Денежные средства причитающиеся участникам долевого строительства не заявившим свои требования

Содержание

Мною был заключен договор долевого участия в строительстве по 214 ФЗ. 5 месяцев стройка не движется, строительство не началось, т. к. администрация города решила отменить разрешение на строительство. Застройщик будет подавать в суд на администрацию для возмещения своих затрат.

Положены ли мне при расторжении ДДУ проценты или иные компенсации от застройщика за пользование моими денежными средствами? Для этого нужно подавать в суд? Какая вероятность получить проценты? Или лучше расторгнуть ДДУ по соглашению сторон без компенсаций?

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Практика #осознанныедействия День 4 Благодарю, а как может быть лучше?

У Вас нет нарушения срока сдачи — ждите оспаривания застройщиком действий местной администрации.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Поэтому просто так расстаться с застройщиком не получится.

У него есть юрист, и не один.

А у Вас его нет, если задаёте этот вопрос.

Если Вы не хотите долгой судебной волокиты, то лучше расторгнуть договор ДДУ по взаимному соглашению сторон и получить причитающиеся денежные суммы. Так как срок ДДУ был не таким долгим. И отдайте на откуп застройщика обжалование в судебном порядке отказа в выдаче или в продлении разрешения на строительство. Так как неизвестна причина, по которой застройщику отказали в разрешении на строительство. В этом может и не быть вины застройщика. Если вины застройщика в этом нет и этот факт будет установлен в судебном порядке, то Вы не сможете получить проценты за пользование чужими денежными средствами:

Статья 395 ГК РФ. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Индексация присужденных денежных сумм

Буду благодарна за отзыв и оценку ответа.

Добрый день! Если вы уверены, что застройщик прекратит стройку и не отстоит свои права в судебном порядке то вы можете поступить следующим образом. Подать письменное заявление на расторжение договора в связи с невыполнением его условий и возврата внесённой денежной суммы с неустойкой.

Или если предлагает то заключить письменное соглашение о расторжении договора и возврате денежной суммы. Что касается штрафных санкций при невыполнении договора, а так же в случае его расторжения по вине застройщика — то тут необходимо вам тщательно проанализировать заключённый договор и уже исходя из его условий принимать решение. С Уважением.

Здравствуйте, уважаемый Посетитель! Чтобы точно ответить на ваш вопрос и помочь вам, необходимо ознакомиться с условиями договора с Застройщиком. В договоре должна быть предусмотрена ответственность Застройщика. Вам необходимо направить претензию в адрес застройщика. В претензии укажите, свои требования о возврате оплаченных денежных средств, неустойки.

Претензию нужно составить в 2 (двух) экземплярах. На одном экземпляре нужно поставить штамп о принятии. Вы можете отправить претензию по почте ценным заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. В случае, неудовлетворения вашей претензии, вы имеете право требовать в суде возврата оплаченных денежных средств, неустойки; штрафа; компенсации морального вреда.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Вы можете обратиться за помощью по составлению документов, заказать персональную консультацию. Можете оставить положительный отзыв, оценку под моим ответом на ваш вопрос. Благодарю.

Здравствуйте, уважаемый автор вопроса! ДДУ можно расторгнуть на установленных федеральным законом или договором случаях. При этом поясняю следующее.

Правовые взаимоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве», в который в июле 2016 года были внесены поправки, вступившие в силу 1 января 2017 года. Эти поправки коснулось правил расторжения договора ДДУ: дольщик не вправе разрывать договорные отношения, если застройщик не нарушает, а соблюдает условия договора.

Участник долевого строительства вправе:

1) отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ:
— если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
— застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
— существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
— застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

2) расторгнуть договор в судебном порядке в случаях, предусмотренных ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ:
— прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
— существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
— наличия иных оснований, установленных законом или договором.

Таким образом, если Ваша ситуация подпадает хотя бы под одно из вышеперечисленных условий, Вы вправе расторгнуть ДДУ или отказаться от его исполнения.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА:
1) В любом из указанных случаев при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России — ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

2) Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

3) Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1). Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

4) При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

И в заключение: Вы вправе защитить свои права в рамках досудебного (предъявление претензии)В и судебного урегулирования спора. При этом в рассматриваемом случае процедура досудебного урегулирования не является обязательной, если не предусмотрена ДДУ.

Источник: www.yurist-online.net

Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

3 — 4. Утратили силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ.

5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 8 214-ФЗ

В статье установлены особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества при обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога на основании ч. 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в ч. 6 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, т.е. банков, являющихся залогодержателями имущества, указанного в частях 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ и переданного в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика до заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.
К расходам в связи с обращением взыскания могут относиться следующие фактически произведенные и документально подтвержденные расходы:

— судебные расходы,
— расходы, связанные с исполнением судебного решения (исполнительский сбор и расходы по совершению исполнительных действий);
— оплата услуг нотариуса (в пределах нотариального тарифа);
— расходы по оплате услуг организатора торгов (если имущество продавалось на торгах).

