Есть несколько аспектов, на которые необходимо обратить внимание при заключении договора строительного подряда:
1. Формальный аспект. Чтобы договор считался юридически заключенным, в нем обязательно должны быть существенные условия. Для договора строительного подряда существенными условиями является предмет, срок выполнения работ и смета. Срок должен быть обозначен календарной датой (есть судебная практика, которая признает договор с указанием сроков выполнения работ в виде количества дней от платежа незаключенным).
2. Управление рисками. Любой договор несет в себе риски, очень важно ими правильно управлять. Первым риском, свойственным всей российской правовой системе, является риск «Рогов и Копыт». Т.е., заключая договор с юридическим лицом, вы не можете быть уверенными, что это юридическое лицо не оформлено на номинального директора и участника, или не будет потом на них переоформлено. Есть две возможности управления этим риском:
— заключать договор с крупной и известной компанией, с большой валютой баланса, которая не будет выбрасывать юридическое лицо из-за возможного долга перед вами;
Договор со строительной компанией. Нюансы. Пример правильного договора на строительство
— продумать порядок оплаты работ. Вариантом может быть незначительная сумма предполаты и оплата по графику платежей. В этом случае вы рискуете относительно небольшой суммой, и последующий платеж совершаете только при полном выполнении соответствующего этапа работ. Другой вариант — это работать с оплатой по факту выполнения работ. Тут может возникнуть вопрос оплаты строительных материалов, но тут вы можете договориться, что строительные материалы вы оплачиваете напрямую поставщикам.
Еще одним вариантом является личное поручительство того человека, с которым вы договариваетесь, но это весьма экзотический и нераспространенный способ, сомневаюсь, что подрядчики на это пойдут. В любом случае, даже если у вас будет право требования к частному лицу — это тоже не гарантия получения денег (у этого лица банально может не быть имущества и официальных доходов).
Второй риск — риск выполнения работ с ненадлежащим качеством и с нарушением сроков. Ну в данном случае все достаточно просто. Нужно обязательно указать штрафную неустойку сверх причиненных убытков за нарушение сроков выполнения работ (идеальный вариант — сделать график выполнения работ с этапами, а не указывать конечный срок всех работ, так вы сможете отследить начало нарушения срока на ранеей стадии).
В отношении качества работ необходимо указать, что все работы выполняются в соответствии с требованиями Российского законодательства и нормативных актов, в том числе СНиПов. В случае, если выполнят работы ненадлежащим качеством, у вас, по крайней мере, будет, на что ссылаться, когда будете требовать надлежащего качества.
Отдельный вопрос — вопрос качества материалов, которые вы используете для строительства. Если подрядчик сам осуществляет закупку строительных материалов, прописывайте в договоре, что подрядчик несет ответственность за их качество. Чтобы не получилось так, что привезут, условно, 80 кубов бетона низкой марки, а подрядчик заявит, что это вопросы к бетонному заводу. Если закупки строительных материалов осуществляете вы сами, то это уже будут ваши риски (можно, конечно, попробовать возложить их на подрядчика, но я сомневаюсь, что он согласится).
СМЕТА — НЕОТЬЕМЛЕМАЯ ЧАСТЬ ДОГОВОРА по СТРОИТЕЛЬСТВУ
Касательно гарантийного срока — тут все упирается в указанные в самом начале проблемы. Прописывайте обязательно гарантийный срок, но если вы заключили договор с фирмой-однодневкой, маловероятно, что вы сможете через год с них что-то взыскать.
Еще одним вопросом является формулирование предмета договора. Я уже выше писал, что предмет договора — это существенное условие, но его тоже можно сформулировать по-разному. От того, насколько подробно вы опишите предмет договора зависит, что вам потом построят. Идеальный вариант — это купить или заказать проект, прописать в договоре, что строительство ведется по проекту (который передаете подрядчику по акту приема-передачи. Для надежности вы можете осуществить двустороннее подписание проекта, чтобы у вас был экземпляр проектной документации, подписанной представителем подрядчика, а у подрядчика был экземпляр, подписанный заказчиком).
Если проекта нет — могут возникнуть проблемы. Вы будете считать, что подразумевали так, а подрядчик будет полагать, что по-другому (обычно более дешевый и менее качественный вариант). Так что наличие проекта — самый простой и надежный вариант. Кстати, если вы заказываете дом в строительной компании, вы вполне можете попросить у них проект на ознакомление (в т.ч. показать независимым экспертам для оценки). Если строительная компания отказывается предоставлять вам проект — это уже повод задуматься.
