источники финансирования;
5. расчет срока окупаемости.
В разработке и реализации инвестиционного проекта участвуют две стороны: Инвестор и Собственник.
Цели инвестора: максимальная прибыль, приемлемые гарантии, разумные риски.
Цели собственника: минимальный риск невыполнения своих обязательств, максимальные дивиденды, надежность инвестора.
Для серьезного и «длинного» инвестиционного проекта всегда должны выполняться следующие три правила.
Правило 1. Инвестиции должны быть обоснованными, разумными, эффективными. Критерии выбора инвестиционных мероприятий проекта должны быть только финансово-экономическими и оцениваться в денежном эквиваленте. При выборе инвестиционных мероприятий должны анализироваться все влияющие факторы и учитываться цели инвестора и собственника.
На выбор и реализацию мероприятий инвестиционного проекта влияют самые разные факторы. Сцелью минимизации рисков, возникающих при отклонении значений этих факторов от прогнозируемого состояния на будущий инвестиционный проект, следует проводить многовариантный анализ проекта.
При этом прогнозируемая динамика показателей, влияющих на выбор мероприятий (компонент) проекта, должна рассматриваться на весь период жизненного цикла проекта — 15-25 лет. Инвестиционные проекты должны охватывать всю СТ города, включая источники, тепловые сети, ЦТП, тепловые камеры. В связи с внесением изменений в Жилищный Кодекс нельзя рассматривать в качестве объектов инвестиционных проектов индивидуальные тепловые пункты зданий (ИТП), т.к. ИТП являются общедолевой собственностью жителей.
При разработке инвестиционных проектов необходимо анализировать и учитывать следующие (базовые) влияющие факторы:
• Фактическое состояние объектов СТ. При определении фактического состояния объектов СТ необходим сравнительный анализ данных камерального (документального) и приборного аудита;
• Существующая и будущая (после модернизации) реальная оценка стоимости основных фондов. Варианты оценки основных фондов предприятий СТ приведены на рис. 3. На практике, как правило, преобладающим является 1-й вариант. Идеального 2-го варианта практически нет. Задача разработчиков инвестиционных программ состоит втом, чтобы определить процент отклонения от 2-го варианта к 1 -му или 3-му. Инвестору очень важно знать: в какую систему он собирается вложить свои средства;
• Прогнозируемый тариф на тепловую энергию и его соответствие платежеспособности населения;
• Прогнозируемый рост цен на сырьевые ресурсы и его влияние на размер тарифа на тепловую энергию;
• Финансовые возможности, так называемой, инвестиционной площадки. Т.е. предельные финансовые вложения в определенный город, район, область, которые возможно окупить;
• Прогнозируемый объем продаж тепловой энергии с учетом перспективного строительства в соответствии с генеральным планом развития города и демографической ситуацией;
• Прогнозируемое повышение энергоэффективности зданий;
• Конкурирование централизованного и децентрализованного теплоснабжения;
• Нормативная и законодательная база на местном и региональном уровне, ее преемственность и последовательность;
• Участие муниципальных администраций в инвестиционном проекте.
Правило 2. Продуктивность переговоров сторон, участвующих в подготовке и реализации инвестиционного проекта. Инвестор должен предоставить данные, подтверждающие его репутацию, анализ будущих рисков, мероприятия по минимизации рисков. Собственник — приемлемые гарантии и условия, а также местные законодательные акты и решения, обеспечивающие гарантии и снижение рисков инвестора.
Правило 3. Наличие признаков развития бизнеса. В теплоэнергетике таких признаков всего четыре:
• увеличение объемов продаж;
• улучшение качества и расширение ассортимента услуг;
• совершенствование технологии и снижение издержек;
• оптимизация структуры управления.
Если какое-то из трех правил не выполняется, то проект из инвестиционного превращается в «реанимационный», а инвестор становится «донором» — чего в природе экономических отношений существовать не может! Поэтому, главной задачей всех разработчиков проектов является перевод, как правило, изначально «реанимационных» проектов — в категорию инвестиционных. Причем необходимо не только «повысить» инвестиционную привлекательность проекта, но и сделать его таковым на практике.
Источник: www.rosteplo.ru
Общие понятия об инвестициях
В учебном пособии рассматриваются вопросы организации инвестирования строительной отрасли на различных уровнях, определения сметной стоимости строительства в новой сметно-нормативной базе 2001 г. на стадиях технико-экономического обоснования и рабочего проектирования.
Учебное пособие рассчитано на студентов инженерно-технических и экономических специальностей, а также слушателей курсов подготовки и переподготовки кадров для строительной отрасли.
ПРЕДИСЛОВИЕ
Настоящее учебное пособие написано на основе действующих законов, постановлений правительства, нормативных актов, методических указаний, строительных норм и правил, а также использованы современные отечественные и зарубежные источники по вопросам инвестирования и экономики строительства.
В пособии большое внимание уделено видам инвестиционных проектов, рассмотрены субъекты и объекты инвестиционно — строительной деятельности. Достаточно полно проанализированы формы взаимодействия инвестора (заказчика) и подрядчика, их правовые и экономические взаимоотношения и рычаги управления. Проведен анализ возможных форм организации управления строительного предприятия в зависимости от форм собственности и видов финансирования строительной продукции.
Детально проработаны вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительной отрасли в условиях развития рыночных отношений. Приведена структура новой сметно-нормативной базы 2001 г. Уделено большое внимание видам сметных нормативов и основам ценообразования в новой сметно-нормативной базе, дана структура образования договорной цены строительной продукции в зависимости от вида финансирования. Проанализирована структура экспертизы технико-экономических обоснования и рабочих проектов строительных объектов в зависимости от видов финансирования.
В современных условиях организация инвестиционно-строительной деятельности приобретает первостепенное значение в связи с новым подходом в государственной политике в области строительной деятельности. Весь цикл инвестиционного проекта включает комплекс экономических, организационно-управленческих, технологических задач, выраженных в первоначальной идее, проектной проработке идеи, строительном производстве и эксплуатации объекта.
Переход строительной отрасли на новую сметно-нормативную базу был предопределен прежде всего несоответствием фактической стоимости ресурсов и их себестоимости (это было присуще плановой экономике), современными рыночными отношениями между субъектами инвестиционной деятельности, появлением современных высокоэффективных строительных технологий, материалов и конструкций.
Новая сметно-нормативная база позволяет формировать договорные цены на строительную продукцию, определять ее сметную стоимость на разных этапах инвестиционного цикла, обеспечивает вариантный и гибкий подход к определению цены строительной продукции без чрезмерной централизации и жесткой регламентации. При этом государственные сметные нормативы учитывают специфику отраслевых, территориальных и местных условий осуществления строительства и носят рекомендательный характер.
Все эти понятия и вопросы, предъявляемые современными требованиями к знаниям студентов ВУЗов, авторы попытались представить и осветить в настоящих методических указаниях.
