Договор уступки права требования на квартиру в новостройке что

Как купить квартиру по договору переуступки?: Риски переуступки, пошаговая инструкция, список документов для продавца и покупателя

Договор уступки права требования на квартиру в новостройке что

Покупка квартиры на «нулевой» стадии строительства часто смущает потенциальных владельцев. Экономическая ситуация сейчас непростая, есть сложности с поставками материалов. Всё чаще покупатели ищут варианты в корпусах, которые совсем скоро будут введены в эксплуатацию. Но в популярных ЖК на финальной стадии строительства в свободной продаже остаются обычно только самые крупные и дорогие лоты.

Выход — приобрести квартиру в той же новостройке, но «с рук»: у физлиц, которые купили жильё у застройщика по ДДУ с целью последующей продажи. Такие сделки проходят по договору уступки прав требования. Рассказываем, что это за договор и как его оформить, какие есть плюсы и минусы, как договориться о форме расчёта, а также какие документы необходимо подготовить.

Что такое договор уступки прав требования

Квартиры в новостройках чаще всего покупаются по ДДУ — договору долевого участия. Раньше работы вели на средства покупателей, грубо говоря, они «скидывались» на строительство и вступали в долю. Поэтому и появилось название «дольщики». Сейчас более распространено проектное финансирование: деньги покупателей хранятся в банке до выдачи ключей, а дом строится на банковский кредит, выделенный застройщику. Но и название «дольщик», и договоры долевого участия сами по себе никуда не делись.

Приобретая квартиру у застройщика, покупатель чаще всего обращается к нему напрямую. Смотрит варианты на сайте проекта или в онлайн-базах, а договор заключает в офисе продаж (или онлайн, если у застройщика есть такая опция). Но подходящего варианта может не оказаться. Обычно большинство квартир представлено «на котловане» , а если хочется въехать побыстрее, то интересуют уже почти сданные корпуса.

В таком случае можно поискать варианты у тех, кто решил перепродать свою квартиру. Чаще всего так поступают инвесторы : они вкладываются в проект на котловане, а продают его ближе к сдаче дома, заработав на разнице цен по мере повышения строительной готовности.

Итак, что же такое переуступка квартиры в новостройке? Такой договор заключается, когда дольщик больше не хочет получать свою квартиру, а намерен продать её до ввода дома в эксплуатацию. Так как квартиры ещё по факту нет или она не передана дольщику по соответствующему акту, нет и права собственности, а есть только ДДУ. Поэтому к новому дольщику переходит право требования соблюдения сроков строительства и передачи конкретной квартиры после его завершения. Простыми словами: переуступка прав на квартиру в новостройке — это смена дольщика.

Тут важен сам момент сделки. Как поясняет управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин, если первый дольщик уже получил ключи и оформил собственность, это уже сделка купли-продажи, а если этого ещё не произошло, то это сделка по уступке права требования по ДДУ.

Таким образом, основное отличие между ДДУ и договором уступки — в сторонах сделки. При ДДУ одной из сторон сделки выступает застройщик. А при продаже по переуступке он уже исключён из процесса, а договор заключается между физическими лицами или между юридическими: например, если несколько лотов было приобретено компанией с инвестиционными целями.

Второе важное отличие переуступки квартиры — сам предмет договора. У ДДУ предмет договора — это объект недвижимости (квартира или апартамент): дольщик покупает у застройщика конкретную недвижимость, которая будет построена к определённому сроку. А в договоре уступки объект — это право требования по исходному ДДУ.

Иногда, читая об особенностях договоров переуступки квартиры и о том, что это вообще такое, можно увидеть словосочетание «договор цессии». Это официальное название таких соглашений. А «договор переуступки» просто звучит понятнее для обывателя. Участники таких сделок официально называются «цедент» и «цессионарий». Кстати, такие соглашения могут заключаться не только для квартир.

«В квартирном вопросе цедент и цессионарий договариваются о переходе права собственности на ещё недостроенный строительный объект. Покупатель берёт на себя все права и обязанности дольщика, а продавец взамен получает деньги», — поясняет кандидат юридических наук Оксана Васильева, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

Цена при переуступке квартиры в новостройке

Разумеется, покупателя волнует цена: насколько выгодно покупать квартиру в новостройке «с рук». Стоимость в этом случае определяет не застройщик, а непосредственно дольщик. Тем не менее, часто цена всё равно будет ниже, чем на аналогичные варианты у застройщика на этой же стадии (если они вообще ещё будут в продаже).

Дело в том, что покупатели, которые ищут квартиру в новостройке, больше доверяют застройщикам и стремятся купить жильё напрямую. Кроме того, на сайте или в офисе продаж проще изучить все доступные варианты. Дольщику, решившему продать свою квартиру до ввода в эксплуатацию, придётся также конкурировать с акциями и бонусами от девелопера. Зато в силах дольщика назначить более выгодную цену, чтобы быстрее продать квартиру.

