Договор основания строительства дома

Что указывать в дкп на построенный дом как основания права собственности? Дом зарегистрирован в этом году, и свидетельства соответственно нет.

Ответы на вопрос:

в соответствии с действующими нормами законодательства Российской Федерации собственность на недвижимо имущество появляется с момента регистрации, основанием для которой является или сделка или создание, то есть строительство, что есть то и указывайте.

В настоящее время свидетельство о праве собственности уже больше года не выдают, на вновь построенный дом должен быть акт ввода в эксплуатацию

У Вас всегда есть возможность подробно обсудить вашу проблему с любым юристом (адвокатом) сайта, в личных сообщениях, на платной консультации.

Желаю Вам удачи и всех благ!

А если регистрировали дом без акта ввода в эксплуатацию?

Ответы на уточнение:

Вечер добрый, в договоре купли продажи указывайте выписку из росреестра, удачи Вам!

Похожие вопросы

Какое исковое заявление нужно подать для оформления жилого дома в собственность?

Необходимо оформить право собственности на жилой дом. Из документов есть техпаспорт на дом, справка из БТИ для предоставления в суд, свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей, межевой план, свидетельство о смерти наследодателя.

Основания и порядок признания многоквартирного дома аварийным | Как признать дом аварийным?

Ранее земельный участок принадлежал наследодателю (умер 24.09.2002 г.) на праве собственности на основании свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей. Регистрация права не проводилась. Дом до настоящего времени не регистрировался.

В настоящее время земельный участок зарегистрирован в собственность на сына наследодателя на основании свидетельства о праве на наследство. Дом необходимо оформить на него.

Дом не является самовольной постройкой.

Какое исковое заявление нужно подать для оформления жилого дома в собственность?

Добрый день, уважаемый Александр.

Для составления заявления лучше обратиться к юристу. Можно выбрать юриста на сайте.

С Уважением Мануйлов Василий.

Александр, я Вам уже задавала уточняющие вопросы, на которые Вы не отвечаете. Без этой информации невозможно дать корректную консультацию.

Номера серии соо

Обязательно ли в договоре купли продажи (далее ДКП) указывать серию и номер свидетельства о праве собственности (т.к. свидетельства потерялось) — если в ДКП указано основание возникновения права собственности — Договор купли продажи его номер и дата регистрации в едином государственном реестре прав? Или м.б. дополнительно указать кадастровый номер квартиры?

Не обязательно указывать данную информацию в договоре.

Либо прошлого тоже? Что указывать в документов когда нужно ввести,

Скажите, пожалуйста, ситуация: квартира была приобретена в долевую собственность по договору уступки права требования было выдано свидетельство, два собственника. Было свидетельство о праве собственности потом один собственник свою долю подарил другому собственнику и также было выдано свидетельство.

Строители будут в шоке от такого договора на подряд. Договор строительного подряда.

Вопрос: на основании чего теперь собственник владеет квартирой на праве собственности? Только на основании последнего свидетельства? Либо прошлого тоже? Что указывать в документов когда нужно ввести, что собственнику принадлежит квартира на праве собственности на основании последнего свидетельства или оба свидетельства?

Здравствуйте. На основании[b] последнего[/b] свидетельства.

Если последнее свидетельство выдано на всю квартиру, то, конечно, оно и является правоустанавливающим документом. Если последнее свидетельство выдано на 1/2 долю квартиру в связи с дарением, то имеются два правоустанавливающих документа — первое свидетельство на 1/2 долю и последнее свидетельство на 1/2 долю.

Свидетельство о собственности это СПРАВКА бессрочная. Правоустанавливающий документ — договор дарения на одну долю и договор уступки прав требования на другую

Какие документы необходимо предоставить, ктоме свидетельств о собственности?

Земельный участок, построенный на нем дом находятся в собственности матери. Свидетельства на собственность имеется. Квартира в собственности отца. Свидетельство на собственность имеется. Необходимо переоформить все на меня.

Как оформить все это через договор дарения?

Кто составляет данные договора?

Какие документы необходимо предоставить, ктоме свидетельств о собственности?

Сколько все это будет стоить?

Уважаемый Валерий, договор дарения составляет и регистрирует нотариус. Ваши родители должны прийти с документами на недвижимость и с документами, удостоверяющими их личность. Потом переход права собственности на недвижимость регистрируется в регпалате.

Внимание! Ответ от пользователя, не зарегистрированного в качестве юриста.

Дом подарен в 1996 году, дарственная у натариуса оформлена. Натариус подал сведенья в налоговую, а не зарегистрировал в тогда в БТИ

Налоги плачу 25 лет, а на каком основании в налоговой не дают ответ.

Эта справка является правоустанавливающим документом?

Нотариус выдала уведомление в отказе выдачи свидетельства о праве на наследство на земельный участок, пояснив — отсутствует правоустанавливащий документ. Свидетельство утеряно. Право было зарегистрировано в 1992 году. Росреестр начал регистрировать с 1998. Участок выдавала и регистрировала право собственности администрация города.

Я получила из администрации города архивную справку, подтверждающую, что свидетельство было выдано моей матери, право было зарегистрировано, указана дата и номер регистрации права. Эта справка является правоустанавливающим документом? Теперь нотариус должна выдать свидетельство?

Из Росреестра прислали нотарусу выписку, там во втором разделе пусто, так как право было зарегистрировано до 1998 года, и в доп. данных прописано частная собственность, ФИО мамы, номер свидетельства и дата регистрации права. Но нотариус отказывает в свидетельстве, и посылает в суд. Что делать?

Обращайтесь в суд с заявлением об установлении юридического факта, после того, как факт собственности на земельный участок будет установлен за вашей мамой.. можете обратиться за свидетельством к нотариусу.