В отношении цены рекомендую прописать, что цена является твердой, изменению не подлежит, а также, что в цену входят все возможные затраты и расходы на строительство.
Могу рекомендовать только самостоятельно (либо привлеченным независимым специалистом) контролировать качество работ на протяжении всей стройки, чтобы иметь возможность незамедлительно остановить строительство, и прекратить выплату денег подрядчику. Если же вы заплатите, к примеру, 70-80% предоплаты, то вы будете находиться в очень уязвимом положении.
— важно четко сформулировать предмет, что вы строите (в идеале — указание на проектную документацию);
— прописать сроки (в идеале — календарный график с указанием, к какому сроку какой этап должен быть готов);
— цена — должна быть твердой, нужно указать, что в нее включены все расходы, никаких дополнительных оплат подрядчик не имеет право требовать;
— указание на то, что ответственность за качество материалов несет подрядчик (если он закупает материалы).
Источник: ko4evnik-v.livejournal.com
Аренда дома на длительный срок: нюансы и решение возможных проблем
Если вы предпочитаете проводить лето не в городе, но не владеете «домиком в деревне», можно арендовать коттедж или дом в деревне, садовом товариществе на весь сезон. А мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание.
Как искать предложения
- Риелтор. Обращение к специалисту сэкономит ваши силы и время, потому что он будет производить первичный отбор и может задействовать личные связи в этой области, но приведет к дополнительным тратам. Немаловажно и то, что вы можете наткнуться на недобросовестного риелтора, который сделает все, чтобы заставить вас потратить больше или попытается «впарить» сомнительный объект. Поэтому даже при таком поиске не стоит все пускать на самотек, держите руку на пульсе и перепроверяйте все предложения.
- Объявления на досках в интернете. Доступный вариант, не требующий дополнительных денежных затрат, но отнимающий много времени. В данном случае крайне важно производить тщательный отбор вариантов, так как, по сути, вы имеете дело с незнакомыми людьми и не знаете, будут ли они честны с вами.
- Поиск жилья через друзей, знакомых, родственников. Более надежный вариант, при котором вы можете получить самую актуальную и честную информацию.
Первичный отбор
Какой бы способ вы ни выбрали, обязательно уделите внимание подготовительному этапу. Это очень важно сделать до того, как что-либо пообещаете или подпишете!
Выбирайте объявления с большим количеством фотографий, сделанных как снаружи дома, так и внутри. Идеально, если на снимках будут приметы того, что фото сделаны недавно (например, дата, свежая газета, фото по вашему запросу, и так далее). Конечно, снимки не дадут полного представления о том, в каком состоянии дом, но позволят отсеять совсем неподходящие варианты.
Проверьте по возможности честность арендодателя. Хотя бы найдите поселок (деревню, город…), где находится дом, на карте. Убедитесь, что такой населенный пункт действительно существует, похож по виду на то, что описывается в объявлении. Если есть возможность посмотреть качественные сторонние фото дома (например, в сервисах электронных карт), совсем хорошо. Опасайтесь ехать «в никуда», чтобы не оказаться посреди чистого поля с вещами и домочадцами.
Если есть возможность, съездите и сами посмотрите на дом. Самый идеальный вариант – приехать без хозяев, чтобы оценить инфраструктуру и обстановку, и с хозяевами, чтобы увидеть дом изнутри (как вариант, можно договориться с хозяевами и приехать заранее, чтобы осмотреться). Да, это не всегда подходит, учитывая то, что дом снимают обычно далеко от места проживания, но, если у вас есть один-два варианта в лидерах, рассмотрите такой способ.
Для того, чтобы подстраховаться, можете обратиться к юристу, который проконсультирует по всем спорным вопросам и возможно будет сопровождать вас на подписании документов. Он поможет разобраться в нюансах и посоветует, какие пункты исключить из договора, а какие стоит добавить.
Ищите отзывы на сторонних ресурсах. Если дом сдают не в первый раз, возможно предыдущие жильцы где-то делились своими впечатлениями. Конечно, всегда есть риск нарваться на поддельные отзывы, но зачастую это дает немало полезной информации.
