Договор паевое участие строительстве

Здравствуйте, помогите разобраться с договором, на что обратить внимание,какие есть «подводные камни».Заданее благодарен.

Договор паевого взноса № __-04-13/РС/1-_-_ от «__» февраля 2014 года

ДОГОВОР ПАЕВОГО ВЗНОСА № __-04-13/РС/1-_-_

Санкт-Петербург «____» февраля 2014 года

Жилищно-строительный кооператив «Муринское-1», ИНН 4703133234, ОГРН 1134703000629, местонахождение: 191014, Санкт-Петербург, ул.Парадная, д.3, литер А, пом.81Н зарегистрирован 28 января 2013 года Инспекцией ФНС России по Всеволожскому району Ленинградской области, свидетельство о государственной регистрации серии 47 № 003141040, в лице Председателя Правления Хвощевской Надежды Леонидовны, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «ЖСК», с одной стороны, и

гражданин (ка) ____________________ (гражданство РФ, пол: ____, дата рождения ____________ года, место рождения _____________, паспорт ______________ выдан _____________________, дата выдачи _____, код подразделения ____, место регистрации: _______________________________), именуемый(ая) в дальнейшем «Член Кооператива», с другой стороны, далее также именуемые по отдельности «Сторона», а совместно «Стороны», заключили настоящий договор паевого взноса (далее – Договор) о нижеследующем:

Договор долевого участия в строительстве ✓ДДУ 2019 ✓подводные камни ➡Вопрос-ответ от компании АСК

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Многоквартирный дом – многоэтажный жилой комплекс «Силы природы», II этап строительства, состоящий из двух отдельно стоящих корпусов (корпус 3 и корпус 4), строящийся на земельном участке: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи»; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь: 303580 кв.м., кадастровый номер: 47:07:0722001:72.

Инвестирование строительства Многоквартирного дома осуществляется ЖСК на основании заключенного с Застройщиком — ООО «Романтика» — инвестиционного договора от 26 марта 2013 года и дополнительного соглашения от 26 февраля 2014 года.

Застройщик – ООО «Романтика», ИНН 4703132463, КПП 470301001, ОГРН 1124703012147, местонахождение: 188661, Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский район, поcелок Мурино, улица Лесная, дом 3, корпус 215, офис 142, зарегистрированно Инспекцией Федеральной Налоговой Службы по Всеволожскому району Ленинградской области 27 ноября 2012 г., свидетельство о государственной регистрации серия 47 №003139039, юридическое лицо, обладающее правами на земельный участок для размещения Многоквартирного дома и осуществляющее его строительство в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации и выданным Застройщику Разрешением на строительство.

Разрешение на строительство – разрешение на строительство № RU47504307-7, выданное 24 февраля 2014 года Администрацией муниципального образования «Муринское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

Квартира – структурно обособленное помещение, входящее в состав Многоквартирного дома согласно проектной документации. Квартира имеет жилое назначение. Характеристики Квартиры приведены в п.1.1 Договора и в Приложении №1.

Договор долевого участия ➤ДДУ на что обратить внимание в 2019 АСК — квартиры от застройщика

Проектная площадь Квартиры – общая площадь Квартиры, включающая в себя сумму площадей всех частей Квартиры, в том числе комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, а также балконы, лоджии, террасы, веранды (с учетом понижающих коэффициентов, а именно: для балконов и террас – 0,3, для лоджий – 0,5), определенная в соответствии с проектной документацией.

Фактическая площадь Квартиры – общая площадь Квартиры, включающая в себя сумму площадей всех частей Квартиры, в том числе комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, а также балконы, лоджии, террасы, веранды (с учетом понижающих коэффициентов), которая определяется по результатам обмеров (первичной инвентаризации), произведенных уполномоченным лицом после завершения строительства Многоквартирного дома.

Плановый срок окончания II этапа строительства Многоквартирного дома (корпус 3 и корпус 4): ориентировочно I квартал 2016 года. Срок окончания II этапа строительства Многоквартирного дома определяется Застройщику на основании разрешительных актов исполнительных органов государственной власти или муниципальных органов, соответствующих документов и соглашений, регламентирующих строительство Многоквартирного дома. Член Кооператива вправе получать информацию об установленном Застройщику сроке окончания II этапа строительства Многоквартирного дома в Правлении ЖСК.

Акт приема-передачи – акт, подтверждающий передачу Квартиры от ЖСК Члену Кооператива.

Справка о выплате паевого взноса – документ, выдаваемый ЖСК после полной выплаты Членом Кооператива паевого взноса и иных установленных взносов, являющийся основанием для регистрации права собственности Члена Кооператива на Квартиру.

Настоящий Договор определяет порядок участия Члена Кооператива во II этапе строительства Многоквартирного дома путем выплаты паевого и иных установленных взносов с целью получения после окончания II этапа строительства Многоквартирного дома и надлежащего исполнения Членом Кооператива своих обязательств в собственность Квартиры со следующими характеристиками: Однокомнатная квартира, с условным номером ___, расположенная в корпусе ___, секции __, на __(___________) этаже, в строительных осях ____________, проектной площадью ___ кв.м.

Подробная характеристика Квартиры, подлежащей передаче Члену Кооператива, приведена в Приложении №1 к Договору.

Местоположение Квартиры в Многоквартирном доме отражено в Приложении №2 к настоящему Договору.

Настоящим Стороны подтверждают и соглашаются с тем, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту, Фактическая площадь Квартиры может отличаться от Проектной площади Квартиры, указанной в п.1.1 настоящего Договора, и это не будет считаться нарушением условий настоящего Договора.

Уточнение Фактической площади Квартиры и площадей помещений, входящих в ее состав, производится на основании результатов обмеров (первичной инвентаризации), произведенных уполномоченным лицом после завершения II этапа строительства Многоквартирного дома.

Стороны признают, что отклонение Фактической площади Квартиры от проектной, указанной в п.1.1 Договора, в пределах 5% от Проектной площади Квартиры, не является нарушением Договора и не признается существенным изменением размера Квартиры. При этом будет производиться перерасчет размера паевого взноса по правилам, указанным в п. 2.2 Договора.