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (см. ст. 88 ГПК РФ)
Льготы по уплате государственной пошлины предоставляются в случаях и порядке, которые установлены законодательством РФ о налогах и сборах (см. ст. 89 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ).
Основания и порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах (см. ст. 90 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ).

Цена иска определяется по искам, состоящим из нескольких самостоятельных требований, исходя из каждого требования в отдельности (см. ст. 91 ГПК РФ):

Цена иска указывается истцом. В случае явного несоответствия указанной цены действительной стоимости истребуемого имущества цену иска определяет судья при принятии искового заявления (см. п. 2 ст. 91 ГПК РФ).
Основания и порядок доплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах. При увеличении размера исковых требований рассмотрение дела продолжается после предоставления истцом доказательств уплаты государственной пошлины или разрешения судом вопроса об отсрочке, о рассрочке уплаты государственной пошлины или об уменьшении ее размера в соответствии со статьей 90 ГПК РФ (см. ст. 92 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ).
Основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах (см. ст. 93 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ).

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся (см. ст. 94 ГПК РФ):

— суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;
— расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором РФ;
— расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд;
— расходы на оплату услуг представителей;
— расходы на производство осмотра на месте;
— компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 ГПК РФ;
— связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами;
— другие признанные судом необходимыми расходы.

Свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в суд расходы на проезд и проживание, а также выплачиваются суточные. За работающими гражданами, вызываемыми в суд в качестве свидетелей, сохраняется средний заработок по месту работы за время их отсутствия в связи с явкой в суд.

Свидетели, не состоящие в трудовых отношениях, за отвлечение их от обычных занятий получают компенсацию за потерю времени исходя из фактических затрат времени и установленного Федеральным законом МРОТ. Эксперты, специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами (см. ст. 95 ГПК РФ).

Денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в субъектах РФ стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях. В случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение с вступлением в силу с 1 июля 2002 г. Федерального закона 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» и признанием недействующим на территории РФ Закона СССР от 30 ноября 1979 г. N 1165-X «Об адвокатуре в СССР» и признанием утратившим силу Закона РСФСР от 20 ноября 1980 г. «Об утверждении Положения об адвокатуре РСФСР». До 1 июля 2002 г. понятия «адвокат», «коллегия адвокатов», «учреждения коллегии адвокатов» устанавливались в Законе РСФСР от 20 ноября 1980 г. «Об утверждении Положения об адвокатуре РСФСР».

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокатом является лицо, получившее в установленном Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» порядке статус адвоката и право осуществлять адвокатскую деятельность.

Адвокат является независимым профессиональным советником по правовым вопросам. Адвокат не вправе вступать в трудовые отношения в качестве работника, за исключением научной, преподавательской и иной творческой деятельности, а также занимать государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов РФ, должности государственной службы и муниципальные должности. Адвокат вправе совмещать адвокатскую деятельность с работой в качестве руководителя адвокатского образования, а также с работой на выборных должностях в адвокатской палате субъекта Российской Федерации (далее также — адвокатская палата), Федеральной палате адвокатов Российской Федерации (далее также — Федеральная палата адвокатов), общероссийских и международных общественных объединениях адвокатов (см. п. 1 ст. 2 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» в ред. Федерального закона от 20.12.2004 N 163-ФЗ).

Адвокатской деятельностью является квалифицированная юридическая помощь, оказываемая на профессиональной основе лицами, получившими статус адвоката, физическим и юридическим лицам в целях защиты их прав, свобод и интересов, а также обеспечения доступа к правосудию. Адвокатская деятельность не является предпринимательской.
Не является адвокатской деятельностью юридическая помощь, оказываемая:

— работниками юридических служб юридических лиц, а также работниками органов государственной власти и органов местного самоуправления;
— участниками и работниками организаций, оказывающих юридические услуги, а также индивидуальными предпринимателями;
— нотариусами, патентными поверенными, за исключением случаев, когда в качестве патентного поверенного выступает адвокат, либо другими лицами, которые законом специально уполномочены на ведение своей профессиональной деятельности (см. ст. 1 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» использование в наименованиях организаций и общественных объединений терминов «адвокатская деятельность», «адвокатура», «адвокат», «адвокатская палата», «адвокатское образование», «юридическая консультация» или словосочетаний, включающих в себя эти термины, допускается только адвокатами и созданными в порядке, установленном Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», организациями (см. ст. 5 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» в ред. Федерального закона от 20.12.2004 N 163-ФЗ).

Адвокат вправе осуществлять адвокатскую деятельность на всей территории РФ без какого-либо дополнительного разрешения. Иностранные граждане и лица без гражданства, получившие статус адвоката в порядке, установленном указанным Федеральным законом, допускаются к осуществлению адвокатской деятельности на всей территории РФ в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом (см. п. 5, 6 ст. 9 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»).

Распределение судебных расходов при отказе от иска и заключении мирового соглашения осуществляется в соответствии со ст. 101 ГПК РФ.)

