Договор уступки на квартиру в новостройке от физического лица

Образец договора переуступки права требования на квартиру три вида, при заключении ДДУ, займа и инвестирования в недвижимость, риски по договору цессии

Нюансы оформления и особенности соглашения договора уступки права требования

Договор уступки права требования — это документ, фиксирующий соглашение между правообладателем или первоначальным кредитором и третьей стороной, подтверждающий законность переуступки прав и устанавливающий условия их передачи. Он составляется в письменном виде на русском языке и содержит максимум информации о процедуре цессии.

Договор уступки права требования — это документ, фиксирующий соглашение между правообладателем или первоначальным кредитором и третьей стороной, подтверждающий законность переуступки прав и устанавливающий условия их передачи. Он составляется в письменном виде на русском языке и содержит максимум информации о процедуре цессии.

Содержание договора

Цессия оформляется таким же способом, как и само требование. Если первоначальное соглашение удостоверялось у нотариуса, то и договор цессии также нужно будет заверять у специалиста.

Разделы документа

Соглашение уступки составляется по единому образцу. Оно содержит в себе следующие разделы:

Права и обязанности.

Сроки и порядок расчетов по сделке.

Каждый из этих пунктов требует внимательного изучения и возможной корректировки.

Предмет договора

Предметом договора уступки является переход конкретного требования от цедента к цессионарию. При этом требование надо описывать так, чтобы его можно было четко и подробно идентифицировать:

Основание возникновения требования с указанием документов, которые могут использоваться для подтверждения.

Характер требования. Для долговых денежных обязательств нужно подробно расписать их структуру. Если итоговая сумма включает пени, штрафы и неустойки, то следует приложить подробный расчет.

Паспортные данные должника и цедента вместе с их контактами.

Если на момент подписания договора уступки невозможно установить размер долговых претензий, тогда в соглашении допускается не указывать точную сумму. Но в любом случае нужно определить характеристики требования, позволяющие понять его суть.

Стороны договора

Договор уступки оформляется между цедентом и цессионарием. В отдельных случаях в документе могут быть прописаны данные должника. Сведения обо всех сторонах следует указывать в соглашении без ошибок. При этом проверить реквизиты компаний и ИП можно с помощью выписок ЕГРЮЛ и ЕГРИП.

Подписание договора цессии

Оформление договора уступки всегда сопровождается передачей документов, которые свидетельствуют о наличии права требования. Это соглашение требует дополнительной госрегистрации в органах юстиции РФ.

Кто может выступать в качестве цессионария

Необходимость оформления договора цессии может возникнуть при самых разных обстоятельствах. Кредитору выгодно передать имеющееся право требования в том случае, если должник не платит: обычно для этого обращаются в фирмы, которые специализируются на взыскании. Такие организации получают прибыль за счет разницы между суммой долга и фактической стоимости цессии. Это соглашение оформляют и в холдингах, в которых взысканием задолженности занимается отдельный отдел. Также договор уступки могут применять фирмы, у которых есть общий контрагент. На рынке недвижимости в качестве приобретателя цессии (цессионария) может выступать любое физлицо или юрлицо, покупающее квартиру в новостройке у частного продавца (не застройщика).

Документы для заключения договора переуступки

Подписание договора цессии предусматривает сбор, подготовку и предоставление следующих документов:

кредитные документы (в т.ч. договор);

акты купли-продажи и сверки по счетам;

выписка из банка по счету;

график платежей, которые уже были произведены;

погашенные квитанции по оплате;

претензии и уведомления, которые направляли друг друг цедент и должник;

судебные документы (если долг был начислен в рамках какого-либо разбирательства).

Передачу документационного пакета лучше оформлять отдельным актом, чтобы иметь точные доказательства того, что бумаги были направлены всем заинтересованным лицам. Порядок составления и визирования актов обговаривается в индивидуальном порядке.

Также кредитору следует письменно уведомить должника о цессии. Лучше, если это сделает цедент (т.е. тот, чье имя изначально стояло в договоре). Должник имеет право не платить новому кредитору, пока не удостоверится в том, что переуступка прав требования действительно произошла (и это не повлечет за собой никаких штрафных санкций). Доказательством цессии признается официальное уведомление от цедента или соответствующий договор.