Подписание договора: на что обратить внимание
Обязательно подписывайте договор с арендодателем. Прочитайте все пункты, даже те, которые написаны мелко.
Важно! Сдавать вам дом может только собственник (проверить можно по выписке из ЕГРН) или тот, у кого есть доверенность от собственника (он должен предъявить вам этот документ). Если речь идет об СНТ, возможно, потребуется еще согласие от председателя. И хотя получить его – задача и проблема владельца земли и дома, для вас как арендатора это тоже важно, если вы не хотите в будущем проблем.
Также следует отметить, что если договор заключается на срок 1 год и более, то ограничение (обременение) права собственности на жилой дом подлежит гос. регистрации в Росреестре. В таком случае рекомендуется указать в договоре, на какой стороне лежит обязанность по подаче документов на регистрацию и расходы на уплату госпошлины.
Перед подписанием договора стоит сделать следующее:
- Составить список вещей, находящихся в доме и на участке, с указанием всех их недостатков. Если после завершения срока аренды вас обвинят в том, что вы что-то сломали или привели в негодность, можно обратиться к этому списку. Сопроводите его фотографиями или видео, приложите к договору.
- Если есть какие-то ограничения (например, нельзя разводить костер на участке, шуметь в определенное время, и так далее), это также укажите в договоре.
- Согласовать и зафиксировать предполагаемое состояние дома перед сдачей его обратно арендодателю – если владелец ждет, что вы уберетесь, это стоит прописать в договоре; если закажет клининг, это также запишите.
Чтобы максимально подстраховаться, фиксируйте все этапы заключения сделки. Фото- и видеоматериалы могут стать потом доказательством вашей правоты. Помните, что без фиксации любые неуточненные детали могут трактоваться не в вашу пользу.
На что еще обратить внимание
Приехав в первый раз, обратите внимание на инфраструктуру. Чтобы жить с комфортом весь сезон, желательно иметь под боком магазин, доступ к воде и иным коммуникациям. Если для вас важно иметь рядом водоем или развлекательные места (типа клуба, кинотеатра, и так далее), узнайте заранее, насколько удалены они от населенного пункта, где планируете жить.
Парковочные места для автомобилей могут иметь значение, особенно если вы планируете принимать гостей.
Знакомство с соседями – прозорливое решение, с этими людьми вам придется жить рядом несколько месяцев и лучше установить дружеские отношения.
Самая общая рекомендация: не жалеть времени и сил на то, чтобы получить как можно больше информации до того, как подписать договор. В этом случае вас не будут ждать неприятные сюрпризы, а отдых пройдет исключительно позитивно и радостно.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Источник: rskrf.ru
Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция 2021 г.
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?
1. Степень готовности дома
Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство.
Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки.
Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.
2. Какой договор вы будете заключать?
Проверить при покупке квартиры документы новостройки на все подводные камни. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ.
В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом, когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ. Соглашаться или нет на подобные условия — решать конечно вам.
Все прочие договора таят в себе несомненно больше рисков, чем договор ДДУ, но я бы не стал слепо верить, что ДДУ снимает все риски. Много обманутых дольщиков заключали договора ДДУ и также много счастливых обладателей квартир приобрели их по всевозможным полулегальным схемам. Наличие договора ДДУ является несомненно плюсом, но не единственным критерием оценки!
3. Аккредитована ли новостройка в банке
Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика.
Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит.
Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались.
Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.
4. Репутация дорогого стоит
Обратите внимание на то, сколько домов построил до этого застройщик. Были ли проблемы и какого рода при строительстве других объектов недвижимости? Кто стоит за застройщиком? Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что его не снимут до того времени, как будет построен дом? Хорошо, когда за застройщиком стоит надежная компания с хорошей репутацией.
Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Необходимо проверить, кто является учредителями данного юридического лица. Как это сделать смотри здесь.
5. Оценить объект с инвестиционной точки зрения
Как вообще связана оценка привлекательности объекта недвижимости с юридической проверкой новостройки и застройщика? На первый взгляд никак, но связь несомненно есть. Строительство новостройки в большинстве случаев это все равно финансовая пирамида, построение которой зависит от того, будут ли новые дольщики покупать квартиры в этом доме или нет. Если нет, то очень велика вероятность получить долгострой или недострой. А инвестиционно привлекательные объекты, как правило, не имеют проблем с финансированием.