При отказе истца от иска понесенные им судебные расходы ответчиком не возмещаются. Истец возмещает ответчику издержки, понесенные им в связи с ведением дела. В случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика.
При заключении мирового соглашения стороны должны предусмотреть порядок распределения судебных расходов, в том числе расходов на оплату услуг представителей. В случае, если стороны при заключении мирового соглашения не предусмотрели такой порядок распределения судебных расходов, суд решает этот вопрос применительно к статьям 95, 97, 99 и 100 ГПК РФ (см. ст. 101 ГПК РФ).

Возмещение сторонам судебных расходов осуществляется в соответствии со ст. 102 ГПК РФ.
При отказе полностью или частично в иске лицу, обратившемуся в суд в предусмотренных законом случаях с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов истца, ответчику возмещаются за счет средств соответствующего бюджета понесенные им издержки, связанные с рассмотрением дела, полностью или пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой истцу отказано (п. 1 ст. 102 ГПК РФ).

В случае удовлетворения иска об освобождении имущества от ареста истцу возмещаются за счет средств соответствующего бюджета понесенные им судебные расходы (см. п. 2 ст. 102 ГПК РФ).

Возмещение судебных расходов, понесенных судом в связи с рассмотрением дела, осуществляется в соответствии со ст. 103 ГПК РФ.

Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований (см. п. 1 ст. 103 ГПК РФ).

Читайте также:  Образец бизнес плана строительства завода

При отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет (см. п. 2 ст. 103 ГПК РФ).

В случае, если иск удовлетворен частично, а ответчик освобожден от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются в федеральный бюджет с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой ему отказано (см. п. 3 ст. 103 ГПК РФ).

В случае, если обе стороны освобождены от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, возмещаются за счет средств федерального бюджета (см. п. 4 ст. 103 ГПК РФ).
Порядок и размер возмещения судебных расходов, понесенных судом в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, устанавливаются Правительством РФ (см. п. 5 ст. 103 ГПК РФ).

На определение суда по вопросам, связанным с судебными расходами, может быть подана частная жалоба (см. ст. 104 ГПК РФ).

Взимание исполнительского сбора и возмещение расходов по совершению исполнительных действий осуществляется в соответствии со статьями гл. X Федерального закона «Об исполнительном производстве».

В случае неисполнения исполнительного документа без уважительных причин в срок, установленный для добровольного исполнения указанного документа, судебный пристав-исполнитель выносит постановление, по которому с должника взыскивается исполнительский сбор в размере 7% от взыскиваемой суммы или стоимости имущества должника. В случае неисполнения исполнительного документа неимущественного характера исполнительский сбор взыскивается с должника-гражданина в размере 5 МРОТ, с должников-организаций — 50 МРОТ (см. п. 1 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.07.2001 N 13-П признано не противоречащим Конституции РФ положение п. 1 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве», согласно которому в случае неисполнения исполнительного документа без уважительных причин в срок, установленный для добровольного исполнения указанного документа, судебный пристав-исполнитель выносит постановление, по которому с должника взыскивается исполнительский сбор в размере семи процентов от взыскиваемой суммы или стоимости имущества должника, — постольку, поскольку федеральный законодатель вправе установить такого рода взыскание в качестве санкции (меры административной ответственности) за неисполнение исполнительного документа, выдаваемого судами и другими уполномоченными органами, а установленный этим положением размер взыскания (семь процентов от взыскиваемой суммы) представляет собой лишь допустимый его максимум, верхнюю границу, и с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств может быть снижен правоприменителем.

При этом положение п. 1 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве», согласно которому в случае неисполнения исполнительного документа без уважительных причин в срок, установленный для добровольного исполнения указанного документа, судебный пристав-исполнитель выносит постановление, по которому с должника взыскивается исполнительский сбор в размере семи процентов от взыскиваемой суммы или стоимости имущества должника, — постольку, поскольку оно в силу своей формальной неопределенности в части, касающейся оснований освобождения должника от уплаты исполнительского сбора, допускает его применение без обеспечения должнику возможности надлежащим образом подтверждать, что нарушение установленных сроков исполнения исполнительного документа, обязывающего его передать взыскиваемые денежные средства, вызвано чрезвычайными, объективно непредотвратимыми обстоятельствами и другими непредвиденными, непреодолимыми препятствиями, находящимися вне его контроля, при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него в целях надлежащего исполнения обязанности, вытекающей из предписаний п. 1 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве», признано не соответствующим Конституции РФ (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 30.07.2001 N 13-П).

В соответствии с ч. 3 ст. 79 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу.