Приобретение Членом Кооператива права собственности на Квартиру обусловлено его членством в некоммерческой организации — Жилищно-строительном кооперативе «Муринское-1», и выплатой паевого и иных установленных настоящим Договором взносов. ЖСК осуществляет деятельность в соответствие с Жилищным кодексом РФ, статьей 218 Гражданского кодекса РФ, Уставом, с которым Член Кооператива ознакомлен при приеме в ЖСК.

Право собственности на Квартиру приобретается Членом Кооператива после ввода в эксплуатацию 3 и 4 корпусов Многоквартирного дома, передачи ЖСК Квартиры Члену Кооператива по Акту приема-передачи в порядке, установленном п. 1.7 Договора, выдачи Члену Кооператива Справки о полной выплате паевого взноса, при условии полной оплаты им размера паевого взноса, установленного в п. 2.2 Договора (с учетом перерасчета его размера по итогам определения Фактической площади Квартиры), оплаты вступительного взноса, дополнительного целевого взноса указанного в п.2.4 Договора, и исполнения иных финансовых обязательств по Договору.

ЖСК подтверждает, что на момент заключения настоящего Договора права на Квартиру, равно как и сама Квартира не находятся под арестом и не являются предметом залога. ЖСК гарантирует, что при условии надлежащего исполнения Членом Кооператива обязательств по уплате паевого взноса и иных установленных Договором финансовых обязательств, в период действия настоящего Договора ЖСК не будут заключены какие-либо сделки, которые могут повлечь передачу прав на оформление Квартиры в собственность каким-либо третьим лицам, кроме Члена Кооператива.

Право на получение Квартиры в собственность по завершении II этапа строительства Многоквартирного дома с целью дальнейшей передачи Квартиры в собственность Члена Кооператива принадлежит ЖСК на основании заключенного с Застройщиком инвестиционного договора и дополнительного соглашения к нему.

Квартира передается Застройщиком ЖСК в течение 3 (трех) календарных месяцев с даты ввода 3 и 4 корпусов Многоквартирного дома в эксплуатацию.

В течение 1 (одного) месяца с даты получения Квартиры от Застройщика ЖСК направляет Члену Кооператива уведомление о готовности передать Квартиру по Акту приема-передачи, указав срок для такой передачи, который не может быть более 1 (одного) месяца.

Квартира передается ЖСК Члену Кооператива по Акту приема-передачи при обязательном выполнении следующих условий в совокупности:

— Членом Кооператива оплачен вступительный взнос, указанный в п. 2.3 Договора;

— Членом Кооператива в полном объеме оплачены дополнительный целевой взнос, указанный в п. 2.4 Договора и представлены соответствующие платежные документы в ЖСК;

— на дату фактической передачи Квартиры по Акту приема-передачи у Члена Кооператива отсутствует задолженность по уплате размера паевого взноса, установленного в п.2.2 Договора, в соответствии с Приложением № 3 к Договору и с учетом перерасчета размера паевого взноса по итогам определения Фактической площади Квартиры по результатам обмеров, произведенных уполномоченным лицом после завершения строительства Многоквартирного дома, как указано в п.1.2, п.2.2 Договора;

— Членом Кооператива исполнены прочие финансовые обязательства по Договору, в том числе уплачены все начисленные ему неустойки (штрафы) за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору (при их наличии).

При уклонении Члена Кооператива от получения Квартиры и подписания Акта приема-передачи ЖСК вправе подписать такой Акт в одностороннем порядке, предусмотренном п.3.1.5 Договора.

Неисполнение Членом Кооператива обязательных условий для подписания Акта приема-передачи, указанных в настоящем пункте, признается Сторонами уклонением Члена Кооператива от подписания Акта приема-передачи.

1.8. Настоящий договор заключен на основании: Устава Кооператива; Жилищного кодекса РФ, пп.3 п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

РАЗМЕР ВЗНОСОВ И ПОРЯДОК ИХ ВНЕСЕНИЯ

Паевой взнос — это взнос Члена Кооператива в размере стоимости строительства (финансирования строительства) Квартиры, соответствующий сумме затрат, инвестируемых ЖСК во II этап строительства Многоквартирного дома пропорционально площади Квартиры к общей площади всех жилых и нежилых помещений 3 и 4 корпусов Многоквартирного дома, и включает в себя стоимость всех затрат на строительство Квартиры, в том числе стоимость услуг Застройщика по организации инвестиционного проекта по строительству Многоквартирного дома и т.п.

Размер паевого взноса Члена Кооператива составляет _____________,00 (__________________) рублей 00 копеек, НДС не облагается (статья 149 Налогового Кодекса РФ)

Размер паевого взноса определен исходя из расчета ______,00 (________________) рублей _ копеек за один квадратный метр Проектной площади Квартиры.

Оплата установленного размера паевого взноса в полном объеме является обязательным условием для передачи Квартиры Члену Кооператива по Акту приема-передачи и для выдачи ему Справки о выплате паевого взноса. Задолженность по оплате паевых взносов за период до даты передачи Квартиры по Акту приема-передачи может быть оплачена Членом Кооператива не позднее даты подписания Акта приема-передачи с предоставлением в ЖСК соответствующего платежного документа.

Уточнение размера паевого взноса, указанного в п.2.2 Договора, производится Сторонами после уточнения Фактической площади квартиры на основании результатов обмеров (первичной инвентаризации), произведенных уполномоченным лицом после завершения строительства Многоквартирного дома. Если Фактическая площадь Квартиры окажется больше Проектной площади, указанной в п.1.1 Договора, Член Кооператива обязан доплатить ЖСК соответствующую сумму увеличения размера паевого взноса, а если окажется меньше Проектной площади – ЖСК обязан вернуть соответствующую сумму уменьшения размера паевого взноса Члену Кооператива. Указанные действия Стороны обязаны совершить в течение 2 (двух) недель с даты заключения дополнительного соглашения к Договору.

Вступительный взнос — это взнос в размере 30 000,00 (Тридцать тысяч) рублей 00 копеек, направляемый на покрытие расходов, связанных с оформлением принятия в ЖСК Члена Кооператива. Сумма вступительного взноса, внесенная Членом Кооператива, возврату не подлежит, за исключением случая расторжения настоящего Договора на основании отказа Общего собрания (Конференции) ЖСК утвердить решение Правления ЖСК о приеме в члены ЖСК.