Регистрация договора цессии

По закону цессию нужно регистрировать, если требование основано на сделке, которая была оформлена при условии регистрации. Согласно п.3.ст.433 ГК РФ, такой договор будет считаться вступившим в законную силу именно после проведения регистрационной процедуры. Т.е. на первичном рынке недвижимости цессия (как и заключение ДДУ) предусматривает обязательную регистрацию.

Расходы по заключению договора цессии

Расходы на оформление договора переуступки требования берет на себя покупатель. Он оплачивает госпошлину в размере 0,5% от суммы, указанной в соглашении. При этом размер выплат, которые передает цессионарий цеденту, определяется только требованиями покупателя.

Если идет речь о переуступке права требования на объект в новостройке, то нужно заплатить фиксированный налог в размере 13% от прибыли, т.е. от разницы суммы при заключении ДДУ и передачи права. Этот платеж вносит продавец.

Помимо этого при заключении сделки цессии могут потребоваться дополнительные расходы, в т.ч. на нотариуса. Вопросы их оплаты решаются в согласованном порядке.

Когда при заключении договора цессии надо получать согласие должника

Составление договора уступки в большинстве случаев не требует оформления согласия должника. Однако его приходится получать, если:

по закону переход права требования может осуществляться только с разрешения должника;

в договоре между сторонами прописано то, что передача права требования возможна лишь с согласия должника;

исполнение обязательств по договору связано с личностью кредитора.

Если кредитор проигнорирует запрет и передаст права какому-либо третьему лицу, такая сделка будет считаться действительной. Однако должник будет иметь право привлечь его к ответственности за нарушение закрепленных обязательств и сможет получить определенную денежную компенсацию.

В каких случаях не нужно оформлять договор цессии в 2022 году

Договор цессии не требуется, если переход прав кредитора произошел в силу закона. Это актуально в случае:

оплаты долга поручителем (в этом случае он сам получает право требования выплат с должника);

смерти кредитора и последующем возникновении претензий со стороны его наследников;

поглощении компании-кредитора более крупным игроком рынка;

утери имущества в счет долга третьего лица (похоже на ситуации с поручительством);

возмещении ущерба страховой компанией и появлении у нее претензий к клиенту-виновнику (или суброгации).

Особенности договора цессии на рынке недвижимости

Договор уступки может быть заключен на первичном рынке недвижимости при продаже квартиры в любой новостройке. Формально он описывает передачу прав требования на получение в собственность готового объекта, который к моменту заключения соглашения еще не достроен. По этому договору покупатель может потребовать оформление своих законных прав и внесение соответствующих записей в базу ЕГРН только после того, как дом пройдет ГК (раньше нельзя даже при условии полной оплаты по ДДУ)..

Для каких объектов подходит договор

Процедура цессии применяется только для домов на стадии строительства. При этом по закону оформление договора уступки возможно только либо при полной оплате ДДУ, либо при переводе долга на нового покупателя. Если комплекс прошел ГК или стороны хотят заключить сделку без перевода задолженности, процедура оформления договора переуступки будет признана незаконной.

Чем договор цессии отличается от ДКП

По договору купли-продажи клиент получает готовую недвижимость, т.е. предметом этого соглашения является готовый объект, который существует в физическом виде. Это может быть как коттедж, так и квартира с соответствующим регистрационным номером, который указывается в выписке ЕГРН.

Объектом договора цессии выступает только право требования. Т.е. по этому документу приобретатель получает не сам объект, а обещание его оформления в случае его готовности. Если дом не будет достроен, цессионарий не сможет оформить собственность (вместе с другими обманутыми дольщиками).

Как снизить риски при покупке жилья по договору переуступки

Для того, чтобы минимизировать свои риски при оформлении сделки по договору цессии, необходимо:

хорошо ознакомиться с ДДУ, который был заключен между покупателем и застройщиком;

прочитать проектную декларацию, размещенную на сайте девелоперской компании в открытом доступе (там будут указаны как сроки сдачи, так и точные характеристики жилья);

получить официальные выписки на строительную компанию из реестров юрлиц;

проверить, не находится ли девелоперская компания на стадии банкротства (это можно сделать в режиме онлайн с помощью официального сайта Единого реестра сведений компаний о банкротстве);

узнать, не было ли заведено на фирму каких-либо уголовных дел (это можно проверить в электронной картотеке арбитражных судов);

прочитать отзыв о компании (но к отзывам следует относиться крайне критично, т.к. они могут быть заказаны как самой компанией, так и ее конкурентами);

уточнить причины, по которым продавец решил уступить право требования до сдачи ГК (квартиры со свидетельством о собственности стоят дороже).