Постановление о взыскании исполнительского сбора выносится при первом поступлении исполнительного документа судебному приставу-исполнителю. Последующие предъявления к исполнению исполнительного документа судебному приставу-исполнителю исполнительским сбором не облагаются (см. п. 2 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Исполнительский сбор в полном объеме зачисляется в федеральный бюджет (см. п. 3 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

В случае прекращения исполнительного производства ввиду отмены судебного акта или акта другого органа, на основании которого был выдан исполнительный документ, а также документа, который в силу закона является исполнительным документом, исполнительский сбор возвращается должнику (см. п. 4 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Постановление о взыскании исполнительского сбора выносится одновременно с вынесением постановления о возбуждении исполнительного производства или о взыскании исполнительского сбора может быть указано в постановлении о возбуждении исполнительного производства (см. п. 5 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Расходами по совершению исполнительных действий являются затраченные на организацию и проведение указанных действий средства федерального бюджета, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (см. п. 1 ст. 82 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

К расходам по совершению исполнительных действий относятся средства, затраченные на (см. п. 2 ст. 82 Федерального закона «Об исполнительном производстве»):

1) перевозку, хранение и реализацию имущества должника;
2) оплату работы переводчиков, понятых, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к совершению исполнительных действий;
3) перевод (пересылку) по почте взыскателю взысканных сумм;
4) розыск должника, его имущества или розыск ребенка, отобранного у должника по суду;
5) другие необходимые исполнительные действия, совершаемые в процессе исполнения исполнительного документа.

В целях обеспечения совершения исполнительных действий взыскатель вправе произвести авансовый взнос на депозитный счет подразделения в размере, достаточном для производства соответствующих расходов либо их части (см. п. 1 ст. 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

В случае, предусмотренном п. 2 ст. 28 Федерального закона «Об исполнительном производстве», взыскатель обязан полностью авансировать соответствующие расходы по розыску должника или его имущества (см. п. 2 ст. 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

В соответствии с п. 2 ст. 28 Федерального закона «Об исполнительном производстве» по другим видам исполнительных документов (не указанных в п. 1 ст. 28 Федерального закона «Об исполнительном производстве») судебный пристав-исполнитель вправе объявить розыск должника или его имущества при наличии согласия взыскателя нести бремя расходов по розыску и авансировать указанные расходы в соответствии со ст. 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве». В этом случае взыскатель вправе в судебном порядке требовать от должника возмещения расходов по розыску.

При завершении исполнительных действий авансовый взнос полностью возвращается взыскателю. В случаях прекращения исполнительного производства из-за безосновательного отказа взыскателя от получения предметов, изъятых у должника при исполнении исполнительного документа о передаче их взыскателю, и возвращения исполнительного документа взыскателю, если он своими действиями (бездействием) препятствовал исполнению исполнительного документа, взыскателю возвращается часть авансового взноса, превышающая расходы по совершению исполнительных действий (см. п. 3 ст. 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
Порядок возмещения расходов по совершению исполнительных действий установлен в ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Расходы по совершению исполнительных действий взыскиваются с должника и вносятся на депозитный счет подразделения с последующим возмещением федеральному бюджету (см. п. 1 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

В случае прекращения исполнительного производства ввиду отмены постановления, на основании которого был выдан исполнительный документ, расходы по совершению исполнительных действий относятся на счет федерального бюджета (см. п. 2 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве», расходы по совершению исполнительных действий взыскиваются с взыскателя (см. п. 3 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Взыскание расходов, отнесение их на счет федерального бюджета в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также возмещение органу или лицу, которые их понесли, производятся на основании соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя, утвержденного старшим судебным приставом. Копии указанного постановления в трехдневный срок направляются сторонам (см. п. 4 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Постановление может быть обжаловано в соответствующий суд в 10-дневный срок (см. п. 5 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

В случае отказа или уклонения должника от возмещения расходов по его розыску или розыску его имущества, объявленному в соответствии с п. 2 ст. 28 (см. п. 4 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве», вопрос о возмещении расходов взыскателю решается в судебном порядке по заявлению взыскателя. При этом взыскатель освобождается от уплаты государственной пошлины (см. п. 6 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве)».

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в ч. 6 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (т.е. банками, являющимися залогодержателями имущества, указанного в частях 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ и переданного в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика до заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства), пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Моментом удовлетворения требований участников долевого строительства и соответствующих банков-залогодержателей следует считать либо дату перечисления денежных средств на указанные этими лицами счета, либо дату перечисления денежных средств на депозит нотариуса.

3. Требования залогодержателей, указанных в ч. 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (т.е. банков, ставших последующими залогодержателями в порядке последующего залога имущества указанного в ч. 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства), подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в ч. 6 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (т.е. банков, являющихся залогодержателями имущества, указанного в частях 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ и переданного в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика до заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства).

4. По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством РФ.

Солидарная обязанность (солидарная ответственность) возникает если солидарность обязанности предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства (см. п. 1 ст. 322 ГК РФ). Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (см. п. 2 ст. 322 ГК РФ).

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (см. п. 1 ст. 323 ГК РФ). Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (см. п. 2 ст. 323 ГК РФ).

В случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует (см. ст. 324 ГК РФ).
Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору (см. п. 1 ст. 325 ГК РФ), если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками:

1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников (см. п. 2 ст. 325 ГК РФ).
Правила ст. 325 ГК РФ применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников (см. п. 3 ст. 325 ГК РФ).