Вступительный взнос не оплачивается если Член Кооператива ранее вступил в ЖСК, является его членом.

Неуплата вступительного взноса в срок, установленный п.2.5.1 Договора, является основанием для отказа Общего собрания (Конференции) ЖСК утвердить решение Правления ЖСК о приеме Члена Кооператива в члены ЖСК и основанием для расторжения ЖСК настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке.

2.4. Дополнительный целевой взнос — это взнос Члена Кооператива для покрытия расходов ЖСК по содержанию Многоквартирного дома и прилегающей территории, его обеспечению отоплением, водо- и электроснабжением, определяемый исходя из Фактической площади Квартиры и планируемых расчетов ЖСК с Застройщиком, исчисляемых исходя из действующих тарифов за период 6 (шесть) календарных месяцев с даты ввода 3 и 4 корпуса Многоквартирного дома в эксплуатацию. Конкретный размер подлежащего уплате дополнительного целевого взноса определяется решением Правления ЖСК, информация о чем доводится ЖСК до Члена Кооператива.

Сроки внесения взносов:

2.5.1.Член Кооператива вносит Вступительный взнос не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты принятия Правлением ЖСК решения о приеме в члены ЖСК.

2.5.2. Паевой взнос вносится в размере и в сроки, установленные Приложением №3 к настоящему Договору («График оплаты паевого взноса»).

2.5.3. Дополнительный целевой взнос вносится Членом Кооператива в период с момента ввода 3 и 4 корпуса Многоквартирного дома в эксплуатацию и до момента подписания Членом Кооператива Акта приема-передачи Квартиры и получения Справки о выплате паевого взноса.

Оплата всех взносов осуществляется Членом Кооператива в безналичном порядке, путем внесения денежных средств на расчетный счёт ЖСК, указанный в настоящем Договоре. Датой совершения Членом Кооператива платежа по оплате взносов является дата зачисления денежных средств на расчётный счёт ЖСК.

Оплата установленных настоящим Договором взносов (или их частей) может быть произведена за Члена Кооператива третьими лицами. При этом такие третьи лица не приобретают каких-либо прав и обязанностей Члена Кооператива по настоящему Договору.

3.1. Член Кооператива обязан:

Своевременно и надлежащим образом уплачивать установленные взносы.

До момента подписания Акта приёма-передачи Квартиры и получения Справки о выплате паевого взноса, в течение 10 (десяти) календарных дней после уведомления оплатить ЖСК недостающую сумму паевого взноса в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 Договора (а также, по требованию ЖСК, неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств Члена Кооператива (при её наличии), возместить ЖСК убытки, вызванные неисполнением Членом Кооператива своих обязательств).

До момента подписания Акта приёма-передачи Квартиры и получения Справки о выплате паевого взноса, оплатить ЖСК дополнительный целевой взнос в размере и в сроки, предусмотренные п. 2.4 и п.2.5.3 Договора.

В целях надлежащего содержания и эксплуатации Многоквартирного дома после окончания II этапа строительства, а также реализации права Члена Кооператива на участие в управлении и содержании Многоквартирного дома, до момента получения Справки о выплате паевого взноса и Квартиры по акту приема-передачи заключить договор на управление и эксплуатацию с эксплуатирующей организацией. Самостоятельно и в полном объёме, в соответствии с условиями заключённого с эксплуатирующей организацией договора, нести расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг по Квартире и содержанию общего имущества Многоквартирного дома согласно условиям такого договора на эксплуатацию, перечисляя соответствующие денежные средства непосредственно эксплуатирующей организации.

В срок, указанный в соответствующем уведомлении ЖСК (п.1.7 Договора), принять Квартиру по Акту приёма-передачи при условии надлежащего выполнения всех своих обязательств перед ЖСК (включая оплату вступительного, паевого и иных установленных взносов, а также полной оплаты неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств Члена Кооператива (при её наличии), возмещения ЖСК убытков, вызванных неисполнением Членом Кооператива своих обязательств). В случае уклонения Члена Кооператива от получения Квартиры по Акту приёма-передачи, получения Справки о выплате паевого взноса, ЖСК вправе в одностороннем порядке оформить передачу Квартиры Члену Кооператива, составив Акт приёма-передачи в одностороннем порядке и направив его Члену Кооператива. Квартира считается переданной Члену Кооператива в момент составления ЖСК одностороннего Акта приёма-передачи и направления его Члену Кооператива по адресу, указанному в настоящем Договоре.

Нести риски случайной гибели или случайного повреждения Квартиры, общего имущества в Многоквартирном доме, а также обязанность по несению расходов по содержанию и эксплуатации указанного имущества с момента подписания Акта приёма-передачи Квартиры или с момента направления Члену Кооператива Акта приема-передачи Квартиры, составленного ЖСК в одностороннем порядке в случае необоснованного уклонения Члена Кооператива от получения Квартиры (п.3.1.5 Договора).

Подать в государственный регистрирующий орган документы для регистрации права собственности на полученную Квартиру. Нести все расходы по оформлению и государственной регистрации права собственности на Квартиру, в том числе: расходы по оплате госпошлины, изготовлению кадастрового паспорта на Квартиру, оформлению, при необходимости, нотариально удостоверенных документов (согласие супруга, доверенность и т.д.).

Не производить перепланировок и переустройства Квартиры, строительных и отделочных работ, не менять и не устанавливать оборудование Квартиры (двери, оконные рамы и т.п.) до момента приёмки ее по Акту приёма-передачи, а также не производить перепланировок и переустройства Квартиры в нарушение порядка, определенного главой 4 Жилищного кодекса РФ, после получения её по Акту приёма-передачи.

Не совершать сделки, следствием которых является какое-либо обременение или ограничение предоставленных Члену Кооператива по договору прав, или переход их к иному лицу (договоры залога, переуступки прав и обязанности по настоящему Договору третьим лицам) без предварительного письменного согласия ЖСК и решения вопроса о сохранении членства в ЖСК.

Не разглашать, не опубликовывать, в т.ч. в сети «Интернет» и любым иным образом не доводить до сведения каких-либо третьих лиц любую устную и/или письменную информацию, которая стала известна Члену Кооператива в связи с его членством в ЖСК и строительством Многоквартирного дома. Такая информация признается Сторонами строго конфиденциальной.