Организация инвестиционно-строительной деятельности
Общие понятия об инвестициях
Термин «инвестиции» в РФ стал широко использоваться после перехода на путь рыночных реформ. Это более широкое понятие, чем понятие «капитальные вложения».Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.99г.определяет инвестициикак денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Капитальные вложения -этоинвестиции в основной капитал (основные средства) в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретения машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Инвестиционный проект -обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в законном порядке стандартами (нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Инвесторами (по «Закону об инвестиционной деятельности»),осуществляющими вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме инвестиций (капитальных вложений), могут быть:
— органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
— организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;
— международные организации, иностранные юридические лица;
— физические лица (граждане РФ и иностранные граждане).
Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.
Источниками финансирования инвестиций могут быть:
— собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц);
— средства, выплачиваемые органами страхования для возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий;
— заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);
— привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);
— финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;
— средства внебюджетных фондов;
— средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе;
— средства бюджетов субъектов РФ;
— средства иностранных инвесторов
В состав инвестиций могут включаться:
— денежные средства и их эквиваленты (целевые вклады, оборотные средства, паи и доли в уставных капиталах организаций, ценные бумаги, кредиты, займы и т.п.);
— остаточная стоимость имущества (здания, сооружения, машины, оборудование, приборы, инструменты и т.п.);
— стоимость права использования земли;
— имущественные права, которые могут быть оценены денежным эквивалентом (лицензии, патенты, товарные знаки, сертификаты, свидетельства на модели средств труда и т.п).
Инвестиции подразделяются на:
— капиталообразующие(прямые инвестиции), обеспечивающие создание и воспроизводство основных средств, в виде движимого и недвижимого имущества;
— портфельные, т.е. средства, помещаемые в финансовые активы.
Инвестиционно-строительный процесс включает: субъекты и объекты деятельности.
Объектами винвестиционно-строительной деятельности выступают:
— имущественные права и права интеллектуальной собственности;
— научно-техническая продукция и другие объекты собственности;
— производство различных видов продукции без ввода в эксплуатацию новых средств труда;
— комплексы строящихся и реконструируемых объектов;
— строящиеся здания и сооружения;
— рекультивация, улучшение, орошение, осушение сельскохозяйственных угодий, агролесомелиоративные и противоэрозионные мероприятия и т.п.;
— имущественная часть вновь создаваемой организации, как нового юридического лица.
Субъектами(участниками) инвестиционно-строительной деятельности выступают: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, проектировщик, банковские, страховые и посреднические организации, поставщики стройматериалов и оборудования, пользователи объектов инвестиционной деятельности.
Субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать установленные законом нормы и стандарты, требования государственных органов и должностных лиц, предъявляемые в пределах их компетенции.
Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.
Участники инвестиционной деятельности, выполняющие определенные договором виды деятельности, должны иметь лицензию или сертификат на право осуществления данного вида деятельности.
Инвестор- субъект инвестиционной деятельности, юридическое или физическое лицо, осуществляющее из собственных, привлеченных или заемных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств финансирование строительного объекта на территории РФ и обеспечивающее их целевое использование. Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций. Инвестор самостоятельно определяет сферу приложения инвестиций, разрабатывает условия контрактов на строительство объекта, принимает решение относительно организационных форм строительства с целью выбора проектировщика, подрядчика, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений, осуществляет финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции, а также выполнять функции заказчика-застройщика. Инвестор по договору предоставляет право распоряжаться выделенными государственными инвестициями заказчику — застройщику.
Заказчик — застройщик является юридическим лицом, зарегистрированным в установленном порядке и осуществляющим свою деятельность на основании договора с инвестором (инвесторами). Он распоряжается бюджетными (разных уровней) денежными средствами инвестора (инвесторов), передаваемыми для финансирования строительства производственных объектов, жилых домов, объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства, имеет почтовый адрес, счет в банке и печать со своим наименованием. Заказчик — застройщик несет перед инвестором имущественную и иную, предусмотренную действующим законодательством, ответственность за рациональное использование выделенных для строительства ресурсов и материальных ценностей.
Заказчик — застройщик на конкурсной основе, как правило, через подрядные торги, поручает реализацию выделенных инвестором бюджетных средств на строительство объекта по утвержденной целевой программе организации подрядчика на условиях, определяемых договором подряда на строительство. Заказчик-застройщик:
— выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации;
— размещает заказ на разработку всей необходимой для строительства объекта документации;
— проводит ее согласование в установленном порядке;
— осуществляет поиск подрядчиков, заключает договора подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставку оборудования и материалов;
— осуществляет приемку, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передачу их в монтаж;
— выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;
— осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию;
— обеспечивает рациональное и экономное расходование выделенных на строительство средств, своевременно осуществляет платежи за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д.;
— принимает меры к сокращению сроков строительства.
В частности, при финансировании объектов строительства из внебюджетных источников, субъектами инвестиционной деятельности могут отдельно выступать как заказчик, так и застройщик. Заказчик — застройщик также может выполнять функции государственного заказчика.
Государственный заказчик -государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация независимо от форм собственности (служба заказчика),наделенная,соответствующим государственным органом, правом распоряжаться бюджетными и инвестиционными ресурсами, для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционногопроекта («Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ» — постановление Госстроя РФ от 8.06.2001, № 58).
Заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории РФ или структурное подразделение инвестора (управление, отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия), наделенное необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций.
В сферу деятельности заказчика включается строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и сооружений, капитальный ремонт.
Взаимоотношения между заказчиком и другими субъектами инвестиционной деятельности осуществляется на основе договора и (или) государственного контракта, заключенного между сторонами в соответствии с действующим законодательством.
Выполнение функций заказчика требует наличие у организации лицензий на осуществление конкретных видов деятельности в случаях, предусмотренных законодательством РФ (постановление Правительства РФ от 10.03.2000, № 221, п.22д).
Лицензия — документ, подтверждающий право юридического или физического лица на определенный род деятельности или выполнение отдельных видов работ.
Заказчик- субъект инвестиционной деятельности, уполномоченный на то инвесторами, юридическое или физическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционных проектов, имеющее финансовые средства и представившее по требованию подрядчика поручительство о своей платежеспособности. Заказчик может передать право управления договором подряда другому юридическому или физическому лицу (специализирующемуся на выполнении такого вида работ), которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла. Обязательствами заказчика являются: своевременная передача подрядчику пригодной для производства работ строительной площадки, документов об отводе земельного участка под строительство, своевременная передача проектно-сметной документации на выполнение работ в соответствии с требования СНиП и утвержденной в установленном порядке, своевременная оплата выполненных подрядчиком работ в соответствии с договором, другие обязательства.
Застройщик- субъект инвестиционной деятельности, юридическое и (гражданин) физическое лицо, получивший земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, имеющее право разрабатывать и реализовывать на нем проект застройки, проект межевания, осуществляющее финансирование строительства жилых домов, фермерских хозяйств, улучшения земель и других объектов (п.п. 4 и 5, ст.