Перед покупкой обратите внимание на местоположение новостройки, наличие свободных парковочных мест, озеленение территории, наличие поблизости детских садов, школ, магазинов; транспортная доступность дома, оценка всего микрорайона в целом (соседство с автомагистралью, железной дорогой, кладбищем, гипермаркетами, парками и прочими объектами). Сравните покупаемый объект со строящейся недвижимостью в выбранном вами районе.
Не лишним будет оценить планировку квартиры, качество самого объекта недвижимости, а именно: высота потолка (чем выше потолок тем комфортнее, легче дышится), толщина стен (тонкие стены могут промерзать), расположение лифтов (если они соседствуют с жилой комнатой или шахтой лифта, то будут проникать посторонние звуки), расположение окон (видовые характеристики), толщина перекрытий (влияет на поглощение звука), расположение на этаже (первый и последний этаж обычно сложней продать, чем выше, тем лучше вид, чище воздух, и тише, но проблема, если сломается лифт или если понадобится поднять в квартиру крупногабаритную вещь) и .т.д.
Если новостройка строится по технологии монолитного строительства, то возможны задержки строительства из-за особенностей такого строительства. Панельное жилье, как правило, строится быстрее и просрочек строительства там бывает меньше, чем в монолите.
6. Запросите у застройщика документы, необходимые для юридической проверки новостройки
Ст. 20, 21 ФЗ-214 обязывает застройщика предоставить следующие документы:
Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать. Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов с ссылкой на коммерческую тайну Застройщика.
Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с 214-ФЗ не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен. Застройщики, у которых работают не ленивые менеджеры и которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов, даже тех, которые не перечислены в 214-ФЗ. Отношение менеджеров при предоставлении вам документов — один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку.
Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;
11. аудиторское заключение;
12. заключение экспертизы проектной документации;
13. Строительные лицензии, допуск СРО.
6.1. Проверяем инвестиционный контракт на строительство новостройки
Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей, как они считают, меньше. По причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства. Но бывает, что большая часть дома отдается льготникам и тогда контингент будет ровно такой, как в старом фонде.
В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтракте администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию. В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей.
К примеру , застройщик Аврора, при строительстве домов в г. Железнодорожный МО, как раз столкнулся с тем, что не мог сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт!
Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры.
6.2. Проектная декларация
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию.
Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию.
Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
6.3 Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
6.4. Разрешение на строительство
Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы. Лицо, на которое выдано разрешение на строительство, и есть Застройщик, которое несет перед вам ответственность.
6.5. Свидетельство о собственности на землю
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».
Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.
6.6. Договор со страховой компанией или договор поручительства
Договор страхования или поручительство — это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С 2015 г. застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя.
Страховую компанию советуем проверить на благонадежность по алгоритму, указанному здесь.
Что касаемо страхования, то это может быть как индивидуальный договор, заключаемый с каждым дольщиком, так и договор страхования в целом на всю новостройку.
Безусловно, предпочтительнее иметь банковскую гарантию от банка, входящего хотя бы в Топ-100, чем не иметь подобных гарантий вовсе. Да и страховка от приличной компании не помешает. Даже сам факт, что Застройщик преодолел подобные процедуры и получил возможность регистрировать договора долевого участия в соответствии с новыми изменениями в законодательстве, говорит о том, что Застройщик более надежный по сравнению с теми, которые этого сделать не смогли. Несомненно, именно дольщики (покупатели квартиры в новостройке) заплатят за все возможные издержки Застройщика, но за большую защищённость нужно платить.
Но речь не идет о полной ликвидации рисков. В последнее время у банков отзывают лицензии, страховые компании могут тоже не выдержать страхового случая. Тем более Застройщики в желании сэкономить будут приобретать самые дешевые обеспечительные меры, которые только есть на рынке финансовых услуг. А гарантия ненадежной страховой компании не стоит даже денег, которые Застройщик за нее заплатил.
Если ваш Застройщик регистрирует договора долевого участия, то вам непременно необходимо еще и оценить предоставленные им обеспечительные меры. Застройщик обязан довести до вашего сведения выбранный им способ обеспечения и условия предоставленного обеспечения. В основном вся проверка заключается в оценке надежности предоставленного обеспечения . Необходимо проверить условия предоставленной страховки. Зачастую дьявол кроется именно в деталях, и от многих страховых договоров, которые мы видели, проверяя ту или иную новостройку, нет вообще никакой пользы.