Выполнить иные обязательства, предусмотренные настоящим Договором и Уставом ЖСК.

3.2. ЖСК обязуется:

3.2.1. Осуществить деятельность по финансированию строительства Многоквартирного дома, в том числе II этапа строительства, в соответствии с законодательством РФ, иными правовыми актами, действующими договорами и соглашениями.

Расходовать денежные средства, внесенные Членом Кооператива в качестве вступительного, паевого, целевых и иных взносов, в соответствии с условиями и целями Договора и ЖСК.

После получения Квартиры от Застройщика уведомить Члена Кооператива о возможности передачи Квартиры по Акту приема-передачи.

Передать Члену Кооператива Квартиру по Акту приема-передачи при условии надлежащего исполнения Членом Кооператива его финансовых обязательств по Договору (в том числе полной выплаты неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств Члена Кооператива (при её наличии) и всех финансовых обязательств, возникших из Договора или связанных с ним).

Выдать Члену Кооператива Справку о выплате паевого взноса в течение 10 (десяти рабочих) дней после надлежащего выполнения Членом Кооператива всех обязательств, предусмотренных настоящим Договором (в том числе — подписания Акта приёма-передачи, заключения договора на управление и эксплуатацию с эксплуатирующей организацией и обращения в ЖСК с соответствующим требованием о выдаче Справки).

В случае надлежащего исполнения Членом Кооператива своих обязательств и полной выплаты установленных взносов, подготовить для передачи в государственный регистрирующий орган документы ЖСК, необходимые для регистрации за Членом Кооператива права собственности на Квартиру.

Возвратить в соответствии с п.2.2 Договора Члену Кооператива излишне внесённую сумму паевого взноса, исходя из расчета стоимости одного кв. метра, указанной в пункте 2.2 Договора, в случае, если по результатам соответствующих обмеров Фактическая площадь Квартиры будет отклоняться в меньшую сторону от Проектной площади Квартиры.

В случае расторжения Договора (одностороннего отказа от его исполнения), выплатить Члену Кооператива подлежащие возврату денежные средства в соответствии с разделом 5 Договора и Уставом ЖСК.

В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1-3.1.3 Договора Член Кооператива уплачивает пени в размере 0,15% (ноль целых пятнадцать сотых процента) от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения Членом Кооператива обязательств, предусмотренных пунктами З.1.4, 3.1.8 Договора, Член Кооператива обязан по требованию ЖСК выплатить штраф в размере 300 000 (Трехсот тысяч) рублей.

Кроме того, в случае нарушения обязательства, предусмотренного п.3.1.8 Договора Член Кооператива обязан также, при необходимости, привести Квартиру в исходное состояние или по усмотрению ЖСК компенсировать все расходы по приведению её в состояние, соответствующее проектной документации, а также возместить ЖСК, третьим лицам понесенные в результате указанного нарушения обязательств убытки.

4.3. В случае нарушения Членом Кооператива обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.9 Договора Член Кооператива обязан по требованию ЖСК выплатить штраф в размере 300 000 (трехсот тысяч) рублей, а совершённая Членом Кооператива сделка с третьим лицом считается недействительной.

4.4. Любая неустойка выплачивается Членом Кооператива за счет собственных денежных средств. В случае начисления ЖСК неустойки, уплачиваемые Членом Кооператива денежные средства в первую очередь погашают начисленную неустойку, и в оставшейся части — установленные взносы. Сумма любой неустойки может быть удержана ЖСК из выплаченных Членом Кооператива сумм, в том числе при расторжении Договора.

За просрочку более чем на 30 (тридцать) рабочих дней исполнения ЖСК обязательств, предусмотренных п.3.2.4, п.3.2.5 Договора, Член Кооператива вправе потребовать от ЖСК уплатить пени в размере 1/365 (одной триста шестьдесят пятой) ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день предъявления требования, от размера паевого взноса за каждый день просрочки.

В случае просрочки более чем на 30 (тридцать) рабочих дней исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.7, 3.2.8 Договора, Член Кооператива вправе потребовать от ЖСК уплатить пени в размере одной триста шестьдесят пятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день предъявления требования, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после его заключения в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К таким событиям, в частности, относятся: лесные пожары, наводнения, оседание почвы, а также социальные и политические явления, принятие органами власти актов, повлекших за собой невозможность исполнения Договора как полностью, так и в части.

При наступлении и прекращении условий, указанных в пункте 4.7 Договора, Сторона, для которой стало невозможным исполнение её обязательств по Договору, должна немедленно известить другую Сторону.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ

Договор вступает в силу с момента его подписания (но не ранее вступления в члены ЖСК и уплаты вступительного взноса) и действует до момента исполнения Сторонами всех обязательств по Договору, либо до момента его расторжения по нижеуказанным основаниям.

Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению Сторон.

ЖСК вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке (расторгнуть договора) в связи со следующими действиями (бездействием) Члена Кооператива:

Нарушение сроков исполнения финансовых обязательств, указанных в разделе 2 Договора (в том числе не выплата неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств Члена Кооператива — при её наличии и начислении ЖСК, не возмещение ЖСК убытков, вызванных неисполнением Членом Кооператива своих обязательств).

Прекращение членства Члена Кооператива в ЖСК (в результате его исключения из членов ЖСК, либо в связи с добровольным выходом из ЖСК), за исключением выхода Члена Кооператива из ЖСК в связи с уступкой пая, либо в связи с обстоятельствами, предусмотренными п.5.5 Договора.

Причинения своими действиями (бездействиям) ущерба имуществу Кооперативу, его деятельности и деловой репутации, препятствования деятельности ЖСК или Застройщика.

5.4. В случае прекращения членства Члена Кооператива в ЖСК и расторжения договора (одностороннего отказа от его исполнения) по основаниям, установленным п.5.3 Договора, ЖСК выплачивает Члену Кооператива денежные средства, внесенные им в качестве паевого взноса с удержанием 10% (десяти процентов) от размера паевого взноса выплаченного Членом Кооператива на дату возникновения основания для возврата денежных средств, а также с удержанием неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств Членом Кооператива (при её наличии), убытков ЖСК, вызванных неисполнением Членом Кооператива своих обязательств. Удержание указанных 10% (десяти процентов) от размера выплаченного Членом Кооператива паевого взноса обусловлено расходами ЖСК по возврату ранее уплаченных Застройщику денежных средств в счет инвестирования строительства Квартиры, которые ЖСК несет в соответствии с условиями заключенного с Застройщиком инвестиционного договора.