56 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Застройщик может передать подготовленный для застройки или застроенный земельный участок другим лицам. Застройщик после получения разрешения на разработку земли поручает заказчику заключение контракта на строительство или договора подряда. Сам же остается владельцем отведенного по акту земельного участка и собственником построенного объекта. Принципиальное различие между заказчиком и застройщиком заключается в том, что заказчик является непосредственным субъектом инвестиционной деятельности, который пользуется землей на условиях длительной аренды, а застройщик одновременно является и землевладельцем на праве личной собственности и пожизненного владения.
Подрядчик (генеральный подрядчик) — организация, фирма, выполняющая на свой риск по договору подряда на капитальное строительство (подрядный контракт) обязательство по строительству объектов, монтаж и наладку технологического оборудования и прочие связанные с ними работы и услуги. Генеральный подрядчик с согласия заказчика может привлекать к выполнению своих обязательств отечественные и иностранные фирмы, оставаясь при этом ответственным лицом за выполнение работ субподрядчиками. Генеральный подрядчик участвует в сдаче заказчику объекта в целом. Для выполнения договора подряда генеральный подрядчик обязуется:
— выполнить все работы в объеме и в сроки, предусмотренные в договоре;
— производить работы в полном соответствии с проектом, сметами, рабочими чертежами и СНиП;
— поставить на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, конструкции, строительную технику, за исключением материалов и оборудования, поставляемых заказчиком;
— возвести собственными силами и средствами на территории строительной площадки все временные сооружения для хранения материалов и выполнения работ по договору;
— информировать заказчика о заключении договоров подряда с субподрядчиками с указанием предмета договора, наименования и адреса субподрядчика;
— нести ответственность перед заказчиком за надлежащее исполнение работ субподрядчиками, за координацию их деятельности;
— обеспечить на строительной площадке необходимые мероприятия по технике безопасности, охране окружающей среды, охране зеленых насаждений и земли во время проведения работ, а также установить освещение;
— согласовать с органами государственного надзора порядок ведения работ на объекте и обеспечить соблюдение его на строительной площадке;
— осуществлять охрану строящегося объекта, страхование строительных рисков;
— в установленный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительного объекта вывести за пределы строительной площадки, принадлежащие ему строительные машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, оставшиеся строительные материалы, изделия, конструкции, временные здания и сооружения и другое имущество, а также строительный мусор в места, указанные заказчиком.
Проектировщик (генеральный проектировщик)-проектная, проектно-изыскательская и научно-исследовательская фирма, осуществляющая по договору или контракту с заказчиком разработку проекта объекта строительства. Он несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений. Осуществляет авторский надзор за соблюдением проектных решений.
Пользователи объектов капитальных вложений -физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты, в том числе и инвесторы.
В инвестиционном процессе создания строительного объекта участвуют несколько независимых организаций, имеющих разные целевые задачи в достижении экономического эффекта. Основной целевой задачей инвестора и заказчика является строительство объекта и ввод его в эксплуатацию при минимальных инвестициях, в наиболее короткие сроки с целью получения дохода.
Основной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельных работ путем увеличения расценок на строительно-монтажные работы (удорожания строительства), или путем технического прогресса. Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика. Для преодоления этих противоречий необходимы определенные стимулы и договоренности, объединяющие интересы всех участников инвестиционного процесса.
Источник: megaobuchalka.ru
Отечественный опыт инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства
Особое место на финансовом рынке занимают инвестиции в недвижимость и, прежде всего, в строительство и покупку жилья. Современный российским рынок жилья представляет собой систему экономических отношений между заказчиком, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными
учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности [98].
При этом к числу предприятий строительного комплекса, как субъектов первичного рынка недвижимости, следует относить заказчика, застройщика, подрядчика, проектировщика. На рынке жилья в статусе пользователей капитальных вложений выступают потребители. Кредиторы, как субъекты финансового рынка обеспечивают потребителей заемными средствами для приобретения жилья. Инвесторы производят финансирование предприятий строительной отрасли.
Схема, представляющая взаимодействия субъектов жилищного строительства (см. рисунок 3), включает следующие рынки:
— первичный рынок недвижимости;
Рисунок 3. Общая схема взаимодействия субъектов жилищного
В России в предреформенный период вопрос обеспечения населения жильем за незначительным исключением являлся прерогативой государства. Система финансирования жилищного строительства заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий.
Однако существовали в Советской России и другие варианты обеспечения граждан жильем:
— получение государственных субсидий на индивидуальное жилищное строительство (в городах — только до 1961 г., когда индивидуальное строительство в городах с населением свыше 100 тыс.
— участие в долевом строительстве через систему жилищностроительных кооперативов (после 1958 г.).
Централизация системы финансирования жилищного строительства в условиях острейшей жилищной проблемы дала свои результаты: объем ввода нового жилья постоянно увеличивался, «очередь» на улучшение жилищных условий постоянно «двигалась». Однако обратной стороной медали централизованного финансирования жилищного строительства явилось естественное стремление к удешевлению строительства за счет его индустриализации, через создание крупных домостроительных комбинатов; унификации возводимых зданий, их обезличивания и отказа от архитектурных излишеств. Гонка за объемами вела к постоянному ухудшению качества строительных работ, результаты чего сказываются сейчас, когда катастрофическими темпами прирастает ветхий и аварийный жилищный фонд, возведенный в период массовой застройки 1950-1970 гг.
Альтернативой длительному ожиданию наступления своей очереди на получение квартиры от государства было участие в жилищно-строительной кооперации. На фоне жесткой централизации жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) были единственным отблеском рыночных отношений в жилищном секторе Советской России. Кооперативы появились в 1958 г. после выхода Постановления Совета Министров о целесообразности создания ЖСК в целях ускорения темпов строительства жилья. Условия деятельности кооперативов были просты и понятны большей части населения страны. Вступив в члены ЖСК, можно было гораздо быстрее получить жилье, чем дождаться предоставления бесплатного жилья, так как очередь на вступление в ЖСК была короче.
Условия кредитования кооперативом своих членов были чрезвычайно выгодны: ставка процента по кредиту была низкой и фиксированной (от 0,5% до 2,0% в год), сроки кредитования — длительными (10-25 лет), предельная доля кредита — значительной (60-80% от стоимости жилья). Дом, построенный кооперативом, считался его собственностью, а его эксплуатация осуществлялась за счет пайщиков.
Очевидно, что льготные условия кредитования ЖСК — это не что иное, как форма государственной поддержки данного способа финансирования жилищного строительства: 2% годовых, которые взимались до 1991 г., были ниже банковской ставки по вкладам сроком до одного года и только на 1% выше официального уровня инфляции. Уже к 1990 г. реальные процентные ставки по кредитам были отрицательными, и в дальнейшем разрыв только увеличивался.
В годы перестройки те ЖСК, в которых строительство не было завершено, сильно пострадали. Причиной послужил резкий скачок инфляции и рост цен на строительные работы. С большим трудом и только спустя годы государству удалось разрешить эту проблему, регулярно отвлекая часть бюджетных средств на достройку домов ЖСК. В 1990-х гг. кооперативное строительство претерпело спад.