Пожалуйста как оформить в собственность построенный дом. Как получить свидетельство о праве собственности. Спасибо!

заказывайте кадастровый паспорт и регистрируйте в ростреестре.

Технический паспорт (БТИ)

Технический план (кадастровый инженер, бывает и БТИ)

Кадастровый учет (Росреестр)

Регистрация права собственности (Росреестр)

Полностью информацию о кадастровом учете Вы найдете в указанной статье у Закона о кадастре недвижимости

Статья 22. Состав необходимых для кадастрового учета документов

Закон в открытом доступе в интернете.

Надо ли указывать сейчас в ДКП о строениях на участке?

Продаю сад, свидетельство на садовый участок, основание права — предыдущий ДКП на садовый дом, на дом есть техпаспорт (св-ва нет). Надо ли указывать сейчас в ДКП о строениях на участке?

да, лучше указать данные строения в договоре.

Участка и будущий собственник домадома (собственность зарегестрированна, но не получена мной бумага)

Хотим получить право собственности на дом, (построенный с мат. кап.+обязательство долей на детей), построенным на зем. участке. Куплен без использования мат. капитала. Говорят надо выделять доли и на землю. Почему? Зачем? Я собственник зем. участка и будущий собственник домадома (собственность зарегестрированна, но не получена мной бумага)

Здравствуйте. В доме однозначно выделять доли, без вариантов, так как был мат. капитал использован. На землю не нужно, но дело в том, что земля автоматически под домом на доли поделится

Вопрос: Можно ли получить одно свидетельство о собственности на землю,

На земельном участке 6 соток в СНТ (для садоводства, земли с/х назначения, с 2004 года в собственности) зарегистрированы два строения — садовый дом (с 2007 года в собственности, ограничения, обременения права не зарегистрированы) и нежилое хозяйственное строение (с 2007 года в собственности, ограничения и обременения не зарегистрированы). В настоящее время на этом же участке построен деревянный дом (7 х 9, не зарегистрирован). Планируется снос нежилого хозяйственного строения. Вопрос: Можно ли получить одно свидетельство о собственности на землю, ранее построенный дачный дом и на вновь построенный пока не зарегистрированный деревянный дом исключив при этом из собственности (со сносом) ранее зарегистрированное нежилое хозяйственное строение. Если да, то каковы целесообразность данного действия и механизм его реализации Спасибо.

Добрый вечер! К сожалению вы не сможете получить одно свидетельство на все виды недвижимости. Желаю вам удачи и всего самого доброго, звоните буду рад вам помочь.

Надо ли платить налог при продаже земельных участков?

В 2009 году вступил в право наследования земельного участка. В 2010 году получил свидетельство о государственной регистрации права, в пункте документы-основания которого указано свидетельство о праве на наследство. В 2012 году участок размежевал на несколько и в свидетельствах о регистрации образованных участков в пункте документы-основания указано то же самое свидетельство о праве на наследство 2009 года.

Почему в выданных свидетельствах в пункте документы-основания указано не ранее выданное свидетельство о праве собственности 2010 года?

Надо ли платить налог при продаже участков? В налоговой говорят, что надо, так как свидетельства на эти участки выданы в 2012 году.

В пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ установлено, что доходы физических лиц от реализации недвижимого имущества, а также иного имущества, которое находится в РФ и принадлежит физическому лицу, относятся к доходам от источников в РФ.

На основании ст. 209 НК РФ объектом налогообложения для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ.

Согласно ст. 224 НК РФ доходы физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, облагаются НДФЛ по ставке 13%.

В соответствии с положениями абз. 1 п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена ставка налогообложения 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению и уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ.

Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не предусматривают возможности получения имущественного вычета при продаже жилья, находившегося в собственности три года и более, поскольку согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Это распространяется и на имущество, полученное по наследству.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный вычет при продаже жилых домов, квартир, комнат и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, предоставляется в сумме, которая не превышает в целом 1 000 000 руб., при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, — в сумме, которая не превышает в целом 250 000 руб.

Каких-либо исключений для имущества, полученного по наследству, данный пункт не содержит.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Статьями 1114 и 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав (Письмо Минфина России от 25.03.2010 N 03-04-05/7-134).

Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им декларации в налоговый орган.

То есть имущественный вычет может быть использован за налоговый период начиная с того, в котором у налогоплательщика возникло право на имущественный вычет.

Источник: www.9111.ru

Какие бывают документы-основания при сделках с недвижимостью

По одному полю в выписке из ЕГРН можно понять, по каким основаниям могут оспорить сделку.

В выписке из ЕГРН есть поле «документ-основание», которое показывает, как продавец приобрел недвижимость. Еще их называют правоустанавливающие документы. К документам, которые указаны в этом поле, стоит отнестись с особой внимательностью. Потому что если продавец стал владельцем жилья с нарушением закона, есть риск, что сделку оспорят: например, наследники, которых обошли при распределении наследства.

В этой статье расскажем, какие бывают документы-основания и как они выглядят, а также что нужно проверить в этих документах.

Расскажем о семи основных документах-основаниях:

Как получить документ-основание

В выписке из ЕГРН будет краткая информация о документе-основании: например, номер, если есть, и дата договора купли-продажи, дата заключения сделки и фамилия нотариуса, если было нотариальное заверение.

Чтобы получить сам документ-основание, то есть, например, договор купли-продажи, придется попросить об этом продавца. Оригинал необязателен: можно попросить прислать фотографии документа или сделать копии, чтобы забрать их при встрече.

Законных методов истребовать документ-основание вопреки воле продавца нет. То есть если продавец отказывается показывать такой документ, заставить его нельзя.