В случае прекращения членства Члена Кооператива в ЖСК настоящий Договор считается прекращенным с момента утверждения решения правления о выходе Члена Кооператива решением общего собрания (конференции) ЖСК.

Выплата денежных средств Члену Кооператива в случаях, предусмотренных пунктом 5.3 и в порядке, предусмотренном п.5.4 Договора, производится в срок не позднее чем через два месяца со дня принятия соответствующего решения Общим собранием членов кооператива (Конференцией).

В случае выхода Члена Кооператива из ЖСК и расторжения Членом Кооператива Договора в связи с невозможностью получения им Квартиры в собственность, вызванной неустранимыми препятствиями по вводу 3 и 4 корпусов Многоквартирного дома в эксплуатацию и получению ЖСК Квартиры от Застройщика, а также при условии надлежащего исполнения Членом Кооператива своих обязательства по Договору, ЖСК выплачивает Члену Кооператива все внесённые им денежные средства, за исключением вступительного взноса, в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты расторжения Договора. Возврат денежных средств признается Сторонами полной компенсацией убытков Члена Кооператива и последний не вправе предъявлять какие-либо финансовые и/или иные претензии к ЖСК в связи с исполнением или прекращением Договора.

В случае, если на момент расторжения Договора Член Кооператива и/или члены его семьи, уполномоченные им лица вне зависимости от отсутствия или наличия у них правовых оснований заселились, выполнили работы по отделке Квартиры (полностью или частично), они обязаны немедленно освободить Квартиру (выселиться из нее вместе с имуществом и иными лицами (в случае их фактического заселения в Квартиру), а также оплатить ЖСК расходы, убытки вызванные данным ненадлежащим исполнением своих обязательств, в том числе по освобождению Квартиры. Стоимость выполненных работ по отделке Квартиры, её ремонту, стоимость произведённых неотделимых улучшений Квартиры при выселении возмещению не подлежит. ЖСК вправе самостоятельно освободить Квартиру от находящегося в ней имущества, с возложением соответствующих расходов на Члена Кооператива.

УВЕДОМЛЕНИЯ И СООБЩЕНИЯ

Член Кооператива обязан уведомить ЖСК об изменении реквизитов, в том числе об изменении адреса, телефонного номера для уведомлений и сообщений в течение 10 (десяти) дней с момента таких изменений. Риск неблагоприятных последствий от несвоевременного уведомления ЖСК о смене своих реквизитов несет Член Кооператива.

Член Кооператива направляет уведомления ЖСК по адресу для корреспонденции в письменном виде. Датой получения уведомления считается дата, указанная федеральной почтовой службой на штемпеле/уведомлении о вручении корреспонденции ЖСК, либо дата входящего номера корреспонденции при вручении её через представителя ЖСК.

В случае неполучения Членом Кооператива уведомления, отправленного по его адресу для корреспонденции (в том числе по причине несвоевременного уведомления им ЖСК о новом адресе для корреспонденции, уклонения (отказа) Члена Кооператива от получения соответствующего уведомления), датой надлежащего уведомления Члена Кооператива считается дата отправления данной корреспонденции ЖСК с соответствующей отметкой почтовой службы.

При возникновении споров и разногласий Стороны должны принять меры для их разрешения в досудебном порядке путем переговоров. При разрешении споров Стороны руководствуются Уставом ЖСК, решениями его органов, действующим законодательством РФ.

Член Кооператива настоящим подтверждает, что он осуществляет свои гражданские права своей волей, в своем интересе, свободен в установлении и определении своих прав и обязанностей перед ЖСК, может самостоятельно осуществлять свои права и исполнять свои обязанности, осознаёт суть подписываемого Договора и обстоятельства его заключения, ознакомлен с указанными в настоящем Договоре документами и обстоятельствами, а также подтверждает, что у него отсутствуют обстоятельства, вынуждающие вступать в ЖСК и подписывать настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

В случае не достижения Сторонами согласия, споры и разногласия рассматриваются в суде Санкт-Петербурга.

Условия настоящего Договора конфиденциальны, составляют коммерческую тайну и не могут распространяться без согласия ЖСК в сети Интернет, в средствах массовой информации, иным способом и не могут быть переданы любым третьим лицам, кроме случаев, установленных действующим законодательством.

Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один — для ЖСК, один — для Члена Кооператива.

Все приложения и дополнительные соглашения к настоящему Договору, оформленные надлежащим образом и подписанные обеими сторонами являются его неотъемлемой частью.

Приложениями к Договору являются:

— Приложение №1 – Характеристика Квартиры;

— Приложение №2 – Местоположение квартиры в Многоквартирном доме;

— Приложение №3 – График оплаты паевого взноса.

Жилищно-строительный кооператив «Муринское-1»

местонахождение: 191014, Санкт-Петербург, ул.Парадная, д.3, литер А, пом.81Н

адрес для корреспонденции: 191014,

Санкт-Петербург, ул.Парадная, д.3,

ИНН 4703133234, КПП 470301001

р/с 40703810200000016139 в ОАО «СИАБ»

в ГРКЦ ГУ БАНКА РОССИИ по Санкт-Петербургу

тел.8 (812) 380-00-00, доб.209,218

Адрес для корреспонденции: _________________________________.

Адрес эл.почты: _______________

С Уставом ЖСК ознакомлен

Приложение №1 к Договору паевого взноса №__-04-13/РС/1-_-_ от «__» ____ 2014 года

Условный номер квартиры

Координаты расположения Квартиры в строительных осях

Технические характеристики Квартиры в соответствии с Проектной документацией

Проектная площадь, кв. м.

Жилая площадь, кв. м.

Площадь кухни, кв. м

Площадь балкона/лоджии (с понижающим коэффициентом 0,3/0,5) кв. м.