Участие в ЖСК ассоциировалось у населения с финансовыми пирамидами, от деятельности которых пострадали многие. Поэтому движение жилищной кооперации, столь популярное в советские годы, в 1990-х практически сошло на нет. Первые кооперативы новой формации стали появляться только после 2000 г.
С ликвидацией плановой централизованной системы управления развитием народного хозяйства прежние организационные формы управления в строительстве исчезли. Исчезла и дореформенная система финансирования капитальных вложений, что явилось результатом принципиальных преобразований как в политической, так и в экономической системах России. В результате этих преобразований изменился состав и структура источников финансирования жилищного строительства.
В настоящее время существует множество источников капитальных вложений. В их число входят и средства федерального бюджета, все многообразие региональных и муниципальных бюджетов, корпоративные и частные собственники, банковские и другие финансовые структуры, заинтересованные в получении прибыли, а также структуры, представляющие интересы зарубежного капитала.
Различные авторы [35], [55], [41], [43], [54], [83] предлагают всевозможные классификации источников финансирования жилищного строительства. На основе изученного материала, на наш взгляд, достаточно логичной является классификация,
представленная Катаевым С.В. и отраженная на рисунке 4.
Рисунок 4. Источники финансирования жилищного строительства
В настоящее время бюджетный метод финансирования инвестиций подразделяется на:
— финансирование на безвозвратной основе (как правило, эти средства выделяются из федерального бюджета);
— возвратное финансирование на льготной основе (сроки возврата бюджетных средств составляют от двух до шести лет с учетом индекса инфляции);
— целевое долгосрочное кредитование (ссуды выдаются предприятиям-застройщикам при наличии государственной
экспертизы на срок до шести лет с их погашением после ввода в эксплуатацию).
Основным недостатком бюджетного финансирования является постоянный дефицит средств в бюджете и сегодня данный метод финансирования может рассматриваться только как средство адресной поддержки малообеспеченных слоев населения. В то же время централизованные бюджетные вливания могут служить средством налаживания самого процесса жилищного строительства, пока в полной мере не оказались задействованы другие источники финансирования.
Из федерального бюджета выделяются средства на строительство жилья для военнослужащих, лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Из местных бюджетов средства выделяются на строительство домов социального жилищного фонда для очередников бюджетных организаций. Государство принимает различные программы обеспечения жильем определенных категорий граждан; к сожалению, ни одна из принятых программ в полной мере не была выполнена.
Для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость.
Рассмотрим внебюджетные внутренние источники финансирования строительства. Чистое самофинансирование — это та часть прибыли предприятия, которая не поступает акционерам или учредителям (в фонд потребления), а отчисляется в резерв (фонд накопления). Реинвестирование прибыли — более приемлемая и относительно дешевая форма финансирования предприятия,
расширяющего свою деятельность. Оно позволяет избежать дополнительных расходов, которые будут иметь место при выпуске новых акций. Другим существенным преимуществом является сохранение сложившейся системы контроля за деятельностью предприятия. Предприятиям, направляющим прибыль на инвестиции, предоставляются налоговые льготы.
Несмотря на ряд преимуществ, как правило, чистое самофинансирование в общей структуре валового самофинансирования занимает сравнительно малую долю. Структура зависит от объема получаемой прибыли. Большинство предприятий с невысокими прибылями не способны использовать всю гамму имеющихся возможностей в этой области, в результате чего их чистое самофинансирование практически равно нулю. Предприятия на цели финансирования капитальных вложений направляют все более незначительную часть прибыли. Перспективный анализ не позволяет прогнозировать увеличение массы прибыли, направляемой на финансирование капвложений из этого источника.
Такой вывод обусловлен следующими обстоятельствами:
— тем, что строительство, в том числе строительство жилья, занимает достаточно длительный промежуток времени, то есть существует достаточно большой разрыв во времени между инвестированием и получением прибыли;
— вынужденными приоритетами в направлении прибыли на внеинвестиционные цели, когда основная масса после уплаты налогов направляется на прирост оборотных средств и поддержание социальной инфраструктуры, а также — в фонд потребления.
Амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств составляют основу для инвестиций в основной капитал. Размеры амортизационных отчислений устанавливаются в процентах к балансовой стоимости основных средств и называются нормами амортизационных отчислений.
Такой подход не всеми признается правильным: многие авторы считают, что цель амортизационных отчислений состоит в своевременной замене станка, с тем, чтобы количество и качество его работы не менялось. Цена восстановления (замещения) может быть выше цены покупки (первоначальной стоимости) станка, то есть амортизационные отчисления следует рассчитывать не на базе цены покупки (первоначальной стоимости), а именно на основе цены замещения. Кроме того, срок службы станка может быть резко сокращен не вследствие физического, а морального износа, что заметно сокращает амортизационный период.
В действительности величина амортизационных отчислений устанавливается в законодательном порядке. Предприятие не может следовать в амортизационной практике тем или иным теоретическим концепциям, а должно придерживаться действующего налогового законодательства. Практически амортизационные отчисления
исчисляются исходя из закупочной стоимости оборудования. Сумма амортизационных отчислений подлежит вычету из налогооблагаемой прибыли.
Возможности использования амортизационных отчислений как источника долговременного финансирования в настоящее время в России используются далеко не полностью, в силу нижеследующих причин.
Во-первых, проводившиеся в прошлом переоценки не могли в полной мере восполнить обесценение инвестиционных ресурсов предприятий, что приводило к снижению доли амортизационных отчислений в финансировании капитальных вложений. Большая доля амортизации собственно для инвестиционных нужд предприятий остается невостребованной. Остальная амортизация идет на пополнение оборотного капитала, являясь большим подспорьем для производителей, зажатых в тиски хронического дефицита платежных средств. Не исключено, что во многом благодаря именно этому в последнее время предприятиям удается удерживать производство от дальнейшего сокращения.
Во-вторых, малое использование амортизации на инвестиции можно объяснить тем, что сравнительная (дисконтированная) прибыльность капитальных вложений в реальный сектор экономики в подавляющем большинстве оказывается отрицательной величиной. Контроль использования амортизации в России отсутствует.
Попытки жестко контролировать амортизацию предпринимались в Российской Федерации неоднократно. В коридорах власти за годы реформ рождалось много идей, как заставить работать амортизацию на инвестиции — от контроля коммерческих банков и налоговых служб до зачисления амортизации на специальные счета. Однако все они в конечном счете так и остались на бумаге. В условиях хронического дефицита оборотных средств и отсутствия предпосылок для эффективных инвестиций осуществление таких проектов принесет только вред.
Рассмотрим внебюджетные внешние источники финансирования строительства жилья. В настоящее время государство практически перестало строить бесплатное жилье даже для социально защищенных слоев населения.