Если причина, по которой продавец отказывается, не кажется вам правдивой и он ведет себя странно и в другом, например постоянно переносит показ квартиры, от такой сделки лучше отказаться.

Финансовая грамотность для взрослых

Этот документ означает, что действующий владелец квартиры ее купил. Это самое распространенное основание. Предыдущие покупатель и продавец подписывают договор и указывают в нем все условия сделки: стоимость квартиры, порядок передачи ключей и денег, ответственность.

Договор обычно несут в МФЦ, чтобы зарегистрировать в Росреестре переход права собственности, либо регистрируют электронно. Если все в порядке, покупатель становится владельцем квартиры.

В выписке из ЕГРН будет указана дата заключения договора купли-продажи.

Что проверить в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи стоит обратить внимание на четыре момента.

Было ли нотариальное удостоверение. Стороны могли сделать договор сами и заверить у нотариуса. Если договор делал нотариус, вы это поймете по гербовой цветной бумаге, фамилии, печати и подписи нотариуса. Еще договор будет сшит лентой.

У нотариуса договор заверяют не всегда, а только в определенных случаях:

1. если это договор купли-продажи долей и не все собственники продают свои доли. Например, в квартире живут бабушка и внук, у каждого в собственности доля ½. Бабушке не нравится поведение внука, и она решает продать свою долю, добавить накопления и купить дом в деревне. Такую сделку придется регистрировать у нотариуса. Хорошо, если внук не будет возражать;
2. если продавец несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный. Например, в квартире живут муж, жена и ребенок 5 лет. У ребенка есть доля в собственности. Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус не будет спрашивать мнения ребенка, за него решение принимают родители. Но нотариус проверит, не ухудшит ли сделка условия для ребенка и не ущемит ли она его права как-то иначе;
3. если стороны договорились о нотариальном удостоверении. Такое бывает, если кто-то хочет перестраховаться или чистота сделки вызывает сомнения.

Если договор не удостоверен нотариально, хотя этого требует закон, сделка считается недействительной. Кто-то из участников сделки может оспорить куплю-продажу и потребовать вернуть все как было. Оспорить сделку могут даже третьи лица, например прокуратура или отдел опеки, если уже после продажи выявят нарушение закона.

Например, в Кемерове в 2020 году суд отменил сделку с продажей долей, так как стороны не удостоверили ее нотариально.

Использовался ли маткапитал. Об этом может быть запись в пункте договора, где идет речь о порядке расчетов. Например, так: «Покупатель уплачивает за счет средств материнского капитала часть стоимости объекта недвижимости, а именно 483 881,83 Р ». Также будет указан номер сертификата и кем он выдан.

Если в договоре про маткапитал ни слова, а у продавца есть несовершеннолетние дети — первый, родившийся после 1 января 2020 года, или второй, третий, родившиеся после 1 января 2007 года, велика вероятность, что маткапитал родители все-таки получали.

Чтобы проверить, куда его потратили, попросите у продавца выписку из ПФР со счета, на котором лежит материнский капитал. Из выписки будет понятно, потратили ли его и на какие цели.

Если продавец когда-то покупал квартиру с использованием материнского капитала, в ней должна быть выделена доля ребенку. Для продажи такой квартиры нужно согласие опеки, а в новой квартире обязательно выделить ребенку сравнимую долю. Так как в сделке участвует ребенок, нужно еще и нотариальное удостоверение — мы говорили об этом выше.

В противном случае сделку могут оспорить как узнавшие о своих правах дети или их родители, так и прокуратура.

Например, Мосгорсуд аннулировал сделку купли-продажи квартиры, которая раньше была куплена за счет средств материнского капитала, но доли детям продавцы не выделили. Суд вернул квартиру прежним владельцам и обязал их выделить доли детям.

Была ли квартира куплена в браке. Если квартиру купили или приватизировали в браке, она находится в совместной собственности у супругов, причем даже если в ЕГРН в качестве собственника указан только муж или только жена.

Чтобы проверить, была ли квартира куплена в браке, запросите у продавца скан страницы паспорта со штампами о браках, если квартиру купили до 15 июля 2021 года, или свидетельство о браке, если квартиру купили после 15 июля 2021 года.

Можно проверить соцсети продавца или даты замены паспорта на последней странице и сообщить продавцу о своих сомнениях.

Если продавец отказывается предоставлять документы или объясняться в целом, это повод насторожиться и решать, готовы вы ли вы рисковать, не увидев документов.

Для продажи такой квартиры формально нужно нотариально заверенное согласие второго супруга, но если его нет, квартиру все равно можно продать.

У супруга, без согласия которого квартиру продали, есть три года, чтобы оспорить сделку. При этом срок начинают отсчитывать не с даты сделки, а с того момента, когда супруг о ней узнал, то есть это возможно даже спустя 10 лет.

Согласие супруга не нужно, если квартира:

• куплена до брака;
• подарена одному из супругов во время брака;
• унаследована во время брака;
• по брачному договору принадлежит одному из супругов;
• приватизирована одним из супругов.

Если квартиру супруги купили в браке, а потом развелись, то в большинстве случаев в результате раздела имущества квартира перейдет в собственность к одному из супругов. Запросите у продавца соглашение о разделе имущества или решение суда, из которого видно, кому досталась квартира.

Использовалась ли доверенность. В самом начале договора купли-продажи, где перечисляются участники сделки, может быть упоминание о доверенности: «Иванов Иван Иванович, который действует от имени Ивановой Марии Петровны по доверенности от 09.06.2020, выданной нотариусом…»

Человек, который выдал доверенность, называется доверителем. Тот, кому выдана доверенность, — поверенным.

Продавец с большой долей вероятности может и не сохранить доверенность — ведь она ему после сделки перестала быть нужна.