* Уточнение фактической площади помещений Квартиры производится по результатам обмеров, произведенных уполномоченным лицом после завершения строительства Многоквартирного дома

Квартира передается Члену Кооператива без чистовой отделки в следующем состоянии:

Выровненные сухими смесями поверхности стен и потолков, подготовленные под чистовую отделку.

Источник: pravoved.ru

Покупка жилой площади на первичном рынке производится несколькими способами. Граждане могут добровольно вступать в жилищные кооперативы с целью приобретения квартиры. Такая форма покупки очень популярна, так как позволяет не только рассрочить выплату стоимости жилья, но и сэкономить на цене за квадратный метр.

Порядок покупки жилья по договору с ЖСК

Приобретение жилья по договору ЖСК осуществляется в особом порядке. Чтобы купить квартиру, покупателю потребуется:

1. Стать членом кооператива. Вступить в него можно по заявлению, обратившись с этой просьбой к председателю кооперативной группы. Об особенностях вступления и выхода из членства ЖСК, а также правила выдачи справки о выплате пая читайте тут.
2. Оплатить первый взнос. Чаще всего он равен 50% стоимости квартиры.
3. Получить разрешение на выбор жилья.
4. Выплатить паевый взнос в полном размере.
5. Получить выписку о полном расчете и праве на обладание отдельным объектом.
6. Зарегистрировать жилищные права в Росреестре.

С момента внесения первого взноса, до дня регистрации собственности в Росреестре проходит несколько месяцев, а иногда время исчисляется годами.

Форма и назначение договора

Договор ЖСК – это соглашение между пайщиком и кооперативом о взаимовыгодном сотрудничестве. Он составляется с учетом требований и норм, которые прописаны в Федеральном законе №215.

Закон не регламентируют форму договоров при вступлении в ЖСК. Юристы кооперативных сообществ составляют документ исходя из требований ГК РФ и руководствуясь отдельными статьями ФЗ-215. Стоит ли вступать в жилищные кооперативы, каковы плюсы и минусы таких организаций, читайте тут.

Договор ЖСК дает пайщику ряд гарантий. К тому же этот документ определяет сроки строительных работ и прописывает согласованную стоимость будущей квартиры.

Содержание соглашения

Условно произвольная форма соглашений между пайщиками и самой организацией часто приводит к непониманию того, что именно должно быть прописано в бумаге. Но есть законодательные нормы, которые регламентируют, какие пункты следует прописывать в документе обязательно, а какие могут при желании не указываться.

Договор ЖСК содержит информацию о:

• сторонах договоренности;
• предмете соглашения;
• процедуре оплаты;
• передаче жилья пайщику;
• сроках передачи квартиры;
• целевых сборах;
• взимании коммунальной платы;
• условиях выхода из ЖСК.

Документ может дополняться иными пунктами, но перечисленные условия прописываются в обязательном порядке.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Стороны и предмет соглашения

Договор ЖСК заключается между кооперативом и участником строительства. От лица кооператива выступает его председатель. В большинстве случаев он представляет организацию на основании Устава, что обязательно указывается в документе. Пайщик является физическим лицом, для подтверждения его личности указываются паспортные данные.

Пример оформления:

«Жилищно-строительный кооператив «…», именуемый в дальнейшем «ЖСК» или «Кооператив», в лице Председателя ФИО, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ФИО пайщика, именуемый в дальнейшем «Участник», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем».

Предметом договоренности с одной стороны является жилой объект, а с другой паевые взносы. На бумаге это выражается так:

«Участник денежными средствами участвует в строительстве кооператива, а ЖСК использует внесенные деньги целевым образом. По окончании строительства жилого объекта, расположенного по адресу: …., при условии выплаты Участником пая в полном объеме, ЖСК обязуется передать Участнику помещение».

Процедура оплаты и передачи будущей жилплощади

Важнейшей частью соглашения считается пункт об оплате жилья. Он должен содержать в себе следующие сведения:

«Пай оплачивается Участником деньгами/ценными бумагами. Порядок внесения паевых взносов установлен Графиком выплаты пая. Ориентировочный размер пая рассчитывается исходя из проектной площади помещения и составляет в соответствии с Графиком: … рублей».

Условия передачи квартиры также должны быть оговорены при подписании договоренностей. Для передачи информации применяются такие формулировки:

«По окончании строительства жилого дома стороны уточняют площадь помещения, при необходимости производится перерасчет. Доплата производится в срок…».

Срок передачи

При составлении соглашения в тексте отдельным пунктом указывается срок сдачи жилого объекта, например «Предполагаемый срок окончания строительства жилого дома – 3-ий квартал 2020 года». Срок может вообще не быть прописанным.

Передача квартиры производится после введения объекта в эксплуатацию. Каждый пайщик уведомляется о сдаче жилья письменно. Оформление помещения на себя возможно только после внесения Участником договора полной суммы пая на расчетный счет ЖСК.

Возможность сбора целевых взносов

Отдельный раздел посвящается оплате целевых взносов. Они не входят в стоимость жилплощади, но являются обязательными для пайщиков. Все дополнительные целевые взносы можно разделить на несколько групп:

1. Вступительные.
2. Членские.
3. Иные.

Вступительные взносы есть во всех ЖСК. По желанию кооператива могут предусматриваться и другие выплаты.

В документе указывается название взноса и цель его взимания. В обязательном порядке прописывается, когда и в каком объеме должны вноситься средства.

В письменном соглашении указываются обязанности пайщика оплачивать коммунальные услуги за жилплощадь. Коммунальные выплаты начисляются с момента подписания акта-приема передачи квартиры.

В соглашении пункт излагается так:

Условия выхода из ЖСК и прочие пункты

Выйти из кооператива можно до того как будут выплачены паевые взносы. Организация может ставить свои условия для разрыва соглашения, но обычно вопрос решается методом замены одного участника на другого. В договоре могут устанавливаться правила при которых возврат уже внесенной суммы или ее части невозможен.

Порядок оформления бумаги и необходимые документы

Договор ЖСК заключается между двумя сторонами, поэтому всегда подготавливается в 2-х экземплярах.

Бумага составляется и подписывается до внесения первоначального взноса. Обе стороны должны четко соблюдать установленные правила.