Резкое сокращение государственных капитальных вложений в жилищное строительство и кризис в сфере ведомственного строительства жилья привели к тому, что муниципальные власти (а вслед за ними и предприятия) уже на ранних этапах развития
жилищного рынка стали привлекать средства частных инвесторов по схеме долевого участия.
Схема долевого участия строительства многоквартирных домов вышла на первый план в середине-конце 1990-х гг. По состоянию на 2005 г. до 84% объемов жилого фонда, вводимого в эксплуатацию, было возведено по схеме участия в строительстве [114], выделены следующие источники инвестирования строительства (см. рисунок 5).
Существует ряд подходов к выделению фаз (периодов) в процессе жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта. Уместно привести один из них привести один из них [144], определяющий видоизменение состояния проекта на три фазы: концептуальную, реализации проекта, эксплуатации. С принятием Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» определяющее значение приобрел период получения разрешения на строительство, как необходимого документа для начала привлечения денежных средств участников долевого строительства. Возможно, преобразовать приведенный выше подход и выделить следующие периоды в процессе жизненного цикла инвестиционного проекта по строительству жилья:
— предъинвестиционный период строительства жилья;
— инвестиционный период строительства жилья;
При этом в авторском подходе монографии под этими понятиями понимается следующее.
Предъинвестиционный период строительства жилья — этап, предшествующий получению заказчиком-застройщиком разрешения на строительство.
Инвестиционный период строительства жилья — этап, следующий за получением заказчиком-застройщиком разрешения на строительство.
Период эксплуатации — этап, который следует за сдачей объекта в эксплуатацию и включает процесс поддержания объекта в нормальном состоянии в соответствии с эксплуатационными параметрами.
В соответствии с приведенным подходом произведено отнесение источников поступления инвестиционных ресурсов в ходе реализации инвестиционно-строительного проекта (см. рисунок 5).
Рисунок 5. Источники инвестиций в жилищном строительстве
Определяющее значение в вопросе поступления инвестиционных средств из тех или иных источников на предъинвестиционном и инвестиционном периоде строительства жилья обусловлено тем, что в ходе первого заказчику-застройщику надлежит получить пакет разрешительных документов, согласование которых находится в компетенции значительного числа чиновников разного уровня, которые в большинстве случаев в рамках своих должностных полномочий склонны к манипулированию заказчиком- застройщиком и явно или завуалировано стимулируют его к мздоимству.
Опрос 45 крупнейших строительных компаний показал [114], что наибольшим препятствием роста объемов строительства жилья являются трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства. Данное обстоятельство обуславливает то, что в течение
предъинвестиционного периода строительства жилья формируется значительный объем издержек, который составляет себестоимость возводимого объекта и достигает в отдельных случаях доли в 15-20% и более. Посему, как было отмечено выше, большая часть вводимого жилья строится по схеме долевого участия и для финансирования проекта в течение данного периода заказчики-застройщики вынуждены изыскивать средства из внутренних резервов, либо прибегать к внешним заимствованиям, что неминуемо приводит к росту себестоимости жилья (см. рисунок 6).
В связи с этим оправданным представляется подход рассмотрения источников инвестиций на предъинвестиционном периоде строительства жилья как наиболее привлекательной формы сотрудничества заказчика-застройщика с инвесторами.
Ввиду низкого уровня прозрачности сферы жилищного строительства, инвестирование на предъинвестиционном периоде строительства жилья сопряжено с рисками нерыночного характера. В этом отношении значительный интерес представляют данные обнародованного РЕЦЭП исследования ученых Санкт-
Петербургского государственного университета экономики и финансов под руководством члена-корреспондента РАН И. Елисеевой [60].
Рисунок 6. Статистика ответов представителей 45 крупнейших
На вопрос «Каковы, на Ваш взгляд, основные препятствия для увеличения Вашей компанией объемов строительства жилья?» («9» обозначает наивысший приоритет, «8» — следующий по значению и т.д.)
Для исследования теневой экономики в строительной отрасли в качестве экспертов-респондентов были выбраны работники санкт- петербургских налоговых служб, финансовых подразделений и бухгалтеры предприятий. Были определены показатели теневой экономической деятельности в строительстве (в %, в среднем по отрасли): искажение фонда оплаты труда — 67,4%; сокрытие налогов — 46,7%; неучтенная прибыль — 28,6%; неучтенная валовая добавленная стоимость — 44,2%. Распространенность неучтенных операций в строительстве в общем объеме по этапам представлена в таблице 1.
Таблица 1. Распространенность неучтенных операций в строительстве
| Стадии технологического процесса | В % к общему объему операций по каждому этапу |
| Поставка материалов | 36,8 |
| Строительно-монтажные работы | 50,7 |
| Реализация строительной продукции и услуг | 35,7 |
Инвестирование за счет банковских кредитов в большинстве своем сопровождается отсутствием возможности контроля целевого использования средств в ходе реализации инвестиционностроительных проектов. Это предопределяет низкий уровень привлекательности участия данных субъектов в инвестиционном процессе. Следствием чего является относительно более высокая стоимость заимствований на менее продолжительные сроки. Поэтому инвестирование за счет данных субъектов имеет место в условиях их участия в капитале заказчика-застройщика или иных неформальных связей между заемщиком и кредитором.
Низкий уровень привлекательности предприятий строительной отрасли в качестве заемщиков определяется рядом внутренних проблем самих предприятий, к числу которых относятся следующие [53]:
— отсутствие эффективной стратегии развития предприятия и структурированной системы планов. Зачастую поведение заказчиков- застройщиков носит хаотичный характер: приобретение участков земли под застройку не сопровождается тщательной инвестиционной экспертизой проекта, что влечет убыточность проектов и высокий риск банкротства компании вследствие операционного разрыва ликвидности;
— неэффективная организационная структура предприятия. Как
наследие плановой экономики, консерватизм прежнего топ- менеджмента зачастую не позволяет оперативно реагировать на динамические воздействия внешней среды, реорганизовать
структуру, сокращать издержки, повышая тем самым
конкурентоспособность. Однако и в молодых строительных компаниях могут наблюдаться неэффективные структурные образования, что вызывается малым опытом или низким уровнем профессионализма менеджмента;
— неупорядоченная (бессистемная) учетная политика. Хаотическое осуществление учета затрат, отсутствие эффективной информационной базы снижают возможности и адекватность планирования, делают невозможным полноценный экономический анализ.
Помимо этого, для самих строительных компаний банковское кредитование не является достаточно эффективным источником финансирования жилищного строительства. С момента принятия решения о начале строительства до начала производства строительномонтажных работ проходит 1-2 года. В течение этого периода производится подготовка пакета соответствующей документации — проектной, разрешительной, получение земельного участка под строительство. Эти мероприятия формируют значительную часть затрат, источником финансирования которых являются кредитные ресурсы банка. И ввиду отсутствия поступлений в виде оплаты покупателями жилья, данные издержки будут покрыты через относительно больший срок [102].
Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ , жилищно
строительный кооператив (ЖСК) есть добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях
удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. ЖСК как источник инвестирования располагает средствами своих членов, за счет которых вправе осуществлять инвестирование строительства.