В таком случае можно потребовать у продавца получить копию доверенности в Росреестре. Он вправе это сделать, направив через МФЦ запрос в кадастровую палату о получении копий документов из реестрового дела. Это почти бесплатно — например, копия договора в электронном виде стоит 170 Р .

Если есть возможность посмотреть копию доверенности, вот что нужно проверить:

1. Дату выдачи и срок действия доверенности. У доверенности обязательно должна быть дата выдачи, иначе она недействительна. Срок действия тоже в большинстве случаев указан явно, а если его нет, то доверенность действует в течение 1 года с даты выдачи.
2. Есть ли доверенность в реестре. Проверить доверенность по номеру, дате и данным нотариуса можно на специальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Если доверенность есть в реестре, значит, она как минимум не поддельная.
3. Полномочия поверенного. Иногда выдают генеральные доверенности, то есть доверенности на совершение любых юридически значимых действий: с такой доверенностью поверенный может ходить по инстанциям, чтобы согласовать перепланировку, а может продать квартиру. Иногда полномочия поверенного ограничены: например, он вправе найти покупателя, но не вправе подписать договор — нужна подпись собственника. Нужно проверить, совпадают ли полномочия поверенного с тем, что описано в договоре купли-продажи: имеет ли он право подписи, может ли представлять доверителя в МФЦ и Росреестре, оформлять регистрацию прав.
4. Был ли жив ли доверитель на дату сделки. Если доверитель выдал доверенность и умер, доверенность стала ничтожной в момент его смерти. С 2014 года ввели единый реестр доверенностей, и такая ситуация перестала быть проблемой для покупателя. Обычно Росреестр приостанавливает регистрацию или отказывает, поскольку у продавца нет полномочий.

Поэтому попросите контакты доверителя и, если вдруг он все еще жив, попробуйте связаться с ним и уточнить, действительно ли он был согласен на сделку. Если однажды выяснится, что доверителя заставили выписать доверенность под угрозами, будут проблемы.

Это нотариально заверенный договор купли-продажи. Кроме подписей сторон есть подпись и печать нотариуса, все листы пронумерованы и прошиты

Этот документ должен быть, если предыдущий собственник покупал квартиру у застройщика.

При заключении договора участия в долевом строительстве покупатель не приобретает готовую квартиру, а дает застройщику деньги на ее строительство. Застройщик деньги берет и обязуется построить дом вместе с квартирой.

С 1 июля 2019 года застройщики не получают деньги напрямую от дольщиков, только через эскроу-счета. Это значит, что деньги переводятся на специальный счет эскроу в банк и застройщик не получает их, пока не завершит строительство.

Право собственности на квартиру можно зарегистрировать только после того, как:

1. Застройщик получил разрешение и ввел дом в эксплуатацию.
2. Дольщик получил квартиру по передаточному акту.

Что нужно проверить в ДДУ

Сдан ли дом. Наличие у продавца ключей, машины во дворе и общий обжитой вид не означают, что застройщик ввел здание в эксплуатацию. Проверить, так ли это, можно на сайте «Реформа ЖКХ» и в сервисе Минстроя по проверке новостроек. На первом сайте будут уже сданные дома с указанием года, когда дом введен в эксплуатацию. В сервисе Минстроя будут только строящиеся дома, также там будет указан планируемый срок сдачи.

Если дом уже построили и сдали, можно не проверять ДДУ: взаимоотношения действующего собственника и застройщика закончены, нужно заключить с таким продавцом обычный договор купли-продажи.

А вот если дом до сих пор строят, потребуется заключить договор уступки прав требования. Продавец таким договором передает покупателю право требовать у застройщика окончания строительства и передачи квартиры.

В таком случае нужно проверить ДДУ перед сделкой, а именно выяснить следующие пункты.

Уплатил ли продавец полную стоимость по ДДУ застройщику. Если дольщик расплатился с застройщиком, согласовывать с застройщиком сделку не нужно, кроме единственного случая — когда это прямо прописано в ДДУ.

Если же дольщик выплатил стоимость квартиры не до конца, то одновременно с договором уступки прав требования нужно заключить соглашение о переводе долга. То есть покупатель получает право требовать квартиру у застройщика, но и застройщик получает право требовать у нового дольщика уплаты недостающей суммы.

Чтобы заключить соглашение о переводе долга, нужно письменное согласие кредитора, то есть застройщика. Если это согласие не получить, Росреестр может приостановить регистрацию сделки.

Чтобы проверить, расплатился ли предыдущий дольщик с застройщиком, попросите у продавца справку о полной уплате стоимости ДДУ. Продавец может запросить ее у застройщика.

Есть ли в ДДУ обязанность получать согласие застройщика на уступку. Как мы уже говорили, в ДДУ может быть прямо прописана обязанность согласовать с застройщиком уступку прав требования — неважно, оплачена квартира полностью или частично.

Если при таких условиях совершить сделку без согласия застройщика, он может оспорить ее в суде. Если продавец полностью уплатил стоимость квартиры и перевода долга нет, суды обычно не встают на сторону застройщика, ведь его права не нарушены.

А вот если продавец остался должен, сделку могут аннулировать.

Какова надежность застройщика. Изучите проектную декларацию, проверьте новостройку на сайте наш.дом.рф, почитайте отзывы в интернете, проверьте, не банкрот ли застройщик.

Ведь если застройщик ненадежный, шансы получить готовую квартиру в запланированные сроки снижаются.

Не забудьте взять у продавца оригинал ДДУ после оформления уступки.

Договор дарения обычно заключают между близкими родственниками.

Если дарят квартиру, то договор обязательно составляют в письменной форме и регистрируют в Росреестре. Когда договор зарегистрируют, новый собственник вступает в свои права.