5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством РФ.

Принятие в депозит нотариуса денежных сумм и ценных бумаг регламентируется ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внесшему их в депозит нотариуса, допускается лишь с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос, или по решению суда (см. ст. 88 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1).

Другой комментарий к Ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. Комментируемая статья содержит специальные правовые нормы, регулирующие правоотношения по распределению средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Процесс реализации заложенного имущества следует за процессом обращения взыскания на предмет залога. В свою очередь, процесс обращения взыскания начинается по требованию залогодержателя, если залогодателем нарушено обязательство, обеспечиваемое залогом.

Залог в силу закона обеспечивает следующие обязательства застройщика как залогодателя перед участником долевого строительства как залогодержателем:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств .

См.: пункт 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения одного из указанных выше обязательств участник долевого строительства вправе начать процесс обращения взыскания на предмет залога в соответствии со специальными правилами, предусмотренными Законом N 214-ФЗ .

См.: ст. 14 Закона N 214-ФЗ.

К предмету залога законодатель относит:

1) застраиваемый застройщиком земельный участок (при наличии права собственности) или право аренды (субаренды) застройщика на этот участок — от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

2) объект незавершенного строительства — от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

3) объект долевого строительства — от даты ввода здания в эксплуатацию .

См.: пункты 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

В том случае, если обеспеченные залогом обязательства застройщика нарушены до ввода здания в эксплуатацию, обращение взыскания на предмет залога и реализация предмета залога затрагивают только права на застраиваемый участок, а также права застройщика на объект незавершенного строительства.

Если обеспеченные залогом обязательства нарушены после этого события, то обращение взыскания на предмет залога и реализация предмета залога затрагивают только права на застраиваемый участок, а также права застройщика на объект долевого строительства.

Поскольку комментируемая статья не содержит норм, регулирующих собственно саму процедуру реализации заложенного имущества, при реализации заложенного по Закону N 214-ФЗ имущества применяется порядок, установленный Федеральным законом «Об исполнительном производстве» , с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом Российской Федерации «О залоге», а также общими положениями Гражданского кодекса РФ и другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества .

См.: глава 9 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

См.: глава X Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

См.: ст. 350 и 350.1 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 3 ст. 78 Федерального закона N 229-ФЗ от 2 октября 2007 года.

Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, распределяются между участниками долевого строительства, а при наличии последующей ипотеки между предшествующими и последующими залогодержателями .

См.: части 6 и 7 ст. 13 Закона, а также ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следует учитывать, что по общему правилу «требования залогодержателя по последующему залогу удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему залогу права преимущественного удовлетворения своих требований» . Исключение из данного правила установлено в части 2 комментируемой статьи.

См.: пункт 1 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку между участником долевого строительства и застройщиком обычно отсутствует соглашение о реализации предмета залога во внесудебном порядке, реализация заложенного имущества осуществляется на основании судебного решения.

После вступления судебного решения об обращении взыскания на предмет залога в силу судебный пристав-исполнитель организует проведение публичных торгов по реализации заложенного имущества. Средства, вырученные от проведения этих торгов, поступают в указанном в комментируемой статье порядке участникам долевого строительства. За счет вырученных на торгах средств также покрываются расходы на проведение этих торгов.

Обратим внимание, что в случае возбуждения процедуры банкротства в отношении застройщика применяется иной порядок распределения денежных средств, предусмотренных законодательством РФ о банкротстве.

В случае реализации предмета залога — объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);

3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете застройщика после полного погашения таких требований, направляются на погашение части денежных требований граждан — участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, направляются на погашение части денежных требований граждан — участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения указанных расходов.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан — участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.

Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан — участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно .

См.: ст. 201.14 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.01.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

Обратим внимание, что все требования по денежным обязательствам застройщика, а также имущественные требования от даты принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и о возбуждении процедуры банкротства могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства, по правилам, предусмотренным законодательством РФ о банкротстве .

См.: пункт 1 ст. 201.4 Федерального закона N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года «О несостоятельности (банкротстве)».

При банкротстве застройщика процесс реализации заложенного имущества организует и осуществляет конкурсный управляющий .

См.: ст. 139 Федерального закона N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года «О несостоятельности (банкротстве)».

3. Части 3 и 4 комментируемой статьи признаны утратившими юридическую силу с 20 июля 2006 года . Напомним, что согласно части 3 комментируемой статьи с 1 апреля 2005 года по 20 июля 2006 года требования залогодержателей, указанных в пункте 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, подлежали удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 12 ст. 1 Федерального закона N 111-ФЗ от 18 июля 2006 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 4 комментируемой статьи по требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет реализации предмета залога, застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, несли солидарную ответственность. Данная правовая норма применялась с 1 апреля 2005 года по 20 июля 2006 года и вызвала массу нареканий со стороны банков, которые справедливо опасались финансировать застройщиков и принимать в залог их активы.