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Для приобретения в собственность жилья член ЖСК должен:
— накопить паевой взнос. Пайщик ЖСК в соответствии с Индивидуальным графиком накопления паевого взноса ежемесячно (до последнего числа каждого месяца) выплачивает текущий паевой взнос;
— выбрать конкретное жилье. Исходя из заявленной пайщиком при вступлении в ЖСК стоимости жилья, он с помощью уполномоченной риэлтерской компании выбирает для себя жилье;
— вселиться в жилье. После приобретения жилья в
собственность ЖСК пайщик заключает с ЖСК договор безвозмездного пользования (ссуды) приобретенным жилым
помещением и подписывает Индивидуальный график рассрочки выплаты пая, содержащий сведения о выплаченной части паевого взноса, условиях рассрочки и оплаты членских взносов. Член ЖСК получает возможность вселиться в жилье и прописаться туда вместе с членами семьи. С момента вселения пайщик оплачивает коммунальные и иные платежи, связанные с эксплуатацией жилья;
— оплатить жилье полностью. Член ЖСК своевременно в соответствии с Индивидуальным графиком рассрочки выплаты пая или досрочно вносит ежемесячные паевые и членские платежи.
Как только пайщик полностью выплатил свой паевой взнос, а также оплатил положенные членские взносы, он в соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ9 становится собственником жилья и ему выдается справка ЖСК о полной выплате пая. Эта справка является основанием для регистрации права собственности пайщика в городском бюро регистрации (территориальном органе Федеральной регистрационной службы — Росрегистрации). С этого момента член ЖСК, как собственник жилья, может из него выйти.
Следует заключить, что ЖСК — это кооператив одного дома. Пайщики ЖСК могут объединить свои взносы только на строительство конкретного объекта недвижимости. Таким образом, ЖСК следует рассматривать в качестве инвестора жилищного строительства в рамках возведения конкретного многоквартирного дома, что значительно ограничивает сферу применения данного источника инвестирования в рамках реализации инвестиционностроительных проектов по комплексной застройке.
Заказчик-застройщик, как и любой субъект экономических
отношений, решением, утверждаемым высшим органом управления , вправе выступать в качестве эмитента долговых ценных бумаг — облигаций.
При этом минимальный объем размещения облигационного займа должен быть рыночным (привлекательным для инвесторов), то есть достаточным для создания активного вторичного рынка, и составлять не менее 0,5-1,0 млрд. руб. Это обусловлено тем, что, как правило, стоимость услуг организатора размещения займа является постоянной величиной, и чем меньше объем займа, тем большую долю от него составляет стоимость услуг организатора. Несмотря на то, что организаторы готовы провести размещение займа объемом и 50 млн. руб., итоговая стоимость этих средств может оказаться выше ставки по кредиту на такую же сумму [128].
Таким образом, данный источник финансирования строительства жилья может рассматриваться как доступный лишь ограниченным кругом крупных компаний, которые имеют достаточную кредитную историю и способными обеспечить заемщиков гарантиями по возврату привлеченных средств.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как источник инвестиций в жилищном строительстве подробно рассмотрен в параграфе 1.3.
Источник: lawbook.online
Налогообложение инвестиций в капитальное строительство
Налогообложение инвестиций, привлекаемых организациями-застройщиками для реализации крупных строительных проектов, имеет свои особенности и льготы. Но для того чтобы воспользоваться этими льготами, строительной организации необходимо выполнить ряд условий, установленных действующим законодательством в отношении документального оформления инвестиционных денежных средств и порядка их использования.
Налоговое законодательство содержит льготу для организаций, реализующих инвестиционные проекты: при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. Организации, получившие данные средства, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевого финансирования, иначе эти средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. К средствам целевого финансирования относится полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, которое определено организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования или федеральными законами, имущество в виде аккумулированных на счетах застройщика средств участников долевого строительства и (или) инвесторов.
НК РФ не содержит понятия «организация-застройщик», поэтому в данном случае следует руководствоваться правилом п.1 ст.11 НК РФ, согласно которому институты, понятия и термины других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях.
Заказчики — уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые занимаются реализацией инвестиционных проектов. Застройщик — это инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором заниматься реализацией инвестиционных проектов по капитальному строительству.
Согласно п.1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России (далее — Положение по учету инвестиций), застройщики организуют строительство объектов, контролируют его ход и ведут бухгалтерский учет производимых затрат. Под застройщиками для целей настоящего Положения понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении указанных функций, в частности предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий, а также действующие предприятия, ведущие капитальное строительство.
Таким образом, основная задача заказчика — реализация инвестиционных проектов. Если организация по условиям договора исполняет аналогичные функции, ее деятельность можно рассматривать как деятельность заказчика-застройщика. Поэтому она вправе при исполнении условий целевого расходования полученных от инвестора денежных средств воспользоваться льготой, предусмотренной пп.14 п.1 ст.251 НК РФ.
По смыслу ст.1 Закона об инвестиционной деятельности инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Подпункт 14 п.1 ст.251 НК РФ содержит условия, при выполнении которых полученные налогоплательщиком денежные средства будут считаться целевым финансированием, не облагаемым налогом на прибыль. Рассмотрим их подробнее.
Для признания имущества средством целевого финансирования необходимо, чтобы законом или договором с инвестором было прямо определено назначение этого имущества. На это указано в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 8 ноября 2005 г. по делу № Ф04-7853/2005 (16557-А46-3). Заметим, что согласно п.14 ст.250 НК РФ средства целевого финансирования, использованные организацией-застройщиком не по назначению, включаются в состав ее внереализационных доходов.
Факт ведения раздельного учета должен быть подтвержден документально, поэтому организации при получении финансирования и освоении полученных денежных средств следует оформить соответствующие бумаги. В частности, документом, подтверждающим ведение раздельного учета доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевого финансирования, является регистр учета данных операций. Данный вывод содержится в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 1 августа 2005 г. по делу № Ф04-4792/2005 (13379-А27-33). Арбитражный суд отметил, что представленный предприятием регистр учета (не являющийся регистром налогового учета) отвечает требованиям допустимости доказательства.
Согласно п.14 ст.250 НК РФ налогоплательщики, получившие имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги в рамках благотворительной деятельности, а также целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Минфином России.
Начиная с представления отчетности за первый отчетный период 2006 г. в инспекцию необходимо сдавать документы по новой форме (см. Приказ Минфина России от 7 февраля 2006 г. № 24н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на прибыль организаций и Порядка ее заполнения»).
Теперь это будет лист 07 «Отчет о целевом использовании имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, полученных в рамках благотворительной деятельности, целевых поступлений, целевого финансирования» (далее — Отчет) декларации по налогу на прибыль. Данный Отчет наряду с регистром учета является доказательством раздельного учета доходов, полученных в рамках целевого финансирования.