6.7. Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним
Из выписки можно посмотреть, какие существуют обременения на объект недвижимости. В чьей собственности земля, состоит ли она под ипотекой, также из данной выписки можно увидеть, кто уже купил квартиру в строящемся доме (в случае приобретения квартиры по ДДУ). Выписку из реестра может получить любой желающий, уплатив государственную пошлину. Данная выписка заказывается в МФЦ.
6.8. Регистрационные и учредительные документы застройщика
(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит.
Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи.
В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов.
Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
6.9. Проверка баланса
Вам нужно посмотреть сумму прибыли, убытка, дебиторской и кредиторской задолженности. Перекос в сторону убытков и кредиторской задолженности может означать о недостаточности собственных средств компании для строительства объекта. В проектной декларации указывают планируемую стоимость объекта недвижимости. Далее нужно соотнести, сколько активов есть у компании или группы компаний, с оставшейся стоимостью строительства, в итоге получится сумма, которая необходима застройщику для завершения строительства.
Еще раз то же самое: Допустим, в проектной декларации застройщик оценил стоимость строительства дома в сумму 5 млрд. руб., при этом сумма собственных средств, которую можно увидеть из Баланса компании, составляет 2,5 млрд. руб. Следовательно, для завершения строительства Застройщику необходимо еще привлечь 2,5 млрд. руб. Деньги могут быть привлечены за счет средств дольщиков или Кредитных средств. Чем больше понимание, хватит ли денег на завершение строительства, тем меньше рисков, связанных с вложением денежных средств.
6.10 Форма договора, по которой будет продаваться квартира
Лучше заранее запросить у застройщика форму договора. В договоре должны содержаться все те условия, о которых вы договорились с застройщиком. Не имея юридического образования и используя обычную логику, нужно прочитать договор в таком ракурсе, чтобы из него вам стало все ясно, что вы покупаете, когда вам это предадут, в каком качестве, количестве и т.д.
Т.е. если застройщик говорит, что у вас в квартире должна стоять железная дверь, то об этом должно быть написано. Считается, что обо всем, что не написано, вы не договаривались.
С 2004 г. в соответствии с 214-ФЗ покупать квартиру можно по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), который в последующем регистрируется в Росреестре или ином договоре, предусмотренном 214-ФЗ. Все остальные договора — это попытка обойти закон, что автоматически делает их порочными. Поэтому заключая предварительные договора, вексельные схемы, вы в некоторых случаях не сможете отстоять свои права в суде. Если договор заключается в соответствии с 214 — ФЗ, то у застройщика надлежащим образом оформлены права на землю и имеется разрешение на строительство. Мы это предполагаем исходя из положений закона, нельзя получить одно без другого.
Многие застройщики сообщают покупателю, что срок сдачи объекта 2 квартал 2020 г., но на момент подписания договора вы обнаруживаете, что в договоре срок передвинут до 1-го квартала 2021 г. Это обычно объясняется тем, что построят они конечно раньше (по их мнению), но дополнительное время берется на всякие непредвиденные случаи. Реально же как правило, хорошо, если успеют построить в срок, юридически зафиксированный в договоре, а то и задержат строительство. Такой прием рассчитан на то, что покупатель, проделав длинный путь от выбора новостройки до юридической проверки её и подстегнутый ростом цен и голословными заявлениями застройщика о том, что если он сейчас не купит квартиру, то завтра её уже купят другие, в 9 из 10 случаев соглашается на вновь обнаруженные нюансы. Поэтому важно переспросить застройщика о сроках, которые будут прописаны в договоре и ознакомиться с договором заранее. Если, конечно, срок завершения строительства — это важное условия для вас.
6.11. Строительные лицензии, допуск СРО
В настоящее время строительные лицензии были заменены допуском СРО. Указанную функцию передали в частные руки. Самое главное, на что обратить внимание при проверке СРО — это срок его действия. Я лично сильно не придаю этим документам значение, при наличии денег оно всегда может быть получено или продлено, а если был зарегистрирован хотя бы один договор ДДУ, то это значит, что регистрационная служба на момент первой регистрации проверила за вас указанные документы.
6.12. Проверка заключения экспертизы проектной документации
Самое главное, на что стоит обратить внимание при проверке заключения проектной документации, это то, что проверка производилась и выводы, сделанные государственной экспертизой, являются положительными, что проектная документация соответствует строительным нормам и правилам.