4. В части 5 комментируемой статьи залогодержатель предусмотрел механизм защиты законных интересов участников долевого строительства, не заявивших своих требований до даты проведения торгов, на которых реализован предмет залога. Денежные средства, причитающиеся таким участникам долевого строительства, зачисляются в депозит нотариуса в целях последующей их выплаты участникам долевого строительства по их заявлению.

Читайте также:  Документы для инженера ПТО в строительстве

Недостатком правовой нормы является отсутствие ясности в вопросе расходов на хранение денежных средств в депозите нотариуса. Законом N 214-ФЗ не предусмотрено, кто и в каком размере несет указанные расходы в этом случае.

С точки зрения здравого смысла такие расходы должны нести участники долевого строительства, так как это вынужденная мера, направленная на защиту их интересов, обусловлена по сути их бездействием. Возможно, разумный ответ на эту проблему будет найден в судебной практике.

Принятие в депозит денежных средств осуществляется нотариусом по месту исполнения обязательства. При этом о зачислении денежных средств в депозит нотариус обязан уведомить каждого из участников долевого строительства . Однако механизма получения нотариусом необходимой ему информации для выполнения этой обязанности в Законе N 214-ФЗ нет. Вероятно, нотариус вправе не открывать депозит, пока застройщик не представит полной информации обо всех участниках долевого строительства по конкретному зданию, которых необходимо уведомлять.

См.: ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1992 года N 4462-1.

Возврат денежных средств, положенных на депозит нотариуса, лицу, внесшему их в депозит, допускается лишь с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос, или по решению суда . К данной ситуации также применимы общие правила Гражданского кодекса РФ

Источник: zastroy.advokati-moscow.ru

Денежное требование кредитора, преобразовавшееся из требования участника долевого строительства о передаче нежилого помещения в собственность, к застройщику-банкроту обеспечивается залогом. Указанный кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве

Главная Профессиональные новости Денежное требование кредитора, преобразовавшееся из требования участника долевого строительства о передаче нежилого помещения в собственность, к застройщику-банкроту обеспечивается залогом. Указанный кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве

Денежное требование кредитора, преобразовавшееся из требования участника долевого строительства о передаче нежилого помещения в собственность, к застройщику-банкроту обеспечивается залогом. Указанный кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве.

В рамках дела о банкротстве должника К. обратилась с заявлением о включении в реестр кредиторов ее требования как обеспеченного залогом нежилого помещения. К. обосновывала свои требования тем, что ранее она заключила с должником (застройщиком) договор участия в долевом строительстве нежилого помещения, по которому передала денежные средства, однако обязательство по передаче нежилого помещения должником исполнено не было.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, требование кредитора включены в четвертую очередь, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суды отказали в признании за долгом залогового статуса, мотивируя это тем, что по смыслу статей 201.1 и 201.9 Закона о банкротстве у К. как приобретателя нежилого помещения отсутствует статус участника строительства для целей применения норм о банкротстве застройщика.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований, признала требование К. обеспеченным залогом по следующим основаниям. По смыслу п. 2 ст. 2, ст.

4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) участниками долевого строительства (далее – участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Соответственно, положения ст.

121 и 13 названного закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства. В ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности (здесь и далее – в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. – ст. 20110 –20111 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подп. 4 п. 1 ст.

2019 Закона о банкротстве). Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2018 г. № 305-ЭС16-10864 (5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций, не имеется. Ни ГК РФ, ни Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это входило бы в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой в первую очередь на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Из этого следует, что залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено ст. 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц). При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 гл. IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Источник: pravo163.ru

Обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве

В ст. 12.1 Закона предусматриваются возможные способы обеспечения исполнения обязательств по договору. Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, залогом или поручительством.

В первую очередь хотелось бы обратить внимание на следующие моменты. Законом предусмотрена возможность кредитования застройщика. В соответствии со ст. 13 и 15.1 Закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где строится объект недвижимости, самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика, или поручительством.

Банк может предоставлять средства:

1) до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;

2) после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В первом случае банк становится первоочередным залогодержателем по договору залога. Во втором (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) – банк может получить имущество в последующий залог.

В обоих случаях при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Таким образом, в данном случае по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка урезаются, т.к. банк, по существу, не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица). Кроме того, в обоих случаях от банка требуется согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства с момента подписания передаточного акта на данные объекты. Это правило прямо противоположно положениям ГК РФ, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу (ст. 353 ГК РФ).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект может быть проведена на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, а также не завершенный строительством объект были передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем земельного участка, а также не завершенного строительством объекта является банк;

2) от банка, являющегося залогодержателем указанного имущества получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч. 8 ст. 15 Закона.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства ни земельный участок, ни не завершенный строительством объект не могут передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства.

С момента подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Рассмотрим, что собой представляет залог. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила ГК РФ о залоге, содержащиеся, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. В этой связи в том случае, когда земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды в залог передается не сам земельный участок, а арендные права застройщика на этот земельный участок.