При этом первый дольщик всё равно заработает на такой продаже — ведь за время строительства цена может вырасти на 10–15%, а может и на 50% — всё зависит от качества и востребованности проекта. Так что в договоре переуступки стоимость будет всегда больше, чем в изначальном договоре ДДУ.

«Можно встретить случаи, когда для ухода от налогов в договоре переуступки указывается та же стоимость, что и в ДДУ — тогда продавец не платит налог на прибыль. Однако в таком случае при наступлении форс-мажора (например, банкротства застройщика) будет возмещена только та сумма, что указана в договоре. Обозначенная в дополнительном соглашении величина попросту “сгорит”, её никто не вернёт», — предупреждает Надежда Коркка, управляющий партнёр компании «Метриум».

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.

1. Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
2. Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
3. Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
4. Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
5. Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.

По некоторым прогнозам сделки по переуступке будут становиться всё более популярными. В кризисные времена люди настороженно относятся к жилью «на котловане» и ищут варианты на более высоких стадиях готовности. А количество предложений в готовых новостройках напрямую от девелопера снижается. В Москве доля таких вариантов за год сократилась вдвое, с 12 до 6%.

Покупатели сейчас стараются купить готовое жильё, потому что понимают, какое качество получат. Тем более, что цена иногда остаётся весьма привлекательной и при вводе в эксплуатацию. Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка говорит, что в последние два года цены в новостройках очень разогнались и в некоторых новых проектах на старте цена сопоставима со стоимостью почти готового жилья в других проектах, более ранних.

Главные минусы сделок по переуступке права собственности :

1. Застройщик может обанкротиться, а квартира так и останется недостроенной.
2. Есть риск двойной переуступки: нужно проверять всю цепочку сделок по квартире.
3. Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ.
4. Не получится внести изменения в текст уже заключенного ДДУ — он переходит к новому дольщику как есть.

К минусам относится и то, что проверять нужно будет юридическую благонадёжность и застройщика, и первого дольщика. Управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин отмечает, что при такой сделке нужно проверить следующие факты:

• репутацию и благонадёжность застройщика (почитать форумы дольщика, поискать новости, где фигурирует застройщик);
• строительную документацию (разрешение на строительство, проектную декларацию, экспертное заключение);
• документы, подтверждающие, что все взаиморасчёты по ДДУ произведены;
• финансовое положение дольщика (если дольщик обанкротится, сделку могут признать недействительной).

Менее рискованная сделка — это покупка у застройщика по ДДУ в практически построенном жилом доме.

«Покупка по уступке более сложна, и чем покупка “вторичного” жилья. Законодательство в данной сфере быстро меняется. Договор переуступки квартиры всегда имеет больше рисков оспаривания — например супругом, чьё согласие не было получено, или должниками продавца при его банкротстве», — предупреждает Екатерина Филатова, руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры».

Также сделка может быть признана недействительной, если выяснится, что продавец уже вступил в права. Тогда нельзя в принципе проводить сделку переуступки, а только купли-продажи. Это может произойти, если дольщик подписал с застройщиком передаточный акт. Значит, он должен был оформить собственность и обязательства застройщика по ДДУ уже выполнены. Кстати, бывают случаи, когда застройщики подписывают передаточный акт в одностороннем порядке. Например, если связаться с дольщиком долго не получается или он отказывается назначать дату приёмки квартиры.

Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция

Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.

«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.

Расчёты по таким сделкам происходят в порядке, аналогичном сделкам купли-продажи недвижимости: через открытие аккредитива или индивидуальный банковский сейф. Квартиру по переуступке можно приобрести как за наличный расчёт, так и воспользовавшись ипотечными программами. Их условия будут аналогичны рыночным предложениям для новостроек, но воспользоваться ипотекой с господдержкой в этом случае будет нельзя.

Руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры» Екатерина Филатова напоминает, что, если новостройка продаётся по новым правилам, через эскроу-счета, необходимо проверять документы по эскроу-счёту. А после регистрации договора уступки прав требования нужно будет переоформлять права на эскроу-счёт покупателя.

При этом важно предусмотреть в договоре правовые последствия и санкции, если эскроу-счёт будет раскрыт и деньги вернутся продавцу при задержке строительства застройщиком, если покупатель не успеет до этого момента перевести эскроу-счёт на себя.