Любые судебные разбирательства, долги и негативные отзывы должны насторожить покупателя: косвенно они свидетельствуют об определенных проблемах застройщика.

Почему договор уступки выгоднее ДДУ

В качестве цедента выступает юридическое или физическое лицо, которое заключило с девелопером договор долевого участия. По этому ДДУ человек также не становится собственником, а лишь получает право требования на определенное жилье после его полного возведения и подготовки. Договор может быть заключен на стадии котлована, когда стоимость квадратного метра в этой новостройке была предельно низкой, а риски — очень высокими. По мере возведения дома застройщик поднимает цены на квартиры, и через какое-то время разница между котлованной и текущей стоимости становится достаточно большой.

Если дольщик решит передать свое право требования на этом этапе, ему нет никакого резона выставлять жилье по цене, назначенной девелопером: частный продавец останется в плюсе даже при небольшом дисконте. Т.е. конечный покупатель по договору цессии сможет приобрести жилье дешевле чем у застройщика по ДДУ.

Покупка жилья по договору цессии: пошаговая инструкция

Процедура приобретения недвижимости по договору уступки в новостройке включает в себя:

Сбор необходимых документов.

Заключение договора с указанием главных условий сделки.

Регистрацию договора в Росреестре или в одном из отделений МФЦ.

Внесение корректировок в ДДУ и предоставление его новому покупателю.

Обычно срок регистрации документов в Росреестре занимает не более 10 суток. Однако он может быть увеличен при подаче документационного пакета через многофункциональный центр.

Краткий вывод

Договор уступки требования — это стандартное гражданско-правовое соглашение, которое может быть заключено при покупке квартиры в новостройке. Документ составляется с учетом основного ДДУ и подлежит регистрации в органах юстиции РФ.

И часто пенсионер , все же, может получить вычет при покупке жилья . Перенос вычета для пенсионера на предыдущие годы. Право на имущественный вычет наступает после получения права собственности на жилье . Для ДДУ это момент передачи квартиры по Акту приема-передачи, а для договора купли-продажи — момент государственной регистрации права собственности. … В 2018 году вы купили квартиру , в 2019 году оформили вычет и вернули налог за 2018 год. В 2020 году выходите на пенсию. Теперь у вас есть право в 2020 году вернуть налог за 2019, 2018, 2017 и 2016 годы.

Договор переуступки права требования квартиры образец

Образец договора переуступки права требования на квартиру (договор цессии), его составляющие и особенности оформления, которые снизят ваши риски.

Для покупки квартиры в новостройке существует два варианта: купить ее непосредственно у застройщика либо у инвестора.

Во втором случае сделка будет оформляться через договор цессии – это частный вид договорных отношений (продавец – цедент, покупатель – цессионарий).

Если дом уже сдан, то продажа квартиры осуществляется по договору купли-продажи, а это предмет другого разговора.

Настала очередь рассмотрения образца договора уступки права требования квартиры.

Понятие договора переуступки права на квартиру

Это специфический договор, по которому, передается не право собственности на квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Договор этот еще носит название — договора цессии, где, сторона, передающая право требовать квартиру — цедент, а приобретающая это право — цессионарий.

Согласно ГК РФ и закону 214-ФЗ, заключая договор уступки требования, покупатель приобретает право на получение квартиры и обязанность оплатить ее стоимость.

Договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке

При заключении договора цессии

Зачастую на рынке предлагают заключить договор цессии на строящиеся квартиры по предварительному договору купли-продажи, на основании которого вы не приобретете право собственности на жилье, а лишь право на заключение основного договора купли-продажи.

Такой договор не подлежит обязательной регистрации, что дает поле для деятельности мошенникам.

Перед заключением договора переуступки права на квартиру:

1. убедитесь, что лицо, передающее вам право требования, действительно уполномочено совершать эти действия
2. изучите внимательно договор долевого участия и предварительный договор купли-продажи
3. проверьте, не имеются ли права третьих лиц на этот объект.

Важно проверить, не приобретался ли данный объект по ипотеке, т.к. если это так, вам придется переводить долг на себя или выплатить кредит, чтобы приобрести объект.