Для оформления соглашения от пайщика не требуется никаких документов, кроме удостоверения личности. Кооператив предъявляет бумаги по требованию будущего участника. Перед подписанием бумаги следует посмотреть:

1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок, где строится дом.
2. Разрешение на застройку.
3. Декларацию на проект.

Рекомендуется проверить и бизнес-репутацию организации, а также удостовериться, что она не является банкротом.

Нужно ли регистрировать документ?

Письменные соглашения о вступлении в члены ЖСК является добровольным и не подлежит государственной регистрации. Данный факт позволяет недобросовестным владельцам кооператива оформлять договора повторно на одну и ту же жилплощадь.

Госрегистрация производится только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Для приема регулярных решений по текущим финансовым и хозяйственным вопросам ЖК создается правление во главе с председателем. О правлении ЖК, о ликвидации и реорганизации ЖСК, о создании ЖК и ЖСК, и общую информацию о ЖНК вы найдете на страницах нашего сайта.

Чем он отличается от ДДУ?

Отличия между ДДУ и ЖСК:

Условие	ДДУ	ЖСК
Стоимость жилого объекта	Оговаривается сразу и не подлежит изменению	Может меняться
Сроки возведения	Указываются конкретно, а при их нарушении выплачивается неустойка и штраф	Отсутствует или имеет размытую формулировку
Период выплаты полной стоимости	До сдачи объекта в эксплуатацию беспроцентно	По желанию пайщика может превышать срок сдачи дома, но при условии взимания определенного процента
Возврат средств при расторжении договора	100%	Не более 85%

Участники жилищно-строительных кооперативов менее защищенные, чем члены ДДУ. Не потерять деньги и получить квартиру в оговоренный срок поможет ответственный подход. Перед подписанием договора и внесением первоначального взноса следует изучить сведения об организации, тщательно изучить всю документацию, поинтересоваться их репутацией.

Источник: pravosudie.guru

Договор о паевом взносе

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 6,3 кб

Этот вид договора заключается между следующими его участниками – банком и пайщиком. Банк принимает в свои ряды пайщика и заключает с ним официальный договор, в котором будут указаны все условия сотрудничества сторон.

В частности, одним из условий подписания договора является паевой взнос, вносимый пайщиком в определенном размере.

Какие данные необходимо внести при подписании договора

Как и другие виды договоров, этот документ начинается с шапки, затем идет информационная часть соглашения, обязательства, которые должны соблюдать стороны, условия расторжения договоренности и последствия форс-мажорных ситуаций. Данные, необходимые для заключения сделки:

• название банка;
• данные физического лица, которое этот банк представляет;
• название организации;
• данные физического лица, которое участвует в сделке от имени организации;
• описываются основания, на основе которых стороны совершают заключение договора.

Кроме этой информации, банк обязан предоставить свой корреспондентский счет, а пайщик – расчетный счет. Каждая участвующая в сделке сторона должна поставить свою подпись и с этого момента их сотрудничество будет носить официальный характер, подтверждающийся созданным договором.

Бланк договора о паевом взносе

Образец договора о паевом взносе (заполненный бланк)

Скачать Договор о паевом взносе

ДОГОВОР О ПАЕВОМ ВЗНОСЕ №

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Банк», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Пайщик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о приеме Пайщика в члены Банка, в соответствии с решением Совета (Правления) Банка. Протокол (Решение) № от « » года.

1. Пайщик (Участник) обязуется соблюдать требования Устава Банка и решения Общего собрания участников (пайщиков) Банка, а также других органов управления Банка, принятые в рамках их компетенции.

2. Пайщик обязуется внести после подписания договора, а Банк обязуется принять паевой взнос в размере рублей в течение банковских дней с момента подписания договора.

В течение дней после подписания настоящего договора Пайщик акцептует платежное требование Банка на сумму, равную сумме паевого взноса Пайщика.

3. Оплата паевого взноса осуществляется Пайщиком путем перечисления суммы паевого взноса на корреспондентский счет Банка. В случае неперечисления Пайщиком средств в установленные договором сроки, Банк имеет право списать соответствующие средства с расчетного счета Пайщика на основании акцептованного платежного требования либо взыскать их в ином, установленном законом порядке.

4. Пайщик вправе в любое время выйти из состава Пайщиков Банка в порядке, установленном законодательством. При этом Пайщику должна быть выплачена сумма, эквивалентная его доле в уставном капитале Банка.

Пайщик также вправе уступить (продать) свою долю другим Пайщикам в порядке, установленном учредительными документами Банка и действующим законодательством.

5. Порядок и сроки возврата доли Пайщика устанавливаются Советом директоров Банка по представлению Правления Банка в соответствии с действующим законодательством.

6. Договор вступает в силу с момента подписания.

7. Договор теряет свою силу и считается расторгнутым с момента возврата Пайщику суммы его паевого взноса.

Источник: dogovor-obrazets.ru

Переуступка пая в ЖСК: рискованные схемы

Покупка пая у члена жилищно-строительного кооператива по договору цессии – процедура, с одной стороны, технически несложная, а с другой – рискованная и дорогостоящая. Особенно если сравнивать ее с переуступкой прав по договору долевого участия.

Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) – уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).

Просто и понятно
С переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто. Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра. Если речь не идет о квартирах, приобретенных в рассрочку или при помощи ипотеки, то разрешения застройщика можно даже не спрашивать. Но лишь в том случае, если в договоре, заключенном с первым покупателем, нет пункта о необходимости платить за согласование переуступки прав.

Когда строительство дома идет по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), все гораздо сложнее. Как правило, крупный застройщик сам создает ЖСК и заключает с ним инвестиционный договор (в Петербурге такой способ чаще всего используют компании «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер групп»). Покупателям же предлагается вступить в кооператив и сразу выплачивать паевые взносы. Полноценным владельцем квартиры пайщик станет сразу же после того, как выплатит полную стоимость пая – это может произойти и через несколько лет после сдачи жилого комплекса.

Собственником квартиры член кооператива может и не стать, если решит переуступить свой пай другому лицу. Отметим: для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (необходимо потребовать соответствующую справку). Сойдясь в цене, покупатель и продавец заключают договор цессии (купли-продажи пая). Однако в отличие от ДДУ такой договор… вовсе не дает права автоматически стать членом кооператива и, соответственно, впоследствии претендовать на получение вожделенной квартиры.