Итак, как купить квартиру по переуступке в новостройке — инструкция:

1. Проводим юридическую проверку объекта, застройщика и продавца.
2. Убеждаемся, что договор долевого участия не запрещает переуступку права требования.
3. Составляем и согласовываем договор переуступки (с указанием характеристик объекта, имён и реквизитов участников сделки, параметров исходного ДДУ).
4. Продавец предоставляет пакет документов: ДДУ, письменное согласие одного из супругов на продажу (или необходимо его личное присутствие), справку об отсутствии долгов перед застройщиком у продавца, разрешение от застройщика на переуступку.
5. Бронируем переговорную комнату в банке, оплачиваем открытие аккредитива или банковской ячейки, согласовываем условия доступа к ячейке или раскрытия аккредитива.
6. Если квартира покупалась изначально в ипотеку, может потребоваться ещё согласие банка на переуступку (этот момент нужно уточнять в кредитном договоре или офисе банка).
7. Подписываем договор и подаём его на регистрацию в Росреестр.
8. Продавец получает деньги, а покупатель становится новым предъявителем прав по ДДУ.
9. Покупателю нужно не забыть перевести на своё имя эскроу-счёт, если новостройка продаётся по новым правилам.

За регистрацию договора переуступки в Росреестре нужно будет заплатить пошлину в размере 350 рублей. В Росреестр сдают три экземпляра: один остаётся в регистрирующем органе и по одному — у каждой стороны.

Как получить у застройщика квартиру, купленную по договору переуступки прав по договору долевого участия

Итак, квартира куплена, у нового дольщика на руках договор. Теперь ждём, когда дом достроится, и принимаем квартиру. Происходит это после того, как дом будет официально введён в эксплуатацию. Для этого нужно, чтобы ему был присвоен почтовый адрес и получены кадастровые паспорта. Застройщик приглашает дольщиков на приёмку квартиры и показывает документы о вводе в эксплуатацию. Если всё в норме и состояние квартиры и дома соответствует ДДУ, подписывается акт приёма-передачи. Далее право собственности регистрируется в Росреестре. Если есть какие-то нарекания, нужно их зафиксировать и прописать сроки устранения.

Всё в порядке? Значит, можно регистрировать право собственности на введённую квартиру. Для этого понадобятся следующие документы:

• паспорта всех собственников (например, если квартира приобретается в браке в общую совместную собственность);
• исходный договор долевого участия в строительстве (который подписывал первый дольщик с застройщиком);
• договор переуступки права требования;
• копия документа о вводе в эксплуатацию (предоставляет застройщик);
• акт приёма-передачи квартиры, подписанный собственником и представителем застройщика.

Также нужно будет заплатить пошлину за регистрацию. Для физического лица она равна 2000 рублей, а для юридического — 22 000 рублей. Срок регистрации — до 10 дней.

Заключение

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ выглядит сложнее, чем заключение договора напрямую с застройщиком. Стоит ли покупать квартиру по переуступке — зависит от критериев поиска жилья. В некоторых случаях это может быть лучшим вариантом. Например, когда нужна квартира, которая скоро сдаётся, а у застройщика всё распродано или нет варианта подходящей площади и планировки. Во многих случаях такая покупка оказывается выходом из ситуации. Но следует уделить особое время тщательной проверке продавца, объекта и застройщика.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения. Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире : договор долевого участия, договор переуступки , справку застройщика об отсутствии долгов. … Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Как купить квартиру по договору переуступки?

В популярных ЖК самые востребованные «однушки» и «двушки» могут раскупать на стадии строительства. Так что купить квартиру в некоторых новостройках прямо перед сдачей дома в эксплуатацию получится только по договору переуступки, или цессии. Какие риски связаны с покупкой по переуступке, как заключается сделка и какие документы должны собрать продавец и покупатель, рассказывает директор по продажам «НДВ — супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности. На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне. Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье. Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки. Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети. Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя. В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д. Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны. По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

Документы

Где получить?

Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса

Заверить у нотариуса

Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку

В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит

Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:

— сведения о доходах,

— копию трудовой книжки,

— справку о том, что не состоите на учете у психиатра.

Пенсионный фонд, на руках

Районное БТИ или МФЦ

Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети

Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

Документы

Где получить?

Согласие застройщика на сделку

Заверить у нотариуса

Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетов

Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносов

Заверить у нотариуса

Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрирован

Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке

Заверить у нотариуса

Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети

Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Как продать новостройку , когда еще не оформлена собственность. Как определить цену и найти покупателя. Как получить разрешение у застройщика и провести сделку. … Что такое переуступка . Когда дольщик заключает договор участия в долевом строительстве — ДДУ, у него появляется право требовать у застройщика квартиру , которую он оплатил. Застройщик, в свою очередь, обязан в оговоренные сроки построить эту квартиру и передать ее дольщику. Дольщик может уступить свое право требования на квартиру другому лицу. … Я рассматривала покупку как инвестицию и не планировала жить в квартире . В 2018 году компания начала срывать сроки, а в 2019 обанкротилась.