Не забывайте, что прежний дольщик обязан известить о предстоящей переуступке застройщика в письменном виде и вам надо это проконтролировать.

Вычет по покупке жилья не применяется в следующих случаях … при приобретении квартиры или комнаты – договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю/доли в ней) … Имущественный налоговый вычет можно получить и до окончания налогового периода при обращении к работодателю, предварительно подтвердив это право в налоговом органе. Для этого налогоплательщику необходимо: 1.

Как приобрести недвижимость в новостройке: покупка квартиры по переуступке прав и возможные риски

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика. Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, привлекательна не только для инвесторов, но и для обычных граждан. Купить квартиру в новостройке можно по переуступке прав.

Что это такое?

Пока здание не возведено и не сдано в эксплуатацию, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти документы и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право.

Передача данного права другому лицу и называется переуступкой. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.

Возможные риски

• Клиент должен учитывать, что предыдущий дольщик не несет никакой ответственности за действия застройщика. Из этого следует, что любые претензии по качеству и сроках сдачи дома в эксплуатацию можно будет предъявлять исключительно к строительной организации.
• Если приобретать объект недвижимости у недобросовестного застройщика, то существует вероятность не дождаться окончания его строительства (как проверить застройщика при покупке квартиры?). Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.
• По закону возможна переуступка с перенесением долга на нового клиента, поэтому этот пункт необходимо уточнить заблаговременно. В этом случае, помимо основного долга, за предыдущим дольщиком может числиться пеня за просрочку платежа. Это может стать основанием для отказа от исполнения условий договора застройщиком в одностороннем порядке.
• Желательно изучить репутацию застройщика и информацию о сроках сдачи строящейся недвижимости.
• Будущему дольщику желательно отказаться от сделок по незарегистрированным документам. Новый договор тоже необходимо регистрировать в регистрационной палате.

Вероятность двойной переуступки ушла в прошлое. Сегодня все ДДУ проходят через регистрационную палату.

В каких случаях договор заключать нельзя:

• Договор переуступки предлагает заключить гражданин, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком.
• Строительство объекта заморожено или застройщик готовится к процедуре банкротства.
• Застройщик имеет сомнительную репутацию, участвует в судебных спорах с юридическими и физическими лицами.

Как это сделать в строящемся доме?

Как происходит покупка квартиры, если человек решил купить жилье в строящемся доме? Когда будущий дольщик остановил свой выбор на определенной квартире, необходимо выполнить ряд условий. Действия до подписания договора по переуступке:

Необходимо внимательно изучить договор долевого участия, рассмотрев каждый пункт и подпункт, дополнительные соглашения, форс-мажорные обстоятельства и условия, при которых документ может быть признан недействительным.

При покупке недвижимости также необходимо получить согласие застройщика на заключение договора переуступки прав (без этого сделка будет считаться незаконной) и получить первичный договор долевого участия от продавца. Если договор по переуступке был переоформлен несколько раз на разных физических лиц, то все предыдущие документы передаются новому дольщику.

Необходимые документы

Для подписания договора, если необходима продажа или покупка собственности необходимо собрать:

• Паспорта участников.
• Первичный ДДУ.
• Справку о полной или частичной оплате строящейся недвижимости.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• В случае необходимости, получить нотариальное согласие супругов на осуществление сделки.
• Согласование застройщика на заключение договора по переуступке прав.
• Выписку из регпалаты.

О том, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, мы писали тут.

Составление договора

В договоре уступки должны быть указаны следующие пункты:

1. Полные данные о застройщике.
2. Данные предыдущего дольщика.
3. Полное описание объекта недвижимости.
4. Дата и стоимость уступки.

• Скачать бланк договора переуступки прав
• Скачать образец договора переуступки прав

Регистрация соглашения

После подписания договора следует сдать документы в регистрационную палату. А после регистрации:

1. Подписать акт приема–передачи документов.
2. Оповестить застройщика о состоявшемся переходе прав.

После регистрации нового договора у нового дольщика на руках, помимо зарегистрированного договора, должен остаться полный пакет документов, включая предыдущий ДДУ, заключенный продавцом с застройщиком.

Нюансы, если вы решили взять ипотеку

Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации.

Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту. Эту информацию можно получить в банке.

Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:

1. выбрать квартиру;
2. получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
3. обратиться в банк с необходимой документацией;
4. если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
5. получить одобрение сделки банком;
6. открыть счет в банке;
7. составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.

Перед оформлением ипотеки на покупку квартиры по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).

Составление договора переуступки происходит после получения согласия банка и застройщика, дополнительно подписывается необходимая кредитная документация. После регистрации соглашения в регистрационной палате, кредитная организация осуществляет перевод денежных средств предыдущему дольщику.

Относительно продавца

Под переуступкой прав на ипотеку подразумевается определенная сделка, при которой клиент, нуждающийся в жилье, приобретает права на недвижимость, находящуюся в ипотеке. Заёмщик в этом случае переоформляет ДДУ на нового дольщика вместе с кредитом, за счёт которого он был приобретен. Переуступка прав не может быть осуществлена без согласия банка и это самое главное условие.

Если предыдущий дольщик оформлял квартиру в ипотеку, то в первую очередь ее необходимо погасить. Для этого оформляется договор займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме и не подлежит регистрации. На основании этой бумаги клиент передает деньги продавцу, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает существующее «обременение».

Далее необходимо переоформить права на ипотечную квартиру. Однако, все это осуществимо, когда покупатель расплачивается наличными. В случае двух «ипотечников» (и продавец, и покупатель), переуступку оформить сложнее.

Основные преимущества при приобретении квартиры по переуступке прав в ипотеку:

• нет необходимости проводить оценку имущества;
• первый взнос банку оплачивать не требуется;
• все необходимые документы уже находятся в кредитной организации.

Из недостатков приобретения квартиры в ипотеку по переуступке следует отметить, что порой такая сделка может сопровождаться изменением условий, действующих по текущему кредиту.

Например, может существенно увеличиться процентная ставка по кредиту. Этот момент желательно заранее уточнить в банке. Также существует риск различных действий мошеннического характера со стороны предыдущего заемщика, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной.

При оформлении документов в отделении кредитной организации необходимо также узнать, на кого возлагаются все имеющиеся выплаты по просрочкам и штрафам. Как правило, все обязательства переходят будущему дольщику. В такой ситуации рекомендуется заранее изменить условия договора и установить пункт, согласно которому все имеющиеся до подписания нового договора просрочки и штрафы должны возлагаться на предыдущего дольщика. Также следует учитывать срок действия кредитного договора и возможность произведения досрочного погашения кредита.

В случае внесение гражданином полной стоимости недвижимости, банк может потребовать уплату комиссионных за снятие с него обременения.

Следует учитывать, что имущественное право на ипотечную недвижимость принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если: между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме. В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик.

Также перед одобрением сделки каждый банк будет проводить проверку нового клиента на наличие задолженностей перед финансовыми организациями и платежеспособность. Связано это с тем, что кредитор желает получать своевременную оплату долгов по кредиту.

Когда сделку могут признать недействительной?

Признанию договора могут служить разные основания:

• сделка противоречит действующему законодательству Российской Федерации;
• мнимость или повторность заключения договора;
• один из участников является недееспособным или был несовершеннолетним на момент заключения сделки;
• договор был заключен в результате применения насильственных мер;
• нет согласия застройщика на сделку;
• не получено разрешение банка (в случае ипотеки).

Также необходимо уточнить, не использован ли предыдущим дольщиком материнский капитал. От такой квартиры лучше отказаться, так как это существенное обременение, при котором дети имеют доли в таком имуществе. В будущем сделку могут признать недействительной.

Таким образом, приобретение квартиры по переуступке прав имеет как преимущества, так и определенные риски. Чтобы не попасть в сомнительные ситуации необходимо тщательно проверять репутацию застройщика и внимательно изучать необходимую документацию.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется покупка квартиры в новостройке по переуступке:

Работающий пенсионер может получить имущественные вычеты по расходам на приобретение или строительство недвижимости. Вычет предоставляется за три налоговых периода, предшествующие периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных вычетов . п. 10, ст. 220 НК РФ. Льгота носит заявительный характер — чтобы ее получить, нужно подать заявление в ведомство. … Часть расходов на покупку или строительство недвижимости — ограничение на размер имущественного налогового вычета 2 000 000 рублей: п. 3, ст. 220 НК РФ. Как получить льготу. Подайте заявление в отделение ФНС по месту жительства. При обращении в ФНС вам нужно будет предоставить документы