Проверка новостройки и составление отчета в среднем по времени занимает от 4-7 часов рабочего времени и это без выезда к застройщику. Для неподготовленного человека проверка по времени может быть еще дольше и не факт, что вы сделаете правильные выводы. Оценка, к примеру, бухгалтерского баланса застройщика требует специальных знаний.
Наша компания готова за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность.
Правильным на мой взгляд является следующий алгоритм перед покупкой квартиры в новостройке. Вместо того, чтобы платить риелторам за поиск квартир в новостройках, платите только за юридическую проверку, а новостройки находите сами.
В 90% риелторы не проводят проверку , и не проверяют все подводные камни в документах застройщика по всем возможным параметрам и уж тем более не предоставляют вам отчет. Чтобы убедится в том, что они этого не делают, скачайте пример отчета о проверке застройщика и покажите своему риелтору, с которым вы собираетесь работать.
Попросите предоставить вам подобный отчет на застройщика, который вы в итоге вместе выберете. Вам в 90% случаев скажут, что никакие письменные отчеты они не предоставляют, по той причине что они и не проводят вовсе никакую проверку. Какой смысл пугать клиента отчетами, а вдруг вы откажетесь покупать квартиру в этом доме. Запомните люди поступают так, как им выгодно, и риелторы не исключение.
Самый надежный вариант — это разделить услуги: одному поручить искать объекты, другому проверять объекты; но только не в одном лице! Иначе лень победит профессиональную этику. Не экономьте там, где можете потерять все.
Наша компания проводит комплексный анализ новостройки перед покупкой квартиры по 20 параметрам. По результатам работы мы предоставляем письменный отчет. Мы анализируем и даем свои рекомендации по договору, который Вам предстоит подписать с Застройщиком. Более того, большинство новостроек мы уже проанализировали и составили отчеты. Это такие застройщики как: ГК МИЦ , НДВ, ДСК-1, Мортон, ЗАО «СТ-Инжиниринг», СУ-155 , ГК ПИК , Ведис групп, ООО «Брэст», ГК «Горизонт Девелопмент», ООО «ТРАНСМОУД», ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», ООО «Жилищно-строительная компания», ООО «Независимый проект», ЗАО «Моспромстрой», ГК «Центрстрой», ЗАО «ДЕСНА-ЛЭНД», TEKTA GROUP, ООО «Просперити», ООО «Эксперт» полный перечень проверенных нами застройщиков здесь.
Многих застройщиков мы знаем по судебным делам наших клиентов. Нашей основной деятельностью является взыскание неустойки и различных убытков с застройщика. Но эта основная деятельность позволяет нам владеть информацией, которой мы можем делиться с клиентами, готовыми купить квартиру в новом доме.
90% покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме. Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой.
Мы расскажем вам и для пущей убедительности покажем многочисленные решения судов, отражающие те проблемы, которые попытается скрыть застройщик при заключении договора. Причем зачастую эти решения суда именно с тем застройщиком, с которым вы хотите заключить договор. Я не хочу вас отговорить от покупки квартиры в новостройке, ведь я сам приобрел квартиру у одного из указанных выше брендов и застройщик меня не подвел. Квартиру я получил в согласованные сроки и к качеству дома у меня нареканий нет. Риск был просчитан и максимально минимизирован, чего и вам желаю.
Если хотите сэкономить при покупке квартиры, то это можно сделать, минимизировав количество участников в сделке. Классическая сделка с недвижимостью выглядит так: Продавец квартиры обращается к риелтору за помощью при продаже квартиры, при этом стоимость риэлтерских услуг составляют 3-6%, и покупатель обращается к риелтору для покупки квартиры и платит такую же комиссию 3-6%. То есть если убрать посредников из сделки, то можно сэкономить от 6 до 12%.
Расскажем подробнее, как это сделать и возможно ли самостоятельно купить квартиру без посредников.
5 комментариев читателей статьи
«Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция 2021 г.»
Очень подробно все расписали, спасибо. Даже тот, кто никогда не сталкивался, разберется. Мы вот тоже покупали в новостройке, уже живем. Сейчас еще появилась возможность оформить документы на покупку в электронном режиме, жаль раньше так нельзя было.
Источник: www.s-u-d.ru