Что проверить в договоре дарения

Пункт об отмене дарения. Он нужен на случай, если получатель квартиры умрет раньше дарителя.

Например, отец подарил квартиру сыну. На всякий случай они включили в договор дарения пункт, что если сын умрет раньше отца, то квартира вернется в собственность отца. Сын начал сделку по продаже квартиры, подал документы в Росреестр, но погиб в ДТП до регистрации перехода права. Теперь у отца есть право оспорить сделку и через суд вернуть себе квартиру.

Такие ситуации встречаются очень редко и не грозят добросовестному покупателю, когда право собственности на квартиру к нему уже перешло.

Риска для добросовестного покупателя практически нет, потому что при отмене дарения одаряемый обязан вернуть вещь дарителю, только если она у него все еще есть. Если вещь, допустим квартира, уже продана, считается, что ее у одаряемого уже нет и дарителю нужно потребовать другого, а не возврата квартиры.

Это подтверждает и Мособлсуд в определении по делу № 33-6093/ 2014. Суд отмечает, что даже если вещь продана только для того, чтобы избавиться от нее и не возвращать дарителю, вернуть ее нельзя, а даритель может выбрать другой способ защиты права.

Основания, по которым можно оспорить дарение. Участники дарения могут потребовать у суда признания его недействительным в течение трех лет с даты сделки. Список причин для этого ограничен.

1. Даритель был младше 14 лет или недееспособным в момент сделки. Недееспособность — это состояние человека, когда он не способен понимать смысл своих действий и руководить ими, даже с помощью других. Недееспособность устанавливает суд.
2. Даритель находился в медицинской или социальной организации на лечении или содержании и подарил недвижимость работнику этой организации.
3. Даритель подарил недвижимость госслужащему или муниципальному служащему в связи с выполнением им должностных обязанностей. Этот запрет, как и предыдущий, создавался для борьбы с коррупцией и злоупотреблениями властью. Они помогают избежать случаев, когда, например, персонал психоневрологического диспансера убеждает пациентов переписать квартиры в качестве благодарности или потому, что пациенты все равно ничего не понимают.
4. Договор подписывал представитель дарителя по доверенности, в которой не указано, что дарят по договору.
5. Сделка притворная, то есть прикрывает другую сделку: например, дарение прикрывает куплю-продажу, чтобы продавцу не надо было платить НДФЛ с полученного дохода.
6. Дарение произошло под угрозой или насилием. Дарение можно признать недействительным в течение года с того момента, как прекратились угрозы или насилие.
7. Даритель обанкротился в течение трех лет после того, как подарил квартиру. Дарение можно признать недействительным как совершенное с целью причинить вред имущественным интересам кредиторов, но тот, кому квартиру подарили, должен был знать или догадываться о неплатежеспособности дарителя в будущем.

Те, кто не участвовал в сделке, например родственники дарителя, тоже могут оспорить дарение по этим же основаниям, но срок в три года для этих людей начинает течь с того момента, когда они узнали о нарушении своих прав.

Адекватность и дееспособность дарителя. Если есть возможность с ним пообщаться, скажите, что вы хотите купить квартиру, которую он когда-то подарил, и проверяете, все ли с квартирой в порядке.

• действительно ли квартира принадлежала ему раньше;
• как он ее получил;
• почему он решил ее подарить;
• какие у него отношения с тем, кому он подарил квартиру.

Если в выписке из ЕГРН указано свидетельство о праве на наследство, это означает, что продавец получил квартиру по наследству после смерти ее предыдущего владельца.

В большинстве случаев принять наследство нужно в течение 6 месяцев с даты его открытия.

Что нужно проверить в свидетельстве о праве на наследство

Основание наследования. Наследование бывает по завещанию и по закону.

В завещании умерший явно определил, какое его имущество кому достанется после смерти. Необязательно имущество достанется родственникам, завещать можно любому человеку.

Единственное — не стоит забывать об обязательной доле, то есть о части имущества, которая достается определенным лицам по закону, несмотря на завещание. Об обязательной доле мы подробно писали в другой статье.

Наследование по закону происходит, когда нет завещания. По закону имущество достается родственникам умершего в порядке очередей. Например, первыми получают наследство дети, супруг или супруга и родители, а последними — пасынки и падчерицы, отчим и мачеха.

Если в качестве основания наследования указано завещание, то стоит его посмотреть и проверить:

1. Данные наследодателя и наследника.
2. Площадь и адрес квартиры, которую унаследовали.
3. Было ли открыто наследственное дело на сайте Федеральной нотариальной палаты.
4. Справку из банка или выписку из Росреестра о том, что запись об ипотеке прекращена, если наследодатель покупал квартиру в ипотеку. Ведь если он при жизни ипотеку не выплатил, долг перешел к наследнику вместе с квартирой, а потом может перейти и к вам.
   Если ипотека еще не погашена, вы увидите запись об этом в выписке из ЕГРН, поэтому документы, о которых мы пишем выше, скорее дополнительные, чем обязательные.
5. Есть ли в завещании завещательный отказ и в чем он заключается. Например, отец мог завещать квартиру сыну при условии, что его дочь от второго брака сохранит право жить в этой квартире. Если наследник продает квартиру, завещательный отказ не исчезает, а переходит на покупателя.

Как давно квартира в собственности у наследника. Особенно важно это сделать, если наследник получил квартиру по завещанию, ведь завещание можно признать недействительным:

• в течение 3 лет с даты открытия наследства — по основанию ничтожности;
• в течение года с момента, когда стало известно о нарушении прав, — по основанию оспоримости.

В журнале уже была подробная статья о том, когда завещание можно оспорить и по каким основаниям.