Об этом свидетельствует судебная практика. Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 8 августа 2005 г. по делу № Ф04-5064/2005 (13694-А27-33) отражена ситуация, когда налоговый орган предъявил претензии в связи с тем, что налогоплательщик не заполнял лист декларации, содержащий Отчет. По мнению инспекции, это свидетельствует о том, что налогоплательщик не отражал раздельно для целей налогового учета в документах первичного бухгалтерского учета средства целевого финансирования. Налоговый орган признал указанные средства подлежащими налогообложению с даты их получения. Арбитражный суд кассационной инстанции не принял окончательного решения по этому спору и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Тем менее из приведенного судебного прецедента можно сделать следующий вывод. Если организация не представляет Отчет, существует риск, что ей придется доказывать наличие раздельного учета в судебном порядке, предъявляя иные доказательства, например регистр учета.
В целях избежания налоговых последствий компании следует заполнять за каждый год, в котором поступает целевое финансирование, отчет и сдавать его в налоговую инспекцию. При реализации инвестиционного проекта заказчик-застройщик аккумулирует поступающие инвестиции на своем банковском счете. Для этого целесообразно открыть в кредитном учреждении отдельный расчетный счет, на который будут поступать денежные средства участников долевого строительства и инвесторов и с которого полученные инвестиции будут расходоваться. Наличие отдельного счета позволит организовать раздельный учет поступающих инвестиционных средств и будет являться доказательством ведения такого учета.
Согласно ст.6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами самих вложений. Чтобы заказчик-застройщик смог воспользоваться льготой по налогу на прибыль, необходимо по окончании строительства передать объект в собственность инвестора.
Если же построенный за счет финансовых вливаний инвестора объект останется в собственности заказчика-застройщика, полученные от инвестора средства будут считаться для заказчика-застройщика внереализационным доходом, который в соответствии с п.8 ст.250 НК РФ подлежит обложению налогом на прибыль. Напомним, что согласно этой норме внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав.
На полученные от индивидуальных предпринимателей денежные средства унитарное предприятие провело реконструкцию торговых павильонов. При этом предприятие полагало, что оно вправе не включать эти средства в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на основании пп.14 п.1 ст.251 НК РФ. Однако, принимая решение по делу, арбитражный суд отметил, что реконструированные за счет денежных средств индивидуальных предпринимателей торговые павильоны остались в собственности предприятия, а предприниматели имеют лишь право пользования ими.
Предприятие предоставляло в пользование торговые места предпринимателям не в связи с инвестированием ими собственных денежных средств в работы по реконструкции, а на основании возмездных договоров об оказании административно-хозяйственных услуг с годовой оплатой по действующему тарифу. Таким образом, арбитражный суд признал, что уплаченные предпринимателями денежные средства являются для предприятия внереализационным доходом, который в соответствии с пп.2 п.1 ст.248 НК РФ и п.8 ст.250 НК РФ подлежит обложению налогом на прибыль. К таким выводам пришел ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 27 октября 2004 г. по делу № Ф03-А73/04-2/2676.
Схожий подход отражен и в Постановлении ФАС Центрального округа от 26 января 2005 г. по делу № А23-1827/04А-14-182. Суд признал, что денежные взносы в размере 3% стоимости строительно-монтажных работ поступали на счета организации от застройщиков иных объектов на безвозмездной основе. Следовательно, в отношении возводимых на указанные средства объектов недвижимости застройщики правами инвесторов не обладали, в связи с чем названные взносы нельзя расценивать как инвестиции. В результате арбитражный суд решил, что полученные денежные взносы являются внереализационным доходом организации.
Если по окончании строительства неизрасходованные денежные средства остаются в собственности заказчика-застройщика, они будут являться его внереализационным доходом и облагаться НДС и налогом на прибыль в общеустановленном порядке. Подтверждением тому — Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 декабря 2001 г. по делу № А05-6937/00-482/12.
Аналогичные выводы сделаны в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 октября 2005 г. по делу № Ф04-5364/2005 (15012-А75-19). Суд отметил, что в соответствии с п.3.1.8 Положения по учету инвестиций полученные заказчиком-застройщиком денежные средства являются источником целевого финансирования. Поэтому в ходе строительства денежные средства, полученные от участников долевого строительства, не облагаются НДС при условии, что размер этих средств не превышает фактических затрат по строительству квартир. Суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, являются его внереализационным доходом и подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.
В Постановлении ФАС Центрального округа от 27 июля 2004 г. по делу № А62-5158/03 суд также указал, что денежные средства участников долевого строительства (инвесторов), поступившие на счет заказчика-застройщика, являются источником целевого финансирования строительства жилого дома. Они не связаны с реализацией товаров (работ, услуг) и соответственно не облагаются НДС. Налог начисляется на разницу между суммой полученных средств и фактическими затратами на строительство дома.
Проиллюстрируем сказанное на примере из арбитражной практики.
Инспекция провела выездную проверку организации по вопросам соблюдения налогового законодательства. В ходе проверки было установлено, что организация вела инвестиционную деятельность и выступала заказчиком (застройщиком) при строительстве жилых домов с оплатой квартир за счет привлечения средств инвесторов — юридических и физических лиц. Поступившие от инвесторов денежные средства превышали фактическую стоимость переданных инвесторам квартир.
Налоговый орган признал эту разницу доходом организации, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и НДС. В связи с этим организации были доначислены налог на прибыль, НДС, начислены пени. Наряду с этим налоговый орган вынес решение о привлечении налогоплательщика к ответственности, предусмотренной ст.122 НК РФ, в виде взыскания штрафа.
Организация обжаловала данное решение в арбитражном суде. Но суд признал решение инспекции правомерным. Организация заключала с гражданами и юридическими лицами договоры простого товарищества и долевого участия в строительстве, в соответствии с которыми инвесторы финансировали строительство конкретной квартиры в жилом доме по указанному в договоре адресу, а заказчик обязывался передать квартиры в собственность инвесторов по окончании строительства жилого дома. Сумма полученных средств превысила фактическую себестоимость строительства. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что организация возвращала инвесторам излишне уплаченные суммы.
С учетом изложенного суд сделал вывод, что сумма превышения средств, полученных от каждого участника инвестирования строительства, над затратами по строительству переданных инвесторам квартир является внереализационным доходом организации, остающимся в ее распоряжении.
Позиция суда отражена в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 5 сентября 2005 г. по делу № А38-6626-17/820-2004 (17/31-2005).
Как уже отмечалось, застройщики организуют строительство объектов, контролируют его ход и ведут бухгалтерский учет производимых затрат (п.1.4 Положения по учету инвестиций). При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
Налог на добавленную стоимость. В Письме МНС России от 21 февраля 2003 г. № 03-1-08/638/17-Ж751 приведена следующая позиция. В целях налогообложения деятельность застройщика по выполнению функций, перечисленных в Положении по учету инвестиций, в том числе технического надзора, следует рассматривать как оказание услуг, которые подлежат обложению НДС на общих основаниях, независимо от примененного порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования.