При этом в соответствии с указанной статьей ГК РФ залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, если иное не предусмотрено договором о залоге. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором.

Залогодатель (застройщик) обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:

1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, – на сумму не ниже размера требования;

2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

При грубом нарушении залогодержателем указанных обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.

Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога.

Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение – в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю. Если в результате повреждения предмета залога он изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещение за его утрату. Договором может быть предусмотрена обязанность залогодержателя возместить залогодателю и иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета залога. Залогодатель, являющийся должником по обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом.

Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя. Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя. В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. В случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования. Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

Читайте также:  Оформление строительства дома в СНТ

Как уже отмечалось с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик становится залогодателем, а участник долевого строительства приобретает статус залогодержателя. Между сторонами в силу Закона возникает договор залога, при этом составления отдельного документа не требуется. Данное положение действует до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В Законе приведен перечень объектов гражданских прав, на которые распространяется право залога. Это может быть две группы объектов гражданских прав:

1) или предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок;

2) строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке, многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок либо строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке, многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем земельного участка, предоставленного под строительство, арендных прав на него, жилых и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, является банк;

2) от будущего участника долевого строительства получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч 2 ст. 15 Закона, предусматривающей, что при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

3) от будущего участника долевого строительства получено согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок либо строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке, многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости не могут передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в том порядке, что при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований и согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случаях, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок либо строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке, многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случаях передачи застройщиком в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок либо строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке, многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанные в ч. 6 и 7 ст. 13 Закона (т.е. банки предоставившие кредиты или целевые займы застройщику как до, так и после заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства), в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с ч. 4 ст. 13 Закона, т.е. по следующим обязательствам застройщика:

1) возвратить денежные средства, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом и (или) договором участия в долевом строительстве;

2) уплатить участнику долевого строительства денежные средства, причитающиеся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иные денежные средства, причитающиеся ему в соответствии с договором участия в долевом строительстве и (или) федеральными законами.

Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и других залогодержателей.

В этой связи особо следует отметить, что же собой представляют расходы в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. К расходам в связи с обращением взыскания могут относиться следующие фактически произведенные и документально подтвержденные расходы:

1) судебные расходы,

2) расходы, связанные с исполнением судебного решения (исполнительский сбор и расходы по совершению исполнительных действий);

3) оплата услуг нотариуса (в пределах нотариального тарифа);

4) расходы по оплате услуг организатора торгов (если имущество продавалось на торгах).

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливается НК РФ, там же регламентируются льготы по уплате государственной пошлины.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся (ст. 94 ГПК РФ):

1) суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

2) расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором РФ;

3) расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд;

4) расходы на оплату услуг представителей;

5) расходы на производство осмотра на месте;

6) компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со ст. 99 ГПК РФ;

7) связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами;

8) другие признанные судом необходимыми расходы.

Свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в суд расходы на проезд и проживание, а также выплачиваются суточные. За работающими гражданами, вызываемыми в суд в качестве свидетелей, сохраняется средний заработок по месту работы за время их отсутствия в связи с явкой в суд.

Свидетели, не состоящие в трудовых отношениях, за отвлечение их от обычных занятий получают компенсацию за потерю времени исходя из фактических затрат времени и установленного федеральным законом денежном эквивалентеё. Эксперты, специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами (см. ст. 95 ГПК РФ).

Денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в субъектах РФ стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Расходы, связанные с исполнением судебного решения включают в себя исполнительский сбор и расходы по совершению исполнительных действий.

Взимание исполнительского сбора и возмещение расходов по совершению исполнительных действий осуществляется в соответствии со статьями гл. 15 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Исполнительский сбор устанавливается в размере семи процентов от подлежащей взысканию суммы или стоимости взыскиваемого имущества. В случае неисполнения исполнительного документа неимущественного характера исполнительский сбор с должника-гражданина устанавливается в размере пятисот рублей, с должника-организации – пяти тысяч рублей (п. 3 ст. 112 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Расходами по совершению исполнительных действий являются денежные средства федерального бюджета, взыскателя и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве, затраченные на организацию и проведение исполнительных действий и применение мер принудительного исполнения (см. ч. 1 ст. 116 . Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

2. К расходам по совершению исполнительных действий относятся денежные средства, затраченные на:

1) перевозку, хранение и реализацию имущества должника;

2) вознаграждение за работу переводчиков, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к организации и проведению исполнительных действий, и компенсацию понесенных ими, а также понятыми расходов;

3) перевод (пересылку) взыскателю денежных средств;

4) розыск должника, его имущества, розыск ребенка;

5) проведение государственной регистрации прав должника;

6) совершение других необходимых действий в процессе исполнения исполнительного документа.

При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и другими залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Моментом удовлетворения требований участников долевого строительства и соответствующих банков-залогодержателей следует считать либо дату перечисления денежных средств на указанные этими лицами счета, либо дату перечисления денежных средств на депозит нотариуса.

Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством РФ.

Принятие в депозит нотариуса денежных сумм и ценных бумаг регламентируется ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1[22]. Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору.

О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внесшему их в депозит нотариуса, допускается лишь с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос, или по решению суда (ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате).

Другим способом обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве является поручительство.

Действующим законодательством предусмотрены два похожих на первый взгляд института: непосредственно само поручительство и банковская гарантия. В соответствии с ч. 1 ст. 15.1. исполнение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве может обеспечиваться поручительством банка.

Особо стоит отметить, что законодатель акцентировал внимание на то, что поручительство должно быть дано именно банком. Таким образом, возникает вопрос, каким из способов обеспечения обязательства могут обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве, должно ли это быть поручительство банка или банковская гарантия, или же возможно использовать и тот и другой институт? Для ответа на этот вопрос разберемся в сути обоих способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен также для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.

По исполнении поручителем обязательства кредитор обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требование к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование. Должник, исполнивший обязательство, обеспеченное поручительством, обязан немедленно известить об этом поручителя. В противном случае поручитель, в свою очередь исполнивший обязательство, вправе взыскать с кредитора неосновательно полученное либо предъявить регрессное требование к должнику. В последнем случае должник вправе взыскать с кредитора лишь неосновательно полученное.

Согласно ст. 368 ГК РФ в силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.

Банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства). За выдачу банковской гарантии принципал уплачивает гаранту вознаграждение. Предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром не зависит в отношениях между ними от того основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она выдана, даже если в гарантии содержится ссылка на это обязательство.

Банковская гарантия не может быть отозвана гарантом, если в ней не предусмотрено иное. Принадлежащее бенефициару по банковской гарантии право требования к гаранту не может быть передано другому лицу, если в гарантии не предусмотрено иное.

Требование бенефициара об уплате денежной суммы по банковской гарантии должно быть представлено гаранту в письменной форме с приложением указанных в гарантии документов. В требовании или в приложении к нему бенефициар должен указать, в чем состоит нарушение принципалом основного обязательства, в обеспечение которого выдана гарантия. Требование бенефициара должно быть представлено гаранту до окончания определенного в гарантии срока, на который она выдана.

Предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром ограничивается уплатой суммы, на которую выдана гарантия. Ответственность гаранта перед бенефициаром за невыполнение или ненадлежащее выполнение гарантом обязательства по гарантии не ограничивается суммой, на которую выдана гарантия, если в гарантии не предусмотрено иное.

Таким образом, учитывая изложенное выше, в качестве обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками должно быть именно поручительство. При этом Закон предъявляет особые требования к поручителю – им должен быть именно банк.

В соответствии со ст. 1 Федерального Закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» банк – это кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц. При этом под кредитной организацией понимается юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка РФ(Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество.

Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен предусматривать:

1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору. В случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует.

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.

Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками:

а) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников.

Данные правила применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников.

При солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из солидарных кредиторов должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Должник не вправе выдвигать против требования одного из солидарных кредиторов возражения, основанные на таких отношениях должника с другим солидарным кредитором, в которых данный кредитор не участвует. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам.

Солидарный кредитор, получивший исполнение от должника, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними;

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше срока передачи объекта дольщику, предусмотренного договором;

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства (это нужно сделать не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с момента, как прекращено прежнее поручительство).

В случае прекращения поручительства до истечения срока, предусмотренного договором поручительства, поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.

В случае нарушения поручителем указанной обязанности он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по следующим обязательствам застройщика по договору участия в долевом строительстве:

1. возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2. уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Обеспечение исполнения обязательств

Обеспечение исполнения обязательств ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ — система гражданско-правовых средств, предоставляющих кредитору дополнительные гарантии получения им либо надлежащего исполнения обязательства, либо возмещения убытков путем стимулирования

Статья 31. Обеспечение исполнения настоящего Федерального закона

Статья 31. Обеспечение исполнения настоящего Федерального закона Юридическим лицам с особыми уставными задачами, имеющим в своем составе подразделения военизированной охраны и использующим боевое ручное стрелковое оружие, за исключением исполняющих обязанности по

Понятие договора участия в долевом строительстве

Понятие договора участия в долевом строительстве В настоящее время в России активно развивается строительная отрасль. Решение жилищной проблемы было объявлено национальным проектом. Этому способствовало принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об

Участник долевого строительства

Участник долевого строительства Определение понятия «участник долевого строительства» дается в ч. 1 ст. 1 Закона. Согласно данной норме под участниками долевого строительства понимаются: граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого

Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве

Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве В ст. 11 Закона содержатся положения об особенностях совершения уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. В соответствии с данной нормой уступка участником долевого

Участия система

51. СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМИ СВОИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

51. СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМИ СВОИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ Под обязательством в гражданском законодательстве понимается правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то:

Источник: info.wikireading.ru

Рейтинг
Комментарии0
Загрузка ...
Похожие материалы