Например, у мужчины была дочь в браке и сын вне брака. С внебрачным сыном мужчина не общался. Мужчина умер. Квартира по наследству досталась дочери, которая спустя 5 лет решила ее продать. И тут появился сын, который узнал о смерти отца только что, увидев объявление о продаже его квартиры на «Циане».

Поскольку сын не знал и не мог узнать раньше, что отец умер, пятилетний срок не мешает ему заявить о своих правах наследования.

В последнее время суды принимают сторону добросовестного приобретателя. То есть если вы проверили продавца как могли, выяснили все известные обстоятельства его жизни и историю квартиры, то вы в относительной безопасности. Если и появятся еще наследники, разбираться с ними будет тот наследник, который без их ведома продал квартиру.

Такой позиции придерживается и Верховный суд, который в постановлении пленума отметил, что если наследник вступил в права наследования позже законного срока и имущества уже нет в наличии, он может претендовать только на денежную компенсацию доли.

То есть если один наследник без злого умысла уже продал квартиру, второй наследник, скорее всего, не сможет изъять эту квартиру у покупателя — только потребовать у первого наследника стоимость доли.

Чтобы снизить риски, попросите продавца оформить у нотариуса заверение о том, что ему неизвестно о других наследниках, в котором продавец также даст обязательство урегулировать своими силами и за свой счет любые претензии от потенциальных наследников.

Бывает, что квартира переходит в собственность на основании решения суда: оно становится основанием, чтобы Росреестр зарегистрировал право. В таком случае как документ-основание будет указано судебное решение с его номером и указанием суда. По решению суда право собственности переходит в самых разных случаях.

Имеет смысл проверять решение суда, если с даты его вынесения прошло до трех лет: в остальных случаях риск того, что решение оспорят, минимален.

Вот самые распространенные ситуации.

Признание факта владения имуществом в силу приобретательной давности. Если владеть квартирой 15 лет как своей, можно узаконить права на нее, даже если их не было.

Обычно такие процессы трудоемкие, потому что человеку, претендующему на недвижимость, нужно доказать не только то, что он жил в квартире не менее 15 лет, но и что он жил добросовестно, открыто и непрерывно:

1. Добросовестно, то есть не знал и не мог знать, что у него нет прав на квартиру, в которой живет. Например, дядя продавца въехал в частный дом, который был заброшен, отремонтировал его, но право собственности не оформлял, а потом передал дом племяннику по завещанию.
2. Открыто, то есть продавец считал себя собственником и не скрывал этого: платил за услуги ЖКХ, участвовал в собраниях жильцов, поддерживал контакты с соседями.
3. Непрерывно, то есть владел квартирой, не прекращая, в течение 15 лет. Даже если продавец сдавал квартиру в аренду, владение все равно считается непрерывным.

Чтобы стать собственником недвижимости в силу приобретательной давности, нужно подать иск в суд о признании права собственности. Иск подается к прошлому владельцу, если он известен, или без указания владельца.

Если суд удовлетворит иск, на основании этого решения и регистрируют право собственности.

Признание права собственности на самовольную постройку. Если покупаете не квартиру, а дом или дачу, вполне может быть, что предыдущий владелец через суд узаконил самострой. Это нормально: такая ситуация гораздо лучше, чем покупать постройку, над которой висит угроза сноса.

Признание сделки недействительной. Это означает, что продавец судился из-за квартиры и оспаривал какую-то сделку, выиграл иск и суд закрепил за ним право собственности. Например, можно признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, которую муж продал без согласия жены.

Что нужно проверить в решении суда

Данные квартиры и собственника в решении суда и на деле. Попросите у продавца номер и дату судебного дела и найдите решение на сайте суда. Сверьте фамилии и адрес.

Суть решения суда. Внимательно прочитайте решение суда и посмотрите, кто и чего требовал и какое решение в итоге принял суд. Если вам дали номер только постановления апелляционного или кассационного суда, которые рассматривали жалобу на решение суда первой инстанции, лучше найти исходное дело. Посмотрите, решение какого суда обжаловалось, зайдите на сайт этого суда и по номеру решения постарайтесь найти первоначальный судебный акт.

Если вам, наоборот, дали только номер решения суда первой инстанции — как правило, это городской или районный суд, спросите у продавца, было ли обжалование, а потом проверьте эту информацию на сайте суда апелляционной инстанции. Суд, в котором можно обжаловать решение первой инстанции, указан в самом конце этого решения. Важно добраться до самого конца, чтобы не получилось, что решение при обжаловании отменили, а вы об этом не узнали.

Если предыдущий собственник был членом жилищно-строительного или другого кооператива, то право собственности на квартиру у него возникло после полной оплаты пая. Это основание встречается все реже.

Подтверждает полную оплату пая справка из ЖСК.

Утвержденной формы справки нет, но обычно в ней указывают следующее:

• наименование, юрадрес, ИНН, ОГРН ЖСК;
• ФИО и паспортные данные пайщика;
• дату приема в кооператив (реквизиты протокола общего собрания членов кооператива о приеме в ЖСК);
• размер пая;
• дату выплаты пая;
• описание объекта недвижимости: адрес, номер квартиры, общую площадь, жилую площадь.

Что нужно проверить

Легитимна ли справка. Она должна быть заверена подписью уполномоченного сотрудника ЖСК — обычно это председатель или главный бухгалтер.

Сам ли пайщик выплачивал пай или, например, с женой. Право собственности на квартиру возникает с момента полной оплаты пая, и только потом ее можно регистрировать в ЕГРН. Поэтому если супруги выплачивали пай вместе, а потом развелись до регистрации права собственности, они оба имеют право на недвижимость.