Аналогичная позиция приведена в Письме Минфина России от 26 октября 2004 г. № 07-05-14/283. В данном документе сказано, что согласно пп.1 п.1 ст.146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации на территории РФ работ и услуг, в том числе услуг заказчика-застройщика по организации строительных работ, контролю за их выполнением и т.д. В связи с этим услуги заказчика-застройщика, по мнению финансового ведомства, подлежат обложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Приведенное мнение налоговых и финансовых органов по рассматриваемому вопросу разделяют и арбитражные суды.
Налоговая инспекция провела выездную налоговую проверку соблюдения унитарным предприятием законодательства о налогах и сборах. В ходе проверки налоговый орган установил, что предприятие не отразило в составе доходов и выручки от реализации товаров (работ, услуг) плату за выполнение услуг по техническому надзору, а также не включило в себестоимость продукции (работ, услуг) затраты, связанные с осуществлением технического надзора. Данные нарушения привели к неполной уплате налога на прибыль и НДС, поэтому инспекция приняла решение о доначислении налогов, начислении пеней и взыскании штрафа.
Предприятие не согласилось с таким решением и обжаловало его в арбитражном суде. Однако суд поддержал позицию налогового органа, указав, что в процессе исполнения функций заказчика-застройщика предприятие оказывало посреднические услуги, с одной стороны, инвестору строительства, а с другой — подрядчику строительства. В соответствии со ст. ст.146 и 153 НК РФ налогом на добавленную стоимость облагаются операции по реализации на территории РФ товаров (работ, услуг) независимо от источника финансирования, а также полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
В целях налогообложения деятельность застройщика по техническому надзору, указал суд, следует рассматривать как оказание услуг, подлежащих обложению НДС на общих основаниях. Кроме того, арбитражный суд признал, что доходы предприятия от реализации этих услуг подлежат обложению налогом на прибыль.
Стороны инвестиционного договора могут определить, что часть работ по строительству объекта заказчик-застройщик будет выполнять самостоятельно, т.е. фактически исполнять функции как заказчика-застройщика, так и подрядчика. В первом случае организация будет заключать договоры с подрядными организациями на выполнение строительных работ по объекту, а во втором — выполнять работы своими силами, используя собственные материалы. По смыслу п.6 ст.4 Закона об инвестиционной деятельности организация вправе совмещать функции двух и более субъектов инвестиционной деятельности.
Вместе с тем организации следует вести раздельный учет деятельности по выполнению функций заказчика-застройщика и по выполнению работ собственными силами в качестве подрядчика.
В соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» текущие затраты на производство продукции и капитальные вложения в бухгалтерском учете организаций учитываются раздельно. Порядок учета затрат на строительство и источников его финансирования заказчик-застройщик, совмещающий эту функцию с функцией подрядной организации, ведет на основании ПБУ 2/94 и Положения по учету инвестиций.
Признание выручки в качестве объекта обложения НДС и налогом на прибыль неразрывно связано с наличием факта реализации строительных работ.
Как видно из п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица.
Самостоятельно выполняя работы по строительству объекта, предприятие фактически выступает в качестве подрядчика и выполняет работы, оплачиваемые инвестором. В соответствии с пп.1 п.1 ст.146 НК РФ реализация работ на территории России признается объектом обложения НДС, поэтому на стоимость работ, выполненных собственными силами, заказчик-застройщик должен начислять НДС.
Согласно п.1 ст.167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
- 1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
- 2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Пунктом 2 ст.153 НК РФ предусмотрено, что при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами. Указанные в данном пункте доходы учитываются в случае возможности их оценки в той мере, в какой их можно оценить.
Для целей исчисления налога на прибыль денежные средства, поступающие от инвестора и расходуемые на выполнение работ собственными силами, будут считаться доходом заказчика-застройщика, так как согласно п.1 ст.249 НК РФ доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг). Реализацией работ признается передача на возмездной основе результатов работ, выполненных одним лицом для другого лица (п.1 ст.39 НК РФ).
Порядок признания доходов при методе начисления определен в ст.271 НК РФ. Согласно п.1 этой статьи доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав.
В п.3 ст.271 НК РФ указано, что для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п.1 ст.39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.
Таким образом, моментом определения налоговой базы по налогу на прибыль будет являться дата передачи заказчиком-застройщиком результатов выполненных работ инвестору. При определении налоговой базы по налогу на прибыль заказчик-застройщик вправе учесть свои фактические расходы, связанные с выполнением работ собственными силами.
Основной задачей заказчика-застройщика является подбор подрядчиков и заключение с ними договоров. Очевидно, что подрядные организации в сумму выполненных работ включат НДС, и заказчик-застройщик будет оплачивать выполненные работы с учетом этого налога.
В связи с этим возникает вопрос: вправе ли заказчик-застройщик принять к вычету НДС, уплаченный подрядным организациям в составе стоимости выполненных работ? Сразу скажем, что делать этого заказчик-застройщик не может.
Согласно ст.8 НК РФ под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований. По смыслу приведенной нормы налог должен уплачиваться за счет собственных средств налогоплательщика. А при оплате работ, выполненных подрядными организациями, заказчик-застройщик использует не собственные денежные средства, а финансирование, полученное от инвестора. Значит, заказчик-застройщик не несет реальных расходов на уплату НДС и, как следствие, не вправе претендовать на вычет этого налога.
Проиллюстрируем сказанное на следующем примере из практики арбитражных судов.
ЗАО являлось заказчиком и инвестором при строительстве объекта согласно заключенным инвестиционным контрактам. Предметом контрактов была реализация инвестиционной программы по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию многоэтажного жилого дома. Общество на основании ст.171 НК РФ приняло к вычету НДС, уплаченный подрядным организациям. Налоговая инспекция расценила эти действия как неправомерные. налогообложение инвестиционный льгота капиталовложение
Суд в своем решении указал следующее. Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории России. В связи с тем что ЗАО признает объектом налогообложения выполнение функций заказчика (оказание финансовых услуг), а не реализацию квартир, законченных капитальным строительством, и согласно налоговым декларациям не считает своей реализацией стоимость выполненных строительно-монтажных работ, его доводы в части применения ст.171 НК РФ не основаны на фактических обстоятельствах дела.
Фактов приобретения обществом и постановки на учет законченных капитальным строительством объектов суд не установил. Кроме того, арбитражный суд указал, что ЗАО выполняло строительство жилых объектов на деньги инвесторов — третьих лиц.
В итоге суд признал, что ЗАО неправомерно включило в состав налоговых вычетов суммы налога, уплаченные подрядчикам при строительстве объектов, собственником которых общество не является, поскольку выступало как управляющая компания, собирающая средства от инвесторов — физических лиц. Позиция арбитражного суда приведена в Постановлении ФАС Московского округа от 14 октября 2004 г. по делу № КА-А40/9019-04.
Таким образом, использование льгот по уплате налогов при реализации инвестиционных проектов возможно лишь при соблюдении условий целевого расходования полученного финансирования, а также при надлежащем документальном оформлении хозяйственных операций.
Источник: studwood.net