Кооператив всегда прав
Все дело в том, что процесс выхода и вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом таким образом, что чисто теоретически покупатель пая имеет шансы, заплатив большие деньги, остаться и вовсе без квартиры. Ведь окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять исключительно правление ЖСК.

«Заключение соглашения об уступке прав по договору паевого взноса не является гарантией получения квартиры. Такая схема приобретения недвижимости законодательно никак не урегулирована и в связи с этим влечет больше рисков для приобретателя недвижимости по сравнению с уступкой прав по ДДУ. В соответствии с Жилищным кодексом приобрести недвижимость от ЖСК могут только члены данного кооператива, а уступка пая сама по себе не влечет прием нового пайщика в члены ЖСК и выхода или исключения первоначального пайщика из кооператива. Кроме того, соглашение об уступке пая не подлежат государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных уступок», – предупреждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.

Правда, степень риска все же не стоит преувеличивать. Во-первых, в договор купли-продажи пая можно (и даже нужно) включить пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК, а еще лучше производить взаиморасчеты только после того, как согласие правления или общего собрания официально получено.

Во-вторых, крупные застройщики обычно назначают председателем кооператива либо гендиректора, либо одного из топ-менеджеров компании. Таким образом, одновременно с заключением договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления ЖСК о выходе из кооператива, а покупатель, соответственно, просит то же лицо его туда принять. Как правило, все это происходит прямо в офисе застройщика и положительный ответ (если в порядке все документы) дается немедленно. После выполнения всех формальностей и денежных взаиморасчетов (о них – ниже) покупатель имеет право потребовать свою квартиру. Разумеется, только если пай полностью выплачен, а сам жилой комплекс построен и сдан.

После этого пакет документов, доказывающий право пайщика на получение жилья в собственность, оформляется документально и должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра. С собой следует захватить следующие документы: паспорт, квитанцию об уплате госпошлины, справку ЖСК о полной выплате паевых взносов, кадастровый паспорт и копию ордера на квартиру. Закон отводит на регистрацию 18 дней, но из-за различных задержек процесс может занять до четырех месяцев, и такое случается довольно часто, – однако ключи пайщику все равно должны выдать сразу, и он может смело начинать в квартире ремонт.

Скрытые проценты
Застройщики, реализующие жилье по любой схеме, не слишком приветствуют перепродажу прав на еще не построенные квартиры. Девелоперам не нужна лишняя конкуренция. Отсюда и появляются в договорах различные ограничительные меры – комиссии, компенсации за переуступку. Пайщику ЖСК таких препятствий придется преодолеть больше, чем, к примеру, дольщику. И заплатить гораздо больше, чем, скорее всего, планировалось.

В первую очередь речь идет о выплате ЖСК, то есть, по сути, застройщику, так называемой компенсации за подготовку документов. В разных компаниях эта сумма разнится от 35 до 100 тыс. руб. Сколько именно – должно быть записано в уставе конкретного ЖСК. Иногда точная сумма в этом документе не указывается, а используется иная схема: кооператив возвращает физическому лицу, которое выходит из числа членов, все внесенные паевые взносы, но удерживает комиссию (в среднем 10%). Понятно, что эти самые недостающие проценты ему компенсирует приобретатель пая.

Этим траты покупателя могут не ограничиться. Во-первых, некоторые кооперативы (застройщики) требуют выплатить взнос за право вступления в ЖСК (10-15 тыс. руб.). Во-вторых, если дом уже сдан, то нередко требуется «дополнительный целевой взнос по паевому договору» (также 10-15 тыс. руб.).

В-третьих, часть застройщиков берет дополнительные деньги за оформление документов без очереди (порядка 10 тыс. руб., можно их и не платить, но тогда придется подождать неделю-две), просят оплатить вперед за четыре месяца услуги ЖКУ (4-5 тыс. руб., если квартира небольшого метража), внести единовременный платеж на оплату услуг консьержа и обслуживание придомовой территории (7-8 тыс. руб., опять же для «однушки»). Наконец, банк за перевод денег на счет застройщика может также взять комиссионные – 3-4 тыс. руб. В сумме получается 45-60 тыс. руб. Только после внесения всех этих денег кооператив выдает справку о полной выплате пая, и можно отправляться за ключами.

Отметим, что довольно часто встречается ситуация, когда квартира после обмера ПИБа получается чуть-чуть больше по площади, чем указывалось в проекте. За это тоже придется заплатить. Например, лишний «квадрат» в однокомнатной квартире в новостройке на окраине города обойдется в 70-80 тыс., а то и во все 100 тыс. руб.

Итого: если владелец пая предлагает купить у него право требования, допустим, однокомнатной квартиры ценой в 3,5 млн руб. и вас эта стоимость устраивает, то нужно быть готовым, что выплаты различных комиссий «потянут» еще на 100-200 тыс. (если повезет, сумма будет несколько скромнее, но вряд ли меньше 50 тыс. руб.). Кроме того, нужно учитывать, что банки не кредитуют переуступку квартиры по договору ЖСК, так как это невозможно сделать чисто технически.

С другой стороны, среди плюсов ЖСК по сравнению с ДДУ – более долгий срок, в продолжение которого вы можете тянуть с подписанием акта приема-передачи квартиры. Если в домах, где квартиры продавались по ДДУ, дольщик обязан стать собственником в течение максимум года с момента сдачи дома (точный срок указывается в договоре), то в кооперативных домах квартира может быть фактически ничьей несколько лет. И пайщик может не торопиться подписать акт приемки для того, чтобы оставалась возможность переуступить пай, а не продавать квартиру (и тем самым, как ему кажется, сэкономить на налогах).

«Поскольку паи членов потребительского кооператива являются имущественными правами их членов, то имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при их реализации не применяется. А стало быть, обложению налогом на доходы физических лиц подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от такой реализации», – опровергает распространенный миф юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Софья Соколова.

Правда, об этом многие пайщики не знают и поэтому не торопятся оформлять собственность на квартиру. Следовательно, на переговоры с продавцом, продажу старого жилья, поиск недостающих денег у покупателя остается гораздо больше времени, и он может не спешить. Если, конечно, на квартиру нет других претендентов.

Источник: www.bn.ru