Приватизация — это передача квартиры из государственной или муниципальной собственности в частную. Большинство желающих давно воспользовались правом на бесплатную приватизацию: к 1 января 2015 года, по данным Росстата, приватизировали 79% всех помещений, для которых это было возможно. Приватизированные квартиры стали частью рынка, свободно покупаются и продаются.

Обычно при приватизации квартира приобретается в общую долевую собственность, а в договоре указаны доли каждого члена семьи, если она есть.

Но небольшие риски при покупке приватизированных раньше квартир еще остаются.

Что нужно проверить

Кто зарегистрирован в квартире и не отказывался ли он от участия в приватизации. Члены семьи собственника, которые имели право пользоваться квартирой вместе с ним в момент приватизации, могут и дальше пользоваться этой квартирой. Причем право пользования сохраняется даже после продажи такой квартиры.

Бывший член семьи собственника, который отказался от участия в приватизации, обычно сохраняет право жить в приватизированной квартире, пока он там зарегистрирован. Как только он из квартиры выписывается, право на проживание исчезает.

Проще говоря, надо проверить, кто прописан в квартире, потому что покупая приватизированную квартиру, часть жильцов которой не участвовали в приватизации, вы в теории рискуете провести некоторое время в судах, выселяя их из своей новой квартиры.

Если дойдет до суда, он, скорее всего, встанет на сторону покупателя. Конституционный суд призвал суды при разрешении подобных споров «соблюдать баланс прав участников жилищного строительства» и указал на несоответствие Конституции указанной выше нормы о пользовании квартирой после приватизации.

Были ли у того, кто приватизировал квартиру, несовершеннолетние дети и в каком году была приватизация. До 11 августа 1994 года включать в договор приватизации несовершеннолетних было необязательно. А вот после этой даты такая обязанность появилась, и периодически приватизация оспаривается теми, чье право было нарушено.

Наиболее популярное решение судов по таким требованиям — признать договор приватизации недействительным и вернуть стороны в состояние до сделки.

Например, в Москве родители специально выписали ребенка из квартиры и прописали в другой, чтобы при приватизации не выделять ему долю. Мосгорсуд в апелляционном определении признал это нарушением и постановил вернуть квартиру в собственность города. Суд посчитал это злоупотреблением правом при приватизации.

Старайтесь проверить, как обошлись с правами несовершеннолетних при приватизации:

Источник: journal.tinkoff.ru

Все тонкости заключения строительного договора подряда, трудового и на оказание услуг

Современное малоэтажное строительство отличается сложной технологией. Необходимо подобрать качественные материалы, провести инженерные коммуникации.

Нужно найти квалифицированных рабочих, заключить с ними соглашение о сотрудничестве.

Важно выбрать подходящую форму договора, указать важные условия, права и обязанности сторон.

Необходимость оформления соглашений с наемными строителями

Зачастую заказчики предпочитают устное соглашение, обговаривая основные условия на словах. Но при возникновении конфликтных ситуаций или дефектов работы строительная компания может не реагировать на обращения.

Чтобы отстаивать свои интересы на законных условиях, важно заключить соглашение в письменной форме. В нем обязательно отражают важные требования, права и обязанности сторон. При нарушении сроков выполнения работы можно установить штрафные санкции.

Только на основе письменного документа можно взыскать компенсацию через суд. В противном случае подтвердить право на выплату не получится.

При оформлении отношений со строителями важно правильно выбрать форму договора. Выделяют следующие виды соглашений:

Подряда	Данную форму заключают, когда одна из сторон (подрядчик) обязуется выполнить в пользу заказчика определенную работу. Заказчик обязуется принять результаты и внести оплату. В качестве предмета могут выступать строительные работы, в результате которых появляется новая постройка или проводится реконструкция существующего объекта.
Трудовой	Включается информация о разряде, специальности и квалификации специалиста. Документ содержит информацию о заработной плате работника, времени работы и отдыха. При этом у второй стороны возникает обязанность обеспечивать рабочего средствами индивидуальной защиты, формой в соответствии с сезоном. В этом случае речь идет о взаимоотношениях между работником и работодателем.
Оказания услуг	Указывается точный перечень услуг, которые обязан выполнить исполнитель. По соглашению сторон устанавливается размер оплаты.

Выбор формы зависит от условий и продолжительности конкретного вида работ, сложности реализации проекта. При длительном сотрудничестве можно оформить трудовой договор. При выполнении небольших работ подойдет соглашение об оказании услуг.

При строительстве жилой или хозяйственной постройки можно оформить подряд. Важно, чтобы название соглашения соответствовало его содержанию.

Соглашение подряда

Главная особенность подряда — строительная компания или специалист выполняют работу, в результате которого сильно меняется старая или появляется новая постройка.

Отношения по данной форме соглашения регулируются п. 1 ст. 740 ГК РФ. Суть соглашения заключается в заказе и оплате вещественного или материального результата.

В качестве сторон выступает заказчик и подрядчик. Заказчиком может быть и физическое, и юридическое лицо. Также это могут быть публичные образования — органы муниципальной или государственной власти. В качестве подрядчика могут выступать юридические или физические лица.

Важное требования для исполнителя — наличие лицензии.

Договор распространяется на следующие виды работ:

• строительство нового сооружения или здания, элемента инфраструктуры;
• реконструкция существующего объекта;
• капитальный ремонт здания.

Таким образом, подряд можно оформить для постройки дома, выполнения капремонта с заменой водопроводных труб или электропроводки.

Трудовой

Трудовой договор можно заключить со строительной бригадой или отдельным разнорабочим. При этом не имеет значения, сколько человек фигурирует в документе, каждый должен его подписать. Особенности заключения и содержания определяются в статье 57 Трудового кодекса РФ.

Трудовой договор можно заключить в следующих случаях:

• изготовление отдельных предметов ручным способом;
• строительство или ремонт жилого здания, промышленного сооружения;
• погрузочно-разгрузочные работы при транспортировке сырья, стройматериалов.

В качестве исполнителя может выступать сформированная бригада или отдельные рабочие. При этом работодателем может быть строительная компания, индивидуальный предприниматель, предприятие другого профиля, физическое лицо, хотя последнее является редкостью.

Оказания услуг

Договор оказания услуг имеет важное отличие перед другими формами, так как фиксирует процесс, а не результат. Такой документ удобен, когда нужны строители на длительный срок и при условии выполнения определенных операций. При этом в договоре услуг не всегда фиксируется срок оказания услуг. Это удобно, когда заранее неизвестно, сколько времени уйдет на ту или иную работу.

Договор оказания услуг регулируется ст. 779 ГК РФ. Его можно заключать только в том случае, если работы, которые будут выполняться, не подходят к определению строительного подряда, т.к. п. 2 ст.779 запрещает использование такого договора в случаях, предусмотренных гл. 37 ГК РФ. При этом не допускается привлечение третьих лиц, так как все работы должны выполняться исполнителем.

В качестве исполнителя могут выступать:

1. физические лица;
2. индивидуальные предприниматели;
3. юридические лица.

При этом наличие лицензии является обязательным требованием. Заказывать работы может физическое или юридическое лицо, индивидуальный предприниматель.

Где и кем составляются?

Существуют определенные особенности по каждой форме соглашения:

Договор подряда. В качестве места заключения возможен адрес заказчика или исполнителя. Подпись проставляет заказчик — физическое лицо, индивидуальный предприниматель.

Важно соблюдать особенности оформления каждой формы соглашения. Только в этом случае документ будет соответствовать требованиям законодательства, может использоваться в качестве доказательства в судебном органе.

Обязательства и права сторон, ответственность

При заключении договора важно соблюдать важные условия, такие как права и обязанности сторон, ответственность за невыполнение установленных условий. Перечень требований зависит от выбранной формы.

По договору подряда заказчик обязуется своевременно вносить оплату, а исполнитель предоставлять результаты в установленные сроки. При этом у заказчика есть право получить своевременные услуги, следить за ходом работ. Исполнитель имеет право на беспрепятственный доступ на объект, создание условий работы. При неисполнении обязательств назначается выплата неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы, возмещение убытков, причиненных контрагентами.

На основе трудового договора устанавливаются права и обязанности работника, а также работодателя. Работник имеет право на заключение соглашения, своевременную оплату в полном объеме, соблюдение времени труда и отдыха. Работодатель имеет право получать со стороны работника своевременное исполнение обязательств согласно должностной инструкции.

При несоблюдении условий работник может не получать премию, получать выговор с занесением в трудовую книжку. При несвоевременной или неполной выплате заработной платы работник может прекратить исполнять обязательства, подать жалобу в трудовую инспекцию или в суд.

При оформлении договора оказания услуг заказчик обязуется своевременно вносить оплату, исполнитель – оказывать перечисленные в соглашении услуги. Если услуги предоставить невозможно по вине заказчика, исполнитель получает полную оплату в соответствии с условиями.

Правила составления контрактов

Чтобы документ имел юридическую силу, его важно правильно составить. Только в этом случае документ можно идентифицировать согласно его виду. Можно выделить следующие особенности:

Договор подряда	Договор содержит информацию о дате и месте оформления соглашения, предмете, сроках выполнения работ. Указывается порядок уплаты и взыскания неустойки, действий при форс-мажорных обстоятельствах.
Трудовой договор	Документ включает разделы — предмет, права и обязанности сторон, оплата труда, время отдыха и работы, сроки действий — определенный срок или бессрочный, льготы и гарантии.
Договор оказания услуг	Структура документа — предмет, порядок сдачи и приемки услуг, сроки и стоимость, последствия за неисполнение для исполнителя и заказчика, порядок решения спорных ситуаций.

В результате правильного оформления можно ожидать выполнения важных условий. А при возникновении разногласий, такой документ можно использовать в качестве доказательства своей правоты в суде.

Что важно знать?

Закон содержит ясную информацию о требованиях и условиях, которые можно включить в договор со строительной компанией или отдельными рабочими. При этом бывает, что в соглашение вносят скрытые формулировки, создающие сложности для каждой стороны.

Можно выделить следующие нюансы:

1. Согласование срока исполнения. Начальный срок согласуется в момент внесения предоплаты. Конечный период определяется через месяц после полной оплаты. При этом в последнем случае договор может считаться незаключенным, если не выполнили условие о начальном сроке.
2. Согласно ст. 190 ГК РФ, срок определяется истечением периода в часах, днях, неделях, месяцах, годах. Также он может определяться календарной датой. Это следует учитывать при указании завершения предоставления строительных услуг.
3. Работы не завершены, но передаточный акт подписан. В этом случае условие считается выполненным, так как подписан документ об отсутствии претензий со стороны заказчика. Поэтому важно не подписывать акт до устранения всех дефектов.
4. Определения цены по смете. Как правило, смету составляет подрядчик, из-за чего она может быть завышенной. При внесении в соглашение стоимость становится фиксированной и подлежит уплате.

Важно учитывать, что подрядчик может завышать стоимость строительных материалов, комплектующих или запасных частей. Чтобы этого не происходило, покупатель должен приобрести все необходимое самостоятельно или участвовать в процессе покупки товара.

Заключение

Таким образом, при выполнении строительных работ важно выбрать подходящую форму соглашения. Договор обязательно оформляется в письменном виде. Только в этом случае можно получить компенсацию в суде при возникновении конфликтной ситуации.

Источник: stroim-domik.org